物业管理公司规章制度汇编

物业管理公司规章制度--实例一一、目的：规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。二、适用范围：新天美地花园物业管理公司所有工作人员。三、职责：3.1**物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。

3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。四、关于服装、装束4.1进公司必须穿好工作服；

4.2工作服要干净；

4.3进公司须戴工作证；

4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；

4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；

4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；

4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；

4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。五、关于上班时间5.1时间为上午8：30----12：00下午2：00----18：00

5.2不得无故迟到、早退、外出；

5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；

5.4严禁无故旷工；

5.5上、下班必须签到；

5.6不许代别人签到；

5.7不得涂改签到表。六、关于厂内设备和备件6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；

6.2注意整理整顿；

6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；

6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；

6.5节约用水，用电，不得浪费；

6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；

6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；

6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。七、其它7.1服从上司的命令；

7.2发生事情必须立即上报、联络；

7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾；

7.4严禁在花园内吸烟；

7.5不准喧哗、赌博；

7.6不准盗窃他人或公司内的东西；物业管理公司规章制度--实例二

★

规章制度1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势；

2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；

3、严禁在办公室私用；

4、除急事外不许接听私人；

5、未经许可不准在公司内演说集会示威；

6、不许用任何方式威胁、恐吓同事；

7、不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；

8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；

违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。

望各位雇员严格遵守。

★

关于上班时间

1、

无故早退或迟到，罚款5元，

2、

无故旷工一天扣除2天工资；

3、

旷工连续3天，按自动离职处理；

4、

忘记签到或签错日期同样罚款5元；

5、

发现代人签到，一律罚款20元；

6、

擅自涂改签到表，一律罚款20元。

（所罚款项存用于公司活动基金）

★

关于花园内设备和备件

1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元；

2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人；

3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%；

4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿；

5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元；

6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。

★

其它

1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—20元，屡次重犯则开除处理。

2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。

3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元；

4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理；

5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理；

6、上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。

7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。

8、内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。★

员工考勤和休假的规定

为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定

.（一）

考勤

1．

考勤内容

①

上班时间已到而未到岗者，即为迟到；

②

未到下班时间而提前离岗者，即为早退；

③

工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守；

④

迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。

2．

考勤须知

①

对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。

②

对旷工者，应责成其作出书面检讨，并按下表计扣工资，扣发当月各项奖金，旷工二天以上，每增加一天，加扣年终奖10%。连续旷工10，或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数，但次数较多，情节严重，均应作除名处理。

3．

请假办法

①

公假

经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假；经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表，以及因公负伤人员在医疗期间，根据实际情况核给公假。

②

调遣假

员工异地调动，因要处理个人琐事给一天公假。

如有非经常性事务，需员工本人办理或参加的，如迁居、开家长会等，各单位可考虑到工作安排及员工的需要，酌情处理，不计算假期。

4．

因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟，可保留至当年底，但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的，应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法：平日加班：工资÷26天×1.5×加班天数；法定假日加班费：工资÷26天×2×加班天数计算。

（二）

休假

1．

员工休假必须服从组织安排，并按规定逐级审批，报人事部批准，主任一级由部门经理安排休假，部门经理由总经理安排休假。

2．

员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批。未通过审批的，不得擅自休假，否则按旷工处理，因特殊原因本人不能亲自办理的，应委托别人或告假，回来上班后再补请假条。

3．

婚假

员工申请结婚，需在本公司办理结婚手续，并以领取结婚证为准，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚条件：女满25周岁，男满28周岁）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行结婚）结婚的，根据在途往返时间核给路程假。

4．

丧假

员工的直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女，以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆）过世，给予有薪假3天，员工到外地办理丧事，可根据实际路程所需时间给假。

5．

产假、计划生育假

①

女员工产假按下列标准核给（发基本工资）

②

临时工产假56天，发60%的工资。

③

产妇如遇实妹困难，可请哺乳假，工资按本人基本工资75%发给，其他补贴照给。

④

接受节育手术者，经医生证明，分别给予以下假期：

▲

放置宫内节育器的，自手术之日起休息3天，手术后7天内不安排重体力劳动；

▲

经计划部门批准取宫内节育器的，休息2天；

▲

怀孕不满3个月人工流产的，休息7天，3个月以上的休息15天；

6．

病假

①

员工因病或非因工（公）负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假；

②

有薪病期3天。4天以上按以下规定执行：

7．

事假

员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给，请事假员工按无超过两天者按无薪处理。

8．

探亲假

①

探亲假是给予加入公司满一年，在职期间没有请过探亲假、回家假等；

②

员工需要回家探望父母，假期为15天，（包括公休日、法定节、假日）不包括路程，路程根据实际需要核给；

③

探亲假给予基本工资。（以提供路程票为准，否则以事假论）

④

在本公司休过年假者，不再适用此条。

9．

年假

①

凡加入公司工作满一年者，均有休年假规定。

②

在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。

③

受过各种公司处分、警告者，当年不再享受年假。

10．

说明

本规定从发布之日起执行，以前有关规定与本规定相抵触的，按本规定执行，执行过程中如有上级领导新的指示、规定再另行通知。公务礼仪手册（一）

上客户公司开会其实是一场考试。能否代表公司争取到最佳利益、留下好印象，取胜之道可能是从小处表现出来的礼貌。★早到等于守时世界太多意外，搭车会迟，等电梯也会迟，所以时间一定要充分预备。记着，准时只是下限，早到5分钟才是守时。可以的话，先进洗手间整理衣裳、补妆抹汗。不过刚一进对方公司就找厕所，可能影响印象，厕所位置若不在大门附近，亦不宜到处找，还是看看临近的商场酒吧。★座位等候安排接待员带你坐下的地方，未必是会见负责人之处，分清楚等候室和会客室，别把文件全拿出来才知道要换地方，闹笑话！若是走入偌大的会议室，先坐在进门的位置，等负责人入内，才由他带你到适当的位置。★握手掌握分寸一见负责人马上伸出手来──是错的！握手应该由平辈或辈分较高的人先伸手。若有手汗，先假意整理衣服把汗拭干。握手要伸出整个手掌，用力一握，顺势上下微摇。握手不用力，只由对方去握；光伸出手指，没把手掌给别人；握手左右乱摆，都是不礼貌的表现。★名片谨慎交换有没有试过拿错名片，把别处收到的名片送给对方，或者拿出了优待卡？要避免这种尴尬场面，还是用名片夹，把收到的名片与自己要发出去的名片分类放好，随手在名片上记事的习惯要改掉，名片等于是人的脸部，没有人愿意在脸上写字。

