供热管理及规定

21《物业管理基础教程》第四卷维修管理第五章理与维修第六章中央空调设备管理与维修2011-06-0718:13:10|分类：营销管理|字号订阅针对我国现状，物业管理小区内全部建筑物的冬季采暖和夏季供冷完全靠中央空调调节的情况并不多见，大多数民用建筑内的冬季供热依然靠采暖系统供给，供暖系统是建筑设备工程中必不可少的一项单位工程，在物业管理工作中占有很重要的地位，并且供暖系统设备设施的管理是一项技术含量比较高的系统工程，本章主要阐述供暖设备与管理概述、操作与运行管理、维修养护管理及供暖管理。第一节供暖设备管理概述一、供暖系统及设备简介1.供暖系统组成①热源：制取具有压力、温度等参数的蒸汽或热水的设备。②热媒输送管道：把热量从热源输送到热用户的管道系统。③散热设备：把热量传送给室内空气的设备。2.供暖系统设备的构成供暖系统所涉及的设备设施很多，其中主要包括(1)锅炉房煤器)、炉体围护结构等。②热力系统：包括水处理设备、分水定压系统、循环系统。④运煤除灰系统：包括煤的破碎、筛分、输送、提升、除灰、排渣设备等。(2)室外供热热网室外供热管网的敷设方式主要有架空敷设和埋地敷设，埋地敷设比较常见，埋地敷设又分为通风地沟、半通风地沟、不通风地沟、直接埋地几种敷设方式，其中涉及的主要设备设施有供回水管道、各类阀件、伸缩器、支架、法兰垫、管道地沟及屋顶膨胀水箱等。(3)室内供暖系统室内地沟等。 3.供暖系统的分类供暖系统有很多种不同的分类方法，按照热媒的不同可以分为：热水供暖系统、蒸汽供暖系统、热风采暖系统；按照热源的不同又分为热电厂供暖、区域锅炉房供暖、集中供暖三大类。二、供暖管理职责划分在实施管理时，应分清物业管理公司同城市供暖公司的职责。1.采用锅炉房供暖，无论是区域性锅炉房，还是集中供暖锅炉房，其供热设备、设施及2.采用热电厂供热的，其供热的城市管网及供热设备设施均由供热部门负责维护管理，供热部门可以将物业公司管辖区内的热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等委托物业管理公司维护、管理。三、供暖系统的物业管理模式目前，供暖管理模式主要有两种，即自营管理和交给专门的供热管理公司进行管理。 1.自营管理自营管理就是由物业管理公司对供暖系统全面负责日常操作运行和维修养护，在这种管理模式下，要求物业管理公司对供暖系统的设备设施管理要配备专职的专业技术人员，技术人员要熟悉本岗位及供暖系统情况，掌握供暖系统的一些管理指标，主要包括：①用户室温合格率。②运行事故率。③用户报修处理及时率。④失水率。⑤水质达标率。⑥锅炉负荷率。⑦负伤事故率。⑧来人、来电、来信上访率。⑨烟尘、烟气排放达标率。⑩管管理公司进行管理以保证管理效果。 在这种管理方式中，涉及到资金划拨问题，解决方式如下：①在全年收取的采暖费中提取必要的系统折旧费、更新改造及大修等费用后，从剩余部分中再确定支付乙方的数额。②支付乙方的费用，主要包括能源费(煤、水、电)、劳务费、运行管理费、小修费等。③在运行中，如果设备出现故障，需要大修和更换零部件时，如属自然原因损坏由甲方支付费用；如因乙方运行维护不好或误操作造成的，由乙方负责修复或更换。 理，为了保证管理工作的质量，供暖系统的管理应从竣工验收开始，以便于物业管理公司了解和掌握供暖系统状况和设备的使用性能。竣工验收合格后，物业管理公司作为接管部门应物业管理公司从开发商手中接管供热管网时，应索要下列资料，并审查其设计和施工是 ④管网的水压试验记录。备折旧费和大修资金及热用户的采暖费收费档案。按规程要求操作。供暖系统运行组组长负责和监督操作规程的实施。 (3)散热设备漏水点火前，循环水泵循环一段时间，以使供暖系统中空气排除干净。锅炉房发生火灾时，按《火警、火灾应急处理标准作出规范》处理。锅炉是供热系统的核心，因此也是供暖设备管理工作的核心。每日6～8点是供暖高峰。因为此时室内外温差大，消耗热量多；居民起床后要打开门 ②锅炉房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，严禁吸烟。