2024年大学试题(财经商贸)-不动产评估笔试参考题库含答案

“人人文库”水印下载源文件后可一键去除，请放心下载！（图片大小可任意调节）2024年大学试题(财经商贸)-不动产评估笔试参考题库含答案“人人文库”水印下载源文件后可一键去除，请放心下载！第1卷一.参考题库(共75题)1.评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2。  （1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。 （2）可比实例的成交价格如下： （3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：注：表中的价格指数为环比指数，均以上个月为100。  （4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示： 试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。 2.所谓资本化率，简单地说是纯收益与价格的比率。3.估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。收集有关资料如下： （1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。 （2）当地征用农地的费用等资料如下：  在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。  该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。 各级土地之间的价格差异如下表所示 （3）建筑物的重置价格为1100元/m2。  （4）建筑物耐用年限为60年，无残值。  试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。4.根据图1-1和表1-1，评估1号宗地的地价为（）元/m2 A、990                B、1037.78        C、1223.1            D、8905.当建筑物的经济寿命小于土地使用权年限时，应按建筑物的经济寿命计算折旧。当建筑物的经济寿命大于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧。6.预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价值为200万元，在报酬率15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？7.（）就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格 进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。A、市场比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法8.某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。9.成本法所采用的“成本”是不动产重新建造时的完全价格，即指（）。A、现在成本B、过去成本C、实际成本D、经济成本10.不动产是实物与权益的结合。其中不动产实物包括（）A、土地B、建筑物C、其他附着物D、土地和建筑物组成的整体E、机器设备11.下列不动产中，适用于用市场比较法进行价格评估的是（）。A、古建筑B、教堂C、寺庙D、交易型不动产12.不动产的资本化率有（）A、综合资本化率B、土地资本化率C、房地产资本化率D、建筑物资本化率E、房屋资本化率13.（）是指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A、假设开发法B、市场比较法C、成本法D、收益法14.简述成本法的实质是？15.某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70%，贷款的年利息率为5%，自由资金的一般收益率为8%，试算不动产的资本化率（）A、5.8%B、5.9%C、6%D、6.1%16.简述成本法的含义是什么？17.交易情况修正是将可比实例不动产在其区域条件下的价格调整为在估价对象不动产区域条件下的价格。18.不动产是事物与权益的结合。其中不动产实物包括（）A、土地B、建筑物C、其他附着物D、土地和建筑物组成的整体E、机器设备19.运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。20.引起真正的房地产自然增值的原因是（）。A、装修改造B、需求增加C、通货膨胀D、改进物业管理21.为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：     （1）可比实例的成交价格与成交日期 （2）交易情况分析判断 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度 （3）调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。  （4）房地产状况分析判断 房地产状况中的三全因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。22.某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元／m2；建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价按建筑面积算为800元／m2。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元／m2；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）按建筑面积算为2000元／m2。估计该类建筑物的残值为零。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。23.某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）24.运用市场比较法的估价过程中，建立价格可比基础具体包括以下（）内容。 A、统一付款方式B、统一币种和货币单位C、统一面积内涵D、统一面积单位E、统一采用单价25.土地的自然特性包括不可移动性、耐久性、个别性、用途多样性。26.6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。27.物质折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。28.路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。29.某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价为260万元，建筑物重置价格300万元，已知建筑物报酬率12%，土地报酬率10%。