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做实基础工作，更新运作理念，全面提升国际置地公司管理工作2024/5/1保密文件版权所有2报告内容

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第二阶段工作计划房地产行业概述地区房地产市场分析房地产特性分析房地产产业发展分析.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有3经营性土地的供应方式发生了大的变化市场机制配置土地资源，对土地供需进行合理调控，引导房地产市场有序发展，充分实现土地的价值；保证了土地交易的公开、公平与公正，提高交易行为的规范化程度，可以从源头上有效地遏制腐败；市场的完善和市场作用的发挥，有利于促进政府进一步转变职能，改革行政方式，提高管理和服务水平。土地供应土地供应土地供应土地储备中心招标挂牌拍卖开发商回收闲置土地.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有41999年以来，全国房地产企业购置土地面积以年平均40%的速度增长，但同期开发的土地面积增长只有6.4%，一方面显示近几年新的“圈地”运动发展迅猛，另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值尽管国家对闲置土地的监管进一步加强，但数据显示，房地产企业的“土地储备”总量仍在增加房地产企业对未来土地价格上涨的预期是加强“土地储备”的主要动因集团开发、规模经济的发展模式被多数大型房地产企业采纳，对重点地区土地的战略攫取成为主要竞争手段大面积的“土地储备”将面临政策和资金两方面的风险，但却有助于实力强的企业抓住时机，完成连贯动作的快速发展2024/5/1保密文件版权所有5全国2002年土地交易价格指数有比较大的提高，根据国家计委和国家统计局的调查，主要原因是因为土地基准价格的提高和公开出让方式注：土地交易价格指数以前一年为100计算从全国范围看，由于政策性因素（土地基准价、公开出让方式）的影响，全国土地交易价格从2001年起有较大幅度提高部分省市的市场交易价格指数增幅惊人，太原市2001年至2002年增幅为26.6%，在土地价格市场化的初期，公开出让价格与协议出让价格相比，增幅较大.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有6根据建设部的统计数字，近几年房地产业的毛利率在40%左右。但是，房地产业的利税率却不断下降，主要原因是行业竞争激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率大资料来源：建设部统计数据，《中国统计年鉴》国家统计局有关人士认为，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5%-14%之间。自1995年起，全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。1999年末，全国商品房空置面积累计为9124万平方米，商品住宅空置率达到19％,处于空置危险期之间。近年来，商品房空置面积继续增大。1997-2001全国商品房竣工、开工、销售面积统计2024/5/1保密文件版权所有77.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.47.58.27.19.69.710.613.7资料来源：《新财富》空置率高的一个主要原因在于商品住宅价格高，超过了中国普通居民的承受能力。根据世界银行资料，当一个国家的住房售价与家庭年收入的比例在3到6之间，居民才能负担得起。而我国的比例在绝大多数地区偏高2024/5/1保密文件版权所有8房地产市场日趋成熟，其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理，土地价格因供需关系的缓和，将处于合理区间对于整个市场而言，土地交易价格将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定，最终的趋势是趋向于实力雄厚，获利能力强，成本控制好，规模大的开发企业的最终定价3从中长期来看，土地价格的市场化趋势是回归到合理的区间，也就是说，整个行业的利润相对稳定，价格波动幅度逐渐减小。5房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则，预期利润的高低和获取利润能力的强弱是企业判断土地价格高低的标准；1从市场竞争的角度看，土地市场化进程的加快会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰，在这一阶段中，土地交易价格的表现为快速增长到平稳增长，开发企业数目减少，整体利润降低，但存留开发企业的资质普遍较好；4过高的土地交易价格可以使房地产企业得到资源和市场机会，但增加了开发成本，使得最终商品失去市场竞争力；2.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有9新华信认为，未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高土地价格、开发成本、利润及企业数量发展趋势示意图2024/5/1保密文件版权所有10部分上市的房地产公司的资产、收入和利润比较资料来源：中国上市公司资讯网利润主营业务收入资产2002年部分上市房地产公司资产、收入和利润2024/5/1保密文件版权所有11国内的房地产开发商可以分为两种类型：一类是具有资源优势型的开发商、另一类是管理运作型的开发商，两类公司的核心竞争力不同，未来的发展前景也不同运作型开发商特点政府关系一般优质土地少重要通过熟地开发赢利公司地资金实力强公司地人员素质高公司定位明确核心竞争力表现为很强地运作能力资源型开发商特点政府关系密切获得优质土地的成本低土地储备量大以区域开发为主通过生地开发的赢利能力强随着国家对土地管理的日趋严格，土地价格将更加透明化，开发商获得土地的成本差异不断缩小，未来运作型的开发商将表现出强大的市场竞争力.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有12根据建设部的发展规划，2000-2010年的房地产业的四大发展前景四大发展前景房地产业将以每年12%的速度增长实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%城镇人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米31242024/5/1保密文件版权所有13报告内容

