某地产顾问云南安宁项目定位与策略

**项目整体定位与发展策略研究中期汇报稿项目顾问工作阶段划分2006/10/212006/10/30工作成果区域宏观经济背景研究区域土地市场区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈项目发展战略项目开发启动策略项目所在区域价值定位项目定位开发次序城市规划及其他项目背景研究类似区域发展案例借鉴相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究第二阶段（中期）项目发展战略与整体定位第一阶段项目市场调研城市房地产市场分析相关物业市场分析客户分析10个日历天30个日历天2006/12/012在过去的一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目周边及地块勘察昆明、安宁宏观经济情况昆明、安宁城市发展现状昆明、安宁城市总体规划昆明、安宁房地产市场状况安宁温泉小镇发展计划项目和地区的背景分析目标市场与客户的集中分析规划设计建议目标消费者深度访谈地产专业人士访谈销售人员访谈世纪天乐相关人员的访谈昆明规划局、统计局、旅游局安宁国土资源局以及发展改革委员会、规划局、旅游小镇办公室昆明低密度、中高端房地产在售（预售）项目昆明典型低密度项目宏观经济背景分析城市规划影响探讨城市经济构成分析房地产市场特点分析中高端购房人置业特点分析区域竞争、竞争项目态势分析中高端消费者价值取向和置业倾向的分析项目竞争策略确定产品定位研究开发节奏与开发时序研究地形地貌状况地块资源状况物业发展建议本次汇报内容项目基本条件与属性界定项目开发目标与约束条件项目发展背景研究问题的提出分阶段开发目标的制定项目开发启动策略分阶段目标客户体系建立阶段产品发展策略与建议阶段资源利用策略与建议项目容积率区间的制定产品功能分区策略项目形象定位与区域价值项目经济评价一、项目基本条件与属性界定本项目位于中国西南旅游中心城市—昆明市安宁温泉镇，距安宁市6公里，昆明38公里38公里安宁昆明温泉镇项目地块本项目位于云南省昆明市安宁温泉镇，距离昆明38公里，50分钟车程安宁市为昆明地级市，昆明所辖5区（盘龙、五华、官渡、西山）、一市（安宁）、八县。温泉镇是安宁下属村镇之一，隶属于安宁管辖，距离安宁城市中心约6公里，10分钟车程，拥有丰富的温泉资源，但相对于昆明市属于房地产市场的陌生区域。6公里区位条件项目地块交通便利，明年安楚高速公路的通行将建立项目与昆明市区直接便捷的联系交通分析——成昆铁路概况：成昆铁路(全长l091公里。是西南与西北相互联系和资源外运的重要通路。和地块联系：温泉镇处在成昆铁路线上，从昆明出发可以直达温泉站，通过项目东北角到达项目南部地块；随着成昆铁路复线方案的规划建设，未来必将承担更多的昆明到安宁的交通人流；——安楚高速（建设中）概况：安楚高速公路起于安宁市和平村，止于楚雄市达连坝，路况为双向六车道设计。和地块联系：通过昆安高速转安楚高速公路，安楚高速公路规划将在和平村或者白塔村建设一个高速出口，通过安温公路到达项目南侧地块；——安温公路概况：安温公路为连接安宁市区和温泉风景度假区的重要通道；和地块联系：安温公路沿螳螂川延伸，从安宁出发，其中的一段紧邻项目南侧地块可以通过安温公路直接到达项目国际会议中心地块；目前地块和昆明交通通行时间在50分钟左右，明年安楚高速公路建成后地块和昆明市区的通行时间可以控制在30分钟安温公路成昆铁路安楚高速公路项目地块项目地块至昆明至安宁至楚雄项目总占地面积9689亩，被成昆铁路分为南北两侧地块，具体的控制性指标未定规划用地指标南侧地块北侧地块ⅠⅡⅢ规划功能面积规划功能面积规划功能面积1#标准国际标准高尔夫球场4500亩国际会议中心244亩2#标准国际高尔夫球场4010亩居住区934亩总面积：9689亩成昆铁路南侧地块北侧地块ⅠⅡⅢ规划指标本次顾问的重点是在考虑9600亩开发背景下针对可以率先取得的1200亩给到定位和发展策略建议667亩267亩244亩生态居住用地北侧地块（267亩）：项目后续拿地地块；生态居住用地地块（667亩）：地块已经通过招牌挂，项目工作重点地块；国际会议中心地块（244亩）：政府协议出让地块，开发商只有经营管理权，不能销售；本次项目工作背景：开发商计划分期获取9689亩土地的开发权，首期土地获取计划为项目南侧地块西部1200亩。目前的拿地次序是最先获得地块中部667亩居住用地的开发权；其次为北部267亩居住用地。最后为南侧临路244亩用地南部244亩国际会议中心用地土地性质为市政设施用地，通过划拨形式取得，开发商只有开发权和经营权，目前暂无变现权，但未来存在与政府协商部分转变土地性质的可能性。南侧地块规划建设18#高尔夫。本次顾问工作重点：基于9686亩进行对区域整体定位在区域整体定位和功能分布的基础上对1200亩给出具体的发展策略顾问工作重点项目地块以山峦和谷地为主，地形地貌丰富，局部植被茂盛，空气良好；局部有水系；内部有少量物业待拆迁项目地块森林茂密，主要以山峦和坡地为主；地块主要包括三类性质用地：建设用地、林地及少量农田。地块优势分析：地块内部起伏的坡地地形，适合山地高尔夫球场建设，相应降低球场的建设成本。同时拥有一定量相对较平坦的建设用地，适合地产项目开发。地块总体落差明显，同时森林覆盖茂密，具备优良的山景资源。有一定的自然水资源。地块现状地块内存在高压走廊、火车轨道及化工厂的影响，在规划设计中应予以规避安宁市化肥厂：化肥厂地处项目高尔夫球场地块东部不利因素：景观上：由于高差原因，化肥厂影响球场景观；污染上：属于安宁污染比较严重的企业，企业排放的气体，对项目的环境存在一定影响；高压线路：地块内部有两条高压线路经过地块，一条为22千伏，另一条为11千伏；不利因素：将来主要对国际会议中心地块影响最大，同时影响高尔夫球场的开发，开发过程中会存在动迁问题；成昆铁路线：成昆铁路线经过地块，此线路承担了昆明和成都之间重要的交通运输功能；不利因素：高尔夫球场景观受到影响，沿线物业产生会受到很大的噪音影响；化肥厂成昆铁路高压线不利因素天然优质温泉和利用丰富的地形地貌建设的高尔夫球场将为项目开发提供强势的特殊资源温泉水质：安宁温泉又叫碧玉泉，据传发现于东汉初年。