房地产物业常识知识点梳理汇总

目录

一、地产常识............................................

二、项目简介解.........................................

三、物业管理............................................

A物业收费类........................................

B物业服务类........................................

C工程类............................................

D装修类............................................

E安全保卫类........................................

一、房地产常识

1、商品房的使用年限是多长？（住宅、商业）

我国商品房的使用年限主要是由土地所有权国有的制度决定，

我国国有土地使用年限规定为，

1）居住用地70年

2）工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地

50年；

3）商业、旅游、娱乐用地：40年，

2、什么是商品房的五证？

五证为国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划

许可证，建设工程开工证，商品房预售证。

3、什么是土地所有权？

土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的

土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处

分权。

4、什么是土地使用权？

土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权

利。土地使用权可以依法转让。

5、什么是土地使用权出让？其形式？

土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用

年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地

使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

6、土地使用权出让年限？

1）居住用地70年

2）工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地

50年；

3）商业、旅游、娱乐用地：40年，

7、什么是建筑面积？

指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积

（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）

之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。

8、什么是房屋实用率？

实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面

积。

9、什么是容积率？其意义？

指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。底下停车

库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。

建筑容积率=小区内总建筑面积之和（平方米）/小区总占地面积

（平方米），容积率越高说明该物业较稠密；容积率越低说明该

物业居住档次越高。

高层容积率一般为3-4;

多层容积率一般为1.5;

联排别墅容积率一般为0.7左右；

独立别墅容积率一般为0.5以下。

顶级豪宅容积率一般为0」左右。

10、什么是建筑密度？其意义？

居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积（平方米）/小区居住总

用地（占地面积）（平方米）X100%,建筑密度代表了建筑物的通

风性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低说明该物业居住

档次越高。

11.什么是绿化率？

绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。

绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中

庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活

动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。

12、什么是套内建筑面积？

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

13、什么是实用面积？

实用面积=建筑面积-公摊面积。即套内建筑面积

14、什么是使用面积？

使用面积=建筑面积-公摊面积一套内墙、柱面积。即净面积

15、计算全部建筑面积有哪些？

1）使用面积和墙体所占面积，以及墙体所占的面积，以及其他

共用配套部分所占的面积。

2）单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围

水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计

算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相

邻处高跨柱外线为分界线。

3）多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积

按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。

4）建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积

计算。

5）地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及

附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上

口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步

时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。

6）用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围

水平面积计算建筑面积。

7）坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结

构外围水平面积计算建筑面积。

8）建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建

筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

9）电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物

自然层计算建筑面积。

10）建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面

积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔

出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水

平面积计算建筑面积。

11）有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；

12）有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积;