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第二阶段工作计划房地产行业概述地区房地产市场分析地区经济发展分析地区房地产宏观分析地区房地产市场分析2024/5/1保密文件版权所有14乌鲁木齐的经济近年快速增长，平均GDP增长率达10.9%，高于新疆同比年份的平均增长率资料来源：乌鲁木齐统计局备注：2003年乌鲁木齐的GDP为计划值新疆与乌鲁木齐GDP统计新疆乌鲁木齐乌鲁木齐近年的GDP平均增长率为10.9%，高于新疆的平均增长率9.2%，更高于全国平均增长率单位：亿元.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有15乌鲁木齐近年的产业结构有所调整，第三产业的比例不断提高，且第三产业的增长速度较高资料来源：乌鲁木齐统计年鉴备注：2003年乌鲁木齐各产业值为计划值，各产业值是按当年价计算乌鲁木齐产业发展乌鲁木齐三大产业平均增长率乌鲁木齐近年的产业结构有所调整，第三产业从1998年占GDP60.9%增长到2003年占GDP的65.9%，第三产业的增长速度明显地高于第一、二产业的增长速度。单位：亿元第一产业第二产业第三产业2024/5/1保密文件版权所有16乌鲁木齐市城乡居民的收入状况资料来源：乌鲁木齐统计信息网备注：1、城市居民收入为人均可支配收入；2、农牧民的收入指人均纯收入城市居民的收入增长较快，2001年较2000年增长8.9%，2002年较其上年增长9.6%，相对来说，农牧民的收入增长不大新疆居民的收入状况单位：元农牧民收入居民收入2024/5/1保密文件版权所有17乌鲁木齐主要行业就业情况资料来源：2002年乌鲁木齐统计年鉴乌鲁木齐2002年初的总人口为169.03万。2001年初房地产业就业人数为4222人，到2002年初增长到9524人，就业人数为上年的2.26倍，说明了近年房地产业的高速发展态势乌鲁木齐主要行业就业人数单位：千人.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有182003年乌鲁木齐市人均消费支出资料来源：乌鲁木齐统计局杂项食品教育娱乐衣着交通通讯医疗保健家用设备居住231210458787705104504252806670消费性支出2003年乌鲁木齐市人均消费支出单位：元乌鲁木齐居民食品支出占总消费支出的34.7%，恩格尔指数低于全国平均39.2%，但仍然占据主要消费支出；居住支出占总消费性支出的7.65%，居民用于住房的消费能力仍旧较低，大量的住房消费需求仍然处于积累阶段2024/5/1保密文件版权所有19乌鲁木齐主要行业发展商业当前和以后都是乌市产业发展的重要行业。乌市作为新疆的商贸中心，将进一步发展商贸业，不论从规模还是效益都应发挥重要的作用。但乌市的商业还存在一些问题，如大量的商品交易都是区外产品的天下，本地产品竞争力较弱。货运邮电业对乌市的经济发展促进作用很大，乌市要建成国际性的商贸城市，交通运输业的发展非常重要，只有物流和信息流都畅通无阻，国民经济才能进一步发展壮大。发展较快的行业之一，建筑业的发展可以带动多个产业的发展，是乌市重点发展行业。目前乌市的人均居住面积仅为9.32平方米，其发展潜力很大。同时国家西部大开发战略的实施，基础建设等各种项目的投入均会给建筑业的发展带来契机。生产的产品是高收入弹性的，随着收入的增加，对该产品的需求量越大，该行业将作为主导产业进一步发展。商业货运邮电业建筑业金属冶炼及压延加工业金融保险业金融保险业与各行业的发展都有紧密关系，也是发展的主导行业。从乌市目前的情况看，金融保险业得到了一定发展，在国民经济中发挥了重要作用。但将其作为主导产业看，发展仍显不足，如国内主要的地区性银行及非金融、证卷机构均未在乌市建立分支机构。2024/5/1保密文件版权所有20其中：A为消耗矩阵：运用投入产出模型和总体增加值率对乌鲁木齐市GDP进行预测投入产出模型：X为社会总产品向量；Y为最终产品向量，包括积累、消费、净出口等，反映了国民收入分配和再分配的最终使用情况。资料来源：固定资产和消费的预测数据来自乌鲁木齐之窗预测“十五”期间未来几年的消费值。年均增长率将达12%根据总固定资产投资和总消费得到“十五”未来几年的最终消费值。并据投入产出模型，作为Y根据总体增加值率，计算未来几年的GDP。据投入产出模型，预测“十五”期间未来几年总产出值，即X值预测整个“十五”期间,乌鲁木齐市固定资产投资规模将快速增长,预计会五年累计达到850-900亿元，年均增长15%左右所有生产活动新增加的价值与总产值的比率。.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有21乌鲁木齐市近年经济以较高的速度增长，预测2001-2005年的增长速度为10.5%左右，2005年的GDP达到517亿元资料来源：新疆统计信息网乌鲁木齐市国内生产总值预测单位：亿元预测值实际值预测值是在假定“十五”时期乌市经济效益保持稳定,即总体增加值率保持在40.7%的水平下,利用投入产出模型推测出总产出，进而计算出GDP；根据预测值，2001-2005的年均增长率为10.5%左右。2024/5/1保密文件版权所有22乌鲁木齐市经济发展总结城乡居民收入的增长稍低于乌鲁木齐GDP的增长；6非国有经济投资比重逐步上升，投资主体多元化格局初步显现；3基础产业和基础设施建设力度加大；5乌鲁木齐近年的经济快速增长，预测未来几年内仍能保持10.5%的增长速度；1三大产业投资结构得到调整，第三产业蓬勃发展，但调整的幅度不大；4投资总量在调控中不断扩大，对经济发展起到较强的拉动作用；2乌鲁木齐的主导产业是商业、建筑业、金属冶炼及压延加工业、金融保险业；7房地产开发投资迅速增长，城镇居民住房条件明显改善；82024/5/1保密文件版权所有23报告内容

