文化旅游地产开发模式专题图文并茂

文化旅游地产开发模式专题研究前言从2010年开始，一方面全国房地产行业受到政策的打压，进入一个缓慢发展的阶段；另一方面随着国家经济的发展人们收入水平的增加，国家对旅游业、文化产业进行政策扶持，以及推动城市化进程步伐的加快，直接带动了对文化旅游度假产品的需求。在此宏观大背景和市场需求的条件下，很多房地产开发企业开始涉及或已经将文化旅游地产作为未来企业发展的重要业务之一。在此行业环境下，北辰要进入文化旅游地产行业，将面临以下几个问题：文化旅游地产是否可以进入，进入发展的主要类型，如何转型，面临的问题及解决方法？等，对于以上问题我们将通过对整体宏观市场、相关经济模型、国内外典型案例及国内成功转型企业等研究解决以上问题，将为北辰进入文化旅游地产行业提供建议，包括：进入方式、类型选择、面临风险及解决方法等。PART1文化旅游地产发展现状与机遇文化旅游地产定义文化旅游地产发展背景文化旅游地产全国发展现状文化旅游地产发展空间文化旅游地产政策北辰进入建议什么是文化旅游地产？文化旅游地产——依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、文化、休闲、度假、居住为一体的置业项目；文化旅游地产特征:旅游本身就是一种文化，文化是旅游的灵魂，旅游是文化发展的重要途径；是文化业、旅游业、房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、人文景观、建筑景观，拥有完善的配套功能和极高的投资价值定义旅游市场年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年国内旅游人数(亿人次)141617192126国内旅游收入(亿元)623077718749101841258019306旅游发展阶段旅游形态向休闲旅游转化进入出国旅游的增长期旅游形态开始向度假旅游升级进入度假经济时代随着中国经济的快速发展，中国的旅游业进入快速发展期，旅游业的发展推动了文化产业的复兴，文化旅游成为旅游业发展的重要组成部分，同时也推动了文化和旅游地产更紧密结合发展11年全年国内出游人数26.4亿人次，比上年增长13.2%；国内旅游收入19306亿元，增长23.6%。入境旅游人数13542万人次，增长1.2%。其中，外国人2711万人次，增长3.8%；香港、澳门和台湾同胞10831万人次，增长0.6%。国内居民出境人数7025万人次，增长22.4%。其中因私出境6412万人次，增长24.5%，占出境人数的91.3%。数据来源：《中华人民共和国国家统计局》中国旅游形态已经从观光旅游向度假旅游形态转型，形成观光旅游、休闲旅游、度假旅游并驾齐驱的“泛旅游时代”；旅游产品不断升级，文化旅游地产也开始向复合型发展旅游发展趋势文化旅游地产发展国际惯例观光旅游休闲旅游度假旅游2003年2006年2008年观光旅游休闲旅游度假旅游人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级2011年中国人均GDP5540美元，进入度假经济时代人均5000美元以上开始进入成熟度假经济时期2011年1100美元2010美元3060美元5540美元人均GDP爆发式增长阶段快速发展阶段起步阶段萌芽阶段主要表现形式案例及企业投资自然、人文文化旅游地产类观光旅游项目借古文化的古村、古镇观光旅游项目商业及主题公园类启蒙发展商业与主题公园性形式地产综合类启蒙发展主题公园类、地产类项目爆发式增长文化旅游地产的发展历程黄山、海南等拥有丰富自然资源的地区几乎无开发商进行投资，多为政府自行开发宏村、清明上河园华侨城、中坤等开始起步发展新天地、宋城、深圳华侨城、方特欢乐世界华侨城、宋城集团、华强等云南华侨城、雅居乐清水湾华侨城、雅居乐、万达、龙湖等纷纷进入旅游地产文化旅游地产在中国的发展主要经历了四个阶段，自2011年以来，中国进入了爆发式增长阶段，众多实力开发商纷纷进入文化旅游地产开发，竞争格局初显1990年以前1990-20002001-20102011-至今江浙明清建筑文化旅游地产在全国兴起，全国各地争相打出文化旅游地产概念，目前具有丰富历史人文的区域为热点发展区域全国文化旅游地产发展格局西北文化遗址文化主题公园安徽徽派建筑古镇历史人文资源丰富的西南、西北、华中、东部沿海地区是文化旅游地产发展重点区域，而又以高收入人群比较集中的一、二线城市是发展主流；历史遗迹、人文资源、自然资源是文化旅游地产依托的主要资源类型少数民族文化大唐文化休闲娱乐和明清文化历史人文宋朝文化川西民族和历史文化休闲娱乐文化政策环境文化旅游产业作为十二五规划中“战略性支柱产业”，已经成为地方政府保增长和中央政府提出扩内需政策的重要战略布局，受到各地各级政府高度重视传统住宅在未来一段时间内，房产调控将在高压态势中趋于制度化，传统住宅市场将逐步下行2011年全国超过120个城市出台了房价调控目标，48个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”2012年全国两会期间，温家宝总理表示，目前一些地方房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。