泉水中含钾、钠、锌、锶等微量元素，对人体很有益处。治疗作用显著：安宁温泉的硫磺味少，泉水甘甜可口，长期饮浴，对慢性胃病、风湿性关节炎等症疗效甚佳。美誉：安宁温泉因历史悠久，水质良好被誉为“天下第一泉”的美称；特色：不同类型的温泉宾馆散布在温泉镇螳螂川沿线；多个私密的露天温泉浴场散布在森林当中。出水量充足：安宁温泉四季水温在42-45摄氏度之间，每天可涌2000吨至6000吨。现状地貌天然温泉为生态地产项目开发提供强势资源独特的地形地貌和森林资源为高尔夫球场建设的基础条件特殊资源现有高尔夫规划方案中，有一洞高尔夫球道经过目前的1200亩重点工作地块，占用可建设用地约60亩本次工作重点为地块西部1200亩；南部地块东侧为国际标准18洞高尔夫，其中只有1洞高尔夫经过1200亩重点工作地块内；1栋洞高尔夫占用可建设用地约60亩，约合4万平米；南侧高尔夫北侧高尔夫1200亩规划高尔夫方案地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优质郊区低密度居住物业的基本素质和条件1、交通条件便利对外交通便利，和昆明市区联系紧密（无需通过安宁市市区）；建设中安楚高速通车后，项目和昆明的通行时间可以控制在25-30分钟，进入客户可接受的低密度郊区置业的交通时间范围内。2、良好的自然资源地形地貌丰富，植被覆盖良好，局部存在水系，空气质量高。３、优质的特殊资源天然温泉是地产项目开发可利用的特殊资源独特的地势和森林景观资源为高档高尔夫球场开发提供了基础条件1、安宁化肥厂：安宁化肥厂位于项目地块东部，对项目的景观和空气质量都存在一定程度的影响；2、高压走廊：项目南侧地块有两条高压走廊（11千伏和22千伏），动迁问题影响国际会议中心和高尔夫球场的建设时期安排；3、成昆铁路影响：成昆铁路贯穿地块，对项目存在噪音干扰，影响项目景观以及后期物业开发，在规划设计过程中应予以规避；地块优势条件需要规避因素全国性旅游中心城市本项目所在的昆明市是全国旅游重镇，吸引了众多的外来休闲度假居住人群，是项目辐射范围超出昆明，吸引更多类型更大范围的置业客户的基础。具备特殊资源项目具备天然温泉、规划建设的高尔夫球场等特殊资源，如何充分整合和利用这些资源是项目开发必须解决的重要问题。以房地产为主结合客户的工作阶段和需求，我们将本次顾问的工作重点放在了以1200亩为范围的房地产开发上。而以房地产开发为主的项目属性决定了项目的开发目标将聚焦在财务目标上，其定位也必须切实的解决市场竞争、客户、竞争力等具体的关乎项目市场实现的问题。大规模开发项目整体占地超过9000亩，目前规划的开发内容包含了高尔夫、会议中心、居住物业等多种物业类型，1200亩的房地产开发必须以9000亩的整体定位为基础；同时1200亩的规模在郊区低密度中也属于大规模开发，因此在项目发展策略的制定中也必须考虑大盘的开发特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立开发策略。项目属性界定——全国性旅游中心城市、具备特殊资源、以房地产为主的大规模开发项目二、项目开发目标与约束条件项目开发目标与约束条件开发目标约束条件项目2007年入市，实现顺利的市场消化，快速实现资金回流；1.6亿启动资金，保证项目滚动开发；打造品牌项目，树立企业形象，保证项目整体的成功开发；全部启动资金1.6亿元。高尔夫球场必须开发，但可以考虑分期开发。项目内有244亩地块为国际会议中心用地，政府要求必须开发，但对开发时间、规模和形式没有具体要求。目前可能支付的地价款总额约2个亿。三、项目发展背景研究明确项目基本条件和开发目标以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提市场环境城市经济特征城市消费者：关于昆明和昆明人城市房地产市场整体特征低密度市场区域背景关于安宁关于温泉镇作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础2002年-2005年昆明市历年GDP与固定资产投资情况GDP增幅和房地产业发展状况的关系

小于4%

4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展昆明市历年人均GDP发展状况近年来昆明市GDP增长率保持在11%以上，2005年城市GDP达到1062亿元；昆明市固定资产投资稳定快速增长，2005年已达524亿元，增幅高达20.5%昆明市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；2005年人均GDP达到20893元（折合2611美元），人均GDP增长速度为11.5%；2005年昆明占云南GDP比例昆明产轰业结构踏中二次阶、三次诉产业相部当，旅镇游、烟保草、水探电等支蚕柱产业悬核心地谁位突出甚，产生深了大量骂的有支钳付力人矿群昆明市呀历年产晒业结构吐状况行业企业数总产值（千元）占二产/三产比例旅游业—13，750，25030%烟草制品业312,992,41017.32%有色冶金1312,486,02516.65%医药制造432,846,4373.80%电力216,927,6419.24%昆明市洒二次三塑次产业县从业人爱员昆明二次发三次产业证结构相当嚼，三次产谁业比例逐冶渐增大，梢且三次产沫业从业人底员占比高熄，且逐渐疼增大昆明产业乱基础相对丘其他大城克市总体较匪落后，主利要依靠旅备游、烟草委、水电等尝几个支柱沸产业，其吩中旅游业欢占比高，慌旅游收入杜占第三产榨业产值30%以上旅游业是择昆明市的源支柱产业浅之一，对解GDP的站贡献高达宜19%，发远高于其贵他全国旅渣游城市平赶均水平从历年刺数据来钩看出，稠昆明产鞠业结构锅二、三宣产业相优当；对装比国内半核心城索市产业柳结构，淡昆明第必三产业隙比例达糖到平均鲜水平。昆明旅游沸收入占第纺三产业产驼值的30雾%以上，克旅游业占恰GDP的朋19%，喘高于国内津其他旅游烟城市，对忙昆明经济霉增长产生巩很大拉动捏作用。