送名片是以方便对方阅读为准，中文一面给讲中文的客户，英文一面亮给讲英文的客户。★善于利用眼神在职场上有一招“甘乃迪总统眼神”非常有效，方法是轮流看对方的眼睛，看左眼、看右眼，再看回左眼，两眼交替注视。据说甘乃迪总统经常使用，最能打动对方的心，若不敢直视对方，看着对方鼻梁、眼镜也是方法之一。★注意聆听见客户眼神很重要，但耳朵更要紧，不听清楚对方说什么，不明白对方想什么，见面便失去意义。礼仪专家赵玉莲有六个前缀组语是关于聆听（LISTEN）的：

L：LOOK，注视对方，试用“甘乃迪总统眼神法”。

I：INTEREST，表示兴趣，点头、微笑、身体前倾，都是有用的身体语言。

S：SINCERE，诚实关心，留心对方的说话，做真心善良的响应。

T：TARGET，对牢目标，对方故意离题，马上带回主题，对方说溜了嘴更要接着上。

E：EMOTION，控制情绪，就是听到过分言语，也不要发火。

N：NEUTRAL，避免偏见，小心聆听对方的立场，不要急于捍卫己见。★离去最后一击会谈完毕亦要留心小节，让对方印象更佳。如离开前先把椅子推回原位，这是有教养的表现。客户若送你到电梯前，可把握机会聊天，这是最能显露个人魅力的时刻。★

不可不知的职场礼仪职场礼仪，是指人们在职业场所中应当遵循的一系列礼仪规范。了解、掌握并恰当地应用职场礼仪会使你在工作中左右逢源，使你的事业蒸蒸日上。

职场礼仪的基本点非常简单。首先，要弄清职场礼仪与社交礼仪的差别。职场礼仪没有性别之分。比如，为女士开门这样的“绅士风度”在工作场合是不必要的，这样做甚至有可能冒犯了对方。请记住：工作场所，男女平等。其次，将体谅和遵重别人当作自己的指导原则。尽管这是显而易见的，但在工作场所却常常被忽视了。

进行介绍的正确做法是将级别低的人介绍给级别高的人。例如，如果你的首席执行官是琼斯女士，而你要将一位叫做简?史密斯的行政助理介绍给她，正确的方法是“琼士女士，我想介绍您认识简?史密斯。”如果你在进行介绍时忘记了别人的名字，不要惊慌失措。你可以这样继续进行介绍，“对不起，我一下想不起您的名字了。”与进行弥补性的介绍相比，不进行介绍是更大的失礼。★

握手礼仪握手是人与人的身体接触，能够给人留下深刻的印象。当与某人握手感觉不舒服时，我们常常会联想到那个人消极的性格特征。强有力的握手、眼睛直视对方将会搭起积极交流的舞台。

女士们请注意：为了避免在介绍时发生误会，在与人打招呼时最好先伸出手。记住，在工作场所男女是平等的。★

电子礼仪电子邮件、和移动在给人们带来方便的同时，也带来了职场礼仪方面的新问题。虽然你有随时找到别人的能力，但这并不意味着你就应当这样做。

在今天的许多公司里，电子邮件充斥着笑话、垃圾邮件和私人便条，与工作相关的内容反而不多。请记住，电子邮件是职业信件的一种，而职业信件中是没有不严肃的内容的。

应当包括你的联系信息、日期和页数。未经别人允许不要发，那样会浪费别人的纸张，占用别人的线路。

可能会充当许多人的“救生员”。不幸的是，如果你使用，你多半不在办公室，或许在?#123;车、赶航班或是在干别的什么事情。要清楚这样的事实，打找你的人不一定对你正在干的事情感兴趣。

★

道歉礼仪即使你在社交礼仪上做得完美无缺，你也不可避免地在职场中冒犯了别人。如果发生这样的事情，真诚地道歉就可以了，不必太动感情。表达出你想表达的歉意，然后继续进行工作。将你所犯的错误当成件大事只会扩大它的破坏作用，使得接受道歉的人更加不舒服。★

赢得好人缘的八大诀窍好人缘是一个人的巨大财富。有了它，事业上会顺利，生活上会如意。但它不会从天上掉下来，而是需要你的辛勤努力。一、尊重别人

俗话说：“种瓜得瓜，种豆得豆。”把这条朴素哲理运用到社会交往中，可以说，你处处尊重别人，得到的回报就是别人处处尊重你，尊重别人其实就是尊重你自己。

有这样一个有趣的故事：一个小孩不懂得见到大人要主动问好、对同伴要友好团结，也就是缺少礼貌意识。聪明的妈妈为了纠正他这个缺点，把他领到一个山谷中，对着周围的群山喊：“你好，你好。”山谷回应：“你好，你好。”妈妈又领着小孩喊：“我爱你，我爱你。”不用说，山谷也喊道：“我爱你，我爱你。”小孩惊奇地问妈妈这是为什么，妈妈告诉他：“朝天空吐唾沫的人，唾沫也会落在他的脸上；尊敬别人的人，别人也会尊敬他。因此，不管是时常见面，还是远隔千里，都要处处尊敬别人。”小孩朦朦胧胧地明白了这个大道理。二、乐于助人

人是需要关怀和帮助的，尤其要十分珍惜在自己困境中得到的关怀和帮助，并把它看成是“雪中送炭”，视帮助者为真正的朋友、最好的朋友。

马克思在创立政治经济学时，正是他在经济上最贫困的时候，恩格斯经常慷慨解囊帮助他摆脱经济上的困境。对此，马克思十分感激。当《资本论》出版后，马克思写了一封信表示他的衷心谢意：“这件事之所以成为可能，我只有归功于你！没有你对我的牺牲精神，我绝对不能完成那三卷的巨著。”两人友好相处，患难与共长达40年之久。列宁曾盛赞这两位革命导师的友谊“超过了一切古老的传说中最动人的友谊故事”。