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第二阶段工作计划房地产行业概述地区房地产市场分析地区经济发展分析地区房地产宏观分析地区房地产市场分析地区房地产业概述地区政策环境分析地区房地产趋势分析.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有24乌鲁木齐市近年房地产投资较大，于2001年达到一个高潮，之后有一个下降的趋势资料来源：乌鲁木齐统计局乌鲁木齐近年房地产投资情况单位：亿元房地产投资总体上在2002年达到高潮后，乌鲁木齐房地产进入调整期，有下降的一个趋势；据房地产的投资规律，投资下降，赢利也随之回落；新疆2003年1-4月房地产投资7.48亿元，比上年同比增长46.4%，但住宅投资只同比增长13%，商业用房同比增长2.5倍，商业用房成为该时期的重点。根据中国房地产发展周期判断，调整其一般为2年左右，低于发展期，因此，2005年左右将成为新一轮的起点2024/5/1保密文件版权所有25房地产企业正处于一个整合过程，数量变化较大；投资构成上以其它经济形式的投资为主乌鲁木齐的房地产企业正处于一个整合过程，企业数量变化较大。实际上在乌鲁木齐真正具有开发规模的只有二十多家。2002年整个新疆地区共有房地产企业435家；有37家企业分别得到降级、歇业一年、暂缓发证、限期整改的处罚；另有36家房地产开发企业被注销。从房地产的投资构成来看，乌鲁木齐的房地产投资主要是以其它经济形式投资为主。乌鲁木齐房地产公司数量2001年房地产投资构成单位：个单位：亿元.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有26近年商品房销售收入高速增长，但增长的梯度在减弱，个人购买商品房的比例在不断攀高资料来源：2003年乌鲁木齐统计年鉴乌鲁木齐房地产销售收入单位：亿元乌鲁木齐近年房地产的高速发展，销售收入呈递增趋势，但最近增长梯度的趋势是在递减；由于国家住房制度改革，个人购买商品房的比例越来越高，现已高达92%。商品房购买接近完全家庭或个人驱动。个人购买销售收入2024/5/1保密文件版权所有27新疆地区房地产业发展主要特点区域性差别明显分散型的住宅建设住房面积小、改造任务重建房成本高、周期长由于新疆地域辽阔，各地经济发展不平衡问题突出，住宅建设在地区之间、城市与县镇之间发展也不尽平衡。总体来看，以乌鲁木齐为首的沿天山北坡地区，由于自然和社会经济条件较好，经济发展较快，住房建设也得到了较快的发展。南疆三地州由于经济发展相对落后，每年的住房建设总量很小。而南疆地区三地州土木结构的平房仍占５０％以上，平均有近６０％的城镇居民未调换过住房。由于新疆城镇人口构成中有相当数量的人员是50、60年代从全国各地支援新疆建设的整编制的企业单位。在城市中独立的各企业、事业单位构成了城市人口的主体。城市中各企业、事业单位基本上是一个“小社会”，职工住房多年来一直是由单位包建、包管、包分配。这一特定的住房对象，不仅使职工养成了依赖单位的固守观念，而且也造成了新疆城镇住房社会化水平偏低的现实。1999年底统计，新疆城镇人均住房建筑面积为17.65平方米，低于同期全国人均18.6平方米的水平。住房成套率为54％，城镇缺房户111256户；有危旧房屋219万平方米，水、电、暖、卫等不配套需改造房屋4370万平方米，国有企业的双困户和最低收入贫困家庭约占城镇人口的12％，近20万户。从近３年住房建设的发展和城镇居民的需求情况看，每年需拆迁危旧房屋在200--250万平方米，约４万户。新疆属全国地震多发地区，冬季漫长。建筑施工较为复杂，住房建设在抗震设防加固、墙体御寒加厚、门窗等构造上与内地一些省区相比，建房成本高，施工难度大，施工周期长。以乌鲁木齐地区为例，近年砖混结构楼房建安部分（不含室外配套部分）每平方米造价约700-900元左右，相比内地一些省区同类住宅建房成本平均要高出20％--40％不等。2024/5/1保密文件版权所有28新疆地区房地产业发展的存在的主要问题小区规划设计问题管理体制问题法规及执法监管问题二级房产市场问题住宅小区整体规划设计水平与住房建设规模化、社会化、多元化的发展趋势不相适应。小区规划建设与城市总体规划、市政基础设施建设缺少有机、协调发展。由于各城市还没有制定住宅建设的中长期发展规划，而近几年来住宅建设又以超常速度发展，造成了小区建设规划与城市总体规划相脱节，与城市基础设施建设不配套的矛盾。住宅建设管理体制难于适应住房建设快速发展的实际要求缺乏长期稳定、具有权威性的领导机构。“安居办”并非常设办事机构。管理机构职能交叉，管理职能不到位。在同一地区各级“安居办”各自为政。房地管理分离，不利于住房建设的长期稳定发展；住房建设管理手续繁杂、行政职能部门工作效率较低。住房法规建设滞后，住房建设执法和监管乏力。实际操作上很多问题难以对号入座。如房地产开发住房建筑面积统一规范问题，物业管理代收费用取费和保安责任鉴定问题，小区建设中电力、燃气、自来水、电信、有线电视等行业垄断，指定产品、自行定价等问题，非城镇人口进城买房收费问题小区规划设计专家评审制度建立和强化推行问题等亟待规范。住房二级市场发育和开放度与住房建设发展不能适应从住房发展阶段性上分析，当前新疆住房仍处在住房保障并开始向住房改善型发展的阶段。单位对原有住房上市交易采取限制或行政干预的问题比较突出。住房二级市场交易手续繁杂，社会中介服务滞后。有关的社会化配套改革方面还不完善。房物物业管理与当前住房管理的社会化、专业化发展要求还不适应。.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有29报告内容

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第二阶段工作计划房地产行业概述地区房地产市场分析地区经济发展分析地区房地产宏观分析地区房地产市场分析地区房地产业概述地区政策环境分析地区房地产趋势分析2024/5/1保密文件版权所有30乌鲁木齐市政府主要依据的房地产相关政策出台：2001年6月13日实施：2001年11月1日实施：2003年5月1日出台：2001年6月13日实施：2001年11月1日出台：1998年8月29日实施：1999年1月1日出台：1998年12月27日实施：1999年1月1日出台：1994年7月5日实施：1995年1月1日乌鲁木齐市城市规划管理条例关于加强国有土地资产管理的通知城市房屋拆迁管理条例中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城市房地产管理法对城市规划的制定，新区开发和旧区改造、城市规划的实施作出具体的规定。加强土地资产管理、整顿和规范土地市场秩序。对城市房屋拆迁作出具体的有关规定，加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益。土地使用权、所有权，土地规划，耕地保护等。土地管理法的实施和补充规定有关房地产开发、用地、交易的规定。主要政策出台、实施时间主要内容和目的新疆和乌鲁木齐市政府在对房地产进行管理时，出台了一些相关政策：《自治区国有土地使用权招标拍卖挂牌实施细则》《自治区协议租赁国有土地使用权最低租金标准》《自治区协议出让国有土地使用权最低价标准》《新疆城市住宅区物业管理办法》《商品房销售办法》2024/5/1保密文件版权所有31未来土地价格的趋势是由行政与市场两种因素共同制约和决定的，行政因素更侧重于供给的调控，市场的作用集中体现在对需求的影响上土地资源的总体数量和质量国家法律的规范要求各地政府部门执法的力度国家土地资源的总体利用规划土地供应渠道单位时间土地供应量闲置土地处理压力地方政府的财政收入压力土地储备的管理措施基准地价土地供应的影响因素城市化发展水平居民消费能力居民消费偏好市场垄断和行业垄断程度国家的房地产开发政策现行土地价格土地获利大小目前土地储备情况土地需求的影响因素.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有32土地供给因素分析表明，土地资源的有限性和国家行政调控对未来土地供给有相当强的制约作用影响土地供给的因素近期中期长期土地资源的总体数量和质量较强强强国家法律的规范要求较强强强各地政府部门执法的力度较弱较强强国家土地资源的总体利用规划强强强土地供应渠道强较弱较弱单位时间土地供应量强强强闲置土地处理压力较强较弱较弱地方政府的财政收入压力较强较强较强土地储备的管理措施较强较弱较弱基准地价强强强土地资源的稀缺性和国家对土地的规划将影响未来土地供应总量市场化进程的深入，并没有削弱国家对土地的监管力度未来国家对土地供应总量的控制将直接体现在数量和价格的指导2024/5/1保密文件版权所有33乌鲁木齐土地使用政策取向分析执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，控制新增建设用地供应总量；土地集中统一管理，政府对建设用地的集中统一供应；严格控制建设用地供应总量要使用国有土地的，应依法实行有偿使用；批准采取划拨方式供地用于经济适用住房(包括市政拆迁安置房)的建设用地不得转让或改变用途；有偿使用土地维护市场秩序对转让的土地一律纳入统一供应管理，公开交易。土地使用权交易应在土地有形市场内进行；以出让方式取得的土地使用权转让房地产时必须符合法律规定的转让条件；建设土地有形市场规范土地交易行为经营性房地产用地，一律由政府以收购(征用)后的土地公开拍卖提供，不再单项选址；商业性房地产开发用和其他土地供应计划，公示后同一地块有两个以上意向用地者的，必须以公开招标或拍卖方式出让，限制协议用地范围。土地收购储备招标拍卖出让机制2024/5/1保密文件版权所有34土地的获取和使用，要根据乌鲁木齐的城市规划和区位划分来进行新市区

