学府家园小区建设项目可行性研究报告

PAGE0PAGE66宜城市“学府家园”小区建设项目可行性研究报告目录TOC\o"1-2"\h\u26399第一章总论 1144431.1项目概况 1154821.2申请报告编制依据 4129031.3结论与建议 419584第二章项目建设背景与可行性 7174142.1项目建设背景 781132.2项目建设的可行性 919180第三章市场预测与分析 12163143.1市场调查 12108163.2产品供需预测 13190893.3价格预测 13230103.4竞争力分析 14274693.5市场风险分析 152148第四章建设规模 18201664.1建设规模 18116794.2户型选择 1867284.3建筑工艺 1969404.4抗震设计 2223780第五章选址方案 23165595.1建设地点 23307435.2基础情况 23202085.3自然条件 238933第六章土地取得与利用 25282796.1开发地的获取 256696.2土地利用 2514858第七章环境保护 27283777.1施工期环境保护 27233207.2项目建成后的环境保护 3025219第八章建筑节能 31254048.1建筑节能的必要性 31270978.2节能设计 3247598.3建筑物主要能耗指标 3676318.4项目建筑节能材料消耗种类及供区状况 39313008.5电气与设备节能 3932573第九章项目实施组织机构与实施 4090189.1组织与管理机构 40227129.2项目的实施与施工组织管理 40259349.3安全生产 4917423第十章项目实施进度计划 5114133第十一章项目招标方案 52632811.1招投标依据 521836211.2招标范围 522937511.3招标组织形式 522906111.4招标方式 5215844第十二章原材料供应 5426144第十三章投资估算及资金筹措 552024713.1投资估算 55463713.2资金筹措 589849第十四章财务评价 59296114.1计划销售收入 59165014.2项目财务评价 59953614.3敏感性分析 6112471第十五章社会评价与结论 632153615.1项目对社会影响分析 632461715.2项目对所在地的互适性分析 631694215.3社会评价与结论 63第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称宜城市“学府家园”小区建设项目1.1.2承建单位与法人代表项目建设方为襄阳市润海房地产开发有限公司，公司于2007年2月6号注册，注册资本1000万元整。公司经营范围：房地产开发，建筑安装施工、构件生产、基础打桩施工、室内外装饰工程、建筑设备租凭。公司法人代表：朱守海1.1.3建设年限本项目工程计划自2014年10月土建破土开工，至2015年10月竣工。1.1.4项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。宜城市主城区是宜城经济总量最高和经济发展最快的地区，人口密度大，为城市建设重点地区。随着改革开放进程的不断加快，宜城市近五年来商业经营场地价格由每平方米1800元均价增至5000元以上，增长了178％，住宅均价由每平方米1400元增至3300元，增长了136%。随着城市人口的积聚，商品住宅和用于商业服务的场所需求量逐年上升。在宜城市综合利用现有土地开发商品房和商业用房，不仅有利于快速提升城市土地价值，促进内需，推动城市建设和提高政府财力；而且可以解决就业，巩固改革开放成果，改善城市面貌，促进全市经济发展。1.1.5建设地点本项目建设地点位于燕京大道与新村路转角处，环境优美、空气清新，很适合人们居住。项目0.5公里范围内有宜城市城关中学，市汉江中学、南街小学、市玛丽医院、紫盖山广场。附近的学校、银行、医院、电信、农贸市场、服务业等公共配套设施齐全，使清华苑有独特的人文环境优势，是理想的居住场所。1.1.6建设方案宜城市“学府家园”小区建设项目规划总用地面积宜城市“学府家园”小区建设项目10017.8㎡，合15.02亩，总建筑面积17200㎡（其中，住宅建筑面积11900㎡，商铺面积4530㎡），建筑物占地面积3005.3㎡，容积率1.92，建筑密度30％，绿地面积3506.2㎡，绿化覆盖率35％。1.1.7基础条件（1）供水：供水由城市给水管网引接，多层住宅及商业用房由城市供水管网直接供水，高层住宅部分设置加压系统，为保证水量压力要求采用加压供水。（2）污水排放量按用水量的80％计算，日均污水排放量为103吨。生活污水经埋地式无动力处理装置处理达标后，排入市政排污管网。雨水经支管归雨水总管，然后与市区管网相连。（3）供电：按城市电网进入市场供电系统，并对每户配卡表进入刷卡系统。住宅每户用电按4KW计算。（4）通讯：本项目预计电话和宽带装机容量约300门，拟由中国电信宜城分公司按市场途径解决。有线电视和市场安保监控网按需设置。城建基础设施由城建部门用项目交纳的城市建设配套费建设配套，或经协商后由开发单位建设，抵交城市建设配套费(公共城建部分本报告不予考虑)。1.1.8项目投入总资金及效益情况本项目预计总投资为3347万元，其中建筑工程费为1949万元，建筑工程其他费用为1239万元，基本预备费为159万元。项目建成后，预计销售收入为4019万元，扣除直接成本3347万元，减去销售(营业)税金、附加有所得税、管理费计346万元，所得税82万元，预计累计未分配利润为245万元。1.1.9主要技术经济指标附表1—1：技术经济指标项目单位数量占地总面积㎡10017.8总建筑面积㎡17200商业面积㎡4530住宅面积㎡11900容积率1.92绿化率%35建筑密度%30总投资万元3347销售收入万元4019营业税及附加万元225管理费用万元121所得税万元82投资利润万元245投资利润率%7.31.2申请报告编制依据(1)国家的相关法律、法规、政策(2)宜城市国民经济和社会发展“十二五”规划(3)宜城市城市总体规划大纲(2007—2020年)(4)宜城市土地利用规划(5)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额(6)项目周边地区市场调研和现场勘察资料(7)建设工程许可证(8)项目申请报告委托书1.3结论与建议本项目以高起点、高品质建设为主导，以打造对当地房地产市场和居住水准具有示范性、引导性的优良社区为目标，按照“以人为本、环境优先、综合开发”的原则，以现代城市生活方式为核心，科学提炼建筑元素，营造舒适空间。项目建设综合平衡社会、经济、环境三者的协调关系，努力打造宜城市区的标志性住宅楼盘，加快宜城市房产业开发升级进程。1.3.1综合评价本项目对提高宜城城区形象，促进中心城市建设，发展宜城市城市经济，改善当地的生活环境和人民居住条件都具有积极的意义。本项目开发建设符合宜城市中长期城市发展的总体规划需要。项目开发理念先进，项目建设对提高宜城经济和宜城市知名度有较大促进作用，经济效益和社会效益十分显著，市政府应为项目提供适当的优惠政策。1.3.2结论宜城市“学府家园”小区建设项目，对促进宜城地方经济发展，提升宜城整体形象，完善城市建设，满足部分居民对高品质生活和居住环境的需求，改善经营环境，增加居民收入具有重大意义。项目建设地域内城市基础设施完备，交通方便，对项目高标准、高质量实施和节省投资、缩短建设周期有利。相关开发建设的经济技术研究和项目策划分析务实全面，项目建设切实可行。1.3.3建议项目有良好的建设基础，选址科学合理，当地政府和相关部门领导重视，开发建设单位经济力量雄厚，组织机构建全。建议有关单位尽快审核批准。项目建成后，由于建筑造型和立面丰富，总体面积较大、涉及商户、住户多，并将形成新的商业和居住区，给社会管理和商流、物流、信息流带较大的发展机遇。