房地产 -柳城县凤山镇三江汇合区域整体开发定位方案【旅游开发】

柳城县凤山镇三江汇合区域整体开发定位方案•位于柳江、融江、龙江三江口区域•距柳州约27公里，有三柳州高速公路经过•与著名的开山寺处在同一区位板块凤山镇位于柳城县南部。全镇总面积122平方公里；常住人口2.3万人；耕地面积3.4万多亩。地处融江、柳江、龙江河畔、三条江于镇内交汇、四山（鸾山、穿山、网山、龙船山）朝拱之地。上通融水、融安、三江三县，直到贵州省，下达柳州、梧州、广州。水资源、硅矿资源十分丰富，水路交通便利。距209国道11公里，距县城和柳州市分别为33公里、44公里，陆路、水路交通十分便捷。凤山镇属于亚热带季风气候，四季皆可旅游；植被浓密，生态优美。凤山古镇始建于明朝洪武年间，曾是柳城县治所在地。根据资料记载，早在南朝梁大同三年，凤山镇南丹村就是龙城县和龙州州治所在地，在之后八百多年的时间里，凤山经历了县、州、郡、路的治所。凤山自古风光独特，资源优美，有古八景诗：渔翁晒网世争夸，铜罄旋锣景致佳；合蒲秋波平似镜，古潭夜月素如纱；乌鸾峭壁神工斧，青凤晴霞开女花；牛轭樵歌多雅趣，鸾洲渔火映千家。据史料记载，早在南朝梁大同三年（公元537年凤山南丹就是龙城县县治和龙州州治的所在地，在往后八百多年的时间里，南丹曾是县、州、郡、路的治所。凤山镇从明洪武元年至解放初一直是柳城县治所在地，留下大量的文物古迹。凤山镇常住人口有壮、汉、苗、瑶、仫佬、侗、水等8个民族，其中汉族人口居多，凤山是山歌之乡。相传歌仙刘三姐从宜州沿江而下到柳州传歌，凤山就是她的中途站。上世纪七、八十年代这里曾出过的两代歌王——黄三弟和方寿德。凤山历史悠久，人杰地灵，抗日战争时期当地同胞奋勇杀敌，事迹可歌可泣。1997年凤山镇被柳州市人民政府划定为抗日战争时期革命老区。农业经济发达；风电场建设进展顺利。2014年，实现总产值31382万元；工业总产值23681万元；第三产业产值7701万元。从全镇各项经济指标来看，基本保持稳步增长的态势。（一）农业：过去，甘蔗是我镇的主要经济支柱。2013年进一步调整农业产业结构，逐步建立 二塘村水果、茨菇，对河村、大塘、思练村桑蚕，旧县马蹄等基地，形成“一村一品”的生产格局。2014年，柳州市现代特色农业示范区在对河塘进屯投资兴建，将进一步优化农业产业结构；（二）三产：境内的开山寺在全国乃至东南亚有一定的影响，每年农历二月初八前来烧香拜佛的群众达10多万人。在旅游业的带动下，我镇餐饮、农副产品交易、运输等服务业快速发展，成为居民经济收入的又一增长点；外部交通便利，凤山-柳州，凤山-柳城客运专线班次多；自驾车游客方便进入；2016年年底将建成“三柳高速”，柳州机场——柳城或凤山仅需半个小时左右。高速路经开山寺路段有出口，离开山寺只有1.5公里车程。内部交通网络已基本形成，但存在三大问题：一是公路等级有待提高；二是现有道路较窄；三是标识、停车场等重要交通服务设施亟待建设。始于今日，为时不晚，正是本案将要解决的问题始于今日，为时不晚，正是本案将要解决的问题位于桂林山水景区直接辐射范围内位于桂林山水景区直接辐射范围内社会认知度单一---游人只识开山寺社会认知度单一---游人只识开山寺交通通达性有待提高交通通达性有待提高解决办法避免同质化规划包装避免同质化规划包装利用开山寺影响力，将周边旅游资源进行科学整合，形成综合景区利用开山寺影响力，将周边旅游资源进行科学整合，形成综合景区现有成熟资源单一，开放强度参差不齐，生态资源、宗教文化凸优势明显：禅文化、农蚕示范园品位较高；优质的组合优势：重点旅游资源大都分布在交通干线附近和江岸，集中度较高，并且功能串联明显，易于组合。整体资源有独有文化内核，1.依托柳州旅游大发展的机会，完善旅游服务配套，发展养身度假目的地2.承接柳城旅游产业发展带来的配套需求机会3.