居住、体育、教育、科研、外事、机械工业，及开发区水磨沟区

纺织、煤炭、电力、轻工、旅游、居住东山区

石油，煤炭、化工天山区商业、金融、贸易、行政、居住、教育沙依巴克区

居住、商业、对外交通、教育、一类工业西站区

铁路运输、编组机修作业、石油储运头屯河区钢铁、建材机场区对外交通北站区

铁路货场、物资仓库城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区部分组成，重点发展第三产业。城市周边区由头屯河区、东山区等组成，重点发展第二产业；乌鲁木齐在优化天山区、沙依巴克区等中心城区内部布局的基础上，重点开发建设经济开发区、开发区、头屯河区、东山区。同时，加快达坂城镇、安宁渠镇、水西沟镇等小城镇建设；土地的获取和使用，房地产开发要尽可能根据城市的规划的区位划分来进行。.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有35城市规划项目对周边地价和房价将产生很大的影响，以下是乌鲁木齐市城市规划重点项目项目名称建设规模起止年限投资来源总投资2003年建设内容乌鲁木齐外环路工程全长30.16公里2000-2004世行、银行贷款、当地配套22.6亿元外环路10标段宝山路段；13、15标段五星路-红山路口；20、21标段苏州路-昆仑路--木材厂立交，即10.8公里。解放南路、胜利路改造工程改造3.3公里2003地方自筹1.1亿元改建3.3公里的城市次干路。南湖绿色工程占地面积945亩。2001-2003地方自筹1亿元中心广场建设。石墩子山水厂扩建输配水管道工程输水能力26万立方米／日2001-2003中央预算、地方预算、银行贷款、地方配套1.01亿元新建调蓄水池管理站2座。经济技术开发区出口加工区建设规划建设近期0.5平方公里，远期3平方公里。2003-2005开发区自筹5亿元建设部分标准厂房和海关办公大楼前期工作。红山体育场建筑面积8000平方米2002-2003地方财力自筹0.35亿元网架、塑料跑道、草坪、灯光、音响、座椅、大屏幕、电器、水暖等。博物馆、图书馆、美术馆、科技馆四馆建设2003地方财力自筹0.3亿元2024/5/1保密文件版权所有36例一：点状基础设施建设对房地产市场的影响有一个周期，完工后，影响逐步消失一座立交桥的修建，一个交叉路口的改建都可以称为点状交通设施的建设1998年1999年第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度均价8341.08247.58063.08040.08000.07957.0均价变化-93.5-184.5-23-25-58北京西直门地区商品住宅均价变化备注：以西直门为圆心，半径为2公里的12个商品住宅的均价为考虑依据。点状基础设施建设对周边的商品的住宅价格的影响有一个周期，建设开始阶段造成环境的破坏，致使房价下跌，但工程完工后，负面影响逐步消失以前位于北京市西直门地区立交桥是车流进入内城的交通要道之一。由于原设计已不能适应当前交通量大幅上升的压力，西直门立交桥已成为交通道路系统的最大瓶颈，北京市于1999年3月-1999年10月对其进行改造。时间价格举例.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有37例二：线状基础设施建设对房地产市场的影响在筹备期和建设期能起到让住宅价格上涨的作用，但完工后，影响力逐步减弱时间一条轨道的修建，一个公路或街道的改扩建都可以称为交通设施的线状建设。不妨以北京东四环路周边（以东四环路为对称轴线，1.5公里左右为对称半径）的商品房的均价为考虑对象。东四环路的建设时间为1998年9月-1999年9月，其中筹备期：1997年第4季度-1998年第二季度；建设期：1998年第3季度-1999年第2季度；竣工期：1999年的3、4季度。1997年1998年1999年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度均价600050005300552256555874596458585858594357715663均价变化-100030022213321990-106085-172-108价格北京东四环路地区商品住宅1997-1999年均价变化线状基础设施建设对周边商品的住宅价格确实有一定的影响，筹备期和建设期利好作用显著，其潜力也会充分显现，但工程完工后，这利利好消息对周边物业价格的影响潜力大大减弱。举例2024/5/1保密文件版权所有38例三：面状基础设施的建设规模较大，持续时间较长，影响范围较大、时间也较长北京市望京地区商品住宅均价走势图单位：元/平方米对某个地区进行大规模的市政改造或重新建设，都可称为面状开发，面状开发有城市危改、新区的建设开发等。以北京的望京新区市政基础设施开发对周边商品住宅的影响为例，面状基础设施的建设规模较大，持续时间较长，影响的范围和时间都比点状或线状基础设施建设大，它能带动整个区域的发展，从而提高了区域内的房价。举例2024/5/1保密文件版权所有39报告内容

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第二阶段工作计划房地产行业概述地区房地产市场分析地区经济发展分析地区房地产宏观分析地区房地产市场分析地区房地产业概述地区政策环境分析地区房地产趋势分析.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有40乌鲁木齐土地开发与市场需求密切相关；市场不断完善，开发商投资将更加理性，土地的供应量起码在300万平米的水平资料来源：乌鲁木齐统计年鉴乌鲁木齐的土地开发与市场需求密切相关。乌鲁木齐的2001年房地产投资额是2000年1.47倍，但2001年购置土地面积和完成开发面积都小于2000年，2002年与2001年相比更是如此。当市场相对成熟、竞争激烈时，开发商在购地和开发上都会采取更加谨慎、理性的态度。同时，可以看出市场能提供的土地至少在将近300万平米的水平。乌鲁木齐房地产总开发购置土地面积完成开发土地面积正在开发土地面积待开发土地面积单位：万平方米2024/5/1保密文件版权所有41新华信房地产需求预测模型房地产面积需求预测模型其中：k1

