北京沿海丽水三期别墅项目营销策划报告78pptxxxx年

目录Ⅰ市场定位分析Ⅱ项目客户定位Ⅲ核心价值挖掘Ⅳ物业发展建议Ⅴ营销策略组织Ⅵ意向客户累积Ⅶ合作方式阐述逻蓝辑仙架衔构策划框架物业发展建议市场分析定位项目客户定位项目行销策略市场机会点需求认知推广策略主题定位销售攻略分期开盘销售节奏销控策略推广主线推广节奏推广渠道广告攻略媒体通路推广波段媒介选择价格攻略定价策略加速回款促销策略核心价值挖掘核心价值B胞O烘S扎S牧A惨N宵O碍V络A1市伐场份分隐析M染A裁K彩E衰T区I博N阻G遵R鞋E扇S岁E取A得R室C腊H1、鼓北访京锐房雀地辉产沙宏趣观敢市眠场萍概州论市怀场膀分摘析北扛京2泉0闹0先9年呀共啄推桌出狮经堤营悄性猴用掏地1候4持7宗洪，券土嗓地诱面肠积1项4贞5泽7公龟顷土仗地此供育应相屯当盼于2尿0估0掉8年塔全薪年彻供斑应悼的2乘6抗2枣%完象成2堡0搞0队9年政全墨年吨供她地车任渐务柄（1留3长0胸0公疼顷附）叉的1盛1澡2鱼%土崭地述市愈场剩总罩成舱交仰额衬将卖突敏破9基0盾0亿套元商哨品奸住偶宅拣面朴积握成蛮交斜情宾况商铸品电住董宅详价够格宋成循交渠情剪况北冻京驶商男品她住兆宅1包-奏1慨1月棚总辞成劝交吐面亿积松达产到1筝8樱2将8堪.炎9围1万康平气米，跪同浇比纽奉去发年省增岁长8杆9介.骨8左9详%。北蹲京处商奸品望房魔住嘱宅只价枣格菜持绣续对上光扬骨，基截柱止1拘1月成霉交缝均证价彻已画飙引升授至1络7昌5秧0死9元/平岭方岔米窃，环拿比瞒上卖涨8活.送7鸭4续%，达梳到职历挤史肌最睬高肯水脉平滋。数雕据肾来喂源妻：停专箱业阶地他产福研跌究斜机翼构数民据敏来述源旁：脾专先业肥地纽奉产淘研露究冤机拘构市悼场镜分葱析北妹京步市阶各稍区敢县谊商涌品绪住斥宅栽成咸交抗价烘格电涨炒幅桃对仍比全市各区县涨幅情况区域涨价楼盘数量平均涨幅比例平均涨价金额丰台2644.18%5726.55朝阳10628.78%4869.15海淀3022.83%4171.51宣武816.54%3175.00大兴1237.11%3015.79房山1932.69%2256.86石景山813.54%1612.50顺义1419.86%1520.91数经据接来门源吼：齐专宏业屠地百产鲁研季究瞒机柿构市吓场揉分笼析2跪0泻1厉0年辛北软京叼房不地伏产剥市购场旅预挽期政策走向2010年政府将加大对房地产市场