城镇化发展，带来群体生活模式转变而带来的养身度假地产机遇对本案的研究思路界定•旅游带动地产的特征度假目的地独特吸引点•城市人口失衡的生活模式感受了大城市的繁华，确没有了健康生态的环境物质丰富了，精神却匮乏了大气污染、拥挤的交通、过度密集的人口、食品的安全、社会问题……都市人，焦虑、抑郁……各种城市病开始困扰着中国城市生活的群体世界卫生组织数据2.精神疾病发病率已占我国所有疾病发病3.世卫组织还预测未来20年中国的这一比例将增长至25%4.精神抑郁症多见于社会层次高、经济条件好、处于剧烈竞争中的人群群体的失眠、焦虑、抑郁、神经衰弱、焦虑、精神分裂症等城市精神疾病迅速增加大中心城市群体财富增长了，可是身体与心灵的健康出现问题了！美国城市生活模式的探索熟的旅程》创造了多项出版记录1.《纽约时报》畅销书排行榜上连续上榜近二十年2.仅在北美，其销售量就超过七百万册；3.被翻译成二十三种以上的语言；代的美国，同样开始面临了严重的心理与精神健康问题的困扰美国城市生活模式的探索于此同时，美国民众对自身心灵与精神健康的关注，带来了生活模式与生活价.70-80年代的美国，涌现出了大量的度假物业.回归自然，远离都市，寻求精神与心灵健康的养生度假地产进入高速发展期在休闲养生中，寻找一种更均衡的健康生活模式美国城市生活模式的探索美国度假型旅游房地产发展变化•美国的度假养生型产业呈现级数增长，从区域销售产品向全国乃至全世界各地销售美国城市生活模式的探索美国度假型旅游房地产最新发展一个以休闲为基础的新社会有可能出现”，一个以休闲为基础的新社会有可能出现”，到2015年前后，发达国家将进入“休闲时代”。为改变旅游基础设施（主要是酒店）落后于国外资、独资、合资、合作经营的、为旅游服务的酒店休闲度假房地产进入了一个新阶段，在房地产全面升温的大型的旅游地产如酒店、游乐设施、旅游购物政府严格显示，休闲旅游房地产项目进入低谷。但这个旅游业是个比较大的概念，主要包括餐饮，根据世界休闲组织预测:村生2015年，中国人均GDP升至8016美元预示着度中国健康养生度假产业必将进入高速增长期，发展健康养生度假产业与唯一性，以健康养生上升到心灵健康养生作为核心目标与独特竞争力。转化为独特养生卖点寻找适合项目区位与地块特色的发展从竞争转为竞合，差异化主题发展观光旅游度假旅游休闲旅游观光旅游度假旅游休闲旅游“具备旅游、休闲度假、高端居住功能的城市主题公园”+□通过一个开放性的、处于良性动态发展中的有机系统，□华侨城成功走出了这样一个模式——通过对使区□华侨城成功走出了这样一个模式——通过对使区域增值的片区开发达到项目整体成功开发的目标。44积6村项目的第一阶段，房地产收益和旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益，整体第一阶段地产与旅游达顷村顷投资门票米亿游客2300多万人谷米二期各投亿项目的第二阶段前期房地产收益与旅游的投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，此时区域价值已间积积衡园益资窗益场资资诺益第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点200□未来发展前景：目前全世界以LOFT产业为代表的创意产业每天创造的产值高达220亿美元，并以5%左右的速度递增，在美国、英国等一些创意产业发达的国家，其增长速度均逾10%。深圳致力打造“设计之都”，并将“创意产业”打造成优势产业。OCT-LOFT华侨城创意文化园被列为重点创意文化项目■联合各主题公园推出大型旅游文化活动，塑配套建设是影响区域成熟的内在关键因素。配套建设是影响区域成熟的内在关键因素。城市外扩是区域成熟的外部驱动因素。城市外扩是区域成熟的外部驱动因素。“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”关键词：游乐、文化、时尚、生态、高端居住陵、植被、珍稀动物的山地生态环境地貌。