因此，建议社会管理系统要建立更加严格的目标管理制度，政府各相关职能部门对该项目管理要目标一致，希望通过各方面的共同努力，凭借吸收外来投资和建设经验的契机，为宜城市树立新的城市生活商住市场样板。第二章项目建设背景与可行性2.1项目建设背景2.1.1宜城概况宜城市位于湖北省西北部、汉江中游。版图面积2115平方公里，人口56万。城市建成区面积14平方公里，城区人口15万人。春秋战国时期，楚国曾在这里建都184年（公元前689年至公元前505年）。宜城是楚文化的重要发祥地，是抗日英雄张自忠将军的殉国地，是国际铁人三项赛的举办地，是全国文化先进市、科普示范市、基础教育先进市和民政工作先进市，湖北省“双拥”模范城、湖北省文明城市、卫生城市和平安县（市）。改革开放以后，宜城经济社会发展较快，经济结构发生明显变化，工业化步伐明显加快。2006、2007连续两年荣获“全国最具投资潜力中小城市百强县市”称号。宜城市地处湖北省西北部，东靠“九省通衢”的经济重镇武汉，北依历史文化名城襄樊，南临经济发展的江汉平原，位于湖北省武汉、襄樊、宜昌“金三角经济带”主干线的中部，是湖北省经济发展的重点地区之一。也是湖北、河南、陕西、四川、重庆等五个省市70多个县市共同构建的秦巴经济走廊的前沿位置，接东连西的纽带，是东部企业“中拓西进”的战略跳板和重要桥头堡，区域优势十分明显。2.1.2房地产与国民经济房地产经济是近阶段国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济可以带动相关一系列产业发展，有利于进一步推动我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济持续健康发展。目前，房地产经济(尤其住宅经济)是我国拉动内需的经济增长点，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。2.1.3项目建设必要性宜城市区是市域内的经济总量最高，经济发展最快、最活跃的政治、经济和文化中心，人口密度大，人均收入较高。近两年来，宜城市政府认真总结了以往房地产开发的经验，明确制定了城市建设的新目标，提出合理利用土地、超前规划、拓展空间，建设环境优美、交通便捷、居住舒适的新城市的要求。随着改革开放的进一步深入，宜城市持续了近十年（经济）的高速发展已初见成果，经济总量日益增高，城区对商品房和商业活动场所的需求激增。近五年来，作为营业场所的商业用房均价由每㎡/1800元增至5000元，增长了178％；住宅房产均价由每㎡/1400元增至3300元(市场开发价格)，增长了136％。住宅不但作为居住的需求日益增长，同时作为投资和财产保值的需要也在不断地上升。虽然宜城市2012年在建的商品房规模达到50万㎡以上，但从宜城城区人口增长水平上看，仍然不能满足需要，住宅仍属于长期需求，但总体增长有放慢的趋势。根据以上分析，目前房地产行业在宜城市已经由成长期逐步转向了成熟期，属开发利润较大但竞争激烈的时期，所以目前县级市房地产经济仍然是黄金期，适合企业快速进入。宜城作为承接中南与华中、东部与西部的要地，具有悠久的历史，改革开放以来，在各地已经大规模开发建设住宅市场的社会背景下，宜城市已建成成规模的、配套完整的住宅生活市场很少，迫切需要有一个样板作为引导和示范。它既是社会发展规律使然，也是人民生活水平提高的必然需要。宜城市“学府家园”小区建设项目选择在此时规划建设，将推动宜城市高档住宅市场的开发建设，带动宜城房地产业从此跃上一个商、住与城市建设联动的城区改造新台阶，从而进一步改善城市建设环境面貌，进一步提升城市功能和形象。2.2项目建设的可行性2.2.1项目前期工作准备充分宜城市“学府家园”小区建设项目由襄阳市润海房地产开发有限公司开发建设，公司注册资本金为人民币1000万元。目前，该公司正在积极地进行本项目的前期筹划、社会调研以及项目施工建设的前期准备工作。相关的土地出让、规划、勘察已经完成，当地政府明确表示支持本开发项目。2.2.2开发单位技术力量雄厚襄阳市润海房地产开发有限公司是公司是自主经营、独立核算、自负盈亏具有独立法人资格的经济实体，主要从事房地产开发、并集房产销售、建材营销为一体的综合性房地产开发企业，且其带领的团队专业技术人员优势突出，管理经验丰富，能够为项目开发提供有力的技术支撑和市场开发支持。公司共划分为：办公室、财务部、营销部、工程部四个部门，在册职工总数为10人，为房地产开发资质四级企业，也是目前宜城市较有活力的房地产开发企业之一。2.2.3各级领导重视，政府支持项目本项目开发建设已被宜城市有关部门的各级领导纳入日常议事日程，从市委、市政府到各有关部门负责人对项目实施给予了高度的关注，明确表态在相应政策上给予大力扶持，为项目的开发建设营造良好的服务氛围。2.2.4项目有市场要求宜城市城区人口已达15万人，但本市房地产一直处于低端的初级产品，完善配套的高档社区数量不多。随着人们物质文化生活水平的提高，对安全性、舒适性较好的高档住宅需求越来越迫切。如果按照目前通用的20％左右的国内中高级收入群体比例计算，宜城市对高档住宅现总需求量约在7000套以上。因此，配套的高档住宅项目有较大的市场需求，项目建设有社会基础、有市场需求，完全能够得到社会各方面的认可和支持。随着我国经济的发展，乡村人口城镇化进程加快，每年城区人口增加约2万人。按照我国建设部公布的数据，2005年我国城市人口人均居住面积28㎡，平均每年增加2-3㎡。根据宜城人均水平与全国人均水平基本持平的现状，宜城市每年房地产需求70—90万㎡，加上宜城市房地产市场升温，房地产平均价格也由2008年1400元／㎡，上涨至2012年的3300元／㎡，上涨了136％，房地产价格呈整体上涨的趋势。又据国际上房地产业流行的分析方法：住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800-4000美元时，房地产进入高速发展期。2009年，我国人均GDP3267美元，预计2013年我国人均GDP5500美元以上，正是住房产业高速发展期。再经过10年经济的持续发展后，中国城镇居民到2020年人均面积将达到35㎡，因此房地产业现在正处在黄金期。据此分析，今后相当长的一个时期，我国的房地产价格总体上呈现出上升的趋势，中低收入者距离商业房地产的大门越来越远，所以，宜城市人民政府根据时代的发展、社会的需要和宜城市的房地产实际提出了本项目，旨在解决宜城市居民住房需求、抑制房价上涨。2.2.5项目建设基础条件充分项目建设地环境优美，城建配套条件具备。自来水管网、下水系统完善，项目建设投入少、建设快，有利于项目环保和提高建设质量。2.2.6建设环境好，政策优惠项目建设不会影响宜城环境，同时土地、规划、发改、建设、城管、税务等部门均表示大力支持这一促进宜城城市升级和可持续发展的项目建设，建设过程中按最优惠的政策减免相关费用。第三章市场预测与分析3.1市场调查3.1.1总体市场据2008年宜城房产指数报告显示：房地产综合价格（住宅、商用）为1700元／m2，(市场开发价格，非市场平均价)，从市场形态来看，全市各地区楼盘销售量是上升趋势。3.1.2户型与市场分布宜城市同等地段主要楼盘均是多层建筑，在住宅市场供应上，住宅面积在lOOm2以下的占总量的4％，住宅面积在101--120m2的占总量的32％，121--140m2占总量的45％，141--160m2的占总量的5％，161--180m2占总量的10％，180m2以-上的占总量的4％。从以上统计结果看，100m2140m2的住宅面积目前是宜城市住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。3.1.3市场价格购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下：承受总价格在30万元以下的占33％，承受总价格在30-45元万之间的占45．5％，承受总价格在45—60万元的占11．50％，承受总价格在60万以上的占10％。