的治理和调整预计2010年北京房地产市场在稳

步上扬的同时，存在一定不稳定

因素市文场筝分聪析土地供应计划计划储备开发项目6000公顷其中住宅不低于4500公顷.重点发展南城，拟加大丰台、

大兴、房山的土地供应，这三个区的土地供应总计会达到

1500公顷。2、奸北辆京烧别纠墅辨市耐场萍浅族析本案所处的城南别墅区属新兴别墅带，由于城区连接紧密、交通日趋便利而逐步北市场认可。市优场列分留析独慰栋无别颠墅志供忽应轰不泥足速，地产找品败稀丸缺大性锁凸燃显2尺0蒸0全9年胳入帐市膜别壮墅来数盖量惑明爷显时萎过缩蹈，裹而润据侨我忧司枣进士一银步哲观绢测供，杯在甘售赚案割例嗓多蜂以纤联蓬排海、逮叠升拼男等挡亚股别铺墅至供性应旨为煎主煌，眨独参栋租别本墅魄供独应议明污显扶稀垫缺侄。据1辫1月怠新前增意显蒸示去，独独象栋唐产耐品庸仅正占攻总章供冤应灭套消数拔的1轰/汁3；这孙主额要田是塌由慎于菊政移府芦对蚊低稿密槽度壁产附品线土贵地睁放川量茫的琴严榴格银限的制欣造哲成溪的叠，怨而俗在顺今垮后傍一拆段酿时旧间匹内雹仍蓝将秒维防持怕这件一腥现船状姥。数绘据治来阔源晚：肤专钳业企地厘产鬼研象究非机白构市窄场瓜分怖析2删0燃0歉9年1宜1月顺份占别固墅尼销废售棚排惹行T统O图P介5项目名称别墅区成交套数中粮·祥云国际生活社区中央别墅区7.38亿元龙湖·颐和原著西山别墅区5.84亿元润泽庄园奥北别墅区3.24亿元御香山西山别墅区1.61亿元龙湖·香醍溪岸潮白河别墅区1.45亿元数赵据摩来则源缎：拥专袋业葡地疯产赔研嚼究静机田构市附场宿分羊析2底0念0口9年1殊1月郑份妙别叹墅转平惊均茂售尾价锦达打每贡平首米2否.迟1宫3万捆元蛙，大比秋上痒月搁大症幅挺上翠升1末5株%。目在前染北虏京舟在韵售渗别尝墅妹个起案9歇4个步，圾其神中掘涨部价族个能案塑有8榜8个担，赵涨发价特个旁案非比萍例翅高折达9允3寸.刊6辅2拆%。大蚁兴梳区场域朱平肉均腥涨食幅熟比鲜例鄙达订到钻了4至3户.届6野5城%处钳于长北色京惰涨妥幅渗比狼率佣很听高倾的盒区卫域停。市诸场筐分蚊析供争需仗不移平违衡粱别们墅挣价咱格响节晋节士攀搞升小尾结昆：吩由汪上艺述柿分筐析姐可抢见裕，追目停前蛙北吼京偷别朗墅影市月场导处融于药卖厚方裳市馋场仅，傲受悟政插策流调小控椒，碧供昼应虾量并不苍足惨，导君致疼价饱格色快伶速隐拉崭升锻，颂为箩本妻案赏提苹供茂了拌一笛个忘良渣好瞧的值市正场捐环鼓境奸。数脆据礼来盒源椒：导专厉业欺地煎产伟研俱究昌机芬构市知场轰分慎析是字中肌粮聪地丛产很集剥团0暗9年欠在遮中血央醒别用墅债区样倾辨力占打具造割的完巨迷作驴；大研手绘笔画打必造绵北弟京果首摆个牛真寻正畅的品国飘际摊生恶活追区神，锹立登志俩为病居奖住监在钞北彩京弯的“全惨球欣人”打令造初一崭个垄适才合扬他胁们碎居逝住胖、平工惯作隐、送休创闲随、食娱宣乐际、纹购榨物凶的行新培国脱际字生份活添样垄本妹；规泉划值建削设评面程积5岛2万纠平该方经米前，断住帜宅浴部测分纤规剩划啄有军院葡落亭式掉别陆墅惩、冰空卫中铸景较观国公确寓讲、扇空闭中纹别歇墅灶等污四前大上居碑住黎组鬼团勾；项煮目卵一勇期顺容透积汪率喜：0寇.草6馆3贡;规妖划打别型墅竿面蚂积效约吊为2化4队9插-胶2膏8坡0平州米现，饭具毯有根南理向英双打面泪采婆光呀、华三支重超庭货院怨等封众傅多誓人派性经化待设伞计葛；立俩面床采江用街经靠典稳英躁伦立风击格肌；市带场法分控析热洪点蚁个饲案欺点胆评中多粮·祥茎云照国威际甩生赞活秧区—钉—1替1月丸份糖成纲交处排苹行N轿O古1，熔一凝期蛙热苦销没超1驰0亿润优泽锦庄丛园件：2申0列0翁9膏.崇1荐1月糠份术成杨交庸排竞行N轰O绞2地争处支位丧于古北剪京过市饺北佣五货环畅顾挂家脾庄谎桥踩正秧北3卡0勉0红0米铜处壳，址属剩朝镜阳摇区市来的广门营染乡住地王区虹；2遭0樱0谦8年4月1者9日千第节三盲次随开寻盘慕销赚售翠，绞属催老鸽项啊目吹后济续纹产放品宿；联刘排2铸3鄙0益-父3历0认0平愁方纤米静，款地剩下5跳0平况方江米急，驴叠饱拼蚁户伞型桶面背积勒为2断2混0伪-锦2努4靠0平霞方瞧米翻；双偶拼1猜4闭8玻0万脚起/套草起粒，财联旦排6宪3行0万田起/套霜起热，世叠译拼4市9印0万家起/套贺起栗。市槽场灵分狂析热责点贫个裹案匙点密评龙确湖剪香绑醍薯溪拐岸算：并两捧分帽钟葬卖躲一况套酒房霜首条期腐开涨盘弱售摆罄悲收绘金笋超3亿龙而湖•香象醍占溪嫁岸宵为摇龙钥湖2赴0沉0大0亩早香穿醍伸大今社鹿区的巷二占期均，旺占跨地4置2狗0亩伶；岩位观于莫顺估义范新哨城纪核轮心间；3写9条1栋3悬0毙0阁-担4库0满0平积米恳的醒园里香凡独翼栋能；托捡斯丸卡晴纳斗手萝工妇别宜墅招的揪艺铺术楚品蓄质躺，辜以7道鞠工序考成坛就县一驼面提意趟大辉利S友T货U著C拌C贪O墙输面福；五暗重泥景嫩观凝、宝下氏沉闷庭廉院驶、辞私鹊家坏花怀园冶、疑风射雨洁廊膜、沙妄龙政式天客顺厅岁、祥一冻步斗式抄观柿景辰台…牲…效导果惊图市幸场训分圈析热翁点稼个句案棉点损评3、喉大度兴爆区员域贫微趁观屿房韵地挺产预市湾场佳现仇状政奴策膛利粥好：腹后章奥猴运挎经缝济别，港政乳府属加表大伯南烫城扣投技入吃；2齐0魂0驳9年1鄙1月枝北集京管市你政瓜府啊正扮式糟发跟布《促进育城猫市捐南溜部偿地阶区四加高快讽发涌展乖行素动缩慧计犹划》。计光划纹中抗提喜出载将充向玩南摔城刚投愈入2悠9单0潜0亿走元盾资览金用机于津轨上道糊交触通塑等缠基醉础抚设嫂施火、倚产缓业董规奋划撕、应民塘生画惠民堪等份方愁面倒的以建担设轻；诊区延域歌未填来黄发愧展叙不婆可支限纤量谁。交雕通瓜便败利：在浙京颜开在高促速报基饼础惑上台，舌大宰兴撇轨可道擦交堪通顺营敬运防在猾即估；南督城奸发歼展：岔房益地纵产剪市朴场诉厚羽积格薄醒发栏，悠蒸悲蒸蕉日流上折；别就墅先市河场：管别叼墅始稀馋缺揭，届需慢求戒旺谋盛纲。市侧场悄分端析项目名称开盘时间在售主力产品销售周期建筑面积富力丹麦小镇2008-10联排、独栋热销69.37万平米果岭假日2008-2双拼尾房销售8.5万平米海棠2009-8独栋尾房销售1.5万平米原生墅2008-7联排尾房销售28万平米北京1982008-6双拼、独栋尾房销售6.9万平米区上域咐在总售豪别雕墅贤项踪蝶目乌概索况市帽场馅分渡析区域在售别墅项目涨价统计表区域平均价格平均涨幅平均涨幅比例18100元/㎡5500元/㎡43.65%楼盘名称09年最低价格(元/㎡)09年12月价格(元/㎡)涨幅金额(元)涨幅比例(%)北京198栋1350017700420031.11%富力丹麦小镇1250015000250020.00%果岭假日800014000600075.00%原生墅180001930013007.20%海棠9400100006006.38%市谊场序分党析受药供馒量歌不粗足相压性抑猎，幼南震城项别芬墅肉市船场欢需光求喘表露现体旺省盛鉴，绳价眯格档明毙显宋上互扬绒；2辽0骆0随9年持在同价任格晓大年幅华上休涨肾的肤同道时哲，荡销翁售埋情等况炼依怒然纳乐堪观撇，2民0西0芒9年愈开船盘交的海非棠册已盒完煤成纽奉大勇部驱分册的签销巧售舅，竖目段前仿仅叮余目少碍量捉产野品骆；距搭离厉本杨案织最摔近荒的慕富谜力冻丹茧麦刚小辨镇驳分踪蝶别始在2胁0瓶0识9年5月巨、8月索开片盘宪，感共际推址出独缘瑞栋陵产缴品1谢8合0余斑套惜，孔截危止2巡寿0茧0觉9年葛底恒已户售7汁0笑%以物上见。市纸场变分本析区纲域到在蜘售肉项塌目只销疼售复情土况份分金析所属区位富力丹麦小镇位于大兴区庞各庄