13）突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建

筑面积。

14）封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。

15）建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积

计算建筑面积；

16）两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计

算建筑面积；

17）建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投

影面积计算建筑面积；

18）各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层

计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积

内。

16、计算一半的建筑面积有哪些？

1）独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

2）单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积

的一半计算建筑面积。

3）阳台（包括凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台）均按

其均按其水平投影面积的一半计算。

4）无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

5）没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面

积。

6）室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面

积的一半计算建筑面积。

17、不计算建筑面积有哪些？

层高2.2M以下，公共绿化、柱廊等，作独立使用空间销售或

出租的，人防。主要包括：

1）突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如

柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。

2）检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。

3）穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的

设备层。

4）深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。

5）没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的

天桥、挑台。

6）单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。

7）地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置

的安全出入口。

8）宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物

如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。

9）建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、

罐的平台。

18、什么是公用建筑面积？

电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、

过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务

的公共用房和管理用房建筑面、套（单元）与公用建筑空间之间的

分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。

19、公用建筑面积分摊原则？

按栋分摊，原则上是谁用谁分摊。如有面积分割的文件或协议，

应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的

公用面积分摊原则进行分摊计算。

20、公用分摊面积包括什么？

共用建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、

变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，

以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投

影面积计算。

共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包

括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

注：用于营业性可售可租的公共设施则不能用于分摊。

21、什么是住宅用地人均面积（M2/人）？

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地面积/本小区规划居住

总人数。

22、什么是合同约定面积？

商品房的建筑面积未经具有房产测绘资格单位实施测绘，或虽

经具有房产测绘资格单位实施测绘，但未经房地产行政主管部

门审核通过，而临时由合同暂时约定的面积。

23、什么是产权登记面积？

商品房的建筑面积已经由具有房产测绘资格单位实施测绘，测

绘结果已经行政主管部门审核通过的，登记在房屋产权证上的

面积。

24、什么是面积误差比？在什么范围内双方不退不补？

根据《商品房销售管理办法规定》

面积误差比=（产权登记面积一合同约定面积）/合同约定面积

X100%

当面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

如合同另有约定的，依据合同。

25、面积误差在什么范围内双方多退少补？

1）面积误差比在0%~3%之间双方多退少补

2）面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权选择退房。买受

人选择退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将

买受人已付款退还给买受人，并付给利息。买受人选择不退

房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在

3%以内（含3%）的部分房价款由买受人补足；超出3%部

分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小

于合同登记面积时，面积积差比绝对值在3%以内（含3%）

部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的

房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差

异，双方不解除合同，应当签署补充协议。

以上是《商品房销售管理办法规定》如合同另有约定的，

依据合同。

26、什么是层高？

房屋的下层地板面或楼板面到上层楼板面的高度。

27、什么是净高？

房屋的层高减去房屋的楼板厚度就是房屋净高。

28、什么是玄关？其意义？

指房屋进门和客厅之间的缓冲地带。玄关能够起到避免一进门

就将房间一览无余的情况。

29、什么是隔断？

指分割室内空间的不到顶的半截立梁。

30、什么是过道和走廊？

过道指住宅套内使用的交通空间；走廊指住宅套外使用的交通

空间。

31、什么是阳台？其分类？

供居住者进行室外活动的有顶层空间。分为凹、凸阳台。

32、阳台面积的计算？

据中华人民共和国建设部于2005年4月15日发布的第326

号公告称，从2005年7月1日起，所有建筑工程的面积计算

将以《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准（编号为

GB/T50353—2005）,该规范3.0.18款指出：建筑物的阳台，

不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投

影面积的一半计算。

33、什么是露台？是否计算面积？

供居住者进行室外活动的无顶层空间，不计算面积。

34、什么是地下室？

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的空间。

分为全地下室和半地下室。

35、什么是混凝土？

主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石

子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。

水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，

作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和

易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。

36、什么是砖混结构？

建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝

土制作，成为砖一钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多

（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的

一种结构形式。

37、什么是现浇钢筋混凝土框架结构？

建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。（将混