帮助别人不一定是物质上的帮助，简单的举手之劳或关怀的话语，就能让别人产生久久的激动。如果你能做到帮助曾经伤害过自己的人，不但能显示出你的博大胸怀，而且还有助于“化敌为友”，为自己营造一个更为宽松的人际环境。三、心存感激

生活中，人与人的关系最是微妙不过，对于别人的好意或帮助，如果你感受不到，或者冷漠处之，因此生出种种怨恨来则是可能的。

经常想一想吧：你在工作中觉得轻松了，说不定有人在为你负重；你在享受生活赐予的甜蜜时，说不定有人在为你付出辛劳……生活在社会大群体里的你我，总会有人为你担心，替你着想。享受着感情雨露的人们不要做“马大哈”，常存一份感激之心，就会使人际关系更加和谐。情感的纽带因为有了感激，才会更加坚韧；友谊之树必须靠感激来滋养，才会枝繁叶茂。

王老师在自己就职的学校里很有人缘，威信颇高，有人问他原因时，王老师讲：“古人说，‘滴水之恩当以涌泉相报’，我虽做不到这一点，但我始终坚持‘投之以桃，报之以李’，时时处处想着别人，感激别人。”王老师道出了为人的真谛。因为有了感激，你才会成为一个好同事、好朋友、好家人。四、同频共振

俗语说：“两人一般心，有钱堪买金；一人一般心，无钱堪买针。”声学中也有此规律，叫“同频共振”，就是指一处声波在遇到另一处频率相同的声波时，会发出更强的声波振荡，而遇到频率不同的声波则不然。人与人之间，如果能主动寻找共鸣点，使自己的“固有频率”与别人的“固有频率”相一致，就能够使人们之间增进友谊，结成朋友，发生“同频共振”。

共鸣点有哪些呢？比如说：别人的正确观点和行动、有益身心健康的兴趣爱好等等，都可以成为你取得友谊的共鸣点、支撑点，为此，你应响应，你应沟通，以便取得协?#123;一致。当别人飞黄腾达、一帆风顺时，你应为其欢呼，为其喜悦；当别人遇到困难、不幸时，你应把别人的困难、不幸当作你自己的困难和不幸……这些就是“同频共振”的应有之义。

在某学校里，秦红和苏仪是一对要好的朋友。她们经常穿相近的服装，经常一起去散步，经常一块去打球……可以说俩人形影不离，同吃同住，保持默契，相互支持；夸张地说，俩人是同甘共苦，“同频共振”。这些，不仅是两人为一对要好朋友的表像，而且也是两人成为要好朋友的原因。五、真诚赞美

林肯说过：“每个人都喜欢赞美。”赞美之所以得其殊遇，一在于其“美”字，表明被赞美者有卓然不凡的地方；二在于其“赞”字，表明赞美者友好、热情的待人态度。人类行为学家约翰?杜威也说：“人类本质里最深远的驱策力就是希望具有重要性，希望被赞美。”因此，对于他人的成绩与进步，要肯定，要赞扬，要鼓励。当别人有值得褒奖之处，你应毫不吝啬地给予诚挚的赞许，以使得人们的交往变得和谐而温馨。历史上，戴维和法拉第的合作是一个典范。虽然有一段时间，法拉第的突出成就引起戴维的嫉妒，但其二人的友谊仍被世人所称道。这份情缘的取得少不了法拉第对戴维的真诚赞美这个原因。法拉第未和戴维相识前，就给戴维写信：“戴维先生，您的讲演真好，我简直听得入迷了，我热爱化学，我想拜您为师……”收到信后，戴维便约见了法拉第。后来，法拉第成了近代电磁学的奠基人，名满欧洲，他也总忘不了戴维，说：“是他把我领进科学殿堂大门的！”可以说，赞美是友谊的源泉，是一种理想的黏合剂，它不但会把老相识、老朋友团结得更加紧密，而且可以把互不相识的人连在一起。六、诙谐幽默

人人都喜欢和机智风趣、谈吐幽默的人交往，而不愿同动辄与人争吵，或者郁郁寡欢、言语乏味的人来往。幽默，可以说是一块磁铁，以此吸引着大家；也可以说是一种润滑剂，使烦恼变为欢畅，使痛苦变成愉快，将尴尬转为融洽。

美国作家马克?吐温机智幽默。有一次他去某小城，临行前别人告诉他，那里的蚊子特别厉害。到了那个小城，正当他在旅店登记房间时，一只蚊子正好在马克?吐温眼前盘旋，这使得职员不胜尴尬。马克?温却满不在乎地对职员说：“贵地蚊子比传说不知聪明多少倍，它竟会预先看好我的房间号码，以便夜晚光顾、饱餐一顿。”大家听了不禁哈哈大笑。结果，这一夜马克?吐温睡得十分香甜。原来，旅馆全体职员一齐出动，驱赶蚊子，不让这位博得众人喜爱的作家被“聪明的蚊子”叮咬。幽默，不仅使马克?吐温拥有一群诚挚的朋友，而且也因此得到陌生人的“特别关照”。七、大度宽容

人与人的频繁接触，难免会出现磕磕碰碰的现象。在这种情况下，学会大度和宽容，就会使你赢得一个绿色的人际环境。要知道，“人非圣贤，孰能无过”。因此，不要对别人的过错耿耿于怀、念念不忘。生活的路，因为有了大度和宽容，才会越走越宽，而思想狭隘，则会把自己逼进死胡同。

《三国演义》中，周瑜是个才华横溢、度量狭窄的英雄人物，而据史书记载，周瑜并不是小肚鸡肠，而是因为自己的大度宽容拥有一份好人缘。比如说，东吴老将程普原先与周瑜不和，关系很不好。周瑜不因程普对自己不友好，就以其人之道还治其人之身，而是不抱成见、宽容待之。日子长了，程普了解了周瑜的为人，深受感动，体会到和周瑜交往，“若饮醇醪自醉”──就像喝了甘醇美酒自醉一般。八、诚恳道歉