开发商富力地产集团产品特点是龙熙顺景二期产品，以别墅、花园洋房为主，在包装、推广上有全新改进占地面积908900平方米总建筑面积693700平方米容积率0.60

绿化率33.60%

户型配比：别墅共计756套（独栋587套，联排169套）花园洋房1983套。价格：均价不低于22000元/平方米2009年主要宣传推广手段：1、活动营销、——“田园采摘之旅”为主题，端午节客户答谢活动、品酒、烧烤等一系列活动，2、户外广告——京开高速的路牌、指引3、网络广告4、报纸硬广——北京青年报大窃兴封在盟售里个激案虎点框评—醋—富此力号丹挑麦盒小倡镇市挠场志分斗析所属区位原生墅位于大兴区黄村康庄路27号开发商北京震环房地产开发有限公司产品特点以早期的联排产品，兼有少量公寓占地面积340000平方米总建筑面积280000平方米容积率0.82绿化率45%

户型配比：

1500户，三期54栋楼共548套价格：均价21300元/平方米大揭兴数在能售徐个昌案球点戴评—券—原谷生墨墅市议场叮分哄析

所属区位海棠位于大兴区长子营镇安采路南侧开发商北京长子营镇旅游资源开发中心产品类型在区域内属于经济型别墅，品质和产品较为普通占地面积233450平方米总建筑面积15000平方米容积率0.26

绿化率65.10%

户型配比：两层、60栋价格：200万元/套——470万元/套大不兴算在鞭售捕个叉案件点裹评—哭—海盐棠市卖场丈分事析本胶案笋与袄富依力见丹叠麦仰小质镇问相爱比缝较里，稠优辈势锅较搅为栗明虾显本绩案枯与庆富烈力秩丹滚麦如小占镇词比丸较速剃度独罪栋价株格联烘排容震积膊率恰：0牲.垄6产啦品迅类涛型松杂别，鸭独色栋错与爆联侮排星并救存面圾积柿大绩：3洒0讯0平柄米威以净上御为旅主独萌栋乏产站品终含屯地址下贵室富准力喂丹宽麦订小真镇本盘案本损案裁优谷势配芬套敞设住施比完覆善距饿离菠市范区览更克近容浴积畅率蚕：0豆.谱2察9全拌部少为虫独巡寿栋杆产挡品2长2麻0消-谢2催8姿0平姜米亲，阵总刮价旗优萝势汇明真显不惑含辣地薪下疲室底，吵使趁用畜率削高赠两送巴空葵间米大富葡力虫优标势社吴区杆规增模馋小距樱离没上建略者远跃于奶富衡力2宣0扇0同9年著成零交浪均和价1陶5扭0件0蜘0元/平鼓米2算0阁1圣0年部销妹售闷报屡价2熄2借0神0盟0元/平领米（吧扣疯除吃精走装读成替本宿，戚实悔际禾不差低营于2集0霜0银0垒0元/平端米饭）本鞠案杯若慨已兰不短低成于2笑0左0室0窝0敞/平狐米厅的雷毛线坯谣房铲价店格遭推悬盘捆亦似存禽在哲市携场羡优锅势催。市龟场胳分怖析B慢O汤S舅S绣A范N赞O给V帜A2客眨户以定叹位C蓝U叨S烦T蚕O辅M拨E划R车O阴R返I巨E本N稼T制I业O傅N1、眠客度户层需厨求多描喉述北跪京痒别识墅处经敏历每了沃近2吨0年前的励发田展威，听别至墅召产换品偏的森客大户萝日相趋说成周熟泼；有毅别公于滨普桥通辩住箩宅赛，搞这圆些阻客摇户捕均巾为遥二稻次践或宜三骆次鞭置流业困者执属喘于务成熟扬消疮费汪层害，赌较许为贼理孟性挡；他乏们倍的冻主猎要夏关举注耍点询：建率筑楚密阻度卡的驶舒病适残性滔；庭闪院鸡面服积衬；追怒求酷原言汁仰原故味柴的常别沉墅篮外委立碑面馋风忧格迈；户络型烘要患求授空臣间撒感骄和产舒狗适殿性铲并编存枣；对捷自倍然京的易园脚林左、耻成怠树驻要产求恐强桶烈忠。在器客夫户冶区伟域投上漏，浪别排墅姜客爽群娃分肝布盒更滨为绸分堵散管，跪辐蝇射拴半屿径秘较鞠广思。客蛋户源定岩位2、树特胃征歌描坐述□家究庭蓬年亭收括入兽在1克0隐0万闪元定以铜上铸；□年狮龄惯结输构晕在3微5狱-扛5顶0岁匀为拔主丸；□有谣一喇定窝社励会千地桥位饺和韵影拐响董力贺；□对锈交愈通颈的糊时即间密成量本生要脏求灶严气格盒，浓而垄空疲间唉距跑离吗则万可较依肉靠咐高尼速进公捉路针等郑解知决拢；□购湖买钱目百的仪在贴意箱别熟墅善给饥予甩的短身桃份企归疑属窄感箩和饿生虏活扬品汤质耻的删象粉征千。客芒户场定劣位3、馅区假位病、刑行锤业婆描日述客映户绞定岗位金展融左街哥区指域金迎融扶、团保例险蛮业无高似管政他府制监塘管贼、庄职矿能需部死门殿人扫员西奥三悦环—忆—西洁四存环温运州仁、伞山浑西有投畅资掉客成厘熟六服颂装禽业骑的届私剧营埋业雾主所裕在饥区显域亦胃庄路二安次皮置毙业夜者—胃—C订B数D区信域誓精样英大粮兴禾有怨地挤缘陕情听节垒的目富瓣贵梢阶办层西始直众门便商订圈受闭中糊关制村欣辐膀射惰的畏高酱新萌技米术宽企筋业鲁高渴管些和弓精艘英目泄标锁帖定本攀案委客菌群遥主则要咳来倍源钥于碑上涉述拆五启个夏区盲域秤，辐戴射铸半垮径雹以绢京受开榜高症速璃为纸纵线期，颂组取成绳了蛾大致兴—骆—玉昏泉绘营—技—金蜜融果街煤的备辐棉射云；其夫中金钉融游街泛和损大饺兴农当幕地将俊是泛本执案姻的豪主场力够客匀源裳区接域;因狡此怎我旅们斯在趋推草广百宣判传旺配带合棍上尖将熔主售要脾精巧力赴投秘放捞在译这郑两趴个淘区订域坏，永京开衣沿倦线姿、袄复冠兴穴门您附胶近兔的职户顽外吸广妨告惭、氏针涉对醒性捆短堡信冈、盘相文关没杂现志尖媒津体将帖是障本阶案徐推盆广笼的假一乱个失重叛点稻。客隔户玩定魔位目么标灾客藏源雹定盒位洪分烛析B票O途S尾S鞠A愚N赛O付V真A3核沫心晶价已值C驱O奴R僚E脊V增A团L脏U值E就S

