世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT

26三月2024世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPTPart1项目界定与目标体系建立Part2城市宏观背景Part3房地产市场环境分析Part4项目核心问题与整体战略制定Part5项目整体定位Part6物业发展建议Part7分期开发与经济测算本次为项目中期汇报，汇报的主要内容为：世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPTPart1项目界定与目标体系建立项目区位项目交通条件项目地块条件项目资源盘点项目属性界定项目开发目标分析世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT项目区位——位于江西省上饶市鄱阳县，鄱阳是江西的人口大县和农业大县。鄱阳县位于江西省东北部，属于上饶市管辖。鄱阳县古称饶州府，素有“鱼米之乡”、“富饶之州”、“银鄱阳”的美誉。后更名鄱阳县。我国第一大淡水湖--鄱阳湖因鄱阳县而得名。鄱阳县是江西省第一人口大县，也是农业大县，是著名的国家商品粮、棉、油、猪、鱼基地县。上饶市鄱阳湖鄱阳县世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT项目位于鄱阳县城老城核心区周边，周边聚集多重城市配套资源，同时，距离县城新发展区——城北新区较远。本项目位于鄱阳镇的老城核心区。项目距离县城最核心地段约450米，步行时间7-8分钟。目前政府主导发展城北新区。城北新区距离老城核心区约5公里距离。目前核心的城市要素都在老城核心聚集，城北的配套很不齐全，且不能方便地享受到老城区的配套。城北新区老城核心老城区世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT项目临近县城核心区，周边核心教育、生活、医疗、商业等城市要素聚集，生活非常便利。传统的老城核心区位于建设路和五一路交口的周边，集聚了医疗、文教、商业等核心城市要素。文教：五一小学、鄱阳二中、鄱阳中学；医疗：县中医院、县人民医院；商业：帅特龙步行街、鄱阳宾馆项目地块西侧为双港、莲湖两个镇及大面积湖域，因此，人们对本项目所在区域的心理认知相对较偏。鄱阳中学鄱阳二中五一小学鄱阳宾馆建设路东湖大道滨州路新民路鄱阳湖大道五一路解放路县人民医院芝山公园韭菜湖县中医院新华书店帅特龙步行街饶河世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT交通条件——扼守莲湖、双港两个比较富裕乡镇的进出要道，滨洲路改造将进一步提升项目的通行条件与城市形象。滨州路通往双港、莲湖通往连杆厂宿舍阳光花苑商品房12项目南侧的滨洲路是县城通往双港和莲湖两个乡镇的唯一陆路交通方式。本项目扼守了莲湖双港进出的要道。12月莲湖大桥正式竣工通车后，莲湖乡进出的陆路交通更加便利，滨洲路未来将承担更重要的通行功能。滨洲路改造工程已被列入08年湖城战略重点建设项目，本项目未来的通行条件、城市形象将进一步改善。项目二号地块南侧的小路几乎废弃，现为连杆厂宿舍专用进出道路。双港镇莲湖乡鄱阳县世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT地块四至——南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区，具有较好的城市界面；项目北侧为沼泽地，视野比较宽阔；东西两侧的宿舍和自建房形象较差。12351—地块内部平房及西侧自建房4—平房及废弃的菜市场3—项目对面的阳光花苑小区5—地块东侧的连杆厂宿舍2—项目对面的鄱阳二中4地块南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区，整体意向相对较好。地块北侧围墙外是沼泽地，远处都是3层的自建房，视野较开阔。东侧临连杆厂宿舍，周边其他均为自建房，形象较差。世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT地块条件——龙背之上的风水宝地。且地块中部局部有3-5米地势高差，内部有一些可保留成树，规划设计中可充分利用这些现有资源。本地块属于龙背之上的高地，也是鄱阳的风水宝地。地块中部的局部高差利于园林景观微地形的打造，可以在园林景观设计中进行保留和利用。地块内的成树有些是多年古树，很有保留价值，在产品排布和景观资源分布时，要充分利用。对现有资源的利用，可以成为项目规划、营销的亮点。123世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT项目经济技术指标一号地块104.64亩，地块较完整；二号地块0.70亩，长近130米，被连杆厂宿舍出入通道分为东西两块。占地面积105.34亩容积率2.0，可调建筑密度<35%绿化率>35%经济技术指标12注：2号地块最窄处6米，最宽处10米。根据该项目规划要求：低层建筑退红线5米。因此2号地块是否具备建设条件要待与政府协商之后方能确定。此次报告主要研究范围为1号地块的105亩土地。世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT项目外部资源1——南侧临鄱阳最好的初中，强势教育资源将带来部分相关置业群体鄱阳二中芝山韭菜湖项目南侧的鄱阳二中，是集初中和高中一体的中学。其初中部是鄱阳县最好的初中，有很多乡镇的学生也慕名而来。目前学校周边出现了较多的父母陪读族，也有很多自建房提供公寓式的上下铺的居住条件，出租给学生。未来学校实行后勤社会化，出租房现象可能会有所减弱。强势的教育资源将为本项目带来为子女教育购房的客户，同时教师购房者也是不可忽略的较有支付力的群体。学校概况：学校现有校园面积50亩，共64个教学班，4600多学生，教职员工240多人。教师居住状况：80年代有过集资建房，现在规模远不能满足，条件也不好。教师基本都是自己购房。学生居住状况：以前很多走读生在外租房住，也有家长干脆租房陪读的。学校周边的房子几乎都是租给学生的。学校已经着手实施后勤社会化，正在建设学生宿舍和食堂，建筑面积近1万平米，330个房间，6人/间，预计每床位300元/月以内。——访谈鄱阳二中副校长在二中旁边，三层楼，共400平米左右，目前出租给二中学生的陪读家长。三层都已经出租。这些人都是下面乡镇里来的，因为买不起房，为了小孩读中学，在这里租住三年时间。整层出租，100多平米，三室一厅，2000元/学期，合400元/月。——访谈二中旁边某自建房主人出租房世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT项目外部资源2——西侧和北侧的景观资源可远处眺望，景观视野较好，观景效果佳；与项目没有直接使用关联。自然景观资源：1.项目向西约500米处有韭菜湖，站在地块内的高处可以远观湖景，项目与韭菜湖之间有大片自建房相隔，没有道路直接相连；2.项目北侧1公里处有芝山，项目地块也可眺望芝山。目前项目地块与芝山也没有直接关联。鄱阳二中芝山韭菜湖站在地块内的办公楼上，依稀可以看见芝山；未来住宅的观景效果也比较好。世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT项目界定——对项目价值的梳理与思考四线城市：地块容积率指标最大化实现的可能性？小高层接受度问题？老城核心区周边：商脉自然延续，对于挖掘项目商业价值的启示？具有较好地块资源：是吸引目标客户的先天条件，如何主动利用？大规模住宅开发项目：大盘发力点的基础，产品规划设计空间！项目优势——享受老城区的便利配套、居龙背之上、占据强势教育资源、大规模项目、扼守双港莲湖进出要道项目劣势——所在区位的认知相对较偏、周边自建房对项目形象的影响，需要在定位中解决。世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT开发背景——客户目标和项目约束条件是我们工作的前提品牌目标：通过项目的成功开发，树立建亨公司在鄱阳的品牌。速度目标：计划2年-2年半时间完成项目开发，3年内完成销售。利润目标：保证自有资金的年投资收益率达到50%。1.地价71万/亩，取地成本高（容积率2.0，地面地价1066元/平米）2.90平米以下的住宅套数占到总套数的20%3.计划投资8600万元（含地价款），通过施工垫资、预售等方式实现项目滚动开发客户目标约束条件：对目标的理解1.保证滚动开发情况下，年投资收益率的实现2.充分挖掘地块价值，地块价值最大化3.项目成功即为品牌目标的实现。世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT在现有约束条件下实现开发目标意味着：