凝土浇注在钢筋之上）梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框

架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构

用于高层或大跨度房屋建筑中。

38、什么是底框架结构？

指建筑的底部一层或二层是框架结构，上层是砖混结构；吸取

了框架和砖混的优点。

39、什么是框架剪力墙结构？

剪力墙是承受垂直及水平力设计的墙体，起承重的主力，改间

隔时不能打墙及随意开洞。以免破坏剪力墙的整体性。

40、什么是建筑朝向？

建筑物主要立面和主要功能房面对的的方向成为建筑朝向。良

好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅

室内环境，对居住者的身心非常有利。

传统观念上，以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为

正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东

西次之，朝北最次。

41、什么是建筑间距？

两栋建筑外墙之间的水平距离

42、什么是标高？

指底层地面的标准高度。

43、建筑墙体的分类？

按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙

称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部

的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。

按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来

荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。

44、建筑高度分类？

建筑物可根据其楼层数量分为以下几类

1）低层：2层及2层以下

2）多层：2层以上，8层以下

3）中高层：8层以上，16层以下

4）高层：16层以上，24层以下

5）超高层：24层以上

45、取得商品房预售的条件？

房地产开发商首先要取得一定的开发资质，对项目进行立项后,

通过取得《建筑用地规划许可证》后，交纳土地出让金，签订

《国有土地出让合同》，取得《国有土地使用证》，根据项目

经济指标，进行项目的规划设计，对项目设计进行报建，并取

得《建筑工程规划许可证》后，进行施工报建，并取得《建筑

工程施工许可证》，在房屋建至规定的进度（多层项目建至封

顶、高层项目要求为主体结构的2/3,别墅项目建至封顶）时

便可办理《商品房预售许可证》，取得商品房预售资格。

46、什么是三书一证？

交楼条件：1）交楼通知书2）商品房质量保证书3）商

品房使用说明书4）竣工验收备案表

47、什么是按褐？

消费者在购买大宗商品（如房产等）时，通过与银行签订《抵

押贷款合同》，消费者提供抵押物，由银行提供贷款，消费者

按合同还款方式（一般为每月付款）偿还银行本金和利息的方

式。

48、银行贷款，有几种还款方式？其区别？目前常用还款方式？

有等额本金还款法和等额本息还款法。

其中等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本

金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从

而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式

的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较

适合还款能力较强的家庭。

等额本息还款法是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括

本金和利息），这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制

家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定

还贷能力。

常用还款方式是等额本息还款法。

49、等额本息还款法的计算方式？贷款总利息的计算？

根据等额本息还款法，向银行贷款N万元，就用N乘其贷款年

限对应的月还款额，得出每月连本带息还款额。

贷款总利息=每月连本带息还款额x贷款年数+首付款-房屋

总价

50、什么是专项维修资金？收取标准？

根据财政部、建设部《住宅专项维修资金管理办法》（中华人

民共和国建设部和国财政部令第165号文）规定：业主须交纳专

项维修资金；物业专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施

设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修

收取标准：详见管理办法第二章第七条：商品住宅的业主、非

住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资

金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当

地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。续筹，根据管

理办法第二章第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额

不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续

交方案由业主大会决定。

项目维修资金的缴纳方式：请根据项目实际情况补充

51、安装电话，接通宽带网、光纤、管道煤气的费用是多少？电费、

水费各是多少？

以上所有费用皆为政府定价。其价格的控制权在于政府物价部

门，其价格的确定及调整变动主要由政府有关部门规定。

对以上有关费用的收取，物业公司仅按照政府规定，依照法规

按原价代收代缴。

52、有几种付款方式？定金多少？一次性付款优惠多少？

根据项目实际情况补充

53、车位或车库是否可以办理产权？花园否可以办理产权？

根据项目实际情况补充

二、项目理解

1、项目概况

项目的总体技术指标？包括（总占地面积、总建筑面积、建筑

占地面积、会所建筑面积、商业街建筑面积、容积率、建筑密

度、绿地率、机动车位数量等）项目综合经济技术指标如下：

请根据项目实际情况补充

2、一期总套数是多少？几种物业类型？其面积？各为多少套？其

分布情况？

请根据项目实际情况补充

3、说明项目的产品设计理念及风格定位？

请根据项目实际情况补充

4、本项目的定位？

请根据项目实际情况补充

5、项目的地理位置？

请根据项目实际情况补充

6、项目周边的交通状况？

请根据项目实际情况补充

7、详细描述项目的总体规划特色？

请根据项目实际情况补充

8、学府城建筑物的最大正间距与最小间距分别是多少米？

请根据项目实际情况补充

9、车位情况说明？车位面积说明？

请根据项目实际情况补充

10、学府城各种户型的面积是多少？

请根据项目实际情况补充

11.学府城各种户型的特色？（户型特点参考户型手册上特点提炼）

请根据项目实际情况补充

12、每介房间的电话、宽带插头？

请根据项目实际情况补充

13、各种户型的层高、楼板厚度是多少？

请根据项目实际情况补充

14、各户型室内楼梯的宽度是多少？

请根据项目实际情况补充

15、建筑施工单位说明及资质？

项目建设单位：请根据项目实际情况补充

项目施工单位：请根据项目实际情况补充

项目监理单位：请根据项目实际情况补充

16、项目周边主要配套？

请根据项目实际情况补充

17、项目内部（小区）主要配套？其特点说明？

1）工程配套：请根据项目实际情况补充

2）生活配套：请根据项目实际情况补充

18、会所有哪些主要的功能？收费如何？

请根据项目实际情况补充

19、各产品类型的交楼标准是什么？

请根据项目实际情况补充

三、物业管理

（-）物业收费类

1、为什么物业管理公司一次性收取三个月的物业管理费？

由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现

物业服务费交费不及时的现象；而物业管理公司也会将大部分

精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运

转的先决条件），这势必就会影响到物业管理公司对业主和其

他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将

全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。

2、从什么时间开始计收业主的物业管理费？

按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；

未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的

"收楼通知书"上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费，

另，从遗漏工程整改完成之日起计收管理费，具体以各项目的

实际操作为准（请根据项目实际情况补充）。

3、以什么面积收取业主的物业管理费？

房产证未办理以前，以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产

证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

4、业主应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外业主还

要交纳什么费用？

别墅物业管理费的收费标准为：2.80元/平方米/月；

洋房物业管理费收费标准为：2.4元/平方米/月;

