xxxx年月日景德镇市通站路延伸段地块项目战略营销方案

第一章、市场研究立足城市发展格局，关注项目核心竞争力一、2010年景德镇房地产市场数据分析2信0帝0怨9窝年锯市挂场佣同逐期蜓交线易潜价黄格侵情规况2阅0炊1由0案年土各晓月技成故交苍套得数润与掠上顺年疼同睡期龟比终较2帐0捉1捞0远年垄各姐月酿成志交困面仁积墙表2欢0解1葵0镇年升上狼半而年拿市岛区劫共雾成禾交义2蹈6滚1惯0钢套企，社计律2孙9裤5纯1宋4谱1辱平父米基，递平鼠均迅1扶1锹3团平做米其/牵套叶。鄙市际场被上险中牧小厉户桶型锦比胳较堤受蹄欢嫂迎防。形从晨中暮可禾以忠看根出香，女年甚后速各指月镜的肢成切交宾面仿积碰逐肚月逝提沉升注，初5翻月游份旁最虾高否，烈6予月靠份系稍梨有蜓下黄降螺。叙，凡商孔业呢房断产颠1刊、限2甜月声份挽为燃最仆多见，偏可续以皇看郑出骆0雁9撇年唯底申购指买罪商齿铺煌达踢到卸一武个猪高冲潮梢，介年伍后先3毯-叠4焰月规维顷持碌一序个称较甘低俩水阶平柔，或5如-搅6现月旱又滥有旧增赏加膊。2母0桑1饶0留年桑各给月归二粉手羡房械成访交梯量二醋手知房性成凡交引量茅上年半无年剥比焰去煌年匙同塌期党上搞升曲8些0厚%冻，遭表撇明惩市宝场瞎上注居雹住辟升躬级态的肠数讯量钟增攀多押，跳对苦新敬房探市珍场映是察一私个因有州力络支喘撑移。2岁0用1次0躲年谈至宽目齿前号可躁售忙商颈品柱房售数幻玉量上插表困表急明篮，泊目谎前宽景群德酷镇黄城阅区尘市没场涨上位已仔取投得遭预纵售壳资晌格痕待弦售贡的冠期摧房疫（倒住裁宅阻/旷商躬铺掉等炸）鞋产筛品哪尚订有假相叔当桶数连量铸，见按豆照竿目黄前复的敬月钢销结售湿速利度搞，若住毛宅禽需即要贯4竿-辰5仍个匠月债的挥时无间柿。蛋商啦铺挪需钻要后1阶年稻时美间帜。魄可服见辩，丹虽块然支楼惰市泛销渠售泳进秆度猴保好持誓平翼稳污，倍但芦开边发润量讨大讲大配增走加牛，疑销厨售茅卖蜂压庙较症大补。分狐析奋：1蔬、出房幅产眉交缴易盯规挑模升稳马步害上关扬1择-搜6巩月屯份乒，里商标品覆房宾住市宅倾交哈易狐登前记拐2始6刑1隶0安套重，怜二挡手古房笛交释易厌登辫记允1查6邻3厕1耳套舒，慰分携别鼓较寒同收期宇增脑长植4窄%服、携8阔0拳%辱，沉由名于市流鼓转捧环盒节雀的状税筹费晨政泄策戒对支二我手府住洲房享交弹易科影悦响详较恳大耐，根自愿去更年绑二崖手惊住忆房址交毁易齐优宫惠辅政签策易取怕消容后郑，托使械二懂手网房玻在赢年伪初征几服个朽月警出务现构了瞧短朵暂值交蛇易蚀的遮回按落杀，鞭6姜月道份适已疮开巨始峡稳院步狭回产升糕，句交令易恼登悉记辅数武量肉已疑达右3闭5垃5舱套予。商屡铺充交伟易胸登幸记传8安0疗0章套狗。朱表哪明贸市剑场恭交产易翼并崇没辰有垒因具为翻新脾政草的谱作溜用驴而凤萎滔缩则，债相细反宰得被到须稳谷步晨发糠展摧。2蹲、刮住坚宅书成去交烘价涝格墙各霸月阻有看小匀幅武上岭升摩，幕与须上寄年离同呜比毙则终有朝较壶大区幅怎度泄上怪涨舟。哗商拣铺巾价棒格瓣同乳比坟保洲持家大宿致阶平肯稳券。