三产结构比例旅游总收入（亿元）旅游业对GDP贡献旅游总人数（万人）苏州5.3：56.7：381989.5%2099杭州6.3：50.7：4329416.5%2758大连8.4：47：44.61359.6%1400烟台12.2：51.5：36.3797.1%1079昆明7.7：46.1：46.214119.4%1955桂林31.8：30.1：38.14613.8%1009资料来汤源：2奋004恋年旅游眼业简报昆明旅民游具有疯逗留时誉间长、侵人均消泥费高的贵两大特捆点，其比产业向慎以休闲描度假为吗主的“违富旅游哑”阶段况转化特抗征明显万人次亿元昆明的穿旅游收什入一直警保持一致个较高亦的水平复在140亿元左右羽，游客的人数在200福0万人次粉以上（除受200扑3年SARS影响外）电；昆明的定游客平售均停留皂时间为3.3天，消费水平烫为人均1360元，国内旅春客旅游的端平均停留缠时间为2.9天，消辅费水平蛋为人均426元城市经骂济特征址分析总星结经济增长捞快速，为乱房地产市林场高速发壮展打下了桃坚实基础恢；旅游业么是支柱即产业，竭发展快摔，规模碰大，处破在由以宪“观光龙”为主论的穷旅具游向以浅“休闲慨”为主莫的富旅山游转化旺的阶段炊，为城揪市带来裁大量外辩来休闲顿度假人尺口。明确项目赶基本条件作和开发目素标以后，茅对项目发值展的市场井环境、消惜费者、区枝域背景进节行扫描，花是发现问东题的前提市场环境城市经济烘特征城市消关费者：飘关于昆鞠明和昆帆明人城市房慕地产市株场整体姑特征低密度存市场区域背赛景关于安动宁关于温泉来镇昆明具有控高原地貌亲，长年充轰沛的阳光毯，一年四报季鲜花不代断，享受陪阳光，喜悉爱鲜花是撇浪漫的昆吓明人昆明饮食替文化丰富辫，最为会犯吃，并吃赌的讲究，腐从复杂、懒精细的过潮桥米线到忘用紫砂壶密烹饪的气蛾锅鸡，无释不体现了浮昆明的饮怎食文化昆明的生传活节奏缓冲慢而散淡晚，昆明人夺不会为了触生活而辛睁苦的四处熔奔波，昆匠明人喜欢熄品普洱茶傲，在繁华舰喧闹的都沿市中品味秤那一杯的典宁静……赔.城市特定质1：泊悠闲适属然的城旱市生活捏方式—嘉—气候跪宜人、剩自然环叫境优越揪、城市智节奏散唉漫历史层么面城市特傻质2：稼多元、采融合、猪追求时旷尚的城早市文化均——缺拆少强势呢本土文晋化，具嫂有较高励的开放色度与融泥合性昆明自刻古就是诵少数民箭族聚集换地，聚萍居着汉叼、彝、办白、傣伙、哈尼粗、纳西需族等民炼族，文辅化多元依化，并捉具有很控强的包仅容性。昆明历挪史上就从承担着尚交通枢痰纽，对布外交流暴的重要贸窗口，太缺乏强穿势的地根域文化托，因此无具有很泼高的开烫放性，枯容易接挨受新思吴想和事有物。MoMa、创意英俘国、列侬桂溪谷等一鸣批具有现尝代特色和唯国外建筑说风格的楼赌盘在昆明纯获得良好劳的市场反善应侧面反脾映出昆阵明人对供于时尚佣的追求农，以及蜓对于创肆新事物宿和外来搁文化的念开放、期接受与丛追随的纱态度从历史饿与现实恼两个层书面都能掀明显的城反映昆即明人乐告于接受下创新事馒物和对怠外来文耐化保持酒的开放集、接受志与追随神的心态市场现砖状城市特潮质3：课追求品嫁质生活界的城市剖心态—合—建立盆在崇尚朵消费、矩敢于消得费的城希市消费许心态基润础上的群内需强回劲全国主要商城市人均旧占有私家形车拥有量昆明市较人均可鹊支配收巾入远低喘于北京始、上海漂、深圳信等大城每市，但汗是人均消奇费支出静与可支淘配收入迟比例达揉到77.7贫%，高于岭其他大车城市；昆明市人腿均消费占掩比与其他病城市比较私家车砍拥有量枣高，平未均每10人就有1辆私家车核，仅比汽掀车拥有量科最高的城东市北京低2个百分点吴，远高于钉全国每130拥有一辆豆汽车的平帽均水平；城市消葛费者分社析总结由于良李好的消放费环境歉和文化映特质，黑昆明人特的消费洞意识强些烈，消卖费支出绕与可支涝配收入咳比例高剪于北京悄等大城递市，私兔家车比漂例位列充全国三正甲。消迈费者敢触于消费示，且崇梳尚消费滥和享受垦生活的悉特质显朽现明显纱。消费者乐玩于并敢于业消费昆明历来强就是多民败族聚集之猎地，且为屈交通枢纽项，因此具饲有较强的伟接纳度和遮包容性，巨随着时代代的进步，拉现代昆明垦市场对于呈外来文化遣更加乐于摔接受并且疗表现出追火求时尚的范趋势。城市文化忽融和特质残明显昆明城悔市整体冻气候宜押人，环掀境良好嘉，生活别节奏较国慢，造蒙就了优与质的生信活方式基，具备贤较好的貌消费基蹲础环境误。城市消费牙市场背景狸良好明确项料目基本达条件以华后，对汽项目发莫展的市富场环境净、消费贯者、区撤域背景睛进行扫蹦描，是妥发现问搭题的前圆提市场环边境城市经椒济特征城市消絮费者：犹关于昆谱明和昆盐明人城市房垄地产市够场整体专特征低密度匠市场区域背存景关于安宁关于温焰泉镇根据与损房地产脸市场发邻展紧密匠联系的绸相关指雅标的分总析，昆贺明

房衔地产市揪场具有片较大发态展空间恩格尔塌系数与赌住房支辆出比重我国城镇这居民“住役房支出比符重”在10％左右愁，发达偿国家一禁般达到25％。昆明市的课住房支出蚕比重与其抚恩格尔系榜数不协调初，住房支衰出比重偏跳低是我国夜长期存在艇的问题，遥尽管住房布绝对数和剪相对数都下有所增加肆，但与发柴达地区同既期比，昆乞明市的住瞎房消费还帖有提升空洁间。城镇居崇民人均洪住房面顶积昆明市2005年城镇居纲民人均住告宅建筑面宵积29平方米。发达国雅家的经立验表明刊，在人溪均住宅念建筑面调积达到武35至得40平眠方米之义前会保闪持较旺叉盛的住肆房需求货，房地大产市场我仍有较限大的发丘展空间埋。昆明市区2005年数据恩格尔系数43％住房支出比重5％生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5受房地真产政策诸调整影膏响，2拳004伯年以来方昆明房呜地产投端资与销搅售大幅老度上升奔，进入恩爆发式惜增长期侨，整体叫呈现供殖不应求包的现状200近1~2望004黎年昆明腾房地产诊市场竣猫工施工敞面积与榜销售面索积情况3.2重%7.3叶%27.8腥%2001嚷-200层5昆明固蜡定资产投座资和房地复产投资与吗增长率土地供墓应实施符宏观调兰控。２竟００３映年供应招量相对蔬较少，校２００些４年供姨应量则抢大幅度汤增加，立这主要妥是因为怀历史遗惜留补偿欢用地的怒入市、贡治理整烧顿土地倒市场相现关用地辣手续的吸完善和愉招商引尼资力度去的加大狱导致。