房地产服务行业的线上化发展现状及方向研究

房地产服务行业的线上化发展现状及方向研究【摘要】随着互联网的快速发展，各行业的互联网改造正深刻的影响着消费行为、企业形态和经济发展。本文从房地产服务行业利用互联网发展入手，以房地产服务行业的线上化发展现状及方向为研究目的，首先对房地产服务行业的线上化发展现状进行概述，然后运用SWTO分析法对房地产服务行业的线上化发展进行全面系统的分析，归纳出房地产服务行业的线上化发展中的优势、劣势、机会和威胁。同时对典型的房产交易平台“贝壳找房”的线上化改造措施进行归纳分析。最后基于分析结果提出促进房地产服务行业线上化的建议，并得出房地产服务行业的线上化发展方向是平台化，以服务为核心竞争力和以数据技术驱动行业发展。【关键词】房地产；互联网；SWTO分析法注：本论文（设计）题目来源于教师的国家级（或省部级、厅级、市级、校级、企业）科研项目，项目编号为：。ResearchontheStatusandDirectionofOnlineDevelopmentofRealEstateServiceIndustry[Abstract]WiththerapiddevelopmentoftheInternet,thetransformationoftheInternetinvariousindustriesisprofoundlyaffectingconsumerbehavior,enterpriseformandeconomicdevelopment.ThisarticlestartswiththedevelopmentofrealestateserviceindustryusingtheInternet,andtakesthecurrentstatusanddirectionoftheonlinedevelopmentoftherealestateserviceindustryastheresearchpurpose,usestheSWTOAnalysismethodtoconductacomprehensiveandsystematicanalysisoftheonlinedevelopmentoftherealestateserviceindustry,andsummarizetheadvantagesandurgentproblemsintheonlinedevelopmentofrealestateserviceindustry.Then,SWTOanalysistheonlinedevelopmentofrealestateserviceindustrycomprehensivelyandsystematically,andsummarizetheadvantages,disadvantages,opportunitiesandthreatsintheonlinedevelopmentofrealestateserviceindustry.Finally,basedontheanalysisresults,itputsforwardsuggestionstopromotetherealestateserviceindustryonline,andconcludesthattherealestateserviceindustry'sonlinedevelopmentdirectionisplatform,withserviceasthecorecompetitivenessanddatatechnologytodriveindustrydevelopment.[Keywords]RealestateInternetSWOTAnalysis目录1前言 ]。[]国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定[J].中华人民共和国国务院公报,2014(24):9-顾客忠诚度低得益于互联网的发展，房产交易的资源高度集中到互联网上，顾者在进行浏览房产信息的时候无需拘泥于一家房产服务平台，可以遵循个人意愿寻找符合自身要求的房产信息。