商业金融银行不动产抵押贷款管理

第六讲

商业银行不动产抵押贷款管理及消费者贷款管理实例分析学习内容商业银行不动产抵押贷款管理不动产抵押贷款的评估商业银行消费者贷款管理实例分析

居民不动产抵押贷款的二级市场（资产券化）第一节

商业银行不动产抵押贷款管理居民不动产抵押贷款分类商业不动产抵押贷款

1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此，个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其业务规模在我国快速扩大。1996年以后，我国连续降息，银行利率一度达到历史最低水平，大大刺激了对利率敏感的个人住房贷款的迅猛增长。1998年以后，我国个人住房贷款迅速上升。2001年末比1997年末增加了5400多亿元，增长了约33倍。据人民银行统计，2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元。比1997年的190亿元增长了135倍。中国住房抵押贷款发展现状房价飞涨Whereshallwelive？不动产抵押贷款

（RealEstateMortgageLoan)不动产抵押贷款又称作房地产抵押贷款，是一种以不动产作为抵押的放款，主要用于购买办公楼、购物中心、营业场所、仓库、住宅或公寓等，也可用于购买土地。与其他贷款显著不同的是借款者必须将其拥有的不动产产权交给贷款方作为抵押才能取得贷款，贷款的本金和利息全部归还之后才能收回其产权；如果不能按期归还贷款，商业银行则有权处置作为抵押品的不动产来抵补未偿还的贷款本息。一、不动产抵押贷款的分类（一）居民不动产抵押贷款居民不动产抵押贷款又称私人不动产抵押贷款、居民房地产贷款或住宅抵押贷款。按利率是否可以变动，分为固定利率贷款和浮动利率贷款。

1、固定利率贷款固定利率居民不动产抵押贷款主要有两种偿付方式，一是摊销，即每月等额偿付本金和利息，在最后一年末全部偿还所有的本息；二是巨额偿付，即一部分贷款每月等额偿付，另一相当大的部分在期末一次偿付。在后一种偿付方式下，贷款数额一般为抵押资产价值的60%，且期限较短，通常为5年。固定利率贷款主要特点如下（见下页）

（1）每月偿付额每月偿付额取决于贷款的规横、利率和期限。

A．追加收入

在居民不动产抵押贷款的实际发放工作中，商业银行常常通过各种方法来追加其发放贷款的收入： 首付费用。商业银行在发放居民不动产抵押贷款的过程中，除要求借款人支付利息外，还常要求借款人在一开始就支付一笔费用，即首付费用。这种首付费用又称为追加费用或点(Point)，因为它是按贷款本金的一定点数收取的。1点在这里指抵押贷款本金的1%。首付费用使借款人实际能获得的贷款额减少了，因此会使居民不动产抵押贷款的实际利率提高。作为一种粗略准则，如果是一笔15年期的贷款，则每一点的首付费用约使实际利率增加0.125％；若偿付期为5年，实际利率会增加约0.25％。

月偿付额(A)的计算方法如下：

式中：P表示贷款的本金；r表示贷款的年利息率；n表示贷款的偿还期限(以年为单位)。每月等额偿付。

B．逾期费。商业银行通常要求借款人在特定时间之前等额偿付贷款本息。如果逾期，商业银行可能要求借款者支付一定的费用，以作为其处理拖欠账户的补偿。

C．提前还款的罚金。贷款合同可能规定，借款人如果提前还款，必须支付一定的罚金。这一规定的目的是使得商业银行能够至少持有一定时期的盈利资产。

D．贷款到期前出售抵押房产的方式。现实中有两种方式：一是抵押贷款不转至新的买主，贷款余额必须在房屋出售时还清；二是抵押贷款可转至新的买主，只要买主能够满足商业银行的信贷要求，并要向商业银行支付一定的转移费。

E．保险。商业银行可能要求借款人为其不动产购买保险。（二）浮动利率居民不动产抵押贷款

浮动利率居民不动产抵押贷款也称为可调整利率居民不动产抵押贷款，产生于利率急剧变动的20世纪70年代末和80年代初。目前在发达国家如美国，浮动利率居民不动产抵押贷款约占所有居民不动产抵押贷款的一半。浮动利率贷款的特点如下：