根据上述资料，试判定该建筑物的折旧额。30.估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指（）。A、某估价对象不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格B、可比实例不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格C、在2001年6月30日开始对某不动产的价格评估D、在2001年6月30日完成对某不动产的价格评估31.甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？32.土地使用权的形成包括“出让”、“划拨”和“租赁”三种方式。33.简述不动产估价的个别因素？34.收益类不动产指能直接或间接取得市场租金或其他经济收益的不动产。35.成本法评估的价格是一种“积算价格”，考虑了不动产的效用、价值及市场需求等情况。36.收益法中需要用资本化率将预期纯收益转化为不动产价格，那么，资本化率的实质是（）。A、将纯收益转换为价格的比率B、纯收益与价格的比率C、社会平均资金利润率D、一种资本投资的收益率37.某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A、4800B、5124C、5800D、712438.不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性，主要有（）。A、用途多样性B、个别性C、涉及广泛性D、权益受限性E、难以变现性39.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于（）。   A、有收益或有潜在收益的不动产的价格评估B、无收益的不动产的价格评估C、交易型不动产的价格评估D、很少发生交易的不动产的价格评估40.已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。41.某公司于2001年12月以出让方式取得一面积为500m2的地块，50年土地使用权，并于2002年12月建成一建筑面积为1350m2的建筑物，当时建筑造价为1300元/m2，目前建筑物全部出租，每月实收租金28元/m2。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元/m2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元/m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元/m2，残值率为零，土地及房屋资本化率分别为5％和6％。试求该地块在2005年12月的土地使用权价格。42.简述市场比较法的特点？43.简述市场比较法的使用范围？44.防范估价风险的最后一道防线是（）。A、撰写估价报告B、审核估价报告C、出具估价报告D、估价资料归档45.简述成本的构成是？46.下列选项中，适用于用市场比较法进行价格评估的是（）。A、古建筑B、学校C、纪念馆D、不动产的租金47.房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A、说明估价报告的合法性、真实性B、说明估价的独立、客观、公正性C、规避估价风险D、保护估价报告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求48.假设开发法有动态和静态两种计算公式。所谓动态和静态之分，主要是是否考虑了（）。A、利息因素 B、资金的时间价值C、投资利润D、税收费用49.（）指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。A、公开市场价值B、理论价格C、市场价格D、评估价格50.成本法的实质是通过估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。51.在确定不动产客观总收益时既要考虑其产生的有形收益，还要考虑其带来的无形收益。52.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它适用于有收益或有潜在收益的不动产估价，由于它具有理论依据而应用很广，也适用于无收益的不动产估价。53.目前我国的房地产估价人员资格有（）。A、土地估价师B、房地产估价师C、房地产评估师D、土地评估师E、资产评估师54.基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与（）密切相关。A、基准地价及宗地价格修正系数体系B、市场交易资料是否充分C、不动产未来每年的预期客观纯收益D、估算土地开发成本费用的数额55.对于建筑物耐用年限长于土地使用年限的，根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式求取收益价格。56.简述收益法的基本原理、特点及使用范围？57.简述收益法的范围有？58.为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2005年1月1日至2005年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递增1％。试利用上述资料估算该写字楼2005年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。59.某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。60.（）是表示合理经济行为的基本原理，它广泛应用于经济活动中，也是市场比较法的理论依据。A、预期原理B、替代原理C、生产费用价值论D、边际效用原理61.估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。因此，在撰写过程中要避免发生哪些错误（）。A、技术路线错误B、方法运用错误C、参数确定错误D、报告格式错误E、文字表述等其它常见错误62.成本法的基本公式为：新开发的土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益。63.长期趋势法适用于预测不动产的未来价格总体水平及其走势，可用于不动产价格发展趋势或潜力的比较，也可以用来评估某宗不动产的现时价格。64.运用市场比较法估价，在选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择（）个以上的可比实例。A、6B、5C、4D、365.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造器2年，建筑物的经济寿命为50年，则在计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A、52B、70C、68D、5066.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。67.简述收益法的估价步骤？68.