因此，２纲００４年饺的开发量瞎也急剧增臣长，投资野者和购房管者也迅速阿跟进，形济成了昆明变楼市历年妙来的高峰枕期。房地产开忍发总量稳起中有升。沉其中：住折宅类商品恳房分别占举８０．１夏２％、８额９．９０粪％和８８到．３２％畏。２００庸２年、２并００３年照竣工面积珍分别占开而发面积的茄４２％和里４７％。惭其中，各墙年住宅类罢商品房竣考工面积均捐占总竣工南面积的九洪成左右。苦房地产投五资额、开洲发面积、谨竣工面积以均稳中有张升，２０蜂０４年的阔升幅较大闸。昆明的空墓置商品房肤消化较快钩，从２０其０２年的薯１１６．往３万平方还米下降到送２００３客年的８８醒．９万平庆方米，目饥前仅剩余属３４．４室万平方米美，约占总偿量的３％唐。房地产臭开发增够长空置面积撇减小商品房关婶键指标与炉杭州、成轧都对比分施析表明，爹昆明房地已产市场现艺实需求远嘴大于与其丈经济发展仰水平相当缓的城市与行政蜂区城市勿地位类早似、城歼市特质樱相同的色杭州和培成都相镰比，2包005艰年昆明艘城市G谢DP总比量以及劝城镇居熊民可支热配收入陡均处于抄落后水辅平，杭疤州GD企P是昆脆明的2准.7倍歌，人均美可支配威收入是浑昆明的通1.7盒倍；成更都的G鸦DP以秒及可支绣配收入匙分别是薯昆明的典2.2兔和1.薄2倍在经济扩实力和崭城市人鉴口数量宝均少于售成都和缩慧杭州的似情况下估，20威05年善昆明商辆品房销债售总量屿接近7涝00万羊，与杭报州相差桐仅10胀0万平规米；三毕个城市浙（昆明申、杭州诱、成都蠢）人均与商品销衰售量分兔别为1篇.14获、1.寨07和挨1.3医2，几雷乎相当2005苦年昆明/疗成都/杭吐州三城市触经济指标杰对比2005另年昆明/傍成都/杭阅州三城市闲常住人口则对比200右5年昆蔑明/成洋都/杭坦州三城丈市商品冠房销售斩对比房地产歪价格的劫上涨幅菊度与人堵均可支吵配收入壤上升幅点度基本贱保持一互致，相热比中国挡其他城练市昆明垂市场处既于良性皇健康的离发展状族态发展中吵国家房扑价收入族比与房垂地产市片场发展4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价片低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比4.16.1市场供给市场供给市场需求市场需求昆明房价收入比6.26房价收入比城市北京深圳上海杭州昆明房价收入比131212.110.16.28武汉南昌合肥太原郑州7.88.49.18.778.42002吃~200近5年昆明屋人均支配笼收入与房斯价200年5年，介我国最启具有影勉响力的渡３７大陕城市市刃区每平松方米商乔品房平盛均房价付排名，纱昆明房握价排１舅６位，仅与同在同西南板偶块的成救都相比肯，昆明箭的商品舞房的均班价略高鱼于成都移约２５受９元，钟在全国毛处于中阀等水平一般研究龟认为，发尘达国家的万房价收入辰比在1.歪8-5.良5之间，艘而发展中擦国家由于办人口增加驰和城市化艇进程加快邮，房价收捷入比发达畏国家大，筋研究认为绑发展中国请家房价收荣入比合理闻范围为4叛.1-6酷.1之间昆明人对仍于居住品苹质具有较谷高的追求蹄，再次置逃业比例高闹达49%概，居住改危善型的中洽高端物业刃具有较大枪的本地市倦场需求昆明置产业人群抛结构现有两套住房，一套畏在昆明称市内，踩另一套鹿在西山蛾别墅二洒期，物按业面积获200疏平米；习平常住勿在昆明镜市内，盒周末到递西山别歪墅处度车假，全家人一脚起休闲娱虫乐。陡--桃---优---龙-陈先娇生目前居住市屿中公寓，面积蚊200盾多平米本。有2套别顾墅，波西米冰亚和公园骑道一号，联排、赚退台洋坚房。再次置痒业原因很滴多，能和老人永住在一起，所以面概积要足够将大；私密路性好，环眯境好，自滚己充分放羽松的地方强；跟客户沟捎通的平台（占比坑较大比竟例）；软拥有一陵座好的春别墅，疏可以提倚升个人素的人格猎魅力和皱展现自瞧身的资宅产实力筝，和请浊朋友/瓜客人去惠高档酒裂店吃饭汁就是不界一样告---昨---塑-何先诸生二次置业抵比例达36%，三次盘置业比费例达13%，再次神置业比宴例高别墅和类汽别墅产品届为再次置懂业客户的侄主要产品稠类型昆明再缠次置业柏目的包处括，个筝人生活彼品质的院提高，蜡个人商栽务的需塑要，养膝老需求腥等多种趣类型目前昆蜡明市房维地产市灭场的供兴求关系圆可以，辱需求还储是有很稿大潜力侨的，昆绒明人消贯费比较抄时髦，诵敢于消恼费，都凳愿意买榆房和车穗。很核多人贷摄款也去滴再买房吼，并不葡是说消卫费能力线一定达悟到那个烟阶段，昆明人阅有超前烂消费的这个特浑点诞-值----音----椒翟教授数据来源册：200疫6年昆明炕房地产市耕场报告宜人的环蓝境吸引了俩大量外来枝人口，非本地犯购房者蜡占到总枣体的4浴0%，奸存在大赛量置业弹目的为冬非投机存性质的鼓休闲度慨假或自裕住客户昆明市途个人购挣买商品挣住房占虑市民所蛛购商品惑住房销堪售额的您９５％跳以上，架居民私奋有住房习的比例涉已达到鞠７０％泛以上，枯在本地幕消费群抗体主导刊的情况荐下，外勤地消费播者亦开旺始大量他涌入，责２００热４年市崭域外购负房者约山占４０兴％，外渗地消费积者已经逃成为昆克明房地得产市场管增长的挤重要力肉量。昆嚷明楼市是也已经芬成为一哪个面对避国内为兴主的区钢域市场山。2004工年省内州连市及省外巩购房者占灿昆明房屋雨交易量的察40％，索其中省内容州市占2舍5％，外甜省购房者锹占15％渗。而数据赠现在颠倒石了过来，酬外省购房滥者占22三%，省内孩各州市购壳房者退居译16%，腹双方“互聪调”了位均置。昆明市六已成为井中国房眠地产市知场“候鬼鸟式置秋业”的狗又一个灭热点地揉区。而反昆明市此四季如源春的气仰候特点蜻和良好韵的自然英生态环捏境，特祸别是现莫代新昆茧明建设豪的宏伟搬目标，催把昆明秤建设成都为最适撕宜人居婆环境的袜美好前鼓景，吸湿引着海算内外投途资人士兔，外地技人到昆册明购房聪置业呈懂现上升双趋势。启昆明的屿很大部标分购房锯群体主拣要还是沙购房自博住，投拴机炒房馅者很少联。据调恋查，在卷炒房的防主要行蹈为中，耽炒认购山卡号的调行为约阵占６％有，投资螺性购房辈比例在架２５％混以内鸽。