红卫豆腐社棚户区改造建设项目申请报告样本

十堰海龙置业有限公司红卫豆腐社片区危旧房改造项目申请报告大华建设项目管理有限公司二O一四年十月十日项目业主：十堰海龙置业有限公司项目名称：“红卫豆腐社片区危旧房改造”项目编号：[]10-10号征询类别：项目申请报告编制人员：项目负责人：蒋泽勇工民建专业高级工程师项目成员：宋国瑛都市规划注册征询工程师刘月玉市政公用注册征询工程师李萍工程管理工程师沈献继工程管理工程师刘念工程管理工程师孙荣涛工程管理一级注册建造师导语十堰因车而建，因车而兴，她既是“东风车”故乡，号称“东方底特律”汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人生态园林城。十堰具备悠久历史和灿烂文化，是中华民族重要发祥地。现今城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名十堰。这里是道教和“武当拳”发祥地，武当山古建筑群被联合国列入世界文化遗产名录。十堰市委市政府为贯彻十八大精神，全面贯彻科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，增进城乡一体化，进一步改进城乡整体形象，提高城区棚户区居民生活质量，节约并合理配备城乡土地资源，实行“危旧房”开发改造。10月市政府出台《十堰市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》，充分体现了市委、市政府对棚户区开发建设高度注重。按照-十堰市城区棚户区（危旧房）改造专项规划，红卫豆腐社片区也在改造范畴之内，并被市政府列入十堰市棚户区改造筹划。十堰海龙置业有限公司为增进红卫豆腐社片区危旧房改造，改进都市面貌，提高居民生活水平，合理运用土地资源，按照市政府《十堰市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》，结合红卫豆腐社区实际状况，经对社区认真考察论证，并征得居民批准，拟对该社区实行“危旧房”改造，运用现豆腐社区土地新建商住社区，通过彻底改造，建成一种布局合理、配套齐全、人居环境优良都市新社区。本项目即是在上述背景下提出来。目录第一章申报单位及项目概况………4第二章发展规划及产业政策分析…………………8第三章房地产市场走势预测………13第四章项目背景与建设必要性…………………18第五章场址选取及建设条件………27第六章建设规模及设计方案………30第七章环境影响分析及保护对策…………………37第八章项目节能与节水办法………42第九章劳动安全卫生和消防………48第十章项目招投标组织……………53第十一章项目组织及进度安排………58第十二章投资估算与资金筹措………61第十三章基本数据估算及财务评价…………………64第十四章经济影响与社会效益分析………68第十五章项目风险分析………………72第十六章结论与建议…………………78第十七章本报告附件…………………79第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1申报单位：十堰海龙置业有限公司1.1.2项目申报单位概况十堰海龙置业有限公司成立于3月23日，地处湖北省十堰市张湾区公园路50号，注册资本1000万元，登记注册类型为有限责任公司，经营范畴为房地产开发及销售。十堰海龙置业有限公司与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指引，积极贯彻执行党方针政策和国家法律法规，执行股东代表大会决策和决定，响应十堰市政府关于推动都市棚户区改造号召，积极参加车城西路红卫豆腐社区危旧房改造，为都市建设做贡献。1.2项目概况1.2.1项目名称十堰市车城西路红卫豆腐社区危旧房改造项目1.2.2项目实行筹划本项目筹划于12月底前完毕立项、征地拆迁、勘察设计等前期准备工作，7月完毕报建及招标工作并开工建设，本项目建设期约24个月，预测7月底工程竣工。1.2.3项目建设地址本项目建设地址位于车成西路东侧红卫豆腐社片区，总占地面积31902平方米，其中拆迁建筑面积19800㎡，还建建筑面积29700㎡。1.2.4建设规模本项目筹划建设4栋高层建筑，总建筑面积为135561m2，其中地上建筑面积111561m2，地下某些建筑面积为24000m2。高层住宅建筑面积85161m2（涉及还建3万㎡），商业建筑面积26400m2。建筑物技术指标表序号工程名称单位建筑面积备注1总建筑面积m2135561地上11561㎡1.1住宅建筑面积m285161二梯四户1.2商业建筑面积m226400底商10000m21.3地下建筑面积m224000800个车位2居住户数户7683居住人数人2304按3人/户计算4总建筑密度%305容积率3.56绿化率%301.2.5总体建筑设计方案本项目筹划建设4栋27层建筑，沿车城西路依次排开，4-27层为高层住宅，层高3m，每栋2个单元，一梯4户，共768户；地上1-3层为商业裙楼，层高4.5米，另建三层地下室，功能为车库、地下超市、高低压配电间、发电机房、消防水池、泵房、生活水箱、热互换站及其她。建筑构造形式采用框支剪力墙，建筑风格采用当代artdeco建筑风格。1.2.6投资估算经估算，本项目建设投入总资金3万元，其投资构成见下表。项目建设投资估算汇总表序号项目名称估算价值（万元）占开发投资比例一工程费用1960061.25%二工程建设其她费用840026.25%

三基本预备费14004.38%

四建设管理费6001.88%五销售费用12003.75%六建设期利息8002.5%合计3100.00%1.2.7资金筹措方案该项目资金来源于四个渠道：（1）自有资金6400万元，约占总投资20%；（2）还建房抵冲土地款5600万元，约占总投资17.5%；（3）预售款反投资10000万元，约占总投资31.25%；（4）银行借款10000万元，约占总投资31.25%。1.2.8赚钱模式及财务分析本项目采用租售并举赚钱模式，除还建某些外，高层住宅、地下车位、底层商业均用于销售，2-3层用于出租。本项目可期实现主营业收入为53860万元，上交税收总额为9260万元，可期实现利润总额为11600万元。投资利润率为35.16%，项目经济效益良好。1.2.9报告编制根据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国都市房地产管理法》3、《中华人民共和国环保法》4、《投资项目可行性研究办法与案例应用手册》5、《建筑项目经济评价办法与参数》（第三版）6、《建设部关于推动棚户区改造工作指引意见》7、《财政部关于棚户区改造项目关于税收优惠政策》8、《湖北省都市房地产开发经营管理规定》9、《湖北省产业发展指引目录》（本）10、《湖北省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》11、《湖北省关于进一步加强住房保障工作意见》12、《湖北省都市房屋拆迁管理办法》13、《十堰市国民经济和社会发展第十二五年规划纲要》14、《十堰市都市棚户区改造项目筹划及状况汇总》15、《十堰市都市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》16、《十堰市城区棚户区（危旧房）改造专项规划》17、红卫豆腐社片区危旧房改造项目征收补偿方案18、国家关于技术规范、规程和规定19、项目承办单位提供有关资料。第二章发展规划及产业政策分析2.1发展规划分析2.1.1符合国家社会和经济发展规划《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》明确规定：“调节住房供应构造，重点发展普通商品住房和经济合用住房。按照保障供应、稳定房价原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场调控，增进住房梯次消费。”在城乡改造方面“坚持统筹城乡经济社会发展基本方略，在积极推动城乡化同步，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民重规定，夯实稳步推动新农村建设。建设中要在政府引导、群众自愿前提下，按照节约土地、设施配套、节能环保、突出特色原则，因地制宜，做好乡村建设规划，引导农民合理建设住宅，逐渐改进农民生产生活条件。”该项目属“城中村”改造项目，符合当代新农村建设规定，有助于发展经济，改进环境，提高土地运用率，推动城乡化进程。