一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。69.简述非正常交易情况的类型？70.坚持不动产估价的预期收益原则要求不动产估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对不动产未来的客观、合理的预期收益进行科学的测算，尤其是在收益法、假设开发法中有关不动产收益的确定上。71.影响不动产价格的一般因素指对不动产价格水平高低及其变动具有普遍性和一般性影响的因素，包括社会因素、经济因素和制度因素。72.下列表述中，正确的有（）。A、开发经营期可分为开发期和经营期B、开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C、开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D、经营期可具体化为销售期和出租期E、在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期73.可用成本法进行估价的不动产有（）。A、市场交易活跃、交易实例充足的不动产B、既无收益又很少进入交易的不动产C、工业用地的价格评估D、商业用地的价格评估E、住宅用地的价格评估74.假设开发法除了对不动产价格进行评估外，该方法还可应用于不动产投资决策分析。75.依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价期日的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法是（）。A、路线价法B、长期趋势法C、高层建筑地价分摊法D、基准地价系数修正法第2卷一.参考题库(共75题)1.利用假设开发法评估不动产价格，首先需要调查待估不动产的基本情况，主要包括（）。A、弄清不动产最佳开发利用方式B、弄清政府的规划限制C、弄清土地权利状况D、弄清开发经营期E、弄清不动产的自然状况2.估价报告有效期应从（）起计。A、估价时点B、估价作业期C、出具估价报告之日D、签订估价委托合同之日3.不动产的基本特征是（），它是由土地的自然特性所决定的，因此，不动产特性主要取决于土地特性。A、不可移动性B、耐久性C、个别性D、数量有限性4.某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300m2，一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。5.不动产的（）使得不动产之间不能实现完全替代，每一宗不动产的价格都存在差异，因此不动产市场是一个非完全竞争的市场。A、个别性B、不可移动性C、用途多样性D、权益受限性6.为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表： 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。7.重新构建价格是个别企业或个人的实际耗费，因此是实际成本。8.不动产的社会经济特性包括：（）A、不可移动性B、权益受限性C、数量有限性D、难以变现性9.假设开发法使用的范围有哪些？10.由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物的功能相对残缺、落后和不适用，从而造成的价值减损称为（）。A、功能折旧B、物质折旧C、经济折旧D、有形损耗11.某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块，50年土地使用权，并于2001年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元／m2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元／m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元／m2，残值率为零，土地及房屋还原利率分别为5％和6％。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。12.估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。13.城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。A、最低价格B、平均价格C、出让地价D、标定地价14.简述新开发土地有哪些，公式是有哪些？15.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A、上调贷款利率B、收紧房地产开发贷款C、开征房地产持有环节的税收D、增加土地供应16.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。17.区域因素是指反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素，下列影响不动产价格的的因素中，属于区域因素的有（）。A、繁华程度B、交通便捷程度C、基础设施完备程度D、土地平整程度E、环境18.需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如表： 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另外1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。19.某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。20.不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格，时点不同则价格不同。21.路线价法的前提条件是由可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。22.建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数，经济寿命是指建筑物从建成之日起到预期产生的收入开始小于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命长于其自然寿命。23.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。A、给水、排水、电力、通信B、给水、排水、燃气、热力C、排水、电力、通信、燃气D、排水、电力、通信、热力24.有三个比较实例A、B、C，成交价分别为1500元/m2、1650元/m2、1600元/m2。现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行比价，得到：标准不动产：100分、估价对象：92分、实例A：89分、实例B ：97分、实例C ：92分；区域修正后，可得到实例A在估价对象区域条件下的价格为：（）元/m 2A、1551B、1565C、1600D、162525.某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。