房地产业税务稽查业务培训手册

房地产业税务稽查业务培训

国家税务总局稽查局2007年8月房地产业税务稽查业务流程主讲人王友炎第一章房地产开发根底知识第一节概念名词解释第二节经营的特点第三节根本流程第四节行政审批管理第五节涉及相关法律法规第六节税收管理第一节概念名词解释房地产开发分类土地开发房屋开发城市根底设施和公共配套设施的开发代建房开发第一节概念名词解释土地的开发与经营

企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平〞或“七通一平〞后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平〞是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平〞是指：给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。第一节概念名词解释房屋的开发与经营

房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。第一节概念名词解释城市根底设施和公共配套设施的开发第一节概念名词解释代建工程的开发

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。第一节概念名词解释房地产开发企业的资质等级

〔一〕有100万元以上的注册资本；〔二〕有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和第一节概念名词解释资质等级的开发工程适用范围一级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准还可以承担专门的土地开发任务。第一节概念名词解释资质等级的开发工程适用范围二级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，原那么上不得承担专门的土地开发任务和技术要求特别高的建筑工程。第一节概念名词解释资质等级的开发工程适用范围三级资质房地产开发企业可承担建筑在12万平方米居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，但不得承担含有12层以上、跨度超过24米的建筑物的建筑工程。第二节经营的特点1.开发经营的方案性、合法性2.开发经营业务的复杂性3.开发建设周期长，投资数额大4.经营风险大第三节根本流程1.工程设想及可行性研究2.工程立项及企业审批3.工程规划4.土地使用权取得5.征地、拆迁6.工程建设7.房地产经营8.物业管理第四节行政审批管理房地产开发的手续房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取得?中标通知书?后，即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前，房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储藏中心代为办理。第四节行政审批管理房地产开发的手续中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是方案部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。前期手续办理，最重要的是要取得以下四证：?建设用地规划许可证??建设工程规划许可证??国有土地使用证??建设工程开工许可证?第四节行政审批管理取得方案部门审批意见根据?中标通知书?、?履约保证书?，向市发改委提交?工程意见书?，取得审批意见；提交工程可性行研究报告，取得?建设工程投资方案书?。第四节行政审批管理取得规划部门审批意见主要取得两证：?建设用地规划许可证??建设工程规划许可证?第四节行政审批管理取得土地部门意见取得?建设用地许可证?后，向土地储藏中心缴清土地价款，到国土资源与房屋局办理?国有土地使用证?。第四节行政审批管理取得建设主管部门意见?建设工程开工许可证?第五节涉及相关法律法规土地使用权划拨

是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第五节涉及相关法律法规土地使用权划拨划拔土地使用权的条件是：A、国家机关用地和军事用地；B、城市根底设施用地和公益事业用地；C、国家重点扶持的能源、交通、水利等工程用地；D、法律、行政法规规定的其它用地。原有老国有企业的用地也属政府划拔。第五节涉及相关法律法规土地使用权出让土地使用权出让，一般采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年7月1日起施行的?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定＞〔国土资源部令第11号〕明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，商业、旅游、娱乐和商品住宅以外用途的土地的供地方案公布后，同一宗地有两个以上的意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。第五节涉及相关法律法规土地使用权出让按?中华人民共和国城市房地产管理法?的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限开发土地。超过出让合同约定的开工开发日期满一年未开工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未开工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者开工开发必需的前期工作造成开工开发迟延的除外。第五节涉及相关法律法规协议方式出让协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：工业用地；政府建设的社会微利商品房用地和全本钱微利商品房用地；属急需或特别鼓励开展的工程用地；政府以土地入股合作的工程用地。第五节涉及相关法律法规土地使用权出让金的收取

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。第五节涉及相关法律法规以某市为例：

根据规定，对市内四区土地级别和土地出让金的标准共分9个级别，各级别又按不同区位条件分成假设干类区。住宅类用地的出让金标准从每平米220元—3160元不等。如容积率在1.0-1.5之间，一级地标准为1390，1530，1740，1940元四档；九级地为280一档。容积率越高，收取标准越低。第五节涉及相关法律法规土地使用权转让

土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与、交换或者其他方式将土地使用权再转移的行为。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合有关条件。第五节涉及相关法律法规竣工验收竣工验收按工程施工进度可分为单体工程验收和工程整体验收；按组织形式可分为建设单位组织的验收和行政主管部门组织的验收。

