关于房屋面积测量常见问题解答

关于房屋面积测量常见问题解答房产测量的基本原则是什么？房产测量的基本原则有两条：一是实测，一是合法。作为一项技术性工作，房产测量应该坚持“实测”原则，以客观准确地反映房屋的现实状况，是一种实证性的工作;作为产权登记和产权产籍管理服务的房产测量工作，还应坚持“合法”原则，因为产权登记制度只对合法的房产予以登记保护，所以进行相应的房产测量时，还应依据有关的规划、设计、合同、协议、法院判决等文件资料，来确认相应房产要素和建筑屋内有关公共部位的共有共用关系等，此时进行的则是一种规范性的工作。房产测量的法律政策依据有哪些？房产测量目前依据的主要法规政策有：（1）《中华人民共和国测绘法》。如该法第二十条规定：“城市建设领域的工程测量活动，与房屋产权产籍相关的房屋面积测量，应当执行国务院建设行政主管部门、国务院测绘行政主管部门资质组织编制的测量技术规范。“，为房产测量工作提供了基本的法律依据。（2）《中华人民共和国国家标准GB/T17986.1/2-2000,〈房产测量规范〉》（以下简称《规范》），这是由建设部和国家测绘局联合编制，有国家质量技术监督局发布的房，是房产测量的主要依据产测量国家标准，房产测量的主要技术依据。（3）建设部建住房［2002］74号文《建设部关于房屋面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》；该通知对房屋权属登记中涉及的有房屋建筑面积计算问题，对《房产测量规范》未作规定或规定不明确的问题，做了一些补充规定。除了上述法规文件之外，还有建设部、国家测绘局的其他有关面积计算问题，做了一些补充规定。除了上述法规文件之外，还有建设部、国家测绘局的其他有关面积计算、产权登记、建筑设计等的标准、文件可作为参考；另外各地还有根据本地特点指定的实施细则或补充协议规定等于可做为当地参考执行的依据。房产测量有哪些基本类型?房产测量的基本类型从应用目的的不同，可分为“基础测量“和项目测量”两大类。基础测量包括城市（镇）房产分副平面图的测量和局部地区的碎部测量。项目测量包括房产分丘图测量、房产分户图测量、房产分户图测量、房产变更测量和商品房预售测量等。什么是房产分丘图？“丘”是指地表一个封闭地有界的地块。房产分丘图是反映一个地块、院落内的各建筑物的形状、位置、总建筑面积、丘土地面积、丘界址坐标以及其它相关房产属性、要素的房产图。什么是房产分户图？房产分户图，是一栋建筑物内的细部图，以一户产权人为单位表示房屋的权属范围，明示其与毗邻连异产房屋的权利界线和相关的房产要素。因为建筑物的分户图一般是按建筑物各层的水平投影分别表示的，所以也称“房屋分层分户平面图”。从产权登记的角度说，当一个丘或一整栋建筑物只属于一户产权人所有，或有多个产权人共同共有时，分丘图反映的信息已足以表明相应产权人的权属范围和权利界线，所以也叫“分丘分户图”；当一栋建筑物有多个产权人分别占有、使用不同的部位时，则只有分层分户图才能反映出相应的产权信息。什么是“变更测量”？变更测量分为现状变更和权属变更测量。当建筑物进行扩建、改建、导致结构、层数、分户界线等房屋现状发生变化，以及地名或房屋的地址、坐落等房产要素发生改变时，在原房产图基础上重新进行相应的房产面积测算或房产要素变更，均为现状变更测量；当房屋发生买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并以及丘界线的调整或改变时，在原房产图基础上重新进行相应的房产要素变更或面积测算，均为权属变更测量。什么是商品房预售测量？商品房预售测量是指在建筑物竣工之前，受开发企业的委托，依据《房产测量规范》和房产测量的有关规定，根据设计图纸和相关使用情况说明，对建筑物的分户建筑面积进行的估算。开发企业委托进行预售测量的目的，是为其商品房预售行为提供一个较为准确的参考面积。预售测量有开发企业根据自己的具体情况自愿委托，其成果不作为产权登记的要件或依据使用。八、什么是建筑面积、套内面积和使用面积？他们之间的关系是怎样的？一栋建筑物的建筑面积，是指该建筑物的各层外围的水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。