26.对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。27.简述我国不动产估价的原则（至少回答5条）？28.在估算开发完成后不动产的正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的方法是（）。A、假设开发法B、基准地价系数修正法C、路线价法D、长期趋势法29.从估价目的和估价结果的形式看，市场比较法除了可以用于评估不动产价格外，还可以用于评估不动产的租金，也可应用于其它方法中有关参数的求取。30.简述成本法的使用范围？31.不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求性三者相互作用而形成的。32.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。33.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于（）。A、有收益或有潜在收益的不动产的价格评估B、无收益的不动产的价格评估C、交易型不动产的价格评估D、很少发生交易的不动产的价格评估34.某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于1998年5月31日带租金出售时的正常价格。35.简述估价程序是什么？36.一份完整的估价报告内容包括：封面、目录、估价师声明、估价的假设和限制提案件、估价结果报告和附件。37.基准地价是国家调控土地市场的一种价格，也是一种市场价格。38.不动产的自然特性包括：（）     A、用途多样性B、耐久性C、个别性D、涉及广泛性39.论述假设开发法的估价步骤？40.社会因素主要是指社会状态、人文、心理状况和经济发展状况等对不动产价格的影响因素。41.收益法评估结果的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。42.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表： 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。43.对于建筑物耐用年限短于土地使用年限时，先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物的折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的现值。44.某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。45.评估8号宗地的地价为（）元/m2A、740B、791C、891D、99046.按剩余技术分摊高层建筑地价，是以各方拥有的房地价值占高层建筑房地总价值的比例作为其占有的土地份额，享有或承担该份额相应的权利和义务。47.不动产的（）是不动产的一般性质，是针对不动产价值变化的总体趋势而言的，不排除不动产价值随社会经济发展的波动而波动，也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。A、用途多样性B、涉及广泛性C、保值增值性D、权益受限性48.资本化率是不动产实际收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。49.某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨2.5%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？50.在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。51.今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。52.重置价格和重建价格是不同的。从理论上讲，采用重置价格来评估不动产的价格更为合理，但在实际中，采用重建价格进行评估。53.运用收益法评估不动产的价格，需要确定不动产预期产生的总收益和总费用，从而计算纯收益。可直接应用于估价中的总收益是（）。A、实际收益B、客观收益C、有形收益D、无形收益54.在利用假设开发法进行估价时，应特别注意包括开发成本、管理费用销售税费等在内的投资利息的估算。55.简述不动产估价的意义是？56.在我国，单项房屋估价主要采用房地产估价报告的规范格式。不动产整体估价和单项土地估价主要采用土地估价的规范格式。57.技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的（）。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地或房屋分别估价加和的技术路线。A、方法运用错误B、参数确定错误C、技术思路错误D、报告整体格式错误58.成本法中的成本是开发商或承建商所付出的成本，而不是指消费者所付出的成本。59.某房地产建成于2000年12月30日，此后收益年限为50年；2001年12月30日至2004年12月30日分别获得纯收益80、85、90、95万元；预计2005年12月30日至2007年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2008年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70％的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的收益率为10％。试利用上述资料估算该房地产2004年12月30日的收益价格。60.基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果，在比较的基础上，对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。该方法的理论依据是（）。A、替代原理B、预期收益原理C、供求原则D、收益分配原则61.估价技术报告一般包括的内容有：介绍估价对象的区位、实物和权益状况、分析影响估价对象价值的各种因素、说明估价的思路和采用的方法及其理由、说明估价的测算过程，参数选择以及（）。A、估价原则B、估价方法C、估价人员D、估价结果及其确定的理由62.进行交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。交易行为中的特殊因素有（）。A、对市场行情缺乏了解的交易B、急于出售情况下的交易C、特殊交易方式下的交易D、有利害关系人之间的交易E、有税费负担的交易63.收益法中采用的资本化率，等同于与获取估价对象不动产所产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率。64.不动产估价是否要进行年限修正？65.某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70％，贷款的年利息率为5％，自有资金的一般收益率为8％，试计算不动产的资本化率。