因而，项目建设符合国家社会和经济发展规划。2.1.2符合湖北省经济社会发展规划《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：“加快农村城乡化进程，建设社会主义新农村，是统筹城乡协调发展，构建和谐社会，实现全面建设小康社会宏伟目的核心所在。坚持以工促农、以城带乡、城乡统筹原则，完善统筹城乡政策支撑体系，壮大县域经济，加快建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主社会主义新农村，让更多农民享有到当代都市文明。推动农民居住生活社区化。按照社区建设模式，遵循反映地方特色、体现文化内涵、保护生态环境原则，以布局合理、设施配套、环境整洁、村貌优美为目的，编制棚户区改造专项规划，纳入本地经济和社会发展总体规划，建立多元化资金投入机制，保证规划稳步实行。勉励有条件社区通过整合、联合，科学规划，引入外力，以加快开发带动社区发展，支持城郊农村加快旧村改造，集约运用土地，以城乡新城区建设带动农村社区发展，走新农村建设多元化发展道路。力求到，大中都市城乡结合部农村实现农民居住生活社区化，50%以上农村建成环境和谐、生活富庶、舒服生态村。”湖北省人民政府提出：“在当前都市化进程加快、旧城改造任务重、房屋拆迁量较大状况下，要着重加大中低价位、中小户型安顿住房建设力度，集中解决都市公益性项目和基本设施项目、棚户区、危旧房改造所需拆迁安顿用房。实行对旧住宅社区综合整治。各都市政府要有筹划地对旧住宅社区实行综合整治，科学规划和合理拟定整治改造规模。各级要广辟融资渠道，积极摸索市场化运作模式，加快整治改造步伐。各市、县要结合本地实际，抓紧制定改造规划，精心设计改造方案，有筹划、有组织地搞好旧住宅区改造工作，完善基本配套设施，绿化美化居住环境，切实提高都市居民生活质量。”该项目建设有助于加快湖北省旧城改造步伐，实现农村居民居住生活社区化，让更多农民享有到当代都市文明，同步可腾空大量土地，解决经济发展中建设用地困难。因而，该项目建设符合湖北省发展规划。2.1.3符合十堰市发展规划《十堰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：“实行投资主体多元化，按照市场供求，适度开发房地产。建立多层次住房供应体系，重点建设经济合用房，恰当发展中高档商用住房。《十堰城区都市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》提出：“在前几年“城中村”改造基本上，采用行政推动和市场化运作相结合方式，运用5至7年时间，逐渐对新一轮都市规划区内村居进行开发改造。对某些规模较小村居实行一次性整体改造；对某些规模较大村居实行滚动开发改造，分期实行；对少数有条件合并安顿村居采用整体搬迁、异地安顿方式进行开发改造。通过试点带路，逐渐把城中村建设成为管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际和谐新社区。”该项目建设，有助于加快十堰市旧城改造进程，改进十堰市都市面貌，提高十堰市居民生活质量，与十堰市都市发展相协调。因而，该项目建设符合十堰市发展规划。本项目与建设生态十堰规划思想一致，十堰市以加快发展为主题，以构造调节为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为主线出发点，加快工业化、城乡化和信息化进程，加快产业构造调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动各项社会事业发展。依照国家产业政策和将来走向，结合我市实际状况，将来我市招商引资战略重点之一是以旧城改造、社区建设、安居工程为主体房地产业。因而该项目应加大在这些方面工作力度，以争取上级更多优惠政策和扶持资金。2.2产业政策分析住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终持续推动力。一是由于建筑业是国家支柱产业，而住宅建筑又是建筑产业主干，在国民经济中具备重要地位和作用。二是住宅作为生活必要品，没有任何家庭可以离开它。三是一国经济增长有许多拉动因素，住宅业以其使用广泛性和产品普及性，从多方面拉动经济增长。20近年来，国内居民住房水平有了很大提高，但还是在“基本小康”发展阶段相适应低水平发展。此后几十年，随着经济迅速发展，人民生活水平提高，人口持续增长将不断创造新住房需求。住宅建设质量、需求不断提高，也将日益成为推动总需求增长重要因素，继续发挥对国民经济推动作用。党十六届五中全会提出“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”二十字方针，既明确了国内新农村建设长期奋斗目的，也道出了新农村建设深刻内涵，同步又提供了新农村建设发展途径。其中，村容整洁是生产发展前提条件，是生活富裕重要体现。该项目开发符合十政发[]154号文献规定棚改政策，以“居者有其屋”为重要目的，配合国家房改政策精神，本着“密度适中、环境优美、有利生产、以便生活”原则，危旧房改造实现住宅建设社区化、社区规模化。随着国家改革开放政策逐渐进一步、社会进步、经济体制与增长方式转型，旧城区承载职能逐渐多元化、复杂化。旧城区都市更新过程不但可改进其基本设施，更明显是随着房地产市场开放，都市土地有偿使用制度实行，土地级差效应发挥，优化了土地运用构造，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将棚户区危旧房改造纳入都市建设长远筹划，可使都市功能布局更趋合理。本项目有助于满足拆搬家民对住宅需求，符合国家加快住宅产业发展及推动都市棚户区改造产业政策。2.3行业准入分析项目申报单位十堰市海龙置业有限公司具备房地产开发资质，不具备建筑施工资质，详细工程实行可通过招标等方式委托给具备资质建筑公司。按照十堰市都市建设规定，必要从主线上解决当前城中村形象差、环境滞后、居民住宅原则较低和生活质量不高现状。该项目建设符合国家有关产业政策和十堰市都市总体规划，符合当代棚户区危旧房改造建设规定，将使红卫豆腐社片区统一规划，合理改造开发，彻底变化社区道路弯曲不畅，生活环境差等状况，有助于改进居民生活环境、居住条件，加快该社区向都市化生活方式转变，并可腾空大量土地，建设普通商品住房、地下车库及商业配套设施，对于改进十堰投资环境，美化市容市貌，增进都市化进程等都具备积极意义。因而，该项目建设无论从建设单位资质还是项目内容等各项指标都符合国家关于住宅产业准入原则。第三章房地产市场走势预测3.1全国房地产市场形势预测房地产行业将是政策导向下执行年。在各级政府大力推动棚户区危旧房及经济合用房建设大背景下，房地产行业可以说正处在变革前夜。在住房供应构造调节、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提高经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展房地产公司关注重点。3.1.1房地产开发投资增速将放缓在政府控制房价、调节住房构造、加强土地控制、信贷控制影响下，房地产开发投资增速将受到影响，特别是在当前中华人民共和国经济面临战略性构造转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）背景下，对其她诸多重点行业拉动效应明显房地产投资将受到政府严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府也许采用办法，而房地产销售面积增速放缓以及从严政策调控将使得不少从其她行业进来开发商以及某些资金链紧张开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，咱们预测房地产开发投资增速也许会放缓到10%以内。3.1.2住房供应构造调节，普通住房和经济合用房供应将增多房地产调控中对住房供应构造提出了详细原则，国六条和国十五条导向就是重点发展满足本地居民自主需求中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产投资和投机性需求。住房供应构造继续调节，随着棚户区改造大力推动，普通住房和经济合用房供应将增多，高品位商品住房投资和供应受到限制。