同时房产交易有着大宗、高价、低频的特点,顾使得顾客的忠诚度相对较低。3.3机会分析3.3.1网民规模扩大随着网民规模的不断扩大，互联网房产服务的市场规模也得到了扩展。根据CNNIC发布的数据显示，截止至2019年9月，我国网民规模达到了8.54亿，较2018年底增长了2984万，互联网普及率来到了61.2%，同时我国手机网民规模达8.47亿，使用手机上网的网民比例高达99.1%[NOTEREF_Ref39779387\f\h1]。随着住房需求的日益增长，房产服务市场的规模在未来会得到进一步扩展。3.3.2存量房时代的到来关于存量房到来的标志，对于房地产业来说就是二手房的交易量超过新房交易量。根据数据统计，在2016年底，全国二手房的交易量和新房交易量的比例为0.7:1，而在全国前30个城市中这个比例提升至1.1:1,北上深的比例更是来到了2.7:1,说明发达地区的二手房交易比例相对较高，但与发达国家约8:1的比例仍有差距，说明我国正处于存量房时代的开端[[]李晓峰.[]李晓峰.中国房地产市场进入存量房时代[J].中州建设,2017,000(014):293.4威胁分析3.4.1调控政策收紧十九大以后,中央确立了“房住不炒”的重大宏观政策。多个城市调控政策收紧，使房价趋于平稳。受此影响楼市成交量下滑，中介服务机构裁员、关门的现象频频出现。处于头部的房产服务企业也受到了不少打击，我爱我家2017年的营收数据相比于2016年，从81.6亿元增至81.7亿元，增长幅度仅为0.12%。可见房产服务行业受政策影响较大。3.4.2行业竞争对手的威胁头部企业链家在转型升级为贝壳找房后，贝壳找房成为了一个开放的平台，对安居客、房天下等依靠线上流量的房产服务平台构成了一定威胁[[]汪田.贝壳找房有限公司发展战略研究[D].吉林大学,2019.]。贝壳找房平台采取经纪品牌加盟的模式，将链家与加盟品牌纳入统一平台。这种“既做平台、又做房产经纪业务”的做法，加上贝壳找房喊出真房源的口号，在业内引发不少争议。2018年6月12日，58集团联合[]汪田.贝壳找房有限公司发展战略研究[D].吉林大学,2019.而在此贝壳找房成立一年后，贝壳和58同城旗下的安居客互相起诉对方盗用房源图片，意味着竞争的公开化。此次竞争将影响到双方的核心竞争资源，也就是真房源。同时还揭露了中介盗图泛滥的乱象，影响到房产中介的形象。综上，形成了房地产服务行业的线上化发展的SWOT分析矩阵，如下表1所示。内部因素外部因素优势S劣势W1.数字技术的组合使用。2.房源量多且趋向集中。1.房源真实性低。2.人员素质低。3.客户忠诚度低。机会OSO战略WO战略1.网民规模扩大。2.存量房时代到来。1.加强数字技术的研发投入，推动居住服务的智能化和数字化。2.加强营销创新，树立品牌形象1.加强人员素质培养2.加强对房源的校验和验真威胁TST战略WT战略1.调控政策收紧。2.行业竞争对手的威胁。1.研究开发数字技术的新应用，提高产品竞争力2.发挥房源量的优势，利用大数据发掘客户需求1.加强人才培养建设2.实施品牌战略，提高客户品牌认知度表1房地产服务行业的线上化发展的SWOT分析4贝壳找房的线上化改造措施4.1贝壳找房简介贝壳找房，是基于链家网升级而来的房产综合服务平台，业务涉及新房、二手房、租房、海外房产、装修。作为开放平台的贝壳找房通过继承于链家的楼盘字典数据和技术，发展加盟业务，赋能入驻的新经纪品牌，并结合运用大数据技术保证平台上拥有海量且真实的房源。贝壳找房现以链家作为自营品牌，德佑作为加盟品牌加速扩大业务范围，通过ACN合作网络实现对经纪人以及C端服务标准化管理，以技术驱动为方向在产品端推出了房屋估价，VR看房，VR带看等功能。4.2贝壳找房的线上化改造措施4.2.1以真房源为基本要求真房源是贝壳找房建立之初就喊出的口号，是贝壳找房的底线所在。贝壳找房真房源率高的背后是链家累计十年的“楼盘字典”以及一套真房源验真系统。一个真房源的标准包括：真实委托、真实面积、真实电话、真实价格、真实地址以及真实图片。其中“楼盘字典”是用门牌号、户型图、配套设施信息等多维字段信息来定义一个房源。