魏公村回迁安置方案(南北区合并)

北下关娘娘庙房改带危改项目申请报告PAGEPAGE1建设部标准定额研究所项目申请报告北京市宾克投资咨询有限公司工程咨询证书编号:工咨甲10120070055二O一二年二月魏公村小区回迁安置项目申请报告PAGEPAGE2北京市宾克投资咨询有限公司报告编号：20101207-7-2委托单位：北京天地助房地产开发有限公司编制单位：北京市宾克投资咨询有限公司审定人：高清民高级工程师审核人：左健高级工程师编制人员：况智明注册咨询工程师（投资）马力高级工程师王智超工程师李芳工程师附图：附件：第一章申报单位及项目概况一、项目申报单位概况1、项目申报单位名称北京天地助房地产开发有限公司2、法人代表荣安3、项目申报单位简介北京天地助房地产开发有限公司为海淀区魏公村危改住宅小区公建项目的建设单位，专业从事房地产开发，拥有雄厚的资金实力和人力资源。公司成立于2000年12月11日，企业类型为有限责任公司，注册资金为5000万元人民币，工商注册号：110000001863236。企业经营范围是：房地产项目开发，销售商品房、建筑材料、装饰材料等。4、项目申报单位住所北京市海淀区魏公村路8号院6号楼中惠元大厦309室5、项目申报单位通信地址北京市海淀区魏公村路8号院6号楼中惠元大厦309室6、项目申报单位邮政编码1000817、联系人及联系电话龚碧波010-8812807713501211266二、项目概况1、项目名称魏公村小区魏公村小区回迁安置项目2、拟建项目的建设背景及进展情况（1）项目背景魏公村危改住宅小区项目位于海淀区魏公村，东至百花鞋业商业区，南至规划路，西至民族大学西路，北至魏公村路。开发项目小区内有15栋危改居民楼，分别由原海淀区国土资源和房屋管理局、海淀区商业学校、科技部机关服务局、建设部机关事务管理局共同使用,拆迁户数共计1355户。北部公建用地，采用出让方式，按原出让合同执行。规划建设内容为公建写字楼、商业、公寓等项目，规划地上面积127500平方米，用于南部回迁安置项目的资金平衡。为加快推进该项目启动，妥善解决遗留问题，根据居民座谈会调查的回迁安置需求意向，北京市规划委员会《关于魏公村小区魏公村小区回迁安置项目有关规划意见的请示》建议提高南区回迁安置房规划指标，并获得了市政府陈刚副长市长同意意见。为此，项目前期手续工作需重新办理。（2）项目进展情况项目具体进展情况如下：2002年2月经市危旧房改造领导小组办公室批准将该项目落实为2002年度危旧房改造项目(见(2002)京危改办第1号),2002年4月取得市规划委《规划意见通知书》（2002规意字0643号）。由于危改项目拆迁和安置居民难度大，2002年6月海淀区将该项目由危改立项转为开发立项，按有偿出让方式挂牌，2003年9月北京天地助房地产开发有限公司通过招拍挂方式取得土地使用权，并与国土资源局签订了土地出让合同，也交纳了相关的土地出让金。2004年2月海淀区致函国土资源局《关于调整魏公村小区项目控制性规划指标的函》（海政函〔2004〕32号），请求调整控规指标，2004年11月，市规划委同意魏公村小区调整规划指标，并将地块分为北部办公、南部住宅（见2004年11月1日第342期会议纪要）。同时国土资源局根据市规划委的意见同意延长出让合同付款期限和10开发建设期限。2007年5月，北京天地助房地产开发有限公司股权被北京金悦集团下属的投资公司和金悦鑫房地产公司收购后，提出牺牲开发商的利益，将南部住宅全部用于定向回迁安置居民的思路，并为此作了大量的调研工作，制定了周全的回迁安置方案。2007年12月，海淀区根据该新思路进行调研后再次致函国土资源局《关于魏公村危改住宅小区项目运作情况的函》（海政函〔2007〕147号），将该项目宗地分为南、北地块。南地块为住宅用地，北地块为公建用地，并将二地块的用地范围作相应的调整。2008年2月，国土资源局就《关于魏公村危改住宅小区项目有关问题的请示》（京国土市〔2008〕50号）上报市政府批准，同意该项目调整控规，将南地块住宅用地全部用于定向回迁安置居民，土地采用划拨方式，北地块公建用地采用出让方式，按原合同执行。2008年6月市规划委《关于魏公村危改住宅小区项目有关规划情况的报告》（京规文〔2008〕945号）上报市政府批准同意该项目调整后的用地指标，市规划委致函国土资源局《关于魏公村危改住宅小区项目有关规划情况的函》（市规函〔2008〕1159号）。2009年12月，北京市规划委员会核发了《关于海淀区魏公村小区南区回迁安置房项目规划意见的答复意见》（市规函[2009]2224号）；并于2010年4月核发了《建设项目规划意见书（城镇建筑工程）》，对该项目南区回迁安置房项目的建设地点及规划指标。2009年12月，取得北京市交通委员会《关于魏公村危改住宅小区回迁安置楼及公建项目交通影响评价报告评议意见的函》（京交函[2009]731号）。同月，取得北京市海淀区环境保护局《关于魏公村危改住宅小区回迁安置楼项目环境影响报告书的批复》（海环保管字[2009]1683号）。2010年1月，取得北京市发展和改革委员会《关于海淀区魏公村小区（南区）回迁安置房项目核准的批复》（京发改[2010]137号）。2011年7月，北京市规划委员会《关于魏公村小区魏公村小区回迁安置项目有关规划意见的请示》（市规文[2011]1164号）上报市政府批准同意该项目调整南、北两区的用地面积和建筑规模。2011年7月，北京市规划委员会致函海淀区政府《关于对魏公村小区回迁安置项目有关规划意见》（市规函［2011］1324号），同意海淀区政府按照调整后的指标开展前期工作。目前，项目单位开始着手本项目的立项申报工作。3、项目选址及建设条件（1）项目建设地点和用地面积本项目位于海淀区魏公村地区，项目用地四至为：东临百花鞋业商业区，南临规划路，西临民族大学西路，北临魏公村路。项目占地面积约为7.05万平方米。项目具体位置示意详见图1-1。项目内需拆除现有建筑为15栋危改居民楼，详见图1-2。项目具体位置项目项目具体位置项目具体位置图1-1魏公村危改住宅小区项目具体位置项目用地现状项目用地现状项目用地现状项目用地现状图1-2魏公村危改住宅小区公建项目用地现状图（2）自然环境概况海淀区位于北京市区西北部，东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，区域面积430.8平方公里，约占北京市总面积的2.53%，北部新区面积226平方公里，占全区面积的52.5%。①气候

海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温12.5℃，1月份平均气温-4.4℃，极端最低气温为-21.7℃，7月份平均气温为25.8℃，最高气温为41.6℃。年日照数2662小时，无霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的6-8②地形地貌海淀区边界线长约146.21公里，南北长约30公里，东西最宽处29公里，地势西高东低，西部为海拔100米以上的山地，面积约为66平方公里，占总面积的15%左右；东部和南部为海拔50米左右的平原，面积约360平方公里，占总面积的85%左右；区内最高峰为阳台山妙高峰，海拔1278米，最低处为清河东的黑泉村，海拔35米。③水文与水文地质境内有大小河流10条，总长度119.8公里，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等湖泊，水域面积辽阔。（3）外部配套市政依据项目单位提供的专项市政方案，项目外部市政配套条件具体情况如下：①道路工程项目用地西侧已建成民族大学西路。②供水工程该项目在用地西侧及西南侧交大东路有DN600mm上水管道，提供自来水给水。所消耗的水资源主要用于商③雨水、污水工程本工程排水系统采用雨污分流的排水方式，雨水进入拟建项目西侧及西南侧交大东路DN600mm市政雨水干线。污水进入拟建项目西侧及西南侧交大东路DN300mm污水管线，最后排入污水处理厂。④供电工程该项目拟沿高粱桥斜街由高粱桥开闭站以入地敷设方式接入双路10KV电源。⑤燃气工程本项目消耗的天然气来自市政天然气管道，由本项目西侧交大东路DN400mm中压管线接入，向本项目集中供应燃气。⑥供热本项目供热来自市政热力管道，由本项目北侧魏公村路DN400mm热力管线接入，向本项目集中供热。