房地产开发中的设计管理培训课件

房地产开发中的设计管理如何以较高效率、合理成本、品质定位，最优服务地完成项目开发中的设计管理工作，客观上有很多的问题值得学习研究、分析总结，高效率的房地产开发管理模式是什么？高效率----在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢得市场占有率和投资收益；规范化的房地产开发企业设计管理----强调设计与项目运营管理中的所有环节〔营销策划、工程与报建、资金与成本、竣工交付与物业管理等〕的有机结合：项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出，并赢得口碑、实现项目品牌。质量——质量不仅以销售业绩为评价标准，更多依靠客户后期使用情况的反馈。设计品质控制中的设计失误率，图纸完善程度，部品封样率，等等；时间——时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本义并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建筑产品的质量。就设计而言，合理的规划方案和施工图设计与审图修改、调整完善的客观周期；成本――合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），在项目开发过程，“目标成本”是成本控制的前提，限额设计（单方造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量，体型系数、窗墙比等）是实现成本事前成本控制的手段；严格控制设计变更，是保证投资限额不轻易突破的制度保障。开发企业要求设计阶段的成本控制-------对设计人员而言是任务，对成本管理人员而言应前置而持续，要避免两种现象：1.不计成本地追求设计效果；2.成本不合理导致品质丧失。设计单位认为谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），要求阶段性设计成果中明确建安造价和设计变更的有效控制，其中核心要求是：（1）.缩短开发周期------用最短的时间使一个项目开盘，a.按项目的规模来讲，小型项目的开发周期一般要1~2年，而对于一些大型项目来说，则要用6~7年甚至更长的时间（2）.减轻甲方资金压力------从一次性付清地价开始,开发商风险加大〔设计的时效性〕（3）.防范市场的变化------当前地产千变万化，时间越长预测市场的难度越大，政策性因素造成的市场风险变幻莫测〔设计周期及其合理性〕（4）.压缩时间成本------时间越长运营成本越高〔土地及税费，贷款融资，管理与财务等费用〕，高成本不一定获得高回报？在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制包括以下内容：一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介；二、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；三、甲方设计过程中的成本主动性控制管理；四、设计管理的总结；一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介下表可以看出，发生6~8%的总投资费用，决定项目投资的80%。而项目投资控制的关键在定位及规划阶段。因此对投资控制的设置是最重要的。这个阶段目标成本的设定对定位有绝对的影响，策划定位和规划设计是目标成本控制的关键环节。开发各阶段发生费用比例项目阶段策划定位和总体规划设计施工竣工发生的费用比例（%）4-52-390以上1决定投资比例（%）60-6510-155-1010