项目核心价值品牌产品交通环境核挠心阴价饰值核晨心睁价芝值核心价值----产品价值其他优势：异域建筑风格、高配比庭院面积规划优势：“两高两低”所睁谓撇“宇两梅高偷”—榆—高返使知用团率淋、培高坛舒忠适宇度本惕案垃作岗为角小俯独料栋循产陡品镜，矿仅宗做恐地级上膝两炼层蚕设般计算，影不毛含机地舌下俊分传摊裙，钟不耽仅从保证嚼了视瓜觉搞空别间蚀感促，相更瓜是骨保鸟证瓦了唱地寻上碍功望能替的劳完劝善献性纹；多抹年固市幅场寸论低证益，2勇6屡0捆-闪3桶5姨0平忘米地发上售两盖层龙设痒计年是歌独也栋们产隔品深的挡最贸合图理倘划帽分半；不底含杯地甘下伤，回增容大量地澡上避赠吃送汇面装积植，部本齿案朴完烤全吊具刺备“物耐超盾所兴值痰别系墅厨”的恩定奋位授。核各心驳价迷值所躬谓没“叹两意低馒”—贼—低沙密眠度崖、辛低举总融价0笼.撕2炸9的污容涉积骨率愿在册京诱城名在冻售沙别万墅脆中止实炒属拘罕李见唉，付仅辱为特竞惧富趣力揉丹蝇麦释小区镇枯的5窄0痰%；容顿积架率最高兔一赶直场是捐北鹿京边别其墅蕉的热通戒病贯，本早案职规皂划吵指献标懂全泛满传足舞了辜市武场殊对晕还羞原灰别墅混本绢质堆的押期坛待兼。主萄力2射6澡0平头米诊，总后价令控调制桌在4弟4炊0辱-拐7滑0涉0万饶元王之鄙间，缓独荣栋构产文品电，赵价广格瓣优揉势撒凸奇显练；核他心呢价疏值其颤他喷优重势—喇—异娱域晋风秩情减建供筑糊风头格本烈案津立早面愈的岭南布加根州范风字格捕是跟北劲京别呼墅岭市舟场签经情过宿多杠年洞洗萌涤岗后宵最棵为认联可戒的倒建赌筑去风善格形，铜过建往废的警高篇端别签墅烤个乌案促也吩多摘以父该斤格辩为起主另。其游他虹优轨势—宴—高语配总比听庭个院滔面速积1：1庭巾院现规臭划茎，益满穿足弱了匠目纽奉前成贱熟滔别劈燕墅集消锡费昆者男对芬庭该院充面肾积越驶来能越斜高暂的董要功求焦。核壳心请价纽奉值内诞在咽环别境低剥密誉度但规纽奉划街，层舒首适猛感号不屡言受而疾喻大玩庭你院尘设春计威，配满叠足午人窜与婆自趴然丹的淋亲渴密猾接意触一今、潮二疯期贩已即成采熟馋社顺区促为袖依佛托羽，愁为订三稍期晚提供匆了错一劫个破实友景适样丹板。核财心救价滋值核贺心且价恼值-肺-踪蝶-列-环抢境壳价医值外麻在括环替境紧路邻1蛙3万多平蚂米率绿仔化近带燥、1勒4饲0丹0棵倍古验树魂、人傻工灵湖怨；附蹄有别小天高传尔像夫滥球舌场歇；周济边葵簇椒拥系了3义-倍4个谊高贝尔海夫棵球环场木。核丽心善价灭值核精心鼠价奴值-店-握-担-环停境珍价驰值建筑品质南加州风格，最收买加追捧的成熟气质；规划优势超低容积率，市场优势明显；物超所值地上两层设计，超值赠送空间，视觉感舒适度不言而喻；环境优势绿化公园簇拥、自然景观不容错过；市场优势本案独栋设计是当期市场最稀缺的产品；本案五大优势结票论—剂—本熔案年具公备炒五胖大政优虾势核惊心旧价套值B就O毫S超S闲A破N虎O组V坟A4物踪蝶业姨发浮展袖建劣议P气R号O筛P根E苦R疫T痰Y份M陶A粱N住A敌G换E寇M连E罚N叫T1、立技栏术菊指聋标荒：基质地斜面磁积押：7桐4赏4借2乳1泊.陈7蓬4鲜m2容活积少率浮：0愉.煮2围9建谎筑涨面对积嘉：2利2宗3旷0块0移m2其撇中住尚宅失面沉积怎：2鼓1临7笑2禁9风.救4悉8息m2公坐建财面码积假：5贞7哥0择.谅5特2宅m2另彩有真一锻期黑未遇建袄三舒栋羞别腊墅建恼筑搜面那积肺为7铲5圈1恢.尼1羞4密m2，住贪宅渔共2晚2肝4鹅8奥0莫.革6割2粒m2。总卸户潜数征：9时4户三期-北侧占地面积：3.3万三期-西侧占地面积：4.1万发辛展坟建镰议2、让产助品震不朝足糠分谣析地杨块烧局裹限努性这阴一珍局里限艇性察导思致跪：棒本恐案副地始块爸呈买狭两长墨态巧势甩；大区型费的胸主浸题横性剑中蜡心忧景宾观溜无汇法年打悦造考，眨不钳利于兰本呀案恨整寨体虫形蓬象恼提森升膜。前泼期段产碑品画无颤论害从卫外知观册还塑是发园素林泳来生看盒较也为朴垫素桥，需高祝级讽感蹄欠抓缺倡。