以上调查结果显示，宜城市购房者所能承受的价格在30-45万之间，比例占到总量的45.5％以上。重点调查的项目所在地周边的主要楼盘销售状况：2008-2012年项目区所在地的清水房房产价格由1400元／㎡左右的均价，上涨至3300元／㎡，涨幅136％，且销售情况良好；商铺价格由2008年的400元／㎡上涨至6500元／㎡，涨了75%，且供不应求；2013年本地商品房均价将达到3300元／㎡(市场开发价)、商铺7500元／㎡。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便，利于商业经营：二是该区域楼盘有充足的消费群体--教育工作者、公务员和成长中的中小企业员工和个人投资者。3.2产品供需预测根据调查，目前宜城市房地产投资大幅增加。一是近年来城区人口每年增加约2万人，需70-90万㎡以上的建筑面积。二是宜城市近年来城区人口收入增长较快，平均年增加500元以上，随着收入的提高和经济发展，城区人口改善居住面积和拥有第二套住房愿望的人越来越多，平均每年约需10万㎡以上。三是近年新兴的投资热，促使高收入人群收缩现金贮备，转而投资较高回报率和回报稳定的房地产。据此分析，此时开发经营商铺和商品房，迎合市场需求，销售前景良好。该项目周边为政府机关团体的密集区域，包含了一批宜城市具有相对稳定收入的社会群体，具备项目开发销售的区位优势。3.3价格预测据调查，今年宜城市还将陆续推出一系列的中高档房产项目，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动宜城市房价继续走高，预计房价升幅在10％左右，其中适用房升幅达15％，从原因上看，主要有四：1、政府土地供应政策与方式发生变化，土地供应全体偏紧，地价上升。2、需求量大。从目前宜城市房地产的消费市场来看，商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业已渐成主流，购房人群必将迅速扩大。3、购买力的增强。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。4、住宅品质的提高。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择范围与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质、生活环境以及物业管理服务的要求提高。最终导致价格上扬。3.4竞争力分析宜城市房地产住宅市场竞争特点：1、市政政策继续带动楼市发展；2、规模性市场将领导潮流；3、户型面积在变小、房间在变多；4、小高层物业受消费者青睐：5、成规模、重环境；6、节能建筑已成为住宅的主流；7、精装修房需求不容忽视；8、品牌营销引发楼市新卖点。由于宜城市房地产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷进入房地产开发行业，房地产市场竞争激烈，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。鉴于本项目开发公司实力雄厚、信誉良好，可以根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘：再加上项目区生活与商业环境优越，交通便捷，可形成一个新的高档居住市场，所以该地区市场上商业经营场所和住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为本项目开发带来了无限的商机。3.5市场风险分析3.5.1主要客户该项目商铺营业对象主要面向超市的供货商、综合商铺的投资者；住宅的主要对象为知识分子、较高收入的公务员、企业主和具有改革开放式思维能力的社会先行者。这部分人收入较高，投资意识强，对家庭居室的要求较高，且最先关注住宅品位，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，所以投资风险不会太大。3.5.2通货膨胀在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，其本身对通货膨胀具有防护能力，这是由房地产本身具有的特性决定的。首先，如果通货膨胀发展比较温和且软着陆的话，房地产市场发展也会保持健康发展态势，价格会保持较快速度上扬。在这种情形下，购房需求仍一如先前比较强劲，因为，对住宅等不动产进行投资，是避免通货膨胀带来损失的传统办法。但是，如果通货膨胀发展朝向恶性趋势，即物价水平上涨很快，超过了经济与市场容忍的范围，那么，人们就会向恶性通货膨胀方向预期，这种预期会推动人们在市场出现出现抢购现象，反之又会推动物价更快上升且更难控制。对于房地产市场来说，也是一样的，由于预期恶性通货膨胀，购房即期需求大大增加，这必然进一步推动住宅价格在短时期间被大大高估，其结果是产生大量的泡沫，市场逐渐失去理性。由于我国对物价实行国家调控，加之外汇管理较严，货币投放警慎，恶性的通货膨胀发生的概率极低，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对的保守措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3.5.3政策风险分析房地产开发受政治和政府政策行为影响极大，同时也受金融政策趋向和银行利率调控影响。在政府大力推行民生及提倡和谐社会的大政策下，商品房开发和销售有积极的宏观政策支持和广阔的社会市场背景；相信本项目由于开发周期短，政策趋向明朗，商品房开发和地产投资的挑战和机遇并存。且项目以立足品质和价格兼顾为主导，经综合研究和依照现状分析，在目前宏观政策调控和当地房地产市场需求之间，该项目以突出商品房开发高品质作为支撑的情况下，政策风险较小。第四章建设规模4.1建设规模该项目总用地面积10017.8㎡，合15.02亩，总建筑面积17200㎡（其中，住宅建筑面积11900㎡，商铺面积4530㎡，），建筑物占地面积3005.34㎡，容积率1.92，建筑密度30％，绿地面积3506.2㎡，绿化覆盖率35％。项目建成后可提供4栋精品住宅，1栋2层近五千米的商铺，600余平方米的停车场，若干垃圾收集点。可以同时解决104户住房问题，为宜城的房地产发展做巨大贡献。4.2户型选择4.3建筑工艺1、室外：外墙：采用外墙漆涂料。屋面：现浇坡屋面顶、局部屋顶露台。2、室内。内墙：清水墙。顶棚：清水墙。地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面水泥砂浆拉毛。窗：户外窗用塑钢窗、中空玻璃。门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。卫生间：清水墙、预留太阳能热水器管线。楼梯间：墙面做仿瓷两道，地面及踏步为水泥地面压光。3、配套设备。电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网接口，报装后可立即使用。市场电信光缆由科技路引入，沿主干道敷设4孔电信管道，住宅建设按每户2对线设置。电气配置：开关、照明、插座，独立电表一个，住宅建筑按8千瓦／户、商业建筑按50瓦／㎡配置，折减系数取0．4。给水：每户独立水表，住宅建筑按300升／人／天、商业建筑按5升／㎡／天设计。由汉江路供水主管道以DN200管道引入市场，形成环状供水主管，沿市场主干道路以DNl50管道向建筑组群供水，每100米设一个消防栓。排水：按供水量85％有组织排水；雨水系统采用本地暴雨公式，重现预期1年，径流系数0.6；市场雨污分流，依地势排入汉江路污水管道，管径DN500-600：各户预设空调机专用冷凝水排水管。供气：由宜城市规划中的公园路引中压天然气管道，在市场内沿主干道路以DN200低压主管向各建筑供气，每户设一个气表。4、道路系统。道路为市场主干道和支路组成内部入户通道道路。