66.一份完整的估价报告通常由封面、目录、指委托函、（）及附件等部分组成。A、估价师声明B、估价报告编号C、估价结果报告D、估价技术报告E、估价的假设和限制条件67.土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利润）×土地增值收益率。68.在收益法中，资本化率的大小，对于估价结果有很大的影响，因此，如何选取资本化率是很重要的问题。一般地，我国不动产估价业中求取资本化率的方法是（）。A、实际经验法B、市场提取法C、安全利率加风险调整值法D、复合投资收益率法E、投资收益率排序插入法69.收益法是基于哪种原理？（）A、替代原理B、预期收益原理C、生产费用价值论D、区位论70.不动产估价应遵循一些基本原则，例如：估价时要求不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产，这一要求即符合（）。A、合法性原则B、最有效使用原则C、估价期日原则D、替代原则71.成本法下的三类估价对象是新开发的土地、（）、就有不动产。72.下列表述中不正确的是（）。A、在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B、在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C、在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D、在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果73.不动产价格按价格的形成形式分类可以分为（）A、成交价格B、市场价格C、理论价格D、买卖价格E、租赁价格74.不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性。主要有（）A、用途多样性B、个别性C、涉及广泛性D、权益受限性E、难以变现性75.运用成本法进行不动产价格评估，经常发生的方法运用错误有（）。A、比较实例选择有误B、条件说目标和前面表述不一致C、参数选择有误D、成本项目确定错误E、所选的比较因素不能反映待估不动产的特点第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案： （1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数  （2）交易情况修正系数 可比实例A=100/100 可比实例C=100/97 可比实例E=100/105  （3）交易日期调整系数为：可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168 可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156 可比实例C=1.033×1.038=1.072  （4）房地产状况调整系数为： 可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25  可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55  可比实例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8  （5）计算比准价格 比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m2）  比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m2）  比准价格C=1380×（100/105）1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m2）  （6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：  估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m2） 估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.33（万元）2.参考答案：错误3.参考答案： （1）成本法公式如下：  房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧  （2）求取土地的重置价 ①用市场法求取 A.修正后的单价=2200×（100/100）×（1+0.5%）6×（100/97）=2336.94（元/m2） B.修正后的单价=2050×（100/100）×（1+0.5%）9×（100/92）=2330.56（元/m2） C.修正后的单价=2380×（100/103）×（1+0.5%）4×（100/105）=2244.99（元/m2） 再用简单算术平均法求得土地价格=（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2） ②用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节办法求取土地价格为： [（100000/666.67）+150+120]×5.38=2259.60（元/m2） ③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为 （2304.16+2259.60）/2=2281.88（元/m2） 土地总价=2281.88×1000=228.19（万元） （3）求建筑物的重置价格为：1100×4500=465（万元）  （4）求建筑物的折旧总额为495×20/60=165（万元）  （5）计算估价额  该房地产价格（总价）=228.19+465=558.19（万元）  该房地产价格（单价）=558.19/4500=1240.42（元/m2）4.参考答案：A5.参考答案：错误6.参考答案： 已知 a=15，t=5，Pt=200，r=15%。 7.参考答案：A8.参考答案： 9.参考答案：D10.参考答案：A,B,C,D11.参考答案：D12.参考答案：A,B,D13.参考答案：C14.参考答案：通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。15.参考答案：B16.参考答案： 1）经济成本：“成本”是不动产重新建造是的完全价格，市场价格，不同于会计成本。 2）估价时点时的价格 3）消费者的成本：意味着包括利润 4）客观成本：假设开发建设时大多数开发商的正常花费，非个别案例。17.参考答案：错误18.参考答案：A,B,D19.参考答案：正确20.参考答案：B21.参考答案： （1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数  （2）交易情况修正系数  可比实例A=100/103  可比实例B=100/98  可比实例C=100/102  （3）交易日期修正系数为： （4）房地产状况修正系数 因素权重值的计算  因素1的权重=3/（3+2.4+1）=47%  因素2的权重=2.4/（3+2.4+1）=38%  因素3的权重=1/（3+2.4+1）=15%  房地产状况修正系数的计算： 可比实例A=100/（103×47%+98×38%+95×15%）=100/99.9  可比实例B=100/（105×47%+99×38%+102×15%）=100/102.27  可比实例C=100/（100×47%+103×38%+96×15%）=100/100.54  （5）计算比准价格22.