株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产估价报告

房地产估价报告估价项目名称：株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估托方：株洲冶炼集团股份有限公司价方：北京中地华夏土地房地产评估有限公司价人员：魏明宇、李剑估价作业日期：2013年10月8日至2013年10月24日估价报告编号：中地华夏[2013]评（估）字第98号

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估目录致委托方函 2估价师声明 4估价的假设和限制条件 5房地产估价结果报告 6HYPERLINK（一）委托方 6HYPERLINK（二）估价方 6HYPERLINK（三）估价对象 6HYPERLINK（四）估价目的 10HYPERLINK（五）估价时点 10HYPERLINK（六）价值定义 10HYPERLINK（七）估价依据 11HYPERLINK（八）估价原则 11HYPERLINK（九）估价方法 12HYPERLINK（十）估价结果 15HYPERLINK（十一）估价人员 16HYPERLINK（十二）估价作业日期 16HYPERLINK（十三）估价报告应用的有效期 16房地产估价技术报告 17HYPERLINK（一）个别因素分析 17HYPERLINK（二）区域因素分析 18HYPERLINK（三）市场背景分析 20HYPERLINK（四）最高最佳使用分析 20HYPERLINK（五）估价方法选用 22HYPERLINK（六）估价测算过程 22HYPERLINK（七）估价结果确定 41附件 第1页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估致委托方函株洲冶炼集团股份有限公司：受贵单位的委托，北京中地华夏土地房地产评估有限公司严格按照国家有关房地产价格评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照严谨的估价程序，采用基准地价系数修正法、市场比较法和重成本法对贵单位所委托位于株洲市天元区工业五区的工业房地产价格进行了评估，为贵单位确定房地产市场价值提供参考依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料和对市场进行预测基础上，确定估价对象于估价时点2013年10月8日的房地产市场价格为：房地产评估总价格：9595.93万元大写金额：人民币玖仟伍佰玖拾伍万玖仟叁佰元整其中：建筑物总面积：16062.11建筑平方米建筑物总价：4045.05万元大写金额：人民币肆仟零肆拾伍万零伍佰元整土地总面积：71640.95平方米土地总价：5550.88万元大写金额：人民币伍仟伍佰伍拾万零捌仟捌佰元整第2页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估估价的假设和限制条件1、在估价时点2013年10月8日当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2、委托方提供资料真实、合法、有效；估价对象权属清晰无异议。3、估价对象与其它要素相结合，预期能在合理期限内满足房地产使用的正常需要，并产生相应的收益，以保证持续发展。4、在估价时点2013年10月8日估价对象未设定有抵押、租赁等他项权利。5、在估价时点任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律法规。6、估价报告中的建筑面积依照估价对象的《房屋所有权证》中登记的面积确定，估价对象证载总建筑面积16062.11平方米。7、本次评估的是估价对象在估价时点2013年10月8日土地用途为工业、土地使用权类型为出让的现状房地产的正常市场房地产价值。8、评估报告价格结果有效期自2013年10月8日起壹年内有效。9、本报告由北京中地华夏土地房地产评估有限公司负责解释。第5页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估房地产估价结果报告（一）委托方委托单位：株洲冶炼集团股份有限公司单位地址：湖南省株洲市天元区渌江路10号法人代表：曹修运（二）估价方受托机构：北京中地华夏土地房地产评估有限公司机构地址：北京市西城区闹市口大街1号长安兴融中心2号楼5A资格等级：一级资格证书编号：建房估证字【2012】047号法人代表：张红联系人：魏明宇联系电话：（010）58528303邮政编码：100031（三）估价对象1、估价对象概况名称：株洲冶炼集团股份有限公司工业房地产；坐落：株洲市天元区工业五区；四至：东至海天路，南至长江南路，西至珠江南路，北至长江宝饰路。规模：估价对象土地面积71640.95平方米，建筑面积为16062.11平方米；用途：土地、建筑物用途均为工业；权属：估价对象所用土地为国有出让土地，土地使用权人及房屋所有权人第6页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估为株洲冶炼集团股份有限公司。2、房地产区位状况（1）位状况坐落：株洲市天元区工业五区；方位：东至海天路，南至长江南路，西至珠江南路，北至长江宝饰路。（2）交通状况A、公交线路估价对象周边有21路、45路、48路、t21路公交车经过，公共交通便利B、估价对象四面临街，临交通主干道珠江南路。C、估价对象距离株洲火车站约6公里，距离株洲西站约10公里。（3）周围环境和景观估价对象所在区域为原规划的高科技工业园区，工业企业较多，产业集聚度高，环境质量一般。（4）外部配套设施外部基础设施达到“六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气）A、通路：估价对象所在区域已形成较完善的交通体系，估价对象四面临路，道路通达度较好。B、通电：估价对象所在区域为市政供电。C、供水：估价对象所在区域为市政供水。D、排水：估价对象所在区域为市政排水。E、通讯：第7页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估估价对象所在区域有市政通讯设施。F、通燃气：估价对象所在区域有市政燃气设施。（5）聚集度估价对象所在区域有天牌实业公司石膏制品厂、长江宝饰公司等工业企业，产业聚集度较高。3、房地产实物状况（1）土地实物状况估价对象位于《国有土地使用证》编号为【湘国用（2007）第099号】的土地上，该宗土地由株洲冶炼集团股份有限公司以出让方式取得，用途为工业用地，土地面积为71640.95平方米，东至海天路，南至长江南路，西至珠江南路，北至长江宝饰路。根据《国有土地使用证》【湘国用（2007）第099号】记载,土地终止使用权年限为2053年5月19日，至估价基准日2013年10月8日，剩余使用权年限为39.64年。开发程度达到宗地红线外”六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气），红线内“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯，场地平整）。因本次评估中，宗地红线内五通费用包含在房产价值中，因此未避免重复评估，设定土地开发程度为宗地红线外六通（通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气），宗地红线内场地平整。