商业投资潜在风险

1商业投资潜在风险分析自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度兴旺的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率到达33%，超出住宅投资增长率6个百分点。其实从2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额到达1723亿元，比2003年增长32.35%，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入2005年，我国商业地产呈现出更快的开展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产工程开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%。

一、我国商业地产快速开展的原因我国商业地产快速增长主要源于以下几方面原因：1.宏观经济的开展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求的增加，从而营造了对商业地产的市场需求。图1显示我国居民人均可支配收入、社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我国城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业的开展，这就必然拉动对经营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长。从恩格尔系数看，自2000年起，我国城镇恩格尔系数开始降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型购物中心等大型商业机构的开展，进而诱发了商业地产投资的加速增长。2.各城市政府部门充分认识到大力开展第三产业和现代效劳业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化开展。加之新一轮城市建设和改造高潮的兴起，都为城市大型商业工程的开展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的开展。

3.商业地产开发的高收益性。长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的开展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。4.休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。1995年以后，我国居民全年平均休假时间增至121天：每年按52周计算，假定每周都实现双休日，那么共休息104天，再加上“五一〞、“十一〞、元旦、春节，共有10天。从劳动制度看，休假天数已占全年时间的三分之一。休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的开展。仅以日常生活为例，品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一局部。而居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需求，为商业地产创造了新的市场空间。二、我国商业地产开展中存在的问题1.商业地产工程开发盲目无序。一些商业地产开发商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数工程论证都不充分，建设开发盲目无序。很多商业地产工程采取了“先开发后招商〞的方式，最终造成工程的损失巨大，还经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。此外，工程开发的盲目无序还是近年来我国商业地产空置率急升的一个重要原因。2.模块化开发影响整体运作。现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的。以大连城市广场为例，它综合了商业地产的购物、休闲、运动、餐饮、商住、办公、酒店、豪宅等九大功能，实现了多功能之间的优势互补。豪华公寓、酒店式公寓、商务公寓、五星级酒店会聚的白领群体和上流阶层形成庞大的消费市场，为商业局部带来巨大商机，商务公寓内公司之间的商务往来又为酒店带来强大的销售能力和客房超低空置率，这种强势联盟塑造了大连城市广场的整体优势。但是，目前国内绝大多数商业地产工程采用了所谓“模块化〞的运作模式，即简单地把整个工程分割成假设干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，结果导致模块之间、商业工程与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业工程规划的合理性，严重制约了商业地产的正常开展。比拟普遍的情况是，在同一区域内的几个工程相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了工程的总体竞争优势。脊尿3.宪开发雁商忽态视商唯业地耀产项蔬目的党后续触经营涌或后迟续经袖营管午理失借控。首很多插地产回开发逐商都菠抱着咐“卖裳完就榜走〞箱的经泥营思李路，愈只注邀重前江期开爷发并川尽量弟缩短画开发严周期毙，项警目建臭成后代能租发那么租花、能截卖那么旅卖，跑根本蔑不考性虑能术否经尚营、盈是否敏适合己经营结等问呈题，台结果侮导致北了很杏多开良发商自功成莫身退树，投熔资人缝和经顾营者废那么被锐深度可套牢供的情马况，殊甚至林有的窃开发苦商自饰己都累无法农全身帮而退丢。有抚的开共发商臂虽然械考虑装了后简续经葵营问捞题，牌但是畅将项圈目部吵分或宅全部拨出租似给投扣资者盆后，歉往往汉缺乏叶对项震目的共整举体控劝制能公力，乳很难唤把握遇未来芝入驻孔经营哄商户坛的档拉次和隶品位健以及苦对整辆个商糊业项愚目的亡影响娱。真爪4.绸商铺匀运营生模式廉的缺然陷。轮20望02腊年至圣20诚03逗年期段间推绝向市兄场的顾商业塞地产葬工程梦，多蝴数采表用“妥产权磁式商悉铺全朵零售煎〞模议式或难“主船力店患租赁吨+商晶铺全雀零售劲〞模所式。沉在一业些已邮开业纹的项妥目中扁暴露肥了许职多问队题，灯比方欲各租肺户都怒重视夫自家遵营业意面积棋内的售形象妥，而微无视承了公勾共空朽间的枝重要驰性；丛工程廉整体芒推广狠后劲多缺乏哨；业环态调锤整与丝品类写调整绝引发遗纠纷绒等，宝结果花很多驰工程萍由于薄这类搏短期逃操作闪模式欢而停赶止营骗业。抖另外建，有净的开子发商守承诺侮将售夜出的效商铺分从投龄资者推手中援回租殊，整命体交屯由有毛实力杜的商钥业经隐营主原体进傍行运母作，欢并给刑予投灿资者帅一定蜘的回挥报，超即返命租。占客观葛地讲袖，返停租在痰收益寿性物唐业销神售中和确实跟能起戚一定舍作用榨。但维我国洽内地狠商业判地产借市场询开展健还很傻不成齐熟，糕这种丽策略盐不能对兑现爱的情升况时绝有发绑生，依结果令使个王人投僻资者饿蒙受抢巨大判损失遣，同魔时对草开发宽商的扛伤害被也相盖当大阔，并周引发极一些尊法律伏纠纷絮。

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