房地产专业知识培训讲座

房地产专业知识系列讲座安得广厦千万间，天下百姓俱欢颜黄道吉日！！！！！阳历：公元2012年6月26日农历:05月(小)09日星期六巨蟹座干支:甲申年生肖属猴庚午月丙子日宜:祭祀沐浴

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頂盟忌:入宅嫁娶移徙培训内容：第一周：工程识图与专业词汇第二周：房地产开发流程与政策法规、行业动向第三周：房地产投资、策划培训目标：全面、有效我们要做什么？第一章工程识图识图是一切工作的开始识图是我们事业的起点识图是专业精神的体现识图是沟通客户的基石哦，原来识图是我们脚上的那双鞋投影法

1、中心投影法：光线从一点光源出发所得的投影图。2、平行投影法：当光源移到无穷远时，光线彼此平行，所得的投影图。

（1）正投影法：光线垂直于投影面。

（2）斜投影法：光线倾斜于投影面。

投影法在工程中的应用

中心投影法：

绘制透视效果图

平行正投影法：绘制正投影图和标高投影图

斜投影法：绘制轴测投影正投影图的形成及规律

结论：

空间任意点的确定需要三个坐标

空间形体需要三个投影确定其形状

图纸格式图例实例第二章常用专业名词

从土地、房屋、市场、规划四个方面记忆与土地有关的概念生地

可为房地产开发所利用，尚未开发的农地和荒地。毛地

主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地。建设用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。基准地价指由政府组织的评估机构根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收和供求状况等因至少而确定的地价，是土地使用权出让价格的依据。与土地有关的概念土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。

与土地有关的概念北京市居住用途基准地价表

单位：元／建筑平方米

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土地级别楼面熟地价楼面毛地价

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一级4740—70001710—3000

二级3800—5760900—2100

三级2730—4590550—1300

四级2090—3600400—930

五级1500—2790300—680

六级1060—1820190—430

七级630—1080150—350

八级330—650120—280

九级180—370100—220

十级140—26090—150

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与房屋有关的概念开间:开间即住宅的宽度。

进深:从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。建筑面积:各建筑物每层外墙线（或墙外柱子边缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨棚、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米（含）以下的技术层不计算建筑面积。房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部份。住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。与房屋有关的概念“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）

跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅(普通住宅层高通常为2.7米)高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等,用楼梯联系上下,其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的利用率。错层式住宅:是指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面。与房屋有关的概念砖混住宅“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5—6层框架结构：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠

岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。高层塔楼主要采用框架结构与房屋有关的概念剪力墙剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用钢结构框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。与房屋有关的概念产权酒店产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租，获取客房利润分红，同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权，产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。小户型概念:

包括……..与房屋三有关的三概念会所会所就三是以所三在物业三业主为三主要服三务对象三的综合三性康体三娱乐服三务设施三。会所三具备的三软硬件三条件：三康体设三施应该三包括泳三池（最三好是室三内）、三网球或三羽毛球三场、高三尔夫练三习馆、三保龄球三馆、健三身房等三娱乐健三身场所三；中西三餐厅、三酒吧、三咖啡厅三等餐饮三与待客三的社交三场所；三还应具三有网吧三、阅览三室等其三他服务三设施酒店式三服务公三寓是指提三供酒店三式管理三服务的三公寓。三除了提三供传统三酒店的三各项服三务外，三更重要三的是向三住客提三供家庭三式的居三住布局三、家居三式的服三务，真三正实现三宾至如三归的感三觉。其三最大的三特点是三要比传三统的酒三店更多三了家的三味道。三由于它三吸收了三传统酒三店与传三统公寓三的长处三。与房屋三有关的三概念商住住三宅是so三ho（三居家办三公）住三宅观念三的一种三延伸。三它属于三住宅，三但同时三又融入三写字楼三的诸多三硬件设三施，尤三其是网三络功能三的发达三，使居三住者在三居住的三同时又三能从事三商业活三动的住三宅行式三。商住三住宅适三合于小三型公司三、创业三集体以三及依赖三网络进三行社会三活动的三人群。SOH三O（家庭三办公）＂Sm三all三Of三fic三eH三ome三Of三fic三e＂的三缩写，三意为小三型的、三家庭的三办公室三。花买三一套房三子的钱三既可得三到工作三和生活三这两种三需求的三满足自三。与规划三有关的三概念容积率指建设三用地内三的总建三筑面积三为建设三用地面三积的倍三数。地三下停车三库，架三空开放三的建筑三底层等三建筑面三积在计三算容积三率时可三不计入三。建筑覆三盖率指建筑三基底面三积占建三设用地三面积的三百分比三。绿地面三积指能够三用于绿三化的土三地面积三，不包三括屋顶三绿化三、垂直三绿化和三覆土小三于2米三的土地。建筑间三距指建筑三平面外三轮廓线三之间的三距离。建筑高三度:指建筑三物室外三地平面三至外墙三顶部的三总高度三。应符三合下列三规定：三烟囱、三避雷针三、旗杆三、风向三器、天三线等在三屋顶上三的突出三构筑物三不计入三建设高三度。楼三梯间、三电梯塔三、装饰三塔、眺三望塔、三屋顶窗三、水箱三等建筑三物之屋三顶上突三出部分三的水平三投影面三积合计三小于屋三顶面积三的20三％，且三高度不三超过四三米的，三不计入三建筑高三度。三建筑为三坡度大三于30三度的坡三屋顶建三筑时，三按坡顶三高度一三半处到三室外地三平面计三算建筑三高度。三文物保三护建设三控制地三带内的三建筑高三度，按三建筑物三和构筑三物的最三高点（三包括电三梯间、三楼梯间三、水箱三间、烟三囱等构三筑物）三、中国三传统大三屋顶形三式按檐三口至地三面高度三计算建三筑高度三。与规划三有关的三概念人口密三度(三Pop三ula三tio三nd三ens三ity三)人口数三字与所三在地区三面积之三比居住建三筑面积三密度(D三ens三ity三of三re三sid三ent三ial三fl三oor三ar三ea三)指居住三区、居三住小区三或住宅三组团，三居住建三筑的总三建筑面三积与土三地总面三积之百三分比。建筑间三距系数三：指遮挡三阳光的三建筑与三被遮挡三阳光的三建筑的三间距为三遮挡阳三光的建三筑高度三的倍数三。建筑的三长高比三：指遮挡三阳光的三建筑的三正面长三度为该三建筑高三度的倍三数。什么是三建筑红三线？一般是三指道路三用地的三边界线三。有时三也把确三定沿街三建筑位三置的一三条建筑三线谓之三红线三，即建三筑红线三。它可三与道路三红线重三合，也三可退于三道路红三线之后三，但绝三不许超三越道路三红线，三在红线三内不允三许建任三永久性三建筑。与市场三有关的三概念一级市三场房地产三一级市三场是指三新建住三房的买三卖市场三，市场三主体是三住宅开三发商、三营造商三和居民三。居民三通过一三级市场三购得住三房的产三权，使三住房的三产权首三先从法三律上达三到确认三。二级市三场是指住三房私有三权出售三、出租三等交易三市场。三市场的三主体是三住房产三权的所三有者和三住房消三费者。三级市三场可概括三为公房三使用权三市场，三其主要三内容包三括公房三使用权三买卖、三公房私三租和公三房转租三市场。三其中公三房使用三权买卖三三级市三场中的三主要内三容相对三于已购三公房，三北京市三的承租三公房占三绝对多三数。由三于公房三使用权三价格远三低于产三权价，三因此它三被看作三是促进三一、二三级市场三的生力三军。目三前，三三级市场三尚未打三开与市场三有关的三概念房屋空三置泡沫按照通三用的国三际经验三数据，三商品房三空置率三达10％以内三时，这三种经济三泡沫是三正常的三。如果三超越过三多，引三起严重三的供给三过剩，三形成泡三沫经济三，导致三房价猛三跌，开三发商遭三受巨大三损失甚三至破产三倒闭，三失业率三上升，三经济混三乱，社三会动荡三。房地产三投资泡三沫房地产三投资泡三沫一般三规律，三房地产三投资增三长率应三与房地三产消费三增长率三相适应三，力求三平衡供三求关系三。在发三展中国三家的经三济起飞三阶段，三百业待三兴，房三地产投三资增长三率略大三于消费三增长率三，形成三供略大三于求的三市场局三面，对三促进房三地产业三的发展三和刺激三经济增三长是有三利的。三只有当三房地产三投资过三度膨胀三，商品三房严重三滞销，三造成还三贷困难三，连带三引起金三融危机三时，才三形成泡三沫经济三破灭。199三7年东南三亚金融三危机中三的泰国三就是一三例。GDP三增长与三房地产三投资增三长率对三比图：北京与三全国房三价走势三图第三章三房地产三开发流三程分析“五三证”三---三--开三发流程三的浓缩《国有三土地使三用证》《建设三用地规三划许可三证》《建设三工程规三划许可三证》《建设三工程施三工许可三证》（三建筑工三程开工三证）《商品三房销售三（预售三）许可三证》

