天津空港物流邻里中心报告

公司级优秀成果评奖申报材料汇报

——天津空港物流加工区邻里中心

运营战略规划与实施方案

天津晟嵘项目管理咨询有限公司2008年7月1汇报内容方案内容简要介绍项目的必要性和意义项目的特点项目成果对客户的贡献项目经验总结项目过程中的体会2方案目录树市场分析组织架构战略规划收支构成分析各盈利项目财务分析动态分析组织架构设置理论基础公司管理范围公司组织架构与岗位定员战略实施与规划方案主要内容财务分析运营模式运营管理理论基础公司运营管理原则公司盈利模式公司运营管理模式资质审查部功能与定位发展社区商业意义分析目标人群需求分析社区商业业态分析社区商业开发类型分析邻里中心分析我们的选择公司战略规划概要公司战略理念经营特征与关键能力关键成功因素公司级战略规划经营战略规划职能战略规划3方案内容简要介绍项目的必要性和意义项目的特点项目成果对客户的贡献项目经验总结项目过程中的体会4项目的必要性和意义将工程管理与公司战略运营管理领域知识合二为一，开发工程咨询领域新业务为公司创造效益开拓了眼界，锻炼了队伍5方案内容简要介绍项目的必要性和意义项目的特点项目成果对客户的贡献项目经验总结项目过程中的体会6项目的特点工期紧，任务重项目涉及领域广项目具有不可复制性项目的理论性与实践性项目成果需要定性与定量相结合7方案内容简要介绍项目的必要性和意义项目的特点项目成果对客户的贡献项目经验总结项目过程中的体会8项目成果对客户的贡献客观地分析了项目所在的外部环境，通过市场分析数据为项目进行功能定位、业态结构确定、布局原则确定、各业态面积大致分布以及运营期间所采用的管理模式。9商圈划分二、生活区配套公共设施规划10目标人群特征分析

总体的收入分析，发现目标人群中1000元以下收入的职工比例较少，占职工总人数的8.5%；而3000元以上的职工比例为22%左右。可以看出目标人群的总体收入水平是比较高。11天津市城市居民家庭平均全年主要消费性支出结构

12目标人群希望社区商业中心开辟的消费领域构成

目标消费人群最希望开辟的消费领域依次是健身、文化消费、就医、商场购买、娱乐、职工以及子女培训、家政服务、餐饮酒店以及其他。各种消费领域的比例的配置可以参照图的比例合理搭配。13目标人群用于娱乐的花费构成

分析可以看出：40%左右的人每月消费在100元以下，有32%的群众每月在娱乐活动方面的消费在101——200元，两者相加，占到总人数的四分之三，说明总体上，群众用在文娱方面的消费水平是比较低的。社区商业在娱乐服务行业设置时，要充分考虑到消费人群的总体消费水平，多举办一些费用较低的开放性的文娱服务，高档次的文娱服务类行业不宜设置。14我们的经营方式

统一招商、租赁经营、业态组合、功能互补、集中管理、整体促销。

15功能定位

我们服务功能档次与价格水平的总体定位是：中档中低价位为主，兼顾高低，面向大众，引导潮流；商品高、中、低档确定必须基于加工区生活区的目标顾客定位。16业态结构我们的邻里中心定位13项必备业态（酒店、银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、多功能厅、净菜场、卫生所）。