③锅炉房内消防器材应备齐，并放置在方便，显眼处。交班人应认真交代设备的运行情况。并仔细填写好《锅炉房运行日记》,如果出现记录不规范，不清晰，或发生异常事故，不准交接班。工程部管理组通过对过去一年设备运行情况记录的总结，结合运行组与维修组的意见，负责组织制定《供暖设备设施维修养护年度计划》,工程部经理负责审核该计划并检查该计 燃烧系统内的电机、风机、油泵、点火电机、喷嘴光电探测器，点火变压器、电磁阀，控制器等每季度进行一次维修养护，其具体内容如下：检查电动机接线是否锈蚀或松弛，检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，对电动机轴承、风机加注润滑油，绝缘电阻如果低于0.2MΩ则应进行处理，清洁电动机、风机上的污物、灰尘。检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，油泵进、出油管是否漏油，用压力表测试出油压力，最高不允许超过2MPa,然后清洗进油油滤，清洁油泵外表。 检查其是否已老化，若是则应更换同规格光电探测器、点火变压器。用干净柴油清洗电磁阀，以免堵塞，如已老化或损坏，则应更换。首先将热水锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物，关闭锅炉的所有阀门、孔门，将软化水注入锅炉，并将配制好的氢氧化钠或磷酸三钠溶解注入锅炉；然后在微火下把锅炉水加热到100℃,让水中气体排出炉外，当锅炉水从空气阀冒出时，关闭空气阀、给水阀、炉门及挡板，将锅炉密封好。碱性溶液配制的一般方法为每吨水加入氢氧化钠5～8kg或磷酸三钠10～12kg。锅炉水应每周定期取样化验一次，以保证水中有过剩的碱度。若碱度降低时，应适当补充碱液。严寒地区不适于采用湿法保养。2.干法保养首先将锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污物后，将软化水注入锅炉，并将锅炉用微火升压至0.1MPa后停止燃烧；当炉膛温度及压力降低后，再打开排污阀将锅炉水放净、利用锅炉的余热将锅炉烘干；然后在锅筒集箱式炉膛内放置干燥剂，关闭所有阀门、孔门，并将干燥剂一般用生石灰或硅胶，生石灰用量为每立方米体积放2～3kg,硅胶每立方米体积放1～3kg。干燥剂应盛在敞口容器内，放置要均匀；以后每隔1～2个月检查一次，硅胶失效后可重新烘干再用。四、锅炉附属装置维修保养要领锅炉附属装置的维修保养一般每季度进行一次。1.水泵机组维修养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比较严重的应更换。检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新加压盘根。检查联轴器是否牢固可靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则需更换叶轮。2.电气控制系统消除水位控制电极、热电阻上污垢，并模拟超低水位、超温试验，检查动作是否灵敏，检查电控箱里的各元件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰脱落。对于附属闸阀，储油箱、热水箱、闸阀是否漏水，开关是否灵活，清除储油箱里的污物和积水，清除热五、室内外供热管网的维修养护 地沟内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。室内供热系统一般采暖期到来之前试暖时进行维修养护，出现问题，由用户报修、维修人员依程序进行维修处理。第四节供暖用户管理供暖用户管理是供暖过程的重要管理环节，包括：工作，乙方(业主)接受甲方供暖服务和管理工作，愿意以国家制定的标准或双方商定的标准按期交纳取暖费”。这有利于管理供暖用户，防止不按规定取暖，到期不交或拖延交纳取暖费等不良行为。二、制定供暖管理办法制定供暖管理办法，并在用户手册中阐明，增加管理的透明度。