1踢-崭6馋月不景畏德角镇盒商口品照房值成柜交嘉价具格钳一叙直底在张一嗓个仙理君性璃区随间泛合秀理君增雹长价，幼从荒2均0舒1看0硬年觉上蠢半使年挠商跃品扭房锤住抓宅善成稠交叼均酱价孔统印计走情机况蚁看招，译全概市策商淹品好房限住埋宅脱均峰价奴在铃2娇6悄0掌0谦元扬/筐平铁方匠米暴至逐2悟7进0田0号元睬/红平帖方坚米期范趟围赢内醒波腾动类增舰长蹄，量未遗出缩慧现碗大辩幅倚波插动铁。言商苍铺完成欠交腐价忘格圆保警持闻平毫稳疲，悄这毫主案要坡归把因坏为拜近痛两后年俱市真中堪心肝商护业岂项刃目锅的守带付动租作仇用玻（冒如铺新料天誓地环等妨）段，矿导瓣致荒整伤体简价熟格吴有而较星大得幅悟度秒上硬升钳，辫至营目歪前夫市蛮场棉整近体遇商铺业春价老格党保声持伶稳摊定。3伙、企“情新鸟国芬十显条垦”态对极景寒德情镇忧房规地横产栏市京场临影茎响宾不温大景遍德省镇薪市叼房迹地灭产登市饭场体以治自颜住度需腔求抚、堵改抄善享型故需蛾求苦为扣主制，烂尽租管柳此罩轮阴调否控皇已询经伍影萝响恋到华一否部舟分款人燃，弦但亭从乔中肝央批政到策敌的民宗迷旨倾来要说贴，蚂是抱针梢对罗房旅价虾过漏快咏上途涨座、照投积机搁性慌购秃买状比锦例朗高颠的奖城某市性，牙并凯不壮是骗针竹对闭自士住软性国和莲改惹善子性演等渣刚爆性删需度求婚。劫从泪长昌远惠来离看宪，段这凭部甩分板需苍求蒸会拳得熊到气鼓功励启。茎此宇轮紫调拉控婚主呼要应针闲对译一渴线蛋城慈市录，弃对敌二吸、址三牢线仍城巴市园的衔打皱击明是葱一丘时袜的执。科在膏这港一衡轮愚调室控请周另期盒过玻后牵，月二帅、剑三奔线啦城盗市趴会陵迅户速笑恢犁复经过海来壤。勺以乌刚氧性姻需型求语为弱主菠的优三厦线败城才市朝，木拥置有借更首为屈健散康猾的攀房糖价族和舍城稳市候化妨人宝群乘作逃为葛坚皇实充后澡盾赖，选这订些洁因沉素腹都悲将味成遭为符其辨房睁地暴产荒市辉场项迅仙速良恢浪复蛮的才基友础纽奉。4拴、向市步场菊供家需通对荡比虽塞然丈景榨德前镇刮房绸产核市谜场公受谣新鸭政暗影横响忧不搅大狸，纲交台易煌平佳稳上，淋但首短祸时悟间闯内日可夸供餐销献售穿的止商蹄品背房说大东量尸增膏加镜，挠一闷时第间役导阳致和供极应匪超万出喝需溉求翻，真需绪要拢在约以仰下界的自几碌个汤月猫内荡予棒以州消阿化捞，滥如峡果断在盛一倚年货内至新要增付开沈发虽商英保股持姑增秘加车的茎话死，雷预稻计犹总悔的近供胀给监量骗在扑未殖来蛇的普一两年状内刘将右始番终绒多盛于脸需亦求状量燥，秃购斩房骑者健有箱较锋大妹的泉选烟购艇空司间卧，侧对旧楼流盘岔销扫售育带璃来具一仪定极压嫌力销，泽特震别剧是衔商叙铺豪，件目誉前馆景绢德峰镇筹多盛的顶是砌沿铅街中底判商喜，需尤期其旗是赌二瓣层企商宏铺挨，苦去坐化颗始滥终云是挎一题个坏难个题轨。目前景德镇楼盘开发的态势，可以说是中心开花，四周扩展。相比于2008年以前，市面上多的是中小楼盘，目前景德镇的大楼盘越来越多。开发商实力越来越大，开发规模和产品层级与前两年已不可同日而语。从分区域看:

西部片区：向高端产品发展，带动主力产品开发，新产品带来新居住观念，代表性楼盘有伴山洋房、九域一品、昌南景苑等。高端产品的问世，直接拉升了住宅的市场价格，也带动了本片区如隆基尚城等楼盘的销售。本片区是景德镇未来房产开发的主要方向。北部片区。前两年只有少量中小楼盘，价格也较低，做得较好的楼盘有莱顿风情等。但随着尚东国际大盘的开发，直接将景德镇引入大盘时代，新近恒大项目即将启动，两个大盘联袂，是景德镇大盘规模开发的典型。全面带动景德镇住宅小区的各方面品质的提升。东部片区。上一轮东部片区房产开发曾是景德镇的一个热点，如四季春晖、圣罗帝景、金厦阳光、景翰文城等。下一阶段可开发楼盘减少，未来数年，仍将是以长虹金域中央为代表，新增少量楼盘，如陶玉路地块、南湖丽景地块。东部片区相对独立，因而该区域的楼盘相应拥有独立的客户基础。市中心片区。随着旧城改造的加快，市中心的房产开发掀起了热潮，戴家弄已上市项目有水岸豪庭、中央公馆、怡翠园等，未来尚有几个项目待开发。广场南路有金和汇景、开门子3号地块以及金鼎国际、5中地块等项目，这一区域楼盘特点是住、商、办并举，综合型楼盘较多。老城区由于拥有成熟的配套，地段价值决定了这一区域是目前及下一阶段的销售主角。城南片区。主要是沿曙光路一线，已开发的楼盘有国际华城、恒业类MALL、加州印象，在开发的楼盘有天宇绿园以及本案。本区域性质特点类似于北部区域，不同点是没有特大楼盘，好处是距离市中心较近，长远看，景德大道开通，将直接提升本区域的价值。三休、香各晋区封域娱住戒宅掉产夫品颤/奥价佩格致特丸点四唇、筝景纳德覆镇快商葱业郊地遥产础发否展碗情抬况景较德司镇碑商角业味地棵产敬主堂要许分抢为誓购尤物矛中演心橡，搭商惜业粮街琴，木专武业黑市骄场挠，询社弓区赠底僵商雄。摧目梳前间在零售叔的耀商过业土地心产烧主派要必为刑社倾区遇底蛛商库形杰态陪，滤大惊多苗在梳售痒楼待盘克或殖多既或姓少摸都刺有锐这筋种嘉形库式音商狸业伐。购缩慧物除中凶心朝，付百唉货紫商惠场牲业粉态均，津集茎中阅于逮市失中其心蜘地镰段粪，喷销吊售狮价嚷格蝴较斤高祸，张首抽层萌能盈达旗到塔3奥0悼0潜0长0丸-垒5匠0故0沫0士0证元怀/仪平悟米纤。够专贪业营市羊场耻除乒豪估德跑广斤场月经艇营分建隙材秒外点，跑基白本冶以揭经急营酱陶厨瓷欠为担主牧。社沫区刻底钢商叹是仿目收前钓景电德况镇员商黎业曲地呢产沿供崖给剩量衰最浅多屈的勾形快态膀，羊本优案间亦拉属吼于烤社婶区浅底解商大形桥态的，为目祖前总销值售胁较爪好蜂的陡项拌目侄有紧国俩际昨华灾城格和宏C叉H粪I艰N漫A惯印哑象扮，茂大幅多溉楼撕盘第底者商睛销昆售踪蝶基给本戴上昆属会于灿自习然女去舍化旬，望销钱售短进骄度惠较登慢踪蝶，未除削了朋为末小哲区羞及徒周获边苦人如群筑提费供外生伪活杜服荣务叉的效基辣本牲功熄能该外山，士很策少丹有趁主尸题感鲜泊明博的飞社繁区穗底浴商缓出钟现灾。目缓前寄景净德应镇好社相区兆底幕商象基思本祸以店二层层测结比构险为岁主果，恨如译不予采麻用分1尺带忙2笔销眨售绒的每话呈，观二爷层榴基哈本费很忠难屋去顽化环。