计算建筑面积的应是具备上盖、结构牢固、层高2.20米对建筑物中的一套房屋而言，能测量的只是其套内面积。套内建筑面积是指该套房屋的套内使用面积于套内墙体面积之和。对于非复式、跃层的单层套型，也可表述为：房屋外墙及与相邻产权单元或共有共用部位的分界墙之墙体中线所包围的面积与该套阳台面积之和。一套房屋的建筑面积，是指该套房屋的套内建筑面积与该套房屋在本栋建筑物内分摊的共有共用建筑面积之和。此面积完整地反映了产权人在该建筑屋内的权利界限和利益范围，是我国目前产权登记制度所采用的面积指标。使用面积一般指套内使用面积，即房间实际能使用地面积，不包括墙壁、柱等结构构造的面积。实得面积、实际面积是什么意思？房产测量中没有“实得面积”和“实际面积”的概念，这是一种不规范的提法，既可以解释为套内建筑面积，也可以解释为套内使用面积，还可以解释为建筑面积或含分摊因素的使用面积。因其没有明确规范的定义，建议不要在正式文件中采用。公摊系数的含义是什么？公摊率、得房率又是什么意思？公摊系数的准确叫法应该是“共有面积分摊系数”，其含义是为每一平方米套内建筑面积配套所对应的共有共用部位的建筑面积。比如共有面积分摊系数为0.25，就意味着每买1平方米的套内建筑面积，就要同时购买0.25至于公摊率、得房率、都不是房产测量中使用的概念，在商品房销售中有这样的提法。得房率是指每购买一平方的建筑面积，实际得到的套内面积。而公摊率则指购买一平方米建筑面积，其中所包括的共有公用面积。例如：与上述0.25的共有面积分摊系数相对应，公摊率为0.25/(1+0.25)=0.2,而得房率为1/(1+0.25)=0.8。十一、可分摊的共有共用面积有哪几种类型？从法律角度，可分摊的共有共用建筑面积分为两种类型，既法定共有和约定共有。法定共有是指由法律法规和政府文件规定，只能作为共有面积处理而不能作为独立产权单元单独予以登记的共有部位，如全楼的二分之一外墙等，也叫“当然共有”。约定共有则针对从法律上讲，可以作为独立产权单元单独登记的公共用房而言；（既：具备独立封闭的空间，独立的与公共通道或室外相同的正常入口，独立的功能或经济实用价值等。）这类共有部位又可分为两种情况，一种是无明确的约定既按《规范》规定应作为共有面积分摊的，如在栋内且专为本栋配套服务的设备用房、管理用房、值班警卫用房等；在有产权各方合法约定的情况下，这些用房的分摊都可按约定处理。十二、共有共用面积分摊的一般原则是什么？共有共用面积分摊的一般原则是：产权各方有合法的分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法分割文件或协议的，按《规范》的有关规定按面积比例分摊。需要说明的是，有关的权属分割文件或协议首先应该是合法的，约定的内容不应与现有的法规、政策相矛盾。比如属于当让共有的全楼二分之一外墙、公用大厅、楼梯、走廊等，一般就不能简单的约定为属某个业主所有而不进行分摊，因为这些部位是不具备作为独立的产权单元单独进行登记的条件的。另外约定必须是“产权各方”的约定，少数或部分产权人的约定，如果涉及到栋内的其他产权人的共有权益时，也是非法无效的；但是在开始销售之前，开发建设方作为一栋建筑物的原始所有权人和完全所有人，其单方面的认定只要是“善意”的，且与有关法规、标准不冲突，一般可以作为测量单位进行共有面积分摊的依据，但销售时开发方有义务如实向买方说明共有共用部位的使用和分摊关系。如果开发方在测量之前同其买方已就共有面积分摊达成某些合法的约定和协议，则其有义务如实告知测量单位，否则开发方应承担有关的法律经济责任。十三、分摊的共有共用面积都包括哪些内容？按《规范》的有关规定，对一栋建筑物而言，应作为共有面积分摊的部位包括公共门厅、楼梯间、电梯间、公共通道（廊）、消防梯间、全楼的二分之一外墙，以及在本栋楼内专为本栋楼配套服务的管理用房、水电风暖等设备用房、值班警卫室用房。位于栋内可独立使用的地下室、车棚、车库、会所、活动室等用房，除了有明确约定的情况外，一般不作为当然的共有共用面积分摊。