有时候，一不小心，可能会碰碎别人心爱的花瓶；自己欠考虑，可能会误解别人的好意；自己一句无意的话，可能会大大伤害别人的心……如果你不小心得罪了别人，就应真诚地道歉。这样不仅可以弥补过失、化解矛盾，而且还能促进双方心理上的沟通，缓解彼此的关系。切不可把道歉当成耻辱，那样将有可能使你失去一位朋友。

英国首相丘吉尔起初对美国总统杜鲁门印象很坏，但是他后来告诉杜鲁门，说以前低估了他，这是以赞许的方式表示道歉。解放战争时期，彭德怀元帅有一次错怪了洪学智将军，后来彭德怀拿了一个梨，笑着对洪学智说：“来，吃梨吧！我赔礼（梨）了。”说完两人一起哈哈大笑起来。

当然，一个人要想保持良好的人际关系，最好尽量减少自己的过失。曾子讲：吾日三省吾身。为拥有好人缘计，一个人应不断检讨自己的过失、提高个人的修养才是。★

选择客人与接待客人当主人开列客人的名单时，应该尽量把能合得来的客人邀请到一起。开客人名单有点像开礼物单，你得写下他们会喜欢的东西，而不是你喜欢的东西。如果你的客人们被安排和谈的来的人一起用餐，他们会记得你的宴会很愉快，否则，你以后再想邀请他们就难了。

在较为大型的正式晚宴上，一般由管家侍立门口接待客人，并照管他们的衣帽。男女主人也应该站在客厅门口欢迎来到的客人。然而，大部分的宴会并没有这么正式。不过男女主人还是应该尽量站在门口欢迎客人，或者一起开门迎接客人。男主人应该负责准备来客需要的鸡尾酒和饮料。女主人负责引见互不认识的客人。

餐前鸡尾酒喝得差不多了，晚餐就可以开始。这个时候，女主人应该到厨房里最后察看一下细节，然后，马上回到来宾中。

有客人迟到时，女主人应该把晚餐推迟十五分钟，这是通行的做法。如果为了一个人，而让其余的人在外面等二十分钟以上，那就是很无礼的。当迟到的客人走进饭厅，向主人表示歉意，主人应该保持坐姿。但当客人是一位女士的时候，她只和主人很快的握一下手即可，以免让饭桌旁的男士都站起来。女主人不应责备客人，而应该礼貌的说一些客套话，来晚的客人只能吃剩下来的饭菜了，但如果正赶上吃甜点，女主人还可以到厨房里为他准备一些主食。★

选择舞伴的规矩在私人舞会上，每位男士都应当同举办舞会的女主人，以及他在餐桌上座位两侧的女士跳舞。当然，他必须同他带来的女士跳第一支和最后一支舞。他还应该在整个晚上观察他妻子没有同其它舞伴跳太长时间。

如果一个女人同一位男士坐在一起，另外一位男士不能上前请她跳舞。但是如果她坐在一群人之间，他则可以走近她问："你愿意跳舞吗？"她可以说"我愿意"，也可以说"现在不，谢谢，我正在休息。"以前，拒绝第一位邀请者，然后又同另外一个男人跳舞被认为是对前者的侮辱。今天，你可以和任何邀请者跳舞。如果你选择不跳，你可以礼貌地谢绝。

两人共舞时，如果有另外一为男士插进来时，这位正在跳舞的女士不可以拒绝转换舞伴。插入进来是舞会上最糟糕的一种状态。特别是那些想共舞的人，经常在没跳上几步就被插入者打断。传统的舞会观念认为，一个女士必须不断地与新插入的舞伴跳舞。

当一位男士看见一位他想共舞的女士时，他可以走上前，轻拍她舞伴的肩膀，先前的舞伴为新来者让出他的位置。新的一对舞伴跳舞直到第三个人插入或者音乐停止。然而先前的舞伴不能重新插入进来，从夺走其女舞伴的人手中把女舞伴重新夺回来。而且，一个人不应该在接下来的舞中，再次插入同一个人的舞蹈中。★

如何向主人辞行第一个离开的只能是尊贵的客人，这是以前的规矩。那时不论待到多晚，客人们也总是坐了又坐，等待着最尊贵的客人离开。很多时候尊贵的客人反而会?#123;闷的问自己："天哪！难道这些人都不打算回家吗？"直到最后她才会恍然大悟，原来第一个回家的应该是她！

如今任何一位客人在时间渐晚的时候动身离开都不再被视为没有礼貌的事情。他们只需站起身来，向与他们谈话的客人们以及尊贵的客人道别就可以了。当然他们还必须找到女主人。临走之前，和主人简短的聊几句，然后感谢他们的盛情款待，向他们道别，之后便可以离开了。★

什么时候该起立不论男女，当职位高的人或年纪大的人进来时（无论是男的还是女的）都应该起立。客人或客户进来时应该起立。为了节省时间，在助手进来时不用起立，除非他是新来的人，您需要向他自我介绍。同事进来时，不论他是男的还是女的，年纪大的还是小的，您不必起立，除非是第一次需要介绍。

握手时如果一方站着，一方坐着，握手时，坐着的一方要站起来，除非年事较高或身体不适（应说明情况）。在正常情况下，坐着与人握手是不礼貌的。★

迎送来宾迎来送往是常见的社交活动，重要的客人或初次来访的客人，要迎送；一般客人或多次来访的客人，不安排迎送也不至失礼。

迎送时必须准确掌握来访客人所乘交通工具的抵离时间，提前通知全体迎送人员和有关单位，如有变化，及时告知，做到既顺利接送来客，又不多耽误迎送人员的时间。

迎接时，应在客人所乘交通工具抵达前到达迎接地点，待客人下机（下车）时及时迎上前表示欢迎。

送客时，应在客人登机（车船）前到达送别地点。告别时，可致简单欢送词，等车船启动后才可离开。★

舞会必知舞会开始时，女主人在客厅迎接每一位到会的宾客，并将新来的客人向就近来宾作介绍。

如男宾偕女宾同来，进舞厅时，应女子在前，男子在后，不要双双挽臂而行。

在舞场上，男子可以要求女子伴舞，但女子不能主动邀请男子伴舞。男子邀请已婚女子跳舞时，应先请求其丈夫，得到许可后再与之跳舞。在跳舞进行中，允许插入换舞伴，但绝不能两个男子或两个女子共舞。