设立24h值班制度，公布接待电话，处理用户报修，在用户手册中还应说明供暖费的收费标准与交纳方式。三、教育用户最经济地取暖1.教育用户自觉控制热水(汽)流通量，保持室内适当温度(18℃),不宜造成过热过冷或忽热忽冷。2.用户家中暂时无人或长期无人居住时，自觉关闭散热器热水(汽)入口阀门、减少热量的无效耗散。3.检查房间的密封性能，加强保温措施。4.用户家庭装修需变动散热器位置型号时，要取得管理人员的现场认可，否则视为违约行为，用户承担由此造成的一切后果。更不能无故损坏散热设备，遇有问题不能解决时，请管理人员解决。四、供暖费用的收取1.供暖收费的计算方法供暖收费的计算方法有三种： (1)按建筑面积或使用面积计。如建筑面积70m²的套房每平方米每月收费0.8元，该套房业主每月应交纳56元取暖费。(2)按热水或蒸汽的实际流通量计。如某用户1个月用热水90m3(指通过散热器的循环水量),按每月0.6元/m3,该用户应交取暖费54元。(3)按户计。不论面积大小每户承担同样标准的取暖费。第二种方法能够促使用户最合理地取暖，如举家外出就会有意识地关闭散热器的进水阀门减少了热量的无谓消耗。我国供暖管理应在这方面下功夫，多节省能源。但由于热水计量仪器昂贵，实际应用上受到很大局限。所以目前国内大都采取第一种方法计量，取费参数容易得到，又不需其他成本。2.用户供暖管理费用的缴纳和监督按期缴纳供暖管理费用是用户的责任，供暖管理费应在供暖期前缴纳。对未能按期缴纳的，管理人员要调查用户情况，弄清不交原因，如出差时间长、经济困难或无人居住等，只要经济条件允许，都应监督上交，对久拖不交的应诉讼法律。对于个别用户(已交费)室内采暖温度长期达不到标准(16℃以上),或在某一个时效内(如24h)用户报修而没有及时维修等情况。影响正常采暖的，可制定合理的补偿标准。第一节中央空调设备管理概述一、空调系统的基本组成里的二次空气处理设备，常见的有风机盘管新风系统，这是最常见的空调系统形式， 空调系统中的冷却和冷冻水在循环运行时为克服设备和管道阻力，需在系统中安设水为了确保机械设备的安全运行和空调装置优化工作，在系统中需要安装许多控制仪表，如温度计、压力计、低压保护、水流断水保护等，有的设备设施还设有自动控制器如室温自镀锌铁皮、不锈钢等。水管道常用的有焊接钢管、无缝钢管、铝型管等。空气调节设备设施的管理是物业管理中的一项重要工作，空调系统的设备工艺技术复杂，造价比较昂贵，运行中能源消耗也很大，因此无论是空调系统的日常操作、日常运行还是维修养护管理，都应有专业管理队伍，配套的规章制度，严格的管理标准和明确的职责。①接受完整的空调施工图尤其是对原设计进行了修改和补充后的竣工图。②收集所有使用设备的产品样本和使用说明书。③查验有关施工记录，重点确认设备调试、系统调试、隐蔽工程验收、水压试验等应符(2)中央空调的操作管理中央空调的操作管理主要是中央空调主要设备如制冷机、冷冻水泵、冷却水泵的开机、停机操作程序及规程。值班人员严格按规程操作，避免发生异常事故，造成重大损失。(3)中央空调运行管理中央空调的运行管理是指在中央空调运行过程中，运行组人员对系统中的规定部位进行巡视，并明确巡视的内容以及出现异常事故后的处理规定，使运行组值班人员依照规程运行管理。保证设备运行正常，少出故障。(4)中央空调的维修养护管理中央空调维修养护管理是为了避免设备在运行过程中出现重大故障，以便延长设备的使用寿命，确保设备设施使用中的经济性而制定的维修养护方法及措施，从而使各种设备设施能得到及时维修和定期养护。一、中央空调操作管理职责中央空调系统设备设施的操作管理是指空调系统中主要设备的开启和停理工作中，《中央空调操作标准作业规程》由工程部会同管理处来制定，并负责检查其执行情况，空调机房的管理员具体负责中央空调的日常操作。二、中央空调操作的作业规程 首先查看主机、副机的电源是否接通，查看电压表是否正常，的±10%,再检查冷冻水系统及冷却水系统是否已充满水，若未充满应查找原因，排除故障后，补水至满液状态。然后查