第五节涉及相关法律法规预售许可证制度根据?中华人民共和国城市房地产管理法?、?城市房地产开发经营管理条例?及建设部?城市商品房预售管理方法?，商品房预售应当符合以下条件：A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；第五节涉及相关法律法规预售许可证制度B、持有建设工程规划许可证；C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第五节涉及相关法律法规申请办理?商品房预售许可证?应当提交以下证件〔复印件〕及资料：①上述A、B、C项规定的证明材料；②开发企业的?营业执照?和资质等级证书；③工程施工合同；④商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。第五节涉及相关法律法规商品房现房销售商品房现房销售应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；第五节涉及相关法律法规商品房现房销售商品房现房销售应当符合以下条件：(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；第五节涉及相关法律法规商品房现房销售商品房现房销售应当符合以下条件：(七)物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发工程手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。第五节涉及相关法律法规建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙〔柱〕勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上〔含2．20M〕的永久性建筑。它包括计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围、不计算建筑面积的范围。第五节涉及相关法律法规计算全部建筑面积的范围第五节涉及相关法律法规计算一半建筑面积的范围未封闭的阳台、挑廊第五节涉及相关法律法规不计算建筑面积的范围①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊。④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。第五节涉及相关法律法规不计算建筑面积的范围⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的局部。⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。⑩与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。第五节涉及相关法律法规共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢效劳的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。第五节涉及相关法律法规共有建筑面积共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙〔包括山墙〕水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。第五节涉及相关法律法规共有建筑面积的分摊方法第五节涉及相关法律法规

房屋使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。第五节涉及相关法律法规房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。它包括“套〞或“单元〞建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。第五节涉及相关法律法规房屋的产权面积

按现行规定，与住房或商业用房不在同一建筑体内的建筑面积，不得做为公摊面积分摊，即独立成体的社区用房、物业用房、空调机房、配电用房、地下人防设施、网球场、游泳池、幼儿园、游泳池、菜市场等公建配套设施，不得作为公摊面积分摊。第五节涉及相关法律法规房屋的产权面积产权面积要以最后房管部门认可的测绘面积为准。对实际面积超出己售面积的〔在3%幅度内〕，购房者须补面积差价，对己售面积小于实际面积的，开发商须退面积差价。第六节税收管理第二章房地产财务核算概要第一节本钱组成第二节财务核算概要第一节本钱组成主要由开发本钱、开发期间费用、税金三大项组成。第一节本钱组成开发本钱1.土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置补偿费3.前期工程费4.建安工程费5.根底设施费6.公共配套设施费7.不可预见费第一节本钱组成土地本钱构成土地出让金城市房屋拆迁补偿费房屋拆迁安置费第一节本钱组成农用地征地补偿费用的构土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费新菜地开发建设基金耕地占用税土地管理费第二节财务核算概要房地产行业会计制度企业会计制度企业会计准那么本钱核算的对象：

第二节财务核算概要存在的突出问题一是核算对象划分不清。如分期滚动开发工程，将前后期工程混在一切，未竣工本钱计入已竣工本钱之中；或将后期工程本钱计入前期工程本钱之中。二是未按开发的产品对象设置各类明细核算科目。将尚未销售的可销售配套设施本钱列入商品房的开发本钱，或在开发本钱-商品房开发本钱中预提可售的公共设施配套本钱。第二节财务核算概要存在的突出问题三是未按“工程结算单据〞列支开发本钱，而以合同金额、预计金额列支，或以白条入帐。四是自购工程物资、设备直接投入工程，未设材料、设备帐，未建立出入库手续。第三章房地产税收与会计制度差异第一节期间费用税前扣除的差异第二节利息支出税前扣除的差异第三节会计确认销售实现时间与纳税义务时间的差异第四章房地产业主要违法