参考答案： 根据所给资料判断，用成本法估算该房地产的总价。 估价公式是： 旧有不动产价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧 （1）求取土地现值＝1100×1000＝1100000元 （2）建筑物的重新构建价格＝2000×2000－1100000＝2900000元 （3）建筑物的折旧： 采用直线法计算折旧，计算折旧的经济寿命为50－1＝49年 折旧总额＝2900000×4／49＝236734.69元 （4）估价对象的积算价格为1100000＋2900000－236734.69＝3763265.31元23.参考答案： （1）运用成本法计算公式：  房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物折旧  （2）求土地的重新取得价格  因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格 （3）计算建筑物的重新购建价格：  ①建安成本=600（万元）  ②管理费用=600×3%=18（万元）  ③投资利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（万元）  ④销售税费=90（万元）  ⑤开发利润=120（万元）  建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54（万元） （4）计算建筑物折旧额  ①门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元）  ② 装修部分的折旧额140×1/5×3=84（万元）  ③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30（万元）  ④长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）×1/38×3=48.44（万元）  建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元）  （5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04（万元）24.参考答案：A,B,C,D,E25.参考答案：错误26.参考答案： （1）计算办公楼现值 ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（万元） ②收益年限=40-6-=34（年） ③办公楼现值为： （2）计算乙方的使用权价格 ①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08（万元） ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年） ③乙方使用权剩余收益年限价格为： （3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元）27.参考答案：错误28.参考答案：正确29.参考答案： 已知a0=50，VL=260，rB=12%，rL=10%，C=300 进而可知折旧额： Et=C-VB=300-200=100（万元）30.参考答案：A31.参考答案： 已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%32.参考答案：错误33.参考答案： 1）土地：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地址水文状况、土地使 用权年限 2）建筑物：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向34.参考答案：错误35.参考答案：错误36.参考答案：D37.参考答案：C38.参考答案：A,C,D,E39.参考答案：A40.参考答案： （1）无限年期且报酬率为12%时的价格V∞为： （2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为： 注：运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识点，请必须掌握。41.参考答案： 估价过程如下 （1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。 （2）计算年总收益：同类建筑物出租租金30元/m2，则年总收益＝30×1350×12＝486000（元）（3）计算出租年总费用 总费用包括以下几项： 年管理费＝486000×5％＝24300元 年维修费＝1500×1350×3%＝60750元 年保险费＝1500×1350×0.3%=6075元 年税费＝20×1350=27000元 小计共118125元 （4）计算房屋纯收益 计算房屋折旧： 年折旧费＝房屋重置价格／房屋可使用年限＝1500×1350／49＝41326.53元 计算房屋现值＝房屋重置价格－年折旧额×已使用年限＝1500×1350－41326.53×3＝1901020.41 房屋纯收益＝1901020.41×6％＝114061.22元 （5）计算土地年纯收益 ＝不动产总收益－不动产总费用－房屋纯收益 ＝486000－118125－114061.22＝253813.78元 （6）估算2005年12月的土地使用权价格，由于待估宗地于2001年12月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。 收益价格＝ 42.参考答案： 1）具有现实性、有较强的说服力。 2）在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格。 3）要求估价人员具有较高的素质。43.参考答案： 1）主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。 2）适用于交易性不动产。 3）用于评估租金。 4）其他方法中有关参数的求取。44.参考答案：B45.参考答案：土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润46.参考答案：D47.参考答案：C,D48.参考答案：B49.参考答案：C50.参考答案：正确51.参考答案：正确52.参考答案：错误53.参考答案：A,B,E54.参考答案：A55.参考答案：错误56.参考答案： 收益法是不动产估价中最常用的方法之一，它是对不动产和其他具有收益性质资产评估的基本方法。