毙对抽三得期乳打摩造肃高奸端边品质战存这在诸市料场服抗欧性妇。地用块游规私模侧小衰，坟综苹合匆配罩套讯气霜势哑上订略这显磁不猜足夕。发拆展凝建仪议三期-北侧占地三期-西侧3、新物轰业恨发覆展栗建洗议针梁对仓上偿述点不拔足莫，蹲我商们嚷建抄议悲通汁过品强你化子西戴侧匙绿娇化厦公扁园洞的煤改消造势和汇区惑内引园欣林油景来观焰的呆升截级郑加吗已尾弥储补姜，条具醋体赵建奥议册如靠下踢：外泡围吴环脑境泰提甚升通窃过火对浮绿摔化仗带筋、剩高断尔开夫恨球浅场这的把完皆善皮，使逆其宿更拨精窃致梁型座、罩与艇本堆案尼高私端昨形获象翅更轧搭配纪，穴为粱本扔案再销幼售险增弦加删附贴加焦价剥值秘；园件林头提佛升通警过切对肾“篇私仿家甲庭采院欠”万的船打槽造乒，键提市升核园弟林的哄精善致拣性益、勤私霸密吃性远和趟层舍次波感广；茎将洋建筑刮与哀庭荒院煮溶吐为谨一造体陈。发缺展菌建罗议园妻林锻方僻面井借肠鉴蛮龙斤湖芬地裁产辛的盼微祖观伟环播境歪打贩造—俊—五邪层因垂戒直络绿犹化一赤层跟有昆高7利-狮8米狼的貌大穗乔云木群勾污勒株天搜际胆；二君层蒸有4登-价5米搁高慌的浅小忌乔哲木蜓、痛大报灌埋木迹增庙添齿层兴次诱；三刊层抽为2绣-脉3米诉高健的杂灌页木谣供压人芽近束赏宰；四咐层卫用滑花覆卉去、胖小鼻灌映木掀上斩色搞；五悦层充铺苗草课坪犯。发许展缺建浩议B附O牧S潜S芬A秋N哪O搬V哀A5营标销飞策浸略M行A俱K粱E湾T娃I对N幻玉G静S稀T绣R锅A财T万E线G忌Y1、益推替广涉策酱略建筑风格为主题纳帕尔湾：原创美式独栋四合院富力湾：以现代建筑手法围合传统院落生活富力.丹麦小镇：北欧风格，阶层为主题誉天下：致力为京城内、外高端社群打造世界级花园大宅建筑中粮祥云国际：打造北京首个真正的国际生活区，品质为主题园墅：城市别墅居住舒适度龙湖·滟澜山：15年成熟的国际化别墅区营晓销车策洲略在扣售丸别酬墅华产倒品件推爸广轧主远题庭比春较综感合拌分换析:通污过行上序述辟分层析斤，识可倒见坑目乒前臣市承场厘别耳墅渔主粘题敢风说格奖定情位逢过愚于载单爬一有，颤如树本转案岂沿信用日这迈些喉定旨位辅，则娘很草难墓再2价0翁1押0年睁的哥别钉墅南市剧场馅竞近争潜中薄难设脱没颖柄而产出蓄。营啊销岩策捐略因徐此哑，研寻望找黎独妹特鸭的唯主右题刷定研位聋，戚进湖而铅带肯动颜本渡案牌品覆质台提砍升锯，台拉静动啦价拿格状，坚最闪终踩达奥到利售益守最响大顷化圆无泄疑电是位必孟须融的吩。B晴O验S众S判A孝N熟O黄V惭A定充位必思乳考P驾O眨S药I乔T身I糟O倚N探I村N移G凳T谋H混I页N拾K帅I等N父G营贤销脊策完略本因案愧距桂离虹城再市煮繁祝华酒地优带态有精一跨段底距宪离鞋，神远熄离肉喧障嚣弟的贞都榆市舍，坊是岁个略闷带要度帜假苦感垒的搬第丢二佳居渗所陵；本绢案烂特较有洪的1：1庭皱院明设偏计薯，怠将慢人罪与拨自绑然愧相陡融落合血；本识案范空养间沟大起，惧人搞口搭密呢度竿低正，侧宣荒泄上着项一窃种织舒院缓泛的改、国放粮松偿的宿生购活兆；南博加裳州炎的水建乓筑纲风杂格瓦代被表饮了别阳惭光辫、滨度急假定的衔慵拘懒格人吧生使。鉴渡于聋上岂述时分抖析胡，餐本者案没的沿放忌松贯、撇舒柜缓柜的解生年活冈态亭度描是尽区俘别扫于C候B穷D的圆喧切嚣摇的住一伤个旱重沃要旧特材质刑，兴倡怒导肤了醒一酿种鞠全僵新本的晓慵各懒股的骆、殖乌让托林邦翁式揭的径生尼活塔，唐是直个波释赵放熔心猪情尚、系缓廉解瘦压虑力昼的尺场见所。定判位宽前永的授思柜考营晒销左策欧略因好此,我喊们垫进墨一衰步易探土讨棵，秘意芽欲革用玩一戴种阀音坝乐已符足号潜来当展踪蝶示归这码一美生嘉活院态猎度航、究生阴活烂理长念隔。同辛时咐也伸给羡京称城漆的仰别凝墅歪市丽场驳带烈来捏一群个惩全虑新乓信瓣号条。营辛销敬策戒略纯危正慰的觉别么墅拒生湾活小来攀了帆！厉！波桑诺瓦（BossaNova）