李克强副总理在“中国发展高层论坛2012年会”上明确表示：中国的经济发展转变刻不容缓文化产业明确文化产业在国民经济发展布局中的重要战略地位2009年国务院审议通过第一部文化产业专项规划《文化产业振兴规划》2010年十七届五中全会提出推动文化产业成为国民经济支柱产业的建议2011年十七届六中全会《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》旅游产业推动旅游业的产业带动作用，深度开发文化旅游2009年《国务院关于加快发展旅游业的建议》2010年《意见工作分工方案》提出培育新的旅游消费热点2011年3月十二五规划提出“推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游”文化产业旅游产业传统地产逐步退出发展核心战略性支柱产业逐步形成预计中国的旅游高速发展期为未来的10~15年发展时间保守估计，中国旅游地产的市场总量为1500~2500亿美元发展空间旅游地产向文化旅游产业转型是必然趋势发展趋势进入建议建议：从文化旅游地产发展空间、时间和趋势来看：建议北辰进入文化旅游地产开发建议北辰集团进入文化旅游地产开发PART2地产开发企业类型与特点企业分类市场转型分析企业战略发展北辰企业战略建议企业分类及特征支柱战略型华侨城：长期以来一直坚持“旅游+地产”的双轮驱动模式，实行两者优势互补，实现收益最大化，从而使其拥有较多的实战经验和丰富的产品线中坤：偶得宏村项目成为企业迈入旅游地产行业契机，随后的发展过程积累了大量的旅游地产开发经验；现在中坤进入了专精化发展阶段，专攻地产和旅游项目分支策略型华强：以文化科技产业、电子信息高端服务业、房地产产业、高科技电子制造业等为主导的多元化产业格局，以其强有力的产业链优势发展主题公园类文化旅游地产万达：以综合地产开发作为支柱产业，近期在国内外频繁拿地，将旅游地产作为战略转移性新增业务置信：以地产开发为核心，多元化发展，低价储备土地，较早进入文化旅游地产行业机会偶得型方兴地产：以写字楼、酒店等物业开发为主营业务，通过并购金茂集团等，机会偶得旅游地产项目，至此方兴涉足于文化旅游地产中弘：通过通过各种控股ST科苑，借壳上市，涉及文化旅游地产；近期大量拿地，开始从机会偶得型向分支策略型转变将文化旅游产业作为公司的主营业务将文化旅游产业作为公司的分支盈利业务通过并购,借壳上市等手段涉及文化旅游行业根据重点企业的战略，我们把企业分为三类：支柱战略型、分支策略型、机会偶得型开发企业项目名称区位规模投资额时间节点万达集团长白山国际旅游度假区长白山占地18.34平方公里230亿2012年7月28日正式面市西双版纳国际旅游度假区项目西双版纳占地6平方公里150亿2012年6月，展示中心开放大连金石国际旅游度假区大连金石滩占地9平方公里500亿11年上半年开工，13年建成中弘股份云南西双版纳路南山旅游度假项目西双版纳用地面积1.47万亩150亿2012年4月签订开发协议山东微山湖国际旅游岛项目微山湖用地面积5000亩不少于100亿2012年4月签订开发协议御马坊国际生态度假城北京平谷占地2000余亩近百亿开工时间2012年3月海口市东海岸如意岛海口市6.12平方公里土地成交价30亿（联合中铁共同出资）2012.5.23与中铁联手拿地中坤集团云南普洱项目云南普洱60平方公里总投资500亿（由中坤牵头）2012.4签署合作框架协议华强集团南通方特城市乐园及华强城项目南通占地约60万平米，建筑面积约140万平米18亿2012年年底开园方兴地产金茂雪山语丽江市古城区700亩26亿2012年1月签订开发协议崖州湾三亚崖州湾1500亩（海域3000亩）共同出资180亿2012年4月签订开发协议成都置信成都国际医学城成都市温江区占地面积约30余平方公里200亿2008年立项,周期12年华侨城苏河湾上海闸北区占地3.19平方公里130亿2010年拿地各标杆企业取地范围多位于景观资源比较丰富的区域，相对远离城市中心，虽然投资额很大，但取地规模多以“平方公里”级计算，因此，地价相对较为便宜，在一定程度上，均实现低成本扩张各大企业动态企业发展及转型因素总结方兴地产：以写字楼、酒店等物业开发为主营业务，通过并购金茂集团获取其旗下旅游地产项目，开始涉足于旅游地产中弘股份：通过借壳上市，冲破资金束缚，进军旅游地产，将文化旅游地产作为房地产主要业务之一万达集团：以商业地产作为支柱产业，出于规避政策风险、储备公司核心竞争优势，做出向文化旅游地产进军的策略华强集团：以文化科技产业、电子信息服务业、房地产、电子制造业等为主导的多元化产业格局，借助政策对文化产业的扶持，以其强有力的产业链优势发展主题公园类文化旅游地产中坤集团：偶得宏村项目获取巨大利润空间和成功经验之后，开始将文化旅游地产作为核心支柱产业华侨城：鉴于政策调控的影响、平衡地产业务风险的考虑以及中共十七届六中全会对文化产业的扶持，华侨城向“文化+旅游+地产+商业+娱乐+传媒+……”的现代综合服务业进军各标杆企业或出于规避楼市政策调控风险、或出于储备核心竞争优势、或出于冲破资金束缚等因素的考量，均做出向开辟文化旅游地产业务或向文化旅游地产转型的策略置信集团：以地产开发为核心多元化发展，出于对政策面及土地作为稀缺生产要素考虑，多渠道拿地，低价储备土地，较早进入文化旅游地产行业PART3文化旅游地产分类及模式研究文化旅游地产模式分类文化旅游地产模式特征分析文化旅游地产模式案例研究文化旅游地产模式总结分析根据文化旅游地产的定义，文化旅游地产可以分为两大类：文化旅游地产模式分类传统地产+资源类资源强势类利用强势的自然景观资源，进行地产开发为主资源借势类外部自然资源较为缺乏，主要通过后期整合和重新打造资源类文化类主要借助历史建筑、遗迹等进行旅游产品开发，主要有商业和酒店等主题公园类借助区域资源进行旅游产品开发传统地产+资源强势类定义：位于历史人文和自然景区周围，依托历史人文和自然景区的文化旅游地产开发模式，如：隆鑫花漾的山谷、黄山德懋堂。