（2）建筑实物状况估价对象总建筑面积16062.11平方米，详细情况见下表：表1-1建筑物实物状况一览表序号名称房屋所有权证号结构层数建筑面积竣工日装饰装修情况期1科技园综株房权证株字第砖混31418.852004.8外墙：砖混隔热层夹心、合楼1000032703号墙裙砖墙贴瓷；地面：水第8页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估泥；顶棚：彩钢板；外墙：彩钢板隔热层夹心、株房权证株字第墙裙砖墙贴瓷；地面：水2高纯厂房框架55725.592004.3泥；顶棚：彩钢板；门窗1000033047号及外墙用了高档的防尘材料3辅助厂房株房权证株字第框架3674.512004.3钢框架结构1000033062号理化检测株房权证株字第外墙：砖混隔热层夹心、4砖混31177.532002.7墙裙砖墙贴瓷；地面：水中心1000033080号泥；顶棚：彩钢板；科技园浴株房权证株字第外墙：砖混隔热层夹心、5室及锅炉砖混1272.222004.3墙裙砖墙贴瓷；地面：水1000033085号房泥；顶棚：彩钢板；外墙：彩钢板隔热层夹心、6ITO靶机株房权证株字第钢混32339.132004.3墙裙砖墙贴瓷；地面：水加工厂房1000033067号泥；顶棚：彩钢板；门窗：塑钢门窗。7ITO轻钢株房权证株字第钢1666.482002.12钢框架结构结构厂房1000033092号科技园变株房权证株字第外墙：砖混隔热层夹心、8砖混1114.462004.3墙裙砖墙贴瓷；地面：水电所1000033088号泥；顶棚：彩钢板；外墙：彩钢板隔热层夹心、9ITO制粉株房权证株字第钢混43673.342007.1墙裙砖墙贴瓷；地面：水厂房00232459号泥；顶棚：彩钢板；门窗：塑钢门窗。小计16062.11设施设备：供水：市政供水供电：市政供电排水：市政排水

通讯：有市政通讯设施，楼体范围内可实现手机信号全覆盖4、房地产权益状况（1）土地权益状况估价对象位于《国有土地使用证》编号为【湘国用（2007）第099号】的土地上，该宗土地由株洲冶炼集团股份有限公司以出让方式取得，用途为工业第9页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估用地。根据《国有土地使用证》【湘国用（2007）第099号】记载,土地终止使用权年限为2053年5月19日，至估价基准日2013年10月8日，剩余使用权年限为39.64年。土地所有权归国家所有，于估价基准日按规划用途使用，状况良好。于估价时点土地证未设定抵押权及其他他项权利。（2）房屋权益状况估价对象总建筑面积16062.11平方米，估价对象于估价时点未设定抵押权及他项权利。（四）估价目的因株洲冶炼集团股份有限公司资产处确定房地产市场价值的需要，特委托北京中地华夏土地房地产评估有限公司对位于株洲市天元区工业五区的土地使用权及房地产价格进行评估，为委托方决策提供价格参考依据。（五）估价时点二○一三年十月八日（六）价值定义根据估价目的，本报告所采用的价值标准为公开市场价值标准，其评估的结果为估价对象在估价时点的客观市场价值。根据委托方提供的资料，估价对象为株洲冶炼集团股份有限公司所有的位于株洲市天元区工业五区的房地产。土地面积为71640.95平方米，用途为工业，土地使用权类型为出让，土地开发程度达到宗地红线外“六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气），红线内“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，场地平整）。依据《房屋所有权证》,总建筑面积为16062.11平方米。以估价对象保持现有使用用途不变，在估价的假设和前提条件下，考虑到第10页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估各种影响估价对象房地产市场价值的因素，确定估价对象于估价时点2013年10月8日的房地产市场价值。（七）估价依据1、有关政策法规和文件■《中华人民共和国土地管理法》；■《中华人民共和国城市房地产管理法》；■《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》；■《湖南省土地管理条例》2、有关技术规范■《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）■《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）■《土地利用现状分类》GB/T21010—20073、委托方提供的有关资料■《国有土地使用证》■《房屋所有权证》4、评估人员实地踏勘记录及市场调查资料等。（八）估价原则我们遵循独立、客观、公正的基本原则基础上，又遵循了合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等专业原则，组织此项估价工作。1、合法原则合法原则是指房地产价格评估必须以估价对象的合法利用为前提，具体是指估价对象的来源合法、利用合法。第11页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估2、最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求土地估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用3、替代原则替代原则要求土地估价结果不得明显偏离类似土地在同等条件下的正常价格，类似土地是指与估价对象在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或近似的土地。4、估价时点原则估价时点原则要求土地估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值或价格，影响土地价格的因素是不断变化的，土地市场是不断变化的，土地价格自然也是不断变化的。因此，土地价格具有很高的独立性，每一个价格都对应着一个时间，估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格，这个特定时间就是估价时点。5、谨慎性原则谨慎性原则要求在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计房地产在处时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。（九）估价方法1、估价技术路线与方法估价对象为工业厂房，区域工业厂房租赁市场不活跃，估价人员在认真分第12页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估析所掌握的资料并进行了实地勘察并经网络、走访调查，难以取得与估价对象相似的工业厂房出租案例，故本次弃用收益还原法；估价对象为已建成工业厂房，故不采用假设开发法；区域工业厂房买卖市场不活跃，难以取得与估价对象相似的工业厂房出售案例，故本次弃用市场法。因此综合考虑估价对象的特点和实际状况后，本次采用基准地价系数修正法和市场比较法测算土地价格；采用重成本法求取建筑物重成新价，最终土地和建筑物累加得出估价对象的房地产价值。土地价格评估采用基准地价系数修正法和市场比较法主要出于以下考虑：A、估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察并经网络、走访调查，株洲市近期存在土地挂牌市场交易案例，故本次评估选取市场比较法。B、估价对象处于株洲市基准地价覆盖范围内，株洲市基准地价的基准日为2010年10月1日，距本次评估基准日2013年10月8日刚满三年，通过修正能够反映土地目前市场价值，故本次选用基准地价系数修正法。建筑物价格评估采用重成本法主要基于以下考虑：C、估价对象所处地区建筑市场稳定，采用重成本法测算其在估价时点下重新建造或重新购同样的房屋所需花费的费用，可比较准确的得出估价对象建筑物的重成本，并符合谨慎性原则。经过采用基准地价系数修正法和市场比较法的测算土地价格后，采用重成本法测算建筑物重成新价，最终土地和建筑物累加得出估价对象的房地产价值。