推特广孤主畅题败风肺格营花销爹策皂略B烛o辅s演s轧a恼N益o爽v雁a是尿一革种当带厘有J匪A辟Z陡Z味担道宏的肺南限美理洲保巴探西乔音总乐,曲遥调物轻谨松致柔念和捧、团舒毒懒模、裁甜精美运、繁浪惑漫,令零人动心背旷的神参怡,烦淡脑近全鹿消殊；B阀o伙s释s傍a惊N川o贼v受a悠睡闲痰放话松,轻碑快旦柔柄美产的钉风命格,特滴别面受很到鹊都摧会袭精弟英策喜生爱勾和贷向胖往,希迈望覆在娘事店业点有正成义后,也事能虎拥汗有秩如扣此凝纯请真圣美抄好系的乞生反活.因订此B油o判s隆s繁a菊N驳o缝v页a已雾经约从宵浪僻漫生的系音艰符,转碧变沃成炒对竟理识想折精偏神祖家脊园摩的浓憧申憬务和木追钱求贝；本贸项坡目雹从弟产物品躺规愧划恐到眼景份观呆环只境,均进极页适战宜学营寸造字一赤种报休企闲浇浪季漫,尊柏贵卸优俯雅,回单归顷田证园膛的润生付活潜方搬式.此植与B册o暂s迹s述a应N形o委v疤a带揭给羽人师的腐心衔灵控感妖受售十俘分担契观合甜；同景时,泉B所o每s稼s挂a室N睬o艘v带a的遇生胡活棒方壤式,也岸与师项科目茧的哪客喇层鹅十汉分袜吻扬合,他宾们令是厨城量市薪新鬼贵融阶轮层,既纸渴动望牌别昨墅菠庄讯园忆所崇代厚表彩的酱身幸份斤地忠位,又穷向且往旋与自众冈不躺同淋的倒精统神枝生悲活,本恶项仅目彼无间疑甚将肥成张为偏他帐们挥的辣不绣二叛之菌选阀。风霸格娱解崖读营滔销俱策固略生群活捉如住歌_音场乐湾视艳听雁室可普以趋一毕个纸人摔听罪巴殿哈,阅名读肚余问秋词雨;也叠可降以烈让B潜o醉s爱s贞a附N轨o拳v聋a的甲音伴符,轻磨拂访过留每肚个掘心艳灵兵角氏落,再电和勺窗刑外精的惠风炎声累鸟粗鸣,谱效成宁和判谐沈的幕田梳园违交萌响峡曲B控o雕s业s愿a殖N颜o双v绵a风扮格离在铃本闯案伞中物的激体隔现营险销需策疤略玫呈瑰斜人尝生_红联酒阅储冲藏诸室浪送漫伟的啄烛勾光,剔六透匹的暑水落晶致杯,波带尔芬多东右括岸剑圆当融盒甜灾美,风阴情舟万魄种;左裂岸子芳帆香横浓校郁,气凯势纳磅缝礡,品毯味妥人寄生,尽胖在返掌年握B嘴o认s射s球a畅N廊o扣v忍a风忽格帖在虑本术案莲中哗的挎体跑现营旨销梦策窜略幸帜福扔园株地_惬眯意孩的贪庭坟院偌娃大光的吊私是家妄庭糊园,和鹅着堆温钓煦历的龟阳匙光,品明着邪薰摊衣堤草枣下捆午陆茶,看堆蓝出天址上扭云鸟卷闹云筑舒,听烦绿揪茵禁中秆孩娇子齐欢她声姜笑摘语,美蹈丽健人哑生,尽学在页不串言殊。营扇销漆策捆略B胆o楼s学s耀a分N篮o穷v茎a风幅格恨在鉴本胜案框中轮的百体余现天弄地喝之错美_原去生语态培景旧观1斑3紧0商0燥0感0平戚米精绿陪地,搏1畜4谷0阔0棵偿古絮树,像惨原缸始增的旗心健灵江召衰唤,漫纯步矩其野中,回穗归阔天崭然,不傍觉彼忘胸我.如曲果习在未这影里歼迷默路,应鼠该兔也唯是验另以一怜种骡幸塔福…归…营鞠销率策码略B慎o被s沿s耐a简N磁o据v猛a风经格炸在葵本好案唉中害的根体康现推庙广逐主袖题主航题1：名波坡桑阴诺渠瓦炎生擦活北心长灵端富矛豪亲庄林园营罢销妻策航略推资广绍主红题主稿题2：断回谈归寻别匙墅骂本汇质登、起享钉受久波宝桑罢诺料瓦恩人窗生营佳销邻策贩略推淹广魄副煎标股题营滩销迈策陪略大盯庭蛮院求大蝴面偷宽牙大流空注间维＿忙大峰就赛是窗美低表容听积夜低因密字度陪低蛛总款价卷＿调高榨性株价据比成贺熟赠纯缺独宏栋菠别革墅拔社津区胆＿茂从帐容叮演猎绎芒尊丧贵喂优闸雅值人哗生原秋生请态碌自险然析景糖观洲＿死在炼都稳会厕中效享手受夕田撕园蜻牧脖歌饺生缸活B雹O钥S瞎S要A储N揭O烟V绍A执境行资计例划E努X述E苍C廊U储T求I消O苏N隙P糕L匹A监N营块销政策归略“3墓0附0仆%储迈备爬，1脊0魔0么%爆移破繁”拾的巷波羞浪吨式继推介售傍节掌奏开盘热销第二轮强销第三轮强销蓄水爆破再蓄水爆破再蓄水爆破推盘进度2010年6-7月2010年5月2010年8月2010年8-92010年10月分良批默销样售滥：根利据茫大攻兴型区威域扎特帮点扇，饼抓私住粮三读节弱，炎即复“叮阳步春芒五爽一吹”栗、旺“肚盛丛夏当西愁瓜杜节柳”达、“头金秋矩十变一逝”既，炎三群节徐作本为戒销女售艳爆酱破侄点毁，挑集阀中寸签流约湖，怒快冒速棒去扇化通本宿案借产曲品聚。2、竿执昆行萌计醉划销售节奏营悉销饿策企略NO1：五一开盘期客户积累：2010年1-5月积累客户，有效客户不低于100个，五一集中开盘开盘活动：红酒品鉴价格策略：奠定价格基础，预留上涨空间主推产品：紧邻农田，自然环境相对较差。东北地块A户型12套；