1、指数《基准利率》。这是通过使其贷款利率与一定的指数或基准利率(如1年期国库券利率)挂钩来实现的。商业银行提供的浮动利率贷款的初始利率通常低于固定利率贷款的利率，以鼓励居民向商业银行借款。2、调整。一旦市场利率(指数)变动，商业银行有四种方式可以调整：(1)定期调整借款人的月偿付额；(2)改变贷款本金额，但不改变月偿付额；(3)改变贷款期限；<4)综合以上三种调整方式。

3、最高限或最低限。一些可调整利率居民不动产抵押贷款规定有贷款期内调整或每次调整的利率或偿付额最高或最低限。例如，贷款合同可能规定，每年调整的利率最高或最低限为1个百分点，整个贷款期内调整的利率最高或最低限为4个百分点。4．利差(风险升水)。商业银行在贷出浮动利率抵押贷款时，实际贷出的利率是以基准利率为基础，并加上一定的风险升水或利差。即可调整利率贷款的利率=指数利率+利差如果指数利率为8％，利差为1％，则可调整利率贷款的利率为9％(8％+1％)。5、转换。一些可调整利率居民不动产抵押贷款附有可转换条款，即可在特定时期内转换成固定利率贷款。转换后的贷款利率是由现行抵押贷款的利率决定的。

6、风险。通过发放可调整利率贷款，商业银行可将利率风险转嫁给借款人。但这样做，商业银行将承担更高的拒付(信用)风险和低收入。大量实证研究表明；可调整利率抵押贷款比固定利率抵押贷款的违约风险更大。这是因为，一旦利率上升，商业银行承担了借款人不能按期偿付本息的风险；而一旦利率下降，商业银行则获得更低的利息收入。

(三)居民不动产抵押贷款的其他形式

1.支付额递增的不动产抵押贷款 有的年轻人希望能较早地拥有自己的住房，而这类人的收人可能会随着年龄的增长而逐渐增加。适应年轻人需要的这种类型的抵押贷款方式是在开始时每月的支付额比较低，甚至不能抵补利息，经过若干年后，调整提高每月的支付额。只要借款人的收入确实能够如预期增加，这是一种很有促销力的新型金融产品。但在利率上升时期，负摊销可能对借款人造成十分不利的影响。例如，如果借款人在购买住房后几年内就出售且房子没有升值，贷款余额将增加。2.反向年金的房地产抵押贷款

这是由商业银行向年老的房地产主支付一定数额的年金，等房主去世后遗留下的房地产则归商业银行所有。这实际上是一种抵押贷款，最后由商业银行来处理作为抵押品的房地产。2.反向年金的房地产抵押贷款

具体的做法也有多种形式，有的是一直到房主去世；商业银行才能取得房地产；有的则在一定年限后，年金的支付就终止，而房地产也就转归商业银行所有，或者到时由房主出售房地产来偿还商业银行给予的年金贷款，当然要加上利息。3.快速偿付的房地产抵押贷款 20世纪80年代出现的趋势是借款人倾向于较快地清偿贷款，由此开发出一类新型的贷款产品。贷款的偿还年限大为缩短，比如由30年缩短到15年。每月的支付额提高许多。

4.权益增长型房地产抵押贷款

这种贷款不固定每月的支付额，可以按预先确定的时间表逐渐增加每月的支付额而缩短整个贷款期限。这和上面所述的支付额递增的房地产抵押贷款的区别在于它是为了缩短整个贷款期限，而且一般来说，不会出现负摊销的情况。

