抵押与证券化市场专题培训

第九章抵押与证券化市场重点难点：一、掌握抵押贷款的种类、每期还款额及应付利息的计算；二、掌握抵押证券化市场概念及其运作方式；三、掌握资产证券化的概念、作用与常用的资产担保证券；四、了解美、英、法和香港的住宅抵押证券化市场。第一节初级抵押市场一、基本概念1．初级抵押市场初级抵押市场是产生和形成抵押贷款关系的市场。在抵押贷款关系中，享有抵押权的债权人称为抵押权人；提供担保财产的债务人或第三人，称为抵押人；抵押人提供的担保财产，称为抵押物或抵押财产。在初级抵押市场中，借款人向抵押贷款机构申请抵押贷款，抵押贷款机构经过审查借款人信用，即向其提供贷款，形成抵押贷款债权债务关系。初级抵押市场是二级抵押市场的基础，它与二级抵押市场一起组成抵押市场。2．抵押贷款(mortgages)

是指以借款人或第二人的财产作为抵押物发放的贷款。当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法律规定处理抵押物，以所得价款优先受偿。抵押的最初贷款人称为抵押发起人。抵押贷款的发起人可以是储蓄机构、商业银行和抵押银行，也可以是人寿保险公司、养老基金等。抵押贷款的客户向抵押发起人提出申请，抵押发起人根据客户的就业状况、信贷记录和银行存款等信息，来确定客户是否符合贷款的标准，以此决定是否提供贷款。二现、固浓定池利终率腾抵储押唇贷烟款1善、固队定多还狼本祖的纺抵锅押饲贷荒款随（C骨o覆n值s雅t施a宿n角t相A油m队o定r浊t贵i魂z惕a蚀t缩慧i丢o企n江M揭o纺r姜t千g盟a嘴g趁e船L析o悬a说n漫,赴C蜓A因M）[例.叹1叼]假设痒某垦人具欲陶购童一悟套飘住跪房笔，谁以季C务A湖M央的胃方毫式皮贷庸款阔1踪蝶2隆0婚,要0瓦0热0止元痒。躲贷乒款事年狗限是1咱0年，年迟利统率为烧1熄2真%塑，恋每泄月礼复敬利属一严次纯。早试恼求贺：(投1悟)每绪月应拨还皱本玻金(剧2午)每合月度月读初贷密款革余撑额兆(唇L测o奴a觉n控B府a据l苹a饮n特c板e除)(衫3烧)每铺月应胁付邀利爹息(括4背)每盯月支够付滴贷扮款表1固嘴定忆还蔽本帐法图1固表定还顽本有法乌贷京款烤余访额侄变统化窝图图训2昏固虽定赵还晃本仙法锻付密款女内画容亭的夸变劣化谣图2取、固蔑定屠付套款跑的态抵朽押狱贷世款(戒C论o舌n叫s爬t梨a等n滔t钓P雷a告y见m雷e体n章t鹊M糕o宏r芬t朱g并a症g确e逝,留C钥P按M乡丰)每掌期称还潜款祖额夏固欢定束。[例.虫2滨]假欠设某池人恰欲轮购扫一她套揉住裂房，乐需家C优P绞M凶贷孕款泊1宣2惨0笨,卧0牲0兼0循元摊。微贷贿款贺年组限垦是核1浮0年呼，巧年爆利贝率舱为1瘦2血%，隶每谜月虏复借利悲一爬次寒，什试号求扮：(很1惯)每秩月雷支样付番贷脊款钞本稼息特总赤额(通2樱)每置月斤还炸本澡额表2固谨定勤金碧额督付到款幕贷五款3男、贺累技进犯付歉款转的辣抵新押奸贷坑款(锻G妹r足a来d柔u蹦a践t执e葡d猫P根a检y骑m融e叛n怜t艘M猴o巴r彻t聋g钥a亩g运e雾,办G绑P蛾M棵)又恐称恳为“渐穴进廉加谱付桶法”插。累驾进脆付捷款法早的发薪明悠主闻要弱是胁用港来左减马低从通手货拍膨贫胀薯对哭借径方口付肚款枣能璃力恳的铸冲姜击好。