房地产三开发程三序1.确三定开发三项目，三签定项三目合作三意向书三或协议三。2.向三规划局三申报《规划三要点》3.向三计、建三委申报三、审批三《项目建三议书》（立项三）。4.《三项目建三议书》三批复后三，向规三划局申三报选址三定点（《选址三规划意三见通知三书》《三规划设三计条件三通知书三》4.委三托设计三单位做三出《规三划设计三方案》三，办理三人防审三核、消三防审核三，向规三划局、三首规委三申报审三定《规三划设计三方案》三（《审定三设计方三案通知三书》）。5.委三托勘察三、设计三单位进三行勘察三、设计三，申报三审定初三步设计三。向公用三局、市三政局、三供电局三、电信三局、自三来水公三司、热三力公司三、煤气三公司等三落实、三报审市三政公用三设施配三套方案三，以及三落实商三委、教三育、邮三政、派三出所、三街道三办事处三等的配三套审查三意见房地产三开发程三序6.申三报《建三设用地三规划许三可证》。7.向三规划局三领取《三建设用三地钉桩三通知单三》，委三托北京三市测绘三院进行三用地钉三桩，取三得《三钉桩坐三标成果三通知单三》。8.向三房地局三提交国三有土地三使用权三出让申三请，委三托有资三质的机三构进行三地价评三估，办三理土地三出让审三批，签三定《国三有土地三使用权三出让合三同》。三缴纳所三有款后三领取《国有三土地使三用证》房地产三开发程三序9.交三纳地价三款后，三到计建三两委办三理项目三转正手三续，列三入年度三开工计三划。（三开发项三目在《三可行性三报告》三批复后三即列入三年度预三备项目三大本。三）10.三出施工三图。向城建三档案馆三报送工三程档案三资料，三交纳档三案保证三金。消防局三办理消三防审核三意见表三。人三防办办三理《人三防工程三设计审三核批准三通知单三》。11.三规划局三核发《建设三工程规三划许可三证》。12.三办理有三关拆迁三手续。三实施拆三迁。办理招三投标手三续。招三、投标三，签定三《工程三承包合三同》办理质三量监督三手续，三领取《北京三市建设三工程开三工证》开工。13办三理《商品三房预售三许可证三》，销售。竣工验三收。三办理产三权过户三手续。北京市三房地产三开发项三目开发三流程选址研三究，寻三找合作三伙伴，三签订合三作意向三，协议三及合同三书↓向规划管三理部门申领规三划要点三，以获三取规划要三点通知三书，编制三项目建三议书↓向计委申报立三项报告↓计委函三至规划三局↓规划局三会签返三计委↓计委下三文同意三立项并三要求可三行研究三，此文三经建委三开发办三会签↓运用“三房地产三市场信三息评估三系统”三“房地三产投资三专家系三统”进三行项目三投资的三详细可三研测算三，编制三可研报三告计委、三建委、三首规委三及各专三业局审三查可研三报告↓对可研三批复，三两委会三签，即三下达规划设三计任务；运用三“营销三策划展三示设计三系统”三进行融三资运作↓北京市三房地产三开发项三目开发三流程据此办三理征地三及前期三规划准三备工作三，开规三划设计三任务通三知↓规划局三法征地三意见函↓到土地管三理部门及土地三使用部三门征求三意见┏━━三━━━三━━━三━━━三┻━━三━━━三━━━三━━━三┓新征地三到土地三局、规三划局、三乡政府三、村公三所三旧城改三造到区三地政科结果报三市房地三局三结果报三市房管三局┗━━三━━━三━━━三━━━三┳━━三━━━三━━━三━━━三┛市政府三下文批三地↓┏━━三━━━三━━━三━━━三━━━三╋━━三━━━三━━━三━━━三━━━三┓画桩位三给钉桩条件，测绘院规划局三办理建设用三地规划据此到三地政部三门办理用地钉桩，三成果给三设计人许可证批准书三,评估项三目建设三用地地三价│三│申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得│土地使用证按规划设计条件征询意│见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房北京市三房地产三开发项三目开发三流程申请确三定规划三设计条三件三冻结三户口并三抄户口三,交纳三地价款三,取得│三土地三使用证按规划三设计条三件征询三意三│见表到三区配套三部门征三求意见三地政三部门审三查安置三方案、三安置房│三│规划局三审查后三下规划三条件通三知单三发拆迁许三可证│三│委托进三行规划三方案设三计三动迁三会及拆三迁安置│三│到规划三局领设三计方案三送审书三场地三三通一平三，领取三房地产三开发手三册│三│规划局三审方案三提出意三见1三.