探社敲区双底模商获的搏价推格界，挠首下层草基螺本潮在遍7薯0辈0幼0啄-雨1瓜3桥0擦0铅0罢元缸/况平哥米界，傲二激层弱在大3框0币0缘瑞0贩-霸5傲0殃0红0盾元毕/止平贺米链。景胁德粗镇算商农业苏业宗态租简鸽表景昼德职镇香商揪业烘现块状苗与碍问原题拔（侄1挣）1能．现珍代详商晋业访形间态勤成脑为铲主犬导景灿德食镇乒的顾商慕业识正宽处济于钢传糊统殃商旁业甘形船态际向宝现本代挣商睬业话形蚁态戚过抬渡厦的隶阶扁段命；2例．专兵卖倘店姐与笋大沉型赔商猪场柄超六市勒成疤为福主碑流品拳牌傅专泄卖橡店挖与牲大利型疮商群场局超握市恭发帽展扑态岛势皇尤稻为腥迅荒猛荐；3交．商火业遇运辨营味仍说处氧于胡初棋级欺阶吃段现辰代编营拥销怨意去识鄙薄肠弱框，腐缺满乏乞系趁统亲性宫与摄专销业帐性阶运免作的是光景老德扩镇浅商匆业查发匀展护的细主顾要哲弊替端4乐．中尖高妇端症产锁品棚缺泪乏景饥德革镇展中威高疼档晒的叛商滨品垦仍学然他较抗少航，赏赝斑品盏名灿牌嘴较剃多辛；5担.供皇求腐关呀系饮失互衡一俭方河面抓大档量坝商盼业膜物兆业眼闲索置限，节一层方翼面活大才量狸商步家剩无泰法前找锣到圣适疮合坡开花店孝的中经馋营芬场克所敌，榨二结者槐之令间元的么矛失盾惕非盐常塔尖举锐探。开鸟发修商陷缺姓乏劝长若期暂运城营销意兆识重改销源售援轻械运怕营嗓轻疼招浪商酬只订顾耕眼顶前茎利判益鸟，圾缺译乏睡长祸线油投盯资惨眼愉光浊；开怎发勇商退缺双乏吴专野业结、谨系辅统纠性逢思余考商朵业路地凡产贤开翅发没要轧有找系和统散性什思温考采，我不洞能魄先尿盖退好罢房垮子战在务想绒招屑商踩。讯而升要德从忠一棍开浸始赖就属先弊做洒好连商射业境规锐划兵，脆然纽奉后局在拨做急建畜筑失设妇计予。住根篮据手不励同饮的亭业布态拐组枕合夜对响建吹筑司结填构株的老要争求辫，威来得做补建驱筑肿设率计软，毯才乓能景保李障伤未责来天商惰的誉顺外利锅；过黑度纹透凡支叶商突业暮地始产语的添价默值高援售渗价飞使喂得昼业吧主丘追斧求类高辫租算金绞，灰高登租卫金层吓矿跑铸了奸商祥家凤。望这英时工市呆场煤就押会沫用本物兽业秧的征闲翁置叹来提报兆复泼不断合尽理彩的嫁租颈金量要长求复；景芽德革镇之商宰业熊现坡状膝与牌问顷题妖（竿2揉）4饥、秋未诞能术充绢分洽了窜解貌商胸业绞地涨产榜的哭复禁杂埋性-程商帅业野地根产居的剩复仿杂顺性趣在酸于缎，缠必秤须槐长燃期票持洒有末、诞而雪且趴需钻要税大初规府模森持童有六，母逐前步肾发蓝展西，笑从婶而归降渐低暂商浓业绣风咳险机，漆它教是蜘和侦地至价回联数系筒在剑一呆期唐，搜是煮和驰客近户治的讽消疾费激习出惯金联录系振在燥一葱起耀的穴。5详、井缺绢乏究专驶业誉人店才话调课控-耳商钱业率运种营袍是紫个离长当时节间胡的倾过痒程炸，怪需若要累有衔统烟一始的遮招瓦商明管卵理作、怨统至一你的奸业逢态阿规厘划匆、虑统浆一姥的授服菜务性，脸没舱有尤专赞业哥人唱员娃的私把糊控卸，摧就聚容牧易戒造冶成催经果营趋混杯乱骂、辩档逆次洞偏挺失狡、堪品翼牌阁冲夹突解等蓬局阅面刃.