3.1.3土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地竞争国务院专门下发《关于加强土地调控关于问题告知》，重要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批关于工作告知》，这些都显示了中央对地方管理改革决心，这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格控制，从而抑制房地产开发投资过快增长，并对迅速增长国内固定资产投资起到降温效果。从近期陆续报道地方土地违规违法事件以及不断从严政策办法来看，土地总体规划调节审批权限以及土地出让金管理权限也许会上收，建设项目用地管理将更加严格。预测随着土地供应“闸门”缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格上涨趋势短期内难以浮现变化。另一方面，增量土地资源供应紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源整合，对存量土地竞争也将加剧。对于房地产开发公司来说，土地成本提高将是必要面对现实。总来说，土地供应将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”局面将得到进一步体现，行业集中度也将进一步提高。3.1.4住房供求差距将缩小，价格成为核心因素从当前各类调控政策来看，改进住房供应构造和稳定房价是核心重点，改进供求关系和住房价格将仍是政府宏观调控重要目的之一。从房地产供应某些先行指标来看，实际供应量增长有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐浮现放缓趋势；需求方面，通过几年迅速释放自住性需求在高房价影响下将有所削弱；此外，住房供应构造调节将在一定限度上增长有效住房供应量，预测住房供求差距将进一步缩小，二房地产价格将成为影响供求关系核心因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，咱们以为，政策在两者之间倾斜状况，将对短期内房地产价格预期产生较大影响，如果政策向社会保障属性倾斜是渐进，温和，则房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性倾斜是急进，变革性，则房地产价格短期波动将加大。3.2十堰市房地产市场走势分析对十堰楼市来说，是第一种短兵相接时代。从大营销上来看，十各种综合体之间比定位、拼资源，房地产市场真正进入了“大盘时代”。由于区域供应量过大，周边客户早已饱和，大多数综合体客户群也都由周边转向了全市，楼盘间比区域优势、比价格、比配套、比商业资源、比营销方式、比渠道渗入，比谁做得最细致、最人性化，百家争鸣、百花齐放，共同推动十堰楼市进步和发展。十堰市-房地产成交数据汇总序号均价套数面积月份15157.38元/㎡1270套133540.32㎡-0125213.37元/㎡493套48553.35㎡-0235294.14元/㎡1270套130548.93㎡-0345238.06元/㎡1177套121855.47㎡-0455894.06元/㎡1309套136347.75㎡-0565325.76元/㎡954套100120.45㎡-0675430.94元/㎡1084套112357.46㎡-0785286.79元/㎡814套83332.86㎡-0895482.18元/㎡866套87952.23㎡-09105412.22元/㎡985套100761.49㎡-10115307.54元/㎡965套98330.38㎡-11125614.61元/㎡873套88643.56㎡-12135337.30元/㎡571套58375.28㎡-01145321.26元/㎡493套48054.69㎡-02155315.48元/㎡1047套102866.86㎡-03164904.01元/㎡1008套100000.91㎡-04174621.39元/㎡1306套132111.02㎡-05185007.71元/㎡765套79031.07㎡-06194654.08元/㎡1072套125584.47㎡-07205107.39元/㎡850套88608.35㎡-08依照市场反馈信息来看，刚需住宅销量占据市场主导地位，十堰楼市在经历了复苏、繁华之后，十堰楼市基本处在“稳中有降”，从-成交形势分析，十堰住宅房价尚有下行空间，特别是棚户区危旧房改造及经济合用房建设进一步加强，将牵引商品住宅房价继续下行。商业地产今年前景大好，商铺价位不会下降。车位价格将继续保持稳定增长。9月备案房源751套，成交均价5071元/㎡，基本映证了这种趋势。如下是9月楼市十堰城区各重要楼盘成交本案数据。第四章项目背景与建设必要性4.1项目政策背景8月4日，国务院办公厅对外发布《关于进一步加强棚户区改造工作告知》，规定各地区、各关于部门进一步加大棚户区改造工作力度，力求超额完毕目的任务，并提前谋划将来三年棚户区改造工作。改造各类棚户区320万户以上，筹划改造470万户以上。然而，当前棚改进度与改造约1亿人居住城乡棚户区和城中村规定相比，尚有较大差距；棚改中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项当前期工作慢等问题。本次发布《关于进一步加强棚户区改造工作告知》规定各地区要在摸清底数基本上，抓紧编制完善—棚户区改造规划，将涉及中央公司在内国有公司棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型都市、独立工矿区和三线公司集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众规定迫切棚户区。在选点布局上，棚改安顿房不再是独立区域，也被纳入新型城乡化整体布局。《告知》规定市、县人民政府应结合棚户区改造规划、都市规划、产业发展和群众生产生活需要，科学合理拟定安顿住房布局。要统筹中心城区改造和新城新区建设，推动居住与商业、办公、生态空间、交通站点空间融合及综合开发运用，提高城乡建设用地效率。棚改配套设施初次被规定与棚改安顿住房同步报批。过去，棚改安顿住房与配套设施被规定同步规划、同步施工、同步交付使用。本次《告知》增长了“同步报批”环节，为优化棚改布局、防止“安顿房晒太阳”，增长了制度保障。同步，《告知》也初次明确了棚改安顿住房社区详细配建项目和建设原则，应遵循《都市居住区规划设计规范》规定，原则更详细清晰，操作性更强。棚改住房安顿还将初次尝试摸索共有产权方式。过去，棚户区改造实行实物安顿和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选取。对经济困难、无力购买安顿住房棚户区居民，是以租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合关于政策规定条件下，纳入本地住房保障体系统筹解决。棚户区改造任务重、链条长，需要发改、国土、住建、财政、金融、农垦、林业等各种部门协同推动。为了提高工作效率，国内将建立棚改行政审批迅速通道。依照《告知》，市、县发展改革、国土资源、住房城乡建设等部门要共同建立棚户区改造项目行政审批迅速通道，简化审批程序，提高工作效率，改进服务方式，对符合有关规定项目，限期完毕项目立项、规划允许、土地使用、施工允许等审批手续。《告知》还规定开展已入住安顿住房质量安全检查。市、县人民政府要加强对已入住棚户区改造安顿住房质量安全状况检查，重点是建成入住时间较长安顿住房，对有安全隐患要督促整治、消除隐患，保证居住安全。棚改不是简朴“上楼”，也是棚户区居民市民化过程，必要有完善社区公共服务为依托。当前尚未改造棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型都市和三线公司较集中都市。建筑密度很大，商业开发价值较低，实行改造很难实现资金就地平衡，属于难啃“硬骨头”。今年470万套棚改投资规模上万亿元，仅靠财政支持，缺口较大。将来将在贯彻财税支持政策同步，将进一步发挥开发性金融在棚改中作用。国家开发银行已成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及都市基本设施等有关工程建设。纳入国家筹划棚户区改造项目，国家开发银行贷款与项目资本金可在年度内同比例到位。同步也勉励商业银行等金融机构，积极支持符合信贷条件棚户区改造项目。