实现2200元/平米的住宅均价和30套/月的销售速度；可以考虑商业价值最大化，尽量提高项目收益，缓解住宅销售价格压力。估算条件容积率：2.0地块地价：7490万元地块面积：105亩综合开发成本费用：700+200=900元/平米商业销售面积，1层考虑：270*10=2700平米商业预计售价=7000元/平米商业二层考虑，将会降低住宅销售价格的压力。年投资收益率

=住宅销售收入+商业销售收入-成本自有资金*3年=住宅销售收入+商业面积*商业售价-（地块地价+地块建设成本税费）自有资金*3年住宅销售收入+2700*7000-（7490+2.0*105*667*900/10000）=50%50%销售均价=2200元/平米目前鄱阳市场住宅销售均价可达1400-1500元/平米自有资金*3年估算条件容积率：2.0地块面积：105亩户均面积：130平米总销售时间：3年=36个月销售速度=总套数销售时间=总建筑面积/户均面积销售时间2.0*105*667/13036=销售速度=30套/月目前鄱阳市场住宅销售速度不足10套/月世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT项目目标解析及初步思考目标解析：标杆项目，高速度、高价格、低风险容积率2.0，高取地成本，将会出现小高层产品。Q2：小高层的市场接受度如何？要实现比平台更高的速度和价格，需要更大量的客户支撑。Q1：鄱阳市场的客户量是否充足？若充足，如何吸引客户形成购买？定位问题思考：滨州路改造，对项目商业价值的提升。Q3：如何承接核心区商脉延续，挖掘项目商业价值？世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPTPart1项目界定与目标体系建立Part2城市宏观背景Part3房地产市场环境分析Part4项目核心问题与整体战略制定Part5项目整体定位Part6物业发展建议Part7分期开发与经济测算报告主要内容世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPTPart2城市宏观背景城市总体经济发展状况城市建设与区域价值分析世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT鄱阳县是江西的农业大县，是著名的国家商品粮、棉、油、猪、鱼基地县，江西省的人口大县鄱阳全县国土面积4215平方公里，现辖14个建制镇，20个乡、2个水库管理局、一个农科所，676个行政村（含居委会）。其中鄱阳镇面积105平方公里。鄱阳县是江西省第一人口大县，全县总人口145万，其中农业人口125万，城镇人口20万。鄱阳是江西的农业大县，是著名的国家商品粮、棉、油、猪、鱼基地县。宏观经济世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT鄱阳近年来经济增长迅速，经济总量在上饶各县市中位居前列，但由于大量农业人口影响，人均水平GDP较低鄱阳县2006年GDP为44.8亿元，人均GDP为3522元（约440美元）。截至到2007年9月份，鄱阳县生产总值37.6亿元，比上年同期增长13.6%，在上饶12个县（市、区）GDP横比中排名第3，处于上等水平2007年1-9月上饶12个县（市、区）GDP横比鄱阳2005年-2006年GDP、人均GDP增长情况亿元亿元数据来源：鄱阳2006、2007统计年鉴统计局2007年9月统计月报元06年鄱阳临近各县人均GDP横比世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT鄱阳是江西省最大的劳动资源大县，每年有40万外出务工和经商人员，这些人收入较高，构成了鄱阳县城的中高端消费主力群体。鄱阳县是全省最大的劳力资源大县，每年有35万农村剩余劳动力外出务工。05年以来，邮政汇入该县的劳务收入高达14亿元。——摘自鄱阳县商务之窗网站05年11月稿作为全省人口大县，该县每年劳务输出量均在40万人以上。截至06年11月底，鄱阳外出务工人员从外地汇入县内的务工收入已达19亿元，务工收入达26亿元。——摘自江西农村劳动力转移培训网07年1月稿我们这里与大城市的销售时间不一样，春节前后是销售的好时候，外出务工人员都回来了。外出务工买房的很多。——白天鹅花园销售代表访谈到我们这里买房子的外出务工人员很多，有的是自己买，有的把钱寄回家让亲属来买。——山水天下销售代表访谈双港做生意的多，多去杭州打工，莲湖、向山的多去深圳、珠海打工，有的在珠海承包拆迁工程的废品处理，这样一年可以也收入20万元。基本都有10多万，更好的100万的都有。——派出所民警访谈外出打工的一年一人一般可以攒2-3万块钱；双港大部分人在外打工，3万人在杭州，主要经营建材，基本都是小老板，也有70-80个上千万资产的大老板。过年的时候，一个村就能开回去500多部小车。——建行黄经理访谈鄱阳40万的外出务工大军，每年都有20多个亿的务工收入，这些人的返乡置业以及家人的本地消费都构成了县城的中高端消费支撑。世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT随着城市经济发展与外出务工人员返乡，鄱阳人民收入水平逐步增加，消费能力得到提升，居民存款增长较快，为置业提供了资金保证鄱阳职工平均工资逐年上涨，尤其是05、06年上涨迅速。说明人民收入逐步增加。社会消费品零售总额逐年增加，06年达到14.2亿元。人们的消费力也得到了提升。9月末，鄱阳县金融机构各项存款余额为55.1亿元，其中居民储蓄存款余额增长快于企业存款增长。2006年存款46亿，2007年存款50多个亿，存款增长较快。企业存款07年为10亿，居民存款为40亿元。现在农行、信用社、邮政储蓄在县城、乡镇都有设点。工行和建行也有在乡镇的分点。外出打工一般的都能一年存2-3万元，甚至有的更多。——鄱阳建行周副行长、黄经理访谈2004-2006年鄱阳县全年职工平均工资额（元）金融机构各项存款余额增加额占比数据来源：鄱阳2006、2007统计年鉴统计局2007年9月统计月报鄱阳县社会消费品零售总额（亿元）9%91%居民公司团体世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT鄱阳以第一产业为主，长期以来传统农业占主要比重，近年来二、三产业增长迅速在三次产业结构中，第一产业一直是占比最大的产业。鄱阳的特色农业发展迅猛。同时是全国第二大水产县。近年，鄱阳第二、第三产业的经济增长迅速。其中06年全县工业产品销售收入22.4亿元，比上年增长38.16%。