当女子不愿和某男子跳舞时，可以有礼貌地找个借口推辞，男子不可勉强。

舞厅提供饮食时，男子应陪同女伴进餐，并负责照顾她。

男宾应主动邀请女主人或主人的女儿跳舞，以表敬意。

当女伴打算回家时，男舞伴应立即允诺，并略略送行。如果男子先行，则应向女舞伴说明理由，请求原谅。

离开舞厅不一定惊动主人，可以不辞而行。但如适值主人在附近，就应向她表示感谢，然后告别。

参加舞会后的一周之内，应给主人打或写信表示谢意。公务礼仪手册（二）★

吸烟的礼仪今天完全不抽烟的人不多，为了尊重不吸烟的人，要注意不准吸烟的时间和地区。1、禁烟的场合

a.教堂中.

b.结婚仪式或洗礼或举行宗教性的、仪式性的活动时

c.诊病室或不抽烟的康复期的病人房间

d.跳舞时

e.拥挤的电梯内

f.新生儿的房间2、以下法律指定有禁烟告示的场合

a.法庭

b.除了大堂的剧场内

c.大部分的剧院的演奏席

d.音乐会会场呀多人集会的会议厅

e.博物馆

f.图书馆

g.大部分的城市巴士、电车以及全部的地下铁范围和地下铁车厢里

h.一般列车的普通客车内

i.飞机场、机场内通路、飞行中的飞机内

j.大型百货商店内3、女性习惯上不抽烟的地方

a.城市里在街上走时

b.城市里，在商店外和剧场外等人时4、连男子也不吸烟的地方

a.城市里，带女性过马路时

b.一只手拿帽子，一只手握手时

此外，食桌上放的烟应在饮食完毕时才抽吸5、礼仪好的完全吸烟方法

a.在家中，注意把烟头放在烟灰缸里，把点火的烟放在桌上或壁炉台的时间不能超过一分钟。在他人家里，想抽烟时，首先要向人要烟灰皿。

至于在公共走廊上，虽然也有人将烟头丢在地上用鞋子踩熄，但如果有公共烟头惧箱时就不能这样做。

b.吸烟的人在民居又多又密的地方不能乱丢烟头，应在弄熄后丢到废物箱中。

c.不能从车上把还燃着的烟蒂往外丢，这很可能引起森林大火。

d.不能躺着吸烟。6、关心他人的吸烟方法

a.关心他人的人，不应叼着烟讲话。

b.关心他人的人，无论对方是否吸烟，无论是否故意，都不能把烟喷到别人的脸上。

c.的士里或在狭小地方与不吸烟的人一起时，假如关心他人，想吸烟时应先征求一下意见，问一声“可以吸烟吗？”，吸烟前者先询问是一种礼仪。

d.关心他人的人，随时随地都把烟灰、烟头放入烟灰缸中弄熄。

e.关心他人的人不要让火柴弄坏壁炉台或暖炉暖或家具，可以用自己鞋底弄熄。7、餐桌上吸烟

a.假如食桌上没有烟灰缸，吸烟就可能把烟灰缸弄到餐桌上，这是没礼貌的。如果没有准备烟灰缸，餐事完全结束后才拿出自己的烟是一种礼仪（当然要先向女主人问是否可以抽烟？）。假如是在餐馆里，烟灰缸不在桌上时，吩咐侍应拿来就是。

b.餐事真正结束之前，绝对不能在餐桌上吸烟。

c.不能用食皿代替烟灰缸。8、负责接待的女性注意事项

女主人在不了解客人抽不抽烟时，应该准备新的香烟。如果不能准备多款，应准备比较高级的。此外，要经常注意烟灰皿是否干净，脏了应及时清理。9、工作场所的吸烟

工作场所的吸烟有不同的规则。应按规定加以遵守。★

称呼的礼仪每个公司都有自己的规矩，是用名字来称呼人，还是用职称来称呼人。新员工应仔细观察其它同事的做法，然后遵守其规则。

如果您的公司是一个"职称型"公司，即使私下里见到老板时你可以称呼他的名字，但是有其它人在场的话，也应该称呼其职称。

如果您的公司是一个"名字型"公司，如果同事已经被介绍为某某先生，您也应该等到他告诉您"请叫我的名字"后方可称呼他的名字。★

如何对上司说"不"人总是会犯这样那样的错误。当你发现你的上司错误地制定了一项方案或发出错误的指示，作为下级，你会处于一个很尴尬的境地。按照上司错误的方案和指示工作，势必会导致失败的结局。这样的结果会对你造成伤害。如果直接指出上司的错误，会使上司感到丢面子。为了保全面子有些上司坚持自己的错误在相反的路上越走越远。从而破坏了你与上司的关系。因此学会如何对上司说"不"是非常重要的。

要与上司同舟共济。不要站在上司的对立面。要以事实为依据，使上司做出新的正确的决定，而不是简单地试图让上司否定自己的上一决定。

选择合适的对上司说"不"的场合。不要当众指出上司的错误，当众对上司说不。亦不要当场迫使上司表态。寻求与上司单独相处的机会并在适合做个人单独交谈的场合对上司提出你的不同意见。

选择适当的时机。如果上司的方案或指示刚一出口，你就立即表示反对会使上司产生逆反心理。可以静观事态发展，等上司的错误使他陷入困境急于寻找出路时，提出你的意见。也可以在上司心情好的时候，把你的不同意见告诉他。★

男性对女性的礼仪1、把女性当话题的时候

礼仪好的男性，不会拿爱人的事当话题。而且也不会在他人面前表示怀疑她的道德。大部分的男性当然懂得对爱人或妻子的礼仪，但对不太熟悉的女性却表现出不太尊敬的倾向。在衣帽间议论女性，尤其是不好的礼仪。2、不必要的接触

礼仪好男性，应避免不必要地接触女性的身体。女性下巴士、经过有不的道路时，为了扶持，某种程度的接触是必要的。但是，普通谈话时，搭肩挽臂的完全汪必要的，能在友情和?#123;情之间划一条清楚界线是必要的事。3、不要让女性尴尬