房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！［关键词］越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。［关键词］价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！［关键词］1.投资决策阶段成本控制项目成本控制贯穿于项目建设的全过程，据若干项目竣工资料的分析，影响项目投资最大的阶段是项目定位和前期总体规划，此阶段影响项目投资因素占到60~65%，单体设计到施工图，占到10~15%，施工阶段，通过加强管理，改进技术措施节约投资的可能性5~10%。因此必须加强项目前期的可行性研究和投资论证；做好市场调查，技术方案，投资估算，风险分析等方面内容。2.设计阶段的成本控制项目投资控制关键是规划设计阶段，对建安工程造价影响占75%以上，这一阶段的控制主要体现在“技术与经济”的相结合上，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5%-10%，甚至可达10%-20%。（1）方案设计阶段，做好方案的优选工作开展方案招投标工作，在方案评选过程中，根据项目的定位、市场的实际情况，邀请内、外部专家对总体规划、建筑设计方案、结构形式等从技术、经济上进行会审评估，取得即符合市场定位又经济合理的方案，并形成工程造价估算。推行以下办法获益非浅：1.建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法：积极推进设计招标，开展方案评选。2.实行限额设计，有效控制造价，设计管理工作中的成本控制：前提：要有准确的项目定位和策划、目标成本控制要求。重点：强调方案的合理性、经济性，针对图纸能否达到甲方设计招标及方案、扩初、施工图纸的设计深度，通过对实施过程中设计变更多少，以及造成成本增减的大小，在合同中增加相应的处罚与奖励条款，明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。要求：设计招标和邀标函中及设计合同中，都对设计单位技术能力的配置，设计资历,信誉，已完成项目的业绩效果评定，设计计划推进，设计组织，项目负责人的综合评定，设计期的服务及施工期的后续服务等方面综合评价都有要求。设计合同中还应有成本控制的要求。如强调限额设计，要求在合同里明确规定成本控制目标。（2）项目初步设计和施工图设计阶段这两个设计阶段应分别确定具体技术经济指标、各专业设计要求，及材料使用要求。开发企业的相关技术人员根据项目开发定位要求，制定工程建设成本范围、质量及效果确定各项指标。加强设计图纸会审与审查。各阶段均应对设计单位的设计成果进行审查比对。初步设计阶段：设计的经济合理性——体型系数，窗墙比等指标布局的合理性、配套设计的合理性、竖向设计的合理性、建筑系统的设计、初步设计阶段，在满足规范的要求下，减少非可售部分面积，减少去化较慢的部分面积，如集中地库等。建筑主体的配置标准如外墙装饰、保温、门窗、室内设备标准、电器及空调形式、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面积及交通形式，景观设计标准〔如软、硬景，水景面积控制，单方造价标准等〕小区配套设施如体育健身、文化娱乐休闲空间、教育设施〔小学校幼儿园〕面积及标准，边界管理体系及设施、通讯及弱电系统；对大量的建筑主体共性部分均要制定标准化设计要求施工图设计阶段：组织专业各方面人员对图纸技术上的合理性，施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，对建筑设计主要过程实行多方案比较和精细化控制，减少设计返工和残次品〔如梁柱的位置、空调机位的安排、管线走向的布置与标高关系等设计细节〕。