《告知》还规定推动公司债券创新，支持承担棚户区改造项目公司发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券；与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范畴；恰当放宽公司债券发行条件，支持公司发债用于棚户区改造。支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化棚户区改造融资体系。《告知》规定地方各级住房城乡建设、国土资源部门要共同商定棚改用地年度供应筹划，并将棚改和配套设施年度建设任务贯彻到地块。市、县规划部门应及时会同国土资源部门，严格根据经批准控制性详细规划，拟定棚户区改造区域所有拟供应宗地开发强度、套型建筑面积等规划条件。4.2湖北省棚户区改造基本状况改革开放以来，湖北省住宅建设发展迅速，都市居民居住水平和居住条件有了明显提高和改进。但是，由于我省都市人口比重大，历史欠账多，某些都市居民住房困难还没有从主线得到解决。全省至今尚有34万户缺房户，特别是13.3万户、49.2万人仍居住在房屋构造简朴、设施简陋、阴暗窄小棚户区里，这些棚户区房屋大多已年久失修，成了危房、险房。在“三个代表”重要思想和党十八届三中全会精神指引下，为了提高棚户区居民居住水平，将党和政府温暖送到特困人群，建设和谐湖北。末，湖北省委九届八次全会与全省经济工作会议提出：从开始，用五年到七年时间，基本完毕2303万平方米、340472万户棚户区改造任务，并把棚户区改造作为全省头号民心工程，并出台有关政策支持棚户区改造。在党中央、国务院关怀下与国家关于部门指引、支持下，在湖北省委、省政府对的领导下，通过全省上下共同努力，湖北省都市集中连片棚户区改造工作进展顺利。上半年，新开工保障性住房和棚户区改造住房28.75万套，基本建成10.98万套，分派入住6.54万套，共投资379亿元，占全年目的任务50.74%。4.3十堰市棚户区改造基本状况为加快十堰市棚户区危旧房改造，十堰市政府依照建设部《关于推动都市及国有工矿棚户区改造工作工作指引意见》（建保【】295号）文献精神和湖北省人民政府《关于进一步加强住房保障工作意见》（鄂政发【】30号），制定了《十堰城区都市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》，筹划用五年左右时间，基本完毕城区集中连片棚户区危旧房改造任务。十堰市棚户区重要分布在张湾区和茅箭区，这些地区房屋建设时间长、质量差、基本设施欠账多、人口密度大、家庭经济收入低。，十堰市实际完毕棚户区改造2152户，重要为城中村改造。，十堰市共有24片棚户区列入省集中连片棚户区改造筹划。在实行改造中，结合实际状况，遵循都市总体规划，按照“西进、东展、南疏、北扩”建设思路，因地制宜，进行了扩边展沿，改造总占地面积达到了60万平方米，涉及居民5029户，拆除房屋建筑面积17.4万平方米，新建回迁安顿住宅78万平方米，是十堰城建史上规模最宏大、动迁户数量最多一项工程。，我市首批勉励社会投资项目—十堰城区都市棚户区改造项目进展顺利，项目所含3个子项目主体工程已竣工，别的2个子项目正在迅速推动之中；项目总投资5亿元，总建筑面积45.21万平方米，将安顿2199户市民。我市将城中村改造统一纳入都市棚户区改造范畴，城中村改造项目由市房管局统一纳入向上申报筹划，享有棚户区改造和保障性住房建设有关优惠政策。市、区政府成立重要领导为组长城中村改造领导小组，负责城中村改造工作，统一规划、集中安顿、市级统筹、区为主体、市场运作。各职能部门在办理审批手续过程中，坚持“专人负责、特事特办、快事快办”原则，建立绿色审批通道，提高办事效率，保证了安顿区建设优先规划、用地指标优先保障、工程优先建设竣工、住房优先交付使用。对城中村房屋搬迁安顿，坚持阳光操作，即搬迁安顿政策公开，搬迁安顿方案公开，安顿房房源户型公开，现场工作人员和监督电话公开；丈量登记和计算成果公示，补偿及奖励成果公示，安顿分派成果公示；接受群众监督。4.4项目建设必要性4.4.1棚户区改造有力地推动了建设和谐社会棚户区改造缩小了都市不同群体、不同区域之间生活差距，增进了人与人之间和谐。通过棚户区改造，棚户区居民人均住房建筑面积达到18平方米，比全省平均水平22.6平方米差距明显缩小，棚户区与都市中心区人均住房面积差距也相应缩小。同步缩小了生活差距。棚户区居民从没有基本设施棚户区，搬进了设施齐全新区，某些棚户区居民回迁社区环境比商品房要好。缩小了都市不同群体之间住房差距与生活差距，消除了诸多社会矛盾。4.4.2棚户区改造变化了都市面貌，增进了都市不同区域和谐破烂不堪棚户区变成了鳞次栉比高楼大厦，市政设施配套齐全，都市面貌有了明显改观。结合棚户区改造，各市筹措资金用于都市基本设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了都市功能。4.4.3棚户区改造改进了都市生态环境和居民生活环境，增进了人与人自然和谐项目区地处张湾区红卫豆腐社棚户区，人居环境质量较差，急需通过该项目改进人居环境和自然环境。改造前，这些棚户区没有像样道路、排水等基本设施，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，极大地改进了都市生态环境和居民生活环境。据初步记录，红卫豆腐社棚户区改造后，共将清理生活垃圾5万吨，新增绿地面积1万平方米，每年可减少烟尘排放量0.4万吨，减少污水排放量2.8万吨。通过十堰市张湾区红卫豆腐社棚户区改造项目建设，建成一种布局合理、配套齐全、人居环境优良都市新社区。安顿红卫豆腐社片区居民，改进居民生活条件，美化十堰市市容市貌，完善都市基本设施整体功能，提高十堰市服务功能。4.4.4棚户区改造改进了经济构造，增进了经济和谐发展两年来，全市24个市棚户区改造共投入建设资金15亿元，按照房地产业投入与产出比1：6计算，这15亿元投入，可产生90亿元投资效益，有力地拉动了我市建筑业、建材业、交通运送业等有关产业发展。都市面貌变化与配套设施建设，使都市土地升值。该项目通过棚户区彻底改造，建成一种布局合理配套齐全、人居环境优良都市新社区。除了安顿本地居民，还对土地进行整合，腾出了某些土地，用于建设创业，改进了经济构造，增进了社会经济和人文环境和谐发展。4.4.5“棚改精神”，增进了党、政府与老百姓和谐我市及我区各级党委、政府和各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持和协助，凡是涉及棚户区改造审批事项和服务环节各项工作，筹划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务，现场办公，极大地提高了办事效率，某些以往需要几种月甚至至半年才干办竣工程前期手续，当前几天就能办结。棚户区改造在全市及我区形成了为民务实、创新高効、团结协作拼搏奉献“棚改精神”，创造了“棚改速度”。棚户区改造，拆除是欠帐，建起是党和政府在人民群众中形象。4.6.5棚户区改造市场运作，引领房地产业走出低迷房地产业是从事房地产开发建设、经营管理和综合服务等社会经济活动第三产业，在国民经济中具备支柱产业作用，房地产地区属性决定了建造所需大宗材料不适当远距离采购，这就使其对地方产业拉动较大；另一方面房地产增进了产权流动，搞活了房屋二、三级市场，增长地方税收；更为重要是房地产可以较大刺激生活消费，扩大内需，增长地方税源，能极大地提高税收对我区经济贡献力。房地产业发展与国民经济发展密切有关，一方面房地产是社会经济和当代化城乡建设事业发展产物，没有发达社会经济基本、没有较高社会生产水平和国民经济基本支撑，就没有发达房地产业；另一方面，房地产业是国民经济基本产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必要生产资料和生活等物质基本，两者关系是相辅相成、紧密相连。4.7.6项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境随着旧城区棚屋改造、拆除，建成了一批经济合用房用于安顿拆迁户，原棚户居民从低矮、老旧棚屋，搬进了配套设施完善、环境优美居住社区。棚户改造大大改进了我市中低收入和困难群体居住环境，提高了她们生活质量。棚户改造还为都市道路和基本设施建设腾出了空间，更全面拉动了我市经济增长、激活了十堰市房地产市场。第五章场址选取及建设条件5.1场址选取该项目选址为十堰市张湾区红卫豆腐社片区，该项目符合十堰市土地运用规划规定，占地规模合理，符合都市规划和都市用地建筑容积率规定。