4、主要建设内容和规模本项目规划为魏公村小区魏公村小区回迁安置项目，建设内容为回迁安置房及配套。根据北京市规划委员会《魏公村小区魏公村小区回迁安置项目关于魏公村小区回迁安置项目有关规划意见》（市规文[2011]1324号），魏公村小区魏公村小区回迁安置项目占地面积约为7.05万平方米，建筑规模399620平方米。项目回迁安置房建筑规模211020平方米，其中地上建筑规模约133194平方米，地下建筑规模约77826平方米；项目北区公建总建筑面积约188600平方米，其中地上面积127500平方米，地下面积61100平方米本项目的主要规划、设计指标情况详见下表1-1：表1-SEQ表1-\*ARABIC1项目规划指标情况表序号项目名称指标值单位1总用地规模70488平方米2总建筑规模399620平方米2.1南区回迁安置项目211020平方米2.1回迁房建筑规模126619平方米2.地上配套公建6575平方米2.地下建筑规模77826平方米2.2北区公建项目188600平方米2.2.1地上规模127500平方米2.2.2地下规模61100平方米3绿地率≥30%5、建设进度本项目建设周期为48个月。6、投资规模该项目建设总投资144085万元，其中土地费用17410万元，工程费用109307万元，工程建设其他费4837万元，管理费2631万元，建设期利息7353万元，预备费2547万元。7、资金筹措方案该项目建设所需要的全部建设资金均由北京天地助房地产开发有限公司为自筹解决。北京天地助房地产开发有限公司依托自有资金，已经将项目实施的全部建设资金筹集完毕。筹资方案的落实给该项目的实施打下了良好的资金基础，具备了该项目进一步推进的经济实力。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析1、国民经济和社会发展总体规划“十二五”时期，是首都在新的起点上全面建设小康社会的关键时期。北京市第十三届人民代表大会第四次会议通过的《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，确定全市发展的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，认真贯彻中央对北京市工作的一系列重要指示精神，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，顺应人民群众过上更好生活新期待，深化改革开放，全力推动人文北京、科技北京、绿色北京战略，进一步提高“四个服务”水平，努力打造国际活动聚集之都、世界高端企业总部聚集之都、和谐宜居之都，推动北京向中国特色世界城市迈出坚实的步伐。《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中进一步明确“未来五年，要进一步强化四类功能区域的主体功能，加快城市空间格局由功能过度集中在中心城向多功能区域共同支撑转变，推动城市发展建设重心向发展新区转移，加快新城建设和薄弱地区崛起，建设现代化新农村，促进城乡区域协调发展，构建城乡一体、多点支撑、均衡协调的城市发展格局”的城市发展总体要求。这说明，魏公村小区回迁安置房项目的建设符合国民经济和社会发展总体规划要求。2、专项规划《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出：

坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。

立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。

强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。

进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。由此可见，魏公村小区魏公村小区回迁安置项目作为满足居民住房需求的定向回迁安置住房，是扎实推进和谐社会建设的一个重要组成部分，是符合北京市十二五规划中服务业发展规划要求的。3、区域发展规划《海淀区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出：“十二五”时期，实施“南优北拓、东合西美”的空间发展战略，即优化南部环境品质，拓展北部产业空间，整合东部高端资源，提升西部休闲功能。重点规划建设四大功能区，形成各具特色、分工明确、串联互动、协同发展的产业发展空间格局。（1）北部研发服务和高新技术产业聚集区认真落实《中关村国家自主创新示范区北部研发服务和高新技术产业聚集区（海淀北部地区部分）规划（2010-2020）》，构建“一心、一带、多组团”的空间格局，为北部地区发展的高品质转型和实现产值过万亿奠定基础。建设以翠湖国家城市湿地公园为核心的生态绿心，重点发展信息通讯、新材料、新能源与环保、生物工程与新医药、软件与信息服务等特色产业，建设北清路高技术产业集聚带。统筹推进公共服务设施建设，打造生活便利、设施配套、环境良好的功能组团。北部地区发展空间示意图（2）中部研发、技术服务和高端要素聚集区按照“空间整合、突出总部、功能提升、集约发展”原则，以提升自主创新能力为核心，积极推动各项先行先试改革，使中部地区成为研发、技术服务和高端要素聚集地，成为核心区的标志性区域。集中力量建设中关村科学城，积极推动中关村航天科技园、中关村航空科技园、中国电子科技集团总部等央企总部、研发机构和产业化基地建设，支持清华、北大等高校建设新兴产业技术工程中心和产业技术研究院，加快发展芯片设计、新材料研发等产业集群。继续加强中关村西区建设，抓好业态调整、资源整合和商业环境建设，吸引更多的高端创新要素集聚发展。高标准建成中关村国家自主创新示范区展示中心。中关村科学城规划示意图

（3）西北部高端休闲旅游区按照旅游资源多样化、服务便利化、管理精细化、市场国际化的要求，围绕建设世界高端旅游目的地，深度挖掘和整合旅游资源，构建以皇家园林游、科教体验游、都市风情游、生态休闲游为重点的旅游产品体系。大力提升颐和园、圆明园、香山等重点景区周边环境品质，建设与皇家园林相匹配、世界一流的旅游休闲环境和配套服务设施。加强区域旅游资源整合，探索建立以政府为主导、以市场为纽带的协调机制促进旅游产业联动发展。加强旅游与科技、教育、文化、商务、体育、农业等产业融合发展，完善旅游产业促进政策，开发高端旅游产品，建设一批带动性强的旅游项目。积极承办高水平国际性文化旅游活动，提高海淀旅游在国内和国际的知名度和美誉度。（4）南部高端商务服务和文化创意产业区坚持高起点规划、高层次招商、高标准建设，加强资源整合，提升规模档次，改善环境品质，树立南部地区业态高端、品牌优质、发展精益的整体形象。加快提升公主坟、甘家口等商业区品质，积极培育玉渊潭现代生态型商务服务区和五棵松文化休闲集聚区，支持国际会议展示中心等重点项目建设，吸引一批世界一流的商业消费、文化消费品牌，建设具有国际国内影响力的高端商务服务区。加快建设西山文化创意大道，大力发展精品演艺、艺术品创作展示交易、酒店会展等产业，建设文化内涵深、科技水平高、创意思维新的特色文化产业功能区。四大功能区示意图因此，北京市海淀区魏公村小区魏公村小区回迁安置项目的建设是符合海淀区区域规划要求的。二、产业政策分析安居才能乐业，同时居住条件也反映出一个地区文明进步的水平。解决住房问题既要符合商品交换的价值规律，又要考虑其社会保障特性，所以，房地产既要与市场经济衔接，又要与社会保障机制结合。《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确要“把握好房地产对稳定投资、延伸消费、惠及民生、承载业态的作用，调整优化房地产投资结构，推动房地产建设向保障性住房、生态环境承载生产性服务业发展的商务楼宇以及核心区人口疏解和城乡结合部改造等定向安置房转变，向新城、高端产业功能区等区域转移。”《海淀区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》：大力实施安居工程切实履行政府对中低收入群体住房保障职责，增加土地供给，加大财政投入，完善政策性住房体系。