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如混凝土加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙保温与涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合根据市场定位、客户需求列出交楼标准：重点：结构设计成本控制的技术关键点：基础的选型与成本关系，建筑结构形式的利用梁布置、梁配筋方式的常见误区及优化方法方式，如何优化剪力墙布置及数量、剪力墙的长度取多少最经济、剪力墙厚度取值的误区及优化方法，异形柱结构中应注意的事项，楼板的厚度对成本的影响、最优化的楼板厚度取值是多少，如何判断桩及基础的总量是否合适、如何优化桩及基础的总量，对勘察报告取值及建议的关注点，各种钢筋材料对成本影响的对比分析等；三材消耗指标------结构配筋、含钢量的控制设计说明，施工做法的合理性材料的选用上尤其是水电材料选用审核各专业间图纸的矛盾，如景观设计同建筑设计、场地设计的协调一致，与综合管网设计的矛盾及统一，整合各阶段设计积累成果，实现集约采购和战略合作服务商关系，如电器设备、建筑材料、栏杆、门窗标准化产品。建筑找坡的成本误区及优化方式，审图完成后，各阶段应分别形成设计概算及施工图预算，为下一阶段成本控制提供依据。认真进行设计交底，根据交底和审图结论，进行工程价款调整（3）三设计合三同的签三定——三—加强三对勘察三、设计三合同的三管理与三设计单三位建立三相应的三经济责三任。在合同三设计经三济条款三上增加三设计变三更及修三改的额三度限制三条件，三如设计三变更超三出施工三合同价三某一比三例，扣三罚一定三比例设三计费（三设计质三约金）三。采取三一定的三合理的三约束是三对设计三规范、三设计标三准、工三程与概三（预）三算指标三等各方三面控制三的一种三举措。（4）三二次设三计问题委托专三业队伍三对于设三计院不三能完成三或完成三不好的三专业设三计进行三二次设三计，并三完善相三关手续三，如补三充合同三，与总三规等主三要设计三公司的三配合等三。3.施工阶三段的设三计配合三—有助三于节约三成本(1)三主三要是过三程中落三实动态三成本控三制；(2)三认三真组织三做好施三工组织三设计的三审查工三作；(3)三控三制设计三变更和三现场签三证——三对设计三变更进三行技术三经济比三较，严三格控制三设计变三更；严三控施工三现场签三证流程三；尽可三能减少三设计变三更，避三免浪费三。(4)三继续三通过设三计挖掘三节约造三价的可三能性；三如加强三各专业三设计公三司的施三工现场三技术协三调工作三；二、规三划和建三筑设计三对成本三的主要三影响因三素和相三应的控三制方法三；（一）三、主要三影响因三素1、概三念设计三和方案三设计概念和三方案设三计--三---三-该阶三段设计三是决定三建筑物三风格、三流派、三造型乃三至造价三的第一三步，不三同的概三念和方三案会产三生不同三的效果三，当然三也影响三到建筑三成本。三如传统三的欧式三风格建三筑，它三除了特三有的构三造以外三，其外三墙和屋三顶附设三设计了三更多的三建筑饰三物，给三人以特三有的印三象；而三现代建三筑风格三通常比三较简练三，通过三各种形三式的线三条、造三型来突三出现代三人的一三种生活三方式和三追求。三不同的三建筑原三创理念三，形成三的概念三和方案三设计不三尽相同三，甚至三大相径三庭，其三产生的三结果足三以影响三建筑成三本。当三设计公三司有了三原创性三的理念三创新，三并且建三立起对三这种理三念从硬三件到软三件的支三撑体系三，就有三了自己三的成本三特性。三这种自三选动作三辅以甲三方高效三率、规三范化的三设计管三理模式三就会成三为新的三设计标三准，而三这些标三准是建三立开发三企业自三身项目三和企业三品牌的三基础。房地产三开发商三的设计三管理特三点开发商三的设计三师——点菜的——替三客户点三菜的。设计院三的设计三师——做菜的——帮三开发商三给客户三做菜的概念设三计和规三划设计三的关注三重点不三同定位三方向三结三构概念设三计规划设三计寻求达三成“目标”的方法设计的三深化概念设三计研究三的内容原则一依据经营、销售的要求三，兼顾工程、成本的因素三；原则二侧重与规划设计方三面的研三究。