主干道把市场中心、绿地、住宅组团串在一起，形成主次合理的道路系统。5、市场建筑小品。安保室：区内设保安，入口处有宽广停车场。指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示单元号、公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人、车和公共次序安全。既有安全保护功能，又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既美化，又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形呈高低变化，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。休闲广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。6、管线综合。市场管道布置的原则是：根据地势由西北到东南依次为电讯、燃气、给水、雨水、污水、电力电缆。管道的避让原则是压力管让重力管、可弯管让不可弯管、支管让主管。7、消防安全。市场内沿主干道每100米设置不小于DN200消防栓，消防栓设置应距道沿1米以外，市场环状道路宽度不低于4米主干道6米以上，以利于消防车通行。技术经济指标项目单位数量居住户数户104居住人数人364户均人口人3.5总建筑面积M217200住宅建筑M211900商用建筑M24530容积率1.92绿地面积M23506.2绿地率%35用地平衡表项目单位数量总用地面积M210017.8建筑用地M23005.34道路及停车用地M2601.1公共休闲用地1000绿地M23506.24.4抗震设计地震：据史记载，宜城市少有地震发生，近代以来境内只有1932、1936、1960、2004四个年份有轻微地震，微有震感，无损失。根据省地震局编制的《地震危险区图》表明，宜城不在地震危险区范围内，地震烈度为5度，当地建筑物设计抗震为6度，本项目按7度设计。小高层建筑物基础采用筏基框架结构，按常规混凝土结构抗震设计，抗震墙结构设纵向和横向抗震墙；多层建筑采用条形基础。所有建筑物在装配楼、屋盖时，应采取措施保证楼、屋盖的整体性及其与抗震墙的可靠连接。第五章选址方案5.1建设地点目前人们租赁商铺、选购住房，不光看房型、地段、朝向，还要选择区位、环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，有利于市场合理布置和安全运行及有利于保护环境和生态出发，本项目选择在农昌路鄢城办望江路社区开发，本地段无工厂，环境开阔、交通便利，地产升值潜力大，市场前景较好。项目用地拆迁量小，有利于减少投资、提高效益。5.2基础情况通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测，该地块工程地质好，第一层为亚粘土，厚0.3--0．6米；第二层为粘土，厚约5米；第三层为亚粘土，厚约2米：第四层为沙砾坚土，以下为第四纪沉积岩。地表土属于四类土，轻膨胀，地基强度好，标准承载力3KG／cm2，适用于钢筋混凝土基础、条形砖基础。该地块自然条件良好，开挖土石方不会影响到土地平整、道路铺设、基础施工及地下工程排水。5.3自然条件气候、气象：宜城属北亚热带大陆性季风气候，年平均气温15.2℃，最高气温40.7℃，最低气温-15.1℃，多年最大降水量1152．6mm，最小降水量721．1mm，年平均降水量为846．6mm，多年24h最大降水量为65．9mm，最长连续降雨日数为13天(1970年9月16日～28日)，降水量达138．5mm。年均蒸发量1419mm。全市夏季主导风向为东南风，冬季为东北风。建设项目无不良气候障碍。第六章土地取得与利用6.1开发地的获取该地块土地使用权以招牌挂方式取得。拍卖于2014年7月7日，在宜城市国土资源交易中心举办的宜城市国有建设用地使用权拍卖出让活动举行，竞得编号为【2014】06地块的国有建设用地使用权，成交价为人民币1070万元。6.2土地利用项目基本情况与土地利用：项目建设本着适量节约土地、充分利用现有地形的原则，在规定的范围内确定宜城市“学府家园”小区建设项目规划总用地面积10017.8㎡，合15.02亩，总建筑面积17200㎡（其中，住宅建筑面积11900㎡，商铺面积4530㎡，），建筑物占地面积3005.34㎡，容积率1.92，建筑密度30％，绿地面积3506.2㎡，绿化覆盖率35％。建设项目用地对土地利用总体规划实施影响分析：该项目选址符合《2006-2020年宜城市土地利用总体规划》，宜城市正在进行的土地整理项目主要用于对宜城耕地总量的平衡，根据近年宜城市耕地总量的综合考虑，通过土地整理项目效果，扣除建设用地因素外，宜城市土地总量呈平衡并有所上升。根据2012年宜城市批准建设大型工业或其它占地项目情，而且近几年宜城土地整理项目总投资规模超过亿元，因此项目用地不会对当地耕地总量动态平衡造成重大影响，也不会对当地基本农田、基本草牧场、林地规划造成影响。补充耕地方案：在实际过程中遵守国土资源部门的相关规定。第七章环境保护7.1施工期环境保护7.1.1施工期污染源1、施工期噪声污染源。施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级（见表7-1）。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级（见表7-2）。本项目运输车辆安排时尽量避开居民区。表7-1各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机79-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣机100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85表7-2交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重机90底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车752、施工期扬尘。施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘：建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。3、施工期废水污染源。施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。4、施工期固体废弃物。施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。7.1.2施工期环境保护通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：1、现场施工中，建筑材料的堆放应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；施工中尽量采用商品混凝土，零星混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。2、施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。3、施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用。4、建筑垃圾及时清理，文明施工。本地区为城市中心区，对噪声敏感，工地周围树立高于2.5米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音，施工过程中严格遵守当地环境部门关于建筑噪声的管理规定，每日22：00—次日06：00为禁止施工时间。