无锡新安街道主邻里中心功能定位项目策划报告

2目录第一部分：项目简介第二部分：新安街道及周边商业现状调研第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第五部分：项目招商规划设想及建议发展规划项目简介

新安居住社区位于菱湖大道东侧，规划人口5.3万人，策划项目位于新安南社区，主要面向本地居民。按照太科园的发展规划，新安居住社区周边的居住和商业设施主要面向新安居民并辐射周边高科技产业工作人员。具区路南侧的湖滨居住社区，建设低密度、高品质社区。大溪港南侧、净慧东西道之间的商贸休闲中心，优先发展濒水特色主题餐饮、购物、休闲、商贸和娱乐产业。34项目简介

主邻里中心青年公社软件园净湖水岸大学园新安花苑主邻里中心位于菱湖大道东侧、清源路南侧，是安置居民区的中心位置，居民步行至此5~15分钟。西向通过清源路与东大、江大等高校连通，步行10~15分钟。北向通过清源路、菱湖大道与青年公社连通，驾车5分钟。西北方向通过清源路、菱湖大道、震泽路与软件园、净湖水岸连通，驾车7分钟。新安花苑主邻里中心区位区位分析项目简介

3组团1组团2组团建筑风格：具有江南特色的水景景观和人文景观空间环境；建筑方位：建设场地北依水景河道，东、南、西邻接小区规划道路；组团划分：按建筑布局划分为5个组团，本次策划包括1-3组团；建筑规模：总用地面积：19402m2

总建筑面积：40067m2主邻里中心简介5目录第一部分：项目简介第二部分：新安街道及周边商业现状分析第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第五部分：项目招商规划设想及建议6以商业、服务业、社区服务为功能核心，构建土地利用率高的社区商业中心。以商业拉动发展，以两公里之内的消费人群为邻里中心的基本支撑。以服务本地居民为重心，以周边辐射区人群差异性消费需求为商业品质导向。策划理念7新安街道及周边商业现状分析

第一商圈第二商圈第三商圈以区位和交通路程为主要界定标准，将核心区——新安街道本地居民定义为第一商圈服务对象，消费阶层成型且成熟。以区位和客户成熟度为主要界定标准，将大学城内即将入住的大学生归为第二商圈消费群体，消费阶层尚未成型但特征明显。以客户成熟度和发展阶段为主要界定标准，将青年公社周边软件园工作人员定义为第三商圈消费群体，消费阶层尚未成型，但消费特征明显。第一商圈第二商圈第三商圈新安街道及周边2公里内商业范围划分89新安街道及周边商业现状分析

在建副邻里中心菱湖大道清源路震泽路青年公社主邻里中心已建未运营已建运营清嘉路净湖水岸副邻里中心副邻里中心老镇区商业街东南大学江南大学南京大学530项目软件园第一商圈：新安街道商业街、第一社区邻里中心、第三社区邻里中心。第二商圈：大学园餐饮、零售等商业配套设施。第三商圈：青年公社商业、净湖水岸、软件园商业。新安街道及周边商业现状分析

人口、经济、消费第三商圈第二商圈第一商圈商圈人口、经济、消费特征分析10新安街道及周边商业现状分析

人口结构居民数量就业情况第一商圈新安街道居民截止到2009年3月31日，新安街道户籍总人数为26716人，常住人口36867人。适龄就业人口包括：1.14万失地农民，老镇区下岗工人，外来务工人员。消费习惯及层次居民以日常消费和一般消费为主，部分人群有闲余消费和超额消费需求。此外居民对安置房的装修，产生了对建材、家具、家居饰品的大量需求，未来2~4年时间内，此种需求还将持续。居民消费以中低档次为主。街道居民10.2%外来人口34.2%失地农民

55.6%交通出行方式当地居民出行方式以步行、骑自行车或摩托车等方式为主。消费区域在15分钟车程以内。现主要消费区域为老镇商业街。商圈人口、经济、消费特征分析11新安街道及周边商业现状分析