一个房源的录入要经过真房源验真系统层层检验才能成为真房源并于外网显示，而且房源验真后长期不做维护系统会提醒复验，保证了真房源的时效性。4.2.2中国的MLS-ACN合作网络ACN合作网络是链家在2014年建立的一种与美国MLS相似的房地产交易模式，通过精细化房产交易服务链条，根据经纪人在各个房产交易环节中所承担的角色进行佣金分配，从而使佣金分成机制均等化。据统计，链家在2017年利用ACN合作网络开展作业，取得了二手房交易单边比接近7:1的数据，该数据表明每单交易都有接近7位经纪人参与作业。因此，通过ACN合作网络，不仅可以改善基层经纪人的待遇，还能促进经纪人跨门店，跨区域，跨品牌的协同作业。贝壳找房通过打通ACN合作网络，实现更多品牌之间的合作。ACN合作网络支持贝壳找房平台内房源共享和信息流通，人房客三者高度匹配，打破了经纪人间的合作壁垒，实现了协同作业和互利共赢。通过ACN的运用在提高了经纪人的合作效率的同时，还可以把房源信息、成交信息以及业主的动态等其内部信息与外界共享，让卖家和买家在做出最终的决策之前可以进行透明化的数据对比，从而做出诚心的选择。4.2.3以科技驱动服务升级在房屋信息数据库方面，目前“楼盘字典”已通过实现通过433个字段来定义一个房源，以充分详细地描述每一个房源，满足客户的找房需求在VR服务方面，贝壳找房通过建立如视事业部，投入超过2亿资金，成立专业的VR摄影团队，打造了以VR看房为中心多种VR产品，最大限度地还原真实看房体验。通过策划激励活动，鼓励平台内经纪人进行VR房源的采集和重建。截至2019年8月，如视已在全国110个城市采集和重建了206万套VR房源，日产VR房源10000+。VR看房为用户提供了足量、真实的房源信息，有效地提高了用户的体验。贝壳找房将自己定义为一个以技术驱动的居住服务平台，除楼盘字典和VR服务外，还有对商家开发的SaaS系统和基于大数据的估价功能等等产品，都是其通过技术研发用于服务升级的。4.2.4提高服务质量在交易服务方面，平台有一套覆盖整个二手房交易全流程的产品体系，保障消费者的交易服务需求和交易安全。同时通过交易可视化功能，消费者在签约时可以通过贝壳找房APP的交易模块，实时清晰地了解到交易全流程以及业务的办理进度在服务载体方面，贝壳找房建立贝壳分权益体系，将贝壳分作为经纪人综合能力的体现，通过设立提分指标激励经纪人提高自身综合能力，为消费者提供更优质的服务。5房地产服务行业的线上化发展对策及方向5.1房地产服务行业的线上化发展对策5.1.1建立完善的真房源体系随着在线房产交易市场的逐渐成熟，真房源已成为行业内的共识。对于房产服务企业而言，房源是企业的核心竞争力，假房源不仅损害了消费者个人利益，也有损企业自身形象，败坏行业风气。房产服务企业通过严密逻辑体系的算法和标准化的房源验真流程，建立完善的真房源体系，是减少虚假房源的有效手段。5.1.2加强人员专业素养教育对比线下，线下获客的数量更多，范围更广，线上客源增多的同时客户的需求或提问就越加多样化。这就要求房产经纪人具有过硬的专业素养，能够精准地筛选符合需求的房源或回答疑问。其次，对于客户而言，确保在复杂的房地产市场中安全完成交易行为，是客户与房产经纪人建立委托关系的重要原因之一[[]CrowstonK,SawyerS,WigandR.SocialNetworksandtheSuccessofMarketIntermediaries:EvidenceFromtheU.S.ResidentialRealEstateIndustry[J].InformationSociety,2015,31(5):361-378.][]CrowstonK,SawyerS,WigandR.SocialNetworksandtheSuccessofMarketIntermediaries:EvidenceFromtheU.S.ResidentialRealEstateIndustry[J].InformationSociety,2015,31(5):361-3政府要健全相关法律法规由于起步较晚的原因，我国房产中介没有明确的作业规范，且有关房地产中介的法律法规不健全。