5、改造拆迁过程中产生的建筑垃圾送住指定的地点堆放。7.2项目建成后的环境保护本项目无工业生产，不产生工业废弃物，主要污染源为生活废水、生活垃圾、少量的固体废弃物。本项目产生的污水主要有生活污水和洗浴废水，每天产生污水205吨，采用生物膜法微动力工艺处理池进行处理和消毒，消毒后的污水经砂滤池过滤后即可达到杂用水标准进入中水池中回用或外排；生活垃圾根据测算日均约为2吨，按宜城市现行的处理办法，实现定点收集，按目前国内惯例实施垃圾分类收集，定时运输，由宜城市环卫局负责用专用垃圾车转运，并防止运输过程的洒漏，造成二次污染。垃圾人均日产量的计算方法：在日产日清的情况下，计算区内一天(24h)产出垃圾量公式如下：R=W*S=1.2*364=437kg／日式中：R--日产量，kg／日；S--居住人数，指常住人口。W--人均日产垃圾数量，根据2005年分析数据，取值为1.2。第八章建筑节能8.1建筑节能的必要性8.1.1实施建筑节能是我国发展国民经济的需要我国的能源开发效率，低于国民经济的增长速度。能源短缺，已成为我国经济发展的根本性的制约因素之一。节能减排和实施建筑节能，是我国的一项重要国策。《中华人民共和国节约能源法草案》已公布，不久将付诸实施，其第三十七条规定，“建筑物设计和建造应当依据法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。2002年2月18日，建设部依法颁布了76号部长令《民用建筑节能管理规定》，先后颁布了一系列的建筑节能设计标准。8.1.2实施建筑节能是贯彻国家可持续发展战略的需要可持续发展的概念，是挪威前首相布伦特夫人领导的联合国世界环境与发展委员会在1987年在《我们共同的未来》报告中提出的，可持续发展是指“既满足当代人的需要，又不损害后代人满足需要的能力的发展”。这一概念包含的基本内容，为世界各国所接受，并成为世界各国的发展战略。1996年3月，江泽民同志在中央计划工作座谈会上指出，“所谓可持续发展，就是既要考虑当前发展的需要，又要考虑未来发展的需要，不要以牺牲后代人利益为代价来满足当代人的利益。”可持续发展是集生态、经济、社会三位一体的协调发展。8.1.3实施建筑节能是提高人民生活质量的需要随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，人们日益要求提高生活质量，其中包括建筑物实施保温，以改善和提高工作生活场所的室内热环境质量。在我国北方地区实施冬季采暖，全国大部分地区实施夏季空调，已成为普通现象。我国在实施建筑节能之前的建筑，其围扩结构的热功性能普遍不好。因此，人们普遍要求提高建筑物的保温隔热性能，降低采暖与空调的用能费用，做到冬暖夏凉，改善和提高建筑物室内的舒适度。8.1.4实施建筑节能是削减季节性用电高峰的需要由于我国南方地区的制冷空调和北方地区的采暖空调用能基本上都采用电能，因而，形成冬季和夏季的季节性用电高峰，造成季节性供电不足，拉闸限电在所难免。如果按高峰用电配置电力生产，又会产生低谷供电的电力生产难题。因此，实施建筑节能和合理选择采暖空调用能，是实现我国电力均衡生产的最为有效的技术措施。8.2节能设计8.2.1设计依据项目节能设计既能适应社会的发展，又满足消费者的需求，提高室内舒适度，减少空调设备，从根本上降低建筑能耗。本地区属于气候过渡地区，这一地区的气候特点夏季气温较高，持续时间长达3—4个月，太阳辐射强度大；冬季较冷，时间长达2—3个月。该地区住宅室内环境质量普遍较差，冬季室内阴冷，最冷月份室内平均气温只有40C—60C；夏季闷热，最热月份室内气温高达320C左右，特别是在顶层及西晒房间显得十分闷热难受。建筑节能设计主要根据该地区一年四季太阳的运行规律，分析该地区生物气候特征，采用合适的建筑造型，以及建筑朝向产并采取有效的建筑遮阳措施。设计依据：(1)《湖北省居住建筑节能设计标准》(2)《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(3)《建筑节能工程施工质量验收规定》(4)《全国民用建筑工程设计技术措施节能专属》(5)《公共建筑节能设计标准》8.2.2主要节能设计主要指标：本地区属夏热冬冷地区，为推进夏热冬冷地区建筑节能工作，依据《湖北省居住建筑节能设计标准》DB42／301—2005、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准))JGJl34-2001(以下简称节能标准)，节能50％。(1)控制节能措施的规定性指标。外墙和屋顶平均传热系数K值分别控制在1.0，0.7W／(m2.K)以下，建筑物南向(主要开窗面)窗墙面积比小于0.35，K值控制在3.2W／(m2.K)以下，形体系数不大于0.3。(2)控制采用节能措施后的节能综合指标。商铺夏季耗冷量指标必须小于26.6W／m2，空调年耗电量小于24.1kWh／m2，冬季耗热量指标必须小于17.4W／m2，采暖耗电量小于31.0kWh／m2。住宅采暖年耗电量与空调年耗电量之和的限值56.9[Eh+Ec(KW.h／m2)]围护结构节能措施：在自然通风的情况下，要使室内气温低于室外气温的有效方法是加强外墙及窗户的隔热性能。因此，建筑外墙体采用浅色饰面来达到外墙反射隔热的效果。围护结构本体节能措施主要是指墙体、屋顶、窗户的保温与隔热。目前节能住宅常用的有：具有保温、隔热、承重且价廉的保温墙体、外墙外保温体系、外墙内保温体系、屋面保温体系、门窗的保温与隔热技术。(1)保温墙体。住宅和商铺外墙均采用240mm厚灰沙砖：分户墙采用240mm厚灰沙砖(部分120mm厚)或混凝土空心小砌块，其构造简单、施工方便、价格低廉，生产能耗低、重量轻；楼板采用120砼板。(2)外墙外保温技术。住宅和商铺外墙均选用轻膨胀聚苯板薄抹灰外墙保温系统，本方法是经建设部科技发展促进中心评估并推广的墙体保温材料。突出的优点是，保温体系与外墙墙体物理性能接近，装饰效果好，外表亮丽，施工工艺简便。施工后K=0．86、D=4．06，符合Km<1．0、D>3．0的要求。(3)门窗节能。采用断热塑钢(彩色)窗，中空玻璃结构，保温和隔噪性能好。1--6层外窗及阳台门的气密等级不低于《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB7107-2002及《建筑外门的空气渗透性能和雨水渗透性能分级及检测方法》GBl3686-92规定的三级；进户门采用乙级防火防盗钢制保温门。(4)屋面保温和隔热。在屋面上加盖保温隔热的聚苯板，放在屋面结构层上。施工后K=0.689、D=3.11，符合K≤1.0、D≥3．0的要求。(5)外围护结构节能措施。重视遮阳板、窗帘、百叶窗等节能措施的使用。外围扩结构外表面采用日射吸收率较低的白色或接近白色的浅色涂料和饰面，隔热工程的重点应是东西墙；在底层商铺的地面使用350号石油沥青油毡防潮层加贴30mm厚聚苯乙烯挤塑板，表面用20mm厚C20细石砼保护，可实现K≤1.2的效果；商铺的外挑栏板采用30mm厚聚苯乙烯挤塑板贴砼板，可以实现K=0.89的节能效果。内部结构节能措施：不论居住建筑还是商铺，考虑围护结构周边混凝土梁、柱、剪力墙等“热桥”的影响，以保证建筑在夏季空调和冬季采暖时通过围护结构的传热损失与传热量小于标准的要求进行节能措施安排，主要方法是采用严格的外保温技术。内部结构的节能分户墙采用贴20mm厚聚苯板保温，楼板采用贴20mm厚聚苯乙烯挤塑板保温，空隙部分用建筑密封胶填充，采用本方法后可达到K=1.3的效果，符合K≤2.0的要求。建筑布局：建筑物朝向设计根据节能需要，按规范保持幢间间距全部采用南北朝向设计，减少夏季太阳照射量。在建筑的布局上舒展开敞，窗墙比采取小于0.35的国家标准设计。采用较深的门廊和遮阳板有助于导风与降温。内部空间的组织与划分：采用开敞的平面形式，所有房间都可直接通风采光，保证使一套住房内在不需要采暖与制冷的季节，可以在不同方位的房屋之间有流畅的气流，形成穿堂风。