第二商圈大学生消费群体以步行或骑自行车为主，期望有便利的交通工具直达消费区。消费层次消费类型多元化，在保证实用性的同时追求品牌商品。其中通讯工具和电脑产品占消费前列。喜欢一站式消费模式。消费特征交通出行方式消费结构对饮食、服饰、娱乐的消费偏重于中档产品，同时对大众日常生活用品需要较大。消费内容以饮食消费为主，同时主要包括学习消费、休闲娱乐消费、形象消费、人际交往（礼品）消费、感情和通讯投资等。人群特点大多为青年人口，年龄在18至25岁之间，有较高的知识文化水平，经济尚未独立。商圈人口、经济、消费特征分析12新安街道及周边商业现状分析

第三商圈软件园工作者以公共交通工具为主，日常消费区域在15分钟车程以内。消费层次消费类型多元化，追求品牌商品和优质服务，注重环境和人文因素，偏爱品牌店及专营店。消费特征交通出行方式消费结构消费潜力强、消费较理性，日常生活消费大众化，但有高档生活用品需求。部分人群进入精神享受阶段，消费档次较高。消费内容包括饮食消费（就餐、聚会居多），形象消费（服饰、化妆品）、休闲娱乐消费、精神文化消费、感情和通讯投资等。人群特点大多为青年人口，年龄在24至35岁之间，有较高的文化素养，经济独立。以集体生活为主要居住方式。商圈人口、经济、消费特征分析13新安街道及周边商业现状分析

商业现状第三商圈第二商圈第一商圈新安商业街第一社区商圈商业现状分析14新安街道及周边商业现状分析新安街道原有商业为自发形成，经营类别以零售、餐饮、居民服务业为主，仅能满足原有居民的基本生活消费。受消费水平制约，街道内商业档次较低，规模偏小。街道内交通便利，人流、车流量较大。聚集了一定的人气。在没有外部需求刺激的环境下，街道内商业发展缓慢。第一商圈：新安街道商业现状15新安街道及周边商业现状分析

餐饮业占老镇区总店面数量的15.7%，以小吃铺为主，规模小、档次低、产品单一、特色较少。可承办大型酒席的餐厅较少，档次中等，主要有南湖园大酒店和聚宾楼酒店，难以满足街道居民需求。餐饮业现状新安街道商业现状分析16新安街道及周边商业现状分析17居民服务业主要为满足街道居民日常生活需要的理发、美容化妆和沐浴业。该类消费具有较强的属地原则，消费人群、数量稳定，在新安社区进入成熟期后，将维持一定的规模。新安街道服务业现状新安街道商业现状分析零售业在街道第三产业中分布最为广泛，以五金、纺织品和食品零售居多。街道居民对安置房的装修，产生了对建材、家具、家居饰品的大量需求，未来2~4年时间内，此种需求还将持续。新安街道零售业现状17新安街道及周边商业现状分析18现状：引入好又多超市，为居民生活购物提供便捷服务。对经营业态进行了一定的规划，综合了较多种业态模式，方便居民集中购物。改进：店铺外观布局更加规整，美化社区购物环境。现状：为居民提供公共交流活动空间，方便社区组织群众文化体育活动。改进：广场内居民互动设施较少，可以考虑提供更多便民设施，例如：健身器材、纳凉桌椅。现状：设置老年活动中心、党员活动中心、社区卫生服务站、行政办事大厅。为居民办事、看病提供便利。改进：活动中心等场所利用率不高，可以充分吸纳群众意见，供其所需。社区服务商业服务居民广场第一社区邻里中心为最早投入运营的社区配套服务中心。其功能定位、运营模式可以为主邻里中心以及第三社区邻里中心提供参考借鉴。副邻里中心商业现状分析新安街道及周边商业现状分析19

大学园商业、饮食配套：目前还在建造中，主要为大学生提供最基本的日常消费和饮食服务，未来将与邻里中心同类商业形成竞争关系。因此需考虑差异化商业类别，同时注重吸引此类人群日常及休闲娱乐消费。

青年公社软件园的配套用房，规划为高档公寓，竣工时间为2010年7月30日，届时主邻里中心正处于发展时期，应考虑青年公社的潜在消费人群需求，以成熟完善的基础商业功能吸引此类人群消费。

软件园商业、饮食配套：目前已有部分商业（小超市、小餐馆）投入运营，但不成规模，远不能满足软件园工作人员的大量生活消费需求。邻里中心可考虑提供规模化优质消费服务，以与现有商业配套形成竞争，吸引消费人群。