5、根据物价水平调整的房地产抵押贷款

这种贷款产品的理论依据是“费雪效应”，即认为真实利率是稳定的，名义利率的变动主要是因为通货膨胀。另一方面；通货膨胀又导致借款人收入的相应增加，所以根据物价水平调整每月的支付额是借款人可以忍受的。具体的做法是，在每次调整时，把未清偿的贷款本金余额和每月计划的偿付额都按通货膨胀率放大。例如：第一年的通货膨胀是6％，年末的未清偿余额是98238.96元，而原来每月的支付额是477.42元。则第13个月(即第二年第一个月)的期初未清偿余额调整为104133.29[即98238.96×(1+6％)]元，而从第13个月开始每个月的支付额也相应地调整为506.07[即477.42×(1+6％)]元。这样，到第二年末，未清偿本金余额如果是102190.55元，而该年的通货膨胀率是3％，则第25个月(即第三年第一个月)的期初余额就调整为105256.27[即102190.55×(1+3％)]元，而每月支付额调整为521.24元506.06×(1+3％))元。其中,每月支付额中所包含的利息支付则以真实利率4％计算，始终保持不变。采用这种方法的困难之处在于比较难以确定真实利率。而且，认为真实利率始终是稳定的假设也引起质疑。所以这种贷款产品的发展比较慢。

6.分享升值抵押贷款

根据分享升值抵押贷款合同，借款人允许商业银行分享抵押资产的增值部分。作为交换条件，商业银行在发放贷款时可相应降低固定利率。抵押资产增值的确定是在将来某一特定时间，如贷款重新融资或抵押资产出售时。

7.第二抵押贷款

某些借款人在需要资金以从事其他业务时将其已抵押的房地产再次作为抵押以从商业银行获取贷款。第二抵押贷款与第一抵押贷款的抵押资产相同，只是前者在资产出售时的债权排列在后，且期限较短，通常为3到5年。二、商业不动产抵押贷款

商业不动产抵押贷款是指企业以公寓、店铺、餐馆、酒店及旅馆等作为抵押面向商业银行申请发放的贷款，包括土地、建设项目等。商业不动产抵押贷款通常与商业贷款相联系发放。例如，一家企业因正在扩张，需要购买一台设备，建造一座仓库。这时，商业银行可在向这家企业发放中期商业贷款以为其购买设备提供融资的同时，向其发放建设贷款以为其建造仓库提供融资。在西方一些国家，由保险公司发放商业不动产抵押贷款；保险公司不仅可以获得贷款利息的收入，还可参与不动产的股权和利润分享。在商业不动产抵押贷款中，建设项目贷款是最重要的内容。建设项目贷款的最典型特征在于其贷款发放的阶段性。一种比较常见的方式是根据建设的进度发放贷款。例如，商业银行在项目地基完成后发放30％的贷款，在准备验收时再发放30％，在准备交付使用时发放剩余部分贷款。另一种方式是根据项目的供应商和半成品供应商的账单作为项目进度的标准，并据此发放贷款。总之，建设项目贷款是一种间断性贷款，只有在项目建设的一定阶段才发放。一旦项目完成，建设者预期将得到长期融资。第三节商业银行消费者贷款管理实例分析一、消费者贷款的概念与种类消费者贷款是指银行以消费者个人为对象，以个人消费为用途而发放的贷款。消费者贷款是在商业银行传统贷款业务的基础上，为适应银行业日趋激烈的竞争和满足消费者的需求而发展起来的一项贷款业务。按贷款的偿还方式划分，消费者贷款一般可以分为以下三类：1.分期偿还贷款 是以分期偿还本金和利息为特征的贷款。它要求借款人在贷款到期之前,分期支付贷款本息。消费者申请分期偿还贷款的目的，主要是用于购买耐用消费品，如汽车、住房等。贷款额度一般较小，贷款本息一般按月偿还，以贷款所购商品作为贷款的抵押。例如前文所讲的居民不动产抵押贷款就是其中之一。2.信用卡贷款和其他周转限额贷款

信用卡是货币信用经济发展到一定阶段的产物。最早出现的是商业信用卡。1945年富兰克林国民银行(FranklinNationalBank)发行了世界上第一张银行信用卡，到1996年6月，美国的信用卡发行量达到11亿张，交易额超过了7000亿美元。

中国的信用卡起步较晚，1985年6月中国银行发行了国内第一张信用卡，1993年起我国开始实施“金卡”工程。3.一次性偿还贷款

一次性偿还贷款，要求借款人在贷款到期时一次性还清贷款本息的消费贷款。 这种贷款一般都有特定的用途，期限较短，数额较大。贷款的安全性取决于借款人预期现金流量的时间和数额是否确定。二、消费者贷款的实例分析(一）住房按揭贷款住房按揭贷款是目前我国银行发放的一种主要的消费者贷款。

