论完善房地产基金治理结构和保护房地产基金投资者

PAGEPAGE4论完善房地产基金治理结构和保护房地产基金投资者摘要近年随着银行贷款利率的提高房地产开发公司陷入了贷款难的困境在这种情况下房地产基金孕育而生成为一种新的融资渠道而我国的房地产基金尚处于一个探索阶段发展还不成熟因此房地产基金投资者面临着诸多的风险如何维护投资者利益完善房地产基金治理结构是一个值得关注的问题关键词房地产投资信托基金；基金投资者；治理结构1房地产投资信托基金的概述及在我国发展现状房地产投资信托基金是指由专门的投资机构通过发行受益凭证筹集社会闲散资金将其投入到房地产领域如投资房地产证券房地产开发项目等从中获取收益再将投资收益按比例分配投资者的一种投资基金制度它实际上是资产证券化的一种形式我国在积极探索房地产投资信托基金其目的是减轻单一融资渠道下银行金融政策的变化对房地产业的冲击将国家、银行风险向社会上转移由社会发挥监督功能改进房地产公司的治理结构和资本结构而我国现阶段发展的房地产投资信托基金并不是真正意义上的REITs多数基金采用的是房地产信托计划的形式以“房地产信托计划”之名行“房地产投资信托基金”之实但我国的房地产信托计划和西方的房地产投资信托基金在制度管理上是有区别的这使我国基金投资者承受着较大的风险这些风险有来自市场的风险还有来自基金管理者的道德风险2我国房地产基金的治理结构的缺陷和投资者面临的风险基金持有人大会或股东大会投资者行使决策权和监督权的成本太高而且每个人都有“搭便车”的心理基金投资者缺少一种行权的平台和动力基金管理人损害投资者利益的可能性就很大如有些投资信托公司和房地产开发公司合谋通过高买高卖房地产项目从中获取高额佣金和利益最后受损的是基金投资者不但收益萎缩还要支付高额的费用对于西方发展比较成熟的房地产投资信托基金来说当基金公司业绩下滑或投资失败时基金持有人就会将手中的受益凭证在二级市场上抛售这种“用脚投票”的行为会产生积极的效应它能使投资者及时避险也给基金管理人施加了压力但我国还没有房地产基金受益凭证的二级交易市场无法保证投资者的受益凭证及时变现所以我国基金投资者还承受着基金流动性的风险3解决思路我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段在治理结构上的改善都应借鉴西方房地产基金的管理制度和证券投资基金的管理制度虽然委托代理风险和房地产投资信托本身固有的市场风险不可能从根本上消除但通过完善治理结构协调投资者和信托投资公司之间的关系从中可以实现“双赢”实现利益的协调（1）加快我国房地产信托投资公司国内上市的步伐用市场机制规范基金管理人行为以上市公司的治理结构标准来严格要求投资信托基金完善治理结构结合证券投资基金的治理机制的经验引入基金托管人制度在契约链条中建立资金保管和供给的节点通过基金托管人来约束基金管理人的行为有利于实现基金管理人行为的自觉性和规范性将房地产投资信托推向市场拓宽了投资者获取消息的渠道投资者不仅可以从基金管理人那里得到信息还可以获取到在证监会强制命令下报出的基金投资信托公司的会计年报和其他重要信息（2）建立股东大会或持有人大会等权力机构引入独立董事制基金持有人若想维护其自身的利益必须主动要求房地产投资信托公司设立股东大会或持有人大会由于我国房地产基金采用契约型方式所以只能设立持有人大会持有人大会虽然对投资项目的管理影响不大但它可以对投资项目实施表决权当基金经理有了好的投资项目时持有人大会有权就该项目进行表决只有持有人大会一致通过的项目才能纳入基金投资公司的最终投资范围这种规范化的管理有助于防止“内部人控制”但仅设立持有人大会还远远不能对基金经理进行全面的监督基金信托投资公司还需引入独立董事制度独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方他受托于持有人大会但不受制于持有人大会和基金经理任何一方由于其较强的独立性能够实施有效的监督职能（3）完善信息披露制度我国对房地产投资信托基金的信息披露还没有一个全面而详细的要求基金公司披露的信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围而在基金运作过程中就有可能出现信息披露错误披露的信息具有误导性或遗漏重要信息的情况这时候投资者得到的信息是毫无价值的所以房地产基金必须建立健全严格的信息披露制度以满足投资者进行投资决策所需要的信息质量要求参考文献［1］高菲．我国发展房地产投资信托的法律障碍与对策［J］．宜宾学院学报2006(2)61-63.［2］龙云．中国房地产信托的治理结构缺陷及其改进［J］．上海金融2006(2)31-33.［3］雷超．新加坡REITs市场分析及启示［J］．东南亚2006(2)1