手段及产生环节第一节违法成因概述第二节营业税〔一般手法、特殊手法〕第三节土地增值税第四节企业所得税第五节外商投资企业所得税第六节其他各税第一节违法成因概述〔一〕少记、不记、隐匿收入1.收到银行拨付按揭款后，不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款〞科目；2.分解售房款收入，将局部款项开具收款收据，隐匿收入；3.售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入；第一节违法成因概述〔一〕少记、不记、隐匿收入4.以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入；5.以房换地、以地换房业务未按规定缴纳营业税；6.与部队、村委会联建商品房，隐匿收入；第一节违法成因概述〔一〕少记、不记、隐匿收入7.私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；8.无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人；9.采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入；第一节违法成因概述〔一〕少记、不记、隐匿收入10、签订精装修商品房购销合同，对装修局部的房款开据建筑业发票，少缴营业税；11、将售房款挂在往来账上或直接冲减开发本钱。第一节违法成因概述〔二〕虚列、多列本钱费用1.多预提施工费用，虚列开发本钱；2.滚动开发工程，多列前期开发土地本钱，多转销售本钱；3.在结转经营本钱时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营本钱；4.发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转本钱；第一节违法成因概述〔三〕其他情形1.发生视同销售行为，未作收入处理；2.取得预收收入，未按规定预缴企业所得税；3.虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税；4.未按规定缴纳开发期间土地使用税；第一节违法成因概述〔三〕其他情形5.将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税；6.少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税；7.成心拖延工程竣工决算时间，少缴土地增值税；8.未按规定申报缴纳契税。第五章房地产开发各环节

税务稽查重点第一节取得土地第二节支付土地及地上建筑物补偿第三节规划设计第四节筹资第五节建造施工第六节销售筹划、预售、销售第七节开发产品完工后转为自用、出租第八节工程完工第九节代建工程的开发检查的重点第六章房地产开发企业税

务稽查案前准备第一节纳税资料分析第二节工程工程分析第三节土地本钱构成分析第四节房屋建造概算指标数据的税收分析第五节配套设施费用的本钱分析第六节销售费用合理性检查第七节检查方法及手段确实定第一节纳税资料分析房地产业税负水平理论税负：〔假设：毛利40%，利润率15%-20%，土地本钱为开发本钱的30%)营业税5.55%；土地增值税1%；企业所得税4.95%-6。6%；契税0.72%；其他各项税费0.1%。那么理论税负为12.32%-13.97%实际税负第一节纳税资料分析

住宅造价指标据有关资料某市住宅造价指标如下：砖混结构：多层以下每平米600-660元左右；框架结构：多层每平米800-860元左右，高层每平米1000-1300元左右，二十层以上塔楼每平米1300-1500元左右；别墅每平米710-1000元左右。注：大连属北方，建筑增加取暖设施，略高于南方。第一节纳税资料分析

开发本钱各要素比例第一节纳税资料分析纳税资料分析查阅近年纳税申报资料，了解纳税人申报纳税的收入水平、本钱水平、利润水平。通过对各年度纳税申报数量、各税种变化、各税种的逻辑关系以及各年检查补税等情况分析，测算企业的经营规模，工程开发的大致进程，从中找出可能出现的税收问题。第一节纳税资料分析纳税资料分析如：企业某月申报营业税100万元，计税依据为2000万元，但土地增值税只申报5万元，如当地土地增值税预征率为5‰，那么说明该企业当月少申报土地增值税5万元。又如：企业在一个年度内申报的营业税为类似100，1000万的整数，说明该企业采取的极可能是预缴的方法，其对应的城建税及附加、土地增值税、预缴的企业所得税是否正确申报？第二节工程工程分析一是了解企业各年度开工工程名称、地理位置，是否已进行年度企业所得税汇算和土地增值税清算。房地产业的运作一般经过立项审批、土地的取得、规划设计、筹资、组织施工、销售筹划、完工验收、预售销售、工程竣工决算等环节。其中与税收紧密相关的内容为开发商根本情况、土地取得确实权时间、工程名称、占地面第二节工程工程分析总建筑面积、开工日期、总包及分包的施工单位、合同造价、第一笔预售收入取得时间、销售平均单价、销售面积、可销售面积、当年预售收入、发票领购开具情况、单体竣工验收时间、竣工决算时间、当年申报缴纳各税种情况等等。在实行房地产业税收工程管理的地区，以上信息可从征管部门获得。第二节工程工程分析二是通过报纸、电视、楼盘销售宣传单等媒体，了解企业的广告覆盖面、楼盘功能档次、户型结构、预售证批号及取得时间、预售开盘情况及销售阶段等信息，为营业税及企业所得税检查做好根底准备。第七节检查方法及手段确实定

