商务公寓市场现状与发展研究分析

#爵士大厦南光•格爵士大厦兰情天数据来源：中联地产市场研究中心首先，商务公寓的硬件比商住楼升级了许多。商住楼的各种硬件设施，包括户型设计、建材配备、空间布局等方面都是以居住为主，既不能创造良好的办公环境，又打破了居住的纯粹空间，对商务办公来说有很多美中不足的地方。而商务公寓在硬件方面已经向写字楼靠拢，建筑外观、建筑结构、标准层高、开间进深、垂直交通系统、安保消防系统、智能网络系统、空调系统、套内使用率、配套设施等各项指标都越来越接近5A写字楼的标准。其次，商务公寓在软件方面也远优于商住楼。商住楼也有一定的商务配套，像商务中心等，但商务公寓更具人性化，普遍设置有功能齐全的商务中心、便利的商场、24小时营业的银行、机票预订处、健身房、康体中心、咖啡厅、淋浴房、美容美发等，更贴近人们的工作、生活。1.4.2商务公寓与写字楼的竞争分析由于商务公寓在使用年限、土地出让金、按揭贷款等方面都明显优于写字楼，加之现在的商务公寓已打破了传统设计手法，不断创新建筑设计，如大开间设计，面积单位分割灵活，既有写字楼的商务中心又有中心花园、生活会所和家居的厨卫等设施，这些都是成长型公司非常看重的。另外，商务公寓在位置、立面标准、商务配套、安保消防系统、智能网络系统、空调系统、物管营运和服务等许多方面都非常接近写字楼，对写字楼的业务形成了较大的冲击。从投资的角度看，由于销售灵活，并可按住宅办理按揭贷款，且销售价格普遍低于同档次的写字楼，租金则比普通公寓要高出许多且客源相对多和稳定，投资回报率较高，相对能吸引投资者的青睐。商务公寓近来热销深圳市场，的确抢占了写字楼的不少市场，给写字楼造成了较大的压力。而写字楼方面已经意识到商务公寓强大的生命力和冲击力，纷纷采取相应措施来应对这场“硬仗”。一方面，控制成本，以相对低价格、高品质来对阵商务公寓，吸引中小企业和投资者，如非商务热点区域的写字楼物业，售价跟商务公寓的价格相差不大，甚至还低于某些商务公寓，通过价格战抢回一定的市场份额。另一方面，写字楼走跟商务公寓不同的差异化路线，拓展不同的领域，如国际商务高端策略、“总部经济”概念、半层甚至整层销售策略等，把商务公寓无法比拟的优势充分显示出来，占领市场。商务公寓和写字楼的竞争将会持续下去，随着商务公寓建设的加快，它们的竞争也将加剧，从长远来看，适应市场需求的高品质、相对低价格商务公寓将越来越多，竞争也将从商务热点区域延伸至新兴区域。

二、商务公寓的发展趋势分析向专业化发展在新经济的带动下，大批中小企业涌现，他们找一处物美价廉的物业作为办公新平台的需求十分迫切，这就为商务公寓的发展提供了广阔的空间，特别是深圳市政府对各区的功能从新定位后，商务公寓更是面临着一个前所未有的发展机会,其概念在市场的培育下逐步合理、成熟，商务公寓所蕴藏的巨大市场在短期内将得到充分的释放。深圳的商务公寓跟以前的商住楼有天囊之别，是一批高起点、高层次的建筑物，在产品质量、配套设施、价格等多方面都接近高档写字楼，宜商宜住，受到市场热烈的追捧。但商务公寓也面临着跟商住楼同样的尴尬，它是以公寓或者普通住宅立项，较之写字楼项目，在土地出让金一项减少了近40.00%的土地成本，但另一方面，它的建筑风格、质量等基本都是以写字楼为标准，大大增加了建设成本，这就造成了价格利于商用销售，而不利于住宅销售。但从深圳目前市场来看，商务公寓“住”的功能还是占很大比例，不利于其未来的发展。商务公寓如果还是沿着“宜商宜住”、“有商有住”的路线发展下去，极有可能成为“商不成”“住不成”的鸡肋产品，在形态上，“纯商务公寓”才是它的发展方向。“纯商务公寓”倡导商、住泾渭分明，将自住的客户拒之门外，保证了楼宇环境的协调统一，将商务公寓纯粹设计成办公场所，为中小企业提供良好的办公环境。2009年后，深圳商务公寓的产品已趋完善，较贴近市场需求，商务配套、空间分割、物业管理等方面也较为完善，利于商务办公。未来，商务公寓将沿着专业化继续发展，成为中小企发展的助推器。向新兴区域发展从这几年深圳商务公寓发展来看，主要供应量集中在商务热点片区及其辐射区域，如供应量较大的2004年，新推出的商务公寓项目主要集中在中心区、中心西区，供应面积占总量52.90%；2009年更是明显，它们的供应比例高达86.71%。另外，深圳的商务公寓总体供应还有一个特征：在深南大道边上，或临近深南大道，呈现这种特征的物业超过总供应量的85.00%。毫无疑问，优良的地段让商务公寓更具发展前景，但毕竟这种资源有限，且商务公寓主要为中小企业服务，它们在开拓新兴商务区域方面具有较大优势，也是未来发展的主要方向之一。办公楼有集约发展的特性，区域的规划具有决定性作用。目前，办公楼供应依然密集在中心区等热点区域，但随着城市规划的实施，多个新兴商务片区逐渐成型，如城市发展西移令南山、宝安写字楼得到发展最佳良机，南山中心区、宝安中心区等新兴商务区域应运而生；同样，东部规划建设令龙岗中心城也拉开了商务发展的序幕。这些新兴区域都规划建设大量写字楼，但由于商务气氛的形成需要长时间的沉淀，导致写字楼发展缓慢，而这给以商务公寓最佳发展良机，南山的丽湾商务公寓、田厦翡翠明珠、向南海德大厦；宝安的宏发中心大厦、国际西岸商务大厦、万骏汇商务公寓；龙岗的东嘉国际广场、华业玫瑰郡、摩尔城

等已经取得先机，且均受到市场的追捧，在这些区域商务气氛完全成熟前，商务公寓发展空间依然巨大。向多样性发展商务公寓出现才短短几年，但已经经历了三个发展阶段，从最初的百花齐放，到中间阶段的不明朗化，再到近两年的高档化，一路探索一路发展，但直到现在依然表现参差。商务公寓的出现，主要是作为写字楼的补充及替代，满足中小企业发展需求，但目前大部分商务公寓已完全按写字楼的模式来发展，有违初衷，也不利于后市发展。从商务公寓的定位与本质来看，未来应该呈现多样性发展，特别是在物业档次方面。商务公寓业态的确定与深交所中小企业板启动密不可分，两者互惠