背景：1979年，邓小平访美归来发表大力发展旅游业讲话背景：1998-2006年，长假制实行，旅游市场蓬勃发展，旅游地产投资风起云涌背景：2007-今，传统景区市场饱和，相关环境保护法规出台景点一次开发景点二次开发景区外围借势开发我国文化旅游地产类旅游地产在1979年国家首次提出大力发展旅游业的契机下，逐步深化开发强度，由内而外，至今已发展到第三阶段借势景点外围打造产品发展历程分类特征代表景区自然景观九寨沟、黄山、张家界、三亚等历史人文承德避暑山庄、丽江古城、武当山等民族风俗云南民族村、中国民俗文化村等都市风光北京、上海、南京、成都等田园风光西江千户苗寨、南宁八桂田园风光区等当前外围借势开发文化旅游地产的主要特征发展历程与分类特征区域三条件经济、消费水平整体经济水平相对发达，旅游业发展速度快人均可支配收入较高，追求生活品质，有较强的消费能力和意愿如：成都（人均GDP达7000美元，位西部之首）、昆明（昆明GDP总量占云南全省近30%）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较高，所以区域人口基数要求较大如：武隆花漾山谷（重庆市人口3144.23万），云南民族村（昆明人口726万，云南全境人口4596万）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应区域形象生态优美、城市化水平高区域三条件三：需三有较三高的三经济三、生三活品三质高三、消三费意三愿较三强，三发达三的内三外部三交通三，拥三有生三态优三越、三现代三化的三区域三形象开发三模式文化三旅游三地产三类文三化旅三游地三产开三发以三景观三资源三为依三托，三注重三文化三价值三的挖三掘，三景点三为基三础与三主要三卖点三，多三功能三复合三开发三，产三品以三别墅三、洋三房、三酒店三为主不可复制景观资源产品组合成功开发+=开发三模式代表案例景观资源依托驱动因素产品组合重庆金佛山画家村落重庆金佛山风景名胜区自然景观艺术家居住区、四星级酒店、800米景观步行长廊黄山·德懋堂安徽黄山5A级风景区自然资源历史人文别墅、五星级酒店、9个个性化会所杭州富春山居富阳市富春江山水自然资源富春别墅，度假酒店及spa，高尔夫球场，富春阁和上海t8餐厅重庆隆鑫花漾的山谷重庆武隆仙女山风景区自然景观主题公园、住宅区（公寓、洋房、别墅）、五星级奢华度假酒店、云顶泉浴俱乐部酒店美国伯克湖公园弗吉尼亚州伯克湖自然景观休闲文化家庭露营区、高尔夫区、家庭户外活动区、码头、垂钓区资源三特征文化三旅游三地产三类文三化旅三游地三产主三要还三是依三托景三区自三然山三水资三源，三结合三当地三的历三史人三文开三发，主要三集中三在经三济发三达的三沿海三城市。产品三特征度假三别墅三、洋三房、三度假三酒店三、产三权式三别墅三酒店三、主三题文三化公三园等三是其三主要三产品三，产品三布局三以景三点为三核心。开发三模式先一三级开三发：由三政府三或开三发商三针对三旅游三景区三的直三接开三发再二三级开三发：依三托旅三游景三点，三以此三为品三牌卖三点，三多功三能复三合开三发成功三要素三：不可三复制三的资三源、三优惠三的地三价与三出让三方式三、依三托绝三对景三观优三势为三地产三升值三是景三观驱三动类三的核三心成三功因三素。三在此三基础三上，三打造三适当三的主三题，三提升三项目三整体三的人三气与三价值三，实三现地三产项三目利三益最三大化成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式景点驱动类旅游业发展速度快,有较强的消费能力和意愿位于著名的景点，环境较为优越优惠地价、出让方式与后期税收优惠等不可复制的资源优势是项目开发的前提与基础依托景观资源，挖掘主题，注重合作以景点为核心，开发住宅、度假类产品主要以景观旅游功能+地产功能为主资金实力、融资渠道、营销渠道景点旅游、度假产品的销售重要性重要不重三要风险分析对景区资源依赖程度高，受特定资源条件的约束近年来国家对环境的保护越来越重视，对景区项目开发的限制要求较多此类项目旅游配套功能物业较多，后期持有物业比重较高成功三与风三险要三素文化三旅游三地产三类成三功与三风险三要素三分析案例三研究——隆鑫三花漾三的山三谷项目三概况项目地址：武隆县仙女山石梁子村物业形态：公寓、洋房、别墅占地面积：1600余亩建筑面积：61万方建筑风格：西班牙风格当期价格：6700元/m²（三期洋房）容积率：0.58总户数:4000余户当前情况：一、二期已售罄，交房入住，目前三期山景洋房在售，价格6700元/m²隆鑫三花漾三的山三谷位三于被三誉为三“东三方瑞三士”三的武三隆仙三女山三新区三，占三地千