中原赠送面积效益分析报告市公开课特等奖市赛课微课一等奖课件

赠予面积效益分析[策划品控中心出品]产品打造必杀技之一第1页送与不送研判——土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠予面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：赠予面积利润率与土地成本无关；因赠予面积价值打折，当土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠予面积利润率才会大于不赠予面积时项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率提升；利润率拖累区利润率拉升区分界点第2页送与不送研判——土地成本假设：建筑成本占比为20%、赠予面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：因赠予面积价值打折，当土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠予面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；利润率拖累区利润率拉升区第3页送与不送研判——建筑成本结论：赠予面积利润率与建筑成本成反比；因赠予面积价值打折，当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠予面积利润率才会大于不赠予面积时项目利润率，拉升项目总体利润率；假设：土地成本占比为10%、赠予面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）利润率拉升区利润率拖累区分界点第4页送与不送研判——建筑成本假设：土地成本占比为10%、赠予面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）结论：因赠予面积价值打折，当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠予面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；

利润率拖累区利润率拉升区第5页案例：近期招标地块均位于利润率拉升区假设：建筑成本占比为20%、赠予面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）1招商观澜中心2中信西乡3天健宝安中心第6页案例：近期招标地块均位于利润率拉升区第7页案例：近期招标地块均位于利润率拉升区假设：面积赠予率为30%、赠予面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）第8页赠予面积折算率取值参考赠予面积项目折算率取值参考详细取值重点考虑原因内庭院两层通高,不能封不能隔R-50%景观采光通风两层通高,能封能隔两层150%-195%房间好用性\景观采光通风一层,不能封R-50%景观采光通风一层,能封50%-95%房间好用性\景观采光通风地下室可改为标准层高70%-90%房间好用性\景观采光通风2.2米层高50%-75%房间好用性\景观采光通风假复式夹层≤2.2米60%-80%房间好用性\景观采光通风夹层＞2.2米70%-95%房间好用性\景观采光通风入户花园一层,不能封R-50%景观采光通风一层,能封50%-95%房间好用性\景观采光通风两层通高,不能封不能隔R-60%景观采光通风两层通高,能封能隔两层150%-195%房间好用性\景观采光通风隐形衣橱

85%-100%位置尺寸合理性凸窗假凸窗80%-98%可利用性落地凸窗70%-85%可利用性凸窗50%-70%可利用性露台不能封R-40%景观采光通风能封50%-95%房间好用性\景观采光通风阳台不能封R-40%景观采光通风能封50%-95%房间好用性\景观采光通风花池不能封R-30%可利用性能封为室内空间50%-95%房间好用性\景观采光通风R为保底折算率=单位建安成本×（1+15%）/均价第9页赠予面积价格提升公式P送=P不送×（1+R1R6/R5）△P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4案例建筑成本C建面积赠予率R1配套面积比率R4实用率R5赠予面积折算率R6P送P不送△P△P保底宏发领域180027%1.380%50%1400011979

737西岸观邸180030%1.380%65%1000080401960819第10页名词解释P送：已考虑赠予面积后均价P不送：不考虑赠予面积时均价△P保底：保底均价增加值（赠予面积前后利润相等）C建：单位建筑成本R1：面积赠予率=总赠予面积/总可售面积R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠予面积单价R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠予面积单价R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠予面积),常规取值范围1.1-1.2R5：实用率=套内面积/建筑面积R6：赠予面积折算率i：贷款利率T：建设周期第11页关于土地增值税对赠予面积影响相对于增值率增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）；对位于利润率拉升区项目，赠予面积越多，越能提升项目标利润率。增值税税率：增值额/总成本≤20%，免征20%＜增值额/