第三产业中交通运输、仓储及邮电业，非营利性服务业，房地产业占比靠前鄱阳县2004-2006年产业结构06年三次产业对经济增长的贡献率数据来源：鄱阳2006、2007统计年鉴06年三次产业的增长率产业发展世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT鄱阳工业园主要分布在周边乡镇，乡镇企业发展规模小，相对缓慢，对县城消费力的增长没有突出贡献。鄱阳工业园区——以延伸水产品、中药材等农水产品产业链和发展服装、电子等劳动密集型产业芦田工业园——以制鞋、制衣、针织、标准件、五金洁具、汽摩汽配、无纺布、水产食品加工、粮食加工、电子等主攻产业和重点项目为主的国际轻工业产业园田畈街产业基地——布局以矿产品加工为主的产业基地乐丰产业基地——布局以纺织服装为主的工业产业鄱阳工业园区位于鄱阳镇，规划建设6.9平方公里。于2003年开始建设，已建成１平方公里，主要发展水产品加工和食品工业。目前只有个别小企业进驻。芦田工业园规划24平方公里，首期启动8平方公里，是鄱阳县规划重点发展的工业园区。田畈街产业基地芦田产业基地鄱阳工业园区乐丰产业基地世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT老城区芦田工业园25公里芦田工业园属于省级工业园，将于未来3-5年内全面投产，将促进未来城市经济发展，但在本项目入市阶段无实质性利好。芦田工业园为省级工业园，总面积24平方公里，已经规划8平方公里。一期已于05年7月动工，目前已经进驻7家企业，包括纺织、制衣、机械等。目前园区总人口约1000人，员工主要来自附近乡镇。明年预计引进50家企业，将会新增3万的产业工人和管理人员。进驻园区的企业有自己的民用建筑用地，目前多半企业建设了员工宿舍或高级住宅楼。景鹰高速公路园区引进的外商主要是浙江、福建和上海的，也有3家广东企业。目前这些外商都住在县城的宾馆，还没听说在县城买房的。——工业园管委会访谈企业可以有20％左右的土地用于民用建筑，但是目前实际都占到30-40％。一般是给员工盖宿舍楼或者给高级员工盖别墅楼，有的还盖了别墅。——工业园管委会访谈世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT县城分老城区、城东区和城北新区三大区域，目前老城发展最为成熟，城北新区是近年县城规划发展的新区。老城区城东区城北区昌江鄱阳湖工业园老城区——是鄱阳县城最先发展起步的区域。县城的核心地区，聚集了大量的县城核心资源。但由于建设年代长，道路等基础设施较落后。城东区——2000年，因县城地域发展受限，向东修建东湖大桥，县城跨越东湖向东发展，目前已发展成熟，但意向相对破旧。城北新区——2003年县城规划向北发展，鄱阳湖工业园于03年启动，05年政府搬迁更是推动了城北新区的迅速发展。目前基础设施已经完善，大规模的商品房开发建设。但由于生活配套少，目前人气不足，小区入住率普遍不足15%。将在3-5年后发展成熟。城市发展世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT整个县城规划“两心五轴、分片发展”的城镇空间网络，中心城区作为吸引农村人口城市化的重要载体重点发展，是未来鄱阳建设的主导区域，将成为乡镇高端客户置业的首选地。分片发展南部片区是以鄱阳中心城区为增长极、7个中心镇、10个一般镇的经济综合发展区北部片区是以县域副中心田畈街镇为增长极、3个中心镇、12个一般镇的经济综合发展区中心城区田畈街中部南北发展轴——联系县域两个主次中心西部环鄱阳湖发展轴——使各乡镇连片发展东部交通发展轴——借助景鹰高速公路和景鹰铁路的交通优势条件南部中心东西向发展轴——联系鄱阳中心城区和两工业基地县域北部中心东西向发展轴——加强田畈街与油墩街镇、金盘岭镇的联系数据来源：鄱阳县城城市总体规划纲要2006-2020年两心五轴以中心城区为主要县城中心，田畈街为副中心。城市规划世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT鄱阳十一五规划：优先发展新城，加强城市环境、城市配套建设；全面改造老城，老城的交通体系和城市功能将日臻完善优先发展新城区。进一步拉开城市框架，规划建设城北新区二期工程，完成规划建设面积10平方公里，重点建设风雨山森林公园、东湖公园、鄱湖公园、迎宾大道、城北二期基础设施工程、县城外环路工程、会展中心、公务大厦、城北医院、城北社区服务中心、汽车城项目等工程……形成以“青山”为标志的城北新区。规划建设新鄱阳大桥，饶州大桥，架木棚大桥和角山片区基础设施，形成“一江两河三岸”的发展格局。全面改造老城区。进一步完善城区路网，重点建设沿河路、东湖环湖路、人民北路、人民南路、饶州北路、五一路、新民路、滨州路、西门路等城市主干道，构筑县城“三环、二纵、五横”的城市交通体系；大力发展公共交通；完善城市功能，重点建设10万吨/日城市供水、管道煤气、污水处理、……等功能性项目，全面提高以“环保”为主题的城市基础设施现代化水平。——摘自《鄱阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》根据十一五规划，鄱阳县城的发展将进一步拉大城市框架，优先发展新城区。老城区建设以基础设施完善为主。未来老城的交通条件和基础设施将进一步完备。世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT根据湖城战略实施计划，城北新区将增加教育配套；同时老城区的知名中小学和医院也将扩建，老城的教育、医疗中心地位短期难以动摇近两年内老城区的商业中心的地位不会有太大变化，文化教育会逐步分散，医疗设施会分散，五一小学不会搬迁，鄱阳二中08年准备扩建；北城准备新建山水天下50亩的九年一贯制的学校，定名为湖城学校，08年就完成其总投资1200万；县政府附近建一所学校城东小学，总投资600万，08年完成400万。——规划局黄局长访谈11231湖城中学新建城东小学新建23城北实验中学扩建1饶州医院续建根据08年湖城战略重点建设项目计划，城北和城东将新建湖城中学、城东小学，城北实验中学和饶州医院将扩建。这就使得全县的文教、医疗功能将从老城中心集中分布变化为各区域布点。老城区的重点中学——鄱阳一中、二中将分别扩建和续建，可见老城区的文教中心地位仍然不会动摇。08年湖城战略新建和扩建医疗、文教设施分布图4554鄱阳一中续建鄱阳二中扩建2人民医院扩建2世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT从县城近期规划重点看，城北新区建设重点集中在城市环境、城市服务设施以及教育配套，但缺乏明确的大型商业配套与商业设施建设，对于居住便利度而言，仍然是难以解决的问题，将影响城北新区的未来居住价值提升。虽然政府规划主导向城北发展，也相应的投入了大量的基础设施建设，但缺乏商业配套与商业设施建设、规划，居住便利度仍然是难以解决的问题。从城北新区土地出让情况看，以住宅为绝对主力，较少的商业用地出让限制了未来商业配套跟进。鄱阳老城和新城有5公里的距离，新城难以享受到老城区的配套条件，而老城区的商脉也很难自然蔓延到新城。因此，老城区在一定时间内仍将保持其中心城区的地位。城北新区入住率不足15%老城区居住氛围浓厚世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT从规划看，县城先向北再向东发展，但从城市环境、生活配套等方面看，老城仍是未来城市中心级的公共中心，居住价值短期内无可取代城市中心级公共中心，近期规划仍为老城区的车站路、建设路、饶州大道一线，远期随着城市建设开发，将以人民南路、东湖大道区域为城市中心级公共中心，主要功能是鄱阳市的公共商业、金融、商务、旅游服务中心，……，而调整老城区的公共中心为组团中心。