2、方法定义第13页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估A、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。根据《株洲市基准地价成果更新技术报告》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：工业用地价格=级别价×（1+∑Ki）×Kn×Kt×kp+kf式中：∑Ki——宗地修正系数表中各因素修正值之和Kn——年期修正系数Kt——估价期日修正系数kP——宗地位偏离度修正系数kf——开发程度修正额B、市场比较法市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估基准日地价的一种方法。其计算公式为：V=VB×A×B×C×D其中：V估价宗地价格;第14页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估VB比较实例价格;待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;C.重成本法重成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重成本法也可以说是以建筑物价格各构成部分的累加为基础来估算建筑物价格的方法。其计算公式为：建筑物重成新价=建筑物重新构建价格×综合成新率（十）估价结果估估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料和对市场进行预测基础上，确定估价对象于估价时点2013年10月8日的房地产市场价值为：房地产评估总价格：9595.93万元大写金额：人民币玖仟伍佰玖拾伍万玖仟叁佰元整其中：建筑物总面积：16062.11建筑平方米建筑物总价：4045.05万元大写金额：人民币肆仟零肆拾伍万零伍佰元整土地总面积：71640.95平方米第15页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估土地总价：5550.88万元大写金额：人民币伍仟伍佰伍拾万零捌仟捌佰元整（币种：人民币）（十一）估价人员魏明宇（房地产估价师证号：1120060020）剑（房地产估价师证号：1120130085）（十二）估价作业日期2013年10月8日至2013年10月24日（十三）估价报告应用的有效期本报告估价结果自报告提交之日起一年有效。第16页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估房地产估价技术报告（一）个别因素分析1、房地产实物状况（1）土地实物状况估价对象位于《国有土地使用证》编号为【湘国用（2007）第099号】的土地上，该宗土地由株洲冶炼集团股份有限公司以出让方式取得，用途为工业用地，土地面积为71640.95平方米，东至海天路，南至长江南路，西至珠江南路，北至长江宝饰路。根据《国有土地使用证》【湘国用（2007）第099号】记载,土地终止使用权年限为2053年5月19日，至估价基准日2013年10月8日，剩余使用权年限为39.64年。开发程度达到宗地红线外”六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气），红线内“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯，场地平整）。因本次评估中，宗地红线内五通费用包含在房产价值中，因此未避免重复评估，设定土地开发程度为宗地红线外六通（通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气），宗地红线内场地平整。（2）建筑实物状况估价对象总建筑面积16062.11平方米，详细情况见下表：表1-1建筑物实物状况一览表序号名称房屋所有权证号结构层数建筑面积竣工日装饰装修情况期科技园综株房权证株字第外墙：砖混隔热层夹心、1砖混31418.852004.8墙裙砖墙贴瓷；地面：水合楼1000032703号泥；顶棚：彩钢板；2高纯厂房株房权证株字第框架55725.592004.3外墙：彩钢板隔热层夹心、第17页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估1000033047号墙裙砖墙贴瓷；地面：水泥；顶棚：彩钢板；门窗及外墙用了高档的防尘材料3辅助厂房株房权证株字第框架3674.512004.3钢框架结构1000033062号理化检测株房权证株字第外墙：砖混隔热层夹心、4砖混31177.532002.7墙裙砖墙贴瓷；地面：水中心1000033080号泥；顶棚：彩钢板；科技园浴株房权证株字第外墙：砖混隔热层夹心、5室及锅炉砖混1272.222004.3墙裙砖墙贴瓷；地面：水1000033085号房泥；顶棚：彩钢板；外墙：彩钢板隔热层夹心、6ITO靶机株房权证株字第钢混32339.132004.3墙裙砖墙贴瓷；地面：水加工厂房1000033067号泥；顶棚：彩钢板；门窗：塑钢门窗。7ITO轻钢株房权证株字第钢1666.482002.12钢框架结构结构厂房1000033092号科技园变株房权证株字第外墙：砖混隔热层夹心、8砖混1114.462004.3墙裙砖墙贴瓷；地面：水电所1000033088号泥；顶棚：彩钢板；外墙：彩钢板隔热层夹心、9ITO制粉株房权证株字第钢混43673.342007.1墙裙砖墙贴瓷；地面：水厂房00232459号泥；顶棚：彩钢板；门窗：塑钢门窗。小计16062.11设施设备：供水：市政供水供电：市政供电排水：市政排水通讯：有市政通讯设施，楼体范围内可实现手机信号全覆盖2、房地产权益状况（1）土地权益状况估价对象位于《国有土地使用证》编号为【湘国用（2007）第099号】的土地上，该宗土地由株洲冶炼集团股份有限公司以出让方式取得，用途为工业用地。根据《国有土地使用证》【湘国用（2007）第099号】记载,土地终止使第18页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估用权年限为2053年5月19日，至估价基准日2013年10月8日，剩余使用权年限为39.64年。土地所有权归国家所有，于估价基准日按规划用途使用，状况良好。于估价时点土地证未设定抵押权及其他他项权利。（2）房屋权益状况估价对象总建筑面积16062.11平方米，估价对象于估价时点未设定抵押权及他项权利。（二）区域因素分析1、区域概况天元区位于株洲市河西地区。东隔湘江与株洲市河东地区为界，南与株洲县古岳峰镇及堂市乡相邻，西与湘潭县接壤。总面积327.6平方公里，总人口21.54万人，地貌类型主要为丘陵地带，属中亚热带季风湿润气候。2、交通条件天元区地理位优越，交通十分便利，京港澳高速公路（G4）、京港高速铁路武广段穿越区境，株洲市委、市政府位于区东部，得天独厚的地理位，使天元区成为株洲市政治中心。株洲市高新技术产业开发区位于区西部，使该区成为国家级高新技术产业开发区的现代化新城区。3、基础设施条件经过多年的开发建设，市功能日臻完善，区域基础设施已实现“六通一平”，即：通路、通电、通讯、给水、排水、土地平整。道路条件主要有京港澳高速公路（G4）、株洲大道、京珠高速等。供电区域内有市政供电线路，供电保证率高。通讯区域联通株洲市通讯网络。第19页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估供水区域联通株洲市供水网络。排水区域联通株洲市排水系统。燃气区域联通株洲市燃气网络4、环境条件区域工业集聚度较高，有一定环境污染。（三）市场背景分析天元区坚持“全市争第一、全省争一流、全国争前移”工作主题，全面推进“两型”经济建设。目前，该区基本形成四大特色产业，分别是以北汽株洲公司、南车时代电动车为主导的汽车整车及零部件产业，唐人神、太子奶、千金药业为主导的生物医药及健康食品，钻石切削、硬质合金园为主导的有色金属深加工产业，时代新材、时菱交通、时代电子为主导的轨道交通零部件产业。