三余亩三，拥三有32三00米绝三世凌三空崖三线景三观；三建设三包括三超五三星级三奢华三度假三酒店三、云三顶泉三浴俱三乐部三酒店三、五三大主三题公三园等三度假三物业三组团五大三主题三公园①森三林公三园：三包括三徒步三道、三电瓶三车道三、峰三顶练三拳场②悬三崖公三园——观山三谷景三台、三木栈三道、三原生三态灌三木，三悬崖三沙滩三休息三区、三烧烤三区、三光的三教堂③月光三营地—帐篷三旅馆三、悬三崖草三坡剧三场、三自助三野餐④运三动公三园——三6个网三球场三、山三地自三行车三道、10个室三外羽三毛球三场、1个篮三球场三、2个沙三滩排三球场三、徒三步道三、儿三童生三态游三戏场⑤青三青农三场——无污三染蔬三菜及三家禽三、寄三养农三田超五三星奢三华别三墅酒三店云顶三泉浴三俱乐三部酒三店月光三营地三帐篷三酒店三大三奢华三酒店定义三：通三过对三项目三资源三的整三合，三以打三造凝三聚当三地特三的旅三游产三品配三套为三驱动三，主三要开三发度三假居三住类三产品三，集三商、三住、三办于三一体三的多三功能三、高三复合三型的三文化三旅游三综合三体开三发模三式，三如成都三国色三天乡三、东三部华三侨城三、雅三居乐三清水三湾。传统三地产+资源三强势三类背景三：20三03三-2三00三7，华三侨城三上市三，开三始构三建资三本运三作平三台，三旅游+地产三商业三模式背景三：19三98三-2三00三3年，三随着三旅游三业的三不断三发展三，大三量观三光景三点下三游地三产入三市，三以酒三店、三餐饮三为主背景三：20三08三-今，三分时三度假三产品三、第三二居三所成三为旅三游地三产发三展动三力观光+地产娱乐三体验+地产休闲三度假+地产我国三资源+地产三（复三合）三类文三化旅三游地三产发三展经三历了三早期三的“三观光+地产三”，三中期三“娱三乐体三验+地产三”，三到目三前发三展火三热的三“休三闲度三假+地产三”文三化旅三游综三合体三阶段发展三历程分类特征打造类外部历史人文和自然资源缺乏，主要通过文化旅游产品的打造成功开发的模式，这类项目投资成本高，主题创意难度较高。借势类外部具有一定的历史人文和自然资源，但不足以支撑整个文化旅游地产项目，需要对周边的资源进行整合，投资成本相对较低，开发难度相对较低。当前三文化三旅游三综合三体发三展的三主要三特征综合体特征主题创意化环境景区化产品休闲化空间集聚化发展三历程三与分三类特三征区域三条件经济、消费水平区域整体经济水平发达，发展速度快，在区域内具标杆地位人均可支配收入较高，有较强的消费能力，多元文化融合，开放水平高如：深圳（改革开放窗口，GDP总量11502万亿元，全国排名第四）、成都（天府之国，人均GDP达7000美元，位西部之首）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较高，区域人口基数要求较大外来人口占比较高，城市化化水平较高，旅游人口总数要求较大如：成都国色天乡（成都常住人口1400万，具省会城市首位），深圳（常住人口1000万，位列全国第四）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应区域形象区域标杆、文化多样性、充满活力区域三条件三：需三有较三发达三的经三济水三平、三庞大三的常三住及三旅游三人口三支撑三，发三达的三内外三部交三通，三拥有三标杆三城市三、充三满活三力、三文化三多元三的区三域形三象区位资源主题创意产品组合成功开发+=开发三成功三模式郊区三化大三盘项三目，三旅游三产品三配套三驱动三，主三题功三能具三有可三复制三性和三多元三化的三特征三，产三品线三丰富三，个三性化三产品三提升三项目三价值开发三特征案例用地规模区位资源大众型产品个性化产品芙蓉古城810亩川西文化别墅、商业街、酒店民俗文化表演中心、婚庆中心、影视拍摄中心川西风味小吃一条街、芙蓉客栈东部华侨城13500亩海景资源海景别墅、酒店、商业街、SPA节目表演、生态主题公园雅居乐清水湾15000亩海景资源海景别墅、洋房、酒店式公寓、商业街、会所游艇码头、水上运动中心、高尔夫球场、温泉度假区、民俗风情园、娱乐中心云南华侨城12000亩山水资源别墅、酒店、商业街、温泉公园法国风情小镇、飞虎队酒吧、山顶观光塔广场、键陀罗生态化谷、滇越铁路主体公园万福精舍开发三要素先做三旅游三后做三地产，远三郊大三盘型三项目三，文三化多三元化三，旅三游产三品配三套驱三动，三文化三价值三挖掘三，产三品线三丰富三，具三有可三复制三性。产品三特征高端三产品三为主三，景三观公三寓、三别墅三、酒三店为三主，三文化三主题三个性三化产三品提三升项三目价三值。区位三资源既有三自然三资源三，也三有可三挖掘三的人三文资三源，三自然三资源三离城三、文三化融三城成功三要素三：项目三一般三位于三自然三资源三和历三史人三文比三较优三越的三区域三，凝三聚地三方特三色打三造涵三盖多三层次三的主三题创三意旅三游综三合体三。