——摘自《鄱阳县城城市总体规划纲要2006-2020年》发展重点：城市北部以发展中心组团北部的县行政中心为核心的新区建设为主；城市东部发展以五湖连同、防洪设施和文化旅游休闲区建设为重点，逐步构建生态文明水城；旧城以基础设施的完善为重点。——摘自《鄱阳县城城市总体规划纲要2006-2020年》从十一五规划看，城市主要发展方向是城北新区。目前进展已经是城北新区的二期工程阶段。从2006-2020年规划看，政府的远期发展目标是向城东发展。不过近期老城的中心地位仍然不会动摇，仍然是主要的商业中心、文化教育中心和金融中心。东湖人民鄱阳湖大道解放路建设路滨洲路饶州大道新民路车站路人民南路北路东湖大道近期中心远期中心世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT城市宏观经济发展与城市发展、区域价值分析小结——经济发展层面——“外出务工经济”为主力鄱阳经济总量在上饶各县市中排名靠前，但由于大量农业人口基数影响，人均GDP水平低。但从另一方面，鄱阳成为江西省最大的劳动力输出大县，大量的外出务工群体与外出生意人，且收入较高，经济实力较强，构成了县城主要的中高端消费力。产业发展层面——未来远期规划，对项目无实质性利好产业发展以农业为主，且工业园分布较远，乡镇企业规模小发展较慢，对县城整体消费水平的提升没有明显贡献。规划建设层面——老城区域价值明显，短期内不可取代中心城区作为农村人口城市化的重要载体重点发展，是城市化发展、居民置业的首选。未来城北新区建设重点集中在城市环境与服务配套方面，但缺乏大量商业配套与商业设施建设，短期内难以解决入住率低的问题，将影响新区居住价值的提升。而老城区在市政基础设施配套方面，将加强改造，同时加强重要的文教、医疗功能，城市建设的完善，将进一步巩固老城原有的商业中心、金融中心地位，在一定时间内老城区仍将是重要的城市核心。世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPTPart1项目界定与目标体系建立Part2城市宏观背景Part3房地产市场环境分析Part4项目核心问题与整体战略制定Part5项目整体定位Part6物业发展建议Part7分期开发与经济测算报告主要内容世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPTPart3房地产市场环境分析整体市场状况板块分析与板块特征未来竞争格局与竞争对手分析当地产品水平扫描客户及其置业价值取向分析世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT鄱阳县房地产市场经历了集资建房、自建房到商品房的过程，目前市场上以商品房开发为主流1992年之前1992-20022002年至今主要是集资建房和自建房，没有商品房开发1992年，房管局成立房地产开发公司，开始房地产开发2000年开始，集资房就已经严格不允许建设了，自建房也不许建设，但未能严格限制。02年江西省提倡搞小城镇建设，商品房开发开始真正落实2007年6月，首批经济适用房动工自建房仍有一定的市场，未能彻底杜绝2000年开始，自建房不许建设，但是还是有一些自建房出现，主要是出现在县城与周边乡镇结合的地方。建设自建房的有两部分人，一部分是外出打工赚了钱的，一部分是机关单位干部，因为自建房的单位平方价格便宜一半。——城建局张副局长整体市场世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT从总体经济发展带动房地产发展角度看，鄱阳房地产市场发展迅速，但仍处于启动阶段鄱阳近两年GDP保持两位数增长。经济的高速发展支持了房地产的高速发展；鄱阳人均GDP约440美元，处于房地产发展的启动期，发展阶段仍比较靠前。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求人均GDP与房地产发展关系GDP增幅和房地产业发展状况的关系

小于4%

4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展整体市场世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT外地开发商的进入，使得近年商品房均价大幅提升，06年供应加大，需求回落06年市场整体消化量为25万平米，整体均价1400元/平米。从供需总量的对比看，03-05年市场供应一直从紧。07年总体供应量加大，消化量有所降低。05年政府将引进外地开发商作为招商引资的重要方面，大量外地开发商的进入，提升了市场水平，也推动了房价上涨。鄱阳历年商品住房均价(元/平米)鄱阳历年商品房竣工面积、销售面积(万平米)资料来源：房管局统计数据、统计年鉴、政府访谈06年开始房价突然迅速上涨的原因：1土地供应紧张，成本高了；2人们的观念开始接受商品房，买房的人也逐渐增多；3人们开始借助银行按揭，使得更多的人有能力买房。——城建局张副局长访谈世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT鄱阳县城每年土地出让量约300亩，06年后土地出让的市场化程度提高，也将推动商品房市场的发展04-07年，历年的土地出让面积约300亩左右。包含挂牌、协议和拍卖地块。04、05年，土地出让方式全部为挂牌，06年以后，土地出让的市场化程度逐渐提高，尤其是老城区等绝版地段的土地，主要是拍卖出让的方式。土地出让方式从以挂牌为主转为拍卖为主，地价也明显提升，这也将推动房地产市场的进一步发展。20042005200620072833612912004-2007鄱阳县城土地供应统计表（亩）注：05年政府将引进外地开发商作为招商引资的一项重大举措，因此土地出让量较大，多数是用市政工程作为条件置换土地。2004-2007年鄱阳县城土地供应方式统计表（万平米）2004200520062007012.86.618.8挂牌出让拍卖出让00.41.123土地市场世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT土地供给以城北新区为主，老城区土地供应较少，未来几乎无新增供应，老城新建大规模住宅项目将成为市场稀缺2004200520062007总计老城区4.20.42.67.714.5城北新区8.318.06.255.5结合部3.53.5东部6.41005.5111.9合计18.9100.424.119.4近四年土地供应统计表（万平米）肉联厂这块地是老城最后一块大规模的地了，以后老城区几乎不再有土地供应，要有也是规模很小的拆迁出来的了。——土地拍卖中心胡总访谈12456783910111213141516171920212223242526182007200620052004资料来源：拍卖公司和开发商访谈土地市场世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT县城未来土地开发强度将逐渐提高，从规划条件看，小高层是未来的市场产品趋势从拍卖出让土地的规划指标看，容积率普遍是2.0左右，且建筑密度逐渐减小，这就提高了土地的开发强度。小高层产品将是未来的市场趋势。拍卖日期地块位置宗地面积用地性质规划指标2007-12-27湖城豪庭地块78亩住宅用地容积率≤2.0建筑密度≤23%2007-11-16原肉联厂地块（本项目）105亩商业、住宅用地容积率≤2.0建筑密度≤35%2007年供销社隔壁，中医院对面6.3亩商业、住宅用地容积率≤2.02006-07-31芝山时代广场33.18亩商业、住宅用地容积率≤2.38建筑密度≤45%2006-03-16鄱阳湖东湖水文化主题花园（丽湖星城项目）86.81亩商业、住宅用地容积率≤2.0建筑密度≤40%2006-03-16鄱阳绿野花园（老工业园）52.54亩商业、住宅用地容积率≤2.0建筑密度≤40%我们水韵芝阳项目总体容积率不到2，后期会有一些小高层，还是想多出点利润。