到园三木局申三请伐树三许可证│三2.了三解线路三情况与三供电局三运行班三协商修改后三送首规三委审图三改三造、移三线方案│三3.煤三气、道三路、上三下水改三路由首规委三召开市三政协调三会4三.到供三电局业三扩处申三请用电三报表，三做正式出市政三会议纪三要供电方三案，申请临三时施工三用电，三委托施三工北京市三房地产三开发项三目开发三流程┗━━三━━━三━━━三━━━三━━━三┳━━三━━━三━━━三━━━三━━━三┛进行个三体设计三（大公三共建筑三首规委三审查）┏━━三━━━三━━━三━━━三━━━三━━━三┻━━三━━━三━━━三━━━三━━━三━━━三┓领建筑工三程规划三许可证出施工三图三开三节能证三明│三│三│运用“三营销策三划展示三设计系三统”三到三计委申三请，列三入三到税三务局取三税单制作资三料三计划三（建委三会签）│三│三│报价小三组审查三，领取销售到建委三工程处三领开工三持年三度计划三、税单三到区计三、经委三领许可证审批表三投资许三可证登三记卡，三登记并三取得许可证│建委、三物价局三下文批三价│运用“三营销策三划展示三设计系三统”三┗━三━━━三━━━三━━━三━━┳三━━━三━━━三━━━三━━━三┛“房地三产销售三管理系三统”销三售三到市三政部门三盖章，三证明市三政条件三落实│四源费三缴纳│到开发三办市政三处核实三任务开发办三工程处三同意招标│填招标三申请书三并到市三招标办三登记│招标办三看现场│运用“三投资项三目概预三算系统三”编制三标底│招标办三审查标三底│开标会│定合同三，写评三标报告三，发中三标通知三书│招标办三盖章同三意┏━━三━━━三━┳━三━━━三━━┳三━━━三━━━三┳━━三━━━三━┓施工单三位三质量三总站受三理三市统计三局三市审查三局审核三市三开发办三秘书同意施三工质量监三督落实任三务三资金来三源，任三处登记务来源三及一切三手续┗━━三━━━三━┻━三━━━三━━┳三━━━三━━━三┻━━三━━━三━┛建委工三程处同三意开工三，办理开工许三可证施工单三位进场三开始施三工，小三区红线三内市政三报装上三下水、三道路、三煤气、三电、委三托设计三、施工↓┏━━三━━━三━┳━三━━━三━━┳三━━━三━━━三┳━━三━━━三━┳━三━━━三━━┳三━━━三━━━三┓1.小三区内线三1.三通知区三园三1.三按道路三1三.到三自来三1三.到热三力三（自三建锅三1.三到煤气三公司路委托三设三林三局绿化三方案三进三水三业务三公司报三炉房）三报装计三办三行三施工三科报装三装三1.环三保三2三.到规三划科定2.委三托施工三2.三交绿化费2.市三政办三委托线三2.委三托线三局三同三线路方三案3.配三电室土三3.绿三化施工三事处三养三路三设计、三路设计三意锅三3.设三计建工程三验三路队三验三施三工及三3三.施工三及三炉房三4.三看现场收三收三验三收三验收三规划三5.施三工4.设三备安装三2.到三市政三位置三6.业三务科检三验及验收三监三理所三2三.委托三同三意接气5.送三电三下水三报三设三计三7三.凭通三气单到装三3.到三劳动三管网所三办固3.规三划设三局报三装三定资产三转移计三4.环三保局三手续及三通气4.竣三工验三审查消三手续收三音除三尘三8.三凭接气三单到设备三液化三气公司5.竣三工验收三办各户三通气手续9.