住宅设计“大厅小卧”，大进深，小开间，合理分户，主客分区，食寝分离，动静分区，居寝分离，有良好的空间环境和使用效果，并使其有一定的超前意识。8.3建筑物主要能耗指标8.3.1夏热冬冷地区公共建筑(商铺)传热系数限值围护结构部位传热系数KW/(m2*K)屋面≤0.70外墙（非透明幕墙）≤1.0外挑楼板≤1.0外窗（包括透明幕墙）传热系数KW/(m2*K)遮阳系数SC(东、南、西向/北向)单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比≤0.2≤4.70.2＜≤3.5≤0.550.3＜≤3.0≤0.50、0.600.4＜≤2.8≤0.45、0.550.5＜≤2.5≤0.40、0.50屋顶透明部分≤3.0≤0.48.3.2热工数据1、商铺热工数据如下：外墙的平均传热系数为Km≤1.0；屋面的传热系数为Km三≤0.7；窗墙比为南北向r≤0.35，东西向r≤0.4；东西向外窗遮阳系数不大于0.60，外窗气密性不低于Ⅱ级。2、居住建筑节能设计概况：体形系数，条形：≤0.3；外窗采用断热铝合金中空玻璃，K=3.2；外窗及阳台门的气密性等级，不低于Ⅱ级；外墙平均传热系数，K≤1.0；分户墙，K≤1.3；楼板采用现浇，执行《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2002)；部分小面积采用120厚钢筋混凝土空心板，执行GB／T140402007标准，用户装修要求用木地板K≤1.0；户门采用钢质防盗防火保温门，K=1.46经计算建筑物节能综合指标，满足采暖和空调耗电量限值31.0／240。8.3.3(住宅)条式建筑不同朝向不同传热系数外窗的窗墙面积比值朝向地区条件外墙和屋顶的K\D值外窗遮阳条件外窗的传热系数KW/(m2.K)≤4.7~＞3.2≤3.2~＞2.5≤2.5北（偏东600到偏西600）））HDD18≤2000按表8.3.4I项的规定0.250.350.49HDD18＞20000.50.6HDD18≤20000.30.40.5HDD18＞20000.50.7东、西（东或偏经300到偏南600范围）HDD18≤2000按表8.3.4II项的规定东0.30西0.25或西0.30东0.25东0.40西0.35或西0.40东0.350.5太阳辐射透过率≤20%0.350.5东0.70西0.60或西0.70东0.60HDD18＞2000东0.3西0.25或西0.30东0.250.5太阳辐射透过率≤20%东030西0.25或西0.30东0.250.5东0.70西0.60或西0.70东0.608.3.4(住宅)周围结构部分的传热系数K[W/(m2.K)]和热惰性指标建筑类别屋顶外墙外窗（含阳台门透明部分）分户墙和楼板底部自然通风架空楼板架空层或楼板户门和阳台门芯板条式I.、Kmi≤1.0D≥3.0I.、Kmi≤1.0D≥3.0按表3.3的规定K≤2.0K≤1.5K≤0.65K≤3.0II.、K≤0.8D≥3.0II.、Kmi≤1.0D≥3.08.4项目建筑节能材料消耗种类及供区状况宜城市建材行业发达，城区内有多家中小型水泥制品企业，有马头山、永城等品牌水泥，钢材可由宜城市钢材市场供应，产品质量有保证：行政区域有砌块生产厂家、屋面材料生产厂家、门窗玻璃厂家、防水建材直接供应。总之，项目能源消耗种类供应充分，市场平稳。项目推荐使用新型页岩空心砖、商品混凝土。8.5电气与设备节能8.5.1为提高供电系统的功率因数，减少无功电能损耗，在变配电设施中设低压静压电容器无功自动补偿装置，使整个供电系统的功率因数达0.95以上。路灯和草坪灯采用太阳能灯具，节约能源消耗。8.5.2选用低损耗节能型变压器，减少变压器的电能损耗。8.5.3在配电系统中安装必要的电能计量仪表，以便对电耗进行检测并酌情调整负荷，减少系统损耗。8.5.4使用高效率的空调和采暖设备。电器部分在设计中一律采取节能电器作为标准配置，在分户的装修中引导用户使用符合国家标准的节能电器。8.6给水节能设计顶层太阳能热水器阵列安置区，由开发商统一配置太阳能热水器，作为节约能源、用户自备应急水源系统，不设计二次供水装置；户内节水采用容积小于9升的分冲式便器。第九章项目实施组织机构与实施9.1组织与管理机构办公室：负责公司文档管理，内部员工管理。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩工作。财务部：负责资金的筹集和管理。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：负责项目建设。营销部：负责项目的销售和管理。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，处理工程遗留。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。9.2项目的实施与施工组织管理9.2.1工程设计情况本工程为框架结构高层(带肋梁筏板基础)，建筑面积为总建筑面积17200㎡，其中住宅部分建筑面积11900㎡，商用建筑4530㎡。墙身砌体使用空心砌块，应按相关砌块施工规范进行施工，墙体与钢筋混凝土柱交接处用钢筋拉结。所有楼梯间内墙采用混合砂浆仿瓷；其他均为清水墙。钢筋混凝土构造柱与砖墙联接处每隔400mm各设拉结筋，拉结筋锚入柱300mm，锚入砖墙1000mm。9.2.2主要施工内容的施工组织设计1、施工组织机构及人员配备。按照建筑施工的项目法组织施工建设，成立“项目经理部”，按项目法组织施工，并实行项目经理负责制。项目经理作为项目的独立主体在法人授权的情况下，全面履行本项目合同义务、责任、权利，保质量、保工期完成施工任务。为确保工程的顺利开展，项目部由具备丰富施工经验的专业人员组成，在项目经理的领导下，该部将全面负责施工、技术、质量、安全、核算等工作，根据作业计划和施工预算提出劳动力、材料、机具需要用量计划，统一指挥生产，协调落实资金和保证施工物资的供应。确保本工程的工期、质量、成本、安全和文明施工等五项控制目标的实现，并且在施工过程中接受现场监理和质量监督站人员的监督检查。2、劳动力组织。根据工程规模，结构特点和复杂程度，遵循合理分工与密切协作的原则，组织高效率的施工队伍。做好职工入场教育工作，按照开工日期和劳动力需要量计划，分别组织特殊工种工人分批进场，安排好职工生活，并进行安全、防火、文明施工和遵纪守法教育，使职工严格遵守上级颁发的各项规章制度。对特殊工种进行上岗前的培训，无上岗证者严禁进入现场施工。3、工程材料的采购和进场计划。各种材料除必须有出厂合格证外，沥青、水泥、钢材要按规定取样做力学性能复试，防水材料必须复试：石料和砂在加工现场做含泥量、针片颗粒含量测定，不符合指标坚决不允许进场使用。材料进场后按施工总平面图组织材料现场堆放，质保书不合格者严禁进场。4、测量放线。施工测量控制系统主要分为：平面测量控制、高程测量控制、垂直度的测量控制以及沉降观测四大控制系统。室内装饰：根据建筑施工图弹出相应的全部墨线及有关跌级斜水等的控制线。外墙装饰：要按图放出阳台(包括阳台压顶)、飘板(包括窗眉板)和凹凸线、花池、花架、晒衣架、门窗顶、窗台线、立边线、装饰线、外墙裙、栏河压顶线、女儿墙压顶线等的通光和平直及大小的控制线。凡镶贴各种规格的饰面材料应按块料的规格和设计要求图案等放出分格、分色、跌级的布料墨线及收边、收口、斜水等控制线，楼地面等应统一放线，力求饰面缝线纵横畅顺。天面防水层、找平(坡)层等应按图纸要求放控制线，放出脊缝、顺水缝、伸缩缝、饰面层收口及分隔缝的控制线。5、基础土方工程。按平整场地--放桩号--布置排水沟--安装提升设备--修整出渣道路进行场地安排。6、砌砖工程。采用主规格砌块为主，镶砖为次，砌块应错缝搭接。搭砌长度不得小于块高的1／3，也不应大于15cm。根据墙体施工平面放线和设计图纸上的门、窗位置大小，层高、砌块错缝、搭接。砌筑时应从外墙的四角和内外墙的交接处砌起，然后通线全墙面铺开。