休闲度样假、自阶住目的经置业非本地置剂业者比例翁高从分布特喝征上看，动昆明房地混产市场以更城市中心贷为核心形句成了三个绒基础不同砌特征各异嫌的圈层昆明房晶地产分备布图中心城（况二环以内虫）二环以矛内区域产品以屠高层和素小高层党为主均价超过3300元/平方米点式小编规模供若应，未脊来开发那强度持薯续走高放量逐晃渐减少城市近降郊及新句城发展兵带包括城子乡结合倡部和主鞠城与呈绣贡新城术连接高犁速沿线产品复遍合，产皇品线全色，包括脾小高层独、多层摆、洋房矮、联排盘、独栋普通住宅心价格平台3000，洋房400须0元/平方米故，连排500木0-7黑000元/平方米，送独栋7000砍-100写00元/平方米组团式食发展，谋组团特斥征明显未来昆浅明商品贸房主要紫供应地城市远岛郊地带城市远郊呼区域产品以别翠墅为主别墅类产显品价格为400龙0-5搭000元/平方米依托自蜡然资源习和高尔爷夫设施殃资源土地供级应空间呀大，为涉低密度介度假型誉物业主惧要供应积区二环中边心地带城市近尝郊及新乏城发展敞带城市远泰郊地带其中城阴市近郊孩及新城裳发展地呜带为未妈来主要孙住宅供脂应地区例，内部末呈组团撤式聚集旬发展，超各组团射特征明斤显北市区滇池板块世博园板块西市区官南片区广福路沿线世博园3326元/平米依托世博会良好的自然生态环境和因世博会召开对于区域周边交通环境的改善和配套设施的建立，形成高品质楼盘的聚集区北市区2662元/平米是一个以普通住宅为主的小区，近年来开发量逐渐减小，楼盘价值一直处于较低水平西市区2687元/平米与其他板块的楼价相比，西市区楼盘价格相对较低，楼盘价格普遍在2500元每平方米左右，随着今年开发量增加，价格呈上升趋势滇池板块3272元/平米以城市核心的区位、悠久的文脉资源以及自然资源为依托形成的档城市低密度居住区，具有高起的价格平台广福路沿线2980元/平米通往呈贡新城，为城市未来发展方向，随着交通设施的改善，城市配套建设，未来市政府和学校的搬迁，价格上涨迅速官南片区3053元/平米随着近年来的交通环境的改善，十里长街官南路段的贯通、官南立交桥通车、区域配套完善以及玫瑰塆等知名大盘的出现，房地产区域价值得到快速提升从未来歌的供应惠上看，俊昆明市甲场的后市续供应夸仍然较检大，且饱主要分态布在城辟市近郊马及新城固发展带后续大盘煮的供应量远充足：世博生邮态城：落占地5000亩的大皱盘，共傍分八期趴开发，求目前只权做了一凶期，目均前二期理刚开。新亚洲体魂育城：占深地250核0亩的大蚕盘，分进三期开问发，一弊期为别削墅91套，二趣期正在化发售。世纪新陷城：占幕地350橡0亩，目前耽销售50%。滇池卫上城：占痛地2500亩，目个前只有14%的销售。未来潜语在的大舍盘供应脱：西山3000亩地块围，太平项村度假560牵0亩地块。未来土地椒供应计划：《昆明主傅城区住阀房建设群规划200逢6-2株010建》的住房发摆展布局，溜普通商品股房二环路鹿以内90平米以涝下小户郑型供应墙比例不眯低于50%，二环路想以外区域始适合建设90平米以灾上的住艺宅，起厉到分散永中心城走人口的回作用，蹈疏解中铅心区的返居住功肠能。200恼7年商品房珠建设面积500万平米，湿经济适用雕房40万平米。2008年、2009年商品房壮建设建筑腿面积500万平米锋，2010年商品退房建筑脾面积542万平米。整个五滩年规划魂期内商徐品房供况地规模128传94亩，折合860公顷。从200赖7年开始平柱均每年商饺品房土地搜供应3000亩。城市房地巧产市场整霉体特征总的结昆明房杂地产市假场目前乡丰已形成示以城市参中心为换核心三冤个基础闹不同特耗征各异鹊的圈层亮，其中过城市近枝郊及新皆城发展闲带为昆堡明房商载品住宅裹的主要赤供应区递，世博陕园板块消、滇池画板块和葵广福路衫新城板已块为房捐地产市仁场核心伟区域城市房地汗产板块初步用形成昆明房地剩产市场现姻实需求远斧大于与其豆经济发展籍水平相当淘的城市，堪主要由于纳本地居民饶对于居住虽改善型的搏中高端物答业具有较规大的市场斩需求；同悼时宜人的翁环境吸引葬了大量外棵来人口，窗非本地购炉房者占比爷高，昆明绢房地产市千场具有巨早大的市场柴潜力内外需主求拉动道强劲市场潜力佣巨大受房地攻产政策品调整影列响，2004年以来谦昆明房文地产投墨资与销做售大幅求度上升傻，同时梢房地产井价格的泻上涨幅桌度与人范均可支植配收入绍上升幅枝度基本饮保持一卷致，房涌地产市配场处于亦健康的洞快速增蜘长阶段轻。行业处于葵健康快速发失展阶段昆明市场锐的后续供撑应仍然较浑大，主要识分布在城录市近郊及谨新城发展繁带，同时懂根据与房答地产市场土发展紧密萄联系的相按关指标的告分析，昆季明房地产继市场具有担较大发展锣空间未来供负应持续夜旺盛市场发罢展空间主大明确项困目基本禁条件以者后，对市项目发朽展的市寸场环境采、消费艳者、区爷域背景仆进行扫残描，是众发现问督题的前侍提市场环境城市经济往特征城市消光费者：饱关于昆斑明和昆昌明人城市房幼地产市碧场整体忽特征低密度市僚场区域背萍景关于安批宁关于温泉催镇拥有低密祥度物业所孟依赖的气箱候和自然佳资源，以什及内外市冶场需求的满强劲拉动耀，昆明低杨密度物业袋市场整体英呈现出供煤求两旺的刊态势看中昆缓明的气焦候和环瞧境，别价墅拥有杯的资源荒丰富，雕来这边词度假很盯好，以勇后作为迅养老居销所也很例适宜。填——外筑地置业俘者在城市里绿面住久了种，感觉生挽活太单调刺，缺少和凉谐的生活恐感觉，需同要住在一杯个周边自外软环境比炕较好，宜堵居的地方究。——本哨地置业窜者昆明高尔谅夫资源丰钻富，价格鼓不高，环讯境很好，招买周边的言别墅作为晚一种投资永很值得—巩—新加坡汁置业者昆明资值源优势气候条件：四季如厨春，典型姥的温带气庆候特点，茎素以“春挤城”而享解誉中外,砍年均气温宰14.5莫℃。被评岸为最适合才人类居住慨的城市之腾一自然资闪源：自然资塔源丰富，济滇池、西孙山、金殿啦国家公园白、世博园两等强势的太自然资源城市设筋施：由于踢世博园朝带来的拐设施改掩善，为叔昆明低胖密度市征场发展合提供良极好基础市场需求径旺盛市场供顶应旺盛昆明2004年房地产越总投资额107.首6亿元，其唇中住宅投秤资额85.斯8亿元，别公墅类物业秀投资额16.毕4亿元，占小住宅投资州额的19%。昆明与舒其它城肤市相比帆较别墅办物业的晃市场供燥应占总私体住宅途市场供令应的22%，明显员高于其粒它同类舒型城市损。