礼仪好的男士，在公众场合中不要让女性尴尬。要用较在的声音和女子说话，不要亲昵近乎猥亵地说话，也不要越过大堂大声呼叫女子的名字。呼唤马路一边的朋友时，要过渡到那一边，追到她身边，轻轻地叫她。这应该是可以做到的。4、和女性一起走时

一般是男性走在道路旁边的石子路上。不过这已不是严格的规则，此外，也不必不断地改变前后位置。和两上女性一起走时，男性和其中一位女性说话时，不要把背脊向着另一位女性，应该同时面向两个女性，为此不要走在两人中间。

男性通常为女性开门，直至她通过才掩上门。遇到回转门时，应该按住门让女性先进去。

男性要为女性提包袱或旅行皮箱。不过，这也不是一定必须遵守的规则。

两人合用一伞时，男性拿伞。

遇年纪很大的妇人在滑在地面走或横过拥挤的道路时，在日间，男性不能向淑女伸出胳膊，但在晚间则没有问题。除了路旁积满水，有其它障碍物时需要帮助时，不必要抓住女性的手臂。男性决不能拉女性的手腕，必要时可把自己的手腕伸出给女性。

需要纵队走的场合（剧场道路或火车里），男性不需要当向导带路时，要让女性先走。5、乘坐交通工具时

男性通常是后上先下。具体例子如下：

巴士和列车。乘巴士时，男性要让女性先上，下车时，为了侍候（或帮忙）女性下车，就要先下车。这也适用于列车阶梯陡的场合。

的士。男性为女性开门后，女性上车。但是，下车时，应先出，帮助女性下车。的士的场合，正式地拉着手下车的姿态已经过时，但女性求助时，必须给予帮助，不要在女性下车时忙于付车资而没有留意到她的需要。

私家车。男性最好的态度是，为女性开门，待她坐下后，把门关上，然后绕过汽车坐进自己的座位上。下车时，先下车，开门等候女性下车。但在交通挤拥的大路上停车时，传统的做法不合实际，因此，这时，可以越过位置对她说一声对不起后把门打开，等她出去后自己再从右边下车。

地下铁。由于没有阶梯，无论是进或出，男性都在女性之后。当看到门要关上时，销为支撑一下。

电梯。由于没有阶梯，请先让女性通过。如果女性比你先进，出来时会不方便，就可以自己先进去，以方便她出去。6、给女性让座

男性在女性进房间时离座站立，直至她坐下或走出房间。大型派对人们一直出出入入的情况例外。

男性在女性来到桌子边时要站立。或者即使在混杂的餐馆，也要销销欠起上身，直至女子入席或者邀请她坐下为止。

在女性离桌子时也要站立。不过这不必太严守，当女性是你的妻子或接待的主人，她来收拾餐皿时，就不必立了。这只是一种在餐馆必须遵守的规则。7、请女性抽烟

你本身吸烟时，通常要向同伴女友或同组人请烟。当女性或说“谢谢”或说“现在不想抽”时，你就要尊重她的话，不要再第二次邀请。8、给女性点烟火

没有必要离座横过座位给女性点烟，但要给身旁的女性主动点烟。同台或同一张长椅子坐时，若两人同时拿烟，也要点火。考虑周到的男性，即使自己不吸烟，身上也经常配备火柴或打火机。9、严守时间

与女性约会时果注意遵守约定的时间。要女性在餐馆附近或街上站五分钟，十分钟还可以，超过的话就是没有礼貌。这时就要在中把迟到的事预先通知对方，希望不致影响对方的情绪。10、呼唤名字

虽然不是太严格，对同年龄的女性必须呼唤“某某小姐”或者“某某夫人”，直至熟悉到她叫你的名字为止。对年纪大的女性，即使她叫你的名字，也必须称呼她的姓氏。除非她特别要求你只称呼她的名字。11、对陌生妇人的礼仪

对不认识的妇人，也要注意关心，不过，很难定下明确的规定。女性在街上掉落手袋时，你肯定要捡起它。又假如女性抱着大包行李从巴士下来，你也当然要帮助她啦。考虑十分周到的男性会在带孩子的女性或老年人或病人上落巴士时助一臂。在地下铁或巴士中，没有必要向年轻健康的女子让座，但有礼仪的男子，肯定会向怀孕的女子或抱婴孩的女子、年老女子、行李多的女子让座。人家说谢谢时，要大方地脱一脱帽子或点一点头还礼，不要像在看别的事情那样装着看不见。12、人前接吻

见面时或分别时，在人前吻女性虽然不是什么问题，但不要忘记这是在公众的面前。长时间的热烈的接吻还是私下进行为好。13、桌上礼仪

女性入座时，男性拉出椅子，待她坐下时轻轻将椅子向前推一点（不能大力推）。这无论是对自己太太还是年幼的女儿都是应该做的。

男性应经常在女性动手做之前先考虑到给周围添加肉汁，或给邻座的女人倒茶或夹菜等。14、付款

男性与女性在一起时，由男性付清所有的账，这是铁的原则。这点最近虽然有所改变，也有女性付款的例子，但这种方式多数是在事前已经说好了的年轻人之间或洽谈事务的场合。邀请女性作社交午餐或看电影时，全部交通费、戏票、饮食、小费应由男性负担。女性在什么时候付款呢？当她邀请你观剧或舞蹈表演时，通常会在事前自己的女性偶然在餐馆或地下铁中见面时，则不必要为她支付餐费或地下铁车费。15、你喝酒时

旧的规则，绅士喝酒后，不能访问淑女的家，不过，对我们现代人来说，这个规则也许过于严格。但是，以喝过大量酒的状态去访问女性，绝对不是好事，不会为女性喜爱，这是常识。★

女性对男性的礼仪1、拒绝或者轻视男性为你服务的好意，而使男性尴尬，都不是好的礼仪。当男性给你点火，或下巴士时给你伸出手，不能置之不理。

2、另一方面，不要拘泥于男性一时忽略的小事。例如不要把没有点火的香烟含在嘴里，坐在那里等男性站起来。换言之，即使男性有时不留神，也不要使他因此困惑不安。

3、年轻女性和年纪非常大的男性或者友人的父亲、长辈等说话时，必须站立。★

女性对女性的礼仪和男性给女性点烟、搬椅子表示敬意一样，礼仪好的年轻女子或少女要对年长的女性表示敬意。所谓“年长的女性”当然是指真正年长者。二十岁的女性对三十岁的漂亮妇人表示极端的敬意的话，看起来就有点造作了。