净湖水岸：高品质生活的休闲消费场所，目标客户群为职业经理人、高收入白领，其商业品质与主邻里中心形成差异性互补，不具备竞争关系。第二、三商圈商业现状分析19新安街道及周边商业现状分析第三商圈主要为高档商业配置，缺少中低档日常生活消费场所，邻里中心可为其提供差异化补充性供给，以满足该商圈内部自身不足的日常生活的中低档消费需求。此部分消费群体作为邻里中心的辐射消费人群，具有一定的消费需求。第一商圈消费群体作为核心服务人群，邻里中心将为其提供全面的社区、商业、休闲配套设施，以满足新安街道居民衣食住行全方面的基础生活需求。新安居民也将是邻里中心核心消费群体。第二商圈为大学城配套商业，目前尚未启动，邻里中心可以弥补其缺少的完善饮食娱乐服务，为其提供餐饮、娱乐等需求。此部分消费群体作为邻里中心的中心消费人群发掘潜力较大。消费群体2021目录第一部分：项目简介第二部分：新安街道及周边商业现状调研第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第五部分：项目招商规划设想及建议21中档次正餐厅——人均消费30-50元，符合当地饮食习惯。小吃店、快餐厅——人均消费10-20元，提供日常饮食需求。面包糕点——人均消费5-20元，考虑生日蛋糕需求。饮料——人均消费5-10元，休闲零食类需求。中档次正餐厅——人均消费20-30元，干净整洁，优质实惠。小吃店、快餐厅——人均消费8-15元，品种丰富，方便快捷。面包糕点——人均消费5-10元，新鲜实惠，价格合理。饮料——人均消费5-10元，方便实惠，种类齐全。较高档次正餐厅——人均消费40-80元，环境优雅，景观较好。快餐厅——人均消费10-20元，整齐干净，服务周到。面包糕点——人均消费15-30元，品牌保证，新鲜优质。饮料、茶馆——人均消费15-30元，环境清幽。第三商圈第二商圈第一商圈新安街道邻里中心功能分析与定位消费人群需求分析——餐饮22新安街道邻里中心功能分析与定位餐厅以满足当地人需求为主，兼顾学生群体的假日消费，并考虑到青年公社人群的聚餐需求。小吃快餐需求差别较小，应提供实惠便捷的饮食服务和整洁卫生的就餐环境。餐饮业定位23新安街道邻里中心功能分析与定位餐饮业定位面包糕点以满足当地需求为主，分为普通糕点和生日蛋糕类，偏重中等档次。饮料、茶馆可按不同档次分散设置在人流量较大的区域，以满足休闲逛街的需求。24新安街道邻里中心功能分析与定位日常需求类：大超市、烟酒专卖店、药店、电讯器材、家具饰品、办公用品、眼镜店、体育用品、图书报刊、婴幼儿用品店、礼品店、化妆品店；服饰需求：纺织品、窗帘布艺、鞋帽、箱包、休闲品牌店、外贸服饰店、儿童服饰店、饰品店。日常需求类：大超市、药店、电讯器材、办公用品、眼镜店、体育用品、图书报刊、高档礼品店、化妆品专卖店；服饰需求：鞋帽、箱包、品牌折扣店、外贸服饰店、高档饰品店、体育品牌服饰。第三商圈第二商圈第一商圈日常需求类：大超市、药店、电讯器材、办公用品、眼镜店、体育用品、图书报刊、礼品店、化妆品店；服饰需求：鞋帽、箱包、休闲品牌店、外贸服饰店、饰品店、体育品牌服饰。