十四、为整个小区配套服务的值班警卫室、车棚、车库、物业管理用房、锅炉配电等设备用房，是否会给小区内业主分摊？上述用用方式不能作为共有共用面积分摊按份向小区内业主分摊的。因为房产测量和共有面积分摊的基本单位是“栋”，在本栋内且专为本栋配套服务的公共用房由本栋的业主按份共有，所以应按份分摊。在本栋外为本栋服务的公共用房，以及在本栋内但还为他栋服务的公共用房，都不能以按份共有的方式向本栋或它栋业主分摊，而且这些公共用房还应作为独立的产权单元去分摊其所在栋的共有共用面积；至于这部分用房的产权到底应归开发建设方所有还是应归小区业主公共共有，目前各省情况不一，还没有全国性的统一明确的标准。十五、会不会有把共有共用部位面积计入套内建筑面积，同时又重复给业主分摊的情况出现？从房产测量角度讲，只要建筑物的总建筑面积确定，这种情况是不可能存在的。因为套内建筑面积和分摊共有面积在计算上是互不相容的，上述情况必然导致该栋的总套内面积与总共有共用面积之和与其总建筑面积无法吻合，产生明显错误。十六、国家对共有面积分摊系数的大小范围有无规定？分摊系数有没有一个合理的范围？国家对共有面积分摊只规定了有关的计算原则和方法，并不规定计算结果的数值范围。一幢建筑物分摊系数的大小，在很大程度上取决于相关的功能设计和共有共用关系。不过根据业内经验，普通多层住宅楼，在无地下设备用房、无底层商业用房的情况下，大部分的分摊系数在10-15%之间；带电梯的小高层住宅多在17-20%之间，；至于其他商住楼、写字楼、商业摊位等，根据设计及功能不同，如层内有无水平共用通道等，分摊系数相差十分悬殊，最大的有大于100%的情况出现。十七、为什么有些测量报告中图示的共有共用部位及其范围与实际情况不一致？是不是测量有问题？这种情况多数是由开发方或物业管理方将房产测量及产权登记时确定的共有共用部位改变原定界线或原定用途造成的。如果这种改变未取得相关共有权人的许可，则往往在实际上侵害了相关共有人的共有权益。作为该部位产权共有人的业主应以测量和产权登记内容为依据，来维护自己的合法权益不受侵害。十八、为什么房产测量报告中的实测建筑面积与合同规定的建筑面积往往不同？到底应以哪个为准？房产测量单位出具的测量成果报告，只对报告内容的真实性、准确性、合法性负责而并不考虑合同约定面积的问题。由于合同约定的面积数值来源复杂，与实测结果不一致是很正常的，除非先测量再按实测面积签定合同，否则完全一致了才可能真有问题。据了解，目前合同约定面积主要有三种情况。一是开发方的工程技术人员按照建筑工程概预算定额中有关面积计算的规定的测算的“建筑面积”，这种“建筑面积”用于工程量、工程款的预决算是合适的，但不能用于产权登记；以此签订的售房合同，与按《房产测量规范》的有关规定测算的产权登记用建筑面积是肯定不同的，而且根据经验，在多数情况下后者较前者略微偏大。如果合同中约定以产权登记建筑面积结算房价款，必然会有一定的差异。在这种情况下叫喊“面积涨水”或“缩水”是没有意义的，因为其面积测算的基础和依据不同，根本就不具可比性。第二种情况，是房产开发方委托专业房产测量单位对未竣工的商品房进行了“预售测量”，并严格按照与厕所依据的图纸施工，同时按预测结果签定了售房合同，这样最后的实测报告与合同约定面积的误差一般肯定在正常的许可范围之内，否则房产测量单位有责任给予合理的解释。如果开发方在施工过程中需要对原设计进行变更，则应取得买方的许可、并对原预测报告进行相应的变更测量，否则开发方应承担相应面积改变的违约责任。第三种情况是有的开发企业自己根据《规范》进行预售面积测算并签定销售合同，这种情况下房产测量单位只负责保证竣工实测面积的正确性，如果合同面积与竣工实测面积存在较大差异，则应由开发方承担相应的责任。在产权登记发证工作中，是以专业房产测量单位的实测面积为准的，至于结算房价款依据哪个面积，及一对面积差异怎样处理，则应按照合同的有关约定内容或国家的有关规定（如《商品房销售管理办法》）执行。十九、为什么套型完全一样的房屋，建筑面积却有不一样的情况？有以下几种情况会导致“同套型”的房屋建筑面积不同：（1）对于不在同一幢楼内的同套型房屋，由于楼幢的层数、单元个数、外墙厚度配套设施用房等不完全相同，导致各楼的共有面积分摊系数不完全一样，所以既使套内建筑面积相同，加上分摊共有面积后的成套建筑面积也会不一样。