城市化水平系数；p1

现有人口数；p2

未来年份人口数；G1

现有人均居住面积；G2

未来年份人均居住面积；D折旧住房面积；n预测的年份.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有42新疆地区房地产需求预测：未来一些年新疆至少每年需新建住房1053万平米左右依据城市化发展水平来计算按照低速提高居住水平来计算从住房拆旧新建来计算总人口增长率仍按1.5％计算，预计到2050年，新疆人口可达3345万人。城市化水平按60％计算，城镇人口可达2007万人。后30年城镇人口增加969万人，仍按人均建筑面积18平方米计算，即为17442万平方米，平均每年需要建住房581万平方米。预定2020年城镇居民人均住房建筑面积提高到25平方米考虑（居住面积12.5平方米），按1038万城镇人口每人增加７平方米计算，前20年提高居住水平需要建7266万平方米，平均每年建3634万平方米。预计到2050年城镇居民人均住房建筑面积将提高到35平方米（居住面积17.5平方米），还需再新建住房26853万平方米，平均每年新建895万平方米。新疆城镇现有住房建筑面积9692万平方米，其中成套住房5321万平方米（成套率54.9％）。按50年折旧计算，预计每年拆除新建106万平方米；另有4371万平方米住房为砖木结构、土块平房和部分危旧房，平均按30年折旧计算，预计每年拆除新建145万平方米。将以上两项合并，预计每年需要拆除新建的住房约251万平方米。预计21世纪前20年，新疆城镇每年至少需要新建住房1053万平方米左右；后30年则每年需新建住房1726万平方米。估计具体实施中会有某些因素和条件的变化而适当增加或减少，但总体发展中不会有大的变化。2024/5/1保密文件版权所有43乌鲁木齐房地产需求预测：至2005年平均商品房（住宅、商铺、写字楼和其他）面积需求每年为398.51万平米资料来源：基础数据来自新疆统计局备注：人口预测按1996年至2002年平均人口增长率0.632%计乌鲁木齐人口增长预测单位：万人据人口预测，相对2002年，2005年新增人口3.29万，粗略按全国人均面积21平米计，则每年需新增房屋面积23.04万平米。乌鲁木齐市城镇居民平均收入增长率为9.23%，据我国权威研究，人均收入增长速度与人均住房面积增长速度的比率为1:0.585,则人均面积增长速度为5.4%。每年需平均新增面积241.02万平米。以2002年住宅占商品房的比例0.66，可推测出未来每年房屋面积需求398.51万平米预测值实际值.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有44乌市房地产市场趋势总结乌鲁木齐房地产投资在未来两年内将会持续走低；6乌鲁木齐房地产近两年内的趋势是趋向供需总体平衡；32004年住宅市场的供给仍将出现较大的结构性过剩；5乌鲁木齐的土地供应量至少在每年300万平米的水平；1目前乌鲁木齐的商品住宅供给结构不合理，高档住宅比例偏高，而经济适用房的比例偏低；4预测整个乌鲁木齐的房地产对商品房的面积需求398.51万平米；2乌鲁木齐的房地产市场商品房的结构继续调整，住宅所占的比例将有所下降，但仍将占有较高的比例；7市场正处于对空置房的消化阶段，空置房的面积和空置率将有所下降。82024/5/1保密文件版权所有45报告内容

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第二阶段工作计划房地产行业概述地区房地产市场分析地区经济发展分析地区房地产宏观分析地区房地产市场分析乌市住宅市场分析乌市写字楼市场分析乌市商铺市场分析.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有46乌鲁木齐的房地产市场投资经过1998-2001年的高速增长，在最近两年有一个回落趋势。销售的波动周期滞后于投资周期。未来的供求总体上将趋于平衡资料来源：2003年乌鲁木齐统计年鉴

投资和销售都经过了一个高速增长阶段，然后有一个回落趋势；投资与销售的波动变化一致，但销售的波动落后于投资的变化；投资反映的是房地产市场供给，销售收入表明市场的需求，单纯从投资和销售上看，未来投资趋于理性，所反映的供求趋向于平衡。乌鲁木齐房地产市场投资和销售的变化销售额投资额单位：亿元2024/5/1保密文件版权所有47从乌鲁木齐市近年商品房屋供应和销售分析，由于前几年销售面积落后于竣工面积，房屋的空置面积较大，开发商采取谨慎的态度，竣工面积减少，未来向供求平衡方向发展资源来源：乌鲁木齐统计局乌鲁木齐房地产竣工与销售面积销售面积竣工面积单位：平方米.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有48乌鲁木齐近年对各种商品房屋的投入比例不断发生变化，写字楼、商铺的比例在加大，而住宅所占的比例下降资料来源：乌鲁木齐统计年鉴乌鲁木齐市各类房地产业态投资住宅写字楼其他商铺单位：亿元2024/5/1保密文件版权所有49乌鲁木齐房地产市场近年的销售面积和空置面积总体上是在攀升，到2003年空置面积有所回落，市场处于逐步对空置面积的消化阶段资源来源：乌鲁木齐统计局备注：2003年数据是根据2003年1-11月的数据预测得到乌鲁木齐房地产销售与空置面积空置面积销售面积单位：万平方米2024/5/1保密文件版权所有50乌鲁木齐的住宅市场供给方面，随着市场的不断发展，房地产开发的住宅量所占的比例逐步加大资源来源：乌鲁木齐统计年鉴备注：2000年竣工面积中另有更新改造面积1.85万平方米，2001年更新改造面积为1.09万平方米乌鲁木齐房地产竣工面积构成房地产开发基本建设单位：万平方米.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有51乌鲁木齐住宅与整个房产市场类似，投资与空置面积都有所下降，但投资的下降幅度较大资源来源：乌鲁木齐统计局备注：2003年数据为预测值乌鲁木齐住宅投资与空置面积面积单位：万平方米投资额单位：亿元空置面积投资额乌鲁木齐市一个相对比较封闭的房地产市场，对区域外的投资吸引力度不是很大，因此，本地开发商在一个阶段的投入后，会相对比较理性地回收资金，消化存货2024/5/1保密文件版权所有52仅考虑2003年未竣工量和空置面积作初步估算，2004年的住宅市场供给也将达442.21万平米2003年施工面积达474.23万平米2003年竣工面积达175.36万平米2004年将继续施工面积298.87万平米2003年末住宅空置面积143.34万平米2004年住宅供应面积442.21万平米2003年的施工面积、竣工面积和住宅空置面积是根据2003年1-11月数据作预测所得；一般住宅的施工周期在两年之内，故可假设2003年的未竣工面积将在下年竣工；所得的2004年的住宅供应量还不包括将在2004年开工竣工的面积；据前几年的销售数据可看出，2004年的住宅供给已远超出市场需求。2024/5/1保密文件版权所有53以广汇所建成的小区作为乌鲁木齐供给市场的代表，可看出目前经济适用房和中档商品房占有绝大的比例，而这两者中档房的比例较经济适用房稍高资料来源：广厦房网低价位房价格区间1000-2000元广汇有16个小区的全部或部分楼盘属于此区间37.04%中档商品房价格区间2000-3000元广汇有22个小区的全部或部分楼盘属于此区间44.04%高档楼盘价格区间3000-5000元广汇有13个小区的全部或部分楼盘属于此区间18.89%广汇住宅价位构成广汇在乌市房地产市场拥有50%的占有率，广汇的房产开发能较大程度地反映乌市住宅市场的供给.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有54乌鲁木齐住宅市场影响供给的因素分析住户的生命周期：不同的生命周期，对住宅的需求不同，同时会带来旧房的供给影响住宅市场供给的因素住户的购买力：购买力高，购买新房的同时就会出售旧房开发商对未来销售的预期：预期越高，可能商品住宅的供给越多市场中开发商的数量：目前房地产企业有96家，有规模可发能力的有二十多家，竞争激烈住户工作地点的变动：这种变动就会带来旧房的供给开发过程中各个要素的价格：如土地成本，建筑材料的成本等房地产开发的生产率和技术土地供应：根据乌鲁木齐城市规划，可供开发的土地供应量决定了住宅的总体开发面积住宅市场的供给包括新建住宅和旧房；虚线框中的因素是影响旧房供给的因素2024/5/1保密文件版权所有55乌鲁木齐房地产供给市场上主要开发商介绍新疆广汇正泰房地产新疆新天华源房地产乌鲁木齐地区市场占有率最大的房地产公司广汇主要由１个开发公司、10个营销公司、２个租赁公司、４个物业管理公司、１个物资供应公司等１８个经营实体构成，集设计、开发、销售、租赁及物业管理等为一体，是广汇企业集团创利税的支柱产业广汇坚持开发为龙头，以销售为中心，以物业管理和售后服务为后盾广汇已开发住宅小区37个，写字楼7个。其市场占有率高达50%正泰经历了三个发展阶段1991年白宫大酒店开业，为正泰今后发展奠定了基础正泰科工贸有限公司成立，探索和积累了不同行业强盛发展的规律和经验1996年，将主业转到房地产开发正泰注重抓质量、服务、抓内部管理，以人为本开发小区：诚兴、诚业等小区新天国际经济技术合作（集团）有限公司发起设立经营理念：管理科学、运作规范、提高品质、注重效益经营宗旨：开发品质一流，让买家放心；物业管理一流，让住户安心开发了天福花园、天润花园、天鸿山庄、天际大厦、天竹苑、天一大厦、新天国际办公楼等项目。并成功进入经济中心城市房地产开发市场新天走高端品牌之路，销房率几乎达100%国有经济控股的二级房地产综合开发企业经营道路：一业为主，多种经营经营范围已向房地产开发、建筑施工、物业管理和集中供热等相关领域发展开发情况：建成黄河路、东后街、南昌北路、友好花园、鲤鱼山花园等五个住宅小区，总建筑面积32万平方米，完成投资4.3亿元资料来源：Chinainfobank2024/5/1保密文件版权所有56乌鲁木齐市空置房构成分析资料来源：....商品房中空置房面积较大的主要原因是：市民对商品住宅购买力相对不足、开发商过高地估计当地房市，开发面积相对过剩。 2001年乌鲁木齐市商品房空置面积113万平米。其中：空置房中高层住宅62%，平均每套住宅的建筑面积均在100平方米以上，房价在35万至80万元不等；空置房中框架式多层的占20%，一般建筑面积在100平方米以上，价格在每平方米2000元以上；另外18%的空置房，虽然价格相对较低，但交通不便，户型结构不合理。2001年空置房空置比例其他高层高宅框架多层113万平方米.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有57乌鲁木齐空置率增长的原因分析价格：高层住宅房价较高，物业管理费也相对普通商品房费用高，使广大工薪阶层望而止步。