景略德裙镇杯商练业陶现臂状澡与抵问菌题厘（院3蹄）五雪、市质民遥购慕物影消楚费昆行挖为浆心逐理介剖象析品斜牌亿消接费饰心插理休岸闲赌式席消明费怠心允理从苗众棋消万费菠心偷理非柏消暂费鼓性吊支昆出贵、眼消欢费桶结黎构享提康升危，莫休产闲定、或娱授乐番业萝逐环步旱进架入唐普爱通码居跳民酷消点费组视正野普堪遍艇存订在射从甲众株心顺理功，馆习馒惯番性责聚汤众坟消篮费歪行穷为旬较塔重防；第源二茎章敞、躬项幸目括分匆析认腥识瞧自月己音，蒸确煌立尺独商特覆市方场垒认丸知一、地块分析1、综述：交通：通过通站路延伸段、曙光路建立起本案与市中心和其他片区的联系。后期通过南侧的景德大道沟通全城。交通出行较为便利。配套：因为距离市中心较近，大市政配套应该说比较齐全，教育、卫生、宾馆、火车、汽车站等都齐备。城市建设：本地块处于城市边沿，地块周边老旧建筑较少，紧邻的地块已建或在建有新型小区，如恒业、天宇绿园、加州印象等，没有新老混居的视觉冲突。商业气氛：通过通站路、曙光路，可以续接浙江路、广场南路已有的商业氛围。环境：周边生态环境比较好。但缺点是铁路线紧靠地块，带来噪音；中间的市政道路亦破坏项目整体的居住氛围。2富、坊项雾目犁建坐设夜指姑标摸分稍析住宅部分：两地块合计72880平米，计770户，平均85平米/户，户型面积控制较好，属于市场主力需求产品；以多层为主，亦属于市场旺销产品。车位配置水平高，有利于提升楼盘形象。商业部分：本项目商业设施整体上属于社区底层商铺形态。商业属性上应偏向于为居住区提供生活服务，但从体量上看，社区底商一般配置比例不超过10%，本案达到30%，因此，为商铺寻找功能定位是一个大问题。劣袜势圈（虽W撒）距据离诊传让统幕认凤知鲁的监商败业金中足心辅，窜仍胸有兰一区定县距趁离院；项湾目汽市背场葬培它育涛成宫本浩较盆大板；地躲块肤的贱局狭部胃负鸭面聚营圆销晋有汗待遭化洋解凡；商前业陪开姻发赤经坐验引较虫少互；项冒目啊商就业冰体横量肾较沙大历，裤形闯态理单犁一炼，变市蓄场栋吸臣纳杆较秩差析；优嫩势市（旬S煎）开扣发吃实棋力傍和舅后乓发搬优戚势滑；地盲段捕直没达梁市因中烟心芬，层交压通纯尚筝算磁便伞利颗，仆不母拥庸挤空丹间特环占境技发咳展境余爷地混大藏；承四接碑中扮心匹商境圈脱；机排会疫（持O粒）原糠有厕城坐市稠商秃圈刃升革级料与广扩桌张婚带蹄来胆的苦契熊机游；外拌来始投追资赢者乐和陪创兽业慰行殖为段提页供歇的飘潜咳在诉客牵群冈；城彩市棚规亭划昨与视房夺地遍产月发柴展帝构驳建那的掏良右好牵前恭景匙；居债民毁消鸭费构结作构预升怒级矮，桌三妈产源释锹放常；威规胁柔（件T达）市菠场饭供蜂应弄量馆增梨大奏，趟市利场历份顾额邮受慰到柴冲连击鱼；同材质桐化裕竞鸽争守，扛特街别稍是柱同述地遥段喉楼品盘困竞赢争骄；市储场惑消乌费处能趁力容不简均户衡兼，抵两的级凡分秃化撞大梢；价猫格胃敏伯感洞度屈较倦高甜，构高腔端每市马场叛购仙买示力破不骗稳止定周；政法策抢预杜期搁的胖不直确迹定糊；二航、弊项殊目耀开妨发晋的鸟S抬W句O洲T袜分哄析SO:运用优势掌握机会利用有竞争力产品满足市场需求。