除此之外如果是各业主自己家里使用的水电费、煤气费、有线

电视和网络费等费用，以及业主的一些有偿服务。

5、业主入住时应该签订什么协议或文件？

入住时业主应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、

《房屋交接确认书》、《防火协议书》、《水电表读数、钥匙

确认书》、《业主承书》，并签收《住户手册》、《装修指南》、

《收楼文件/物品签收表》《住宅使用说明书》、《住宅质量保

证书》等资料。

6、业主如何知道物业管理费都花在什么地方了？

物业管理费主要用在小区内各公共设施设备（电梯、消防监控、

供水供电设备）的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的

维护等方面；物业管理公司将每半年向业主公布一次物业管理

公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管

理费是如何花销的。

7、业主有权审直物业管理企业的收支吗？

没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一

般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法

以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可

以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

8、装修需交哪些费用？

A、装修保证金：元

B、装修垃圾清运费：每户元；

C、装修许可证工本费一元/张

D、出入证工本费：元/双证、按金元/个

9、为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？

根据建设部和财务部第165号文《住宅专项维修资金管理办法》

第二章第七条规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥

有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米按建筑面

积交存首期住宅专项维修资金，缴存的数额为当地住宅建筑安

装工程每平方米造价的5%至8%。维修资金用于住宅共用部位、

共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使

用，由物业管理企业提出年度财务预算，经3/2的业主讨论通

过后实施。业主各分户账面维修资金余额不足首期交存额的

30%时，应当及时续筹，由业主委员会决定续筹方式。

10、住宅专项维修资金的收取方式？是用于房屋哪方面的维修？专

项维修资金是由谁代为管理？

缴交方式请根据项目情况补充。用于住宅共用部位共用设施设

备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中

修、大修以及更新、改造工程。商品住宅专项维修资金由房管

局代为管理。

11、有线电视的缴费方式？

业主如想开通有线电视需缴纳初装机工料费：—元/户，收视

费元/年/户的费用；收费标准最终以有线电视收费部门公

布的最新收费标准为准。

12、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有

权掐断住户的水电供应？

物业管理公司没有权限制业主的水电供应；但如果是代收代缴

卡式收费，则要及时充值，以免自动停水停电。

13、售楼时的承诺没有兑现，业主交物业管理费吗？

不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，

物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维

护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用

人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但

物业管理费仍需支付。

14、有的业主不交物业管理费，这对其它业主有影响吗？

有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来

支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营

经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了

您的利益。

15、物业管理服务费里面包括了哪些费用？如果没有包含电梯费

用，低层住户也要交电梯费吗？

物业管理服务费包括：

1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3）物业管理区域清洁卫生费用；

4）物业管理区域绿化养护费用；

5）物业管理区域秩序维护费用；

6）业公司办公费用；

7）物业管理企业固定资产折旧；

8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9）经业主同意的其它费用。

电梯费用由楼内全体产权人按单元数或建筑面积比例分摊，最

低楼层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大

会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

16、小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收

取？

管理费已包含公共照明用电电费，但多层、高层住宅电梯电费

及二次供水电费由业主共同分摊。多层、高层住宅电梯电费及

二次供水电费按使用的户数平均分摊。

请根据项目实际操作情况调整

17、装修时为什么要交装修保证金？是按哪些相关标准收取？

根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条规定，物业公司在

具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式

来约定装修行为。以达到安全施工的目的。具体的收取标准以

物业公司与业主签订的《装修管理规定》约定的金额为准。

18、业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？

是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的

所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司

已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的

养护、清洁绿化等服务），所以，业主是要交物业管理费的。

19、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？

严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进

行清洁和维护。

20、物业管理费如何收缴？

业主可以以现金形式或银行划帐等方式。

21、小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收

费？

水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保证如喷

泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养

运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维

修资金。

22、物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么？

是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收

费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理

费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水

平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需

求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。

23、为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？

小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。

24、这里的水、电、煤气费定价是多少？

物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标

准执行。

25、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？

《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理

区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产

的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共

秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。

只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

26、房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？

只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。

因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几

个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主

的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整

个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非

物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，

必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的

维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。

27、我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？

可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违

规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。

请根据项目实际操作情况调整

（二）物业服务类：

1、物管服务包括哪些内容？有无专门的物管手册给客户？

物业管理公司在收取了物业管理费以后，需要按照有关政府法

规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：

1）房屋公共部位的维护和管理；

2）房屋公共设施设备及其运行的维护和管理；

3）小区