——访谈四方建设朱总土地市场世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT鄱阳房地产市场大致分为四大板块——结合部城北新区东部区域老城区：原城市核心地段，生活配套齐全，价格平台1300-1700元/平米，未来几乎没有供应。新老城区结合部：沿鄱阳大道两侧，价格平台1400-1600元/平米，未来供应较大，以多层和小高层为主。东部区域：城市发展方向之一，除桃花源纪百万平米大盘外，其余项目供应较少，价格平台1200-1400元/平米，未来以多层和小高层为主，有少量别墅产品。城北新区：城市近期主要发展方向，未来行政中心，大规模房地产开发区域，价格平台1300-1450元/平米，未来供应量大，以多层和小高层为主。老城区房地产板块世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT1.老城区：传统的县城核心区，拥有完善配套和便利交通，地段为住宅增值，仍然是价格最高的板块，未来有少量供给客户：双港、莲湖的务工人员比较多，占到40%甚至更高；其余为公务员、泛公务员、教师和地缘客户未来供给：除本项目及即将开盘的芝山时代广场外，未来几乎无新增供给依托资源：核心地段，传统县城中心的认知，完善配套、便利的交通物业形式：多层为主、少量小高层价格平台：1300-1700元/平米项目名称阳光花苑鸣山花园芝山时代广场规模320套占地面积24420㎡,总建筑面积39600㎡,住宅面积34800㎡,商业面积4800㎡项目占地面积2.2万㎡，总建筑面积5.3万㎡，总住宅套数276户，商铺2.2万㎡物业类型多层多层多层/小高层/商业户型与面积90㎡两居，6%，130㎡三居，80%，150㎡三居8%，170㎡四居8%96㎡2居，小于10%;120-130㎡3居，70%;150-155㎡4居，20%110-130㎡是主力户型，二室80—100㎡，三室二厅二卫１２0--１４０㎡价格2004年，销售均价900元，目前1400元/平米，商业价格6000-7000元/平米多层卖1600左右元/平米；小高层卖2200-2300元/平米；商业8000左右销售销售80％，从去年年底开始，进入现房销售2004年开始销售，2005年几乎销售完毕没开始销售、售楼处处于装修阶段客户乡下务工人员占40%，其余为老师、少量公务员等周边工作的，客户付款一次性10%，按揭贷款60%，分期付款30%公务员，二中老师，双港、莲湖乡镇进城人员（40%-50%）二中老师、乡镇进城人员、公务员卖点价格低，周边配套成熟周边配套齐全、出行便利、物业服务好核心商业区、中央生活区、芝山公园世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT2.城北新区：城市主要发展方向，大规模商品房开发区域，整体开发水平高，但目前人气不足，入住率低项目名称白天鹅花园明珠花园新星丽湖星城规模6万平米，392套住宅，底商91套，住宅260套，商业80套占地面积86亩，总建筑面积13万平米，22栋楼，600-700套房物业类型多层多层多层，少量小高层户型与面积120-130三居，占60%；101-103，两居40套，占10%；151、158的4居，占30%150-160的4居60%；120-130的三居40%80-90平米两居，42%；120-130平米三居，42%，150-160四居，16%套价格均价1450元/平米；商业县委一侧6798元/平米，西侧6438元/平米，南侧5878元/平米1-6楼价格为1448、1488、1518、1488、1358、1088元/平米均价1600-1700元；商业一层8000元，二层3000元销售销售代理公司接手的时候，已经销售了40%，目前剩余4套；商业销售50%2006年5月开始销售，至07年初销售10％，后更换代理公司，目前仅剩4套9月份开始认购，已认购10%客户周边县委的、地税局、信用社等公职人员占到40%，双港、古县渡的务工人员占到50%，少量鄱阳县做生意的，饶州中学、一中、二中的老师政府机关、老师、投资的外商、外出的生意人公务员和打工族，还有少量做生意的卖点环境好，鄱阳湖公园，离政府部门近、中心景观、有一定品质政务新区，与白天鹅为同一家开发商，有一定的品牌大盘、政务新区、商业配套客户：由于行政中心的搬迁，处于工作方便的原因，城北公务员客户占多数，还有周边乡镇的务工人员占到，少量鄱阳县做生意的，周边学校的老师未来供给：供给项目多，主力为多层，点缀少量小高层，东方威尼斯等、鄱阳尚城等。依托资源：城市主要发展方向，未来的行政中心，城市意向较强物业形式：多层为主，少量小高层，区域整体开发水平较高价格平台：1300-1450元/平米世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT3.新老城区结合部：从老城区向城北蔓延的自然发展带，项目多分布在鄱阳湖大道两侧，价格平台介于新老城区之间项目名称山水天下富佳广场永兴农贸市场规模占地面积22.51万平米，总建筑面积38.26万平米，总套数2504套占地面积近3亩，总套数32套住宅，11套底商，超市近2000平米占地面积30亩，建筑面积40000㎡物业类型多层、小高层多层多层、裙楼商业户型与面积主力为130-140平米三居，少量80-110平米的两居（只有两栋楼），大的150平米109-138平米三居110㎡3居，160余套，其中包括30余套顶楼复式价格多层1600元，9层的电梯小高层1800元起价，9层1980元/平米，车库2300元/平米，3-6层价格分别为1598、1568、1360、1390元/平米（均包含80元的价格补贴），整体实收均价1400元/平米，商业临鄱阳大道8800元/平米，北侧8000元/平米多层1400元/平米左右，顶楼复式1840元/平米，沿路商业6000-7000元/平米，内街商业4000元/平米左右销售多层基本销售完毕，小高层销售非常不好，1栋楼只销售了1套11月28日开盘，开盘当日销售住宅和商铺共14套，现在销售了14套住宅，8个商铺。2005年下半年开盘，多层住宅销售60%，商业销售速度缓慢客户县委、教育局、税务局的比较多，乡镇客户占到40%以上，通过小区拦防估计该比例更高，达到60-70%。60%客户为打工族和小孩上学，打工族买了房子后由父母带孩子，其余为周边居住人群，租房子的和生意人；店铺以县城人为主，做批发生意的。乡镇客户为主，少量新区公务人员卖点地段、企业品牌（招商引资企业）、园林景观，价格低，超市配套，新区城市发展方向，江西农贸第一街客户：随着城北新区发展，乡镇务工人员比较多，少量新区公务人员。未来供给：未来供应量少，以多层为主，少量小高层，山水天下二期。依托资源：沿鄱阳湖大道自然发展，与老城区距离比较近。物业形式：多层为主，少量小高层价格平台：1400-1600元/平米世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT4.