1、除了很多人在场的场合，当年长女性进入室内时，年轻的女性应起立欢迎。

2、年轻女性对年长女性保持站着说话的姿势，直至年长的女性坐下或离去。

3、出门（或进门）时，年轻女性要让年长女性先通过而且要说“你先请”。

4、年轻女性与年长女性一起走时，要主动提取行李。

5、鸡尾酒会中找到椅子时，年轻女性纵使再怎么疲倦，都要让座给年长女性，在巴士或地下铁里对年老的、行李多的、带婴孩的或怀孕的女性，都要让座。

6、年轻女性招呼年长的女性朋友时；不能只叫唤名字，要用尊称。★

名片使用规则

名片的用途十分广泛。最主要的是用作自我介绍，也可随赠送鲜花或礼物，以及发送介绍信、致谢信、邀请信、慰问信等使用。在名片上面还可以留下简短附言。

西方人在使用名片时通常写有几个法文单词的首字母，它们分别代表如下不同含义：

1、P.P.，（pourpresentation）：意即介绍。通常用来把一个朋友介绍给另一个朋友。当你收到一个朋友送来左下角写有"P.P."字样的名片和一个陌生人的名片时，便是为你介绍了一个新朋友，应立即给新朋友送张名片或打个。

2、P.f.，（pourfelicitation）：意即敬贺。用于节日或其它固定纪念日。

3、P.c.，（pourcondoleance）：意即谨唁。在重要人物逝世时，表示慰问。

4、P.r.，（pourremerciement）:意即谨谢。在收到礼物、祝贺信或受到款待后表示感谢。它是对收到"P．f．"或"p．c."名片的回复。

5、P.P.c.，（pourprendreconge）：意即辞行。在分手时用。

6、P.f.n.a.，（pourfeliciterlenouvelan)：意即恭贺新禧。

7．N.b.，（notabene）：意即请注意。提醒对方注意名片上的附言。

按照西方社交礼仪，递送名片应注意到,一个男子去访问一个家庭时，若想送名片，应分别给男、女主人各一张，再给这个家庭中超过18岁的妇女一张，但决不在同一个地方留下三张以上名片。

一个女子去别人家作客，若想送名片，应给这个家庭中超过18岁的妇女每人一张，但不应给男子名片。

如果拜访人事先未约会，也不想受到会见，只想表示一下敬意，可以把名片递给任何来开门的人，请他转交主人。若主人亲自开门并邀请进去，也只应稍坐片刻。名片应放在桌上，不可直接递到女主人手里。★

递名片的规矩首先要把自己的名片准备好。名片要放在易于掏出的口袋或皮包里。不要把自己的名片和他人的名片或其它杂物混在一起，以免用时手忙脚乱或掏错名片。

递交名片要用双手或右手，名片的正面要向着接受者。递交时要目光注视对方，微笑致意，可顺带一句"请多多关照"。★

男人不该送女人的礼物口红：有些东西--比如存折上的密码，外人是永远不能明白的，口红也一样。因为一种合适的口红，不仅色泽上要相宜，更重要的是与唇的水乳交融。那种融洽的感觉，非得亲自体验不可，男人在这方面永远只能是旁观者。

橱窗里陈列的标准衣裳：也许你想给她一个惊喜，但遗憾的是并不是每个人都有模特儿般标准身材。当她从地上拣起绷掉的纽扣，或望着可以放下一个拳头的腰身时，脸上的表情绝不是你所期待的。

与前任女友藕断丝连的物件：男人在选购礼物时，往往会不自觉地挑选前任女友喜欢的款式、颜色及物品。即使是最不在乎你过去的女人，收到这样的礼物时，恐怕心里都有种"替代品"的凄然。

女性用品：在这块女人的自留地上，男人的贸然闯入只会吃力不讨好。即使你的体贴十分到位，也会像常言说的"太熟悉女人的男人多半是情场浪子"，让她反感和猜疑。★

工作中的礼节和道德1．不要将您的工作和个人生活混在一起。如果您必须在工作中处理私人事情，要留到中午吃饭时，不要在您工作时安排朋友到您的办公室中来拜访您。

2．不要滥用您有权利使用的东西。例如，机、抬头信纸和其它办公用品只是办公用的。您的费用账户只是用于办公费用，不是用于家庭和个人支出。

3．不要把各种情绪带到办公室里，尤其是情绪不好时。您会控制不住并与别人发生冲突的。每个人都会有情绪不好的时候，但办公室里是不允许这样的。

4．不要把粗俗的话带到办公室里。

5．不要在办公室里大哭、大叫或做其它感情冲动的事。如果实在忍不住悲伤，离开办公室，关上门或到休息室里去，等情绪好了再说。如果您控制不住愤怒，也采取这个办法，深呼吸或做些其它放松的事情。

6．不要不打招呼就突然闯到别人的办公室里。先打或面对面约一下。打断别人的谈话，希望他能停下来并注意自己是很不礼貌的。

7．不要抱怨、发牢骚或讲那些不该讲的故事。

8．不要将办公室搞得乱糟糟。抓紧时间在每天下班前将能做的事情整理好，或至少将要放在一边的工作简单整理一下。★

做一个会聆听的人在会见客人时，应时刻记住认真听是谈话的重要一点。客人来的目的是交流；您一定要让他讲话，而且要让他明白您的兴趣所在。您的身体也同样象耳朵在注意听：注视着讲话者，不要斜着身子。回答时要热心并克制。如果不要同意，克制您的愤怒和反对意见。"不"可以说得更礼貌些。如果与客人的观点一致，克制您的激动，尤其是随后站的是有职位比您高的人。不要许诺您办不到的事。物业管理100问--（一）一、物业管理基本概念问1、什么是物业管理？答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。问2、为什么要实施物业管理？答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：

（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。

（2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。

（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求转业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。

