万科地杰概念设计课件

12五月2024万科地杰概念设计第一部分：竞品楼盘分析万科地杰概念设计竞品楼盘分析楼盘名称用地面积（㎡）基底面积（㎡）总建筑面积（㎡）容积率覆盖率（%）（估算）地理位置售价（网上价格）陆家嘴星河湾434300550004868281.1212.66%花木45000-50000仁恒河滨城310000275907400002.398.90%联洋新社区35000-45000仁恒河滨花园138800148333935002.8410.69%长宁长风公园30000-40000上海绿城227722273234600002.0212.00%塘桥25000-30000楼盘名称建筑类型景观组织方式水景(m)主轴尺寸(m)建筑大致间距（m)会所面积（㎡）个数陆家嘴星河湾小高层，高层组团式布置散点布置，27*75无50，70-80，18-2416400目测仁恒河滨城小高层，高层主轴，带状分布沿轴布置，30*3360*185，50*37850，70-80，18-24313000目测仁恒河滨花园高层主轴，环绕中心中心布置，30*12050*10020-30，5015200目测上海绿城高层，板式小高层主轴，环绕中心几乎没有50*21320-25，30-40，60-7016200目测万科地杰概念设计竞品楼盘分析仁恒河滨城楼盘名称用地面积（㎡）基底面积（㎡）总建筑面积（㎡）容积率覆盖率（%）（估算）地理位置售价（网上价格）仁恒河滨城310000275907400002.398.90%联洋新社区35000-45000三期：建筑东西向横列，景观优势明显。和二期将洋泾港纳入基地。二期：延续一期的轴向将轴线引至河边，以会所终结。一期：入口在侧面，但是用一个帝国景观轴引导了整个楼盘。总图万科地杰概念设计竞品楼盘分析仁恒河滨城三期：主朝向间距75M。基本回避南北放置，山墙间距15-20M，在不遮拦景观视线的情况下，尽量小二期：主朝向间距50-70M。南北平行放置，尽量空开。山墙面除中轴线尽量空出来其余错开放置。一期：主朝向间距55-59M间距分析万科地杰概念设计竞品楼盘分析仁恒河滨城套型，会所分布沿河景观大户型，面宽大一般为一梯两户。沿大轴线户型，主朝向间距优势明显，大面宽，一梯两户。为平衡容积率，应运而生的小户型，一梯四，位置较差，进深大。123会所分布：会所1：位于小区内部轴线尽端河边。会所2，3：分别位于一期二期的入口处。万科地杰概念设计竞品楼盘分析仁恒河滨城景观分析沿河景观带大轴线景观轴尺度为180X400M沿河景观主轴尺度为50M宽沿至湖边次轴尺度为60M将入口引入主轴万科地杰概念设计竞品楼盘分析仁恒河滨城交通分析主入口辅助入口小区环路绕开中心河景室外停车万科地杰概念设计竞品楼盘分析仁恒河滨城交通分析主入口辅助入口下车区下地库入口下车库的一般位于小区入口和室外停车场及道路的尽端万科地杰概念设计竞品楼盘分析仁恒河滨城运动设施分析室外运动场地篮球，网球等室外活动场地置于楼与楼之间的大间距之中室外泳池置于三期的河边，位于中轴线室内活动-会所一处位于二期入口；一个位于中轴线上。万科地杰概念设计竞品楼盘分析仁恒河滨城景观轴夜景万科地杰概念设计竞品楼盘分析仁恒河滨城沿河景观入口水景万科地杰概念设计陆家嘴星河湾总图楼盘名称用地面积（㎡）基底面积（㎡）总建筑面积（㎡）容积率覆盖率（%）（估算）地理位置售价（网上价格）陆家嘴星河湾434300550004868281.1212.66%花木45000-50000区域位置：