东部区域：城市发展方向之一，局部发展成熟，有一定生活配套，但意向较破旧，价格平台在四个板块中最低项目名称桃花源纪祥瑞尚品公馆规模总建筑面积97万平米，商业配套17万平米，规划住宅6000多户，总户数1万多户，3.5万人占地面积1.4万平米，总建筑面积3.5万平米，260套物业类型多层、叠拼、联排、小高层，一期推出叠拼和联排多层户型与面积叠拼157-167平米，33%；180-210平米，50%；联排，300平米，17%80-90平米两居，10%；120-130平米三居，80%；四居140-150，10%价格销售均价1700多，临湖价格高，面积大10月份开始蓄客，已经蓄客近100组，12月18日开盘销售元月1日开盘，销售40-50%，预计销售均价1400-1500元/平米客户乡镇的公务员居多，还有教师、芦田工业园的投资客户，外地务工占到10-20%；开发商定位针对乡镇的权利公务员，戏称“副科楼”主要是东部的饶丰、三庙前等乡镇的进城人员，其余为周边地缘客户卖点大盘、类别墅产品、东部发展方向、环境好物业管理、会所、高端配置（电子门禁、电子监控、可视楼宇对讲）客户：东部的乡镇公务员居多，加上地缘客户，距离近的教师，少量芦田工业园的投资商未来供给：百万平米大盘桃花源纪刚刚开发第一期，开发周期十几年，除该盘之外供应量少依托资源：城市发展方向之一，借势东湖、昌江景观，生活相对便利物业形式：多层、类别墅价格平台：1200-1400元/平米世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT各板块资源价值、产品价格平台对比：

老城区域价值>城北新区区域价值老城区城北新区新老结合部东部区域环境资源芝山、韭菜湖鄱阳湖公园一般东湖公园交通公共交通便利，但道路狭窄，交通状况一般车行交通较好；对外连接九江/景德镇、副中心田畈街良好，连接新老城区车行交通较好，对外连接上饶/南昌配套成熟配套、生活便利配套少，生活不方便区域内配套较少，但可享受老城区配套功能有一定生活配套、较低端产品及水平小规模项目为主，各项目开发水平相差较大多是大规模开发，开发水平高少数大规模项目，开发水平一般开发水平一般规划利好传统老城中心，但无未来规划利好近期规划利好，城市近期主要发展方向无远期规划利好，城市远期主要发展方向平台价格1300-1700元/平米1300-1450元/平米1400-1600元/平米1200-1400元/平米世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT老城区配套齐全，生活便利，目前仍是居住价值最高的区域1.传统的老城核心，认知较成熟，地段价值高生活配套齐全，商业设施聚集，教育、医疗设施完善，购物、餐饮、娱乐方便，生活便利2.开发水平不一，项目价值仍取决于开发水平区域内各项目开发水平有很大差异，因此也实现了不同的市场价值。项目周边沿滨洲路上的滨洲花园和阳光花苑项目，由于开发水平低，品质差，即使在高平台之下，也无法实现较高价格。3.短期内仍是人气最旺和生活氛围最浓厚的区域由于配套的成熟和生活的便利，人们仍倾向于在老城居住生活。新区虽是发展方向，但目前入住率不足15%，其发展成熟尚需时日。世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT从区域未来供给，结合各区域土地供应状况看，老城区项目稀缺；城北新区、城东区以大规模多层项目为主。桃花源纪，类别墅、多层、小高层，共97万平，计划开发10年建亨项目，约14万平米新星丽湖星城，多层、小高层，13万平米山水天下，多层、小高层，共38万平米，剩余11万平米鄱阳上城，多层、商业，10万平米芝山时代广场，多层、小高层、商业，5.3万平米滨洲花园，共130套，剩余40套下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年200620092007200820102011上半年下半年2005上半年板块未来供给威尼斯，多层、小高层，共22万平米祥瑞尚品公馆，多层、小高层，3.5万平米东湖地块，多层、小高层，10.4万平米水韵芝阳，多层、小高层，共8万平米老城区城东区城北新区小计20万平米小计至少14万平米小计至少60万平米世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT从各区域未来供给看，未来竞争激烈程度表现为区域内部竞争>区域外部竞争，尤其在城北新区，产品竞争激烈，且同质化。桃花源纪，类别墅、多层、小高层，共97万平，计划开发10年建亨项目，约14万平米新星丽湖星城，多层、小高层，13万平米山水天下，多层、小高层，共38万平米，剩余11万平米鄱阳上城，多层、商业，10万平米芝山时代广场，多层、小高层、商业，5.3万平米滨洲花园，共130套，剩余40套下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年200620092007200820102011上半年下半年2005上半年板块未来供给威尼斯，多层、小高层，共22万平米祥瑞尚品公馆，多层、小高层，3.5万平米东湖地块，多层、小高层，10.4万平米水韵芝阳，多层、小高层，共8万平米老城区城东区城北新区小高层+多层多层+少量小高层多层+少量小高层世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT区域内部——未来主要竞争来自芝山时代广场项目，位于老城通往城北新区的主干道，地价较高，预计未来回现重点在于商业价值的实现。位置：原县政府办公所在地。项目西侧紧邻芝山公园，景观资源好；东南侧临鄱阳湖大道，是连接老城区和城北新区的主干道，交通便利。地段条件佳。土地取得：以162万元/亩的高价格竞拍取得土地。开发商：浙江大洋房产集团，在鄱阳首个开发项目。鄱阳二中五一小学鄱阳宾馆东湖大道滨州路新民路鄱阳湖大道五一路县人民医院芝山公园县中医院新华书店帅特龙步行街芝山时代广场本项目未来竞争对手世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT融合大规模商业和住宅的综合开发项目，商业价值更高，但商业价值的实现影响住宅的私密性。拆迁安置房二层联廊一层内街商业芝山广场占地面积2.2万㎡总建筑面积5.2万㎡商铺面积2.1万㎡总住宅套数276户主力户型110-130㎡项目概况多层约1600元/平米小高层2000元/平米商业8000元/平米预计售价小高层效果图项目所在区位具有较大商业价值，规划了大体量的沿街和内街商业，商业价值发挥到最大，但势必会影响居住价值。我们的竞争策略：以纯粹的居住社区与该项目的商住混居相竞争，主张居住的纯粹性、安静、安全感未来竞争对手世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT新区的湖城豪庭地块将与本项目同期入市，规划指标类似，景观资源佳，将形成城市高端景观住区。位置：位于老城区北侧，新老城区结合部，东湖公园中心区域。西、南、北三面环东湖公园。取地：2007年12月竞拍取得，取地价格74.8万/亩。规划要求：西北靠东湖一侧只能建低层建筑。北侧沿东湖公园一侧30米范围内不得建高层建筑。占地面积78亩容积率≤2.0建筑密度≤23%绿化率≥45%项目概况项目地块东湖本项目老城区城北新区鄱阳湖大道未来竞争对手世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT根据规划条件，该地块将是极高极低的规划建筑形式，小高层产品将占较大比例，与本项目将是竞争与竞和并存的关系根据规划条件，初步判断湖城豪庭地块将是极高极低搭配的规划形式，其物业形式将是别墅类物业与小高层产品的搭配。与本项目同时存在竞争和竞和的关系。规划要求：西北靠东湖一侧只能建低层建筑。北侧沿东湖公园一侧30米范围内不得建高层建筑。相互竞和：豪庭项目占据强势景观资源，必将是高端定位，与本项目共同提升市场价格平台。同时豪庭也将推出小高层产品，也能提升客户对于小高层产品的普遍认知。