宝应房产市场市调报告

扬州皇家地产顾问有限公司宝应房地产市场市调报告宝应地处江苏承南启北、中心节点区域，与泰州、盐城、淮安市交界，辖14个镇、1个省级经济开发区、1个省级有机农业开发区，总面积1468平方公里，人口92万。境内河湖密布，土壤肥沃，自然资源丰富，生态环境优越，是国家南水北调东线工程的源头地，全国首家有机食品基地示范县、首批平原绿化先进县、首批生态示范区、中国荷藕之乡、中国慈姑之乡。近年来还先后成功创建成为国家生态县、国家园林城市、卫生县城，江苏省文明城市、省级社会治安安全县。全年全县有5个企业销售过亿元，10个企业销售过5000万元。利税过千万元的企业3家。30家重点企业销售和利税分别占全县总量的60%、86%。宝胜集团产销、利税跃居全国同行第一位，跨入江苏省1996年十大重点企业集团、机械工业部百户巨人企业和国家重点扶持的1000家大型工业企业行列宝应正加快由传统农业大县向经济强县转变，特别是近几年，突出工业主导地位，大力实施工业强县战略，培育发展了一批优势行业、规模企业和形象产品，形成了“一电两品”（电工电器、食品药品）主导产业和玻璃工艺、石化管件、压力容器、纺织服装、电子陶瓷、车辆配件等六个特色行业。全县拥有省级企业集团14家。宝胜集团是中国制造业500强、江苏省16个重点企业集团之一，跻身于国家大型企业行列。电工电器行业以宝胜集团公司为龙头，以菲达宝开集团、电机厂、仁恒实业公司、电器厂、亚宝绝缘公司等骨干企业为主体，产品质量、销售在全国同行业中均有较高的知名度。燃气具行业以钢瓶为主体，厨具等产品与之配套，全行业年产钢瓶能力达500万只，成为全国最大的钢瓶生产基地。食品行业以五琼浆系列白酒、荷藕制品、麦芽为主体。永顺泰麦芽年产销4．5万吨，企业综合效益在全国同行业中名列前茅。纺织行业以江苏银宝集团、金夏集团等重点企业为主体，逐步形成了花、纱、布一条龙生产。玻璃及工艺品行业是宝应工业经济发展的一支新生力量，行业规模不断扩大，产销以年40%以上的速度递增。宝应把外向型经济作为工业发展的助推器，目前全县有外商投资企业56家，世界500强企业中的美国德州仪器有限公司、意大利比瑞利公司等5家企业已落户宝应，并取得了骄人的经营业绩。此外，扬州美瑞华公司、蓝宝石公司等一批独资合资企业也保持了良好的发展态势。宝应建筑业和第三产业发展迅猛。全县常年有2.5万人的建筑队伍征战在祖国的大江南北，在北京、上海、深圳等地承建的一批高层建筑，先后获得了鲁班奖、白玉兰奖，成为宝应建筑业的形象工程。现代服务业发展水平不断提高，城市功能日趋完善，对周边地区的辐射影响力也大大增强。一：房地产市场宏观分析（一）宏观市场：a、宏观市场分为三级，根据世联数据，房地产调控以来，对销售量的影响，一二三类城市分别为46.78%，42.59%，12%，对价格的影响分别为8.92%、7.56%、2%b、调控的影响对一二类城市的效果已经显现，三线城市正在波及，这分为两个层面，销售层面，因为整体上市量较少，故总体销售量降低幅度偏低，而价格层面，几乎无甚影响，开发商与客户的博弈仍在继续。（二）宝应市场：a，主力的销售户型依然集中在80-110平米之间；b，均价较上月小幅上涨，涨幅在30-50元/平米，上涨势头减缓；c，应对即将到来的传统淡季，各楼盘的优惠政策有所调整，但无特别大的调整幅度。d，上市楼盘因上个月的快速去化，目前库存量减少，有个别重点楼盘加推了部分房源；e，除个别事件营销节点导致的客流量激增外，客流总量与日平均量都创宝应本年度新低见表1-表3表17.7-7.15客流抽样数据表日期789101112131415兰郡681186516614香格里拉77565912711安宜嘉园558561110810表2表3整体竞争分析：兰郡将是下一个销售热点，但其开盘因其价格等诸多因素，必然会造成部分客户的流失，就目前阶段看，我司应早做准备，加推出与其接近的户型。并做好价格上涨的铺垫工作。另外，从广告角度考虑，建议我司拿下安宜北路与淮江路路口的跨街作为导视所用。名园天府供销情况：本月所推的房源是其中心景观带的47#-52#经典多层共180套，户型从109平米的三房-140平米的大三房。价格情况：价格比上月上调近450元/平米，有次可见景观对楼栋的提价优势明显。促销及推广情况：按揭98折，一次性97折。媒介推广：楼书已印刷完毕，户外等更新完毕整体竞争分析：观察名园天府的主要目的在于对110平米的房源的销售判断，以及为将来中心景观带楼盘的价格提升提供数据支持。从名园天府的推盘计划看，此时推出中心景观区是有欠考虑的（其