在时代风电等新能源产业受到国内外政策影响大幅下降的情况下，四大特色产业仍然支撑了该区前三季度工业经济发展。四大特色产业完成工业总产108.6亿元，同比增长20.5%，其中轨道交通零部件产业前三季度完成总产45.2亿元，同比增长21.7%。2013年2月，该区确定了今年十大产业项目，其中有4项是工业建设项目。分别是建设麦格米特电子电器生产基地，争取年内投产见效；建设株硬精密工具产业园，基本完成厂房主体；加快推进北汽集团一工厂达产，启动建设二工厂；加快高科汽配园、新马金谷、海纳川汽车零部件产业园、欧格瑞二期、宝钢车轮一期项目建设，打造汽车产业集群。第20页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估目前，时代新材、中建五局光伏幕墙、海纳川、高科汽配园、唐人神、湘煤立达等14家企业的38个项目顺利推进中。麦格米特已经动工建设，五矿工业园等项目建设前期工作有序开展。推进产城一体。坚持“一区三园”发展战略，田心科技工业园力争打造成为全国“电力机车之城”，董家塅科技工业园力争建设成为中部地区最大的“航空城”，河西示范园坚持产城一体化的发展战略，提升天台科技工业园，增强城市综合功能；完善栗雨科技工业园，建设城市次中心；开发新马科技工业园，推进城市EBD建设；启动太高科技工业园，促进城市园区融合拓展。推进长株潭对接，打造湘江大道、天易大道两条高新技术产业发展带。加快产业集聚。按照建设全省“两型”产业集聚区的目标，“招大、选强、引新”，开展有针对性的招商。着力培育发展一批成长性骨干企业和产业基地，建设汽车及零部件、轨道交通、航空航天等三个千亿产业集群。促进园区转型。以创建国家生态工业示范园区为目标，坚持“三生”协调，打造生态型园区；以创建国家创新型科技园区为目标，优化科技创新环境，加速创新资源聚集，建设创新型园区；按照“七个度”的要求，提高土地利用率和投资密度，完善园区基础设施，打造功能完善的集约型园区；以建设全省人才高地为目标，针对人才创新创业需求，制定实施人才培养与引进、企业扶持与融资、产权激励与保护等政策，使新区成为适宜各类人才创业、工作、生活的高地。（四）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本次评估以现状用途为前提。第21页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估（五）估价方法选用估价对象为工业厂房，区域工业厂房租赁市场不活跃，估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察并经网络、走访调查，难以取得与估价对象相似的工业厂房出租案例，故本次弃用收益法；估价对象为已建成工业厂房，故不采用假设开发法；区域工业厂房买卖市场不活跃，难以取得与估价对象相似的工业厂房交易案例，故本次弃用市场法。因此综合考虑估价对象的特点和实际状况后，本次采用成本法评估。其中，采用基准地价系数修正法和市场比较法测算土地价格，采用重成本法求取建筑物重成新价，最终土地和建筑物累加得出估价对象的房地产价值。土地价格评估采用基准地价系数修正法和市场比较法主要出于以下考虑：A、估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察并经网络、走访调查，株洲市近期存在土地挂牌市场交易案例，故本次评估选取市场比较法。B、估价对象处于株洲市基准地价覆盖范围内，株洲市基准地价的基准日为2010年10月1日，距本次评估基准日2013年10月8日刚满三年，通过修正能够反映土地目前市场价值，故本次选用基准地价系数修正法。建筑物价格评估采用重成本法主要基于以下考虑：C、估价对象所处地区建筑市场稳定，采用重成本法测算其在估价时点下重新建造或重新购同样的房屋所需花费的费用，可比较准确的得出估价对象建筑物的重成本，并符合谨慎性原则。经过采用基准地价系数修正法和市场比较法的测算土地价格后，采用重成本法测算建筑物重成新价，最终土地和建筑物累加得出估价对象的房地产第22页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估价值。（六）估价测算过程A、基准地价系数修正法1、基准地价介绍基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。根据《株洲市基准地价成果更新技术报告》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：工业用地价格=级别价×（1+∑Ki）×Kn×Kt×kp+kf式中：∑Ki——宗地修正系数表中各因素修正值之和Kn——年期修正系数Kt——估价期日修正系数kP——宗地位偏离度修正系数kf——开发程度修正额2、估价过程（1）株洲市基准地价及其内涵根据《株洲市人民政府关于公布株洲市城区基准地价局部调整成果的通知》【株政函（2011）142号】，株洲市基准地价分为商业、住宅、工业三种用途。其中工业用途基准地价及内涵见下表：第23页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估株洲市城区工业用地基准地价表土地级别土地权利状况使用年期容积率开发程度基准地价（年）（元/平方米）Ⅰ出让土地使用权501.0五通一平642Ⅱ出让土地使用权501.0五通一平541Ⅲ出让土地使用权501.0五通一平452Ⅳ出让土地使用权501.0五通一平367Ⅴ出让土地使用权501.0五通一平293株洲市工业用地基准地价内涵土地权利使用年期容积率开发程度估价期日出让土地使用权501.0五通一平2010.10.1（2）土地级别确定根据基准地价级别图，估价对象位于一级地价区域，基准地价为642元/平方米。（3）编制区域及个别因素修正系数说明表及指数表下表为基准地价区域及个别因素修正系数说明表及指数。株洲市工业用地宗地地价修正因素指标说明表（一级地）

优劣度优较优一般较劣劣影响因素交通外联道路宽度(m)≥40[30，40）[20，30）[12，20）<12便捷≤250度距火车站距离(m)（250，700](700,1200](1200,2000]>2000有铁路专线水电综合保证率(%)≥98[95，98）[90，95）[85，90）<85产业集聚规模高新技术大中型小型工业区独立工矿区零星工业产业区工业区或混合区用地环境质量优劣度无污染基本无污染轻度污染较重污染严重污染自然灾害危害程度超过10050-10020-5010-20不足10年一遇年一遇年一遇年一遇年一遇第24页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估长方形或正规则,有利于基本规则,不影不规则,对利用不规则,对利宗地形状用有严重影方形宗地利用响宗地利用有一定影响响宗地地质条件(T/m2)≥25[20，25）[15，20）[10，15）<10注：交通便捷度中外联道路宽度和距火车站距离修正系数各占1/2株洲市工业一级宗地地价修正系数表（%）一级优较优一般较劣劣交通便捷度9.174.590-4.47-8.94水电综合保证率8.154.070-3.97-7.94产业聚集规模3.981.990-1.94-3.88环境质量优劣度3.391.690-1.65-3.30自然灾害危害程度2.551.280-1.24-2.48宗地地质条件2.021.010-0.98-1.97宗地形状1.830.920-0.89-1.79估价对象土地地价影响因素说明表及修正系数表影响因素因素说明优劣度修正系数交通便捷度外联道路宽40米，距一般0火车站距离6公里水电综合保证率≥98优8.15产业聚集规模高新技术优3.98产业区环境质量优劣度轻度污染一般0自然灾害危害程度超过100优2.55年一遇宗地地质条件长方形或正方形优2.02宗地形状≥25优1.83合计18.53（4）确定容积率修正系数估价对象容积率均小于1，因容积率对工业用地价格影响较小，且基准地价体系中没有对工业用地容积率的修正。故，估价对象容积率修正系数为1。（5）期日修正系数第25页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估价对象位于株洲市，城市地价动态监测系统网站公布的工业用地地价增长率见下表。2010年4季度——2013年3季度株洲市工业用地地价增长率201020112011201120112012201220122012201320132013时间年4年1年2年3年4年1年2年3季年4季年1年2年3季度季度季度季度季度季度季度度度季度季度季度地价增长1.470.720.24000.240-2.62-0.9800.744.17率（%）根据《2010年4季度——2013年3季度株洲市工业用地地价增长率》，20104季度至2013年3季度，株洲市全市范围内工业用地增长约4%。（6）年期修正土地使用年期修正指数公式：11/(1r)m11/(1r)n

