物业法律法规培训

1、尊法 学法 守法 用法,物业管理及相关政策法规知识交流,1,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,案例：某小区要召开业主大会，决定与现有的物业管理公司是否续签委托服务合同的问题，业主王某因在开会时有重要事情外出，不能亲自投票，他写出书面委托书，写明委托程某（邻居）投赞成与现有物业管理公司继续签约的票，程某家的房产证上写的名字是他10岁的儿子，他是作为法定代理人的身份参加业主大会的，所以在投票时他投了两票。 请问程某投两票是否合法？为什么？,2,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,参考答案：合法。 依据： 1、业主大会和业主委员会指导规则第二十五条，业主为无民事行为能力人或者限制民事行

2、为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十六条，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。 2、代10岁儿子投票的依据：根据民法通则第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 3、代王某投票依据：物业管理条例第十二条规定，业主可以委托代理人参加业主大会会议。,3,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,我对物业法规知多少？,互动：,请列举出你所知道的物业管理及相关法律法规名称,

3、尊法是核心，学法是前提。,4,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,第一部分 物业管理政策法规和相关政策法规,一、国家物业管理政策法规 1、物业管理条例 2、物业服务企业资质管理办法 3、住宅专项维修资金管理办法 4、业主大会和业主委员会指导规则 5、物业承接查验办法 6、前期物业管理招投标管理暂行办法 7、物业服务收费管理办法 8、物业服务收费明码标价规定 9、物业服务定价成本监审办法（试行） 10、物业管理师制度暂行规定 11、物业管理师资格考试实施办法 12、关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知 13、物业管理师继续教育暂行办法 14、前期物业服务合同（示范文本）,15、业主

4、临时公约（示范文本） 16、建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知 17、国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知 18、国家税务总局关于住房专项维修基金免征营业税问题的通知 19、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 20、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,5,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,二、国家相关政策法规 1、中华人民共和国民法通则 2、中华人民共和国物权法 3、中华人民共和国城市房地产管理法 4、中华人民共和国消防法 5、建设工程质量管理条例 6、

5、保安服务管理条例 7、房屋建筑工程质量保修办法 8、住宅室内装饰装修管理办法 9、生活饮用水卫生监督管理办法 10、城市危险房屋管理规定 11、城市房屋白蚁防治管理规定,第一部分 物业管理政策法规和相关政策法规,6,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,三、郑州市物业管理政策法规 1、郑州市物业管理条例 2、郑州市物业管理招标投标办法 3、郑州市业主管理规约（示范文本） 4、郑州市业主临时管理规约（示范文本） 5、郑州市前期物业服务合同（示范文本） 6、郑州市业主大会议事规则 7、郑州市房屋专项维修资金管理办法 8、郑州市物业承接查验实施细则（试行） 9、郑州市物业服务收费管理办法,第一部

6、分 物业管理政策法规和相关政策法规,7,学习交流PPT,第二部分 物业管理及相关政策法规摘录,8,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,相关概念,物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 业主，是指房屋的所有权人。 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。 新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。 物业

7、使用人，是指物业承租人或实际使用人。 物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理活动的企业。,9,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有

8、权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。,相关概念,10,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,业主共同决定事项,物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

9、决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,11,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,面积及人数认定,专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算

10、； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。,12,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,前期物业管理合同,在业主、业主大会选聘物业服务企业前，住宅物业建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于三个或者多层建筑总建筑面积在三万平方米以下、高层建筑总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的县（市）、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有

11、约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。,13,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,前期物业管理招投标,第二十八条建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作： （一）现售商品房项目在现售前三十日完成； （二）预售商品房项目在取得商品房预售许可证前完成； （三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。 第二十九条在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。 第三十条建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。 建设单位在销

12、售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。 业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。 业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。,14,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,管理规约,第十九条管理规约应当约定下列主要内容： （一）共有或者共用物业的使用、维护要求； （二）物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配； （三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用； （四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则； （五）物业管理争议的处理方式； （

13、六）违反管理规约应当承担的责任。 管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。,15,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,物业收费的案例,2009年7月，河北省的张某购买鼎泰集团开发的鼎泰花园的一套商品房。 2010年3月鼎泰花园竣工验收并交付，鼎泰集团向张某发出入伙通知书，请张某于当年的4月1日前来办理入伙和房屋交付手续。但由于张某在深圳工作交通不方便，因此并未按照约定时间收楼。 2011年月2月，张某在春节回家期间前去鼎泰花园物业公司办理入伙手续时，鼎泰花园物业公司要求张某缴纳2010年4月1日起至今的物业费。同时根据前期物业服务委托合同约定要缴纳相应的滞纳金。 而张某表示自己并没有办