通三气┗━━三━━━三━━━三━━━三━━━三━━━三━━━三┳━━三━━━三━━━三━━━三━━━三━━━三━━━三┛全部工程竣三工北京市三房地产三开发项三目开发三流程验收、三检验单三签字盖三章┏━━三━━━三━━━三━━━三━━┻三━━━三━━━三━━━三━━━三━┓凭验收三通知书三入库房三屋三确三定房屋三管理形三式房屋三验收┗━━三━━━三━━━三━━━三━━┳三━━━三━━━三━━━三━━━三━┛出库分三配及销三售、办三理产权三证↓运用“三房地产三物业管三理系统三”，进三入物业三管理阶三段商品住三宅价格三由什么三构成?一、土三地开发三费1、三征地补三偿费2三、拆迁三安置费3、三三通一平三费4、三勘察设三计费5、拆三迁征地三管理费三6、土三地出让三金。二、房三屋开发三费1、三房屋建三安工程三费2、附三属工程三：煤气三调压站三、变电三站等3、室三外工程三：小区三红线内三的上水三、雨污三水、电三力、电三信、煤三气、天三然气等三工程。三、各三种配套三及税费三。1、三公共建三筑配套三工程、三小区内三配套建三设的各三种公共三福利设三施。2三、环卫三绿化工三程。3三、四源三费。4三、大市三政费。三5、营三业税和三城市建三设维护三税及教三育费附三加。6三、限制三粘土砖三使用保三证金。三7、管三理费。四、利三润。二〇〇三四--三-充满三希望的三广告业200三3年商三品房销三售面积三高达1三895三.80三万平方三米，预三计20三04年三将超过三220三0万平三方米，三销售额三也将突三破千亿三大关。房地产三企业的三广告预三算一般三是销售三额的1三-3%三，今年三千亿的三房地产三市场预三计将带三来接近三20亿三元的特三大广告三蛋糕，都市类三报纸媒三体往往三是房地三产商广三告媒体三选择的三重点，三至少有三一半将三用于此三。有比较三才有鉴三别北京青三年报“三特别报三道”三；北京晚三报“楼三宇周刊三”；京华时三报“三北京-三热线”三“北三京-时三事”和三“国际三-视点三”版面三，住宅开三发一直三是北京三房地产三市场的三热点，三从北京三的房地三产广告三中也可三以看出三来。在三三大都三市类报三纸上，三住宅类三广告占三了房地三产广告三一半以三上的比三重，公寓和三商业楼三广告其三次，但三广告量三已非常三少<关于三停止经三营性项三目国有三土地使三用权协三议出让三的有关三规定>京政办三发〔2三002三〕33三号（2三002三年6月三28日三）（五）三下列情三况经市三政府批三准，可三以采用三协议方三式办理三土地使三用权出三让手续三。1.绿三化隔离三带项目2.小三城镇建三设项目3.危三旧房改三造项目三以及其三它重大三建设项三目中的三经营性三项目用三地，4.因三和其它三非经营三性项目三确实不三可分割三，而不三能进入三市土地三交易市三场公开三交易的三项目用三地。5.属三于规划三为高科三技、工三业用途三的经营三性项目三用地确三需协议三出让的三。6.市三政府批三准的其三它经营三性项目三用地。<央行三关于进三一步加三强房地三产信贷三业务管三理的通三知>121三号文（三200三3年6三月28三日）一、三加强房三地产开三发信贷三管理、三引导规三范贷款三投向二、三严格控三制土地三储备贷三款的发三放三、规三范建筑三施工企三业流动三资金贷三款用途四、加三强个人三住房贷三款管理三，重点三支持中三低收入三家庭购三买住房三的需要五、强三化个人三商业用三房贷款三管理六、充三分发挥三利率杠三杆对个三人住房三贷款需三求的调三节作用七、加三强个人三住房公三积金委三托贷款三业务的三管理八、切三实加强三房地产三信贷业三务的管三理国务院三关于促三进房地三产市场三持续健三康发展三的通知18号三文（三200三3年8三月12三日）支柱产三业加强调三控在京中三央单位三利用划三拨土地三开发建三设管理三暂行办三法193三号文三(三200三3年1三0月1三日)第八条三在京三中央单三位利用三划拨土三地进行三开发建三设，应三采取招三标、拍三卖或者三挂牌的三方式进三行公开三交易。三因和其三他非经三营性项三目用地三确实不三可分割三及特殊三项目用三地，不三能进入三土地交三易市场三进行公三开交易三的，经三国管局三批准同三意后，三开发申三报单位三凭国管三局批复三到北京三市相关三职能部三门办理三开发建三设手续三。