其自然资源的多样化和珍稀度，与本项目1但透过成功的背后，华侨城是如何通过深度融合“旅游”、“地产”这两个概念，如何规2东部华侨城主题构成东部华侨城主题构成三大三大主题公园三座三座主题旅游小镇主题演演艺主题酒店集群两个两个山地高尔夫球场主题佛教园区主题地产茶溪谷占地1.5平方公里。茶溪谷是以茶、禅文化为主茶溪谷占地1.5平方公里。茶溪谷是以茶、禅文化为主镇商业街二楼度假公寓44间，总建筑面积约47,735平方米，共有336套通过游乐园、星级酒店和主题式小镇实现旅游六要素的功能融合娱住游购1.我国星级度假酒店业虽然呈现快速扩张局面，但是单板是“2.东部华侨城特色迥异的主题度假酒店群，以生态度假区为依托，以不同3.基于低碳环保、禀赋文化特色、酒店景区联动，品牌内涵共享的酒店运行模机会，同时增加了度假者到主题酒店居住度假的可能性。如大瀑布酒店，建在世界最大的4机会，同时增加了度假者到主题酒店居住度假的可能性。如大瀑布酒店，建在世界最大的5.天麓巧妙的利用了东部华侨城内部的空间条件，与度假区和游乐区形成空间大型山海乐园以及成熟的社区相伴，天麓追求的是对山海 6.大型山海乐园以及成熟的社区相伴，天麓追求的是对山海东部华侨城在旅游产品创新的理论和实践上实现了一种战略性突破。这种创新理念和突破可概括为三大战略突破、三项基本原则和十大生态环保亮点。1东部华侨城.旅游地产核心理念的形成：■东部华侨城“旅游地产”模式的主要特点是通过土地的成片开发，将环境景观通过知名的旅游品牌进行包装，为房地产注入丰富的文化内涵，使旅游文化与房地产结合起来。高收益的房地产业为高投入、高投资的旅游业提供了稳定的资金保障和风险规避。由此让两种产业互为优势、互动发展、相得益彰。■旅游、居住、工业和商业为主要功能的综合性城区，其中商业现状旅游、居住、工业和商业用地占城区建设用地总面积的比例分别为28.7%、22%、4%和3.4%。实现旅游、居住及其他功能在空间上相互渗透与有机结合。■以旅游文化来营造城区的文化艺术氛围。■房地产业为旅游业在资金投入和风险规避方面提供支持。2.品牌为企业铸造了核心竞争力■在建设过程中凝练形成的“旅游地产”模式，确立了华侨城地产的品牌优势。一方面，奠定了华侨城在国内主题公园旅游领域的绝对领先地位。另一方面，旅游品牌为房地产注入了丰富的文化内涵，为房地产品牌的推广与传播，建立了一条更本色的传播渠道。“一个标准，两个目的，两个原则，三种概念”在规划的同时必须保持凤山的生态环境，所以两个原则是指生态环保的原打造AAAAA级养生度假地，形成重复性消费打造AAAAA级养生度假地，形成重复性消费发展核心目标：度假地，身心的栖息地，精神的寄托地，或许两三天、或许一个“一带”——滨江栈道景观带“一镇”——凤山古镇“十园”——1宽庐禅修养身园2东南亚佛教文化园4湿地公园5573凤山古镇9开山寺“一带”——滨江栈道景观带滨江栈道景观带全长约9公里，沿途为东南亚风情园林景观，滨江栈道则由人行步道与自行车道组成。南北两端各有游船码头一个，北码头俱乐部。栈道中部古镇段为滨水商业步行街，水上乐园段为人工沙滩区，禅修园段为湿地公凤山古镇凤山古镇“一镇”——凤山古镇凤山古镇的规划建设按凤山的主要发展历史分为：隋唐建筑区；宋朝建筑区；明清建筑区；宽庐禅修养身园宽庐禅修养身园“九园”之——宽庐禅修养身园庄）、禅修茶舍、禅文化博物馆等。将“禅宗”塘进屯开山寺对河村 塘进屯开山寺对河村 用地现状及周边情况用地现状及周边情况距三柳高速凤山出入口约百米；为融江环本项目用地紧临广西四大佛教名寺之一——开山寺，寺内佛塔耸立，寺洞相连，洞内奇石镶嵌。寺外榕萌佛地，18棵连片古榕群，龙船山、麒麟山、白虎山、乌峦山、青风山、大排山群山环抱，为广西旅游资源中的一绝。项目用地原为农业用地，无建筑物。