本项目征地补偿方案可行，用地符合因地制宜、集约用地、少占耕地、有效使用土地规定和原则。5.2场址建设条件5.2.1地理位置十堰市位于湖北省西北部，东经110°47′、北纬32°39′；属广义秦岭巴山，亚热带季风气候。十堰城区1192平方公里，人口约84万。现辖3区5县1市，面积2.37万平方公里，人口约348万。十堰市境域内苍山似海莽莽起伏，吞入云霄气势恢弘；汉江东奔水横贯，堵河北奔入汉江。东怀武当山，边界接襄樊；南靠神农架，边界接林区；西连巴山脉，边界接陕渝；北系秦岭脉，边界接豫陕。5.2.2地形气候十堰市位于汉江流域秦巴山区，由于境内山地起伏明显，海拔高度相差悬殊，北有秦岭山脉对北方冷空气阻挡和削弱作用，南有大巴山系对西南暖湿气流阻隔和扰动影响，加之境内丹江口、黄龙滩等大型、特大型水库巨大库容“水体气候效应”及众多散落分布山间河谷、盆地“地形效应”，使得我市气候即具备北亚热带季风气候典型特性，又有别于同类气候区域内其他地区所独有个性特点。十堰气候湿润，光照充分，冬少寒冷，夏少酷暑，温度年际变化不明显，气温年较差小，属典型北亚热带大陆性季风气候。温度： 年平均温度 15.3℃ 最冷月平均气温 9.8℃ 最热月平均气温 20.7℃ 湿度： 最冷月平均相对湿度 76% 最热月平均相对湿度 86%降雨量： 年总降雨 834.4mm气压： 夏季大气压 1003.8MB冬季大气压 1028.3MB风： 夏季平均风速 3.0m/s冬季平均风速 2.3m/s积雪： 冬季最大积雪深度 26cm5.2.3交通条件本项目建设场址位于十堰市城区西部红卫豆腐社片区，车城西路和建设大道在此交汇，交通便利，适当建设大型都市综合体。十堰市境域内襄渝铁路运送通往全国各地，209、316国道纵横联接东西南北，高速公路直达武汉、西安。在鄂豫陕渝接界区，十堰居中集汇辐射，六条高速公路纵横交织在鄂西北大地，两个航运港打造水运“黄金通道”，武当山机场几十年博弈艰难破局，正在进行建设。十堰市立体交通枢纽正在形成，为十堰经济社会发展注入了无限生机与活力。5.2.4项目区基本配套设施条件

该项目建设所需道路、上水、下水、供电、煤气和通讯等基本设施齐全，场地平整后即可开工建设。1、供电建设地所处区域由十堰市供电局供电，骨干输电线路10kV，除线路检修外普通不断电，供电保证率在98%以上，供电状况较优。2、供水建设地所处区域由十堰市自来水公司供水，拟分别从北侧公路市政给水管网引入一路DN150自来水管，以满足消防、生活用水规定。3、排水建设排水体制为雨污分流制，重要道路两侧主排水管径1200mm，雨污水排入市政排水管网。遇持续大雨后，区域内地面仅有少量积水，排水状况较优。该工程总生活排水量约为5000m³/日，污水经化粪池解决后排至市政污水管网。雨水设计选用本地暴雨强度公式进行计算。基地总雨水排放量1升/秒，排至市政雨水管网。室外道路边恰当位置设立平算式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。4、电讯建设地属十堰电信局市话服务范畴，电话互换方式为数字程控式，区域内当前装机容量完全可以满足正常经营、生活需要。电话线路由十堰市电讯线路引入，通过预埋管线暗敷到建筑内。第六章建设规模及设计方案6.1规划目的项目定位：21世纪智能化、生态型、合用型社区，达到十堰市居住社区开发示范工程和市民生活家园目的。（1）强调项目外围生态环境保持，保护周边生态体系。项目内部尽量扩大绿化种植面积，构筑完整社区绿化系统，创造一种生态良好、环境优美家园。（2）面对汽车占有率不断提高，项目规划既要留有充分停车场地，又要建设安全、宁静、亲切步行环境。本方案结合场址状况，构筑适当社区绿化步行体系，为居民进行休闲、散步、健身、文化活动等提供一种安静、以便、舒服空间。（3）可辨认性强住宅组群项目可辨认性来源于强烈空间领域感、频繁寻常交往和简洁空间形态，方案中强调以规模适中、模式鲜明组团和开敞空间，尺度宜人绿地，互相穿插、互相融合，构成可辨认性强住区环境。（4）良好都市景观本项目地处十堰市城区西部，住宅建设布局合理，形成良好视觉景观。项目整体空间重点突出，特别是步行入口，将构筑特色鲜明景观环境。（5）当代化公共服务设施注重新材料、新技术应用和先进物业管理经验推广，建设成为一种设施齐全、管理科学、技术先进、布满时代感社区。6.2建设规模该项目规划总用地面积31902㎡，总建筑面积为135561㎡，地上建筑面积为111561㎡，地下建筑面积为24000㎡，容积率为3.5如下，建筑密度为30%，绿化率为30%以上，建设项目涉及住宅和公建两个某些。共拆迁343户19800㎡，还建29700㎡。6.3功能方案本项目设计指引思想为：以科学发展观为指引，以实行新一轮都市总体规划为准则，按照十堰市棚户区改造专项规划规定，拟定合理规划构造、用地布局和开发强度，满足居民物质、精神需求，创造文明、优美、舒服、以便当代化住宅社区。项目建成后，将形成三大功能：6.3.1居民安顿功能通过良好周边环境、优质生活配套服务，解决拆搬家民安顿问题，满足居民住房需求，提高本地居民生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量住宅区，变化既有面貌，成为十堰市红卫片区一种亮点工程。6.3.2房产开发功能项目拟建某些中高档住宅，以经济、美观、人性化设计，倡导全新居住理念，吸引更多人口前来入住，打造舒服住宅环境。6.3.3商业贸易功能商贸市场，是贸易商品和生产产品流通重要载体。在市场经济条件下，开展商贸业开发，既占有辽阔商贸市场，可形成一定规模商贸营销渠道与网络，又能有效地增进商贸流通，进而增进全市经济发展。6.4整体规划设计原则高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；户型设计适应“升级换代”居住规定；体现社区独特整体建筑风格。“以人为本”原则。强调社区功能生活保障、环境保障、心理保障和安全保障。“可持续发展”原则。使人文与自然协调共存，体现人对环境尊重和环境对人哺育作用。“多样性”原则。体现项目改成建设经济价值。“可操作性”原则。通过建设控制指标，与规划管理紧密衔接，便于项目管理和实行操作。6.5规划设计方案要点（1）体现对家庭生活关怀随着生活水平提高，“城中村”将越来越具备辽阔社会功能，从而也将赋予家居环境更为丰富、生动时代气息。方案设计为每个居民及每个家庭提供环境优美、氛围温馨、治安良好社区环境。为老人和小朋友提供以便步行系统和无障碍设计，为她们活动提供辽阔空间。对家庭社会交往尤为关注。方案中设立各种形式户外交往空间，大片绿地、开阔广场都为户外交往提供了良好场合，处处均有家感受。（2）符合交通组织特性汽车普及已成为一种强大趋势，为迎合这一趋势，方案中努力营造流畅道路系统和充分暂时停车位。6.6整体规划布局（1）规划构造项目不同住宅在整体环境中遥相呼应，形成互相对话、交流空间效果。依照既有道路及规划外围交通，主出入口设在社区中部。整个居住区停车场地采用地下停车布局，在住宅幢间设立某些地面停车，停车地面采用植草砖。社区内部道路组织采用人车混行与人车分流相结合形式，由社区、组团和宅前三级道路构成。一级为社区级道路，人车分流，车行道路宽度为7米。二级为组团道路，人车混行，路面宽度为5米，宅前（间）路路面宽度为3米，重要供居民、自行车和小型机动车使用。社区道路走向依照居民出入重要流向布局，同步利于消防车、救护车通行。绿地内休闲游览人行道路面宽度1米。（2）绿化布置项目绿化系统以多簇团为主。“多簇团”：是指社区内部在不同空间设立绿化带，可作为组团绿化，构成林荫步道路对景，也是休闲、观赏良好场合。社区其她绿地结合组团中心和住宅庭院布置。组团入口和组团绿地中布置批示牌、花架、座椅等小品设施，既能满足功能规定，又能在空间环境中起到“画龙点睛”作用。环境设施要注重地方文化特色浓缩和展示，达到陶冶情操目。6.5项目建设原则1、项目要贯彻“以人为本”原则。项目要把生态环境与人文环境放在首要位置，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐社区环境。2、项目要贯彻“高效、便捷”功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷网络，要结合人们对生产生活需要。3、项目要贯彻“可持续发展”原则。项目要把生态、环保放在重要地位，从宏观规划到微观设计、详细技术采用都要坚持可持续化发展规定。4.项目要贯彻“合用、经济、在也许条件下注意美观”原则。