式中：K——土地使用年期修正系数r——土地还原率（土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率3%，再加上一定的风险调整值，按7%计算）m——待估宗地宗地土地使用年期n——基准地价设定土地使用年期估价对象评估设定用途工业用地，设定使用年限为剩余年期39.64年，与案例宗地年期设定不一致，因此需要进行年期修正。即：估价对象年期修正系数kn=0.9643；（7）宗地位偏离度修正(Kp)为了缩小级别界线或均质区域界线两侧宗地地价评估结果的差异，我们设计了宗地位偏离度修正系数，即宗地的几何中心偏离级别或均质地域中心的第26页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估程度，其计算公式为：

Kp1(PP0)rf

2P0r0式中：KP——宗地位偏离度修正系数PO——宗地所在级别或均质区域的基准地价P——宗地相邻级别或均质区域的基准地价ro——土地级别或均质地域中点至边界的距离r——土地级别或均质地域中点至宗地中心的距离f——边界分割强度调整系数(取0.7)KP=0.9908。（8）、开发程度修正(Kf)基准地价内涵土地开发程度为五通一平（上水通、下水通、电通、路通、电讯通及土地平整）。待估宗地的开发程度与基准地价的开发程度不一致时，必须进行开发程度修正。估价对象设定土地开发程度为宗地红线外六通（上水通、下水通、电通、路通、电讯通、燃气通），宗地红线内场地平整，与基准地价内涵不一致，需进行开发程度修正。根据《株洲市基准地价成果更新技术报告》，目前株洲市土地五通一平的平均开发成本约为120-140元/平方米，具体每项基础设施平均投资费用见下表。由于基准地价更新时，株洲市区尚未通市政燃气，因此修正体系未体现通燃气费用。因株洲市市政燃气为近两年内铺设管道并开通，因此通燃气费用较高。根据市场调查及走访燃气公司，确定株洲市通燃气费用约为25-35元/平方米，本次评估取30元/平方米。第27页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估株洲市土地开发费用构成表（元/平方米）道路设施费用供水设施费排水设施费电力设施费电讯设施费场地平整费合计用用用用用34-3821-2421-2418-226-1020-22120-140（9）基准地价法估价结果设定开发程度条件下的宗地地价=级别价×（1+∑Ki）×Kn×Kt×kp+kf=642×（1+18.53%）×0.9643×1.04×0.9908+30=786元/平方米【取整】B、市场比较法市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估基准日地价的一种方法。其计算公式为：V=VB×A×B×C×D其中：V估价宗地价格;VB比较实例价格;待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;1、比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：28页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤统一价格基础本次评估，选择了3宗已发生交易的案例，其用途与待估宗地相同，以它们的价格作比较，结合影响工业用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。实例A：株洲方元资产经营管理有限公司用地该实例为位于天元区新马工业园。该宗地土地开发程度为“五通一平”，用地面积31944.23平方米，土地使用年期为50年，土地用途为工业，宗地宽深比适当，形状规则，地势平坦，该宗地于2013年1月16日挂牌成交，由株洲方元资产经营管理有限公司摘牌，成交价格为1074万元，合336元/平方米。实例B：南山河科技股份有限公司用地该实例为位于天元区栗雨工业园。该宗地土地开发程度为“五通一平”，用地面积89009.78平方米，土地使用年期为50年，土地用途为工业，宗地宽深比一般，形状较规则，地势平坦，该宗地于2013年4月1日挂牌成交，由南山河科技股份有限公司用地摘牌，成交价格为2991万元，合336元/平方米。实例C：株洲时代工程塑料制品有限责任公司用地该实例为位于建设北路36号。该宗地土地开发程度为“五通一平”，用地面积12571.63平方米，土地使用年期为50年，土地用途为工业，宗地宽深比一般，形状较规则，地势较平坦，该宗地于2012年7月5日成交，由株洲时代第29页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估工程塑料制品有限责任公司摘牌，成交价格为604万元，合480元/平方米。2、比较因素的选择根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有：A、交易时间：确定地价指数B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。C、交易方式：是指协议出让、招标、拍卖、挂牌等。D、区域因素：主要有交通条件、基础设施状况、环境优劣度、产业集聚规模等。E、个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、目前规划限制等。3、比较因素条件说明待估宗地于比较实例的比较因素条件详述见下表估价对象比较因素条件说明表估价对象与比较实例估价对象实例A实例B实例C比较因素宗地位置天元区工业五区天元区新马工业天元区栗雨工业建设北路36号园园交易价格（元/平方米）待估336336480交易时间2013-10-82013-1-162013-4-12012-7-5交易情况正常正常正常正常交易方式转让挂牌出让挂牌出让挂牌出让土地用途工业用地工业用地工业用地工业用地土地使用年期（年）39.64505050产业集聚度优优优优区基础设施状况六通五通五通五通域公用设施配套程度完善较差较差较完善因区域交通便捷度优较差一般一般素环境质量一般较差较差一般规划限制有一定规划限制有一定规划限制有一定规划限制有一定规划限制个宗地宽深比适当适当一般适当别宗地形状规则规则较规则规则第30页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估因地形状况地面平坦地面平坦地面平坦地面平坦素临街道路类型四面临街两面临街一面临街两面临街4、编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：(1)待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。而此次土地处土地价格和挂牌出让的土地价格为正常市场价格，没有明显差异，因此，评估时交易方式也不做修正。(2)大区域修正。因估价对象所在区域为株洲市市中心，近年来无工业用地出让案例。考虑到目前株洲市新增工业用地均分布在工业区，同类工业企业取得土地也多在市郊工业园区，因此选取郊区工业用地成交案例符合替代性原则。同时，考虑估价对象配套设施等区位优势客观存在，因此需对其先进行大区域因素修正。评估中，考虑到基准地价级别主要反映大区域地价差异，因此评估中大区域因素修正参照基准地价级别地价。估价对象位于工业一级地范围内，比较案例A、B位于工业四级地范围内，比较案例C位于工业三级地范围内。工业用地基准地价见下表：