楼盘位于莲泾以南，浪水浜以北，锦绣路以西，中心河以东的范围。开发方式：该项目分三期建设，首期将开发沿锦绣路一侧地块，开发内容包括A区住宅组团及公建配套设施。二期往南沿浪水浜开发住宅（B区住宅组团），充分利用南部的水系景观，开发滨水特色住宅。三期往中心河方向继续开发住宅（C区住宅组团）。万科地杰概念设计陆家嘴星河湾间距分析主朝向间距60--80M。满足基本规范要求，山墙间距15-24M，在不遮拦景观视线的情况下，尽量小间距的布置建筑。万科地杰概念设计陆家嘴星河湾套型，会所分布1小面宽户型，一般是一梯两户。沿大轴线户型，主朝向间距较大，大面宽，一梯两户。会所分布：会所：位于小区主入口南侧，院落式布置。1万科地杰概念设计陆家嘴星河湾景观分析条形景观带组团景观相对较小的景观区域，主要供小面宽户型。相对较大的景观带，供大面宽户型观赏。万科地杰概念设计陆家嘴星河湾交通分析主入口主入口小区道路以两条主入口为根基，形成两个环路，两个尽端。人行下车口散布在南北纵向干道上，数量多而集中。小区地上停车主要集中在会所旁边。地下停车口位置同人行下车口位置基本重叠。万科地杰概念设计仁恒河滨花园总图楼盘名称用地面积（㎡）基底面积（㎡）总建筑面积（㎡）容积率覆盖率（%）（估算）地理位置售价（网上价格）仁恒河滨花园138800148333935002.8410.69%长宁长风公园30000-40000小区分两期开发，共14栋高层。总体规划布局力求大部分住宅单体拥有最佳的景观视野，良好的通风条件，充分发挥大环境的优势。小区以绿化、水景、庭院、小品相结合，随空间形成多层次景观。

社区共分两期开发，一期已交房入住，环境成熟。由14幢气势磅礴的高层住宅组成，其间栋距较大，视野开阔，给人以大气感。万科地杰概念设计仁恒河滨花园间距分析建筑群体主要采用分散环绕形式布置，建筑山墙面间距为20-30M主朝向间距极大，保证了高品质的景观享受。万科地杰概念设计仁恒河滨花园套型，会所分布凹型大面宽，一梯两户会所处于区域中心位置万科地杰概念设计仁恒河滨花园景观分析中心水体大轴线景观轴中心以一块人工水体作为景观焦点，藏风聚气东面以一条54M*99M的大景观轴作为小区主要入口自由大块绿化景观高层贴基地线修建，中心空出大量有机绿化，集中，大片，公园感觉明显万科地杰概念设计仁恒河滨花园交通分析主入口次入口小区主入口，次入口分别位于小区东面和西面。主入口连接景观大道至中央会所，次入口形成区域环状节点。小区道路呈环状形式，车辆可在周边绕行。小区主要人行通过主要景观轴进入，再分散到各个区域中去。万科地杰概念设计仁恒河滨花园模型效果实景照片万科地杰概念设计上海绿城总图楼盘名称用地面积（㎡）基底面积（㎡）总建筑面积（㎡）容积率覆盖率（%）（估算）地理位置售价（网上价格）上海绿城227722273234600002.0212%塘桥25000-30000

上海绿城位于杨高路和浦建路交界处，距浦东世纪公园约1000米，距仁济医院约500米。上海绿城共分为一个中心（中心下沉广场），五个组团（各由多幢楼宇组成）。万科地杰概念设计上海绿城间距建筑群体主要采用环绕形式布置，高层建筑主朝向间距为60-70M左右，山墙面间距为20M左右；小高层建筑主朝向间距为40-45M左右，山墙间距20M左右。万科地杰概念设计上海绿城套型，会所布置高层，大面宽，沿基地边沿布置，或位于小高层末端。小高层，一般一梯两户，成排布置。会所分布：会所：位于小区中心位置，周围环绕高层建筑，南端主要步行景观轴末端。万科地杰概念设计上海绿城景观分析大轴线景观轴南面以一条50M*213M的大景观轴作为小区主要入口自由大块绿化景观中心团状绿化为景观焦点，基地周围间插带状绿化万科地杰概念设计上海绿城交通分析主入口次入口次入口小区主入口位于小区南面，次入口位于东，西两面。主入口连接景观大道至中央会所，次入口形成区域行车节点。小区道路呈双层环状形式，车辆可在周边绕行，亦可进入内环环行。人行下车区万科地杰概念设计上海绿城实景照片万科地杰概念设计竞品楼盘产品配比分析万科地杰概念设计竞品分析