房地产检查根本思路第七节检查方法及手段确实定

检查预案的制作第七章营业税检查方法1.对预售收入的检查2.企业申报计税营业额的测算〔前提：企业收到的定金、预收款全部在预收帐款核算。工程尚未完工时：营业额=当年预收帐款的贷方发生额工程已完工年度：营业额=预收帐款的贷方发生额+当年已确认的收入-预收帐款的借方发生额或营业额=预收帐款的贷方发生额+应收帐款的借方发生额-应收帐款的贷方发生额第八章土地增值税检查方法第一节土地增值税的清算的难题所在第二节房地产开发大流程中应了解的税务信息第三节对财务信息持职业疑心态度第四节清算中所涉及的房地产知识第五节清算的义务时间第六节清算义务时间涉及的房地产知识第七节确认土地增值额应涉及到房地产知识第八章土地增值税检查方法第八节确认土地增值额应涉及到房地产知识第九节扣除工程应调整的局部第十节不应列入扣除工程的单列面积局部第十一节不应列入扣除工程的单列面积所有权属性第十二节对不可售面积可作扣除工程说明第十三节扣除工程应遵循的税收原那么第十四节内外资房地产企业扣除工程的差异第八章土地增值税检查方法第十五节土地增值税视同销售收入确实认第十六节视同销售价格不同于征管法规定顺序第十七节土地增值税应评估的情形第十八节收入与扣除工程的评估方法第十九节房产评估的根本常识第二十节房地产各项本钱的一般水平第二十一节申报表数据应如何填列计算第九章企业所得税检查方法第一节收入的检查第二节本钱的检查第三节内外资房地产企业税收差异第四节完工工程所得税清算方法第一节收入的检查对预售收入的企业所得税的检查按国税发［2006］31号通知规定、对当期取得的预售收入，先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税本钱后再行调整。预计计税毛利率规定：经济适用房不低于3%，非经济适用房开发工程预计计税毛利率按以下规定确定：①开发工程位于省、自治区、直辖市和方案单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。②开发工程位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。③开发工程位于其他地区的，不得低于10％。第一节收入的检查企业申报缴纳企业所得税测算

〔不考虑弥补亏损、投资收益等单独计算补税因素〕1.未完工年度：〔1〕应纳税所得额＝应纳税所得额〔1〕+〔本期新增预售收入毛利额-相应税金〕〔2〕应纳税所得额＝本期预售收入新增毛利额-相应税金-期间费用+其他利润〔其他业务利润、营业外收支净额、补贴收入等〕第一节收入的检查企业申报缴纳企业所得税测算

〔不考虑弥补亏损、投资收益等单独计算补税因素〕本期新增毛利额=〔预收帐款年末余额-预收帐款年初余额〕×预计毛利率其中，应纳税所得额〔1〕为依据会计利润调整后的应纳税所得额。第一节收入的检查2.已完工年度：〔1〕应纳税所得额＝应纳税所得额〔1〕-与结转收入相应的已计提前期预售毛利额+〔本期新增预售收入毛利额-相应税金及附加〕〔2〕应纳税所得额＝本期新增销售收入毛利额+本期新增预售收入毛利额-相应税金及附加〔对应本期新增销售、预售收入〕-期间费用+其他利润〔其他业务利润、营业外收支净额、补贴收入等〕+毛利差额毛利差额=结转收入实际毛利额-相应前期已计提的预售收入毛利额其中，应纳税所得额〔1〕为依据会计利润调整后的应纳税所得额。该应纳税所得额含调增的本期结转收入对应的税金及附加。第一节收入的检查完工工程所得税收入确认的检查内资房地产企业收入确认时间：〔一〕符合以下条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品〔本钱对象〕；2.已开始投入使用的开发产品〔本钱对象〕；3.已取得了初始产权证明的开发产品〔本钱对象〕。第一节收入的检查完工工程所得税收入确认的检查内资房地产企业收入确认时间：〔二〕开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原那么，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税本钱，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。第一节收入的检查收入确认时间的检查方法向企业索取工程竣工备案资料，或到建设主管部门调阅，看工程竣工备案时间；向销售部门索取交付使用商品房清单，或到楼盘现场观察业主是否入住、是否已开始装修；到房产管理部门调阅产权登记情况，看该工程是否已有办理产权的业主。符合上述条件之一，即为该工程确认销售收入的起始时间。第一节收入的检查收入确认时间的检查方法

在上述前提下，对照商品房认购书、买卖合同，区分哪些属于预售收入、哪些属于销售收入，对照预收帐款及销售收入明细账，看预售收入是否及时结转销售收入。将合同到款时间与实际到款时间逐一核对，分月统计，看是否及时确认收入。第一节收入的检查收入确认原那么的检查对已完工的开发产品，是否按以下原那么确认收入的实现：采取一次性全额收款方式销售开发产品的采取分期付款方式销售开发产品的采取银行按揭方式销售开发产品的采取委托方式销售开发产品的将开发产品先出租再出售的第一节收入的检查对视同销售行为的检查