土地级别土地权利状况基准地价（元/平方米）Ⅰ出让土地使用权642Ⅱ出让土地使用权541Ⅲ出让土地使用权452Ⅳ出让土地使用权367Ⅴ出让土地使用权293参照基准地价对大区域因素进行修正，以估价对象为100，则比较案例A、为367÷642×100=57.17，比较案例C为452÷642×100=70.4131页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估(3)交易时间修正指数的确定本次评估选取的3个比较实例的交易时间同估价基准日不同，需做交易时间修正。根据城市地价动态监测系统网站公布的2013年1-3季度工业用地增长率，确定交易期日修正系数。以估价对象为100，比较实例交易期日修正系数分别为95.12、95.12、95.83。(4)土地使用年期修正指数待估宗地土地使用年期为39.64年，各比较实例土地使用年期为工业用地法定最高使用年限50年，因此需进行土地使用权年期修正。年期修正公式为：K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]×100公式中：K使用年期修正系数r土地还原率(根据中国人民银行公布的一年期存款利率3%，加上一定的风险调节，综合确定还原利率为7%)m比较实例的使用年限n估价对象土地使用年限则以待估宗地土地使用权年期修正系数为100，各比较实例土地使用权年期修正系数为103.7、103.7、103.7。(5)产业集聚度，分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，相应修正3.0%。(6)基础设施状况,根据宗地开发程度的不同进行区分，以待估宗地条件为100，每相差一个通平条件，相应修正4.0%。(7)公用设施配套程度,分为完善、较完善、一般、较差、差五个等级，以第32页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估待估宗地为100，每相差一个等级，相应修正2.0%；。(8)区域交通便捷度,分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正3.0%。(9)环境质量，分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，相应修正1.0%。(10)规划限制，分为有规划限制、有一定规划限制、无规划限制三个等级，以待估宗地标准为100，每相差一个系统级，相应修正1.0%。(11)宗地宽深比,分为适当、一般、不利于利用三个等级，以待估宗地标准为100，每变更一个等级，相应修正1.0%。(12)宗地形状,分为规则、较规则、较不规则、不规则四个等级，以待估宗地标准为100，每变更一个等级，相应修正2.0%。(13)地形状况,分为平坦、较平坦、不平坦三个等级，以待估宗地标准为100，每变更一个等级，相应修正2.0%。(14)临街道路类型,分为多面临街、两面临街、临主干道、临次干道、临支路、不临路五个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正2.0%。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。估价对象比较因素条件指数表

估价对象与比较实例估价对象实例A实例B实例C比较因素宗地位置天元区工业五区天元区新马工业天元区栗雨工业建设北路36号园园交易价格（元/平方米）待估336336480交易时间10095.1295.1295.83大区域因素10057.1757.1770.41交易情况100100100100交易方式100100100100第33页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估土地用途100100100100土地使用年期（年）100103.7103.7103.7产业集聚度100100100100区基础设施状况100969696域公用设施配套程度100949498因区域交通便捷度100919494素环境质量1009999100规划限制100100100100个宗地宽深比10010099100别宗地形状10010098100因地形状况100100100100素临街状况10098961005、编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，详见下表。估价对象因素比较修正系数表估价对象与比较实例实例A实例B实例C比较因素宗地位置天元区新马工业园天元区栗雨工业园建设北路36号交易价格（元/平方米）336336480交易时间100/95.12100/95.12100/95.83大区域因素100/57.17100/57.17100/70.41交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100土地使用年期（年）100/103.7100/103.7100/103.7产业集聚度100/100100/100100/100区基础设施状况100/96100/96100/96域公用设施配套程度100/94100/94100/98因区域交通便捷度100/91100/94100/94素环境质量100/99100/99100/100规划限制100/100100/100100/100个宗地宽深比100/100100/99100/100别宗地形状100/100100/98100/100因地形状况100/100100/100100/100素临街道路类型100/98100/96100/100比准价格（元/平方米）753.4761.77775.71市场法测算结果763.63（元/平方米）第34页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估经过以上测算，通过比较后三个实例比准价格接近，因此取三个实例的比准价格的算术平均值确定市场比较法结果，则待估宗地市场比较法结果为763.63元/平方米。C.重成本法重成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：建筑物重成新价=建筑物重新构建价格-建筑物折旧因株洲市未公布建筑物重新构建价格标准，因此评估中，以建筑物价格各构成部分的累加为基础来估算地上建筑物价格，对各构成部分价格的取值采用当地客观市场的建筑物建筑成本平均价格。根据估价对象的实际开发程度，估价对象地上建筑物的开发成本构成包括红线内基础设施配套费、建筑安装工程费、专业费用、管理费、建筑物投资利息、建筑物投资利润、税费。对于旧建筑物，在具体操作中一般采用建筑物重价格及成新率综合确定建筑物现值。其基本公式可以表述为：建筑物现值=建筑物重新构建价格×成新率×建筑面积1）建筑安装工程费根据现场勘验情况结合估价对象的结构形式、结构部件尺寸、层高、装修情况、设施情况、建成年限和当地发包市场水平等因素，把装修差异、设施配套差异、层高差异等根据市场造价水平进行量比计算，确定各房产的造价水平。估价对象作为冶炼使用，其对防尘要求极高，因此造价高于市场其他工业厂房。经调查周边工业厂房造价结合估价对象建造实际发生费用，确定建筑安装工程费，各房产建安成本见下表。