数据来集源：昆黑明20玩06年杠房地产筝报告从发展牧阶段上世看，昆抗明低密眼度市场洗的发展贫已经进嚷入市场雨细分、砖板块分蓄化、产羊品多元捏化发展会的成熟薄发展期城市别务墅边缘TOH缩慧O度假别墅多元化别墅市场俗启动类别墅产殿品出现度假产捡品上市低密度暂市场的搁成熟位于城市哨地段满足世城市中产条阶级居住帐梦想，价衔格低，产鲁品形式以馆及配套环暴境较差，适市场反应腿良好最早出扶现在城奇市核心完滇池区裕域，由烛于围湖津造田的伴历史因墙素，滇扣池周边浅区域地法质条件阿的限制蹦，适宜尿低密度罪物业的雹发展，幼滇池板患块成为舌昆明别廉墅市场尖的早期隔发展板冈块。滇池卫岩城、滇纳池名古畜屋、岭誉东紫郡朵、滇池圆南郡位于城赚市三环拒周边，泽满足城估市别墅贸梦想的骄中产阶泪级，价赖格位于他纯别墅陡和公寓默之间，愧产品形锯式/配磁套/环步境/交轿通较好倾，市场区反应良使好公园道册1号、他世博生见态城、镜同德极哪少墅、赌山林国枣际别墅位于城帖市近郊薯区域，秆凭借独披特的自豆然山水寺资源，三掀起旅机游地产今的热潮辱，产品绞档次丰每富，总殃价合理主，满足草昆明人庸的度假碍生活需天要，市痛场反应姑良西山别墅毙、春城高挂尔夫、滇荣池高尔夫弦、高天流心云、列侬勇溪谷城市郊倍区别墅周兴起，蔑形成多吊个板块视；城市羽别墅项隆目屈指丢可数，窜但是价鼠格最高拨；度假计别墅依水旧火爆旅；整个槐别墅市收场呈现档出板块架、产品饰以及价棵格档次迈的多样甜化，竞赢争充分野鸭湖小辟镇、智者闸的山丘、板大溪地从产品素家质和开发妨水平上看模，昆明低午密度市场涂发展水平姑较高，本传土开发商胁开发水平采高，产品概素质处于祖国内领先吼水平从58栋，醋每栋从立内面到户型租均不相同枯的高天流爽云到以精品公小户型浩别墅设捏计而热档销的公抹园道1脊号景观设计从充分考炮虑与大批环境融配合，利栽用原生异态理念恳打造的传世博生财态城到建设高秆尔夫设注施景观吸，营造行出惊人待壮丽景才观的春碎城高尔胸夫从占地2屠500乓亩，打乏造呈贡因标志社草区的新痰亚洲体菌育城到振兴云南井旅游小镇巴的野鸭湖雄度假新城规划布局建筑设乡丰计昆明市应场目前爹知名项旗目世博羡生态城响、春城爷高尔夫渗、高硬天流云棕、野鸭佳湖小镇再等均为玩昆明本止土开发床商从产品类均型分布上架看，供应排以联排以旬下类别墅钩产品为主庙，独栋少陡，且相应微产品类型洒的面积不伙大，其中草类别墅面桐积在15咽0~28到0平米，士独栋在2贞50~4与00平米项目名称产品面积总价春城高尔夫公寓（1）独栋（2）100-130400左右200400阳光高尔夫独栋（3）300左右450滇池高尔夫独栋（4）公寓（5）370以上100-150700——岭东紫郡独栋（6）联排（7）400左右300左右320150高天流云独栋（8）400左右400世博生态城独栋（9）双拼（10）280200250150西山别墅独栋（11）300-400200-300野鸭湖双拼（12）200多130-200列侬溪谷双拼（13）联排（14）140-300100200左右海韵枫丹独栋（15）双拼（16）400-500350-400400300滇池南郡类别墅（17）200-300100-150公园道1号联排（18）150以上150100便m2200晨m2300m210万100万200万300酒万250万150咐万50万400确m2350万400万450足万以上123456789101112131415161718公寓类产品暮的面积魄主要集谜中在80-1买30平米洋房或屯类别墅的面积时主要集躁中在150至恭280平向米之间独栋别慈墅的面积主怪要集中在250平伐米以上面积总价整体市场经消化速度驶快，但瓶里颈效应明啦显，总价赵超过20蔽0万的产勉品往往出威现销售速走度的明显撕下降1、市看场上总辆价控制诊在200万葵以内的项目，钱销售速度唇一般在15套以许上；2、高尔夫也项目的总价一并般在200免万以上；总价销售速度5101520253050100西山别墅列侬溪谷世博生态耗城滇池南郡公园道1恼号滇高公欧寓阳光春城海韵枫坐丹项目名称单价总价区间销售速度春城高尔夫11000250-400——阳光高尔夫12000200-3507套/月滇池高尔夫2000010000700-150015套/月岭东紫郡80005000150（联排）350（独栋）6套/月高天流云13000400-5002套/月世博生态城7000150-20015套/月西山别墅7000150-30010套/月野鸭湖4500130-200——列侬溪谷7000100-20018套/月海韵枫丹9000280-3507套/月滇池南郡5000150-20020套/月公园道1号400050-25030套/月5150200250300岭东紫郡基于本酱地客户记属于超紫前消费粉和外地保客户考哭虑投资故成本的元需求特觉征，昆辟明低密锋度市场活整体呈版现容量榜大，但裕门槛不从高的特尿点昆明别巨墅需求匀特征昆明别长墅供应稍特征本地消费掀者：对于比居住环境鞠改善具有股较高的需绞求，但受消费能力摊限制，往往会羽选择进入门槛低复的类别墅产傲品外来置敏业客户油：外来无置业客忠户，作抬为在异地陌生河区域置业的消费者喘，更为关仆心置业成挡本问题，因鞋此往往会选择性价容比较高的颗产品独栋别墅穗占比低整体户捷型面积姐偏小独栋2嫩50-赠400案平米，仔累别墅浴产品1添50-铜280互平米产品构添成低端总价超扇过２0盲０万的哭别墅往岸往会出孩现销售消速度的京明显下含降销售瓶颈明显容量较才大门槛不高根据形公成价值衔的资源蛇的不同描，我们尊将昆明堂的低密素度项目虚分为三柳类，三泡类项目准的特征痛及市场摇表现具而有较大脾差异分类价值资源代表项翁目低密度聋板块内扁项目（滇池酱、金殿区）板块价值兵—包含自尼然资源价妹值/城市倦价值等列侬溪闹谷世博生态具城低密度扫板块外摇项目土地成视本价值塔/自然纯资源价伸值/产轰品价值西山别枣墅野鸭湖高尔夫躬项目高尔夫班价值春城高沾尔夫阳光高尔福夫项目名称列侬溪谷滇池南郡海韵枫丹滇池卫城位置西山区滇池路西山区观景路滇池长堤旁西山区滇池旅游度假区红塔西区西山区滇池度假村规模占地140亩，总共244套101亩，总共100多套，8个独栋128亩，90栋，120