2、建三筑产品三功能的三控制建筑产三品功能三的控制三---三---三对单体三建筑物三合理功三能的控三制。每三一栋建三筑物都三有建筑三物本身三特定的三功能要三求，住三宅、办三公楼、三商场等三功能要三求以人三为本，三在设计三这些建三筑物时三，设计三师应从三满足人三的基本三需要和三国家、三地区的三设计规三范、规三划要点三进行考三虑。建三筑物建三成后，三功能太三低则不三能满足三使用者三需要；三功能过三高、不三实用，三则会增三加投资三而得不三到最终三价值的三体现，三因此，三不切合三实际的三功能设三计，其三后果只三能是增三加成本三，影响三建筑成三本的控三制。3、建三筑物大三小对建三筑成本三的影响当建筑三物的外三形相同三时，如三果建筑三物的尺三寸缩小三，就会三增加建三筑面积三的造价三，反之三，加大三建筑物三的尺寸三，一般三能使建三筑面积三的造价三降低。三这是因三为建筑三物外墙三与建筑三面积的三比例增三大或缩三小，将三会引起三内部隔三墙、装三饰、安三装等的三工程量三成比例三的增加三或缩小三，同时三基础、三屋面沿三口、门三窗、遮三阳板及三施工脚三手架等三费用也三会引起三相应的三增加或三缩小。4、平三面形状三对建筑三成本的三影响一般来三说，在三相同的三建筑面三积条件三下，建三筑物的三外形越三简单，三外墙长三度就越三短，单三位造价三也就越三低；相三反，建三筑平面三外形复三杂而且三不规则三，则外三墙周长三和建筑三面积之三间的比三例必将三增加，三这将引三起单位三造价的三提高。三不规则三的建筑三外墙，三不仅使三墙体增三加，而三且室内三、外管三线工程三及基础三费用也三会增加三。5、建三筑层数不同类三型的建三筑物如三别墅、三多层、三小高层三、高层三、超高三层建筑三等，它三们都有三不同的三设计、三施工规三范要求三，如小三高层与三多层层三高的设三计规范三要求就三不尽相三同，具三体地反三映在抗三震、抗三风、防三火、增三压等方三面。在三同一类三型的建三筑物内三，由于三执行的三是同一三规范，三因此一三般不会三人为地三去提高三一个规三范档次三从而引三起建筑三成本的三增加。三而不同三类型的三建筑物三，由于三规范要三求不同三，建筑三成本必三然不同三，特别三是介于三小高层三和高层三两者之三间的建三筑物，三可谓不三上不下三，但在三设计时三，设计三规范要三求在这三种情况三下必须三执行高三一个档三次的设三计规范三要求时三，其增三加的成三本却大三得多，三而这样三的设计三在房屋三销售时三又不能三得到购三买人的三认同。三从价值三工程原三理这一三角度看三简直是三一种无三谓的浪三费。当三然，在三同一档三次的建三筑物内三，有时三增加几三层或减三少几层三同样会三引起建三筑成本三的变化三，其一三般的变三化规律三是增加三层数时三建筑成三本下降三，减少三层数时三建筑成三本上升三，但对三具体的三工程而三言，只三有经过三具体的三分析和三测算时三才能了三解成本三的变化三情况。6、建三筑层高建筑层三高的增三加，意三味着工三程实物三量的增三加，例三如墙体三、门窗三、粉刷三、装饰三、管线三等。这三些增加三的实物三量分摊三在建筑三面积上三只会引三起单位三建筑面三积造价三的增加三。因此三除了底三层或公三共活动三场所或三特别需三要之外三，在满三足设计三规范后三，一般三不应盲三目的增三加层高三。7、建三筑材料三、设备三标准一般而三言，建三筑成本三随着建三筑标准三的变化三而变化三，建筑三材料、三设备标三准高的三，建筑三成本随三之增高三。但是三，在有三些情况三下也并三不完全三如此。三所谓高三标准的三建筑材三料和设三备，其三重要的三标志是三指品牌三、价格三或是较三为稀贵三的产品三，并产三生一定三的影响三，其成三功之处三是在于三各种要三素的巧三妙搭配三。例如三在装饰三房屋墙三面时，三虽然可三取品牌三好、价三格高的三墙纸，三但远不三如用颜三色和谐三、价格三大众化三的涂料三产生的三效果来三得更好三、更易三于为买三主接受三。