（2）在同一幢楼内，同功能区房屋虽然共有面积分摊系数相同，但建筑上讲的“同套型”房屋的套内建筑面积可能并不完全一样。例如有些砖混结构的多层楼房，一二层同三层以上的墙体厚度不同；有些是山墙厚度与其他外墙不同，则按墙体中线计算的套内建筑面积，对“同套型”的房屋也有差别，所以相应的建筑面积也可能不一样。在房产测量中，建筑上的“同套型”严格讲有时只是“相似套型”。只有套型布局和套内建筑面积完全一致的套型，才是真正的“同套型”房屋二十、为什么房产测量报告、图纸上所编的幢号、户室号与单位、小区内所编的楼号、房号不同？《房产测量规范》中关于幢号、房号的编排有一定的编号规则。对一个城市（镇），有一个由图幅号（房产区号、房产分区号）、丘号、幢号、户室号构成的完整的编号体系，这个体系同时也是产权登记发证编号和产权产籍档案管理编号的唯一性和延续性，比如一个幢号在丘内已经用作登记的，新建楼幢的幢号只能按一定规定后续而不能重复再用原号，而单位、小区自编的楼号，实质上只是给建筑起的一个名字或代号，随意性较大，且相互的“规则”也不统一；户室号与房号也是同样道理，各单位、小区的编号方式五花八门，要求房产测量的编号按自单位、小区自己的方式来编，将引起相应的产权证号和房产档案管理的混乱。那么，怎样在测量图纸上确认自己的房屋呢？应该象看地图一样，根据方向和位置关系找到自己的房屋所在，然后再确认相应的编号是什么。当然在《房产测量规范》编号规则许可的范围内，测量单位也应尽量向单位、小区自己的编号靠拢，以方便大家使用。二十一、房产测量进行了现场实测，为什么没见人到我家里来测量过？房产测量不论是分丘测量还是分层分户测量，都是以“幢”为基本单位进行的，共有面积分摊的基本单位也是“幢”。既使只想知道一套房子的建筑面积，也要在测算出整幢楼的总建筑面积，总套内建筑面积，以及相应的共有面积分摊系数的基础上，才能得出结果。同样，对于整幢进行的分户测量，只要观测的数据足够把本幢的各种不同套型的套内建筑面积，总建筑面积以及个共有共用部位的面积及共有共用关系调查清楚，计算出相应的分摊系数，就能得出准确的结果，而并不需要进入每户施测，这样不仅没有必要，而且会降低效率，同时也缺乏现实的可操作性。由于入户实测离不开业主的配合，谁又能保证测量时整幢楼家家户户都有人让测量人员进入现场呢？二十二、如果我对测量报告的面积结果有疑问，该怎样检查是否真的有问题？如果对测量报告的面积有疑问，应首先检查分丘图上建筑物的图示尺寸，这个尺寸是建筑物外围尺寸，以确认建筑物总建筑面积是否准确。其次再检查分户测量报告图示的套内建筑面积是否正确。分户图上标示的尺寸是墙体中线尺寸，这个数据是可以现场实地检验的，用中线尺寸可计算出套内建筑面积。如果套内建筑面积没有问题，再看共有分摊面积系数是否在正常范围之内。但如前面17问所述，目前只对普通多层住宅和小高层住宅有一个一般经验值范围，其它类型建筑的共有面积分摊系数并不能凭经验估计是否正常。一般地，如果幢总建筑面积和套内建筑面积准确，分摊系数也正常，则房屋的建筑面积应该是没有什么问题的。二十三、如果对已有的测量成果有疑虑，又不能找出明显的问题，可否要求复测或重新测量?可以，但需经过一定的程序并承担相应的费用。这种情况下，应由业主委员会或一幢楼内30%以上的业主联名提出复测要求，并预交50%测量费用，房产测量单位即可予以受理，这是因为复测面积不是一户或几户业主的事，而有可能要影响到整幢楼各户业主的利益。另外，测量时除了要保证有必要的入户观测量，还要测算幢内共有共用部位的面积并调查相应的共有共用关系，对于复杂的多功能综合楼，这往往需要物业管理的配合，并参考相关设计图纸等资料，否则难以得出一个客观准确的结果。当然，如果在测量报告中发现了明显与实际状况不符的错误，则可直接向测量单位指出，测量单位有义务予以核实并根据情况改正。二十四、房产测量收费的标准是什么？房产测量的收费标准在各地情况并不相同。西安市目前执行的是陕西省物价局2002年11月陕费证字西0821号规定的、由国家测绘局国测财字【2002】3号文件颁布的《测绘产品工程价格》