内资房地产开发企业将开发产品转为固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、抵偿债务、换取其他企事业单位及个人的非货币性资产等行为，是否视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。第一节收入的检查对代建工程和提供劳务收入的检查检查代建合同、代建工程形象进度表及双方的结算单据检查房地产开发企业的代建工程属于自营工程还是分包工程检查提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料政府代建工程机关、单位代建工程第一节收入的检查特殊收入方式的检查1、对以房抵顶工程款、银行贷款的检查；2、对以地换房、以房换地、参建联建、合作建房的检查；3、对委托销售和境外销售的检查；4、对超规划面积销售收入的检查；5、对假按揭贷款的检查；6、其他收入的检查。开发本钱的检查：第二节本钱的检查销售本钱的检查可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱÷总可售面积销售本钱=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程本钱开发企业发生的应计入开发产品本钱中的费用，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：〔1〕属于本钱对象完工前发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定直接计入本钱对象。〔2〕属于本钱对象完工后发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定，首先在已完工本钱对象和未完工本钱对象之间进行分摊，然后再将应由已完工本钱对象负担的局部，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：〔1〕属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。〔2〕属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品处理。开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，按以下规定进行处理：〔1〕由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。〔2〕由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该工程的建造本钱，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。开发企业建造的售房部〔接待处〕和样板房，凡能够单独作为本钱对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部〔接待处〕、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造本钱。第二节本钱的检查检查中应把握以下几点1.可售面积单位工程本钱取决于核算对象开发总本钱及可售面积。2.核查开发本钱中的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费记帐凭证，看是否已实际交纳或实际发生；3.对分期开发的房地产工程，其各期开发本钱中分摊的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否正确。第二节本钱的检查可售面积的检查1.房地产建筑面积的种类2.可销售面积的界定3.可销售面积的检查可售面积的检查房地产建筑面积的种类开发工程的建筑面积有很多种类，如：规划面积，施工面积，竣工面积，测绘面积，可销售面积，不可销售面积、合同面积等。规划面积：施工面积：测绘面积：可销售面积：不可销售面积：合同面积：第二节本钱的检查可售面积的检查房地产开发企业在可售面积的税收处理上容易出现的问题：一是不按竣工后测绘的面积，而是按规划面积或合同面积作为可售面积；二是在结转本钱时，成心加大已售的可售面积的数额，多转销售本钱。对虚假建安本钱的检查〔1〕虚假建安本钱的取得方式购置虚假发票，自行填开入帐；与总承包商联手，虚立施工合同，虚开工程施工发票；由关联企业施工，虚开工程施工发票；挂靠施工企业，自行组织施工，虚列建安本钱；支付较低的费用，从核定征收的施工单位虚开发票；与挂靠的无资质的分包商签订分包协议，取得挂靠方虚假发票；施工单位虚开劳务发票、利用虚假资料向税务机关申请代开发票；虚假建安本钱的表现特征：工程造价明显偏高；工程完工，仍然有高额的应付未付款项；借故不提供合同资料；工程工程管理混乱，不能提供有关施工鉴证单据；施工单位与发票开具、工程价款结算单位不一致；签订总包合同，列支大宗自购的建造材料。等等。内、外资房地产企业的税收差异第十章其它税种稽查方法第一节土地使用税

对房地产开发企业征收土地使用税的计税依据应包括与其不可分割的附属设施占地。即对住宅小区内的马路、绿化用地、商业网点、自行车棚等公共设施用地均应征税。房地产开发企业在开发建设及出售不同期间土地使用税的纳税人和计税依据不同：第一节土地使用税①在开发建设期间，是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设始至开发建设工程完工〔含竣工〕止。在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税。②在工程完工后至房地产全部出售期间，对未出售局部和已经出售局部，应合理分摊计算缴纳土地使用税。财税[2006]186号财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。第二节房产税房地产开发企业的商品房在未售出前对外出租、出借，或转为自用，是否按规定缴纳房产税；房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知(国税发[2003]89号)规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

〔一〕购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

〔二〕购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

〔三〕出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

财税［2006］181号

财政部

国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知

一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、自用的地下建筑，按以下方式计税：1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×［1-(10%—30%)］×1.2％。2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×［1-(10%—30%)］×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和方案单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下局部等，应将地下局部与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四、本通知自2006年1月1日起执行，?财政部税务总局关于房产税假设干具体问题的解释和暂行规定?〔［86］财税地字第008