因此三，不仅三仅是材三料、设三备的品三牌好和三价格贵三就一切三都好，三有时候三注重合三理和巧三妙的设三计手法三比单纯三追求建三筑材料三、设备三的高标三准和单三纯的品三牌其效三果才能三更好。8、规三划、建三筑设计三本身规划、三设计本三身的收三费，它三在投资三中的比三例并不三是很高三，但对三于一个三成规模三的建筑三物或建三筑群体三而言，三往往差三异是很三大的，三业主与三不同的三规划、三设计公三司订立三合同时三，费用三相差几三十万元三的事例三并不少三见，因三而规划三、设计三本身的三收费或三多或少三地影响三着建筑三成本。（二）三、控制影响因三素的主要三方法〔以住三宅开发三为例〕三：1、建筑造三价构成三比：建筑造三价构成三比反映三的是不三同工程三部位的三造价占三总造价三的比值三。分析三这个可三以找出三降低造三价、提三高经济三效果的三方向。住宅建三筑中各三单位工三程造价三比序号三单位三工程名三称三造价比三率（%三）三附注多层三高层1三土三建工程三81.三2~8三2.4三80三.0~三81.三62三水三卫工程三4.8三~5.三4三3.2三~5.三23三暖三通工程三3.6三~4.三4三2.0三~3.三6三通风系三指有人三防者4三电三气工程三5.2三~5.三6三2.0三~3.三05三弱三电工程三1.5三~1.三7三0.3三~0.三5三系指三共用天三线6三煤三气工程三1.7三~1.三9三0.7三~0.三87三电三梯工程三-三8三.0~三9.0合计三100三1三00注：本三表系根三据北京三地区当三前的造三价标准三测算的三。其中三多层住三宅为砖三混结构三；高层三住宅为三内浇外三砌大模三板、全三现浇钢三筋混凝三土结构三等。公用建三筑中各三单位工三程造价三比序号三单位工三程三造三价比（三%）三附注1三土三建工程三6三5~6三6其中：三建筑装三修三34三~35结构三312三给三排水工三程三7三~8三含三消防喷三淋3三采三暖及空三调三1三1~1三24三强三电工程三8三~95三弱三电工程三4三~56三电三梯三2三~3合计三100不同类三型工程三各分部三工程直三接费占三造价比三例工程三各分部三工程占三总造价三（%）类型三基础三结构三屋面三门三窗三楼三地面三室内装三饰三外三檐装修三脚手三架三其三他办公楼三11.三30三30三.50三2.5三5三12.三58三5.4三8三8.4三9三6.1三6三2三.15三1三.36厂房三14.三60三35三.23三6.6三1三7.8三9三7.1三0三4.5三8三2.三37三2.6三1三0.7三7住宅三8三.22三3三5.8三7三3.三41三10三.73三4.7三6三6.0三5三2.三44三1.8三2三2.1三7图书馆三9三.66三3三0.6三5三2.三44三11三.87三4.6三6三1三1.7三2三3.三76三1.0三6三2三.58实验楼三11.三31三35三.54三2.2三3三10.三61三5三.18三10三.20三3.8三3三2三.42三0.三56俱乐部三14.三61三30三.03三2.7三2三10.三09三5三.05三11三.25三4.6三6三2三.10三0.三87教学楼三11.三47三37三.10三2.8三0三11.三06三5三.15三6.3三0三4.三18三1.5三9三1三.63医院三11.三14三30三.64三2.5三9三11.三06三8三.21三10三.51三2.8三3三2三.64三1.三21民用建三筑土建三工程中三建筑与三结构造三价比序号三结三构类型三建筑造三价：结三构造价三备注1三一三般砖混三结构三6三.5：三3.52三框三架结构三（一般三标准）三4：三63三框三架结构三（略高三标准）三5~6三：5~三4三系三指建筑三标准4三砖三混结构三别墅三7三.5~三8：2三.5~三25三框三架结构三体育馆三4.三5：5三.52、户型：小户型三单方造三价比大三户型高三，因为三小户型三内墙多三，相应三墙面抺三灰、管三线敷设三安装单三方造价三就高。三（销售三定价要三考虑这三个因素三）3、层高：室内净三高直接三影响建三筑造价三。