大力发展廉租住房、公共租赁住房，逐步扩大保障人群的覆盖范围，推动住房保障供应结构向租售并举、以租为主转变，探索建立分层次的租金补贴体系。支持国有企业、高校、科研院所和社会单位利用自用国有土地建设公共租赁住房，鼓励农村集体经济组织利用存量建设用地建设租赁房。做好高端人才公租房试点工作。基本完成老旧小区和棚户区改造，加大定向安置房建设力度，完善配套服务设施。全面实施保障性住房阳光工程，完善监督管理体系，健全准入、退出和后期管理机制。《2011年海淀区政府工作报告》中指出：大力实施保障性安居工程。新开工建设政策性住房189万平方米，竣工53万平方米，新建、收购各类政策性住房13559套，超额完成全年任务。廉租住房实物配租实现“应保尽保”。成立区公共租赁住房发展中心，加大对公共租赁住房的建设、管理和服务力度。实施451户城镇危房户解危工作，完成1.1万户老楼通气任务。提高住房保障水平。推动保障性住房结构由“以售为主”向“租售并举、以租为主”转变，提高公共租赁住房供应比例。做好廉租住房的实物配租工作，动态实现“应保尽保”。力争全年政策性住房新开工200万平方米、竣工60万平方米。加强政策性住房管理，建设信息化管理系统，建立多部门联网、集成统一的资格审核平台，完善后期管理工作。三、行业准入分析根据规划，本项目建设用地性质为居住用地。为了充分利用项目区域拥有的便利且齐全的交通网络资源，以建设“宜居城市”为目标，本项目拟建设魏公村小区安置项目，是落实北京市政府建设“世界城市”总体规划中的重要环节性节点，是实施北京市“十二五”规划确定的“努力将北京建设成为经济发达、文化繁荣、社会和谐、生态良好的宜居城市和现代化国际城市”以及实施海淀区“十二五”规划确定的“建设现代化新城区”总体发展思路的重要举措。根据北京市国土资源局《关于魏公村危改住宅小区项目有关事项的函》，经与市发改、规划、建设等部门并报请市政府批准，该项目开发建设主体为北京天地助房地产开发有限公司。公司经营范围：房地产项目开发、销售商品房、建筑材料、装饰材料等。北京天地助房地产开发有限公司具有北京市海淀区住房和城乡建设委员会颁发的中华人民共和国房地产开发企业《资质证书》，资质等级四级，证书编号HD-A-1038。本项目实施符合行业准入的相关规定。

第三章资源开发及综合利用分析一、资源开发方案本项目不属于资源开发类项目，不涉及重要自然资源的开发利用。本项目在建设阶段主要消耗钢材、混凝土等建筑材料，为常规资源的投入，在确保建筑质量的前提下，以成本最优化为目标合理使用该类建筑材料，间接影响金属矿、建材矿的开发利用。二、水资源消耗本项目建成后主要用于居住，对自然资源中的水有较大的需求。而北京市为水资源严重短缺的城市，人均水资源量不足400m3，为全国的1/7。目前北京市年用水量已达到平水年水资源量（42亿m3），节约用水已成为刻不容缓的现实问题，具体到本项目应在建设及后期使用阶段要注重对水资源的利用与节约。三、节水措施1、合理使用管材、降低供水能耗使用内壁光滑的供水管材，减少管道沿程水头损失，使用低阻力阀门和倒流防止器，减少管道局部水头损失，水利损失降低后，相应可减少水泵供水压力，以此降低供水能耗。2、采用节水型器具为减少漏水现象，卫生设备采用节水型，各种阀门采用建委、规委允许产品。坐便器采用冲洗水量为6升水的节水坐便器，且采用两档冲洗阀门，水龙头采用陶瓷芯片，公共卫生间采用红外线感应式水嘴，感应式冲洗阀冲洗大小便器，消除长流水。采用节水型卫生洁具，使用内壁光滑的供水管材，减少管道沿程水头损失，使用低阻力阀门和倒流防止器，减少管道局部水头损失，同时合理配置水表等计量装置。3、设置中水系统本项目市政中水中水水源，供本项目冲洗厕所、浇洒绿地、道路洒水及冲洗小区道路地面等用水，以减少对市政水的直接消耗。4、雨水利用雨水资源化。场地内的地表雨水尽量采用地面散排的方式，主要通过地面找坡排入周围的绿地、水系，尽可能地利用天然雨水浇灌滋润植物。场地上的硬铺地面采用渗水面层铺装，车行道路与绿地相连处采用平道牙，使道路融入绿地，让雨水滋养绿地。考虑到夏季暴雨。地段或建筑物的死角处，如出口入、停车场、墙角处等可利用植物、景观小品、结合室外地面铺装等，制造具有特色的植物景观效果。在道路、停车场等地方铺装透水材料，使雨水便于渗入地下，将雨水集中引入透水区域用于灌溉或储存利用。把雨水工程与建设工程的景观水池等设施合并建设为统一的储水池，把草坪绿地建设为雨水的支流设施。5、加强用水计量给水系统均采取三级计量，一级为小区与市政供水管网的连接处水表；二级为入楼总水表，三级为分户水表。在项目区与市政供水管网的连接处、建筑物的引入管、需单独计量的商户和用户的自来水及中水供水管上、绿化、浇洒、冲洗等供水管上分别装设水表。第四章节能方案分析能源既是人类赖以生存和发展的基本条件，同时也是制约国家经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。本项目属房地产开发项目，建筑节能为该类型项目实现节能降耗的一项重要工作内容。本项目将严格遵照《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）JGJ26-95》、北京市《居住建筑节能设计标准》（DBJ11-602-2006）及《公共建筑节能设计标准》（DBJ01-621-2005）等有关规范标准进行各项细部设计与建设，以使本项目的建筑水平达到节能型建筑标准。一、用能标准和节能规范建筑节能主要是指在建筑中合理使用和有效利用能源，不断提高能源的利用率，减少能源消耗（主要包括采暖、通风、空调、照明、炊事、家用电器和热水供应等的能源效率）。我国建筑节能工作始于20世纪80年代初期，经过建筑节能技术研究、节能标准制定的探索与试行后，现进入制订建筑节能政策和全面组织实施阶段，并明确了住宅建筑采暖节能目标与公共建筑总体节能标准。具体内容如下：1．北京地区住宅建筑冬季采暖的节能目标是：在1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平的基础上节能65%。2．以20世纪80年代改革开放初期建造的公共建筑作为比较能耗的基础，现代公共建筑节能目标50%，具体能耗包括建筑维护结构以及采暖、通风、空调和照明用能源消耗。为达到上述有关建筑节能标准，项目前期规划、建筑设计与建造需符合国家颁布的相关节能政策、规范与设计标准。1、相关法律、法规、规划和产业政策(1)《中华人民共和国节约能源法》(2)《中华人民共和国可再生能源法》(3)《中华人民共和国电力法》(4)《中华人民共和国建筑法》(5)《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令28号）(6)《节能中长期专项规划》（国家发改委发改环资[2004]2505号）(7)《重点用能单位节能管理办法》（国家经贸委1999.3.10）(8)《节约用电管理办法》（国家经贸委国家发展计划委[2000]1256号）(9)《民用建筑节能管理规定》（建设部令第143号）(10)《建设部关于贯彻<国务院关于加强节能工作的决定>的实施意见》（建科[2006]231号）(11)《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》（建质[2007]1号）(12)《北京市实施〈节能法〉办法》（北京人大1999年9月16日通过）(13)《北京市节能监察办法》（北京市人民政府令174号）(14)《北京市贯彻落实〈国务院关于加强节能工作的决定〉若干意见》(15)《北京市加强节能工作实施方案》(16)《北京市建筑节能管理规定》（北京市人民政府令80号）(17)《中国节能技术政策大纲》（计交能[1996]905号）(18)《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委[2005]65号令）2、建筑类相关标准及规范(1)《绿色建筑技术导则》（建科[2005]199号）(2)《全国民用建筑工程设计技术措施—节能专篇》（2007年）(3)《公共建筑节能设计标准（北京市地方标准）》DBJ01-621-2005(4)《民用建筑设计通则》GB50352-2005(5)《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004(6)《建筑给水及采暖工程质量验收规范》GB50242-2002(7