贷款姿利黎率的上辱升饺不立但刊帶诱來这每店期贷款粗支艳付侄的增乡丰加木，国更钉会光改斗变似借螺方摄的琴贷馋款筑负累担塑结须构垂。同我福們糠试努以灰下赖例名來拆解懒释辟预糊期壳通天货纱膨呜胀碧对班贷款衣支彩出黎及访借被方负烂担著的酿冲衰击苦。[例.富3爹]假爆设捉原哈预辜期刃通元货全膨焦胀帜率泥为凑0通。夫贷汽款张年键利讲率民是口1腰2孩%钩。我某害人震借层了焦1懂2扯0辫,0暂0忘0元匹的1惯0年贷款。香假怕设杀预盐期扰通秀货座膨信胀闷率上呀升到6阅%，黎问编每雹期症本川息技在司通帐货槽膨民胀槐率贷增榴加耀的赢前弊后诱各招是触多个少桌？[解箱答征](约1惭)原诵年份利甚率为1尚2究%，月跑利爽率为1旨%。津贷款辱年名限反是1驼2餐0月。故应付锻每腔期零本谱息香共计1滋2绳0感,呼0鬼0掘0萝×折M添C蒸(幸1宰%助,详1猛2茄0等)貌=再1旺,况7压2秘1抬.现6丢4元M岭C凝，青贷才款督常站数，现馒在育的恶一裳笔权金赤额窄，缴在悦未匠来坝的判一言定体时目期內，每在期炒必须洒摊链还多厚少钱。(膛2搅)若预刮期胳通顾货叼膨仍胀挽率傻是岸6革%犹，忆贷痒款距人傅为揭保姜护苍其厕所世贷喉款掌的亿购姻买猛力款，倒必载将例年枕利潜率提略高到1繁8疮%。月陡利次率为1汪8属%竞/酒1喜2绣=付1态.将5灰%。故控每给期应锋付钳贷形款案本获息闻为1昂2虽0客,似0窗0似0×M站C款(傻1奖.疾5臣%懂,敞1迷2欣0档)精=疮2懂,厉1叹6熟2拴.照2议8真凭正影保响撕借六方作财治务抗压呼力合的间是组所用支丙付而贷评款智的疲购模买陪力帝。我骑們将刺例赔.低3君中旬的舞每异月胜应妥支新付疾贷灵款迹，垫2逮,切1刻6辜2尸.骂2贩8烟元矮用乔物灯价站平乓减辫后做，可套以按得敲到贷垄款支汗付懒的真撤实梢负住担递。因吉为素借新方授在红贷望款奴初化期膀通描常算经今济样状把况碑不渡好灶。们累肥进功付迈款熔法染（G晚r智a先d毁u闭a互lP鸣a独y镜m黑e甚n圈t妨M供o酸r亲t驾g顷a目g唯e剑,恳G的P颗M）亭就低是狡提眼出来乔解难决州这吩个允缺豪限呢的仁，炒渐灾进垒加互付疮法胜主购要粱特业征子在朗于史减岔轻逮期屈初答的专本呼息皆支盖付床，窜然秘后渣逐疲渐增猜加犁支或付，待篇一搜段时月间怒后究才杆改闷成亮同茶额姻支鸭付势。[例.4]某人向银谁行脊贷睛款税1来2扒0农,膨0际0猎0奶元遇买添房链。宵年腾利刮率彩为仿1来2辣%陆，遮贷蛋款扯期毛限乐为宵1驾0年。扰还本型法采今用伍渐泳进您加皮付悦法象。杠第况一垒年蛮中蕉每忘月含付撤一端个馒固别定棍金斑额贩，辣从勾第泪二碰年换起姐到则第诵六岔年每贪月殊支普付辜的贷款读本斑息欣，轧每疗年补加6切%。妇从之第搂六恭年做开啄始特，唇改雕为慕每刃年旷固双定纵贷规款浓本法息邻。宾试他求霜每悲个凳月另的列贷自款匪支批付刚额献。[解答]假扒设乓第井一热年览中收，普每国月弓支怀付瞧X焰元汽，开则裤第私二速年戴中袜每围月命支摩付论(俯1孙+卫0茂.签0威6怠)X，径第根三马、程四孔、再五判年男中滤月抹付(县1昂+芳0烘.浆0晒6幻玉)2X、(筋1煮+心0党.希0第6嫂)3X、(揭1顾+婶0执.求0软6菠)4X，从陡第厨六垫年贵至渐第远十况年谷，盗每宗月箩支狗付宵(各1絮+身0待.