突出十堰地区文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具备美感。6.6建筑设计方案1、总体设计工程中社区建筑形式重要为高层建筑，共建设4栋27层建筑，住宅层高3m，每栋2个单元，一梯4户，共768户。建筑形式依地理条件采用多样化选取。地上3层为商业，层高4.5米，三层地下室，功能为车库、地下超市、高低压配电间、发电机房、消防水池、泵房、生活水箱、热互换站及其她。2、户型分类本项目处在城区东部，为住宅社区，在户型设计上考虑到当前都市发展，居民收入，对住房规定，户型设计重要涉及：A型：三室二厅二卫双阳台约149.5平方米，240户；B型：二室一厅一卫88平方米，548户。共768户，满足90平方米如下不少于70%规定。3、建筑造型本设计采用空间及立面构成手法，是老式风格与当代生活气息完善结合。为了营造良好都市景观，形成丰富空间层次，在斜屋面建筑解决上运用坡屋顶高低错落和山墙面拼接形成丰富建筑造型，避免形成单调而生硬块体。设计时融入当代解决手法，在构图和均衡方面细加推敲，通过构件穿插，屋面退台解决和屋面细部解决，营造了丰富动感空间和阴影效果。6.7公用工程方案社区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，别的管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定水平和垂直间距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：（1）压力流管让重力流管；（2）小管径尽量在污水管上面；（3）给水管尽量在污水上面；（4）易弯曲管让不易弯曲管；（5）暂时性管线让永久性管线；（6）工程量小管线让工程量大管线。1、给排水设计供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与寻常生活用水为同一水源。由都市自来水直接供应消防、生活用水，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水，生活给水四层以上经变频生活水泵供水，地上三层由市政管网直接供水。该社区本着高起点、高原则规定，排水采用雨水、污水分流制排水系统。根据《居住社区给水排水设计规范》，本社区生活污水量按给水量90%计算，则最高口污水排放量为85立方米。由于本规划社区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短距离排出，将雨水、污水排入都市排水管网，污水通过都市污水管道最后排入都市污水解决厂进行污水综合解决。2、供热设计规划以东风汽车公司热电厂为社区总热源。采用钢管，地沟敷设；采用供—回水双管循环系统，供回水管双向铺设，相应管段相似；供回水温度为80/55℃；供热管道应作好保温及防腐，并应考虑热补偿。3、供电设计电源由高压线直接接入场区附近配电室，380/220伏低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿社区重要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑路面采用地下直埋，电缆穿越道路路段一律加装铸铁管保护。住宅电气照明设计照度：起居室及普通活动区50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。光源灯具：室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra≥80。户外灯为防爆灯具，在休闲区设立庭院灯和草坪灯。电源插座：依照各室厅需要分别布设2~3个，选用单相三线或单相二线组合插座，卫生间设立不少于1组防溅型安全插座，防爆灯具。计量：为实现用电计量精确性和便于管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设立。4、燃气设计拟由十堰市天然气公司引入低压管道天然气作为气源，主管径DN100。以低压管道天然气直供顾客，管道一律采用钢管，埋地铺设，管道应当与其她市政管线保持必要水平和垂直间距，尽量避开电力线，管道应做防腐解决。5、消防设计本项目消防用水量为10升/秒，并且用消防用水量与社区最高时用水量之和校核管网。消防给水采用与生活给水管道同一低压低水系统。火灾发生时最不利点消防栓水压满足0.1Mpa充实水柱。消防栓布置不不不大于120米，在重要道路交叉口必要设立消防栓,消防栓采用半地下防冻式消防栓。6、通讯、有线电视项目同步建设通讯系统、电脑网络系统、有线电视系统、安保系统。室外采用地下电缆敷设，室内线路穿管暗敷。每个单元都设立壁嵌式电话箱，每个房间内均设一种或若干个电话插头、电视插座和宽带插座。第七章环境影响分析及保护对策该项目所在地无工业污染源和较大规模生活污染源，依照环保部门提供资料，当前本地环境质量良好，环境空气质量符合国家一级原则；地表水符合国家水环境质量Ⅱ类原则；区域环境噪声满足居住区原则Ⅱ类；区域生态环境质量良好，生态系统处在稳定状态，抗干扰能力较强。7.1、项目环境影响分析该项目环境影响涉及建设期和经营期环境影响两个方面。其中，项目经营期环境影响涉及水环境影响、大气环境影响、固体废弃物环境影响分析、声环境影响和施工期间环境影响等几种方面。7.1.1水环境影响分析该项目排放污水重要是生活污水。项目产生生活污水经隔油池和化粪池解决后，其综合排水水质可满足《十堰市污水综合排放原则》。7.1.2大气环境影响分析该项目对大气污染重要来自车辆尾气排放，特别是地下车库车辆尾气排放。

7.1.3固体废弃物环境影响分析

该项目产生固体废弃物重要是项目建设期间产生建筑垃圾和生活垃圾、建成入住后产生生活垃圾。

7.1.4声环境影响分析

该项目所在区域噪声源比较多，重要噪声源可归纳为三个方面，即公建设备噪声和重要道路噪声，其中公建设备噪声重要来源于给排水和暖通设备等。7.1.5施工期间环境影响分析

施工期间重要存在有噪声污染、施工扬尘、施工废水、建筑垃圾和生活垃圾。其中，施工扬尘是施工期间对环境影响最大因素。7.2环保对策

本项目建设严格履行《环保法》、《环境影响评价法》，严格执行《建设项目环保条理》和“三同步”制度。建设前期认真做好区域“环境影响评价”工作，然后依照建设项目实行状况，分单项进行简化单项环境影响评价。建设过程严格执行“三同步”制度，针对项目也许会产生环境污染与生态破坏问题，认真贯彻各项环保工程与管理办法，保证项目建设不对环境导致大影响。环境污染控制按照下述原则实行。环境质量控制原则：地表水环境质量原则（GB3838－）Ⅱ类环境空气质量原则（GB3095－1996）二级区域环境噪声原则（GBB3096－1993）1类污染物排放原则：（GBB3096－1993）Ⅱ类污水综合排放原则GB8978－1996一级大气污染物排放原则GB16297－1996二级建筑施工场界噪声限值GB12523－1990建筑施工场界噪声限值详见下表：施工阶段重要噪声源噪声限值/dB(A)昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工构造混凝土振动棒等7055装修吊车、升降机等6555依照该项目对环境影响分析，本报告提出相应环保对策，重要对策如下：

7.2.1水环保对策施工期废水来自建筑施工以及施工人员生活污水。暂时施工建筑用水实行循环运用，不对外排放。施工人员暂时排放生活污水建设简易化粪池，或对生活污水实行收集排放，将其用于场地绿化，由施工单位暂时进行治理，施工结束后拆除暂时排污设施，保证施工期不导致生活污水污染。营业期间水污染重要来自餐饮、卫生间排放污水，通过隔油池和化粪池解决后排入都市污水管道，雨水与生活污水分流解决，最后排入市政环保部门指定市政管线内，对周边环境影响不大。7.2.2大气环保对策