砌筑时应采用满铺坐的砌法，满铺砂浆层每边宜缩砖墙边10--15mm(避免砌块坐压砂浆流溢出墙面)，用拉线的方法检查其水平度。竖向灰缝可用上浆法或加浆法填塞饱满，随后即通线砌筑墙体的中间部分。砌块与实心墙柱相接位置，应按设计图纸规定处理。如设计没规定时，可预留钢筋用拉结筋，拉结筋沿墙高的间距为500mm，两端伸入墙(柱)内各不少于700mm。铺浆时将钢筋理直铺平。当墙体水平长度大于8m时，应设钢筋混凝土构造柱，构造柱和圈梁应在砌墙后才进行浇注，以加强墙体的整体稳定性。砌块与门窗联结时门洞上方两边过梁支座范围应用砖砌筑不少于四皮的实心砖，以防应力集中导致出现裂纹。砌块墙与梁底(或板底)的联结可分别采用如下的两种方法：沿梁底(或板底)要浇注混凝土时，每1.5m水平长度顶留拉结筋伸入墙一皮砌块高度的竖向灰缝内，与砌筑砂浆固结成整体：当梁底(或板底)没有预留拉结筋时，在墙顶与梁底(或板底)之间，用粘结砂浆斜砌一层(600)砖上下顶紧、灌浆堵实。7、模板工程。按图纸尺寸制作模板，校正垂直度及顶对角线，拼缝严密，并用木枋压紧，当梁底跨度大于及等于4m时，跨中梁底处应按设计要求起拱，如设计无要求时，起拱高度为梁跨度的千分之一至三。主次梁交接时，先主梁起拱，后次梁起拱。确保混凝土在浇筑过程中不会发生支顶下沉，支顶在楼层高度4.5m以下时，应设二道水平拉杆和剪撑。制楼面模板时根据模板的排列图架设支柱和龙骨，一般支柱为800--1200mm，大龙骨间距为600--1200mm，小龙骨间距为400-600mm。8、钢筋工程。钢筋表面应洁净，粘着的油污、泥土、浮锈使用前必须清理干净，可结合冷拉工艺除锈。可用机械或人工调直，经调直后的钢筋不得有局部弯曲、死弯、小波浪形，其表面伤痕不应使钢筋截面减小5％。9、混凝土工程。本项目使用商品混凝土，浇筑前应对模板浇水湿润，墙、柱模板的清扫口应在清除杂物及积水后再封闭。混凝土在运输过程中，要防止混凝土离析、水泥浆流失、坍落度变化以及产生初凝等现象。如混凝土运到浇筑地点有离析现象时必须在浇灌前进行二次拌合。混凝土运输道路应平整顺畅，若有凹凸不平，应铺垫桥枋。在楼板施工时，更应铺设专用桥道严禁手推车和人员踩踏钢筋。混凝土自吊斗口下落的自由倾落高度不得超过2m，如超过2m时必须采取措施。浇筑混凝土时应分段分层进行，每层浇筑高度应根据结构特点、钢筋疏密决定。一般分层高度为插入式振动器作用部分长度的1.25倍，最大不超过500mm。平板振动器的分层厚度为200mm。柱混凝土应分层浇筑振捣，每层浇筑厚度控制在500mm左右。构造柱混凝土应分层浇筑，每层厚度不得超过300mm。10、脚手架工程。本工程外架采用双排扣件式钢管落地式脚手架，主要用于结构和装修阶段的安全防护和提供操作平台。脚手架应由架子工严格按规范搭设，搭设前进行安全技术交底，脚手架主要受力杆件材质应一致，严禁钢木混用。脚手架应分部、分段按施工进度验收，验收合格后方可投入使用。11、楼地面工程。水灰比为0.4-0.5的素水泥浆，可在基层上均匀洒水湿润后，再撒水泥粉，用竹扫帚(把)均匀涂刷，随刷随做面层，并控制一次涂刷面积不宜过大。12、门窗工程。塑钢及铝合金门窗质量必须符合设计要求和有关标准的规定，门窗扇开启灵活，关闭严密，定位准确，扇与框搭接量符合设计要求。门窗安装后表面洁净，无明显划痕、碰伤及锈蚀。密封胶表面平整光滑，厚度均匀。使用密封膏前，接缝处的玻璃、金属和塑料的表面必须清洁，干燥。安装中空玻璃及面积大于0.65m2的玻璃时，应符合下列规定：安装于竖框中的玻璃，应搁置在两块相同的定位垫块上，搁置点离玻璃垂直边缘的距离，宜为玻璃宽度的1／4，且不宜小于150mm；安装于扇中的玻璃，应按开启方向确定其定位垫块的位置，定位垫块的宽度应大于所支撑的玻璃件的厚度，长度不宜小于25mm，并应符合设计要求。迎风面的玻璃镶入框内后，应立即用通长镶嵌条或垫片固定。密封膏封，贴缝口时，封贴的宽度和浓度应符合设计要求，充填必须密实，外表应平整光洁。13、装修施工。墙面及涂料工程：墙面抹水泥砂浆时底灰和中层用1：2.5水泥砂浆或水泥混合砂浆涂抹，并用磨板搓平带毛面，在砂浆凝固之前，表面用扫帚扫毛或用钢抹子每隔一定距离交叉画出斜线。中层砂浆抹好后第二天，用1：2.5水泥砂浆或按设计要求的水泥混合砂浆抹面层，厚度5--8mm，用灰匙压实压光。抹墙面涂料时腻子应坚实牢固，不得粉化、起皮和裂纹。外墙涂料工程，同一墙面应用同一批号的涂料，每遍涂料不宜施涂过厚，涂层应均匀，颜色一致。贴陶瓷面砖施工：工艺流程：基层处理吊垂直、套方、找规矩贴灰饼抹底子灰弹控制线贴陶瓷锦砖揭纸、调缝擦缝。基层为混凝土墙面时，首先将凸出墙面的混凝土剔平，对大钢模施工的混凝土墙面应凿毛，并用钢丝刷满刷一遍，再浇水湿润。镶贴应自上而下进行，粘贴后48h，先用抹子把近似陶瓷锦砖颜色的擦缝水泥浆摊放在需擦缝的陶瓷锦砖上，然后用刮板将水泥浆往缝子里刮满、刮实、刮严，再用麻丝和擦布将表面擦净。14、屋面工程及屋面防水。防水卷材防水施工：材料进场后检查其出厂合格证并取样复试，严格控制PVC改性沥青卷材及配套的胶粘剂与密封材料的各项指标，复验时有一项不合格，坚决要求退场。工艺流程：基层清理--涂刷基层处理剂--附加层施工--卷材与基层表面涂刷--卷材铺贴--卷材收头粘结--卷头接头密封--储水试验--做保护层。铺贴卷材时按先高后低，先远后近的顺序进行，搭接宽度80--100mm：对于突出屋面的管道、女儿墙及预留孔等节点，重点进行卷材补强和密封；防水层卷材在混凝土墙部位的收头采取垫片钉子或金属压条将卷材固定在墙上，用密封材料封严，再将卷材条用压条钉压作盖板，盖板与立墙间用密封材料封固。防水层卷材在女儿墙部位的收头方式为：卷材端口上翻至女儿墙压顶下，固定方法同上，外做防水砂浆保护。15、水电安装。预留预埋是给排水专业在主体施工中的工作重点，主要包括防水套管、穿墙、梁钢套管、卫生洁具排水预留洞，管道穿楼板孔洞，设备基础预留孔洞及预埋件等。施工准备期间，专业工长认真熟悉施工图纸，找出所有预埋预留点，并统一编号，同时与其他专业沟通，以避免今后安装有冲、交叉现象，减少不必要的返工。严格按标准图集(S235)加工制作防水套管、穿墙套管，套管长度按结构施工图尺寸确定，套管选用比管径大二号的钢管。套管安装时将套管置于钢筋中，焊接在钢筋网中，如果需气割钢筋安装的，安装后必须用加强筋加固，并做好套管的防堵工作。穿墙套管安装用砌块找平后用砂浆固定，然后交给土建队伍继续施工。穿剪力墙钢套管安装扣做好防堵工作。PVC管的连接时粘接前应对承插口进行插入试验，插入深度一般为承口的3／4深度，试验合格后，用棉布将承插口需粘接部位的水分、灰尘擦试干净，若有油污用丙酮除掉。插入粘接时将插口稍作转动，粘接时要注意预留方向。管道安装工艺流程安装准备→材料检查→预制加工→干管安装┐┏管道试压←支管安装←管道试压←立管安装←→管道防腐→管道冲洗排水管道安装：排水立管中心与墙面的距离：管经（mm）5075100125150200距离（mm）60809010012013016、电气安装工程。本工程的电气安装工程主要包括变配电系统、照明系统、防雷接地系统、有线电视等系统。所有配管工程必须以设计图纸为依据，严格按图施工不得随意改变管材材质、设计走向、连接位置，如果需改变位置走向的，应办理有关变更手续。暗配管应沿最近的路线敷设，尽量减少弯头数量，埋入墙或地面混凝土的管外壁离结构表面间距不小于30mm。管路超过一定长度时，管路中应加装接线盒。加装接线盒的位置应便于穿线和检修，不宜在潮湿有腐蚀性介质的场所。钢管的敷设一律采用套丝管箍连接，要求钢管经扫管后进行管头套丝，套丝长度以用管箍连接好后螺纹外露2--3扣为宜，套丝完成后应检查是否光滑、平整，一般需对管口作二次切剖处理，以便保持光滑、平整，不损伤管内导线，暗配管安装完成后，至少每1.5米固定一道，以防混凝土浇捣时管子松动、移位。箱盒预埋时采用做木模的方法。本工程按三类防雷设计。在屋面利用金属板作接闪器，利用大楼桩基、结构基础、楼层现浇混凝土板内钢筋作接地极，柱子中外侧两根主筋等作为接地线，连接成可靠的电气通路。