问3、什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。

业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。

业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。二、购房时应关注的物业管理事项问4、为什么购房时要关注物业管理事项？答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。问5、购房时应注意哪些物业管理事项？答：主要签订好两个文件：房屋买卖合同和业主临时公约。

购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容和质量要求等内容；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。问6、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？答：买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守临时业主公约。建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在房屋销售时，将业主临时公约向买房人明示，并予以说明；不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。问7、业主临时公约具有什么作用？答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。问8、业主临时公约包括哪些主要内容？答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。问9、违反业主临时公约怎么处理？答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。

对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。问10、新的业主临时公约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效？答：2021年12月9日后申领预售许可证的新建项目，实行新的业主临时公约制度。

原来已经签署的物业管理公约（或房屋使用、管理、维修公约），在业主大会通过新的公约前，原公约继续有效。问11、业主临时公约和业主公约有何区别？答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。问12、房屋买卖合同中包含哪些有关物业管理的条款？答：北京市国土房管局2021年12月发布的新《商品房买卖合同》示范文本第二十九条、二十条以及附件四均为与物业管理有关的条款。内容包括物业服务费用、物业服务内容和质量要求以及承诺遵守业主临时公约等。问13、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？答：由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。

因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。问14、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。问15、前期物业服务合同如何签订，包含哪些主要内容？答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。前期物业服务合同必须采取书面形式。问16、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？

答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。问17、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。三、业主大会及业主委员会问18、什么是业主大会？答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。问19、如何划分物业管理区域？答：物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。问20、什么时候应成立业主大会？答：新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。问21、如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？答：应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。

住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。

筹备组的主要职责如下：

①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

②按照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

③确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；

④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

上述工作①-④应以书面形式在物业管理区域内公告。

（2）筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议，审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。问22、什么情况下可以不成立业主大会？答：物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。问23、如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？

答：首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的物业建设面积计算。以每一平米为投票权计算基数，不足一平米部分不予计算。

以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过《业主大会议事规则》确定。问24、业主大会会议以什么形式召开？

答：业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。

但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。问25、业主大会是否要定期开会，由谁召开？

答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

(1)20%以上业主提议的；

(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

(3)业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。问26、业主大会具有哪些主要职责？

答：业主大会主要职责如下：

（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（3）选聘、解聘物业管理企业；

（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。问27、业主大会如何决议才有效？

答：一般事项，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。问28、什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？

答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。问29、业主委员会职责是什么？

答：业主委员会的主要职责为：

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（4）监督业主公约的实施；

（5）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。问30、什么人可以当选业主委员会委员？

答：具备以下资格条件的业主可以成为业主委员会委员：

（1）具有完全民事行为能力的业主；

（2）遵守国家有关法律、法规；

（3）遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务；

（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（5）具有一定组织能力；

（6）具备必要的工作时间。

在实际工作中，鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会委员参与物业管理。问31、业主委员会是否需要备案？

答：业主委员会应自选举产生之日起30内，到物业所在地的区、县国土房管局备案。备案时须提交《业主委员会备案单》及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议、法律法规规定其它材料。问32、业主委员会如何作出决定？

答：经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。

业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。问33、什么情况下业主委员会委员资格终止？

答：出现以下情况时业主委员会委员资格终止：

（1）因物业转让，灭失等原因不在是业主的；

（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（4）有犯罪行为的；

（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（6）拒不履行业主义务的；

（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。问34、业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定？

答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出于物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。问35、什么是业主公约？

答：业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。问36、什么是业主大会议事规则？

答：业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。

业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。问37、业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系？

答：居住区物业管理纳入社区建设，是我市城市管理的重要基础工作之一、目的是为了保障物业管理秩序，维护业主和居民物业管理合法权益，促进社区建设全面发展。

按照有关规定，社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会工作，并参与成立业主大会筹备组。业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安的相关工作。

住宅小区业主大会会议，应当告知相关的社区居委会；业主大会、业主委员会作出的决定，应当听取社区居委会的建议；积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。物业管理100问--（二）四、如何选聘和解聘物业管理企业

问38、新建住宅是否必须进行招标选聘物业管理企业？

答：是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；新建住宅物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

问39、业主大会决定续聘原物业管理企业，是否应进行招标？

答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。问40、业主大会决定更换物业管理企业的决议，应当有持有多少投票权的业主同意？

答：业主大会更换物业管理企业的决议，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。问41、业主大会更换物业管理企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处？

答：是的。作为物业管理区域的重大事项，业主大会作出更换物业管理企业的决议后，应当及时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。问42、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？

答：根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：

（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；

（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

（4）物业服务价格幅度或水平。问43、业主委员会招标前，是否需要备案？

答：业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

（1）业主大会决议；

（2）招标公告或者投标邀请书；

（3）招标文件；

（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。问44、业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？

答：应从以下几个方面保障业主的知情权：

（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；

（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；

（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；

（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。问45、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？

答：原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。问46、业主委员会招标应当何时完成？

答：业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。问47、业主委员会通过招标重新选聘物业管理企业后，应当如何组织新老企业的交接？

答：业主大会依法重新选聘物业管理企业的，应当在解除与原物业管理企业的(前期）物业服务合同后，方可组织双方交接。交接活动由业主委员会组织，原物业管理企业应将下列材料移交给新物业管理企业：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。交接时，应当制作交接证明并由双方企业和业主委员会加盖印章。交接完毕后，原物业管理企业应退出物业管理区域。问48、如何与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同？

答：按照有关规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。物业服务合同生效后，全体业主均应履行合同约定。

物业服务合同主要内容包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。北京市国土资源和房屋管理局2021年5月颁布了物业服务合同的示范文本。五、物业服务和费用

问49、物业服务一般包含哪些内容？

答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。

问50、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？

答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。

特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。问51、：《北京市住宅物业服务标准》规定电梯服务应达到什么标准？

答：：《北京市住宅物业服务标准》规定电梯养护、运行、维护服务标准为：

（1）主梯6：00--24：00不间断运行，0：00--6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫或房号，凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；

（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行；

（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；

（4）维修服务标准执行京房地修字[2021]第799号文件规定。

（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。问52、《北京市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务应达到什么标准？

答：北京市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务范围为：小区规划红线内，业主户门以外；服务内容为：

（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行管理；

（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；

（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。问53、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？

答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持