差0甚6写)5X盟元怜。卫也端就婚是版：4结、剥C售A互M和C练P狭M的肆比唇較初揪借们钱卸时欠，酸C定A汇M除的策负诉担效比忽C当P触M港重孝。室这图对徒一豪般拆经饱济估尚闪未印稳低定眠，沈而决初催借摊钱查买菜房呢的商人停不搏利史。从掉贷鹿方薪的葱角晚度疫来由看敌，忠C傻A鸦M权的欺还冰本骂速包度加较搞快到（尘見祥图颈5挠）谢，烟风扭险劲比颠C满P太M输小堡。图5撑C拐A可M与C茫P胖M带款余程额定的比较三广、戚可房诚调谣利型率巴抵犯押盆贷棉款可允调土利株率至抵翁押抬贷立款妖（哲a造d厚j世u咱s底t起a锹b歼l皆e斤-背r燥a隙t全e耽m摘o英r渔t欠g吐a喉g师e获，以A鬼R昂M裤）摸：可疗能敏是歉人厦们凝创装造崖的野风损险补最吃大亿也疏是萍最杂复监杂饿的顿房烧屋赞贷嫁款爱产饿品堤了洽。他它浸有织着么极匙具颠诱植惑母力均的趟低荷首畜付近，闯吸熊引隐了庄一玻大掠批触购袋房花者拿进就入希房回产离市董场清，嗓从涛而另将众房乱地催产危的辛繁梦荣雾延拥长凯了腹。脏突渔然夏，醋几委乎怜每眯个孝人凑都设能撑支跨付答得酬起牙一恩套混住娇宅茅了万，凭或枕者词说俩他贵们凡是评这裁样品认咱为素的购。洁但然可顿调罪利歼率玩抵葡押苍贷东款迷的屿低树支夹付灾只垮是专暂劣时桑的增。规一辫个咐购疯房良者巷现句在虾选咏择扣付疑得族越帐少途，桐就顷有辫越犹大岂的制未经付斯余礼额膜。疏现许在溉，鸣是州该捏付犹账狼的喘时浊候吼了的。旬很纳多阿2织0早0渴4建和必2早0厦0意5焰年姥开撕始草的惊可覆调驴利亭率觉抵锤押艰贷恳款汇的秤还鹿款评计硬划絮正迟在竭重偶新的安违排壮，堵这遵让做那声些紧本明以蠢为逼低允付补款上额铺至连少巩在疤5效年选之子内唯不科会清变症化戏的储人泊们突非脑常伸震遍惊摄。1辣、察可畏调衰利肥率帮抵强押超贷宅款凝的授提赚出责（危P课3碰5朽9永）2竞、涨可泻调稿利兰率董抵卫押及贷晚款圆可瞒分稻为向：随争价捐调雁整闹法跪（把P帅L慨A凯M聪）变蓄动利侨率寻抵美押禾贷呢款（A梅R鉴M）（牲1秤）随眉价参调全整祖法旬（p亭r如i抛c斧e兄l饱e洽v史e亏l电a穿d侵j俩u窜s礼t贷e验d或m屿o何r猪t泄g借a残g密e血,P柔L沫A锐M哪）其主胖要肺特嫂色险是旅把贷款余猎额知盯完住举物筹价钉的龄波练动模。通患货额膨辜胀赵率键的杂选续择洋则彩由侍借艳贷誓双进方霉決印定折。钥比闷如悦消闻費堵者傍物戒价药指并数扣（剪co绸n参s铁u庸m挥e现r颗p风r补i依c送e奶i通n补d券e垂x处,及C漂P门I）属就抢是强一沈個衡常能用罩的通控货悠膨杯胀圾率可指起标焦。[例.5]设秃某新人微以苗随附价蹈调菌整蜂法竟借鉴得秒1亲0崭年孩期评贷垄款细1翠0岔0喜,垃0拴0贴0占元灾买撞房乳，手年哲利当率是1裹2麦%，月麻利绵率机是1辰%。术问第扫一赤年珠中，每杯月贷款丈本猫息洁共株多壤少丈？抚如鞠果生第每一并年虾年疏底贱政肃府兔公寨布励消费者物嗓价斜指终数嘴涨了6洞%。奥问第摧二饿年转的扶每趋月贷款穗本煤息有霸多杀少？[解答]1霜.第知一误年穿的兆每渗月贷款过本头息为1再4走3巷4药.救7城1元睡（见例.3），在篮付酬了怎一午年后，贷护款租余两额单为灵：1珍4济3胜4娇.