)《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(8)《用水器具节水技术条件》DB11/343-2006(9)《节水型生活用水器具》CJ164-1999(10)《节水型产品技术条件与管理通则》GB/T18870-2002(11)《冷水机组能效限定值及能源效率等级》GB19577-2004(12)《清水离心泵能效限定值及节能评价值》GB19762-2005(13)《民用建筑热工设计规范》GB50176-93(14)《空调通风系统运行管理规范》GB50365-2005(15)《通风机能效限定值及节能评价值》GB19761-2005(16)《通风与空调工程施工质量验收规程》GB50243-2002(17)《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003(18)《公共建筑节能评审标准（北京市地方标准）》DBJ/T01-100-2005(19)《城市热力网设计规范》CJJ34-2002(20)《城镇燃气设计规范》GB50028-2006(21)《绿色建筑评估标准》DBJ/T01-101-2005(22)《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008(23)《供配电系统设计规范》GB50052-95(24)《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94(25)《低压配电设计规范》GB50054-95(26)《建筑中水设计规范》GB50336-2002(27)《室外给水设计规范》GB50013-2006(28)《建筑照明设计标准》GB50034-2004(29)《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001(30)《绿色照明工程技术规程》DBJ01-607-2001(31)《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB20052-2006(32)《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》GB19043-2003(33)《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》GB19044-2003(34)《金属卤化物灯用镇流器能效限定值及能效等级》GB20053-2006(35)《金属卤化物灯能效限定值及能效等级》GB20054-2006(36)《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》GB19415-2003(37)《高压钠灯能效限定值及能效等级》GB19573-2004(38)《高压钠灯用镇流器能效限定值及节能评价值》GB19574-2004(39)《设备及管道保温保冷技术通则》GB04272-92(40)《设备及管道保温设计导则》GB08175-1987(41)《设备及管道保冷技术通则》GB/T11790-1996(42)《设备及管道保冷设计导则》GB/T15586-1995(43)《设备及管道保温效果的测试与评价》GB08174-1987(44)《设备及管道保冷效果的测试与评价》GB/T16617-1996(45)《用能单位能源计量器具配备和管理通则》GB17167-2006(46)《商店建筑设计规范》JGJ48－88(47)《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98(48)《建筑外窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》（GB/T7106-2008）二、主要节能措施1、建筑专业节能措施在建筑节能设计方面，该项目的总体设计理念是尽量减少能源的消耗，建筑体形系数及窗墙比尽量满足规范规定值要求，按照《居住建筑节能设计标准》（DBJ11-602-2006）及《公共建筑节能设计标准》（DB11/687-2009）的规定，采取的节能措施如下：（1）总平面布置上充分利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。建筑主体为南北方向布局，南向房间应保证自然采光和冬季日照要求，尽量减少夏季受东、西向日晒。（2）外窗/阳台门：采用塑钢中空玻璃保温隔热窗,内为12mm空气间隔层，K=2.60W/（m2·K）。阳台门下部门芯板传热系数K≤1.70W/（m2·K）（3）屋顶保温：采用80厚岩棉板对屋顶结构实施保温，屋顶与外墙交界处、屋顶开口部位四周采用80厚岩棉板设置水平防火隔离带。防火等级为A级。（4）外墙：采用钢筋混凝土墙外贴80厚岩棉板保温，容重20kg/m3，K=0.57W/（m2·K）。满足规范《居住建筑节能设计标准》（DBJ11-602-2006）中住宅传热系数K≤0.60W/（m2（5）不采暖楼梯间：抹30厚膨胀玻化微珠保温，传热系数为K=1.50W/（m2·K），满足满足规范《居住建筑节能设计标准》（DBJ11-602-2006）中户门传热系数K≤2.0W/（m2·K）。（7）不采暖空间上部楼板：在首层楼板下喷涂60mm厚超细无机纤维保温，传热系数K=0.54w/（m2.K）。满足满足规范《居住建筑节能设计标准》（DBJ11-602-2006）中传热系数K≤0.55W/（m2·K）。（8）凸窗顶部、低部和侧墙：均贴55厚岩棉板,传热系数K=0.79W/（m2·K），满足满足规范《居住建筑节能设计标准》（DBJ11-602-2006）中K≤0.80W/（m2·K）。保温材料防火等级为A级。（9）接触土壤的建筑物不带保温层的混凝土地面：周边的传热系数K=0.52W/（m2.K），非周边的传热系数K=0.30W/（m2.K）。2、暖通系统节能措施（1）冷源、热源及气源冷源与热源的选择是最重要的问题，建筑所在区域，没有区域冷冻站、生物能、厂矿余热，有完善的电力和天然气设施。经过综合考虑和论证，采用天然气满足餐饮后厨炊事所需，住宅采用电分体空调，配套公建部分VRV空调系统以满足夏季供冷需求；冬季住宅采暖热源由分户壁挂炉提供，配套公建采用VRV空调满足冬季供暖需求。（2）每组散热器均应安装恒温阀。根据室温变化及时调整热负荷的供应；对其进行监测与控制，在保证控制系统安全可靠的前提下，追求节能的最大效益。散热器散热面积根据房间热负荷经计算确定，并且计算时从房间热负荷中扣除室内明装管道的散热量。（3）改善采暖供热系统的运行管理,提高热效率利用,加强输送管道的保温提高室外管道的节能效率。（4）合理利用自然通风，同时处理好室内气流组织，提供通风效率，降低空调负荷，以达到节能的目的；通风设计尽量采用自然通风，卫生间采用低耗电的排气扇排除热湿负荷及异味。（5）地下停车库平时设送、排风系统，采用离心机风机及诱导风机的组合形式进行送/排风设计。地下车库采用排烟风机进行排风兼排烟，设备机房设置双速排烟风机，平时低速运转以节能。（6）本项目所有设备采用的风机的选型在满足使用参数的条件下，保证工作点位于风机的稳定工况区，且在高效率区域内，单位风量的耗功率均小于《公共建筑节能设计标准（北京市地方标准）》DB11/687-2009第4.3.8条表4.3.8的数值。（7）建筑内采暖热水系统循环水泵的输送能效比应负荷《公共建筑节能设计标准（北京市地方标准）》DB11/687-2009第4.3.9（8）严格进行暖通水、风系统的水力计算，确定合理的采暖循环泵的流量和扬程，确保选用的风机、水泵等工作状态处于高效区。（9）监测和控制按照《公共建筑节能设计标准（北京市地方标准）》DB11/687-2009和《居住建筑节能设计标准（北京市地方标准）》DBJ11-602-2006，采暖、空调与通风系统，设置集散式DDC控制系统，包括各种监测、报警、记录、启停、联锁、变速、调节等。3、电气系统节能措施国家标准将民用建筑节能摆在了十分重要的位置，并纳入建设工程管理程序加以监管，节能已成为一项重要的国策。本建设项目对电气节能设计将给予充分重视，认真执行《公共建筑节能设计标准》、《居住建筑节能设计标准》中的规定，系统的构成和产品选用充分考虑节能因素，采取最佳的控制方式，力争在硬件和软件方面，均能获得良好的节能效果。