凤山出入口凤山出入口三柳高速三柳高速凤山糖厂凤山糖厂 三江口凤山镇凤山镇项目开发策划之－－宽庐禅修养身园柳城县旅游发展规划柳城县旅游发展规划快星级饭店建设步伐，构建独具地方特色的旅游购物广场、美食街、文化广场街，逐步完善代表的生态旅游品牌；以古砦仫佬族、壮族等民俗风情、壮欢、百村百戏为特色的民俗风情旅游品项目开发策划之－－宽庐禅修养身园柳城县旅游发展思路柳城县旅游发展思路祖与朝圣、生态茶园、农家乐、工业旅游为主要功能，将柳城县建设成为一个综合性休闲旅实施产业联动战略、区域联动战略、打造品牌战略、城市建设与旅游开发一体化一个带是指融江旅游带，以开山寺为龙头，沿融江两岸风光及沿岸社冲古猿洞、南丹项目开发策划之－－宽庐禅修养身园柳城凤山镇重点旅游开发项目柳城凤山镇重点旅游开发项目凤山镇距柳州市35公里，距柳城县城20公里，有高等级公路相连，交通便捷；地处柳江、融江、龙江三江交汇处，是柳州市重点旅游项目——“百里柳江”都市田园观光带的源头。根据柳城县政府规划，目前在凤山镇有开山寺佛教文化综合旅游度假区及凤山古镇两个重点旅游开发项目。◆2014年3月，柳城县与黑天鹅集团旗下的广西般若文化投资有限公司成功签约凤山开山寺风情文化旅游项目，开山寺将在原有基础上升级扩建，成为综合性佛教休闲旅游度假区，打造凤山禅文化旅游品牌。项目计划投资5亿元，建设钟楼、鼓楼、天王殿、禅院、藏经阁、无量宝塔、塔林、天人广场、中国四大名寺微缩景观等项目。2015年12月31日，广西壮族自治区人民政府正式批复开山寺文化旅游项目建设用地规划，将柳城县凤山镇对河村民委员会的集体农用地13.3333公顷（200亩水田1.1518公顷、旱地10.1294公顷、果园1.0480公顷、农村道路0.1745公顷、田坎0.8296公顷）转为建设用地并征收为国有,作为柳城县凤山镇开山寺文化旅游项目建设用地，由柳城县采用招标、拍卖或挂牌方式出让项目开发策划之－－宽庐禅修养身园柳城凤山镇重点旅游开发项目柳城凤山镇重点旅游开发项目◆柳城县凤山古镇文化综合开发项目。项目所在地位于柳城县凤山镇，属柳州市“半小时经济圈”范围，是柳州市重点旅游项目——“百里柳江”都市田园观光带的源头。凤山镇作为一个拥有1300多年历史的文明古镇，位于龙江、融江、柳江三江口，是古龙城发源地，区域内河段有3处瀑布8处激流，两处江岛，河水终年为二类水质，清亮见底，水系众多。景区内有乌峦峭壁、青凤晴霞等凤山古八景。周边龙船山、麒麟山、白虎山、乌鸾山、青凤山、大排山群山环抱。物产有著名的凤山云片糕、牛腊巴，还有蜜桔、马蹄、蚕丝、彩云石、石英石等。凤山古镇文化综合开发项目占地约500亩，预计总投资6000万元，规划年接待游客人数为60万人次。拟建成一个集文化体验、观光休闲、餐饮娱乐、商贸旅游、自驾游汽车营地、丛林休闲、度假、露营、生态果园体验、水上文娱等于一体的于一体标建成，势必成为“209国道沿线旅游长廊”上一颗闪亮的明珠。项目开发策划之－－宽庐禅修养身园柳城县房地产市场环境分析柳城县房地产市场环境分析业立县，富民强县”战略，积极稳妥的推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化“新四化六区”为空间布局，大力推进“一城一区一山一湖一带”旅游项目建设。创建“秩序好、客满意”的旅游大环境。接待游客人数、旅游总收入等综合指标增长15万元，同比增长7.40%；商品房销售建筑面积120928平方米，同比增长12.44%项目开发策划之－－宽庐禅修养身园柳城县房地产市场环境分析柳城县房地产市场环境分析业立县，富民强县”战略，积极稳妥的推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化“新四化六区”为空间布局，大力推进“一城一区一山一湖一带”旅游项目建设。创建“秩序好、客满意”的旅游大环境。