降低三层高可三以直接三节省投三资，节三约建筑三材料和三劳动消三耗，减三轻建筑三自重，三提高抗三震能力三。不同层三高对造三价的影三响参数三表层高（三m）三2.8三3三.0三3三.2三3三.4三3.6三3.三8三4.三2三4.三8三5三.4三6.三2造价（三%）三99三10三0三103三107三110三113三118三.8三1三28.三7三13三7.5三146三.3不同层三数对造三价的影三响参数三表层数三1三2三3三4三5三6造价（三%）三1三00三90三84三80三82三85不同开三间对造三价的影三响参数三表开间（三m）三2.三8三3.0三3三.2三3.三4三3.6三3三.8三4.三0造价（三%）三107三10三41三02三100三9三9三97三96不同进三深对造三价的影三响参数三表进深（三m）三4三.4三4.8三5.三2三5三.6三6.0造价（三%）三1三01三1三00三9三9三98三974、建筑的三平面形三状：一般来三说，建三筑的平三面形状三越简单三，其造三价相应三地越低三，施工三也经济三。不同平三面形式三的比较三（同规三模建筑三面积）平面形三式三内廊三内外三廊三梯三间三外廊三半内廊造价（三%）三1三00三101三10三6三10三7三11三0建筑外三形对造三价的影三响参数三表造价（三%）三1三05~三109三100三102三~10三5三10三3~1三07三10三3~1三08三10三7~1三13外形三U三形三长方形三H形三Y形三L形三圈三形5、建筑的三单元组三合：合理安三排建筑三的单元三组合，三能提高三设计方三案的经三济效果三，单元三组合数三可以影三响山墙三、基础三、屋面三等部位三的造价三。单元组三合不同三对造价三影响参三数表单元数三2三3三4三5三6三7造价（三%）三10三0三9三6.8三95三.2三94三93.三4三9三2.86、窗墙比三：在满足三规范要三求的情三况下，三窗墙比三越低越三经济。7、结构配三筋：结构工三程师的三设计水三平，直三接决定三了建筑三钢筋含三量的高三低，从三而影响三工程造三价。8、建筑结三构形式：框架剪三力墙结三构体系三造价最三高，框三架结构三体系次三之，砖三混结构三造价最三低。地基处三理方式三、基础三结构类三型，也三要多方三案经济三技术比三较。因此，三建筑结三构的选三择，是三影响建三筑设计三方案经三济性的三一个重三要因素三。要明三确结构三工程师三的职责三，其中三结构含三钢量限三额，细三部大样三做法的三规范，三合理归三并结构三构件有三利于成三本节约三。9、三细部做三法的控三制与审三查对细部三做法的三要求及三做法控三制对造三价的影三响也非三常大。（1）三Ⅲ级钢三的应用由于Ⅲ三级钢强三度高、三延性好三可以明三显地降三低含钢三量，因三此可以三大量的三在我司三一些成三本控制三较好的三项目中三广泛采三用（2）三合理归三并结构三构件结构平三面及构三件分类三太少含三钢量会三上升，三但分类三太多不三利于施三工控制三。（3）三细部大三样做法三的规范对设计三高层项三目中构三件的细三部做法三，技术三部进行三了梳理三，有利三于施工三图的规三范。（4）三结构含三钢量限三额由于建三筑产品三的非标三准型、三物业类三型的多三样性，三结构的三经济性三指标很三难同工三业标准三化产品三一样采三用绝对三指标。三含钢量三指标不三是唯一三的经济三性指标三，如果三过分单三一强调三含钢量三，存在三降低结三构质量三的风险三，并对三体型规三则要求三过高，三易影响三其内部三功能布三局及外三立面的三美观，三难以保三证产品三的较高三品质。三建议在三市场调三研的基三础上做三出合理三可行的三含钢量三目标。三、甲三方在设三计过程三中的成三本控制三管理(一)三、甲方设三计阶段三成本控三制的具三体程序三是：专题调三研—--三-设计任三务书—--三-方案三设计—三---施工图三任务书—--三-施工三图设计三—--三-图纸会三审。（以上三共计六三个节点三，其中三四个节三点是要三求甲方三完成的三）由于关三注点的三不同，三设计单三位往往三对工程三成本控三制的重三视程度三不如开三发单位三，因此三这一阶三段的成三本控制三应该由三开发单三位牵头三，由设三计单位三来实现三。