具体措施包括：（1）选用D，yn11型结线低损耗SCB10型以上节能型干式变压器，合理确定变压器负载率，将变压器的经常负载率控制在65%左右，使其在经济状态下运行，采用合理的配电方式，减少线损，同时合理选用配电型式减少配电环节。（2）变电所位置设置在地下层设备用房，尽可能深入负荷中心，低压供电半径控制在200米左右，降低压降，并减少电能损耗。（3）功率因数的补偿采用集中补偿和分散就地补偿相结合的方式，变电所低压集中补偿，条件允许时可考虑用低压动态无功功率补偿（SVC）方式，可进行随机性适时补偿，低压侧不小于0.95。采用合理的功率因数补偿及谐波抑制方式减少UPS电源、EPS电源及变频器等电子设备对低压配电系统造成的谐波污染，提高电网质量，降低对自身及上级电网的影响，并降低自身损耗，大容量无变频控制的异步机可就地无功补偿。（4）合理选择缆线截面，调整负荷分配，并尽量使运行时的三相负荷平衡，以减少变压器的零序损耗。（5）对于大容量风机及水泵负荷，有变风量、变流量要求的设备采用变频器控制运行状态。对于楼内各种建筑设备系统，如：给排水系统、采暖通风系统、冷却水系统、冷冻水系统等通过中央监控系统。（6）根据电源允许中断时间，合理选择应急电源，以免在电能和经济方面造成浪费。（7）照明：照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度地利用光能，拟采用的节能措施有以下几种：①充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一。在设计中电气设计人员与建筑专业配合，做到充分合理地利用自然光使之与室内人工照明有机结合，从而大大节约人工照明电能。②严格按照《建筑照明设计标准》GB50034-2004中规定各种场所的照明标准、视觉要求、照明功率度等参数，有效地控制单位面积灯具安装功率，在满足照明质量的前提下，选用光效高、显色性好的光源及配光合理、安全高效的光源及灯具。汽车库、商业、办公室采用高效发光的荧光灯（三基色T8管），楼道正常照明采用紧凑型荧光灯，楼梯间照明采用预热式单端荧光灯，室内采用开敞式灯具。室外照明、泛光照明等拟采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源。③采用低能耗性能优的光源用电附件。荧光灯管、紧凑型荧光灯拟采用电子镇流器（低噪声，谐波含量小）。（8）照明控制方式采取集中与分散相结合的控制方式。公共场所按房屋使用的功能不同，采用对应的照明控制方式。例如：大堂、商业、地下车库等场所因使用功能的需要，白天开灯时间长,当上述场所设置有外窗时，照明灯具的布置应对应使用功能按临窗区域及其它区域合理分组，并采取分组控制，以充分利用自然采光,各功能分区应按不同情景的照明需要配置功能完善的调光控制设备。对建筑物的走廊（道）、楼梯间等照明，一般采用带感光探头的手动或声控延时照明开关进行控制，光源采用预热灯管。除电梯厅外，楼梯间、走道照明采用声光控制方式以减少开灯时间，降低照明能耗；入口大堂、大空间厅室等场所采用分区、分组集中控制。道路照明、景观照明、节日照明采用分类、分区控制方式，并采用光控程序控制、时间控制等智能技术进行实时控制。景观照明、节日照明应具备平日、一般节日、重大节日开灯控制模式。道路照明灯具主干道采用节能型灯具，其他非主干道，如草坪灯、庭园灯等采用太阳能光伏灯具。对主干道道路照明（包括景观照明），采用感光探头自动控制、多段可编程时序控制、人工控制相结合的方式，在满足使用功能的前提下，实现最大程度的节电,同时应与楼宇监控系统密切配合，达到对照明控制系统的有效监控。（9）电梯的节能措施在运行措施上，采用多台电梯群控管理，根据不同时间段的顾客流，自动自行调度控制，达到既能减少候梯时间、最大限度地利用现有交通能力，又能避免数台电梯同时响应同一召唤造成空载运行、浪费电力。在客流量很小的“空闲状态”，空闲轿厢中有一台在基本待命，其他所有轿厢被分散到整个运行行程上，为使各层站的候车时间最短，将从所有分布在整体服务区中的最近一站调度发车，不需要运行的轿厢自动关闭，避免空载运行。合理运用电梯的运行模式，分时间段控制，在一段时间内无厅外召唤时，自动切断照明、风扇电源以达到节能的目的。加强电梯运行时间管理，实行专人负责开关电梯。为降低能耗，客流量大的时候，电梯全部运行。客流量相对较小，电梯运行减半。（10）建筑设备纳入楼宇控制系统，对空调、水泵、电梯等设备的运行采用直接数字式集中监测控制系统（DDC系统）实行实时监测、自动控制，对冷热源、换热机组等进行监测、优化运行台数，从而达到节约能源的目的。（11）选用绿色、环保且经国家认证的电气产品。在满足国家规范及供电行业标准的前提下，选用高性能变压器及相关配电设备，选用高品质电缆、电线降低自身损耗。三、能源消耗种类及能耗标准建筑能耗是指消耗在建筑中的采暖、空调、降温、电气、照明、炊事、热水供应等所消耗的能源。这些能源消耗单独算起来并不起眼，但总量惊人。在我国能源总消费量中，建筑能耗所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到近年的27.45%。2000年末，我国建筑年消耗商品能源共计3.76亿吨标准煤，占全社会终端能耗总量的27.6%，而建筑用能的增加对全国的温室气体排放“贡献率”已经达到了25%.发达国家目前的建筑能耗一般占其全国总能耗的33%左右。以此推断，随着我国城市化进程的加快和人民生活的改善，建筑耗能比重最终将可能上升至总能耗的35%左右。如此大的比重，建筑节能已经成为我国节能的重要方面。另一方面，我国与同纬度许多发达国家相比，冬天气候更冷，夏天气候较热，南方空气湿度还很高。我国建筑行业的能耗惊人,据抽样调查，目前我国单位建筑面积能耗为0.0273吨标准煤/平方米，单位建筑面积用电量为55.5千瓦时/平方米，人均建筑能耗为1.6吨标准煤。。本项目用地区域内各建筑物，所有设计方案及做法等（包括各专业内容）均满足《公共建筑节能设计标准》DBJ01-621-2005和《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》DBJ01-602-2004之要求，并严格执行了所有强制性条文所规定的数值指标以及其它强制性条文，可直接判定为节能公共建筑设计。因此，达到了50～65％的节能率。因为本标准比国标及其它省市标准更严格，因此，节能达到了同行业国内先进水平。

第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案1、项目建设地点本项目位于海淀区魏公村地区，项目用地四至为：东至百花鞋业商业区，南至规划路，西至民族大学西路，北至魏公村路。项目临近地铁4号线，地理位置及周边环境比较优越。2、占地面积魏公村安置项目总用地规模约70488平方米，建筑控制高度80米~100米。3、土地利用状况项目用地为国有建设用地，用地性质为居住用地，土地规划用途为住宅。详见图5-1。项目用地现状项目用地现状项目用地现状项目用地现状图5-SEQ图5-\*ARABIC1项目用地现状情况4、土地取得方式根据北京市国土资源局《关于魏公村危改住宅小区项目有关问题的请示》（京国土市[2008]50号），该项目南区回迁安置部分通过划拨方式由建设单位进行回迁安置房建设。该项目北区公建地块，北京天地助房地产开发有限公司于2003年与北京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，取得该地块的土地开发权。5、项目选址相关影响情况该项目地处北京市海淀区南面，地势较高且建筑规模适中，四周都有现状道路。项目建设压覆矿床和文物的可能性较小，对防洪和排涝基本上没有任何影响，也不涉及影响通航及军事设施等。二、土地利用合理性分析1、符合土地利用规划要求情况该项目用地为居住用地，其使用功能服务于魏公村危改小区被拆迁居民的回迁安置需要，根据海淀街区深化方案，其使用符合《北京城市总体规划（2004-2020）》、《北京市土地利用总体规划（2005-2020）》的要求。