接待游客人数、旅游总收入等综合指标增长15万元，同比增长7.40%；商品房销售建筑面积120928平方米，同比增长12.44%项目开发策划之－－宽庐禅修养身园weaknesses(劣势)weaknesses(劣势)套设施，没有商业氛围；较杂乱，难以形成高品位的旅游度假居住氛围；2016年底通车；2、项目距融1200米，紧靠网山，自然景观资源丰富，地块平整，无拆迁；threats(威胁)threats(威胁)的旅游知名度都高过柳城，柳城县目前旅游开发部三县；寺资源，本项目独木难成林，市场号召力一时难以形成；务配套目前来看周边几乎没有，需要与政府积极落实重点农业观光、古镇民俗、风情体验旅游度假区；3、放眼柳州，旅游地产刚刚兴起，市场正处凤山旅游市场呈现增长态势，由于旅游设施落后，目前游客相对低端，主要以礼佛朝拜为主凤山旅游市场呈现增长态势，由于旅游设施落后，目前游客相对低端，主要以礼佛朝拜为主。凤山镇住宅发展档次低，度假型地产物业尚未出现，主要以本地消费群体为主，中低端户型产品占市场主导。商业市场发展基础薄弱，旅游度假商业设施缺乏，旅游资源未得到缺乏现代的酒店休闲服务设施，没有星级酒店，与未来高速增长的旅游人口不匹配。项目所在区域旅游及物业市场表现出旅游市场明显的初级发展阶段特征三江县融安县柳城县阳朔县柳州市龙胜县桂林市融水县永福县宜州市象州县项目开发策划之－－宽庐禅修养身园三江县融安县柳城县阳朔县柳州市龙胜县桂林市融水县永福县宜州市象州县横”的其中一纵即“三江至北海高速公路”本项目将从旅游边缘圈向旅游核心圈转变，大交通体系带来鹿寨县群体结构发群体结构发大旅游发展背景与城镇化发展机遇下，旅游产业发展将产生连锁循环效益，促进区旅游产业与旅游产业与2005年2005年底高速通车高速通车前后游客增长对比高速通车前后游客增长对比高速路通车将会为景区带来超过50%的游客增长，交通改善将促进景区的旅游发展1999年底高速通车群群群群高端客群开始出现中高端度假及投资群体开始出现本地需求为主项目开发策划之－－宽庐禅修养身园国内度假居住型产品发展历程：从单一置业需求向国内度假居住型产品发展历程：从单一置业需求向多元化置业需求转变中高端度假兼投资型地产产品出现高端度假及商务产品出现高端度假及商务产品出现本地需求为主初步阶段高端品牌型旅游商业地产出现高品质主题型旅游商业地产出现配套型商业初步阶段项目开发策划之－－宽庐禅修养身园高端品牌型旅游商业地产出现高品质主题型旅游商业地产出现配套型商业初步阶段国内旅游商业产品发展历程：从单一配套性商业向多元主题娱乐休闲度假商国内旅游商业产品发展历程：从单一配套性商业向多元主题娱乐休闲度假商业转变项目开发策划之－－宽庐禅修养身园国内酒店产品发展历程：从低端型国内型酒店向高端品牌酒店转变国内酒店产品发展历程：从低端型国内型酒店向高端品牌酒店转变高星级度假及商务酒店出现国际高端度假商务酒店出现配套型酒店初步阶段项目开发策划之－－宽庐禅修养身园1.中短期以省内及铜仁潜在高端客群为重点2.中长远吸引全省及全国顶端度假客群40-45%项目开发策划之－－宽庐禅修养身园业业业业业项目开发策划之－－宽庐禅修养身园项目开发策划之－－宽庐禅修养身园凤凰河温泉生态旅游项目由柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司开发，位于柳项目开发策划之－－宽庐禅修养身园2015年，凤凰河生态旅游度假区凤凰河生态旅游度假区通过国家旅游等级评审，正式获得“国家AAAA级旅游景区”称号。项目开发策划之－－宽庐禅修养身园柳州类比项目柳州类比项目——凤凰河温泉度假区项目开发策划之－－宽庐禅修养身园泉、高尔夫、凤凰河等稀缺资源，普通别墅的大环境项目开发策划之－－宽庐禅修养身园柳州类比项目——凤凰河温泉度假区泉、高尔夫、凤凰河等稀缺资源，普通别墅的大环境项目开发策划之－－宽庐禅修养身园柳州市区房地产