通过商业功能的合理分区以及规划的重整化解劣势通过良好的主题规划抓住市场对商业地产的追捧优势产品加合理销控从而掌握销售的市场主动权WO:避免劣势丧失机会WT:避免劣势掌握机会ST:运用优势降低威胁三当、葡项社目座开散发纤的惕S建W资O燥T编策悦略翅运段用第梯三密章支、伤项委目签定衰位谋敬定微而爸动断，洗塑拢造张项袜目救特已色洲印体象说境明眼：项香目裕定节位护，熄由浙于早本台案套建诸筑际格腥局唯、样商仰/要住粉形宗态网、赌户叶型寸、卧建野筑耐风椒格纵等掀已宣经六基继本路定顽案浪，为因妥此禾项桥目姓定仗位奏这垦里漆仅环指评产纷品级的扣功萌能何定缓位袭、迅产狠品遮特矩色须梳岭理敢，竹提卖出树主逝题室概霜念孤。本阴章净节怜将坐就姨住摔宅拐和划商沃业搂分劫别雪提毙出狮主域题办营拍销西方犁向筋的债构扇想否，姥以籍期筑在淘市屡场隐上惹树沿立经产师品说的肝独廉特锻、粗鲜池明畅形弓象道；属创暖造夕个之性售化愁，照在铁客金户怕心枯中借留螺下浊独份特幕记岔忆盖，爷为显项径目胖的垂销暂售给奠欠定时基棕础页。一安、跌住蛾宅仆定芹位芳：—龄—杜现翠代攀简惊欧芬风丛情健住陡宅—敏—暮瓷幼都否首北席窗双肠客源厅娇社镇区在宵建蜻筑代格董局卵、脏户枝型堪、赠外芬立目面浆等糟不刃便董变冶动笔的穷基潮础名下兼，掠挖圾掘珠项品目芒的胆卖喘点组，客利姐用持住巨宅污底学层遭架问空执的间特苹点御，悠营焦造塔公能共喉、桥户提外疲景庙观外大霸客狭厅摔，法为赠业喝主养提尾供吗第地二浇会构客驻场跌所唐。贼再黑辅唤之幕以主现重代久简疲约贤欧鼻洲碍风国情傻景预观宪，族整血体水造挥就始出鼻多对重葱衔挎接刑、涌室循内灰外戒自宋然乳过股渡糊的午优阴美葡居会家葡生诉活唤环糠境雾。底肠层针架侍空湾做呆法症：为协业鹊主巾提嘴供炕一贪个荣自药然险、晴阳萍光缝的先休雨闲繁、掏交嫂流斑场迟所谣，牙成欠为疾第罩二探客午厅现共代没、物简罪欧阶的怜园拾林捎景恒观昏设屈计观示顿意欧滴陆办风各情旱社逝区冒园侨林太小帜品倾1欧陆风情社区园林小品2二讨、因商池业沃定糊位咳：1戏、俗现研存是问数题问暖题新一何：眨商咱业侍大田体卡量惹、各形苗态治格厘局宇与错业阅态鸽兼失容河，滋需程求长不家足违的陷矛银盾腾。沿趁街蚁长尺条瓣形鸭二汇层文底洲铺名形忽态妄，夕限馋制渣了淋多做业服态昌的岭经凉营秧。堂而接超僵体顶量熄的赔开锡发庄，熔又稻决鸦定格了市商贴铺州不未仅线仅叼是阵为奖满送足滋小答区罩居渗民怕日驻常海生澡活僵之咱需睛要注，污客正观暂上令要娘求窄本即案创商呢铺丽对组外梨开限放脖，叔也绕就流是蝴本角案合商亚铺仗的酬功输能只更埋多送的侄倾劳向尽于蹄服品务轿于庆片聚区肃，变甚额至窑服居务塑于轰全舟市哨。胀因合此抱，掠需兄要印一择个小较坛鲜悬明判的处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