在委三托设计三前，要三组织力三量对成三本可控三敏感的三部分进三行专题三调研，三如：土三方工程三、基础三部位、三地下室三，主体三材料，三通过考三察相关三项目、三收集最三新技术三资料，三组织专三题会等三方式，三与设计三单位共三同完成三。在确三定项目三技术方三案的同三时，确三定成本三控制目三标。由于发三展商最三初的定三位不明三确，导三致摆动三比较大三，很多三时候扩三初图和三施工图三已经出三来了，三回头还三要改动三设计方三案。另三外，一三边施工三一边设三计的现三象存在三，这种三现象实三际上导三致设计三周期延三长。为三什么品三牌开发三企业注三重先进三的开发三管理模三式，那三些以文三化牌善三长的地三产品牌三，专业三化、规三模化的三研发团三队具备三更强大三和成熟三的开发三经验。xx上三市公司三的产品三开发模三式：具三体产品三注重概三念创新三，对土三地价值三的识别三和挖掘三，规划三设计具三备超前三性，以三“物业三管理”三为突破三点并形三成了超三前的物三业管理三模式，三住宅标三准化与三产品创三新的成三功结合三，全程三品质管三理。(二)三设计管三理重点三是：1、提三高全员三成本意三识（1）三部门间三密切协三作（2）三明确建三筑、结三构、水三暖电专三业工程三师、景三观工程三师职责2、加三强对设三计公司三的管理三与协调（1）三合同管三理（2）三项目攻三关（3）三做好与三设计人三员的沟三通（4）三落实奖三惩措施（5）三开展设三计公司三间的交三流与竞三争3、建三立管理三程序与三制度（1）三完善甲三方设计三标准（2）三坚持设三计全过三程优化（3）三建立专三家会议三评审制三度（4）三内部审三核制度三化4、成三本优化三与设计三合理周三期的确三定结构成三本监控三过程的三分阶段三控制要三求设计三周期尤三其是扩三初、施三工图设三计周期三科学合三理。只三有这样三，才能有充分三的时间进行多三方案的三比较，三才能保三证设计三成果准三确、安三全、经三济。房地产三的开发三模式应三该有一三个新的三改革。（三）三合同管三理中的三成本控三制工作我们强三调限额三设计，三要求在三合同里三明确规三定成本三控制目三标以下是三xx公三司新完三成的合三同模板三中有关三成本控三制部分三〔案例三〕，其中具三体要求三如下：1、乙三方在提三交各阶三段设计三成果文三件时，三需要同三时提交三此阶段三设计成三果的概三算书（三包括方三案阶段三的成本三匡算书三，扩初三阶段的三工程成三本概算三书及施三工图阶三段的工三程成本三概算书三）。若三提交设三计成果三文件不三包括概三算书，三则视为三设计成三本文件三不完整三。乙方三在提交三各阶段三匡算书三、概算三书时，三必须首三先对设三计成果三是否满三足限额三指标进三行评估三，如果三满足限三额指标三，才能三作为合三格的设三计成果三予以提三交；如三果不能三满足限三额指标三，乙方三必须自三行调整三设计，三直到乙三方认为三满足限三额指标三要求时三，再予三以提交三。含钢量三、混凝三土含量三限额指三标18层三点式高三层建筑序号三分部分三项工程三比例三含量1三钢筋三钢三筋用量三/建筑三面积三≤58三kg/三㎡2三混凝土三混凝土三用量/三建筑面三积三≤0三.42三m³/三㎡地下室三（不含三人防）序号三分三部分项三工程三比例三含三量1三钢筋三钢筋用三量/建三筑面积三≤13三0kg三/㎡2三混凝三土三混凝土三用量/三建筑面三积三≤1三.10三m³/三㎡含钢量三、混凝三土含量三限额指三标33层三点式高三层建筑三（不含三地下室三）序号三分部三分项工三程三比例三含三量1三钢三筋三钢筋三用量/三建筑面三积三≦65三g/㎡2三混三凝土三混三凝土用三量/建三筑面积三≦0三.48三m³/三㎡33板三式联拼三高层建三筑（不三含地下三室）序号三分三部分项三工程三比三例三含三量1三钢筋三钢三筋用量三/建筑三面积三≦三62k三g/㎡2三混凝土三混凝土三用量/三建筑面三积三≦0.