户，60双拼，60独栋占地2500亩，7000多户产品双拼和联排，面积区间，140平米至300平米联排，双拼，洋房，独栋，建筑面积200到300多平米双拼350至400平米；独栋400至500平米别墅型洋房为主，主力面积区间140-200平米双拼270-310平米价格总价100至300万5000多均价，总价在150万到200万开盘价7、8千，目前售价9千左右双拼9000元/平米洋房均价4000元/平米销售速度平均每月18套平均每月20套平均每月7套——图片特征分析板块成垫熟度高勒，规模膀大，配禾套完善产品类型开发强吗度逐步岩走高，衬产品主吴要以类帽别墅产沟品和洋洽房为主价格平台消化速章度独栋1曾000蔑0元/奖平米；业联排7险000狼元/平血米；花制园洋房燃400率0元/筹平米消化速度泊较快，联羽排类别墅厕销售速度妈可达到2宇0套/月滇池板块侍——依托黄滇池的良巧好区位、习资源和知焦名度所形微成的最成证熟也是价重值最高的告低密度产义品聚集区项目名称高天流云世博生态城公园道1号金林碧水位置盘龙区东北郊金殿水库旁世博园旁边盘龙区穿金路世博园北门正对面昆明市穿金路与东三环交汇处

规模项目占地150亩占地5000亩，分八区开发总建筑面积10万平米，共530套总建筑面积251200平方米产品建筑面积在338-500平米，每套户型都有私家泳池，每栋占地面积1.8亩一期户型以200多为主；一期独栋和双拼，二期是双拼、独栋和退台花园洋房联排别墅，面积最低150平米双拼300平米洋房128-200平米价格独栋13000元/平方米418-498万/栋一期价格：一阶段5000元/平米，二阶段7000元/平米联排4000元/平米总价区间60-250万双拼6500-7000元/平米洋房3200元/平米销售速度平均每月2套平均每月15套平均每月30套洋房平均每月30套图片特征分堵析板块形成廉时间短，黑依托良好仪的自然资之源和设施恳改善形成雁聚集产品类型产品形式灰丰富，包痕括独栋、虽联排、双答拼、洋房价格平台消化速咱度独栋7迟000步元/平掩米；联肿排50肯00元逝/平米探；花园擦洋房3获500籍元/平叛米消化速度给快，最快膝联排销售见速度达3凑0套/约金殿板块昨——依托斯良好的自辫然环境、赵世博会带栏来的城市骂基础设施欠的改善所架形成的新歌兴低密度寒板块，价影值提升迅克速根据形附成价值忠的资源智的不同课，我们池将昆明兰的低密峡度项目瞧分为三冰类，三杨类项目血的特征恋及市场南表现具水有较大关差异分类价值资源代表项军目低密度板顾块内项目（滇池葡、金殿弦）板块价迁值—包观含自然声资源价黄值/城洁市价值岛等列侬溪拆谷世博生态服城低密度板物块外项目土地成焰本价值港/自然畜资源价们值/产奏品价值西山别亩墅野鸭湖高尔夫项拥目高尔夫拼价值春城高尔臂夫阳光高尔强夫项目名称野鸭湖旅游小镇西山别墅新亚洲体育城玫瑰湾位置距离金殿湖水库18公里，野鸭湖旁边西山国家森林风景区碧鸡关立交桥旁昆明东南新城市中心区，新昆洛公路和广福路交汇处官渡区观南大道中段规模项目占地7500亩，项目一期108栋，共308套占地4000亩，共分五期开发总建筑面积200万平方米总占地面积400亩，共1100户产品项目户型面积150-400平米，主力户型239平米，150平米双拼面积200~400平米，包括地下室，300平米为主户型，靠近水边400多平米独栋190-330平米花园洋房110-170平米高层叠拼和联排187.94~253.51平方米花园洋房110-180平米价格目前一期售价4500元/平米目前三期均价7000元/平方米，靠近水边400多平米均价1万以上独栋9000元/平米花园洋房3100元/平米叠拼和联排4500元/平米花园洋房3500元/平米销售速度目前处于内部认购期平均每月10套独栋平均每月13套——图片特征分析依托良袋好的自涨然资源腔和区域煮潜在价远值形成炎点式分兵布产品类嘴型区域价值拍较低，产安品主要以贴独栋为主粒，包括联袜排、花园台洋房价格平恭台消化速拨度独栋50剪00元/执平米；联们排400猫0元/平怖米；花园赔洋房30颗00元/难平米消化速度溜相对较慢冠，一般独桑栋销售独减独约10令套/月成熟板愈块外项个目——垄别墅类土产品为墨主，依喷托土地森价值、岩局部自通然资源送或产品联创新零胶散分布具，价值叛低于板剑块内项独目根据形成饮价值的资宁源的不同询，我们将第昆明的低形密度项目侨分为三类名，三类项蔑目的特征旦及市场表杜现具有较创大差异分类价值资源代表项叔目低密度交板块内垃项目（滇池、闻金殿）板块价便值—包泻含自然楚资源价笑值/城密市价值扫等列侬溪谷世博生态闭城低密度百板块外投项目土地成本猫价值/自钳然资源价趁值/产品停价值西山别墅野鸭湖高尔夫开项目高尔夫输价值春城高尔哑夫阳光高障尔夫乡村高椒尔夫阳光高央尔夫春城高尔君夫滇池高股尔夫昆明现贿状高尔根夫球场鸣及区位项目名称春城高尔夫别墅阳光高尔夫别墅滇池高尔夫别墅岭东紫郡位置昆明市宜良县阳宗海，距昆明38公里昆明北部昆曲高速公路6公里畔昆明市滇池旅游度假区南端官渡区东郊石安公路旁（乡村高尔夫旁）规模500公顷(7496亩)；总体规划1500套别墅占地2400亩占地1400亩，400亩别墅用地占地490亩，共540套产品一期公寓面积68，112，别墅面积173二期别墅约400~600平米、公寓达106，170平米，户型面积190平方米到400多平方米，主力户型300-350平方米产品为别墅和公寓；公寓180套，面积80-200平米；别墅200套，别墅最小面积370平米项目一期开发150套联排，50套独栋，70套双拼；独栋面积386—500平方米，联排面积300平米价格11000－12000元/平米，全装修、带会员卡（35万）一期价格1万，二期预计售价1万—1.3万别墅开盘价7000，目前售价2万，公寓精装价格1万，送球卡价值35万（别墅2张，公寓1张）独栋价格8000元/平方米；联排售价5000元/平方米销售速度别墅平均每月7套公寓平均每月15套图片资源特点依托高卖尔夫设址施资源腐，位于泥高尔夫嘱球场内扮或周边产品特动点多为独栋庙别墅和公筹寓的组合闻，有少量朴联排等类度别墅产品弹，独栋别铃墅集中在薪350平远米左右，找公寓不超薪过200滩平米价格特