消费人群需求分析——零售25新安街道邻里中心功能分析与定位三类消费人群对零售业态类别需求无较大差异；日常需求消费以大众档次为主，主要依托大超市解决三类人群日常需求；部分店铺（服饰类、化妆品、礼品类）应考虑需求差异，设置少量中档品牌店铺；零售业应保证经营类别齐全，以集结人气、吸引潜在消费群体、避免顾客流失。零售业定位26服务：美容美发、干洗店、移动营业厅、电信营业厅、银行ATM机；娱乐：休闲洗浴、KTV。服务：理发、美容美发、照相、复印打印、干洗店、移动营业厅、电信营业厅、银行ATM机、电讯及电脑器材维修；娱乐：电游厅、台球室、KTV。服务：理发、美容美发、照相、复印打印、干洗店、移动营业厅、电信营业厅、银行ATM机；娱乐：电游厅、台球室、网吧、舞厅、KTV、休闲洗浴。第三商圈第二商圈第一商圈新安街道邻里中心功能分析与定位消费人群需求分析——服务、娱乐27新安街道邻里中心功能分析与定位28居民服务业具有属地消费原则，因此邻里中心应以满足居民和学生需求为主，档次应与街道居民消费能力匹配。娱乐业主要针对青年群体，虽然不是日常必须消费，但是可以为邻里中心增添亮点，同时可以拉动对餐饮、零售的消费需求，应考虑引进中档娱乐业。服务、娱乐业定位目录第一部分：项目简介第二部分：新安街道及周边商业现状调研第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第四部分：邻里中心业态及功能配置策划第五部分：项目招商规划设想及建议29邻里中心业态及功能配置策划项目业态定位以服装、食品为主，家居用品为辅，主要面向新安街道消费人群的中低档一体化购物中心。优质装修、优质服务、质优价廉的商品打造中低档购物中心。功能定位集购物、休闲、餐饮、娱乐、住宿、服务等多种综合功能于一体的现代化社区购物中心。30邻里中心业态及功能配置策划组团二组团一组团三组团四组团五组团功能配置社区行政服务中心社区用房北分区：零售业、服务业南分区：超市、购物广场、家电家具广场宾馆（饭店、休闲浴场、棋牌室、住宿）北分区：零售业、小吃、快餐南分区：正餐厅、饭店、休闲娱乐31三层浴场、足疗、SPA休闲会所。四层棋牌室、舞厅、KTV等娱乐设施。邻里中心业态及功能配置策划组团一功能配置方案详解一层将一层空间设置为可承办大型酒席的饭店。档次较高。二层饭店，为住宿提供饮食配套，同时对外开放，可承办大型酒席。五层客房，可为浴场或者棋牌室配套使用。组团一业态及功能配置方案32邻里中心业态及功能配置策划一、二楼中档餐饮组团一第一、二层酒店配置方案33邻里中心业态及功能配置策划三楼休闲场所组团一南片区第三层休闲场所配置方案34邻里中心业态及功能配置策划组团一南片区第四层娱乐场所配置方案35邻里中心业态及功能配置策划按建筑面积初步估算可设置客房25间左右。组团一南片区第五层宾馆客房配置方案36邻里中心业态及功能配置策划零售业、服务业品牌服饰、高档礼品零售店；理发、美容美发、摄影、移动营业厅、电信营业厅、ATM等。服装、百货购物广场统一分隔成彼此独立的店铺。以中等档次为主，经营类别包括：服装、纺织品、鞋帽、箱包、婴幼儿用品等。电器、家具、五金广场为满足安置居民大量的居家装修需求，可引入不同档次的电器、家具、五金卖场。超市引进大型、综合型超市，建议配置班车。北分区