2、占地规模合理性分析就北京市西北部方位三环的区域而言，无论是相对于周边同类建筑的容积率水平，还是相对于该项目其所能覆盖的服务区域，一个399620平方米的建筑群落，70488平方米的占地规模，项目建成后的建筑物布局宽松，却又不浪费土地，同时，还充分满足了办公功能的需要，更凸显了该项目用地的特殊价值和服务功能。因此，该项目用地的占地规模总体来讲是趋于合理的。3、土地集约和有效利用分析该项目为居住类建筑，建筑控制高度80米~100米，建设用地面积仅约70488平方米，由此可知，该项目用地已经充分得到集约和有效利用。三、征地拆迁和移民安置规划方案项目用地全部为国有建设用地，不涉及征地工作。根据2009年6月北京市国土资源局《关于魏公村危改住宅小区项目有关事项的函》，拟南部住宅用地全部建设定向回迁安置住宅，采用经济适用住房性质产权管理方式，土地采用划拨方式办理供地。该项目虽不涉及征地问题，但仍需要对现状建筑进行拆迁，该项目全部为被拆迁户的安置回迁用房，因此，根据掌握的情况特制定拆迁方案如下。1、拆迁情况概述根据现场踏勘及委托方提供的相关资料，项目内需拆除现有建筑为15栋危改居民楼，分别由原海淀区国土资源和房屋管理局、海淀区商业学校、科技部机关服务局、建设部机关事务管理局共同使用。有拆迁户数1355户。项目需拆迁共76029平方米房屋。2、拆迁政策依据①《关于印发《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》的通知》“京政办发[2000]19号”；=2\*GB3②《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市市人民政府令第87号）=3\*GB3③《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见》(京国土房管拆字【2003】1188号)=4\*GB3④关于印发《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知（京房地评字[1999]656号）=5\*GB3⑤关于印发《北京市非住宅楼房估价技术规范》的通知（京国土房管拆[2002]646号）=6\*GB3⑥《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》（京建拆[2009]431号）；=7\*GB3⑦《关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会<北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案>的通知》（京建拆〔2009〕450号）等相关法规政策的规定；⑧其它相关法律法规及政策规定。3、拆迁费用构成该项目不采用货币拆迁方式，全部拆迁房屋以实物补偿。拆迁费用只包括周转房补贴及拆除费用等构成。根据北京市拆迁相关政策，经测算，拆迁费用合计为8000万元。（1）周转房补贴费根据调查，目前项目用地范转内共用拆迁户数1355户，总建筑面积为76029平方米。拟采取发放24个月周转房补贴方式进行，根据市政府87号令、京政函｛2001｝109号、京房管拆字｛2003｝808号、京房地评字（1999）656号等，根据市场房屋租赁情况，按照每天1.5元/建造平方米进行补贴，共补贴24个月。76029×1.5×30×24=7784万元（2）拆除费参照本市拆迁实施方案编制要求，取30元/平方米。拆除总面积为76029平方米，合计为216万元。（3）拆迁总费用本项目拆迁成本费用为8000万元。4、拆迁工作计划拆迁工作是本项目开发进度的决定性因素之一，开发单位在取得开发主体以后将立即对本项目范围内的拆迁情况进行调查摸底，根据调查结果制定详尽的拆迁安置和补偿方案。拆迁工作能否顺利进行直接关系到项目的成败，开发单位在充分调查基础上与拆迁单位进行充分沟通，制定拆迁安置和补偿方案，设立专门的组织机构，选用优秀的拆迁、评估机构，做好宣传和动员工作，以保证拆迁工作的顺利进行。拆迁单位将严格遵守和执行政府相关拆迁管理文件和办法，保障村民和合法利益，依法拆迁，文明拆迁，对于拆迁过程中碰到的困难户应正确处理，避免出现纠纷和负面影响，维护当地居民的安定，使拆迁工作平稳、顺利地进行。根据初步掌握的拆迁基础资料，制定如下拆迁工作计划，拆迁工作从办理拆迁手续到办理拆迁结案表的时间大约为2年。四、回迁安置对象及范围1、回迁安置对象及范围本小区仅对魏公村住宅项目原小区内15栋危改居民楼，1355户居民，项目需拆迁共76029平方米房屋。为加快推进该项目启动，妥善解决遗留问题，根据居民座谈会调查的回迁安置需求意向，该项目拟将南区回迁安置小区的回迁住宅建筑面积提高到13.32万平方米。2、项目实施的保障措施本项目是建设的房地产项目，属于定向安置房范畴内。鉴于本项目的特殊性，明确相关规定、严格审批、简化程序、加快审批、是该项目能够顺利、较快推进的政策保障。本项目是否能够的顺利实施关键还在于项目内部的保障措施，我们认为关键在于项目前期工作能否顺利实施;工程建设进度能否得到有效保证;企业资金是否充足。（1）前期工作的控制：密切与拆迁单位配合，完成各项手续报批工作。（2）工程进度的控制本工程控制阶段的主要工作：安全、质量、进度、投资等方面的控制，为保证项目的工程进度，拟从以下几方面措施加大力度：1）组织措施①在建设初期建立进度控制目标体系，明确项目部中进度控制人员及职责分工。②在建设过程中，建立工程进度报告制度及进度住处沟通网络制度。③合同监理单位监理进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度，采取横道图法、S曲线比较法，或前锋比较法对进度进行分析，用改变工作的逻辑关系或缩短工作的持续时间等方法进行调整。④在工程进度中，建立进度协调会议制度，通过会议沟通情况，解决进行中更大的问题。2）技术措施①合同监理单位，认真审查承包商提交的进度计划，使承包商能在合理的状态下施工。②纺制进度控制工作细则，提倡甲方人员实施进度控制。③采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法并结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施动态控制。3）经济措施①及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。②对应急赶工给予优厚的赶工费用。③对工期提前的施工单位，给予优厚的奖励。④对工程延误收取误期损失，损失赔偿金。4）合同措施①加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现。②严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，严格审查后再补入合同文件之中。③加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理办法。④加强索赔管理，公正地处理索赔。5）资金保障措施北京天地助房地产开发有限公司成立于2000年12月11日，公司注册资金为5000万元人民币，资质等级肆级。2007年5月，北京天地助房地产开发有限公司股权被北京金悦集团下属的投资公司和金悦鑫房地产公司收购价，凭借母公司金悦集团先进的管理理念和高效的管理手段在短时间内迅速发展壮大，目前资金实力完全可以承担本项目的实施。现依托自有资金，已经将项目实施的全部建设资金筹集完毕。筹资方案的落实给该项目的实施打下了良好的资金基础，具备了该项目进一步推进的经济实力。如遇资金周转、政策调整等问题，该公司还可以通过银行贷款、在售项目回收资金的手段筹措项目所需资金。