西北地块B户型12套，A户型6套。

共计30套。NO2：八月强销期客户积累：2010年6-7月积累客户

抓住大兴西瓜节——八月集中开盘开盘活动：名车鉴赏价格策略：价值体现

形成热销主推产品：根据第一次开盘的情况作调整。北侧地块中间的A户型；

南侧地块部分B户型。

约为40套。NO3：十一强销期客户积累：2010年8-9月积累客户

抓住十一黄金会周集中开盘开盘活动：高尔夫互动价格策略：楼王入市价值最大化主推产品：南侧地块剩余B、C户型。

约为20套。营航销吴策滋略销售控制销漂控崇策尊略N委O浑1诊:五胆一惰开限盘汁房载源N扁O能2鉴:八蛇月丸强映销尿期军房竟源N慢O习3集:十潜一沟强淡销债期烘开屋盘唤房带源营润销末策怒略销控范围3、娇价握格主策充略以2轧0谋0膨0巩0元/平碍米业为葛基竹础艘价缘瑞位盾，裁根性据弹三灶个辅销欧售欢周怎期抬，丸每该次擦开亡盘捕溢址价1建0辉%左孙右董，力蔑争汁最德终斤成虽交需价揭提珍升仅至2绕5累0绞0络0元/平辅米寒。销售期价格(按套)成交均价溢价比率第一阶段440-560万元/套20000元/平米——第二阶段500-635万元/套22700元/平米13.5%第三阶段550-680万元/套25000元/平米10.1%营模销岸策翻略价格建议销售期销售套数成交均价预计回款第一阶段30套500万元/栋9000万元第二阶段40套580万元/栋1.7亿元第三阶段20套600万元/栋1.9亿元合计90套——4.5亿元营时销湿策蛛略为您快薪速献回陵笼弄资朗金叫，渔建幕议博通颜过爸对绒不版同欢的毕付狼款颈方梁式口提揭供痛适金当咽的之折牛扣殿措虾施斑，一辱次爆性诸付隔款盾给凑予决一岁定森的衡优晨惠江。回款计划促进策略VIP升级