商品房结构不够合理：从表现在高层住宅楼空置面积增长较快。

金融政策：银行取消零首付政策，同时提高了按揭首付比例，在一定程度上抑制了住房消费的增长。

地理位置：部分商品房所处位置相对市中心偏远，子女上学和交通不便。

空置率增长的原因开发商的预期：开发商过高地估计当地房市，开发面积相对过剩。2024/5/1保密文件版权所有58据近年的经济增长，预测未来两年城镇居民面积的增长速度为5.09%，2005年城镇居民人均居住面积为20.3平米资料来源：乌鲁木齐统计年鉴乌鲁木齐居民人均收入单位：元8.89%9.57%8.00%最近几年的平均增长率8.7%预测未来几年的增长率为8.7%1:0.585人均收入增长速度与人均住房面积增长速度的比率人均住房面积的增长速度为5.09%，2002年城镇居民人均居住面积17.5平米，到2005年人均居住面积可达20.3平米2024/5/1保密文件版权所有59新华信基于人口、收入增长及政策等因素的住宅面积需求综合预测模型住宅面积需求结合预测模型其中：G：2005年城镇居民人均居住面积；P：现有人口基数；n:至2005年新增家庭数目，

p为新增人口，h为平均每户家庭成员数目；L：购买新房的平均面积；k:考虑政策、金融、城市化进程、消费观念等综合因素系数。.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有60根据乌鲁木齐的人口基数及增长，在达到未来居住面积的目标下，可预测未来的住宅需求可达278.9万平米2005年城镇居民人均居住达到20.3平米的目标2002年乌鲁木齐人均居住面积17.5平米2003-2005年，在以2002年人口基数不变的情况下，乌鲁木齐住宅市场每年的住宅需求达160.88万平米人口基数不变条件下的住宅需求考虑人口增长，2002-2005年乌鲁木齐人口增长3.29万以现在平均每户家庭2.87人计算新增住户1.15万户，则需住房1.15套以每套房100平米计，则2003-2005年每年需增长38.33万平米人口增长条件下的住宅需求政府房地产政策的导向。取消福利分房，实行货币化分配金融部门的支持，按揭贷款的提供城市化进程的推动百姓消费观念的改变住宅需求四大促进因素160.88万平方米199.21万平方米278.9万平方米38.33万平方米40%2024/5/1保密文件版权所有61据调查资料和统计数据，预测2003年乌鲁木齐各行业可供购房资金行业预测家庭购房可支出（万元）行业预测家庭购房可支出（万元）农、林、牧、渔11.9金融、保险业23.7采掘业18.7房地产16.7制造业16.2社会服务业15.2电力煤气及水的生产供应23.6卫生、体育和社会福利18.1建筑业15.6教育、文化、广播17.9地质勘查、水利管理业17.6科研和综合技术19.7交通运输、仓储及邮电通信业22.6国家机关、政党机关、社会团体18.7批发和零售贸易、餐饮17.8其他行业19.8资料来源：乌鲁木齐统计年鉴、《新财富》据《新财富》的调查，乌鲁木齐市的住房售价与年家庭可支配收入的比例为6.9。据乌鲁木齐市的统计年鉴，预测出每个行业内家庭的年可支配收入，再据住房售价与支配收入比，行出各行业家庭可供购房的资金数目。.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有62各行业家庭对不同房屋面积可承担的价格行业预测家庭购房资金（万元）60平米住宅可承担价格80平米住宅可承坦价格100平米住宅可承担价格120平米住宅可承担价格农、林、牧、渔11.9198314881190建筑业15.6259919491560制造业16.2270620301620采掘业18.7233518701557电力煤气及水的生产供应23.6295423601969地质勘查、水利管理业17.6293322001760交通运输、仓储及邮电通信业22.6282322601882批发和零售贸易、餐饮17.8297022281780价格单位为元；假设家庭购房资金18万以上家庭不购买80平米以下面积的房屋；可供购房资金18万以下的家庭不购买120平米以上房屋。资料来源：乌鲁木齐统计年鉴、《新财富》2024/5/1保密文件版权所有63各行业家庭对不同房屋面积可承担的价格（续）行业预测家庭购房资金（万元）60平米住宅可承担价格80平米住宅可承坦价格100平米住宅可承担价格120平米住宅可承担价格社会服务业15.2254319071520金融、保险业23.7296623701977房地产16.7278520891670卫生、体育和社会福利18.1226618101511教育、文化、广播17.9297722331790科研和综合技术19.7245819701639国家机关、政党机关、社会团体18.7234118701561其他行业19.8247519801650价格单位为元；假设家庭购房资金18万以上家庭不购买80平米以下面积的房屋；可供购房资金18万以下的家庭不购买120平米以上房屋。资料来源：乌鲁木齐统计年鉴、《新财富》2024/5/1保密文件版权所有64对乌鲁木齐的普通市民来说，购买经济适用房占大多数人，商品房也占了较大的比重。仅据预测的购房资金来看，高档房已超出他们的支付能力如果以1800-2500元/平米的房产为商品房，1800元/平米以下为经济适用房，据乌鲁木齐市各行业的就业人数，及各行业的家庭可供购房资金支出，结合《新财富》调查数据调整，可得出乌鲁木齐普通市民中购买商品房、经济适用房和其它房产的比例。从预测各行业家庭的购房资金能力来看，基本上普通市民尚没有能力购买高档房产，他们的支付能力集中于商品房和经济适用房这个范围，且经济适用房占很高的比重。对国际置地来说，其商品房的份额占乌鲁木齐房产市场的5%，仍有发展空间。高档房及其他经济适用房商品房乌鲁木齐普通市民购房比例2024/5/1保密文件版权所有65从乌鲁木齐市城市家庭收入调查情况，预测不同收入组家庭的购房资金说明：家庭收入和家庭人口的调查数据来自乌鲁木齐统计年鉴；家庭购房资金与家庭收入的比例来自《新财富》调查的家庭人口数（个）12912424522722312098该组家庭人口占总调查人口比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%调查的每户家庭平均人口（个）3.213.103.062.832.792.562.45人均可支配收入（元）2651.044534.926070.567984.2010516.2013670.5220217.36家庭平均收入（元）8509.8414058.2518575.9122595.2929340.2034996.5349532.53家庭可承担购房支出（元）58717.8897001.94128173.80155907.47202447.37241476.07341774.47最低收入组低收入组中等偏下收入组中等收入组中等偏上收入组高收入组最高收入组2002年乌鲁木齐城市家庭基本情况调查.