第十条在京中三央单位三利用划三拨土地三进行开三发建设三，发生三土地使三用权转三让或土三地使用三权用途三变化并三取得受三益的，三均进行三土地资三产收益三调节。关于停三止经营三性项目三国有土三地使用三权协议三出让的三补充规三定4号令三（20三04年三1月1三7）二、三下列情三况在办三理国有三土地使三用权出三让时，三均须通三过招标三拍卖、三挂牌方三式在土三地交易三市场公三开进行三：(一)三除房三改带危三改项目三外，利三用划拨三土地进三行经营三性开发三建设的三；(二)三改变三用地使三用性质三，进行三经营性三开发建三设的；(三)三基建三项目转三为开发三项目的三；(四)三项目三主体发三生变化三的。关于经三营性项三目暂停三受理审三批的通三知京国土三房管出三[20三04]三26号(20三04年三1月9三)自20三04年三1月9三日起，三市各级三发展改三革、建三设、规三划、国三土房管三等部门三暂停受三理审批三开发建三设单位三申报的三经营性三项目立三项、规三划审批三和国有三土地使三用权协三议出让三，今后三按市政三府发布三的相关三规定执三行。北京市三国土资三源和房三屋管理三局北京市三发展和三改革委三员会北京市三建设委三员会北京市三规划委三员会二○○三四年元三月九日回三顾识图房地产三基本词三汇（规三划、房三屋、土三地、市三场）房地产三开发流三程（五三证）房地产三创新（三反向抵三押贷款三、土地三年租制三）200三4年房三地产广三告形式三分析房地产三重要政三策今天:三北京新三规划对三房地产三发展的三影响策划流三程西部生态带东部发展带新规划三格局是三本项目三区域控三制性详三规面临三调整四城区三整体规三划,平三衡发展大饼变三葡萄“首堵三”不三堵了城市功三能外移四城区三平衡发三展详细性三规划变三更卫星城三失效，三母城没三了新城独三立了，三功能增三强了，三我们不三用再跑三了北京不三再孤单思考问三题的出三发点首先应三先从战三略层面三着手，三然后才三是策略三层面。战略层三面的问三题是：l做不做三？做与三不做有三那些结三果？l能不能三做？必三须抓住三哪些市三场机遇三？进入三和占领三哪个市三场？将三面临怎三样的挑三战？战术层三面的问三题是：l如何进三入如何三占领？项目决三策要明三确决策三的基础三、可决三策方向三及结果三。所处的三局面及三决策基三础：是否已三签署了三用地合三同有条件三予以规三避土地三储备制三度的调三控。是否已三完成土三地红线三办理工三作。立地条三件如何财务状三况管理水三平政府关三系可选择三的方向三：放弃本三项目，三将已获三取的土三地进行三转让。做，但三暂缓观三望或小三规模开三发，等三未来时三机成熟三后再决三定是全三面启动三开发或三土地经三营。快速启三动，在三短期内三完成开三发。三种选三择所造三成的可三预计结三果：放弃不三做。周三边房地三产用地三、什么三样的房三地产企三业会购三买、扣三除土地三增值税三后本项三目通过三土地经三营可能三的盈余三。暂缓观三望。政三府反应三、市场三机会、三规划调三整、金三融政策分期开三发：各三期规划三、开发三进度、三资金安三排全面启三动。快三速启动三，缓慢三启动，三达到的三目标明确了三决策基三础和可三选择方三向后，三我们在三决策：三本项目三到底做三不做？这取决三于项目三能不能三做。前面是三万丈深三渊？还三是聚宝三盆？这三取决于三：需求竞争项目企业定位与发展战略机遇与挑战优势与劣势第一部三分三房地产三市场分三析1房三地产发三展的宏三观环境Pes三t分析三（外部三环境）三注意紧三扣主题800-13001300-80008000-1300013000以上快速上升平稳发展起步降低住宅发展人均GDP（美元）城市居三民经济三收入逐三年增强三，购买三力旺，三恩格尔三系数呈三下降趋三势，可三说明居三民生存三型消费三期结束三，小康三舒适、三享受型三消费趋三势凸显三，以住三宅消费三为主流三的排浪三式第二三次消费三高潮将三到来。二、房三地产市三场供应三分析土地供三应价格三及分布情三况对项目三开发将三产生什三么影响三？物业供