目前《房地产经纪管理办法》是我国少数能够对房地产中介服务起到规范管理作用的规定之一，该规定作为部门规章在法律层级较低，法律效力不足，不能对人员资格、机构资质等行业问题做出规定。由于缺乏全国的法律规范，地方政府在对于房产中介管理的立法上，只能制定法律层级较低的地方性规章制度，说使得地方立法对房地产中介的监管和处罚力度极其有限，难以约束其行为，在查处、取证、处罚方面面临着极大的困难。而在日本，哄抬房价、合同造假现象较为罕见，房产中介运营整体来说规范有序。原因在于日本法律对中介的约束非常细致且严格，违法违规成本很高，而且行业协会具有强大的执行力，因而日本的房地产中介行为较为规范[[]攸宁[]攸宁.房产中介监管之国外经验借鉴[J].中国房地产,2017(14):27-29.我国政府可以效仿日本，以更细致严格的法律法规来约束房产中介的作业行为，在此基础上加强市场监管制度化建设，规范房产中介公司的管理制度；完善创新监管方式，充分发挥网络监督作用。最后起到规范行业发展秩序，确保发展方向明确的作用。5.1.4提高产品的用户体验水平房地产服务产品的用户体验是指用户使用房地产服务平台C端产品中所建立起来的主观感受，其中户体验的因素包括服务种类、信息内容、界面设计、操作逻辑等等。提高用户体验在对房地产企业互联网服务有着重要作用，因此房地产互联网产品要以目标用户的需求作为方向贯穿设计过程，在丰富房产信息内容，拓展服务种类及其形式的同时，并从数据技术上对于后台服务端和数据库作加强建设与维护，提高房源检索系统的智能化与个性化水平，提供更加多样化、个性化的检索标签及形式，为用户体验提供保障。比如美国房产公司的巨头Zillow，用户可以在他们的房产搜索中添加几十个过滤器，从而找到他们真正想要的东西[[]BaS,YangX."InternetPlus"PathwaystotheTransformationofChina'sPropertySector||WhatChangesHastheInternetBroughttotheRealEstateBrokerageIndustry?[M].SpringerSingapore,2016.]。而用户自己可以做所有这些来做出有效和明智的决定，而不需要依赖专业人士的帮助。此外，可以大数据技术对用户行为的分析方式，为用户呈现出基于行为习惯的交互方式和信息，这将有利于帮助用户明确自身的潜在需求，以更准确地为用户筛选出符合需求的房源信息[[]颜文琳.基于用户体验的房地产移动互联网营销[]BaS,YangX."InternetPlus"PathwaystotheTransformationofChina'sPropertySector||WhatChangesHastheInternetBroughttotheRealEstateBrokerageIndustry?[M].SpringerSingapore,2016.[]颜文琳.基于用户体验的房地产移动互联网营销[J].现代营销：学苑版,2016(12):2-2.致谢本论文是在朱小菲老师、董文浩老师等的悉心指导下完成的，在写作过程中，他们给予了我耐心的指导和热情的帮助！他们渊博的学识，高尚的人品，严谨求实的作风，都对我产生了极大的影响。在此我对他们表示由衷的敬意和至深的感谢！5.2房地产服务行业的线上化发展方向5.2.1趋于平台化截止至2016年中旬，我国共有8.8万家中介公司，其中一半是中小企业，房产交易量超过一半是由中小中介公司贡献的。接着以上海的数据为例，2016年上海中介公司逾3000家，这个数据到2018年就减少至1400家，说明中小中介公司在调控政策收紧、行业竞争激烈的环境下难以生存。在这种大环境下，加入一个成熟的互联网房产服务平台是一个比较好的选择。平台通过对中小中介公司的赋能，可以提高其在平台的竞争力，同时依靠平台的流量减少获客成本。5.2.2以服务为核心竞争力就目前而言，房源仍是房地产服务的核心，真实、优质的房源才是吸引用户的关键。从2018年房地产服务巨头推动真房源建设至今，行业内的真房源率已经有较大提高。