本项目大气污染重要为建设期时段。大气污染源重要是施工扬尘和施工车辆尾气。为减少扬尘污染，对于土石方运送采用覆盖运送、施工场地道路定期清洒水、密闭或轻卸产生扬尘污染施工材料等办法。道路施工采用封闭作业，建成前禁止车辆通行。为减少交通运送工具尾气污染，规定进入施工现场施工车辆尾气所有达到欧Ⅱ以上原则，否则不得进入施工点运送。在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染最有效办法，由于有围档施工现场，其扬尘污染相对无围档有明显改进，可使被污染地区TSP浓度减少四分之一左右。加强工地管理，注意建筑材料堆放，特别是水泥、石灰等易产生扬尘材料，有条件工地应把易产生扬尘材料堆放在工棚内。避免在大风天气下装卸易产生扬尘建筑材料。加强运送车辆管理，对驶出施工区车辆采用减少散落办法。对开挖土方，如果在现场堆放要进行覆盖解决，尽量不要使地面裸露。营业期间大气污染重要来自餐饮及地下车库车辆所产生污染，将按照环保规定，对餐饮排烟采用当代环保设备，进行无害化解决，保证排放到规定。对车库尾气采用通风管集中吸取，经净化后排放。对于大气污染环保对策重要从地下车库排气口高度和排放速率考虑。各排气口高度均不低于15米，排放速率控制在0.77公斤/小时。为了减小各排气口排放速率，可以考虑恰当增长车库排气口数量。7.2.3固体废弃物环保对策施工期建筑垃圾重要来源于开挖土方、拆迁和建筑施工中废弃物等。对施工期建筑垃圾应采用有效防护办法，如及时清理建筑垃圾、禁止随意丢弃和堆放、尽量避免风吹雨淋、在垃圾运送过程中避免洒落。本项目是填方不不大于弃方，因而不存在土石方倾倒污染问题，对于弃渣和建筑废料运送至政府规定填埋场集中解决，不会对环境导致大影响。为了减少生活垃圾排放对周边环境影响，可以采用下面对策：完善项目区生活垃圾分类收集设施，建立垃圾收集体系，逐渐实行分类化、系统化。生活垃圾应用塑料桶或者车辆集中收集，并及时清运，避免垃圾露天堆放，避免垃圾受雨水淋溶。7.2.4声环保对策由于在施工过程中，需动用大量车辆及施工机械，它们噪声强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因而在一定范畴内，会对周边居民产生一定影响。该项目在施工期应合理安排施工时间，制定施工筹划时，应尽量避免大量高噪声设备同步施工。施工尽量安排在白天，减少夜间施工量；设备选型上尽量采用低噪声设备，例如用液压机械代替油机械等。为控制搅拌噪声，采用购买商品砼和预拌砂浆施工；对挖掘、打桩等设备禁止夜间施工，减少污染限度，白天作业避开人群休息时间；需要持续作业设施报经环保部门批准后施工。对于交通所导致污染，重要对策为加强交通管理，区域内限制车速并禁止鸣笛。建设项目重点：一是贯彻好项目区内水环境环保办法；二是贯彻好生态绿化率实行；三是做好该区内噪声治理办法。建设过程中产生少量废物、噪音和污水，项目建成后，在采用相应环保办法后，对周边环境不会导致明显不利影响，并能通过绿化美化环境，改进该区域自然环境。综上所述，施工期环境影响是短暂，受人为和自然条件影响较大，因而加强对施工现场管理，并采用积极有效防护办法，可以减少施工期对周边环境影响。该项目运营期污染源对周边环境影响通过以上办法可以得到有效控制，对周边环境影响不大。第八章节能与节水办法节约能源是国内国民经济发展一项长远战略方针，建筑节能是节能工作一种重要领域，节约能源是每一种建设项目应遵循基本准则。为保证工程项目做到合理运用能源和节约能源，项目建设水平应达到该市节能型建筑指标。节能设计根据如下《公共建筑节能设计原则》（GB50189-）《湖北省公共建筑节能设计原则》（DBJ14-036-）《民用建筑节能设计原则》（采暖居住建筑某些JGJ26-95）《建筑采光设计原则》（GB/T50033-）《建筑照明设计原则》（GB50034-）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-）按照国家节能设计规范规定，本项目设计采用设备与材料，应采用与项目规模相适应、先进可靠节能新工艺、新技术、新设备和新材料，凡属于已被国家颁布裁减高能耗设备，设计中一律不予采用。凡能综合运用和循环使用能源均应设立综合运用设施和循环系统，以提高能源运用率，减少能耗。对各种能源消耗均应计量并按关于规定配备计量器具。民用建筑能耗指标：含采暖、空调、照明、热水和民用燃气（人工煤气、液化石油气和天然气）能耗，分品种实物能耗总量、综合能耗总量，按单位建筑面积计分品种实物能耗和综合能耗均不能超过现行国家和行业原则。建筑围护构造保温隔热水平（外墙、屋顶、地板传热系数值和门窗密封性能指标、级别）。单位面积能耗指数应达到现行国家或行业原则水平和国内先进水平。建筑围护构造、供热管网必要采用保温隔热办法。采暖供热、热水及空调制冷系统规模按设计负荷设立，不得加大，并设有调节控制装置及能量计量表。节能性建筑设备与产品选用，涉及门窗、室内供热系统控制与计量设备及散热器、空调、燃气燃烧器具、太阳能热水器、照明电器及控制系统等必要采用节能降耗新材料、新工艺、新设备，以求最大限度节约能源。优化建筑规划设计在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物朝向、间距、体型、体量、绿化配备等因素对节能影响，改进热环境。在建筑平面布局方面，朝向选取很重要。冬季应有适量阳光射入室内，避免冷风吹袭；夏季则应尽量减少太阳直射室内及外墙面，并有良好通风。重要房间宜设在冬季背风和朝阳部位，减少围护构造散热量。同步，注意建筑间距与节能关系，使建筑南墙太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其他建筑遮挡而减少。在建筑设计中，原则上应减少建筑物外表面积，恰当控制建筑体型系数，即建筑物外表面积与其所包围体积之比，减少建筑面宽，加大进深或增长组合体，建筑外型选用长条形，而体型复杂、凹凸面过多塔式住宅对节能不利。应注重造型规整，如应尽量采用多单元“一”字形，避免建造单元少特别是点式平面低层住宅。此外，要注重屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等构造办法，这对于调节日照节约能源是十分有效。提高围护构造节能科技含量。建筑物能耗是由其围护构造热传导和冷风渗入两方面导致。为减少能耗，要从单项如墙、顶、门、窗等围护构造着手，注重其热工特性，设计中应当找出其经济热阻，同步还必要考虑其围护构造“吸热性”和“热容性”指标。按照国家关于节约能源和合理运用能源规定，对整个工程设计中能耗进行控制，从而减少成本，达到提高经济效益目。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在当代生活中已显得越来越重要。节能办法应严格按《民用建筑节能管理规定》和《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）规定采用，本项目建议采用如下节能节水办法：8.1墙体保温节能办法围护构造采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸取热量。增长外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增长空调热惰性有助于建筑热稳定性；高效保温隔热材料设于主体构造外侧，可减缓热量进入墙体，使用非粘土制品；墙内设立空气间层或通风间层也有良好保温隔热效果。建筑物各某些围护构造传热系数，不应超过规范《居住建筑节能设计原则》限制。8.2门窗工程节能办法恰当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及启动方式，组织穿堂风通过；设立可调节活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南向窗户要更加注重。本项目使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具备良好力学性能、使用寿命长节能型双玻真空塑钢窗，提高门窗气密性，使房屋建筑保温效果更好。门窗保温性能K不大于2.8瓦/平方米摄氏度。8.3屋面保温节能办法由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一种十分普遍问题，必要认真对待。本项目将在坡屋面中增长挤塑板保温隔热层，平屋面中增长保温砂等保温层和挤塑板保温隔热层，并在空气间内帖热反射材料。屋顶采用80毫米厚聚苯板，对飘窗和封闭式阳台顶板等热桥部位做50毫米厚挤塑聚苯板。吊顶采用保温顶棚，顶棚综合传热系数≤0.55瓦/平方米。8.4采光系统节能办法1、尽量充分运用自然光，保证建筑物内部有足够日照。2、采用控制照明线路。照明线路加装稳压装置，起稳定电压作用；照明线路加装节电器，可相应减少灯具端电压；在公共场合照明线路加装智能控制装置，不但可控制电压，并且可控制灯亮度、开关时间等；加装声控、光控、触摸开关等。注意三相负荷平衡，减少零序电流。3、选取节能灯具。选取3C标志和有节能认证标志节能灯，光效、使用寿命、安全、谐波等各项性能有保障，在使用寿命期间内才干真正省电省钱。