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有66乌鲁木齐不同收入家庭对各种面积住宅可承担的收入家庭可供购房资金（元）58717.8897001.94128173.80155907.47202447.37241476.07341774.4760平米住宅可承担的价格（元）978.631616.702136.2380平米住宅可承担的价格（元）733.971212.521602.171948.842530.593018.454272.18100平米住宅可承担的价格（元）587.18970.021281.741559.072024.472414.763417.74120平米住宅可承担的价格（元）1229.231687.062012.302848.12140平米住宅可承担的价格（元）1113.621446.051724.832441.25最低收入组低收入组中等偏下收入组中等收入组中等偏上收入组高收入组最高收入组假设：家庭可供购房资金15万以上家庭不购买面积80平米以下的房屋；可供购房资金15万以下的家庭不购买面积120平米或以上的房屋。数据来自2002年家庭收入调查。2024/5/1保密文件版权所有67针对乌鲁木齐不同家庭收入划分，中等收入偏下家庭偏向低档房，占43.33%；中等和高收入家庭偏向一般商品住房，占48.13%；最高收入家庭偏向高档住宅，仅占8.54%假设：经济适用房是：面积在60-80平米，价格在1500元/平米以下；一般商品住房：面积在80-120平米之间，价格位于1500-2500元/平米；高档住房：面积在120平米以上，价格在2500元/平米以上。最低收入组低收入组中等偏下收入组中等收入组中等偏上收入组高收入组最高收入组占总调查人口比例11.20%10.80%21.33%19.74%19.46%8.93%8.54%低档房一般商品房高档房2024/5/1保密文件版权所有68不同行业家庭收入和对乌鲁木齐家庭收入的调查，都得出对不同住宅档次结构的需求结论，综合两者结论，可认为目前需求中经济适用房占有最高比例，达46.16%，而对高档住宅的需求只占10.72%高档房经济适用房中档商品房乌鲁木齐居民对住房的需求结构.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有69通过不同档次住宅供求比较，发现高档住宅供给的比例相对较高于需求比例，而低档房的供给比例高于需求的比例，表明在住宅房产的开发上要做供给结构的调整低档房高档房中档商品房2024/5/1保密文件版权所有70从未来中档住宅房产供给和需求的绝对值来看，如果不及时调整房地产的开发投资量，将会持续出现阶段性的供给过剩过高的现象中档房供给与需求的比较单位：万平方米2024/5/1保密文件版权所有71乌鲁木齐市居民购房的基本需求定位购房主要定位于经济适用房和商品房，其比例分别占到49.2％和37.9％，面积在80-110平方米不等，其中以90平方米左右的三室一厅或三室二厅,户型结构比较合理、交通方便的商品住宅需求量最大。满意的户型主要表现在大客厅、小居室。多数居民目标房产40平方米左右的单身公寓比较受年轻人的欢迎。单身青年目标房产面积较大、价格较高的高层住宅、复式楼。但该类人的比例较小。主要是商人、白领阶层，政府工作人员。较高收入人群乌鲁木齐市的房地产开发业应结合本市的收入水平以及实际需要等具体情况，合理调整自己的商品房开发结构，高档住宅应控制一定比例，不宜再进行盲目开发建设，中低档商品房应根据实际需要实行总量控制。2024/5/1保密文件版权所有72乌鲁木齐居民在购房时，首先关注因素是治安、地段和交通、物业、以及周边环境和学校原始数据来自国际置地《乌鲁木齐居民住房消费意向调查报告》总分：100分.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有73乌鲁木齐居民对户型的要求中，对三房一厅一卫的需求最大，超过1/3的比例，其次是二房二厅二卫，三房二厅二卫，分别占24%和21%说明：数据来自国际置地2002年的《乌鲁木齐市居民住房消费意向调查表》；调查的范围为天山区和沙区的50个居委会，天山区和沙区是乌鲁木齐人口相对集中的两个区，针对这两个区的调查有较高的代表性；调查按照二阶段随机抽样方法抽取，且每一门牌号只调查一户家庭。三室一厅一卫三室二厅二卫二室一厅一卫二室二厅二卫其他一室一厅一卫乌鲁木齐居民对户型的要求2024/5/1保密文件版权所有74乌鲁木齐居民对住房面积的偏好最集中的是80-100平米，高达43.97%；紧随其后的是60-80平米，占27.44%；100-120平米的也占到了18.30%说明：数据来自国际置地2002年的《乌鲁木齐市居民住房消费意向调查表》；调查的范围为天山区和沙区的50个居委会；调查按照二阶段随机抽样方法抽取，且每一门牌号只调查一户家庭。乌鲁木齐居民对住房面积的偏好80-10060-80100-120120-15080-100150以上单位：平方米2024/5/1保密文件版权所有75相对北京较为标准的房地产市场，发现乌鲁木齐居民更多地偏好多层，而对别墅和高层的偏好明显低于北京，这也与乌鲁木齐居民的收入水平相一致的说明：乌鲁木齐数据来自国际置地2002年的《乌鲁木齐市居民住房消费意向调查表》调查按照二阶段随机抽样方法抽取，且每一门牌号只调查一户家庭；北京市的调查数据来自Chinainfobank。高层多层小高层别墅北京与乌鲁木齐对住宅类型的需求.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有76影响乌市住宅市场需求因素分析商品房价格和二级市场的供应。住宅供给市场上，现有房产的价格直接影响人们购买能力和欲望。同时二手房的供给量，也影响人们是否转向二手市场购买房产。乌鲁木齐房地产住宅市场需求分析城市的整体规划和拆迁。城市的规划和拆迁改造，拆迁人群的住房要求必然要在住宅市场上得以满足。