以三先旅三游后三地产三的开三发模三式，三通过三对旅三游产三品配三套的三打造三提升三旅游三功能三，推三动项三目居三住类三度假三产品三的销三售，三实现三项目三的滚三动开三发，三最终三实现三项目三的投三资利三润收三益成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式资源重塑类经济发达，在区域内具标杆地位城市近郊或远郊，大规模土地税收优惠和城市基础配套建设支持自然资源和可挖掘的历史人文资源多层次的主题定位，特色化，协同化以旅游产品配套为驱动，滚动开发满足客户需求多种功能相结合资金实力、融资渠道、外包业务能力以旅游驱动居住类度假产品销售重要性重要不重三要风险分析项目开发周期过长，受外部因素影响较大前期资金需求量较大，资金运作能力要求较高企业资源整合能力要求高，风险控制能力强成功三与风三险要三素资源+地产三（复三合）三类成三功与三风险三要素三分析项目名称三亚清水湾开发商雅居乐项目位置海南省陵水县英州镇建筑面积900万㎡占地面积1.5万亩物业类型酒店式公寓、临海别墅、海景公寓、多层住宅、酒店、商铺、公寓、别墅容积率总体0.9（一期0.3）销售价格15000元-20000元（精装修）雅居三乐清三水湾——借势三海南三的自三然资三源和三旅游三资源三，由三单一三开发三主体三打造三超大三规模三综合三旅游三度假三区的三成功三典范案例三研究——雅居三乐清三水湾三（借三势类三）基本三情况酒店区游艇码头酒店综合居住区综合居住区（规划中）高尔夫球场综合居住区高尔夫球场综合居住区（规划中）居住区综合居住区（规划中）高尔夫球场酒店游艇码头综合居住区商业街海滨沙滩浴场国色三天乡三新城三位于三成都三近郊，通三后旅三游主三题营三造，三大造三林涵三盖主三题旅游三、休三闲度三假、三高端三商务三居住三的旅三游地三产项三目20三05年由三成都三置信三开发三，项三目计三划总三投资三约人三民币40亿元，三建设三周期三约5年。占地62三32亩，三位于三成都三市西三贵之三地城三西温三江区三万春三镇国三家级三生态三示范三区包括三四座三由国三际顶三级娱三乐集三团设三计的三一流三的主题三乐园；23三00余亩三规模三的高尚三住宅区，1.三5公里三主题三商业三风情三重镇三，1座大三型五星三级酒三店，一三座汇三集各三类时三尚运三动的户外三运动三主题三乐园全面三兼容三“食三、住三、行三、游三、娱三、购三、疗三、学三”等三功能三业态三，创三新形三成全球三风情三商业三建筑三群区以“三花文三化”三为主三题的三国际三化游三乐胜三地，三打造三中国三第一三个“国三际花三文化三中心三”案例三研究——国色三天乡三（打三造类三）项目三概况成都市中心温江区国色天乡3公里鄯县20公里芙蓉大道风溪大道成温高速光华大道——通市中心国色三天乡三成为三温州三区的三旅游三名片文化三类-借古三文化三类定义三：对三历史三上存三在的三历史三遗迹三、古三城、三古镇三、古三村等三进行三保护三性开三发或三者1:三1还原三，营三造过三去的三生活三方式三或社三会形三态的三文化三旅游三地产三开发三模式三，如三：宏三村、三清明三上河三园。区域三条件经济、消费水平区域整体经济水平一般人均可支配收入一般（还原性开发需有一定的消费能力）如：西安市（GDP总量3864亿元、人均GDP45633元，全国排名88，处于中游）、安徽省（全省GDP总量15110亿元，在全国省级处中下游）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较少，对区域人口基数要求较小旅游人口总数要求较大如：西安市（人口846万,接待游客6553万人次），开封市（人口500万，接待游客3901万人次）交通情况由于主要客群来自外区域，所以对交通条件苛刻一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路，有较好的直达性与便利性区域形象历史悠久、文化深厚、拥有人文号召力区域三条件三：对三区域三的经三济、三消费三水平三、人三口条三件较三低，三但对三交通三条件三较为三苛刻三，需三要有三“历三史悠三久、三文化三深厚三、拥三有人三文号三召力三”的三区域三形象开发三模式案例开发模式产品形态延伸开发盈利模式丽江束河古镇保护开发商铺、客栈、酒吧、休闲中心、景点别墅式产权酒、别墅门票收入、活动受投入、别墅销售收入浙江桐乡乌镇保护开发商铺、酒店、景点商业街、酒店门票收入、酒店、商业销售、商铺租金昆山千灯古镇保护开发商业、景点别墅门票收入、商铺租金收入、别墅销售收入浙江南浔古镇保护开发商业、景点\门票收入、商业租金、活动收入安徽宏村保护开发景点、酒店、寺庙节目表演、别墅、墓地门票、酒店收入、别墅销售收入、墓地出让收入、演出收入杭州宋城还原开发商业、景点节目表演、地产开发门票收入、商业租金收入、表演收入、房地产开发收入开封清明上河园还原开发景点、客栈、商铺节目表演门票收入、节目表演、租金收入、自营收入历史人文发掘保护延伸房地产开发成功开发+=开发三成功三模式开发三特征集中三在古三镇、三古村三类开三发，三以保三护开三发为三主，三开发三投资三较少三，政三府参三与和三主导三。产品三形态景点三、商三铺、三酒店三是目三前古三镇开三发的三主要三产品三，延三伸房三地产三产品三主要三以度三假类三酒店三、别三墅为三主。盈利三模式门票三收入三、酒三店运三营收三入、三商铺三租金三收入三是主三要的三长期三盈利三模式三，延三伸的三房地三产开三发是三实现三快速三回现三的方三式。保护三性开三发为三主，三景点三、商三业街三、酒三店是三主要三的产三品形三态，三以长三期持三有为三主要三运营三模式三，延三伸开三发以三快速三回现三的住三宅类三产品三为主成功三要素三：对所三挖掘三出的三历史三人文三资源三，打三造的三文化三主题三定位三是借三古文三化类三的核三心成三功因三素。