在未来，真房源会成为行业常态，房源信息的真实性问题被解决后，用户的体验就成为房地产服务提升的关键点。如今的行业头部贝壳系、58系和搜房系均为综合房服务平台，说明用户偏好于综合类平台，在关注房源的同时也希望得到如装修、房产资讯等产品和服务，提升了用户体验。行业在关注服务产品整合的同时，也致力于VR技术的再开发。运用VR技术最大限度地还原实地看房体验，在一定程度上解决了线下看房效率低得问题，减少了买卖双方的沟通成本，提升了用户的体验，提高了交易效率。因此，房地产服务行业的发展方向之一，就是以服务为核心竞争力，提高用户的体验5.2.3数据技术驱动一个房产服务企业的服务器通常存储大量的交易信息、客户信息以及用户交互数据数据，这些数据通常有着大量、多样化、高速的特点。企业通过高效地存储和利用这些数据，可以在企业管理决策和帮助用户决策方面起到重要作用。房产服务企业通过发展数据技术，可以将数据整合和结构化，并应用在看房、找房、匹配、委托、交易等多个环节中，实现各环节的数据化。大数据技术可以帮助用户更快速地寻找到符合需求的房源，帮助从业者了解用户的需求和特点，帮助提高交易全流程的效率，在对推动房产服务的升级中拥有着巨大的作用。因此，通过数据技术驱动企业服务升级是房产服务线上化发展方向之一。6结论本文首先对房地产服务行业的线上化发展现状进行概述，然后运用SWOT分析法归纳出房地产服务行业的线上化发展的优势、劣势、机会与威胁，其中主要优势为：数字技术的组合使用和房源量多且趋向集中；主要劣势为：房源真实性低、人员素质低和客户忠诚度低；主要机会为：网民规模扩大、存量房时代到来。；主要威胁为：调控政策收紧、行业竞争对手的威胁。再结合SWOT矩阵提出了房地产服务行业的线上化发展战略。其次，通过选取房地产服务行业的头部平台——贝壳找房，梳理出其线上化改造的措施，分别是坚持真房源，采用ACN合作网络,以科技驱动服务升级和提高服务质量。最后针对房地产服务行业的线上化发展的问题，结合贝壳找房的改造措施，明确了房地产服务行业进行线上化发展的对策。对策主要以解决行业内部问题为主，通过建立完善的真房源体系，加强人员专业素养，提高产品的用户体验水平三个对策，确保行业向着正确方向发展，同时希望政府健全相关法律法规，规范行业的发展秩序。除此之外，在对房地产服务行业的线上化发展方向的认识上，我认为其发展方向将会是趋于平台化、以服务作为核心竞争力以及数据技术驱动行业发展。

Word常用快捷键由于Word有定义快捷键的功能，在重新指定快捷键后，不能再使用该组合完成以前的操作。例如，按快捷键Ctrl+B可将选定文本改为加粗格式，如果将Ctrl+B重新指定给一个新的命令或其他命令，则不能通过按Ctrl+B为文本应用加粗格式，除非将快捷键指定恢复到初始设置。下面的列表使用说明如下：（1）表中出现的（F）、（E）、（V）、（I）、（O）、（T）、（A）、（W）：分别代表文件、编辑、视图、插入、格式、工具、表格和窗口菜单。（2）（切换方式）：表示重复按该键还原操作。（3）Num？：表示小键盘上的数字键。（4）Ctrl＋A：表示Ctrl键和A键的组合，其余类推。A.1常规快捷键Ctrl＋A（E）选取整篇文档（Ctrl＋Num5）Ctrl+R可使段落右对齐Ctrl＋B（E）加粗文本（Ctrl＋Shift＋B）Ctrl＋]（O）按磅值增加所选定内容的字号Ctrl＋C（E）复制所选内容Ctrl＋[（O）按磅值缩小所选定内容的字号Ctrl＋D（O）修改选定字符格式Ctrl＋=（O）将选定内容设为下标(切换方式)Ctrl＋E（O）段落居中Ctrl＋＋（O）将选定内容设为上标(切换方式)Ctrl＋H（E）查找并修改指定文字或格式Ctrl＋＊（V）显示/隐藏所有非打印字符Ctrl＋I（O）倾斜所选文字（切换方式）Ctrl＋Tab（A）在单元格中插入制表符Ctrl＋M（F）调整整段缩进Ctrl+L（O）段落左对齐Ctrl＋N（F）创建新文档或模板Ctrl＋Enter（O）在插入点插入一个分页符Ctrl＋O（F）打开已有的文档或模板Ctrl＋Up（E）将插入点上移一个段落Ctrl＋P（F）打印文档（=Ctrl＋Shift＋F12）Ctrl＋Down