第六章环境和生态影响分析一、环境及生态现状1、项目场址的自然环境条件本项目位于海淀区魏公村地区，项目用地四至为：东至百花鞋业商业区，南至规划路，西至民族大学西路，北至魏公村路。项目临近地铁4号线，地理位置及周边环境比较优越。2、现有污染物情况(1)噪声污染由于该项目周边自然环境及所临道路交通状况良好，环境噪声影响相对其他环境影响因素显得较为突出，主要为白天来自于项目用地西侧民族大学西路的噪音污染。但其噪声值仍满足《城市区域环境噪声标准》(GB12348-2008)中1类标准的限定要求。(2)大气污染物根据北京市环保局发布的空气质量监测报告，2008年海淀区空气质量二级和好于二级的天数平均完成239天，达标率为65.8%。主要污染物为可吸入颗粒物。(3)水污染物该项目的水污染物主要是生活污水等。该项目排水需要实行雨污分流，污水排放执行北京市《水污染物排放标准》（DB11-307-2005）中排入城镇污水处理厂的水污染物标准限值。经对该项目场地内地下水的监测结果表明，pH值、总硬度、溶解性总固体、硝酸盐、亚硝酸盐和铅等浓度符合《地下水质量标准》(GB/T14848-2007)中的Ⅲ类标准。由此可见，项目用地周边现有污染物主要为生活污水、空气中的可吸入颗粒物（包括来自于周边道路的汽车尾气污染）和来自于周边道路的噪音污染。3、生态环境条件和环境容量状况该项目绿地率达30%以上，同时该项目一定区域范围内近临大面积绿地，因此，该项目的生态环境条件良好，环境容量也比较充裕。二、生态环境影响分析1、排放污染物类型、排放量情况分析该项目的主要环境问题在建设期主要是建筑垃圾、施工噪音和生活排放物，在建成后主要是生活垃圾和噪声等；其排放量随施工进行阶段和建成后的经营情况呈不规则变动，但根据项目实施的不同阶段可采取不同的环境保护措施，加以治理。2、水土流失预测该项目地块较大，但四周多为绿色植被，无水土流失情况发生，将来也无此可能性。3、对生态环境的影响因素及影响程度分析该项目对生态环境的影响因素主要有生活垃圾、生活废水。生活废水可直接排入市政污水管道，基本不会对生态环境产生影响。生活垃圾收集后，可集中由市政垃圾处理站掩埋，因此也不会对生态环境产生不良影响。4、对流域和区域环境及生态系统的综合影响分析该项目地上建筑规模为260694平方米，虽为一大型居住、办公建筑群落，其排放污染物的能力还不足以对周边产生较为明显的影响。三、生态环境保护措施1、治理措施(1)施工期间环境污染防治对策本项目在施工过程中，需要使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要为噪声、扬尘、固体废渣和废水。①施工期噪声防治对策施工期的主要噪声污染源为装载机、混凝土输送泵等施工机械以及施工现场的运输车辆等。根据北京市人民政府颁布的《北京市环境噪声管理暂行办法》，建设施工部门，对造成噪声污染的各种施工机械，要采取有效的隔声防噪措施，使受影响区域符合国家《建筑施工厂界噪声限值》中的规定，做好降噪工作。本项目施工期间受噪声影响较大，为减少施工噪声影响，本项目拟从以下几个方面采取降噪措施：在有环境敏感点的单体建筑尽可能安排在昼间（06：00—22：00）施工；高噪声设备的施工时间安排在昼间（06：00—22：00）；施工设备选型上采用低噪声设备，以降低噪声源声压级；在施工过程中对动力机械设备定期进行维修、养护；严格执行《北京市建设工程施工现场环境保护工作基本标准》。在朝向环境敏感点的一侧设立简易的隔音棚。②扬尘影响防治对策本项目施工期间产生的扬尘，主要来自于运输车辆和水泥库。由于本项目施工场地裸露浮土较多，北京又是风日较多的地区。因此产尘量较大，施工场地周围及下风向的部分地区受影响较大。目前，对施工期间产生的扬尘污染，主要是通过施工现场的环境管理制度和采取一些降尘防尘措施，以减少施工期间对大气环境的污染。为减小施工场地的扬尘污染，本项目在施工过程中拟采取以下措施：施工场地全部硬化，并每天定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘；运输车辆进入施工场地低速或限速行驶，以减少产尘量；加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易产生扬尘的材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内；在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染的最有效措施，因为有围档的施工现场，其扬尘污染相对无围档的有明显改善，可使被污染地区的TSP浓度减少四分之一左右。③固体废渣本项目施工期间固体废物主要为生活垃圾和施工产生的废渣土。生活垃圾拟用垃圾桶收集后定期运送到城市垃圾场消纳处理。对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运。④废水本项目施工期间产生的污水主要为生活污水和施工活动自身产生的污水。生活污水大部分为冲厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工废水和生活污水拟收集、处理后排至下水管道。施工中严禁将垃圾等废弃物回填，不产生渗井、渗坑，不会对地下水产生直接的影响。(2)项目建成后的环境保护措施①污水污水主要来源于大量的生活污水，可采取“分流制”排放生活污水和雨水，对城市污水管网和污水处理厂不会产生不良的影响。该项目路面多为铺装路面和绿地，除雨冲刷路面带有一定杂物外，排入雨水道的雨水不会含有大量的有害物质。②废气拟建项目独立附属用房如设立餐饮经营场所，其油烟排放执行国家《饮食业油烟排放标准（试行）》中的规定。③噪声项目拟建风机、水泵等固定噪声源采取减震、降噪措施，厂界噪声执行《工业企业厂界噪声标准》(GB12348-2008)中的=1\*ROMANI类标准。为降低道路噪声的影响，临路住宅需安装计权隔声量不低于25分贝的通风隔声窗。④地下水：根据北京市城市地下水资源保护管理办法，项目建设采取严格的地下水源保护措施。⑤生活垃圾：本项目的生活垃圾，贮存和收集均采用封闭式的垃圾袋和垃圾箱，定期由当地的环卫部门清运，不会对周围环境产生不良的影响。2、治理方案的可行性分析上述治理方案均来自于长期以来成功经验的总结，实践证明是非常行之有效的，可大大降低噪音、废水、垃圾等环境影响因素对周围环境产生的影响。3、治理效果分析通过以上治理方案，可以使周边居民的正常生活和工作，基本不受到任何影响，人们可以正常睡眠，空气质量正常，不会影响周边社区的和谐。四、地质灾害影响分析北京市区西、北及东北方向三面环山，东、南及东南面为广阔的平原区。地貌单元自西部山前向东部平原区，由冲积扇过渡为冲积平原。该项目用地属地震稳定区，建筑结构抗震可按8度设防。除了建筑设计要符合抗震规范，抗震设计进行必要的抗震评估外，施工中还要有严格的质量保证措施。拟建项目为普通住宅，建成后不存在诱发地质灾害的风险。五、特殊环境影响该项目处于海淀区的南部方位，与海淀旅游观光景区及人文大学区近临，自然环境良好，虽规模较大，但环境影响因素少、作用强度小，不会对周边这些历史文化遗产、风景名胜或自然景观造成不利的影响，相反其特殊的居住服务功能，可进一步提高海淀旅游观光景区周边的服务价值，促进景区的发展。第七章经济影响分析一、成本效益分析1、项目总投资估算投资估算主要为满足建设项目的功能要求，合理确定投资规模。项目所需建设投资资金主要用于土地费用、工程费用、工程建设其它费用、建设期贷款利息及预备费。投资估算具体构成及测算分析说明如下：（1）土地费用本项目回迁安置房土地采用划拨方式供地，拆迁补偿费按实物补偿。拆迁费用只包括周转房补贴及拆除费用等构成。根据北京市拆迁相关政策，经测算，南区拆迁费用合计为8000万元。详见第五章拆迁补偿方案。根据与北京市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》，北区的土地取得成本为9409.5万元。（2）工程费用魏公村小区魏公村小区回迁安置项目工程费用合计109307万元，其中南区回迁住宅楼建安费用约为27602万元，南区配套公建1644万元，北区公建32897万元，地下建筑工程41678万元，室外工程5486万元。其中：=1\*GB3①南区安置房建安费用南区安置房地上建筑面积133194平方米，建筑单价2180元/建筑平方米，其中地上土建部分单价按1600元/平方米进行估算。②南区配套公建南区配套公建地上建筑规模6575平方米，综合建安单价按2500元/平方米估算。③北区公建项目北区公建地上建筑规模127500平方米，按综合建安单价2580元/平方米估算。④地下建筑工程项目地下建筑面积138926平方米，按3000元/建筑平方米估算。⑤室外工程该项目地上建筑面积260694平方米，室外工程按260元/平方米（含绿化、道路、管线及室外照明等）计算，室外工程及市政工程费用合计为5486万元。（3）工程建设其它费在计算上述各项工程费用过程中所涉及的工程建设其它费主要按国家及行业相关文件规定标准执行。