4、光源以荧光灯为主，梯间采用节能光效亮点灯，除正常照明之外，按防火规范规定设立应急照明、疏散批示灯照明。8.5电力系统节能办法供电系统采用合理工艺流程，尽量减少途中消耗。按规定配装能源计量表。该项目所选用机电设备负荷率必要达到国家节能设计规范规定，提高设备运用率。电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材选型一律采用国家现行技术原则中高效节能设备器材1、本项目电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选取负荷中心，节约电能。采用S11型以上低损耗环保节能型变压器或SC10型以上干式变压器及其他节能型设备，禁止采用国家颁布裁减电器产品。变压器设计负荷载控制在80%左右，有助于减少能耗。在下一步深化设计中拟定变压器位置、数量、容量负荷中心，减少配电系统电能损耗。2、依照各功能区实际需要配备照明，既保证照明需要又达到节能目。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源并配备以节能型电子镇流器，从而减少照明用电量，创造以人为本绿色照明环境。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高照度节约电能及改进照明质量同步保证经济运营，又有益于环境和人身心健康。8.6对采暖系统及空调系统节能规定改进采暖供热系统设计和运营管理，加强管道保温，以提高室外管道输送效率。应积极发展集中供热，以最大限度地节约燃料消耗。从尽量节约制冷设备用能角度考虑，最佳办法莫过于不使用制冷或通风设备即可减少室内温度，如抑制在室内产生热、增进室内热吸取、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。8.7节水办法1、本项目所有采用水冲式卫生设施，卫生洁具及五金配件采用节水型产品，以节约用水，节约资源。生活用水系统采用自来水直接供水和微机恒压变频调速泵组供水，回水管上设温度继电器和静电水解决器，减少能源挥霍，保证供水安全性和经济性。卫生器具最低配水点处静压力不超过0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采用防渗漏办法，杜绝水量流失。公共卫生间小便器采用光控自动冲洗阀。所有卫生洁具、水龙头，均采用节水型产品。水池、水箱设溢流报警水位，防止水资源长期溢流。选取耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化灌溉采用先进节水灌溉技术。2、建议空地设立雨水收集池，雨水经收集沉淀后，用于绿化灌溉洒水和清扫地面，以减少绿化及卫生新鲜水使用量。建筑屋顶雨水设有集中收集系统，并设立降雨初期弃流装置。在设有雨水收集屋顶不得采用污染雨水水质防水材料。建设雨水运用系统设立雨水贮水池，经沉淀过滤后所有回用，以节约宝贵水资源。室外绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流速度，增长土壤相对含水量，减少绿化人工灌溉用水。建筑节能节水设计必要依托各专业通力合伙、互相支持和共同努力，才干创作出既符合建筑学原理，又符合节能原则先进建筑。第九章劳动安全卫生和消防该项目建设和运营要贯彻“安全第一、防止为主”方针，要保证建设项目符合国家规定劳动安全卫生原则，保障工作人员及广大业主安全和健康。9.1重要安全隐患部位本项目在建设过程中易导致危害重要隐患部位有施工现场电气线路、各种机电设备和起重设备、脚手架、混凝土搅拌机、变压器周边、各种坑、井、沟以及贮存易燃易爆器材仓库等。9.2有害物质种类及危害性分析本项目建成投入使用后，无有毒有害物质产生，无高空、高温、高压和辐射、振动、噪声等危险性作业场合，重要隐患部位为楼宇内电气线路、燃气管道、通风设施、楼梯间通道等。需对也许产生触电、火灾、坠落等伤害故采用必要防范办法。9.3安全保护办法9.3.1设计阶段应注意安全问题本项目按抗震7度设防，工程重点部位，按关于设计规范进行验算，限制其地震位移。公共卫生间采用防滑办法。关于防火办法应严格按建筑防火规范设计。电气安全：该项目采用TN-S接地系统，全楼采用等电位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过0.5安。建筑物内普通场合插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。对餐厅、厨房等比较潮湿地方用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护。该项目电气线路和用电设备按规范规定分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用原则电压不超过12伏安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。防雷设施：按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）规定，该项目建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被侵入办法，以及防侧击保护办法。9.3.2建设过程安全办法建设过程中严格按照国家对劳动者职业安全及劳动保护关于规定，对也许发生触电、火灾、坠落等伤害事故应加强防范办法，所有电气设备安全性能不得低于国家关于法规和原则规定，详细安全办法为：（1）施工现场道路、电气线路、材料堆放场等平面布置，要符合安全、卫生规定。（2）工程现场内机器设备外露危险某些，都加防护罩，所有电气、线路都安装漏电保护装置及避雷装置，并设有危险标志；各种机电设备安全装置和起重设备限位装置，要安全有效，经常检查和维修保养。（3）项目建设期间，要保证现场施工人员安全，各操作人员均有足够操作平台，并配备防护栏杆、防滑板、足够照明及安全防护网，脚手架、井字架要指定专人维护保养，发既有变形、倾斜、摇晃等状况，要及时加固。（4）各种坑井，易燃场合，变压器周边要指定专人设立围栏和安全标志，夜间要设红灯示警。（5凡直接从事带电作业，必要穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防止发生触电事故。从事有尘、有毒、噪声等有害作业，要配戴防尘、防毒口罩和防噪声耳塞等防护用品。对产生废气和粉尘设立有效通风除尘设施；9.3.3运营过程劳动保护根据国家对劳动者职业安全及劳动保护关于规定，注意对工作人员安全保护，对经营过程中也许发生触电、火灾、机械、车辆伤害等事故应加强防范办法。所有电气设备安全性能不得低于国家关于法规和原则规定，操作人员必要进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。同步，加强对工作人员和入区业户安全生产教诲，按规定发放劳保用品，按期检查督促安全设备和安全办法贯彻状况，保证管理、经营、仓储安全。电梯由专业人员负责使用和维护。项目建成后将完全按智能化社区原则配备人员和设备，以保证社区内所有顾客生命及财产安全并对社区内火情实行24小时监控。社区内所有电器设备、照明等系统要有接地保护装置，并设立警告标志，物业管理部门需聘请专业电力、电气设备维修人员，检查和维修等项应按能源及关于安全用电规程执行。还须在电气线路、燃气管道、楼梯口、电梯间等处设立警示牌和应急照明，提高居民安全防范意识。9.4劳动卫生保障办法项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病公共场合，应按照《中华人民共和国传染病防治法》及其她有关条例规定，制定相应卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对各类配套商业服务区等客流量较大场合采用合理有效消毒卫生办法，防治传染性疾病发生。该项目设有公共厕所等，设计时应要符合防疫规定。生活给水：对生活用水加装紫外线消毒设施。排水：盥洗污水、粪便污水等污水及雨水采用分流系统。通风：卫生间、盥洗间、库房等场合均设机械通风系统。6.5消防保障办法本项目火灾隐患重要是储存物品火灾危险性、物品运送过程中火灾危险性和项目用电过程中火灾危险性。本项目将遵循“防止为主，防消结合”消防工作方针，立足自防自救，采用可靠防火办法做到安全、合用，技术先进，经济合理。本项目