相互竞争：产品形式有部分重合，将会争夺同一批高端客户；湖城豪庭将会是极高搭配极低的规划形式，别墅类物业和小高层产品的搭配湖城豪庭与本项目是竞和与竞争并存的关系：我们的竞争策略：以生活便利度和浓厚的居住氛围与该项目相竞争，同时在推出时序和定价上可以有所差异未来竞争对手世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT板块特征与未来竞争格局分析小结——1、区域价值判断——老城价值>城北新区价值项目所在的老城区为传统认知的成熟区域，是最有居住价值的板块。未来土地供应稀缺，住宅产品稀缺。2、竞争格局判断——区域内部竞争>区域外部竞争城北新区住宅供应较大，大盘较多，产品以多层为主，且产品同质化。城东区住宅供应较大，以单盘大规模项目为主，产品以多层和低密度形式为主，开发节奏受到拆迁影响。3、主要竞争对手判断——挖掘区域价值和打造产品力是关键在产品形式上，可以形成竟和，均为小高层产品形式。区域内部竞争：从产品规划上，以纯粹居住价值竞争；区域外部竞争：从老城价值上，基于项目的区域价值挖掘；4、未来竞争趋势判断——首先是区域之争，其次是产品之争从板块发展现状及未来发展看，各片区的区域价值有明显分级，老城区的区域价值明显高于其他片区。世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT产品形式以多层为主，部分项目中出现了少量小高层。市场上的项目物业形式多数为多层产品，桃花源纪有类别墅产品供应。在售的小高层项目：山水天下、太子龙园、饶府豪园规划有小高层的项目：祥瑞尚品公馆、山水天下汇智源组团、威尼斯太子龙园白天鹅花园祥瑞尚品公馆芝阳花苑鸣山花园饶府豪园永兴商贸枫林花园明珠花园多层小高层饶府豪园白天鹅明珠花园枫林花园永兴商贸祥瑞尚品芝阳花苑阳光花苑太子龙园滨洲花园鄱阳上城山水天下当地产品水平世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT现有的小高层产品未能凸显小高层应有的品质感和高形象，价格高于多层，市场价值实现不佳山水天下楼间距近，只是在多层社区内为提高容积率挤出的几栋楼；太子龙园是在底商上简单盖起的高层，而且户型设计存在异型空间；饶府豪园只有两座小高层，而且楼间近，没有什么绿化。饶府豪园简单的楼间绿化太子龙园饶府豪园中心景观多层中挤出的6栋小高层楼间距小当地产品水平世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT市场上多是小规模项目，产品同质化现象严重，存在较大的可提升空间市场上项目规模偏小，多数项目开发总量都不足5万平米产品形式以多层产品为主，点缀少量小高层规划以排排座的兵营式排布为主，且园林景观和物业管理较差。板块项目规模（万平米）物业形式老城区饶府豪园1.5多层、小高层鸣山花园4多层阳光花苑4.3多层芝山时代广场5.2多层、小高层滨洲花园1.8多层结合部富佳广场0.6多层山水天下38.26多层、少量小高层新星丽湖星城13多层、少量小高层太子龙园1.5多层、少量小高层永兴农贸市场4多层城北枫林花园1.5多层鄱阳上城10多层白天鹅花园6多层明珠花园4多层城东祥瑞尚品公馆3.5多层、少量小高层桃花源纪100类别墅、多层、小高层、高层当地产品水平世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT平台产品力——整体规划多为多层排排座布局，少数项目有所创新山水天下市场整体规划水平比较平均，容积率接近、建筑形式单一，多数项目为多层产品，兵营式排部外来开发商的进入带来了新的规划理念，规划水平有所提高，比如山水天下、桃花源纪、鄱阳上城、鸣山花园明珠花园东湖锦绣城鄱阳上城景观主轴当地产品水平世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT平台产品力——多数为小规模项目，大规模项目仍缺少社区空间感阳光佳和多数项目规模小，无法形成社区；形成社区的缺乏空间感，主要表现为缺少疏密变化和缺少园林景观缺少规模化的社区集中空间多数楼盘采用排排座的布局，只是对楼间距的简单利用鸣山花园白天鹅花园太子龙园饶府豪园当地产品水平世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT平台产品力——园林景观以简单的楼间绿化居多，少数项目有所突破整体园林景观水平不高,只是简单的楼间绿化白天鹅花园规划有中心园林景观，实际建设时只是草地里种了几棵树山水天下引入了水系，但由于尺度的原因，视觉效果一般桃花源纪的类别墅有前后花园，并且移植成树桃花源纪桃花源纪鸣山花园白天鹅花园饶府豪园鄱阳人很注重车库，一般在楼座首层都会有车库。但是这样会出现这样的问题：小区里走车，道路就会占用绿化面积，这样社区景观空间就不大了。——四方建设公司朱总访谈当地产品水平白天鹅花园世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT平台产品力——多数项目没有物业管理，个别项目引进了物业管理公司在社区物业方面，各楼盘管理水准上参差不齐，整体水平不高。枫林花园只是临路的一排房子，没有小区，没有物业管理首层多为车库和柴火房，缺少公共停车位饶府豪园引入隶属于香港名家物业集团的名家物业管理有限公司，短时间内销售有所起色。枫林花园饶府豪园白天鹅花园白天鹅花园当地产品水平世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT访谈发现，客户可以接受小高层产品，愿意为居住舒适度、社区规划、园林景观等产品力的提升支付溢价在调研过程中，针对性地对客户进行了关于小高层接受度的访谈。鄱阳的中高端客户多数是有见识的客户，尤其是外出务工人员，有过一线城市的生活经历，见识过好的城市生活，对于小高层产品接受度较高。可以接受，只要住的舒服，一个月多出30-40块钱的物业费、电梯费是可以接受的。

——公安局派出所民警访谈看了小高层图片，认为很好，有城市感，很喜欢，只要有电梯就能接受。毕竟舒适度提高了，多出些钱没有问题。——公安局派出所民警访谈测试图片测试图片儿子在广州打工，做电脑生意，给掏钱买的房，儿子说小高层好，就好呗，自己住了感觉是不错——山水天下业主访谈喜欢小高层，空间大，而且绿化面积大，小高层是所有大中城市的发展趋势，未来肯定是小高层——冠珠陶瓷经销商曹老板访谈当地产品水平世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT白天鹅花园：打造中心园林景观，引入物业管理，实现高速度市场表现：目前接近清盘，销售速度平均20套/月发力方向：社区围合，有社区意向规划中央景观，比其他排排座的布局有所创新外立面采用黄色面砖，有一定的品质感注重建设细节，情趣化、景观化的路灯设计明星项目验证世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT鸣山花园：首个引入物业管理的项目，且楼间距大，获得市场普遍好评，实现高价市场表现：2004－2005两年完成开发销售，是当时卖得最贵的项目，市场评价好发力方向：在当时的其他楼盘楼间距都比较小的时候，增大楼间距，保证采光物业服务好，可以提供上门维修服务，简单的保安和保洁外立面采用灰色面砖，有一定的品质感明星项目验证世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT山水天下：首个外地开发商的大规模项目，创新的园林景观和社区空间，实现高速度市场表现：多层1600元，一个月平均销售15套。