用地普测及拨地定桩费以用地面积为基数，按1.5元/平方米计算。地质灾害评估费以用地面积为基数，按1.5元/平方米计算。文物考古勘察费以用地面积为基数，按2元/平方米计算。申请报告编制费、节能专篇编制费参照《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》“计价格[1999]1283号”执行，同时参照市场价格，实际收费以合同为准。环境影响编制费参照《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》“计价格[2002]125号”执行，同时参照市场价格，实际收费以合同为准。勘察设计费参照计价格[2002]10号文“国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”计算，勘察费按设计费的10%计取，实际收费以合同为准。工程建设监理费参照国家发展改革委、建设部《关于印发〈建设工程监理与相关服务收费管理规定〉的通知》（发改价格[2007]670号）计算，实际收费以合同为准。施工图审查费参照“京勘设管字[2001]41号”《关于施工图设计文件审查收费的说明》，按2元/平方米计算。竣工图编制费参照计价格[2002]10号文“国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”计算，按照设计费的8%计算。招标代理服务费参照国家计委计价格[2002]1980号文《关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》。招标交易服务费按照《京价(收)字1999年042号》，《京价(收)字[2003]196号》，《京价(收)字[2003]195号》的规定计算。场地平整费：场地平整费用按4元/平方米计算。结算审计费按土地费用、工程费用、工程建设其他费之和的0.2%测算。（4）项目管理费项目管理费按土地费用、工程费用、工程建设其他费之和的2%计取。（5）建设期贷款利息项目贷款利息按6.65%计算，贷款额按工程费用的65%考虑，贷款金额约71050万元。结合项目改造计划，贷款利息约为7353万元。（6）预备费预备费分基本预备费和涨价预备费，本项目只计提基本预备费。基本预备费按照工程费用（不含安置房建安工程）与工程建设其它费之和的3%计算。（7）项目总投资综上所述，该项目建设总投资144085万元，其中土地费用17410万元，工程费用109307万元，工程建设其他费4837万元，管理费2631万元，建设期利息7353万元，预备费2547万元。具体测算过程如下表所示。表7-SEQ表7-\*ARABIC1项目投资汇总表序号工程项目计算基数计算单价费用合计备注一土地费用174101周转房补贴费77842拆除费2163北区土地取得费用9410二工程费用1093071南区安置房工程1266192180元/平方米276021.1土建工程1266191600202591.2给排水工程1266198010131.3电气工程25031651.3.1配电及照明12661912015191.3.2安防系统126619708861.3.3综合布线126619506331.3.4防雷及接地126619101271.4消防工程1266198010131.5电梯工程126619708861.6采暖工程12661910012662南区配套公建65752500元/平方米16443北区公建1275002580元/平方米328973.1土建工程1275001800229503.2给排水工程1275008010203.3电气工程25031893.3.1配电及照明12750012015303.3.2安防系统127500708933.3.3综合布线127500506383.3.4防雷及接地127500101283.4消防工程1275008010203.5电梯工程12750012015303.6采暖工程12750010012753.7空调通风工程12750015019134地下建筑面积1389263000元/平方米416785室外工程260元/平方米54865.1绿化工程及室外铺装2110205010555.2室外管线、池井21102014029545.3停车场及道路2110205010555.4室外照明21102020422三工程建设其他费48371用地普测及拔地定桩费704881.511国测财字[2002]3号2地质灾害评估费704881.511京价(收)字[2002]361号3文物考古勘察费70488214计价格[2002]10号4项目申请报告编制费109307插值取费15计价格[1999]1283号5环境影响评价报告书编制费109307插值取费18计价格[2002]125号6节能专篇编制费109307插值取费26计价格[1999]1283号7勘察费212计价格[2002]10号8设计费109307插值取费2122计价格[2002]10号9监理费109307插值取费1703发改价格[2007]670号10施工图审查费2655452.053京勘设管字[2001]41号11竣工图编制费21228%170计价格[2002]10号文12招标代理服务费113344116计价格[2002]1980号12.1勘察招标212梯级取费212.2设计招标2122梯级取费1212.3监理招标1703梯级取费1112.4施工招标109307梯级取费9113招标交易服务费1133447514场地平整费用704884.002815结算审计费1312910.2%263上述全部费用之和的0.2%四管理费1315542%2631五建设期利息710506.65%7353六预备费848983%2547七建设总投资1440852、项目销售收益估算（1）安置房购买原则根据《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》“京政办发[2000]19号”，在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照下列标准给予安置：①原住宅建筑面积不足20平方米的，安置1套一居室；②原住宅建筑面积超过20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室；③原住宅建筑面积超过30平方米（含）不足40平方米的，安置1套三居室；④原住宅建筑面积超过40平方米（含）的，对于超过部分可以比照本条前三款标准予以分套安置或者增加居室间数。

危改区内居民购买安置房规则：

①对被拆除的非成套住宅房屋和公有成套住宅房屋，属安置房建筑面积未超过原建筑面积以内的部分，应按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策；属安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米（含）以内的部分，应按照房改成本价格购买，不享受相关的优惠政策；属安置房建筑面积超过人均15平方米的部分，应按照当地经济适用住房价格购买。②对按照房改成本价购买的成套住宅房屋，安置房建筑面积等于原建筑面积的部分不找差价，超过或者不足原建筑面积的部分按照当地经济适用住房价格结算差价。经济适用住房价格由市政府有关主管部门核定。

安置房产权按照经济适用住房产权管理。（2）魏公村小区魏公村小区回迁安置项目销售原则：①F1：原住房建筑面积部分F1＝（成本价－成本价×94％×0.9％×夫妇工龄和）×原住房建筑面积×（1＋调节因素之和）×（1－教师优惠）×（1－援藏优惠）教师及援藏人员可享受规定面积内房价5%的优惠②F2：超过原住房建筑面积但未超过人均15平方米（含）以内的部分。F2＝成本价×（15×家庭人口－原住房面积）③安置房建筑面积超过人均15平方米的部分。F3＝当地经济适用住房价格×（安置房建筑面积－15×家庭人口）④总房价＝F1＋F2＋F3（3）魏公村小区魏公村小区回迁安置项目销售收入估算魏公村小区魏公村小区回迁安置项目南区建筑面积133194平方米，其中住宅建筑面积126619平方米。项目涉及被拆迁居民1355户，待安置人口约3794人，拆迁房屋76029平方米。项目成本价为2001年出售公有住房的