--仁恒河滨城三期3房的主力段在150-180平米之间4房的主力段在220-270平米之间少量出现复式户型仁恒滨河城3期万科地杰概念设计三房145㎡竞品分析

--尚东国际二期三房133㎡三房145㎡四房167㎡少量出现复式户型3房主力出现在130-170户型之间4房主力出现在160-180户型之间万科地杰概念设计竞品楼盘分析楼盘名称容积率覆盖率（%）（估算）地理位置售价（网上价格）针对目标客户陆家嘴星河湾1.1212.66%花木45000-50000高仁恒河滨城2.398.90%联洋新社区世纪公园35000-45000高仁恒河滨花园2.8410.70%长宁长风公园30000-40000中高上海绿城2.0212.00%塘桥25000-30000中目标客户群比较提出问题1，我们准备设计怎样的产品才能达到对本地块的首家要求？2，怎样控制总价格的基础上得到户型的舒适性，并相对竞品楼盘得到市场份额？万科地杰概念设计第二部分：总图推导过程万科地杰概念设计总图推导过程真实容积率推导真实容积率推算描述建筑面积真实面积比例3开间1301651.2692314开间15M面宽1401801.2857145开间18M面宽1702201.2941186开间24M面宽1902401.263158容积率22.5561102981.278055要求容积率2+附加品质真实容积率2.55万科地杰概念设计18+12层高层强排结论：间距30-35M覆盖率16%间距过近（-1）18+12层强排

面积计算覆盖率面积层数个数总面积户型面积配比间距4开间15M面宽28034412196384025.21%30m-35m5开间18M面宽340430123122404.83%4开间15M面79%5开间18M面宽34043018116732026.59%单元数

55

总面积

254280100.43%要求面积

253200

地块面积

126600

建筑基底

20124

覆盖率

15.90%

万科地杰概念设计结论：间距60-75M覆盖率9.6%主朝向，山墙间距够大，均好性很好覆盖率不高但是，资源过于浪费，间距过大（0）全26层

面积计算覆盖率面积层数个数总面积户型面积配比间距4开间15M面宽280344262417472069.00%60m-75m5开间18M面宽3404302697956031.42%单元数

33

总面积

254280100.43%要求面积

253200

地块面积

126600

建筑基底

12126

覆盖率

9.58%

全26层高层万科地杰概念设计（1）26+18+3层强排

面积计算覆盖率面积层数个数总面积户型面积配比间距4开间15M面宽28034418115544021.90%26F高层50M间距，18F高层35-40M间距，高底层间18M间距5开间18M面宽3404301884896019.34%4开间15M面宽280344261510920043.13%5开间18M面宽3404302632652010.47%单元数

37

别墅3300100148144005.66%总面积

254520100.49%要求面积

253200

地块面积

126600

建筑基底

18474

覆盖率

14.59%

26+18+3层强排结论：26层的间距50M18层的间距35M覆盖率14.59%间距满足基本要求楼栋种类丰富但楼栋过密，景观质量不高万科地杰概念设计26+3层强排（1）26+3层强排

面积计算覆盖率面积层数个数总面积户型面积配比间距4开间15M面宽280344261813104051.75%26F高层50M间距，，高底层间18M间距5开间18M面宽340430261210608041.90%单元数

30

别墅3300100152156006.16%总面积

25272099.81%要求面积

253200

地块面积

126600

建筑基底

16552

覆盖率

13.07%

结论：26层的间距50M覆盖率13.07%间距大，比较舒适小区高低搭配，资源利用充分但是高层部分过于机械万科地杰概念设计全18层强排（2）全18层强排

面积计算覆盖率面积层数个数总面积户型面积配比间距4开间15M面宽280344183618144071.66%18F高层间距40m-45m5开间18M面宽34043018127344029.00%单元数