扎7盘1×P太V挪A匀(取1聚%枣,剃1绢0冠8亚)关=模1超4的3意4汪.目7怪1眼(平6卡5倍.半8葬5戚7圆7碎9喉0烟)谅=斩9含4谷4牧8勉6劝.叙8梢32止.因为凯第灾一阀年季的崇通浓货防膨图胀学率唱是贝6沈%炒,专所责以馒一蕉年集后勺的踏贷阀款寸余液额扯应痕为牙：绵9老4误4坦8让6就.敬8划3夫×着(牌1纷+葡6管%埋)尖=柿1拘0谅0脆1薯5田6.啄0申43傲.这捆些酱余产额右以计剩队余码的金9钻年膝摊蜜还锻，腰则队第羊二啦年叮的鞠每虏月恩贷触款以本脸息森为闻：1蚀0杀0剂1屋5宫6炎.俘0劲4×M自C运(害1斗%晕,妈1捡0陪8歼)际=早1遍0送0男1连5尘6铜.勒0杆4×(爱0劲.越0炼1鼓5及1企8膨4沈)=满1眨5墨2恒0均.对7胖7随资价松调居整酬法允的异缺笼点通趣货漆膨敲胀凭率孤无恼法添事谱先佣预贞估克到拐而欢必喷须吩由荐政区府城公没布朗。拢但煤政盲府贩公绝布杏的墨物育价芽上斤涨率反抵应麦过屿去置的影物莲价顷上谅漲洲幅擦度稻却铺不椒见酱得跪是单未介来言一粒年姐物朋价垒上久涨饥的装好败指乡丰标柜。因亡为护借玻方晌贷狱款蹄负怎债愁的榜增仪加背超命过描房悉价弯的姜增并加碍，忆而喉使异总警贷盐款宗余鸦额委可旗能鸣超吨越维抵押翠品申的价减值私，造小成贷方漫的债灰务失民去某抵碌押禽品麦的危保删障。贷蜻款是余惕额狼调乳得萄快菌，今会落造胡成不借却方有过寄度筹的泳财看务深压案力蒸。图贞6凑随虑价磨调休整上法分的补贷赵款啊余术额恶与恐房蓄屋黄价够值侮可都能洁关字系睡图（2）变哲动补利仗率搏抵销押刷贷杜款（A纷d健j朋u吸s仔t奴a汪b泥l固e邀R斩a届t既e兔M骗o馒r碗t腔g踢a而g推e之s，A舅R译M）变懂动利笛率痕法球通闭常尾盯耕住鹊一学个贩短充期背利古率举指煮数地，遍而厕该穗利守率见指饺数磁本倦身筛就位反笛应留了威市祖场艘对绸物烛价辈上哄涨危率绞和坑真佩实腔利拾率僻的喝预掉估蚁。骑放者款点者丝式只屡须坐估菌计趋其指对击风像险量贴发水楼的酷要桐求膊。[例.6]假扰设授甲背乙钩丙净丁罢四舅人匙各号买钩一定套枯住震房逝。互并训且程各甲自泻申饿请欲一见1尸0夺年船期封的晴1拴0欺0卷,鲜0累0伏0元贷款。四野人峡的贷巨款梯条肯件灿不延同托，堪其培条保件绪列津于帅下错表乖：假蝴设腔在母第划二幅、洋三洲、谎四炒年务的叔利候率冷指警标喇分仆别添为触1恩2惠%债、顷1泪5露%绑和望1刊0避%知，匠试章求在滑第窄二住、旧三勤、粱四呆年后的贷欺款劝余卫额克及构每液月酱所杯支哗付领贷垄款言本悠息给。[解答艇]1圈.固当定品利处率对签贷症方质的受风役险侮最国大辽。针因慈此猪，壁起蛛始洗利傅率视最亭高寸。2顺.在沫一响年亮浮动的贷款栏中联，犯乙但的贷款钓沒塔有寻任咸何调整欺上名限伞的乔保护，壁所魔以贷方跌完遥全无破利船率究风谱险骨（根但伟是唤贷贼方息有宁违蒸约氏风慕险典）亦。3鹅.丙冶的贷莲款欠有不2晨%打的饶调秒整华上陈限丙，余该局调貌整斥上窄限盼可展以碎降窝低置借昌方蓄风开险朗，虾所谈以包贷采方晨会要针求较高眼的门利珍率抬。4强.丁支的贷款烈不贝但拒有2哪%的贷膛款院上交限任，稿并钥且赢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