发力方向：拉大楼间距，保证通风采光园林景观：增加楼间绿化；项目中引入水系，修建一条小溪和木桥设置户外运动和休憩设施通过栏杆与周边区隔明星项目验证世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT鄱阳的置业者主要有以下几类泛权力公务员县政府公务员乡镇政府公务员外出务工、经商人员效益较好单位的职员本地生意人年轻购房者客户构成企事业单位高层客户研究与客户价值取向分析世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT泛权力公务员——城市高收入人群，支付能力强，置业表现相对不活跃政府公务员、事业单位高层背景介绍：1、包括县委、国税、地税、公安局以及供电局、学校等，个人工资年收入4万元以上，隐性收入多，支付能力强。2、一般都有自建房，300平米左右，有前院后院，居住较舒适，但感觉安全性较差。3、总量不多，但在市场明星项目里比重较大。如：鸣山花园、白天鹅花园等乡镇公务员背景介绍：1、主要是各乡镇的领导班子。2、在乡下都有自己的冲天楼，过着有天有地的乡村别墅生活。3、有较强烈的进城意愿，或者为了有时在城里住住，或者为了以后进城工作，来到县城置业。升级置业，希望体验与之前完全不一样的居住感受关注产品品质、居住私密性关注物业服务和社区品味，精神层面与物质层面同等重要也关心物业未来的升值潜力泛权力公务员置业特征客户研究与客户价值取向分析世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT本地生意人——总量少，较强的投资意识，更倾向于投资商铺本地生意人背景介绍：1、鄱阳是人口大县，且城南的饶河是江西北部各县城主要的水路交通，因此早期经营副食品和成衣批发、农资、建材、装潢等的生意人较多。但近年逐渐没落，仍有一些建材、装潢、批发的生意人，都是门店的小老板，多聚集在城南解放路一带。2、生意人在一些明星项目中有分布，但所占比重不突出。如：山水天下、白天鹅花园。3、部分建材、装潢生意人合伙在市场明星楼盘买房作为样品房，同时有投资升值的倾向。4、多数有较强的商铺投资意愿。投资意愿与居住升级关注项目未来的升值潜力注重产品品质感和居住舒适度容易接受新鲜事物本地生意人置业特征客户研究与客户价值取向分析世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT外出务工、经商人员——鄱阳的主流置业群体，总量较大三庙前双港莲湖主城区四十里街团林外出务工人员背景介绍：1、鄱阳有庞大的外出务工群体，据官方统计，全县145万人中约38万人在外打工。多集中在周边的杭州、上海，以及在一些发达的南方城市，如：珠海、深圳、广州。2、鄱阳县城对周边乡镇的辐射主要集中在南部片区，目前鄱阳市场各楼盘的乡镇购房者多数是双港、莲湖、团林和三庙前乡的外出务工人员。尤其以双港、莲湖为多。外出务工、经商人员个体老板技术人员或管理层生产线上的工人有的是个体小老板，如双港很多在杭州做铝合金生意的，年入10-20万左右；也有生意做得大的，如有些在珠海收购拆迁废品的、开旅馆的，能年入百万。拿计件工资，靠连夜加班攒钱。基本每年都有2-3万元的存款。工厂的高级打工，一般年收入5-10万元。客户研究与客户价值取向分析世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT本项目西侧临近的双港镇和莲湖乡，有约10万人在外务工、经商，且收入水平较高4、双港、莲湖两个乡镇总人口约22万人，60-70%人员外出务工，目前留在家里的基本是老人和小孩。5、双港、莲湖两个乡镇的外出务工人员收入较高。目前村镇里基本都是自家盖的冲天楼，3-4层，有前院后院，居住空间较大。6、双港、莲湖有较多外出经商人员，双港有3万人在杭州，基本经营铝合金生意，都是个体小老板。7、外出务工人员回乡在县城置业，很多是为了子女上学，还有一部分是为了进城，也有人因为习惯了在大城市的生活，所以打算搬到县城居住。客户研究与客户价值取向分析完全改善置业注重产品品质感和居住舒适度关心家庭，尤其关注家里老人、小孩的身体健康和生活愉快关注为老人、小孩提供的配套有过见识，容易接受新鲜事物外出务工人员置业特征世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT有关外出务工人员的访谈摘录鄱阳县外出务工人员初步统计有38万人，双港、莲湖的有钱，过年时候开回来的20万元以上的车有200多辆——鄱阳县统计局杨副局长访谈外出打工的一人一年至少可以攒2-3万块钱。双港大部分人在外打工，3万人在杭州，主要经营建材。基本都是小老板，还有70-80个上千万资产的大老板。过年的时候，一个村就能开回去500多部小车。还有很多人在外开宾馆，其实就是出租房，比如在厦门的工业园区内这种。——鄱阳建行按揭部黄经理访谈双港、莲湖在外打工的人很多。莲湖10万人口，很多在深圳、珠海做生意，年入20多万。双港共12万人口，在杭州做生意的多，一般做铝合金生意。每年过年的时候开回来20万以上的车就有上百辆。双港算百万富翁都有50多个。——鄱阳县派出所民警访谈我们镇上有80％的人都外出务工了，现在还在家的肯定是老人和小孩，一般20－45岁的人都出去打工去了。好多做铝合金生意的，一般都有个小门面，做小老板。有的是销售铝合金门窗，有的是包给人去做铝合金。莲湖也有很多出去打工的。比如搞装潢、建筑、还有租别人的房子开宾馆的。还有捡拆迁废品的。一般都做生意。——双港生意人访谈客户研究与客户价值取向分析客户类别客户特征桃花源纪销售现场某客户（三庙前乡人）夫妻双方来买房。45左右年纪。三庙前乡人，目前两人在广州打工。丈夫在工厂做管理层，收入可观。有两个孩子，一个读初一，一个小学，目前都在广州上学。买房入住后想让孩子到鄱阳县念书，妻子回来陪读。喜欢4层的房子，觉得6层的太高，电梯房太压抑。因此购买了桃花源纪的叠拼。201平米，总价36万，一次性付款。买房时考虑了周边的教育配套以及车行交通条件。家里有车，只要房子不是很偏就可以接受。世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT效益较好的企事业单位职员——收入稳定，有改善置业需求，置业较活跃效益较好的企事业单位职员背景介绍：1、效益较好的企事业单位包括移动、电信、银行、学校、供电局等。2、这些单位普通职员的收入水平属全县较高水平，且收入稳定。其中移动和电信职员一般年入4万元，银行、供电局职员和中小学教师年收入2-3万元。3、教师是一个很重要的置业群体，饶州中学（私立高中）、鄱阳中学和鄱阳一中的教师工资待遇都较高，普遍能达到3万元/年。且很多教师比较有投资意识，在本职之外还做些小生意挣钱，如开书吧等。4、这些人多数有单位分房，但对于现居住的环境条件、户型等不满，很多人进行商品房置业，在各个项目中都有分布。对原来居住状况的改善关注居住舒适度，尤其对户型尺度、居住空间等特别关注注重项目品质和社区氛围对新事物接受度较高对生活配套、交通有一定要求单位职员置业特征客户研究与客户价值取向分析世联江西上饶鄱阳县住宅项目整体定位与物业发展建议279PPT客户类别置业需求建设银行黄经理（负责按揭贷款业务）物业管理一定要好，收个40-50元物业管理费还是可以承受的。关注园林景观。现在小区最好的是白天鹅小区，花园很突出，但是树木的量其实也不是很大，成本不是很高。房子一定要宽敞供电局公务人员认为城北是城市发展的方向，城北项目有升值的潜力，自己去年8月买了一套单价1128，现在1500了。小高层图片测试。认为很好，有城市感，很喜欢，自己说只要有电梯能接受对园林的看法，多种点树，喜欢水景（活水）公安局派出所民警自己盖的房子，300多平米，卖掉了，2000年卖的，现住在车站附近房子的价格只要合理，就会投资炒房地段、空气好、宜居、交通方便，设计布局相信设计师。购房讲求实惠，园林山水、运动场、商店配套也吸引人，但是自己要考虑总价，只愿意多支付几千元。要买别人吵不到的房子，要有能晒被子的地方，要有光、风、空气可以接受小高层，只要住的