点客户特点均价较挣高，平榨均在1喘000豪0/平泊米，离衫市中心即越近价警格越高本地客镰户占比娱至少在北一半以蝴上，但谎是有相箭当一部听分国外间客户，助以东南狗亚和新借加坡的索打球客戴户为主拔，本地士客户为趟高端成雁功人士高尔夫缴别墅焦——舞依托高拢尔夫设象施形成川，产品极两极分烫化，价挽值远高社于非高钥尔夫的谋同类型栏项目昆明低腹密度分康类对比蒸分析对比项目特征分析产品类型价格平台销售速度未来方向独栋联排洋房独栋联排洋房世博园板块依托良好的自然资源和设施改善形成聚集250-500200-300128-200700050003500消化速度快，最快联排销售速度达30套/约代表昆明别墅市场发展方向的楼盘不断出现，未来品质楼盘的主要供应区域滇池板块城市核心地段，深厚的人文积淀以及良好的自然资源300-400200-300140-2001000070004000消化速度较快，类别墅销售速度可达到20套/月开发强度逐渐增高，产品类别逐渐向洋房和多层发展非成熟板块依托良好的自然资源和区域潜在价值形成点式分布300-350150-250110-180500040003000消化速度相对较慢，一般独栋销售约10套/月供应量逐渐增大，未来度假型别墅主要供应区域高尔夫别墅完全依托高尔夫资源价值300~450--100-200公寓10000--10000精装销售差异大，取决于高尔夫品质与营运水平成熟板块已经没有供应，多在城市陌生区域昆明别墅蕉市场特征番总结：非成熟板逗块价格平睁台较成熟渡板块产品过价格有较吐大的差距番，独栋产显品低于成给熟板块2000元左右高尔夫牛别墅能刮够实现哀市场最剩高的销宾售价格肤，但销庆售速度丽差异较笨大。市场各摊类产品校平台面督积区间拿初步形水成，独沉栋产品本面积区遗间分布拖在300昌-40府0平米，披联排面艳积区间180-晕250平米，惭洋房面矮积区间100将-18杠0平米，棍非成熟蔑板块面疮积区间刚偏小从客户特赤征上看，吴昆明低密康度置业客吉户呈现出紫来源和置蹲业驱动力御的多元化昆明低密绸度市场置密业客户本地客户外地客户外省客户省内客户外籍客户这部分客户主要是有着“城市中心化”情结的地州客户，他们更关注城市大的配套和区域的成熟度，他们一般会选择在昆明置业，购买的物业形式主要以花园洋房和别墅类产品为主；多为非户籍客户但与昆明有一定联系客户，购买物业作为度假休闲放松居所和养老置业的客户。主要分布在具有代表城市特质的强势自然资源和设施资源的地区。这部分客户到昆明置业一般会选择有高尔夫配套设施的物业形式，他们更关注高尔夫球场的品质和高尔夫权益给他们带来的价值，但需要控制一下产品的总价。本地客户包括安宁本地客户和昆明本地客户，多为居住升级为目的的人群，追求的产品形式主要以花园洋房、别墅类产品。从未来笔供应上扑看，昆覆明未来裳低密度桶市场供惕应巨大蛾，竞争盒态势激所烈2005年，昆衫明别墅怀类产品泄全年供种应4739套根据市场牛调研，昆唐明目前别标墅市场在姐售项目大上部分有后胶期项目推咐出，如世取博生态城么，占地500哄0亩，分八糠区开发属，目前在售一期买，二期本拳月开盘。未来市侄场供应量舟巨大。昆明市久政府通过打造６０个肚旅游小堤镇，吸野引居住贷就业人史口，提高城什市化率，洁基于政策仅影响和旅叨游小镇自骨身资源优耻势，旅游幅小镇为昆衰明市未来低密扑度市场的岔重要供应梁区域野鸭湖小死镇：昆明决６０个重盛点开发旅攀游小镇，轻项目占地750低0亩，项目一女期108栋，共308套，咱今年１窜１月开允盘，项目共梦四期，随着后期项搂目的相平继入市，对本项即目形成竞叮争高尔夫别睬墅市场供统应旅游小镇项目开发别墅市总场总供应量昆明高尔匹夫市场未迈来供应旺罢盛，正在填建设的球础场：寻甸桂：建在1800昏0亩的球径场上，歼即将建势设的包酬括，呈邮贡，晋盘宁球场劳，滇池永边上还科有三个18洞球场要孕建设，海稍口还要建哨设一个。总以上几个撑项目均为高端球毁场项目。现在政归府有意韵向的球遗场数量蹲估计有十多个，据预宾测基本都慎有高尔杰夫物业。（昆明惊投资促进伪局骆先生占）调控政策宜对市场的兵影响分析卵——90犬、70为何城市总量尽控制而非俊单个项目鲁控制，低持密度用地野供应仍将葬继续云南省填关于“恢宏调”瓣的执行行细则：新政对房另地产市场我的影响要确定各屈地块普通挣商品住房菊的区域性纪布局和总折体建设比谊例，确保犬市场有足刷够的中小耐套型、中忘低价位普束通商品住锯房供应。“90喇平方买米以下姓的普通趋住房要输占建设赴开发总考量的7遭0%”桃已明确倍按城市薄而不是纱按单个犯项目界术定。要确定炎各地块猫普通商皱品住房些的区域舞性布局低和总体尊建设比超例，确环保市场恒有足够史的中小冰套型、缘瑞中低价谅位普通妈商品住芹房供应婶。“国十五互条”规定辩“继续停稀止别墅类万房地产开梦发项目土惰地供应；毯严格限制及低密度、霸大套型住斜房土地供广应。”这锣一点，云眼南并没有练明确的给利出反应。云南以断及昆明扬总体房送价很低萌，因此溜“宏调吵”对云羡南和昆冷明的影双响不大臣，但市有场需求床很大，揉房价有催缓慢上闪涨的趋辩势云南省提沫出了对县益城房地产崭开发水平冻提出要求霞，各县城朽的房地产纪开发水平掏必将提高确保足览够的中但小套型径、中低饲价位住猜房供应犬；90、70是城市总腔量控制而灾非单个项杠目控制;中小户型兵的开发量咬将增大，愧但不会在单短期内代馋替大户型;别墅会有猜继续供应蹦，而且价禾格会上涨;整体房叮价继续责呈现上篮涨趋势骄，但涨盒势会趋扰于平缓;县城房窄地产发渐展的水雄平将会冤提高从昆明鹅的土地锅存量政挥策和供爱量政策肝来看，传昆明的夜土地价亏格不会至大幅上滔涨对于已经血批准的建蛇设用地，牲对超出约职定动工开彩发日期满污一年未动谋工开发的搭，征收土遭地闲置费饲一年，并栗责令限期府开工、竣祥工；满二滋年未动工垫开发的无园偿收回土雅地使用权件；土地政笑策存量土地芽政策：国土资眨源部表僻示，工业用浩地出让价格隶将提高4阴0%-60%；已经出鞠台的《土只地出让金喘收支管理投办法》提更出，城镇土地使用奴税将提高两四倍，耕杜地占用室税提高叼一倍，新增建痒设用地有慈偿使用费伐提高一倍杯，土地出羽让金也将起重新进行炸分配；供量土地泼政策：周密部灿署，立罩即行动牛，贯彻女落实《国务院关淡于