银行发放住房按揭贷款的一般程序是：

1.银行与房地产开发商签订协议。在办理住房按揭贷款之前，银行通常要求住房建设项目已经完成工程总投资的30％以上，并已取得预售批文。2.购房者与开发商签订住房买卖合同

3.购房者提出借款申请4.开发商签字担保。开发商必须在每一份按揭贷款合同上签字担保，也可与银行签订一个总的担保承诺书，承担合同规定的具体责任。

贷款保险5.银行审批。银行重点对借款人的身份证明及其还款能力进行审查，确定贷款的安全性。6.公证和登记。按揭贷款的协议由公证机关依法公证。公证时，合同三方当事人必须到场。公证费用由贷款申请人支付。(二)汽车贷款

汽车贷款是用以购买汽车，并按月分期偿付的一种贷款。汽车贷款有两种形式：一是由商业银行直接向个人消费者发放；二是由汽车经纪商向个人消费者发放，然后将信用合同出售给商业银行。后者又称为经纪票据。汽车贷款最初的到期日通常在48--60个月之间。一般情况下，贷款额为汽车价格的90％--100％，具体取决于借款人的信誉和商业银行的竞争力。第四节居民不动产抵押贷款的二级市场在许多发达国家，如美国、英国、德国、日本等，都已经有了比较发达和完善的居民不动产抵押贷款的二级市场，尤其以美国最为突出。在过去的40年里，美国的不动产抵押贷款二级市场已成为美国最大的债券市场。

一、居民不动产抵押贷款二级市场的定义

居民不动产抵押贷款二级市场又称住宅抵押贷款二级市场，是居民房地产抵押贷款债权以证券形式进行再交易的市场，即抵押贷款机构(如商业银行)将其所发放的居民房地产抵押贷款汇集重新组成不同的抵押贷款组合，并通过政府或私人保险公司等担保转化为信用等级较高的证券，而后在市场中出售给投资者。不动产抵押贷款二级市场建立的实质就是为资本市场引入不动产抵押贷款的运作机制，从而为信贷机构的抵押贷款提供流动性。二、居民不动产抵押贷款二级市场的参与者

以美国为例：

(一)居民不动产抵押贷款信贷机构在美国国内有为数众多、多方参与的居民不动产抵押贷款发放机构，主要包括：

1、储蓄贷款协会(S&Ls)。目前全美约有4000家，是传统的吸收储蓄存款、发放居民抵押贷款的专业住房金融机构。

2、储蓄商业银行(MSBs)。它是一种带有官方性质的互助性组织，目前全美约有450家。由存款人共同所有和经营，其资产的约75％投资于发放包括住房、汽车在内的耐用消费品的抵押贷款。

3、商业银行(CBs)。全美约有14000家。作为最为广泛的金融中介，它既是短期商业信用的提供者，又在居民住房抵押贷款市场上占有重要地位。20世纪90年代以后，随着抵押贷款市场的活跃和抵押贷款流动性的增强，住房抵押贷款已占商业银行国内贷款业务量的20%-40%。

4、人寿保险公司(LICs)。由于其保费收入稳定，支出可以通过精算予以把握，其庞大的，稳定的资金成为抵押贷款重要的资金来源。此外，在美国还有一些养老基金组织、抵押公司、信托投资公司等机构也从事居民房地产抵押贷款业务。

(二)居民不动产抵押贷款证券的发行主体

在美国，主要由联邦国民抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)和联邦住房贷款抵押公司负责购买抵押贷款信贷机构(例如，FannieMae(房利美）,FreddieMac（房地美）发放的经重组和标准化的居民住宅抵押贷款，并发行抵押贷款证券。（三)信用提升机构和信用评级机构 信用提升机构主要是对发行的不动产抵押贷款证券进行担保，从而提升了所发行证券的信用。在美国，住房抵押贷款证券的发行主体采取了多种信用提升措施，其中之一就是设立第三方的担保制度。抵押贷款证券经过信用提升后，还需接受公认的信用评级机构的资格审查；目前，美国国内主要的信用评级机构为标准普尔（Standard&Poor’s）和穆迪（Moodys）两大信用评级公司。