（E）将插入点下移一个段落Ctrl+Q（O）删除段落格式Ctrl＋Home（E）将插入点移到文档开始Ctrl＋S（F）保存当前活动文档Ctrl＋End（E）将插入点移到文档结尾Ctrl＋T（O）设置悬挂式缩进Alt＋/（A）快速选定整个表格Ctrl＋U（O）给所选内容添加下划线Shift＋F1（W）有关命令、屏幕区域的帮助信息或文字属性Ctrl＋V（E）在插入点插入剪贴板内容Ctrl+Alt+I打印预览Ctrl+W关闭文档Ctrl+K（E）插入超级链接Ctrl＋X（E）剪切所选内容并将其放入剪贴板Ctrl+Shift+Space-bar创建不间断空格Ctrl＋Y（E）重复上一步操作（=F4=Alt＋Enter）Ctrl+连字符创建不间断连字符Ctrl＋Z（E）取消上一步操作（=Alt＋Backspace）Ctrl+Spacebar删除字符格式A.2Ctrl与光标键联合使用的快捷键Ctrl+←可将插入点移到上一个英文单词或中文词Ctrl+→可将插入点移到下一个英文单词或中文词Ctrl+↑可将插入点移到上一个段落Ctrl+↓可将插入点移到下一个段落A.3Ctrl与部分数字联合使用的快捷键Ctrl+0可迅速在段前增加或删除12磅的行距Ctrl+1改变段落的行距为单倍行距Ctrl+5改变段落的行距为1.5倍行距Ctrl+2改变段落的行距为双倍行距A.4Ctrl与Shift+字母键联合使用的快捷键Ctrl+Shift+P再通过按“↑”和“↓”键改变字号Ctrl+Shift+>增大所选文字的字号Ctrl+Shift+<减小所选文字的字号Ctrl+Shift+A将所有选定的字母设为大写Ctrl+Shift+C复制选定内容的格式Ctrl+Shift+D段落最后一行文字占满全行Ctrl+Shift+E打开或关闭任务栏上的“修订”标记Ctrl+Shift+F再通过按“↑”和“↓”键改变字体Ctrl+Shift+H应用隐藏文字格式Ctrl+Shift+K将所选字母中的小写字母设成大写，但字母字体大小不变Ctrl+Shift+L应用“列表”样式Ctrl+Shift+M取消左侧段落缩进Ctrl+Shift+N选定段落变为“正文”样式Ctrl+Shift+Q将所选英文字母变为Symbol字体Ctrl+Shift+S再通过按“↑”和“↓”键改变样式Ctrl+Shift+T减小悬挂缩进量Ctrl+Shift+V对选定内容粘贴格式Ctrl+Shift+W只给字、词加下划线，不给空格加下划线Ctrl+Shift+*显示非打印字符Alt+Shift+D插入“日期”域Alt+Ctrl+L插入ListNum域Alt+Shift+P插入页数域Alt+Shift+T插入时间域A.5Ctrl与Alt+字母键联合使用的快捷键Ctrl+Alt+D在文章末尾插入尾注Ctrl+Alt+F在当前页插入尾注Ctrl+Alt+K启动“自动套用格式”Ctrl+Alt+LListnum域Ctrl+Alt+M创建批注Ctrl+Alt+N切换到普通视图Ctrl+Alt+O切换到大纲视图Ctrl+Alt+P切换到页面视图Ctrl+Alt+T输入【™】Ctrl+Alt+Z返回到光标先前位置Ctrl+Alt+1对当前段落应用“标题1”样式Ctrl+Alt+2对当前段落应用“标题2”样式Ctrl+Alt+3对当前段落应用“标题3”样式Ctrl+Alt+PageUp将插入点移到窗口开始处Ctrl+Alt+PageDown将插入点移到窗口结尾处Ctrl+Alt+连字符然后单击要删除的命令，可将此命令从菜单中删除Ctrl+Alt+F2“文件”|“打开”命令A.6功能键F1获得“帮助”或“Office助手”F2移动文字或图形F3插入自动图文集词条（在文档中显示该词条之后）F4重复上一项操作F5选择“编辑”|“定位”命令F6前往下一个窗格或框架F7选择“工具”|“拼写和语法”命令F8扩展所选内容F9更新选定的域F10激活菜单栏F11前往下一个域F12选择“文件”|“另存为”命令A.7Ctrl与Fn功能键联合使用的快捷键Ctrl+F2选择“文件”|“打印预览”命令Ctrl+F7选择“移动”命令Ctrl+F