构成这13项必备业态的基础是“三满意”原则，即：顾客满意、经营者满意、政府满意

其内涵是：综合性、全方位、多功能。17面积分布原则上，零售店面积应占到邻里中心营业总面积的70%左右(不超过80%为宜)，餐饮营业面积应占社区购物中心营业总面积的15%左右，文化娱乐营业面积应占社区购物中心营业总面积的10%左右，生活服务营业面积应占社区购物中心营业总面积的5%左右。18管理模式分析集合多元业态、多种功能，面向大多数消费群体。实行所有权、管理权与经营权三权分离的管理模式。内部的统一管理使多元业态产生系统集成效应。核心业务是按自身定位进行招商项目的组合。营销目标是吸引人气，给商户带来大量客源。具有双向服务功能。19项目成果对客户的贡献结合对项目外部环境的分析和项目经营特征与关键能力、关键成功因素的分析，为运营单位进行战略诊断、梳理和规划，分别从公司级战略、经营战略、职能战略三个层面，分为短期、中期、长期三个实践阶段分别制定了不同时期的战略规划20公司关键成功因素确认21项目成果对客户的贡献基于全生命周期的设施管理理论，完成了天保商业开发公司的组织架构设计及岗位确定，并确定了主要岗位的管理职责。22组织架构设置的理论基础——基于全生命周期的设施管理理论23天保商业开发公司组织架构24基于全生命周期设施管理理论的组织架构设计及岗位确定25天保商业开发公司岗位定员部门设置人员安排部门定员数总定员人数财务部主任1人，工作人员3人（会计、成本核算员、出纳）4人31＋3（领导班子定员）＝34人办公室主任1人，物业外委负责人1人，酒店日常沟通负责人1人，风险负责人1人，其他工作人员1人5人资质审查部主任1人，工作人员3人4人商务部主任1人，商铺专项负责人1人，广告专项负责人1人，外委商务活动负责人1人，其他工作人员2人6人人力资源部主任1人、劳资负责人1人、培训负责人1人、绩效管理员1人4人综合运营维护部主任1人，供电班组负责人1人，机电班组负责人1人，其他工作人员3人6人物业（卫生、保安）物业2人26项目成果对客户的贡献确定了天保商业开发公司的运营模式：酒店运营模式、商铺运营模式、广告运营模式、停车场管理运营模式等。明确了资质审查部的功能和定位，建立了商户评价指标体系。27商户评价指标体系28项目成果对客户的贡献对公司运营阶段的财务收支作了动态分析，挖掘了一切可以利用的资源，为客户提供了很多政府优惠政策。保证了邻里中心培育期的正常运营。29公司收支构成分析30方案名称年营业收入（万元）项目动态投资回收期（年）项目静态投资回收期（年）财务净现值（万元）财务内部收益率资本金财务内部收益率方案一酒店出租物业外包1667.9040年以上13.79-5223.676.04%4.12%方案二酒店出租物业自营2454.5940年以上9.64-1591.1610.14%11.66%方案三酒店自营物业外包1967.6640年以上14.11-6018.465.40%3.83%方案四酒店自营物业自营2286.5440年以上15.55-6246.385.04%2.62%原可研过程中方案比选的实际结果31经过政策支持的方案的财务结果方案名称年营业收入（万元）项目动态投资回收期（年）项目静态投资回收期（年）财务净现值（万元）财务内部收益率资本金财务内部收益率无政策酒店出租物业自营2454.5940年以上9.64-1591.1610.14%11.66%有政策酒店出租物业自营2454.5919.30年7.76629.7012.79%17.47%32方案内容简要介绍项目的必要性和意义项目的特点项目成果对客户的贡献项目经验总结项目过程中的体会33项目经验总结对于此类项目应该采取管理咨询的方法进行多采用概念模型来反映思路对于市场分析部分可以通过以下渠道获得可靠数据：慧聪网中国市场调查研究中心天津统计局信息中心。。。。。。34财务管理购并管理财务管理财务状况诊断收益分配管理营运资本管理投资管理融资与资本结构管理规范财务管理流程健全预算管理、成本管理、核算管理制度建立完善的收益分配制度对资金运用决策加以制度化流程处理加强资金运用的透明度建设多方面协调融资渠道丰富自己融资手段公司长远发展方向资本经营前瞻天保商业开发公司的建立应该逐渐提上议程，并健全为之做准备的资本运营制度35经营特征了解群众需求选择适当商户拉动需求商户意见反馈完善的盈利体系构建控制成本与消耗市场营销资本运作以优质服务为手段以商户选择为导向以全面盈利为目标稳定的运营管理操作科学合理的服务指标多样化的管理手段关注服务链的各个环节以家为根，营建生活以人为本，便利至上立足自身，服务城市政府支持，完善功能以社区群众为根本36系统战略管理模型价值链模型分析内部能力分析政策环境分析宏观经济分析社会文化分析技术变化分析外部环境分析战略分析模块战略规划模块职能战略文化战略、营销管理战略、人力战略、财务成本控制战略协控安全运营战略、质量管理战略经营战略差异化战略、公共关系战略全员营销战略、创新战略公司级战略宗旨、使命战略目标战略实施控制模块战略实施评估战略控制战略执行战略实施计划制定战略修订37差异化战略结合公司内部自身的优势与劣势和外部发展的机遇与挑战，由战略钟分析，公司运营初期合适的经营战略选择是差异化战略。战略钟——经营战略的选择途径差异化（高值）

4集中差异化（高价高值）5混合3成本领先（低价）21集中成本领先（低价、低值）876价格顾客认可度高低低高失败战略38利用价值链创造差异化

从顾客服务链可以看出，差异化主要表现在服务链中邻里中心感受服务的5个环节：进入邻里中心前，进入邻里中心（接受服务前），接受服务中，在邻里中心内（接受服务后），离开邻里中心后。服务差异化的主要载体是与顾客直接接触的运营环节：各种硬件设施，各种软件环境，服务人员的态度等。同时，支撑公司运营的其他工作也是差异化实现的保障。

39项目经验总结与客户多进行有效沟通