第35页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估房产建安费用汇总表元/建筑平方米序号名称房屋所有权证号建筑面积竣工日期结构建安成本1科技园综合楼株房权证株字第1000032703号1418.852004.8砖混15002高纯厂房株房权证株字第1000033047号5725.592004.3框架20003辅助厂房株房权证株字第1000033062号674.512004.3框架20004理化检测中心株房权证株字第1000033080号1177.532002.7砖混15005科技园浴室及锅炉房株房权证株字第1000033085号272.222004.3砖混15006ITO靶机加工厂房株房权证株字第1000033067号2339.132004.3钢混20007ITO轻钢结构厂房株房权证株字第1000033092号666.482002.12钢20008科技园变电所株房权证株字第1000033088号114.462004.3砖混15009ITO制粉厂房株房权证株字第00232459号3673.342007.1钢混20002）基础设施配套费估价对象房产作为厂房用途，红线内外均达到六通一平（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气，场地平整），红线内基础设施配套齐全，根据估价人员的实地调查，红线内基础设施配套费约为165元/建筑平方米。本次评估取165元/建筑平方米。3）专业费该项费用主要指前期各项行政性服务性收费以及勘察、设计、标底编制及审核、招标管理、工程监理、质量监理等费用，依据市场调查信息的调查了解，该项费用约为建安成本配套费之和的7%，详见下表：专业费汇总表元/建筑平方米序号名称房屋所有权证号建筑面积建安成前期工本程费1科技园综合楼株房权证株字第1000032703号1418.8515001052高纯厂房株房权证株字第1000033047号5725.5920001403辅助厂房株房权证株字第1000033062号674.5120001404理化检测中心株房权证株字第1000033080号1177.5315001055科技园浴室及锅炉房株房权证株字第1000033085号272.2215001056ITO靶机加工厂房株房权证株字第1000033067号2339.1320001407ITO轻钢结构厂房株房权证株字第1000033092号666.4820001408科技园变电所株房权证株字第1000033088号114.4615001059ITO制粉厂房株房权证株字第00232459号3673.342000140第36页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估4）管理费该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费。包括人员工资、福利等，该项费用约占已投入建筑安装工程费及专业费、基础设施配套费的4%，详见下表：管理费汇总表元/建筑平方米序号名称房屋所有权证号建筑面积建安成管理费本1科技园综合楼株房权证株字第1000032703号1418.85150070.82高纯厂房株房权证株字第1000033047号5725.59200092.23辅助厂房株房权证株字第1000033062号674.51200092.24理化检测中心株房权证株字第1000033080号1177.53150070.85科技园浴室及锅炉房株房权证株字第1000033085号272.22150070.86ITO靶机加工厂房株房权证株字第1000033067号2339.13200092.27ITO轻钢结构厂房株房权证株字第1000033092号666.48200092.28科技园变电所株房权证株字第1000033088号114.46150070.89ITO制粉厂房株房权证株字第00232459号3673.34200092.25）投资利息根据调查相同用途及结构房地产整个开发期约为1年，中国人民银行2012年7月6日最新调整公布的1年贷款利率为6%。假设已投入建安工程费、基础设施配套费、专业费用及管理费用在整个建设期内均匀投入，则投资利息为：投资利息=（建安费用+基础设施配套费+专业费用+管理费用）×1/2×6%详见下表：投资利息汇总表元/建筑平方米序号名称房屋所有权证号建筑面积建安成投资利息本1科技园综合楼株房权证株字第1000032703号1418.851500110.452高纯厂房株房权证株字第1000033047号5725.592000143.833辅助厂房株房权证株字第1000033062号674.512000143.834理化检测中心株房权证株字第1000033080号1177.531500110.455科技园浴室及锅炉房株房权证株字第1000033085号272.221500110.45第37页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估6ITO靶机加工厂房株房权证株字第1000033067号2339.132000143.837ITO轻钢结构厂房株房权证株字第1000033092号666.482000143.838科技园变电所株房权证株字第1000033088号114.461500110.459ITO制粉厂房株房权证株字第00232459号3673.342000143.836）投资利润投资利润指该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。以上述建安工程费、基础设施配套费、专业费用、管理费为基数，考虑类似项目开发具有较好的前景，平均利润率为20%左右，本次评估取20%，则：投资利润=（建安费用+基础设施配套费+专业费用+管理费用）×20%详见下表：投资利润汇总表元/建筑平方米序名称房屋所有权证号建筑面积建安成投资利息投资利润号本1科技园综合楼株房权证株字第1000032703号1418.851500110.45368.162高纯厂房株房权证株字第1000033047号5725.592000143.83479.443辅助厂房株房权证株字第1000033062号674.512000143.83479.444理化检测中心株房权证株字第1000033080号1177.531500110.45368.165科技园浴室及锅炉房株房权证株字第1000033085号272.221500110.45368.166ITO靶机加工厂房株房权证株字第1000033067号2339.132000143.83479.447ITO轻钢结构厂房株房权证株字第1000033092号666.482000143.83479.448科技园变电所株房权证株字第1000033088号114.461500110.45368.169ITO制粉厂房株房权证株字第00232459号3673.342000143.83479.447）营业税及附加营业税及附加指建成后房地产销售的营业税、城建税及教育费附加。按《中华人民共和国营业税暂行条例》及有关法规文件规定，建筑施工企业营业税金为5％、教育费附加按营业税的3％、城市维护建设费按营业税的7％。以开发成本（含建安成本、专业费）、管理费、利息、利润之和为基数，营业税金及附加作为价内税，依此计算基数换算费率为5.5%。