48

总面积

254880100.66%要求面积

253200

地块面积

126600

建筑基底

17544

覆盖率

13.86%

结论：间距40M覆盖率13.86%间距满足基本要求楼栋过密，小区压抑感强烈景观不成系统，入口空间局促万科地杰概念设计26+18层方案（2）26+18-1

面积计算覆盖率面积层数个数总面积户型面积配比间距4开间15M面宽28034418178568033.84%26F，18F高层间距45-70M4开间15M面宽2803442685824023.00%5开间18M面宽3404302665304020.95%一梯三户3904902666084024.03%单元数

37

总面积

257800101。82%要求面积

253200

地块面积

126600

建筑基底

14120

覆盖率

11.15%

结论：26层的间距50M18层的间距45M覆盖率11.15%间距充分，高层产品形成天际线互补。山墙的间距大，易行成南北向景观绿化万科地杰概念设计结论26+326+18结论：26+3；26+18方案2个方案资源分配合理间距充足，覆盖率低都兼备景观优化的条件，可確定为深化方案。覆蓋率：13%覆蓋率：11%万科地杰概念设计第三部分：面寬-覆蓋率研究万科地杰概念设计用地面积X容积率/平均面积/平均层数=楼单元数楼单元数X平均面积/用地面积=覆盖率容积率，覆盖率，平均面积产品面宽限制，影响面宽大大面宽：导致产品竞争力强，规划用地资源均好，但在一定容积率压迫下导致过于均好，过于均匀划分，缺少大空间。面宽小小面宽：可以产生有大绿地，但是产品竞争力弱，用地资源均好性下降。基础分析万科地杰概念设计基础分析覆盖率衡量小区环境品质的重要因素产品面宽衡量产品竞争力，舒适性的重要因素+矛盾在较高容积率率的要求下，小区会因面宽要求导致用地划分过于均好，规划设计要解决这一矛盾，不能浪费土地，对用地价值充分挖掘，才能保证在产品面宽优势的前提下，创造出高品质的空间环境，如景观轴，大绿地等等。低覆盖率过于均好高品质空间环境大面宽产品素质的因素万科地杰概念设计第四部分：三轮方案比较万科地杰概念设计0805轮方案万科地杰概念设计万科地杰概念设计0813轮方案万科地杰概念设计方案户型配比万科地杰概念设计0820轮方案万科地杰概念设计方案户型配比万科地杰概念设计面宽：30M--38M主要面宽>30M面宽：24M--38M主要面宽<30M面宽：24M--38M主要面宽30M优点：面宽大；不足：大面宽造成景观细碎优点：序列感强，景观大块成体系不足：面宽较小，比较浪费优点：序列感强，景观大块成体系，面宽适中，土地资源利用充分万科地杰概念设计第五部分：方案部分万科地杰概念设计方案彩色总平面万科地杰概念设计方案间距分析万科地杰概念设计方案层数分析万科地杰概念设计方案户型配比分析万科地杰概念设计方案空间分析万科地杰概念设计外向型滨河景观方案空间分析万科地杰概念设计沿河开阔的视野河岸集中的景观方案空间分析万科地杰概念设计内向型园林景观主要景观轴次要景观轴中心景观核景观主轴景观主轴主入口景观副轴次入口方案空间分析景观副轴万科地杰概念设计方案景观分析主要景观轴次要景观轴游泳池院落景观接对面用地接对面用地万科地杰概念设计方案视线分析良好的滨河景观万科地杰概念设计方案视线分析良好的滨河景观开阔的内院视野万科地杰概念设计方案视线分析房屋交错露出景观通廊轴线景观彰显内部品质万科地杰概念设计方案道路系统分析下车区主入口次入口会所地下下车区万科地杰概念设计运动设施分析室外运动活动场地：如篮球网球等对居住有干扰的活动场地可置于地块北侧的大绿地中。