三48m三³/㎡人防地三下室（三6级人三防）序号三分部分三项工程三比例三含量1三钢筋三钢筋用三量/建三筑面积三≦1三80k三g/㎡2三混凝三土三混凝三土用量三/建筑三面积三≦三1.2三0m三³/㎡2、各三阶段匡三算书、三概算书三应有编三制人、三审核人三签字且三加盖编三制单位三公章。三各阶段三匡算书三、概算三书除应三反映设三计成果三的总体三成本水三平外，三还应对三甲方要三求乙方三应达到三的设计三限额指三标作出三明确评三估和说三明。各类建三筑钢筋三混凝土三及建安三工程单三方三造价三经济指三标必须三达到如三下要求三：序号三分部三分项工三程三建筑三面积（三㎡）三单方造三价（元三/㎡）三总价三（万元三）1三11层三小高层三建筑三不三超过1三8502三18层三高层建三筑三不三超过1三9503三地下室三不超过三250三04三小于2三.2米三架空层三不超过三120三0备注：三建安包三括内容三：土方三、基础三、地下三室、主三体、门三窗、入三户门、三防火门三、栏杆三、外立三面装修三、公三共部分三精装修三、室内三给排水三、室内三电气、三消防通三风〔其三中小高三层、高三层还包三含有发三电机房三、水泵三房、消三防设施三设备等三〕、室三内智能三化、三电信、三电视。3．如三经甲方三审核的三设计成三果的建三安成本三突破甲三方提出三的成本三指标，三则按以三下原则三执行：当实际三成果大三于限额三指标，三且范围三不超过三3%的三，可不三予以调三整。当实际三成果大三于限额三指标，三且范围三在3%三～6%三的，乙三方在工三程实施三前20三天内完三成设计三调整，三调整内三容设计三承包方三须做经三济性分三析及评三估，设三计调整三后需满三足成本三限额指三标的要三求。当实际三成果大三于限额三指标、三且范围三大于6三%的，三乙方除三应在工三程实施三前20三天内完三成设计三调整，三调整内三容设计三承包方三须做经三济性分三析及评三估，设三计调整三后需满三足成本三限额指三标的要三求。如三最终设三计成果三不能满三足限额三指标的三要求，三乙方须三以书面三形式说三明原因三，并得三到甲方三认可。4．甲三方可以三约请咨三询公司三，按现三行国家三规范及三计量标三准对乙三方的施三工图进三行同模三型、同三条件的三计算复三核。咨三询结果三如不满三意合同三条款中三的具体三限制，三乙方应三无条件三对施工三图进行三优化修三改。5．乙三方对咨三询公司三的计算三复核有三异议的三，应与三甲方一三起对设三计计算三有关的三原始数三据、重三要参数三、计算三书进行三认真的三研究复三核。共三同找出三问题的三原因，三乙方并三对相应三设计进三行修改三优化。6．直三到乙方三完成每三阶段设三计任务三，包括三完成对三设计成三果的经三济评审三，甲方三通过经三济评审三认为乙三方的设三计成果三达到限三额设计三及限限三额指标三的要求三后，才三按每阶三段的设三计成果三付款。四、设计管三理与成三本控制三总结目前业三内的房三地产公三司在设三计阶段三的成本三控制只三有成本三部门参三与，多三数没有三达到预三期的效三果，而三且浪费三了大量三的精力三，影响三工作效三率。成三本控制三应该是三一项全三员参与三的工作三，比如三工程、三设计、三成本、三营销等三管理部三门要充三分协调三沟通，三制定详三细的设三计要求三和设计三任务书三，并对三设计单三位的设三计方案三和施工三图、工三程项目三的结构三形式〔三明确结三构工程三师职责三〕、装三修标准三、材料三设备选三型、设三计的合三理性和三安全性三等进行三全面的三评估和三审核。三在成三本控制三中要避三免两种三现象：三一是不三计成本三地追求三设计效三果；二三是成本三不合理三导致品三质丧失三。以下建三议可供三参考：1、通三过招标三和方案三竞赛，三缩短设三计周期三和优化三设计方三案，加三强对设三计公司三的管理三与协调三；合同三管理；三项目技三术、经三济和政三策攻关三；做好三与设计三人员特三别是设三计项目三负责人三的沟通三；落实三奖惩措三施；开三展设计三公司间三的交流三与竞争三。2、按三照批准三的设计三任务书三及投资三估算来三控制初三步设计三