因此，营业税及附加税率合计为5％，则营业税及附加为：营业税及附加=（开发成本+管理费+利息+利润）×税率第38页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估详见下表：营业税及附加汇总表元/建筑平方米序号名称房屋所有权证号建筑面积建安成营业税及本附加1科技园综合楼株房权证株字第1000032703号1418.851500124.532高纯厂房株房权证株字第1000033047号5725.592000162.173辅助厂房株房权证株字第1000033062号674.512000162.174理化检测中心株房权证株字第1000033080号1177.531500124.535科技园浴室及锅炉房株房权证株字第1000033085号272.221500124.536ITO靶机加工厂房株房权证株字第1000033067号2339.132000162.177ITO轻钢结构厂房株房权证株字第1000033092号666.482000162.178科技园变电所株房权证株字第1000033088号114.461500124.539ITO制粉厂房株房权证株字第00232459号3673.342000162.178）房屋重新构建价格房屋重新构建价格（V）=建筑安装工程费+基础设施建设费+专业费用+管理费+投资利息+投资利润+营业税及附加详见下表：建筑物重新构建价格汇总表元/建筑平方米序建安成基础设专业管理投资利投资利营业税重新构名称房屋所有权证号建筑面积施配套号本费费息润及附加建价格费1科技园综株房权证株字第1418.85150016510570.855.22368.16124.532388.71合楼1000032703号2高纯厂房株房权证株字第5725.59200016514092.271.92479.44162.173110.731000033047号3辅助厂房株房权证株字第674.51200016514092.271.92479.44162.173110.731000033062号4理化检测株房权证株字第1177.53150016510570.855.22368.16124.532388.71中心1000033080号科技园浴株房权证株字第5室及锅炉272.22150016510570.855.22368.16124.532388.711000033085号房6ITO靶机株房权证株字第2339.13200016514092.271.92479.44162.173110.73加工厂房1000033067号7ITO轻钢株房权证株字第666.48200016514092.271.92479.44162.173110.73结构厂房1000033092号第39页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估8科技园变株房权证株字第114.46150016510570.855.22368.16124.532388.71电所1000033088号9ITO制粉株房权证株字第3673.34200016514092.271.92479.44162.173110.73厂房00232459号8）计算建筑物重成新价格房屋重成新价=建筑物重新构建价格×成新率房屋成新率，即为房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。因评估对象建筑物情况良好，因此本报告中成新率的确定仅采取年限法。成新率=剩余使用年限/耐用年限估价对象厂房建筑结构不同，其耐用年限、残值率、建筑年代、已使用年限及成新率见下表。建筑物情况统计表序名称房屋所有权证号建筑面积竣工日结构耐用年已使用残值成新率号期限年限率1科技园综合楼株房权证株字第1418.852004.8砖混509.192%81.62%1000032703号2高纯厂房株房权证株字第5725.592004.3框架609.61083.98%1000033047号3辅助厂房株房权证株字第674.512004.3框架609.61083.98%1000033062号4理化检测中心株房权证株字第1177.532002.7砖混5011.282%77.44%1000033080号5科技园浴室及锅株房权证株字第272.222004.3砖混509.612%80.78%炉房1000033085号6ITO靶机加工厂株房权证株字第2339.132004.3钢混609.61083.98%房1000033067号7ITO轻钢结构厂株房权证株字第666.482002.12钢8010.86086.43%房1000033092号8科技园变电所株房权证株字第114.462004.3砖混509.612%80.78%1000033088号9ITO制粉厂房株房权证株字第3673.342007.1钢混606.77088.72%00232459号第40页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估房屋重成新价=建筑物重新构建价格×成新率，详见下表：重新构建筑物建筑物建筑面积重置成建价格重置成序号名称房屋所有权证号（平方成新率新单价（元/平新总价米）（元/平方米）（万元）方米）1科技园综合楼株房权证株字第1000032703号1418.852388.7181.62%1949.67276.632高纯厂房株房权证株字第1000033047号5725.593110.7383.98%2612.391495.753辅助厂房株房权证株字第1000033062号674.513110.7383.98%2612.39176.214理化检测中心株房权证株字第1000033080号1177.532388.7177.44%1849.82217.85科技园浴室及锅炉房株房权证株字第1000033085号272.222388.7180.78%1929.652.536ITO靶机加工厂房株房权证株字第1000033067号2339.133110.7383.98%2612.39611.077ITO轻钢结构厂房株房权证株字第1000033092号666.483110.7386.43%2688.6179.198科技园变电所株房权证株字第1000033088号114.462388.7180.78%1929.622.099ITO制粉厂房株房权证株字第00232459号3673.343110.7388.72%2759.841013.78小计16062.114045.05（七）估价结果确定1、估价结果确定方法本次评估分别采用基准地价系数修正法和市场比较法对估价对象土地于估价时点的市场价格进行了测算，两种方法评估结果差异不大。株洲市基准地价基准日距本次评估基准日三年，公布日期不足三年，在有效使用期内，结合修正体系及地价增长率，可以较为准确反映估价时点的客观价格；市场比较法中估价对象所在的株洲市市区中心近年来没有工业用地出让案例发生，评估选取案例为株洲市工业园区（案例A、案例B）或接近市区（案例C）的工业用地出让案例，经大区域修正后最终评估出的价格，也可以反映估价对象的客观价值。综合分析，最终取基准系数修正法评估结果和市场比较法评估结果的算术平均值作为本次最终的土地评估结果，能客观的反应估价对象的价值。建筑物价值采用重成本法的评估结果。估价结果确定表详见下表：第41页

株洲冶炼集团股份有限公司株洲市天元区工业五区房地产价格评估估价结果确定表基准地价系数评估方法市场比较法最终评估价格备注修正法土地单价取两种评估方法结果的786763.63774.82（元/平方米）算术平均值为最终结果土地总价（万元）5550.88建筑总价（万元）4045.05房地产总价（万元）9595.932、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料和对市场进行预测基础上，确定估价对象于估价时点2013年10月8日的房地产市场价值为：房地产评估总价格：9595.93万元大写金额：人民币玖仟伍佰玖拾伍万玖仟叁佰元整其中：建筑物总面积：16062.11建筑平方米建筑物总价：4045.05万元大写金额：人民币肆仟零肆拾伍万零伍佰元整土地总面积：71640.95平方米土地总价：5550.88万元大写金额：人民币伍仟伍佰伍拾万零捌仟捌佰元整（币种：人民币）第42页基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究基于单片机的嵌入式Web服务器的研究MOTOROLA单片机MC68HC（8）05PV8/A内嵌EEPROM的工艺和制程方法及对良率的影响研究基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制基于MCS-51系列单片机的通用控制模块的研究HYPERLI