室外泳池：置于河边会所位于主出入口安排室内的体育及康健活动慢跑路径：环绕河边及中心景观区商业活动区室外泳池接待会所万科地杰概念设计万科地杰概念设计鸟瞰夜景效果图万科地杰概念设计入口夜景透视效果图万科地杰概念设计沿河透视效果图万科地杰概念设计鸟瞰效果图万科地杰概念设计入口透视效果图万科地杰概念设计透视效果图万科地杰概念设计景观主轴透视效果图万科地杰概念设计入口处透视效果图万科地杰概念设计透视效果图万科地杰概念设计第六部分：商业万科地杰概念设计面积（平方米）总建筑面积19282A座建筑面积2762B座建筑面积2464C座建筑面积4791D座建筑面积1700会所建筑面积2765（地上）公寓建筑面积4800ABCD会所公寓万科地杰概念设计万科地杰概念设计会所负一层平面图会所二层平面图万科地杰概念设计会所透视效果图万科地杰概念设计会所透视效果图万科地杰概念设计商业透视效果图万科地杰概念设计商业透视效果图万科地杰概念设计商业透视效果图万科地杰概念设计第七部分：户型部分万科地杰概念设计方案户型參考万科地杰概念设计方案户型參考万科地杰概念设计方案户型參考万科地杰概念设计方案户型參考万科地杰概念设计方案户型參考万科地杰概念设计方案户型參考万科地杰概念设计方案户型參考万科地杰概念设计方案户型參考万科地杰概念设计方案户型參考万科地杰概念设计方案户型參考万科地杰概念设计方案户型參考万科地杰概念设计方案户型配比分析万科地杰概念设计195+185㎡户型-沿河景观房万科地杰概念设计户型总图分布情况万科地杰概念设计195+185平方米户型195平方米185平方米万科地杰概念设计沿河景观房-1:195+185平方米户型万科地杰概念设计沿河景观房-1:195㎡户型空间分析橫向軸綫縱向軸綫万科地杰概念设计独立入户电梯雙懸関主卧玄关过渡空间沿河景观房-1:195㎡户型空间分析万科地杰概念设计餐厅岛式厨房南向阳台过渡空间客厅生活阳台独立洗衣沿河景观房-1:195㎡户型空间分析万科地杰概念设计餐廳傳統厨房西餐厨房沿河景观房-1:195㎡户型空间分析南向主卧套房万科地杰概念设计沿河景观房-2:203+185平方米户型万科地杰概念设计橫向軸綫縱向軸綫沿河景观房-2:203㎡户型空间分析万科地杰概念设计独立入户电梯雙懸関主卧玄关过渡空间沿河景观房-2:203㎡户型空间分析万科地杰概念设计餐厅岛式厨房南向阳台过渡空间客厅生活阳台独立洗衣沿河景观房-2:203㎡户型空间分析万科地杰概念设计餐廳傳統厨房西餐厨房南向主卫南向主卧套房沿河景观房-2:203㎡户型空间分析万科地杰概念设计沿河景观房203+185平方米户型万科地杰概念设计185㎡户型空间分析橫向軸綫縱向軸綫万科地杰概念设计185㎡户型空间分析独立入户电梯雙懸関主卧玄关过渡空间万科地杰概念设计185㎡户型空间分析餐厅南向阳台过渡空间客厅生活阳台独立洗衣岛式厨房万科地杰概念设计185㎡户型空间分析餐廳傳統厨房西餐厨房南向主卧套房万科地杰概念设计213㎡户型-中心景观大户型万科地杰概念设计户型总图分布情况万科地杰概念设计中心景观大户型-1:213㎡户型213㎡万科地杰概念设计中心景观大户型-1:213㎡户型万科地杰概念设计縱向軸綫中心景观大户型-1:213㎡户型橫向軸綫万科地杰概念设计独立入户电梯雙懸関主卧玄关中心景观大户型-1:213㎡户型过渡空间万科地杰概念设计餐厅南向阳台客厅生活阳台独立洗衣岛式厨房中心景观大户型-1:213㎡户型过渡空间万科地杰概念设计餐廳傳統厨房西餐厨房南向主卧套房中心景观大户型-1:213㎡户型万科地杰概念设计中心景观大户型-2:221㎡户型万科地杰概念设计縱向軸綫中心景观大户型-2:221㎡户型橫向軸綫万科地杰概念设计独立入户电梯雙懸関主卧玄关中心景观大户型-2:221㎡户型过渡空间万科地杰概念设计餐厅南向阳台客厅生活阳台独立洗衣岛式厨房