(四)服务人服务人即贷款出售机构或其他指定的商业银行，它们负责向贷款的借款人收取抵押贷款到期的本息，以及负责迫收过期的应收账款，作为抵押证券投资收益的现金流支出。

(五)承销商

承销商主要负责抵押贷款证券的承销，并从中获得手续费收入。在美国，这一工作主要由投资商业银行进行。例如，雷曼兄弟（LehmanBrothers)(六)投资者 投资者即抵押贷款证券的购买者（七)抵押贷款证券的托管人 托管人既是服务人和投资者的中介，又是证券发行机构和投资者的中介，其职责主要是代表投资者收取和管理抵押贷款证券的收益，并对发行人、服务人行使监督权。三、住房抵押贷款二级市场的基本金融工具

目前,国外住房抵押贷款二级市场的基本金融工具主要为:抵押转递证券(MortgagePass-troughSecurities)抵押担保证券(CollateralizedMortgageObligations，CMOs)剥离式抵押担保证券

(一)抵押转递证券

它是贷款发放人将其对住房抵押贷款的债权通过发行证券按比例转让给投资者的一种证券化方式。该证券代表了投资者对抵押贷款及每月还款现金流的直接所有权。发行人不将转递证券列在自己的资产负债表上，只是收取借款人偿还的本息并转递给证券投资者。因此,抵押贷款的风险也随之转移给了投资者。

其中最大的风险是提前还款或不及时还款风险，即借款人由于利率变动等原因提前偿还所带来的现金流量的不确定性和收益率的减少等。

(二)抵押担保证券

它是多层次的证券，即按贷款偿还期限将证券分成不同的层次，将现金流重新分配给不同级别的证券。例如，有提前偿还，本金先偿付第一层次的债券；第一层次满足以后，再分配给第二层次的债券。

(三)剥离式抵押担保证券 它是为了分散提前还款风险而将本金和利息的分配从按比例分配转为不均衡分配的一种衍生抵押证券。最典型的剥离式抵押担保证券是利息剥离证券(Interest-onlyclass，IO)，即仅将所有的利息分配给一部分证券；另一部分称为只取得本金证券(Principle-onlyclass)，将所有的本金分配给这部分证券。案例分析

美国次贷危机引发的全球金融危机思考题

1．消费者贷款具有哪些特点?分期偿付的消费者贷款有哪些常见的种类?2．消费者贷款信用分析有哪些方法?比较它们的优点和不足。3．消费者贷款定价要考虑那些因素?讨论不同类型的消费者贷款定价的方法。4．消费者贷款实际利率的计算有哪些常见的方法?5．联系我国实际，讨论商业银行发展消费者贷款业务的前景、影响因素及对策。6.浮动利率居民不动产抵押贷款有何特点?查找1.中国的“以房养老”政策及现实反应2.当前中国为什么要加促资产证券化？?下讲内容商业银行跨国业务.（.....）成立于2004年，专注于企业管理培训。提供60万企业管理资料下载，详情查看：/map.htm提供5万集管理视频课程下载，详情查看：/zz/提供2万GB高清管理视频课程硬盘拷贝，详情查看：/shop/2万GB高清管理视频课程目录下载：/12000GB.rar高清课程可提供免费体验，如有需要请于我们联系。咨询电话：020-.值班手机：.网站网址：在线文档：