三在此三基础三上，三功能三组合三规划三与企三业资三金实三力能三够最三大程三度的三确保三项目三的成三功开三发成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式借古文化类区域的经济、消费水平、人口条件较低位于拥有深厚历史文化底蕴的区域，且交通便利当地政府以何种形式合作参与到古镇开发中来需要不可复制的历史人文资源打造具有历史沉淀，历史意义的文化主题，唤醒人们对古文化的重视与保护以人文资源为核心，打造能够引起人们共鸣的历史景点景点、商铺、酒店是保护性开发的主要产品资金实力、融资渠道、营销渠道，对外包专业管理团队的整合与把控以门票收入、酒店运营收入、商铺租金收入为主重要性重要不重三要风险分析对历史文化建筑资源依赖程度高，受特定资源条件的约束近年国家对历史文化的开发限制条件越来越多，开发过程中容易受到政策的影响项目在建成后才能实现投资回报，且还原性开发前期投资较大；项目只通过旅游产品的盈利而没有地产类产品快速回现的话，回收周期较长成功三与风三险要三素借古三文化三类成三功与三风险三要素三分析位于三安徽三黔县三，由三中坤三集团三承建三开发三，定三位为三古村三落型三旅游三度假三区，三被联三合国三教科三文组三织认三定为三世界三文化三遗产三，是三国家4A级旅三游景三区案例三研究——宏村区位三：宏三村位三于安三徽省三黔县三东北三部，村落三面积19三.1三1公顷，宏三村建三于南三宋绍三熙年三间（三公元11三31年）布局三：整个三村子三呈“三牛”三型结三构布三局，被誉三为当三今世三界历三史文三化遗三产的三一大三奇迹发展三历程历经80三0余年三风雨三历程三，宏三村到三上个三世纪80年代三时已三经满三目疮三痍，三昔日三风光三不再，19三97年，三北京三中坤三投资三集团三有限三公司三开始三承建修复三宏村三危旧三房、三修通三道路宏村三整体三环境三改造租赁三政府三招待三所、三配套三设施三打造度假三概念三提出效益三产生土地三运作三、资三本运三作，三经济三效益三、社三会效三益项目三概要盈利三模式三设计定义三：以三历史三建筑三、人三文底三蕴及三现代三文化三为基三础，三挖掘三旅游三价值三，以三商业三街为三主要三表现三形式三的文三化旅三游地三产开三发模三式，三上海三新天三地、三成都三锦里三。文化三类-文化三商业三类区域三条件经济、消费水平区域整体经济水平高人均可支配收入高，需要有较强的消费能力如：上海市（GDP总量19159亿元，全国居首）、南京市（人均GDP76774元，排名26）、长沙市（人均GDP79773元，排名23）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较大，对区域人口基数要求较高旅游人口总数要求较小如：上海市（人口2300万），南京市（人口800万），长沙市（人口704万）交通情况对外交通条件不高，对内交通要求较高对内交通便利：项目多处于城市中心，需要有较好的交通便捷性区域形象经济发达、文化丰富、拥有城市影响力区域三条件三：在三区域三经济三和人三口上三有较三为苛三刻的三条件三，均三要求三较为三发达三，以三提供三较强三的商三业支三撑力三，对三内交三通要三求便三利，三需要三拥有三“经三济发三达、三文化三丰富三、拥三有城三市影三响力三”的三区域三形象开发三模式案例类型规模功能配置运营模式上海新天地石窟门+商业6万方零售：餐饮：休闲娱乐：其他42％：38％：20％：10%只租不售，经营者和管理者分离三里屯village艺术建筑+商业17万方服饰：娱乐：餐饮：其他77％：11％：6％：6%租售结合的模式北京798文化艺术+商业22.5万方艺术：餐饮业：时尚业：设计50％：20％：20％：10%只租不售成都.锦里古街三国文化+商业0.8万方零售：餐饮：特色小摊：客栈46％：24％：20％：4%只租不售北京南锣鼓巷文化创意+商业\创意及零售：酒吧咖啡：服饰35％：25％：25％只租不售天津鼓楼文化街三国文化+商业7万方古董：购物：餐饮：工艺品28％：27％：20％：15%只租不售南京1912民国建筑+商业3万方餐饮：酒吧：休闲40％：40％：10％只租不售，经营者和管理者分离豫园旅游商城明清建筑+商业10万方零售：餐饮：文化：娱乐40％：16％：18％：19%只租不售，经营者和管理者分离城市历史文化驱动合理业态配置成功开发+=成功三开发三模式以历三史文三化驱三动，三合理三的业三态配三置和三鲜明三的主三题定三位是三该类三项目三成功三的关三键因三素；三功能三以购三物、三餐饮三、酒三吧、三休闲三娱乐三为主开发三要点城市三历史三文化三驱动三，历三史文三化类三注重三保护三，现三代文三化注三重创三新。三主题三鲜明三，主三要规模三在10万方三以内。功能三配置休闲三功能三为主三，购三物、三餐饮三、酒三吧、三休闲三娱乐三为主三，占三到业三态比三例合三计占三到80三%以上三。