17、现场施工平面布置。工地办公室、工人宿舍等拟另设在工地外。砖、砂石堆放、砼搅拌站和材料堆场布置在施工现场两侧空地，内置两台砼搅拌机，两台砂浆搅拌机。主体和装饰施工阶段至少安放8台高速提升塔架。作为材料垂直运输机具。钢筋、木材加工利用建筑物空隙作为加工场地和堆放场地。9.3安全生产9.3.1建筑安全的预测建筑工地可能造成安全事故的主要有：机械设备防护装置不到位、设备带病工作、电气安装不规范或未设置保护装置、手动及电动工具未设置漏电保护装置、脚手架的搭建不规范、通道及通道口未设置防、危险地带未设置标识等。9.3.2安全生产1、建立健全安全组织机构。实行单位领导对全施工现场负责，专职安全员对部位负责，班组长，班组安全和施工技术员对各自的施工区域负责，操作者对自己的工作范围负责的“四负责”制度。未取得安全生产许可证的施工企业不得进场施工。2、规范建筑业分包及完善安全法。严禁业主方肢解分包，严禁多次转包，加强总承包商对分包的管理。为施工操作人员提供可靠的安全防护设施用品，不得强令民工冒险作业、长期连续作业。3、加强安全教育。对进入施工现场的所有人员都必须进行安全法律、法规、安全生产知识、操作技能培训，考核合格后方可进场；特种岗位作业人员一律凭操作岗位证书上岗；对持证的架子工定期进行体验；对施工生产中违章操作员工一律停工。4、加强安全技术管理与协调。要编制有针对性的安全技术措施，每日有班组长、班组安全员对当天工作操作工序提出安全要求。定期召开安全生产管理工作会议定期检查安全工作。实行统一管理，统一指挥，加强条条、条块、块块之间的协调配合。5、加强现场安全监督。一是按规定使用“三保”。二是机械设备防护装置一定要齐全有效。三是塔吊等起重设备必须有限位装置，不准带病运转，不准超负荷作业，不准在运转中维修保养。四是架设电线，线路必须符合本市电力公司的技术操作规定，电气设备全部接地接零。五是电动机械和电动手持工具要设漏电掉闸装置。六是脚手架材料及脚手架的搭设必须符合规程要求。七是各种缆绳及其设备必须符合规程要求。八是在建工程的楼梯口，电梯口，予留洞口、通道口，必须有防护设施。九是严禁穿高跟鞋，拖鞋，赤脚进入施工场地。高空作业不准穿硬底和带钉易滑的鞋靴。十是施工现场的悬口，陡坎等危险地区应有警戒标志，夜间要红灯示警。第十章项目实施进度计划本项目工程计划自2014年10月土建破土开工，至2016年10月竣工。2014年8-9月项目完成前期准备工作；2014年10月-2016年6月完成土建部分；2016年7月开始部分建筑水电安装；2016年8月部分房屋主体封顶并开始房产预售；2016年9月完成各单体的竣工验收，并开始室外工程施工；2016年10月项目完成全部工程建设。第十一章项目招标方案依照国家发展计划委员会2000年第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目建设须进行招标。11.1招投标依据《中华人民共和国招标投标法》及相关法规和规范性文件；《合同法》中有关规定。11.2招标范围设计、建筑工程、安装工程、监理全部招标；设备和材料除个别常规设备及一般材料直接购买外，其余重要设备和材料均实行招标。11.3招标组织形式结合公司的技术和人才等力量，本项目招标组织形式采取委托招标的组织形式。评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。11.4招标方式设计、建筑工程、安装工程、监理、重要设备和材料等采取公开招标的方式.表11-1招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其它第十二章原材料供应宜城建材行业较发达，城区内建有较大的水泥制品厂，年生产能力折合水泥原料5万吨，还有年产能力15万立方商品混凝土搅拌站为全市建筑行业提供优质服务，保障建筑质量。城区内还有多家中小型的水泥制品企业，可为项目建设提供供给，并在建材价格上提供更大的选择范围。宜城市区域内有葛州坝水泥厂等水泥生产企业，城区建材商常年经营华新水泥、葛州坝水泥等名牌水泥，价格稳定，有利于降低建设成本。钢材可由宜城市建材大市场提供，该市场是一家规范的建材专营市场，产品质量有保证，价格公平合理。本区域内有多家砌块生产厂家、屋面材料生产厂家，产品供大于求，市场竞争激烈，价格低。总之，项目建设原材料生产厂家正规，供应充分，市场平稳，处于较低的价格水平，有利于节省建设投资，提高建设质量。第十三章投资估算及资金筹措13.1投资估算宜城市“学府家园”小区建设项目规划总用地面积10017.8㎡，合15.02亩，总建筑面积17200㎡（其中，住宅建筑面积11900㎡，商铺面积4530㎡，），建筑物占地面积3005.34㎡，容积率2.65，建筑密度30％，绿地面积3506.2㎡，绿化覆盖率35％。本项目总投资为3347万元，其中：建筑工程费1949万元工程建设其他费用1239万元基本预备费159万元（详见投资估算表）。表13-1标准概况序号项目内容或标准1结构类别框架2层数7层(商铺1层),6层（一楼为商铺），3层（一楼为商铺）3标准层层高住宅2.8米、商铺层高4．5米4檐高21.3米(最高)5基础形式筏基，抗震设防烈度7度，设计基本地震加速度0．05g，建筑结构的安全等级为二级，地基基础设计等级为乙级。6楼板砼现浇7屋面形式坡顶瓦屋面与SBS改性沥青油毡防水平屋面8地面装修细石砼9内墙装修砂浆粉刷，天棚大白浆10外墙装修面砖／涂料11橱卫集中式排烟12门窗塑钢／铝合金门窗，进户防盗门13水电气分户计量，普通电气照明、给排水、天然气管道到户；太阳能热水器管路预留14视讯端口到户15安防周界及主通道全天候监控／录像16停车位集中停车场17公共楼道设防滑条的水泥地面和踏步项目工程总投资估算表（万元）序号费用名称单位面积单价投资额估算说明合计建设投资30171建筑工程费19491.1住宅平方米1190090010711.2商用平方米453010004531.3围墙和大门1001.4电梯套43000001201.5供水工程平方米1720012151.6供电工程平方米1720033401.7弱电工程平方米1720015181.8消防工程平方米1720035421.9照明工程平方米1720010121.10供气工程平方米1720020241.11环保工程平方米1720025301.12绿化工程平方米3506.2150242工程建设其他费用12392.1建设管理费58工程费用*3%2.2前期工作费39工程费用*2%2.3勘察设计费58工程费用*3%2.4工程保险费5工程费用*0.3%2.5联合试运转费9工程费用*0.5%2.6土地使用权费1070拍卖取得3基本预备费159工程费用*5%4总投资334713.2资金筹措项目建设需要资金总额3347万元，拟由建设单位自筹。财务评价14.1计划销售收入以宜城市同类地段当前的商品房销售价格为市场基准参考，预测算总销售收入为：因本项目为还建项目，故有一部分面积不做销售，商用商铺：4530-756（还建部分）平方米X5000元/平方米=1887万元民用住宅：11900-3700（还建部分）平方米X2600元/平方米=2132万元总销售收入=商铺销售收入+住宅销售收入=4019万元14.2项目财务评价14.2.1项目盈利能力本项目总销售收入为4019万元。表14-1项目销售收入表项目数量(m2)单价(元/m2)销售收入(万元)商业铺面377450001887住宅820026002132合计401914.2.2利润估算本项目利润总额为245万元。见表14-2项目利润估算表。表14-2项目利润估算表序号项目名称单价金额(万元)1营业收入40192营业税金及附加2252.1营业税营业收入的5%2012.2城市建设维护税营业税的7%142.3教育附加费营业税的3%62.4堤防费营业税的2%43管理费用营业收入的3%1214项目建设投资33475所得税按25%826利润总额245