年度工作总结汇报ANNUALWORKREPORTSUMMARY信托业务发展与创新研究上海国际信托投资有限公司王信举目录信托业务发展现状研究01信托业务创新研究——两项导致信托业务突破性发展的重大革新02信托业务创新案例分析03信托业务发展现状研究一般理解政策与法律环境发展现状一般特点发展桎梏信托的一般理解以信为本以诚治业诚即真诚、诚实，信即守承诺、讲信用，讲诚信就是要守诺、践约、无欺。如果有人要问英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年发展起来的信托理念…这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。——英国法学家梅特兰信托的应用范围可与人类的想像力相媲美。——美国信托法权威斯科特信托的一般理解贯通货币市场、资本市场和产业投资的独特优势最好的非IPO投资银行业务平台信托制度框架下突出的财产管理功能和资金融通功能政策与法律环境法律框架逐步完善《信托法》（2001.10）——信托法律制度体系的基本法《信托投资公司管理办法》（2002.6）——信托投资公司的经营管理规范《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》（2002.7）——信托主体业务的规范分类监管办法即将出台，诸多单项条例即将出台——信托证券专用帐户、信托公司及业务信息披露、房地产信托、信托公司治理指引、内控指引和信托核算等政策与法律环境监管思路逐步明晰信托公司分类监管原则、属地监管原则协调规划，统一监管尚需加强发展现状目前重新登记后的信托公司共59家，截至6月底，信托从业人员4600人近三年来，集合资金信托计划1053个，大部分获得了成功，信托公司接受管理的信托财产总额已近2000亿元人民币。84%的信托财产为资金信托，财产信托业务开始呈现良好的发展态势。——银监会非银部主任高传捷，中国长沙信托论坛(2004.10）一般特点由单一信托到集合信托由资金信托向财产信托过渡运用范围由单一领域到多领域运用工具由单一向多种工具相结合发展桎梏信托登记信托税收信托会计信托业务创新研究两项导致信托业务突破性发展的重大革新信托内部信用增级信托制度框架下的所有权解析内部信用增级外部信用增级由第三方提供信用担保，提供者包括政府、专业保险公司、金融机构、大型企业的财务公司等，增级工具主要有：政府承诺函、保险、企业担保、现金抵押帐户和信用证等。信托内部信用增级利用基础资产产生的部分现金流来实现,可避免利用外部信用增级工具较容易受信用增级提供者信用等级下降风险的影响的风险。增级工具主要有：构建优先/次级结构、利差帐户和超额抵押等。优先/次级结构就是根据一定的原则和需求，将信托或资产支撑的证券产品的收益权分为不同信用品质的档级，不同档级的受益权承担风险、享有利益及利益分配或退出的顺序有区别。内部信用增级——构建优先/次级结构遵照风险和收益相匹配的原则，通过组合策略，向选择不同风险-收益结构特征的投资者分配不同现金流的结构化设计，能保证不同层次受益权对应的现金流汇总能够复原为项目整体的现金流，摆脱了项目本身性质以及外部信用担保的制约，而仅仅依赖于项目自身权利和义务的重新分配就能在最大程度上保障优先收益的实现。可保障那些偏好于稳定收益的投资者能够在总体收益状况不是太好的情况下也能获得较稳定收益，同时使风险偏好型投资者在总体收益情况较差时自愿让渡财产以补贴保本型投资者，而在总体收益较好时获得独享较高收益的权利。信托制度框架下的所有权解析英美法系和大陆法系所有权制度的基本涵义中国信托法律框架下的所有权概念简析信托业务创新案例研究某国企国有股权退出信托解决方案华融资产管理公司不良资产证券化项目某酒店式公寓收购项目信托解决方案某国企改革信托解决方案项目情况根据有关部门对某大型国有企业进行资产重组的指示，经方案慎重比选，该企业欲将其下属某子公司通过信托方式转让，转让资金作为重组基金，从而实现国有资产在该公司的退出。经研究，决定发起集合资金信托计划，用于受让该企业持有的下属公司的股权。信托计划分别向优先投资者、普通投资者和战略投资者募集，并重组董事会和监事会，选聘经营者，同时在信托计划项下设立特别委员会（由部分普通投资者和战略投资者根据投资规模的大小派员参加的投资人代表大会组织）以应对公司经营过程中出现的重大以外问题。

某国企改革信托解决方案简要分析本项目的最大特点是创造性地运用了信托法律框架下的所有权的可分拆性和内部信用增级来探索国有企业改革之路。同时，该项目通过改组董事会和监事会，选聘经营者（职业经理人），对经营者进行业绩考核，并在信托计划项下设计特别委员会，以应对公司经营过程中出现的意外及重大事项的决策，创造性地将信托框架下的公司治理结构予以完善，同时满足了市场上各类投资者的收益及风险预期。华融不良资产证券化项目项目情况2003年6月,华融资产管理公司将涉及全国22个省市256户企业的132.5亿元人民币债权资产组成一个资产包，委托给中信信托设立财产信托，期限为3年，优先级受益权的预计收益率