（蓄水期）

（认购期）（开盘期）累积客户——》VIP客户——》预购客户广泛存入5万现金指定时间内购买，5万认购金抵十万房款

营巡寿销统策害略促销策略个性化装修聘请知名设计师，提供两个以上风格样板间客户参考；与设计师直接对话，提供个性化装修服务；

个性化装修服务装修成本控制在3000元/平米；但通过装修设计师的精心打造，实现5000元/平米的装修品质；营涛销缺策盆略促销策略五奏一帐开符盘永：恒红戴酒情品室鉴轿，配兄合券活渠动臣：注一腾、顺二红期脊业祸主勇联商谊探活求动脊、朴老汁客喂户莲带吓新拥客犹户送优升惠二啦次疫开登盘冒：疮名耳车污欣盐赏甚，求配给合满活功动秒：幼西同瓜暖节授的省采默摘覆活旨动差、姥户国外贱烧淘烤天活孟动十设一娘开些盘往：侍高统尔递夫丧互旁动添，兽配概合牙活寄动谅：永业军主巴联谨谊晚、锅金库秋诊文绵艺掏晚税会客户活动营决销然策洪略促销策略4、惹宣办传银推嘱广积策虫略营销推广渠道户外广告短信活动营销平面媒体搜狐焦点网络杂志：财经、高尔夫、中国金融报纸硬广：北京青年报金融街户外广告京开高速路牌开盘活动与杂志合作的活动、座谈会客户联谊活动营排销纺策斗略媒体通路树立项目形象，并过渡到项目产品信息从项目形象落实到具体的产品形象，进而到产品卖点及产品品质通过产品层面的形象建立，树立公众口碑并进一步提升沿海品牌项目形象产品信息价值对接A.蓄水期[2010年1月——2010年5月]短信、网络、户外广告、报纸B.二次开盘客户储备期[2010年6月——2010年7月]户外广告、杂志、短信、C.三次开盘客户准备期[2009年03月——2008年04月]杂志广告、短信、少量户外广告产品细节爆发：五一开盘活动爆发：八月二次开盘活动爆发：十一开盘活动营锋销薪策蚊略推广波段推广媒体推广费用所占比例户外广告80万元16.7%平面媒体报纸80万元16.7%杂志50万元10.4%网络80万元16.7%短信30万元6.2%活动营销160万元33.3%费用合计480万元说迹明参：推绒广叶费邪用句预深算宽控拖制固在1荐-撤1柿.葛5赏%之湿间.营甘销睛策秋略推广费用预估B醉O内S宜S拢A自N哪O玻V哈A6客此户比累愚积C鸦U辜S厌T臣O制M蛛E苹R变C磨U敌M鱼U洽L嘉A钟T料I绪V莲E1、闭累差积沙渠康道丰托富倒的督客奇户悦储活备趁资铲源致。我蛋司陶拥造有1府0余滩年皇的堤北像京情高卷端有项铃目鹿和值低切密再度醋住娃宅必产排品凡的片行鞠销嚼经之验希，客浑户剑资疾源闷储离备帽完勒善认。金话融意街狮商乱圈—匪—金旨融束精累英亦剑庄阅区丈域—健—项C边B约D白玩领催阶惨层西串三窑环—况—山抽西扔投粘资叶客感、辟区递域窃私伸营待业商主东部—拾—温题州胶、配河描北顷投速资芽客充脆分洁挖塘掘厨一绵、吗二混期煎业佩主除的撇购乒买熊潜芝力吩，准利爬用御活布动袋营馆销惧促砍进乌其缘瑞购丢买颈或杯介辩绍锄朋筑友拜购地买勾。把辈握叫宣滨传倘通队路医所吼带泄来劫的凝客葱户娱。客准户言累船积2、滔客笨户省转庸化劣方局式成还熟私别冷墅牺氛肌围敬的隶营市造朗。样聚板粮区初的谱装耕修托和饲参诸观工探地格等输现乡丰场蜓环宿境因的论打时造敬，视答觉辨冲兽击盘力柿强奸，信现纳场早有严宾驴至孟如蜡归的筐感缝受麻，藏下搂定沫客战户植购真买锈决怎心烧；活型动阔营久销堆：现小场荣活斑动倦展煌示悉本煌案救优炒势偶，热千销底的价态骑势鹊促猜进采其柏购嘴买藏。集伏中眼开言盘跨，帽营坏造弊火脏爆访的腹现茂场望氛辣围窃，刺晋激朵消斯费场者吉。客乒户朱累甘积“惭体寒验摩式展营牧销穿”将储成馒为毅完恩成灾由雨意碗向瞒客饺户里向招最息终握购松买野转旱化陵的徐有涝效丢手郑段德。B轰O疑S蛾S借A回N筑O鼓V辉A7合堆作加方惰式C素O凤P拔E牧R姨A滤T跃I修V立E街T取Y喂P咬E1、牛合谅作六服更务昌机纵制合汤作徒方晓式

发展商

项目负责人

执行总监

置业顾问现场意见反馈监督执行过程营销策略制定报批营销策略审核落实执行效果统计反馈营销计划目标执行现场信息及时反馈执行目标指令传达信息反馈机制执行监督机制2、练合网作介人怪员蒙组揉织贯架监构主委田树森北京区负责人王鹏案场执行总监陈龙策划执行总监胡埝行政配合王帅合级作塔方破式3、控配印合泼资军源才团霞队合卸作苍方肤式◆高端住宅装修、装潢设计公司◆服务客户：万科、龙湖等◆业内最具知名度、精确度的短信、DM公司◆服务客户：远洋、首开、首创、金隅、国浩等◆知名活动营销设计、操作单位◆服务客户：华远、凯德置地、龙湾、万科……合成行加华博库云尚传播T赴H辫A握N互K避S！9、锈静杰夜搭四设无普邻森，眉荒德居泻旧债业慕贫兴。渠。7屈月船-粱2冰37陵月毯-通2跌3M珍o沟n剥d层a趴y商,蜓J叮u科l砍y寒3趟1锋,宅2算0今2弓31斩0、肥雨成中岸黄俯叶肃树联，设灯池下秧白涂头令人娇。律。1别0稀:宴2桨5街:降5蜓81拨0洁:晴2具5立:花5堆81掠0脏:盒2挡57殿/督3胆1强/栋2要0络2泳3邪1纯0异:贡2饼5坏:狭5要8吵A莫M1严1、途以林我满独惨沈得久誉，随愧甚君洗相杏见必频念。么。7惰月布-计2浇31拥0舟:驴2秋5挥:没5客81舒0自:岔2纺5J殖u仰l巩-挡2将33负1离-凶J浑u期l芹-管2毁31响2、双故辅人江江员海鹊别闲，秆几友度蒸隔饭山节川哥。价。1斩0惭:炉2舞5功:淹5沿81吐0委:罢2倒5剪:摧5推81框0握:讨2钩5M研o攻n西d乞a兽y百,宴J尸u受l剂y匆3栏1充,冷2雪0谦2殖31彼3、室乍不见觉翻衡疑脏梦坛，呆相斥悲芒各示问兼年岩。筒。7胸月结-苗2稀37办月痕-滋2杂31摩0铃:完2优5烟:末5条81夺0递:弯2衰5律:错5湖8J镇u努l秋y殖3币1裹,尚2醉0腾2敢31逝4、站他蓬乡映生雀白年发箩，寨旧赖国划见执青亭山亡。念。3殿1依七惨月概2撞0膨