+贴合三市场三的主三题定三位成功三要素三：贴和三目标三市场三需求三的主三题定三位及三功能三组合三与规三划是三文化三商业三类的三核心三成功三要素三，良三好的三交通三、广三阔的三经济三基础三、消三费人三口密三集程三度将三确保三项目三的拥三有持三续盈三利能三力成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式文化商业类发达的经济基础与人口基础，消费能力强，商业氛围成熟具有历史人文、交通便捷的城市中心信贷成本、财税优惠，及涉及城市中心老城区的拆迁难问题区域内稀缺且具有号召力的文化资源在此定位上的人文资源挖掘，贴近目标市场需求的定位支撑企业长期持有战略业态以购物、餐饮、手工艺品、食品、娱乐为主主要商业运营团队、旅游产品规划设计团队、与投资方的合作主要收入由租金、商业分成构成重要性重要不重三要风险分析持有型战略，要求前期大量资本沉淀，同时较长的资本回收期，要求企业创新盈利模式代理人行为和短见行为造成的消费型商业对旅游型商业的挤出效应主要收入由租金、商业分成构成，抗风险能力较差成功三与风三险要三素文化三商业三类成三功与三风险三要素三分析案例三研究——上海三新天三地投资商香港瑞安集团容积率1.8物业地址上海卢湾区太仓路181弄项目投资14亿占地面积3万方改造成本2万元/平米建筑面积6万方拆迁安置成本6.7亿上海三新天三地位三于城三市中三心区三域，三区位三优越三；开三发规三模较三小，三前期三投资三较高三；定位三方面三，改三变原三先的三居住三功能三，赋三予商三业经三营价三值，三改造三成集三国际三水平三的餐三饮、三购物三、演三艺等三功能三的时三尚、三休闲三文化三娱乐三中心项目三概况经营三者和三管理三者分三离，三采取三只租三不售三模式三，后三续统三一经三营保三证品三质（三需要三开发三商资三金实三力、三商业三管理三经验三）运营三模式集餐三饮、三购物三、娱三乐等三功能三于一三身提供三一种三集购三物、三餐饮三、住三宿、三休闲三、娱三乐和三观光三旅游三为一三体的三“一三站式三”消三费的三场所上海三市中三心具三有历三史文三化特三色的三都市三旅游三景点一个三国际三交流三和聚三会的地点功能三定位两馆一厅住宅商业商住北辰三实业三在07年得三到三三角洲三项目三，并三成为三长沙三当年三的地王三项目，商三业部三分成三为偶得三型文三化商三业旅三游地三产开发北辰三致力三于打三造高三端江三景城三市综三合体三，其三项目三主要三卖点三在于三其高端三的定三位、便捷三的交三通、完三善的周边三配套以及北辰三实业三的品三牌效应项目三住宅三面积30三0万㎡三，其三中：酒店20万㎡三；三办三公20万㎡公寓16万㎡三；三商三业24万㎡架空三平台三下总三建筑三面积15三7万㎡项目位置开福区湘江北路三段1200号（新河三角洲）开发商长沙北辰房地产开发有限公司产品住宅、酒店、办公、公寓、商业占地面积约1177亩容积率4.1绿化率50%物业形态城市综合体建筑面积537万㎡项目方位二至内装修情况毛坯项目三概况案例三研究——北辰三三角三洲北辰三三角三洲整三体项三目不三属于三旅游三地产三，但三项目三中的三商业三部分三致力三于文三化商三业旅三游地三产概三念方三向开三发定义三：以三当地三历史三、人三文和三自然三景观三为蓝三本，三打造三以休三闲度三假为三目的三的文三化精三品酒三店的三文化三旅游三地产三开发三模式三，如三：丽三江悦三蓉庄三、安三缦法三云酒三店。文化三类-文化三酒店三类区域三条件经济、消费水平对区域经济水平依存度较低，产业结构中旅游业占比较大目标客群消费能力较强如：丽江（旅游业产值占GDP的46.5％）、杭州（人均消费水平达9200元,位列长三角第二）区域人口二级客源市场占比较高，周边区域人口总量较高旅游人口总数要求较大，年旅游人次稳步增长如：丽江悦蓉庄（丽江市年接待旅游人次1000万），杭州法云（杭州旅游业年均增长15%）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，便于发挥客流聚集效应区域形象文化名城、生态条件优越、旅游资源丰富区域三条件三：需三相对三发达三的内三外部三交通三，拥三有丰三富多三元的三自然三旅游三资源三、文三化底三韵深三厚的三区域三形象案例类型规模产品类型运营模式主要功能丽江悦榕庄度假酒店主题型55间独立别墅出售后统一管理居住、餐饮、SPA北京安缦颐和酒店主题型51间独立别墅全部持有统一管理居住、文化会馆、酒吧青岛CHINA公社文化艺术酒店时尚型200间5层裙楼全部持有统一管理居住、餐饮、艺术馆江苏书香门第主题酒店地域型60间3层裙楼全部持有统一管理居住、餐饮、会议、娱乐杭州阿曼法云酒店地域型53间独立别墅全部持有统一管理居住、SPA、餐厅、古玩店北京长城脚下的公社地域型243间别墅+裙楼全部持有统一管理住宿、会议、艺术、餐饮文化内涵精准定位专业酒店管理体系成功开发+=开发三模式三成功开发三要点装修三极其三奢华三考究三，标三准可三超五三星级三；规三模较三小，三客房三数量三有限三，私三密性三强；三面向三高端三人群三，提三供管三家式三服务三；主三题鲜三明，三风格三迥异三。功能三配置以居三住、三餐饮三、SP三A等休三闲养三生功三能为三主，三主题三功能三突出三。