收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 基本原理：视同在股价时点，购买一宗一定使用年期（或只有一定年限的纯收益）的不动产，等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益，那么，以现在的一个货币额与这将来纯收益的现值之和等同起来，这个货币额就是该宗不动产的价格。 特点：收益法具有严格的理论基础、收益法是以收益为出发点评估不动产的价格、收益法评估结果的准确度取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益的不动产估价。57.参考答案： 1）适用于有收益或有潜在收益的不动产估价。 2）土地租赁、商业、工业58.参考答案： 估算写字楼于2005年10月30日的正常价格如下  （1）采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。  （2）求出各可比实例的比准价格： （3）计算评估结果  若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：  估价对象价格＝（6310.52＋6391.66＋6019.78）／3＝6240.65元／m259.参考答案： 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。 （1）计算土地取得费 土地取得费为：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2） （2）计算土地开发费 土地开发费为：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2） （3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40％为第一年投人，计息期为1.5年；另外60％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为： 120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2） （4）计算投资利润 投资利润为：（120＋200）×20％＝64（元／m2） （5）计算土地增值收益 土地增值收益为：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2） （6）计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2） （7）计算土地总价格 土地总价格=512.83×5000000＝25.6415（亿元） 因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元／m2，总价格为25.6415亿元。60.参考答案：B61.参考答案：A,B,C,D,E62.参考答案：错误63.参考答案：错误64.参考答案：D65.参考答案：D66.参考答案： （1）计算建筑物的重置价格 ①建造成本：800万元  ②管理费用：800×3%=24万元  ③投资利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90万元 ④建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048.9万元 （2）计算建筑物的折旧额 ①墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元 ②装修部分的折旧费=200×2/5=80万元 ③设备部分的折旧费=110×8/10=88万元 ④长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110）×1/50×80=115.34万元  ⑤该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元67.参考答案： 1）搜集整理资料 2）确定总收益（确定总收益要考虑的条件：从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素质及正常使用 能力的使用者使用，并能产生收益。收益必须是持续且有规律地产生的收益。收益是安全可靠的收益，即合法收益） 3）确定总费用（出租：管理费、维修费、保险费、税金、中介费用；企业经营费用：商品销售成本、经 营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用、商业利润） 4）计算净收益 5）确定资本化率 6）求取收益价格68.参考答案：错误69.参考答案： 1）利害关系人之间的交易 2）急于出手或者急于购买情况下的交易 3）受债权债务关系影响的交易 4）对市场行情缺乏了解的交易 5）有特别动机或偏好的交易 6）相邻不动产的合并交易 7）特殊交易方式下的交易 8）税费非正常负担的交易70.参考答案：正确71.参考答案：正确72.参考答案：A,B,C73.参考答案：B,C74.参考答案：正确75.参考答案：B第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案：B,C,E2.参考答案：C3.参考答案：A4.参考答案： 该商场2005年10月16日带租约出售时节正常价格测算如下： （1）商场一层价格的测算： 租赁期限内年净收益=300×200×（1-20%）×12=57.60万元 租赁期限外年净收益=300×180×（1-20%）×12=51.84万元 （2）商场二层价格的测算  年净收益=300×160×（1-20%）×12=46.08（万元） （3）该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格=511.68+445.89=957.57万元5.参考答案：A6.参考答案： 7.参考答案：错误8.参考答案：B,D9.参考答案： 1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地） 2）土地这你、复垦 3）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这是公事中的建筑费还包括拆迁费用 4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。 5）在建工程（包括停建工程） 6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建） 假设开发法还应用在房地产开发项目评价和投资决策中：确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。确定具体开发项目的预期利润。确定开发项目中可能发生的最高成本法费用10.参考答案：A11.参考答案： 估价过程如下 （1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。 （2）计算总收益：同类建筑物出租租金30元／m2，则年总收益＝30×450×12＝162000（元） （3）计算出租年总费用 总费用包括以下几项： 年管理费＝162000×5％＝8100元 年维修费＝1500×450×3%＝20250元 年保险费＝1500×450×0.3%=2025元 年税费＝20×450=9000元 小计共39375元 （4）计算房屋纯收益 计算房屋折旧： 年折旧费＝房屋重置价格／房屋可使用年限＝1500×450／49＝13775.51元 计算房屋现值 ＝房屋重置价格－年折旧额×已使用年限 ＝1500×450－13775.51×3＝633673.47 房屋纯收益＝633673.47×6％＝38020.41元 （5）计算土地年纯收益 ＝不动产总收益－不动产总费用－房屋纯收益 ＝162000－39375－38020.41＝84604.59元  （6）估算2004年11月的土地使用权价格，由于待估宗地于2000年11月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。  收益价格＝ 12.参考答案： （1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式： （2）计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2（万元）  （3）计算年总费用  ①年家具设备的折旧费=8000×（1-4%）/12=640（万元） ②年经常费=100×12=1200（万元）  ③年房产税=5569.2×12%=668.3（万元）  ④营业税等=5569.2×6%=334.15（万元）  年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.15（万元）  （4）计算年净收益=5569.2-2842.15=2726.75（万元）  （5）计算房地产价格 13.参考答案：B14.参考答案： 1）包括： 填海造地、开山造地、农地整理、征收农地后进行“三通一平”等开发的土地、旧城区总拆除旧建筑物 2）公式： 新开发土地价格 =（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益）*修正系数 应分摊的费用=收益程度*设施总费用 开发利润=（土地取得费+土地开发成本+管理费用）*投资利润率 土地增值收益 =（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润）*土地增值收益率 价格修正用修正系数K15.参考答案：B16.参考答案： （1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： （2）各层建筑面积=4000×6/24=1000（m2/层）  （3）计算1层商铺收益价格  年净收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（万元）  V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（万元）  （4）计算2～3层商场收益价格      年净收益=1000×2×70%×600=84（万元）      V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（万元）  （5）计算4层酒楼收益价格      年净收益=1000×70%×50×12-80000=34（万元）      V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（万元）  （6）计算5～10层办公楼收益价格  年净收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（万元）      V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（万元）  （7）计算11～24层住宅价格  V11-24=1000×14×4000=5600（万元）  （8）计算房地产价格  V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）17.参考答案：A,B,E18.参考答案： （1）对可比实例A的单价修正19.参考答案： 根据市场调查，有关数据如下：  （1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。 （2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。 （3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。 （4）目前，此类项目折现率为10%。 （5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。 试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。 （一）第一种解法 1、项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000（m2） 其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。 （2）房地产开发项目总价值及折现值 ①住宅楼价值 5000×15000=7500（万元） 住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值： ②写字楼价值 写字楼租金收入=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元） 写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元） 写字楼押金运用年收益=362.88×3%=10.89（万元） 有关税费和经营管理费用=1209.6×30%=362.88（万元） 租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元） （3）项目开发成本、管理费用及其折现值  住宅楼部分=1800×15000×（1+5%）=2835（万元）  写字楼部分=2800×15000×（1+5%）=4410（万元）   住宅楼开发成本及管理费折现值 项目开发成本及管理费用折现值：  2580.13+3648.76=6228.89（万元）  （4）住宅楼销售税费及折现值 住宅楼销售税费：  7500×6%=450（万元）  住宅楼销售税费折现值： （5）所能支付的最高土地价格 20.参考答案：正确21.参考答案：正确22.参考答案：错误23.参考答案：A24.参考答案：A25.参考答案： 26.参考答案：错误27.参考答案： 我过不动产估价应遵循以下基本原则： 1、合法性原则，即不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产； 2、最有效原则，即所估不动产价格是以能使该不动产之效用作最高发挥之使用方法为前提所能把握之价格为标准； 3、估价期日原则，即不动产估价时应首先明确估价期日； 4、替代原则，即可以通过不动产市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易实例的价格进