南分区一、二层

组团二功能配置方案详解南分区四层

南分区三层

组团二业态及功能配置方案37邻里中心业态及功能配置策划组团二北片区业态及功能配置方案--临街店铺38邻里中心业态及功能配置策划组团二南片区一、二层超市配置方案39邻里中心业态及功能配置策划组团二南片区三层购物广场配置方案40邻里中心业态及功能配置策划组团二南片区四层家电、通信器材配置方案41邻里中心业态及功能配置策划零售业、餐饮临街商铺配置档次较高的品牌服饰、茶饮、糕点；内侧店铺配置中低档次小吃、快餐店。大饭店中等档次饭店，内设包间，可供日常家庭及朋友聚餐。休闲娱乐配置桌球、电游、网吧、健身房、儿童乐园等娱乐设施。正餐厅将一层隔断为数个中等档次的正餐厅。北分区

南分区一层

组团三功能配置方案详解南分区三层

南分区二层

组团三业态及功能配置方案42邻里中心业态及功能配置策划组团三北片区业态及功能配置方案43邻里中心业态及功能配置策划一层隔间饭店格局组团三南片区一层餐厅配置方案44邻里中心业态及功能配置策划组团三南片区二层饭店配置方案45邻里中心业态及功能配置策划组团三南片区三层娱乐广场配置方案46邻里中心业态及功能配置策划47人流方向劣势区域对劣势区域可通过结构更改及引导性的安置主力店铺弱化其不足，增加人气。邻里中心建筑设施适用性分析及优化方案邻里中心业态及功能配置策划48此处可增设店铺入口此商铺改造为通道此处可增设饭店入口此处可增设店铺入口建筑设施优化方案目录第一部分：项目简介第二部分：新安街道及周边商业现状调研第三部分：新安街道邻里中心功能分析与定位第四部分：新安街道邻里中心业态及功能配置策划第五部分：新安街道邻里中心经营方式设想及建议49经营方式设想及建议以商铺为单位独立招租由富民合作社组建招商部门，对邻里中心铺位进行独立招租，按铺位收取租金。对其经营方式、物业管理有独立决定权。

以组团为单位招租将邻里中心按功能分为几个组团，以组团为单位整体招租。富民合作社只对商场业态的大方向给予指导。

以邻里中心为单位招租

与专业商业公司合作，将邻里中心整体交与专业公司招商与管理。富民合作社不参与任何环节。经营方式：纯租赁

将邻里中心铺位或店铺出租给实际用家，富民合作社获租金收益，铺位或店铺的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。此种方式有利于缺乏专业管理队伍的富民合作社采用，能够最大限度的降低风险，增加收益。50经营方式设想及建议按商铺分别招租劣势资金风险大：由于商业体量较大，按商铺单独招商耗费时间长、需要大量人力、物力、财力支撑，资金回笼缓慢。管理成本高：

邻里中心定位为购物中心，其招商、推广、运营管理工作量大，涉及因素众多，统筹管理相当复杂，需要专业人才提供技术、经济、管理支持，管理成本较高。优势资金可控：

富民合作社对每个商铺单独招商对资金可控性强，能够独立决定招商价格。业态档次可控：富民合作社作为合同甲方，对邻里中心商业业态、档次有绝对控制权，能保证商业在可控的模式下发展。优惠政策可控：能保证新安街道对居民自主创业实行的优惠政策及时且有效地实施。51经营方式设想及建议按组团整体招租优势资金风险小：降低资金风险，加速资金回笼，能为新安街道带来一笔可观的现金流。经营负担小：每个组团运营与管理等后续繁杂事务交与组团承租人负责，富民中心直接面向三个组团负责人，协调管理工作量大大减少。劣势业态档次不可控：组团内的招商工作由组团承租人负责，富民合作社只能通过组团承租人对邻里中心进行干预，不可预见因素多。政策落实风险大：对业主的优惠政策不可控，无法保证能够及时有效的实施。52经营方式设想及建议邻里中心整体外包优势创新型管理模式：将邻里中心的招租工作和运营服务整体外包是一种新型的管理模式，符合专业化、低成本、高效率的商业运作理念。整体形象统一化：整体外包可实现邻里中心对外形象的整齐化一，使其更好的融入太科园的整体形象之中。专业化程度高：整体外包运营在大大减少街道部门的工作量的同时、能达到专业化商业运作和后期运营的效果。。劣势利润收益降低：由于商业运作公司追求自身利益最大化，将大大减少富民合作社在邻里中心的收益。

微观层面不可控性：整体外包会减弱政府对邻里中心的控制力度，在微观层面将无法对中心内的店铺布置进行控制。。53经营方式设想及建议

控制招商时序——核心主力店优先招租超市是零售业发展的主要方向，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，能够带旺地段、人流，带动整个商圈，可以做为主力店优先招租；其后考虑打包招租组团2中北片区及其组团2南片区的剩余部分，北片区的租价可以按市场发展程度相应抬高为利润回收创造便利条件。策划建议——“组团招租”和“整体外包”富民合作社劣势分析作为政府街道办事处下属的富民合作社难以具备专业而全面的商业设施运营和后期服务管理经验，在短期内成功运作商业社区将十分困难；运作商业设施将带来的大量对接、协调和管理工作将给非专业化的富民合作社带来非常大的工作压力和大量额外工作时耗，这将使得街道政府疲于应付承租人员而耽误政府办公；富民合作社以村民融资方式投资建设的邻里中心以回馈村民为主要目的，街道政府直接运作邻里中心将难以实现短期而高效的资金回笼，从而无法为村民带来最大的利益。。组团招租优化建议加强合同约束力——合约范围、合约时限将策划内容中的业态配置添加到合同条款中，统筹规