由专三业酒三店管三理机三构牵三头，三把握三度假三题材三的摘三选和三塑造三层次三，分三期开三发逐三步开三放，三提供三独栋三式度三假客三房，三主题三鲜明三的个三性化三服务三，及三休闲三养生三为主三的配三套开发三模式成功三要素三：文化三酒店三带有三较强三的目三的性三旅游三属性三，要三求其三拥有三较为三稀缺三的旅三游资三源，三在此三基础三上通三过引三入成三熟成三功的三酒店三管理三公司三提供三特色三度假三功能三产品三，平三衡传三统酒三店淡三旺季三赢收三落差三，提三高酒三店运三营效三率，三特色三的度三假服三务产三品将三会是三项目三持续三发展三的核三心竞三争力成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式功能组合与规划企业资源整合能力盈利模式文化酒店类对区域经济依存度较低，产业结构中旅游业占比较大交通相对便利，文化底蕴深厚土地成本及财税优惠、旅游资源的开发权具有地域属性、人文导向的文化资源差异化、特色化,注重区域内的协同发展由酒店管理机构牵头，滚动开发,丰富产品类型引入度假设施，平衡传统酒店的淡旺季利差涉及产品设计、营销、公关、服务体系常规客房餐饮+特色度假重要性重要不重三要风险分析投资者很容易进入这个行业中来，却已经很难退出这个行业目前大量竞争者进入度假酒店行业，高额利润已经转化为相互之间竞争成本度假设施的更新带来高昂的运营成本,将拉长投资回收期成功三与风三险要三素文化三酒店三类成三功与三风险三要素三分析酒店三位置：丽三江古三城束三河悦三榕路交通：距三市中三心4公里三；距三火车三站4公里三；距三飞机三场36公里星级：超5星级客房三数量：55间开发三商：LR三H（La三gu三na三R三es三or三ts三a三nd三H三ot三el三s三Pu三bl三ic三C三om三pa三ny三L三im三it三ed）设计三公司：Ar三ch三it三ra三ve三D三es三ig三n三&三Pl三an三ni三ng酒店三管理三公司三：悦三榕度三假酒三店集三团酒店三开业三时间：20三06年3月1日丽江三悦榕三庄位三于海三拔二三千米三的丽三江束三河古三镇，三倚傍三在风三景迷三人的三玉龙三雪山三脚下三，拥三有独三一无三二的三高原三风光三、少三数民三族风三情和三温泉三资源三。案例三研究——丽江三悦榕三庄度三假酒三店丽江三悦榕三庄所三处地三理位三置既三沿袭三了悦三榕营三造优三雅浪三漫的三度假三风格三，但三整体三建筑三风格三又非三常地三方化三，建三造伊三始就三按照三丽江三城市三规划三要求三把丽三江古三城的三建筑三风格三融会三贯通三其中三，而三内部三则是三五星三级的三现代三化酒三店设三施。项目三概况环境建筑特色服务丽江三悦榕三庄通三过与三当地三环境三、建三筑特三色的三结合三，加三之自三身传三统的三特色三服务三，创三造出三带有三悦榕三庄标三志的三文化三度假三精品三酒店三模式主题三公园三类定义三：借三助历三史文三化或三者现三代新三兴主三题，三集诸三多娱三乐活三动、三休闲三要素三和服三务接三待设三施于三一体三的现三代文三化旅三游目三的地三，如三：横三店影三视城三、芜三湖方三特世三界。区域三条件经济、消费水平区域整体经济水平发达，或发展速度快人均可支配收入较高，有较强的消费能力如：深圳（GDP总量11502万亿元，全国排名第四，经济实力突出）、芜湖（作为地级市，GDP总量1658亿元，并连续8年GDP增速在15%以上）区域人口一二级客源市场（当地客源）占比较高，所以区域人口基数要求较大旅游人口总数要求较大如：广州长隆（广东省人口1亿），芜湖方特（安徽省人口5950万，江苏省人口7866万）交通情况对交通条件要求高一、对外交通发达：有机场、铁路等外联交通，便于区外客户导入二、对内交通便利：临高速公路或区内主干道，有良好的昭示性和客流聚集效应区域形象经济发达、富有活力、城市现代化水平高区域三条件三：需三有较三高的三经济三、消三费水三平，三较大三的区三域人三口支三撑，三发达三的内三外部三交通三，需三要拥三有“三经济三发达三、富三有活三力、三城市三现代三化”三的区三域形三象鲜明的文化主题产业链延伸运作成功开发+=开发三成功三模式开发三模式案例类型延伸产品盈利模式锦绣中华名胜微缩型节目表演、中华餐厅旅游门票+商业租金+节目表演门票上海华侨城欢乐谷影视娱乐型配套型商业为主旅游门票+商业租金方特欢乐世界影视娱乐型商业地产开发旅游门票+商业租金常州春秋淹城文化历史型节目表演旅游门票+商业租+节目表演门票常州恐龙园综合旅游主题型动漫创意产业旅游门票+动漫产业横店影视城综合旅游主题型酒店、商业、影视相关产业旅游门票+酒店+商业租金+影视相关产业东京迪斯尼主题公园综合旅游主题型酒店、商业、影城旅游门票+手工艺品+动漫产业开发三特征项目三开发三规模三较大三、前三期投三资较三大、三运营三成本三较高三、管三理难三度较三高，三功能三复合三强、三主题三鲜明三等特三征，主要三集中三在较三为发三达的三一、三二线三城市三。功能三特征具有三体验三性、三休闲三性、三娱乐三性、三互动三性等三多功三能复三合的三特征三。开发三要点最大三特点三是对传三统旅三游资三源依三赖程三度低，主三要通三过人三工景三观来三实现三景观三再造三，可以三进行三异地三复制集中三在一三、二三线城三市，三对开三发企三业的三资源三整合三能力三和资三金要三求较三高，三在主三题公三园的三基础三上实三现产三业链三延伸三运作三，实三现多三样化三盈利三模式成功要素类型外部因素内部因素区域条件选址策略政策环境资源条件主题定位开发模式产品组合与规划企业资源整合能力盈利模式主题公园类富有活力，消费能力高的经济腹地交通便利的城市郊区，对当地文化依赖性低国家对主题公园政策逐步收紧主要依赖于后天资源的打造与创意设计要求具有特色鲜明的主题，展现出不可复制的固有魅力以特色主题为依托，走产品精致化、科技化路线、并要不断创新对市场进行充分