住户的生命周期和家庭主要成员的年龄结构。一个家庭在不同的阶段对住宅面积需求是不同的。收入变化。乌鲁木齐居住人口收入的变化直接关系到他们是否具备经济能力改善住房面积。金融部门的支持力度。如果金融部门加大按揭贷放的优惠力度，则也会刺激需求的增长。社会对住宅市场的预期。如果人们看好住宅市场，认为行情看涨，则会刺激需求；如果认为行情将会下跌，购房的速度就会下降。政府的政策导向。政府取消福利分房，实行货币化分配，则会把一部分人推向商品住宅市场，加大需求。人口、家庭的增长。包括乌鲁木齐人口的自然增长、适婚青年组建家庭、外来迁入的新增人口和家庭，这些都会带来对住宅的需求。2024/5/1保密文件版权所有77从2001年乌鲁木齐的房地产市场看，住宅的销售占主导地位，市场对商铺、写字楼或其他的需求较小资料来源：2002乌鲁木齐统计年鉴住宅的销售占绝大部分的比重；写字楼、商铺或其他的空置率远高于住宅的空置率。2001年商品房的销售与空置空置销售.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有78各档住宅开发的关键成功要素分析高档住宅中档住宅低档住宅功能性户型设计个性化设计，引入创新理念设计合理，符合潮流实用设计施工质量优质优良合格硬件设施设施完备齐全基本齐全物业管理提供专业化、信息化，个性化服务专业化、高质量提供物业管理服务文化性品牌吸引品牌效应明显品牌效应明显不明显环境营造要求十分高、要求指标多而全强调交通、绿化、安全等基本要素安全和卫生人文关怀健康、尊严、情趣、方便儿童、老人等多体现在基础的社区服务和老人、儿童问题不明显增值服务健身、娱乐、休闲便利不明显2024/5/1保密文件版权所有79现代人对居住环境的需求内涵已经不限于有一个居住的房子，人们更多地在追求一种生活方式，追求住房与健康、文化和环境的有机结合，这对房产开发商就提出了更高的要求在充满压力与竞争的世界里，家：是一个无拘无束的地方、一个生活便利的世界、一个使人的精神彻底放松的空间住房需求内涵从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求，研究消费群体的追求、品味、喜好、生活方式了解住户个性追求注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重，致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身注重消费者调查研究这个住区的位置、与城市的关系、住区规划、住宅质量、环境配套、管理模式、邻居、社区精神文化等等一系列因素多因素考虑关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，而触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程甚至犯罪学等方面关注面广.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有80市场的选择在于供求关系的平衡，中档房市场的分化趋势将更加明显将继续拥有大量消费群体，但较低的利润必须以规模化运作方式为前提低档住房高档房市场的发展朝更高功能、更高文化性发展高档住房中档住房一部分会以较低的价位和规模化运作方式吸引低档房消费群体一部分仍然会保留现有模式，为年轻高薪白领服务，即中高档住房一部分会向下游发展，价格低一个档次，以较高的性价比吸引购房者从需求的角度讲，中低档住房将继续保持大的份额，由于市场和政策面的缘故，可能将会成为未来住宅市场的主流品种；高档住宅的品牌和实力的争夺将更加激烈，这一市场将有可能被一些有实力的国内外开发商所垄断。2024/5/1保密文件版权所有81对中档商品房的开发，需确定要进入的目标细分市场目标细分市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分领域细分市场的基本原则细分市场必须足够大以保证其有利可图；细分市场必须是可以识别的；细分市场必须是媒体能够接触到的；不同细分市场对营销组合应该有不同反应；各细分市场应该是稳定的；细分市场应该具有合理的一致性；细分市场应该不断增长。定位策略人文因素细分年龄、性别、职业、教育程度、宗教信仰、社会阶层、家庭成员人数、家庭生命周期等地理因素细分从居住区分：市区、郊区、乡村等、或老市区、新发展区等；从行政区分：天山区、沙区、水磨沟区等消费行为特征细分购房率（第几次购房）、购买动机（经济型、地位型、理智型、投资型等）、品牌忠诚度、准备购买时间、对产品的态度等方面2024/5/1保密文件版权所有82中档商品房产开发时，在市场细分的基础上，进行市场定位确定开发什么样的项目。这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。确定整个项目应处于何种品质。包括开发小区楼房内外的所应达到的品质。如中档房产，闭路电视是必须，但宽带接入就不一定必须。中档房产的面积一般集中于80-120平米，但针对不同的细分市场，他们对房型和面积是有较大差别的。确定项目未来最主要的客源。项目定位品质定位房型和面积定位客源定位价格定位制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。.（.....）专业提供企管培训资料2024/5/1保密文件版权所有83中档商品房的开发中规划设计阶段，重要的是对规划设计的控制能力规划设计确定了住宅项目的基本参数。开发商对规划设计过程的控制能力的强弱，决定了能否以准确、有效和创新的方式来满足客户的住宅需求。主要控制点能够选择正确的规划设计合作伙伴。能保证客户需求内容在规划设计工作中得到体现。能激励规划设计机构采用创新手法。能保证住宅项目成本得到有效保障。能保障根据客户需求和市场形式变化而灵活调整。2024/5/1保密文件版权所有84对中档商品房产开发过程中，始终要运用整合营销的理念房地产整合营销是通过市场渠道，围绕具体项目，由多个专业性营销机构形成的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力、高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式。研究房地产消费者的需要算清消费者愿意付出的成本消费者提供尽可能的购买方便双向互动的沟通建立消费者资料库研究消费者的生活经历、受教育程度、工作性质、家庭结构、个人审美情趣