14、理入伙手续，而且也没有入住，更没有享受物业服务，因此不应缴纳2010年4月1日起至今的物业费，而是应该自办理入伙手续之日起（即2011年月2月）开始缴纳物业费。至于说滞纳金，张某说自己没有在前期物业服务委托合同上签字，那是开发商自己与物业公司签署的合同，因此自己并不接受该协议的约束，也无须承担违约责任缴纳滞纳金。,16,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,互动问题,您认为：张某是否应该缴纳2010年4月1日至今的物业费及相应的滞纳金？ 依据是什么？ 同时，如果您是鼎泰花园的物业经理，您应该如何回避此问题？,17,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,解析,开发商有权与物业企业签订前期

15、物业服务合同：根据物业管理条例第三章规定了前期物业管理服务制度，法规赋予了建设单位选聘物业服务企业并与之签订前期物业服务合同的权利。也就是说开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同是有法律效力的； 前期物业服务合同已成为物业买卖合同项下的法定义务：根据物业管理条例第25条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，此规定实际隐含了要求业主承受前期物业合同权利义务的要求，业主在签订买卖合同合同并经产权登记后，物业服务合同的内容已经强行纳入，并已成为买卖合同项下的法定义务； 开发商签订的前期物业服务合同对小业主具有约束力：根据2009年最高人民法院关于审理物业服

16、务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第1条明确规定“开发建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务委托合同，对业主具有约束力”。,18,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,未入住没有享受服务并不代表不履行缴费义务 中华人民共和国合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已

17、经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”,19,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,没有让每个小业主参与前期物业服务合同的缔约制订是保护公众利益的立法精神：小业主是否承受未参与缔约的前期物业合同的争论，可能涉及小业主个人利益与公众利益的冲突，物业管理条例是优先保护大多数公众利益的立法精神，表明好像是限制了业主个人契约自由，但实际上是克服了业主个人自由无限扩张与泛滥可能带来的公众悲剧（物业区域公共设施设备内无人管理、公共秩序无人维护，出现混乱状态）和效率减损（前期物业企业与每一个业主逐一谈判所面临的高昂缔约成本及物业因缺乏

18、有效管理而导致的价值减损），这也符合现代民法以社会公共利益限制契约自由的立法理念。 结论：张某的主张无效，没有法律依据。其仍需按照前期物业服务合同约定缴纳物业费及相应的滞纳金。,20,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,在前期物业项目获得，要通过合法途径，走合法程序，签订合法的物业服务委托合同； 前期物业服务委托合同中不能有违反法律和政策规定的条款，不能有违反业主权益的条款； 前期物业服务委托合同要备案，要公示； 在物业买卖合同中在主合同条款和附件中要约定前期物业服务委托合同的主要条款； 在物业买卖合同的附件中要有“买受人签署本合同的同时承诺对出让人依法与其委托的物业管理企业签署的前期物

19、业服务委托合同条款的认同和遵守”； 要求业主在签署物业买卖合同的同时签署前期物业服务协议和临时管理规约，详细约定业主与物业服务企业的权利义务、物业管理服务内容、服务标准、物业服务费价格和支付方式、以及违约责任； 建立完整的服务过程记录：让服务留下痕迹，表明物业已经合格履行物业服务合同约定义务 畅通客户沟通渠道：让业主感觉你的服务在继续和运转，并没有因为他的不参与而停止。同时告知业主虽然没有入住，但我们已经履行物业服务的合同义务。案例：电子邮件的沟通方式让服务信息无处不在。,21,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,物业管理用房,第三十一条建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准

20、配置物业管理用房；二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于八十平方米。 建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。 物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用；任何单位和个人不得擅自改变其用途。,22,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,地上规划总建筑面积所配备的物业管理用房应位于地面以上，设置在物业项目出入口附近或中心区域并相对集中，具备自然通风采光条件。没有配备电梯的物业项目，物业管理用房位置不应超过第三楼层。 地下规划总建筑面积所配备的物业管理用房可设置在地面以下，但应具有独立性、可分割性，并可单独进行产权登记。

21、总建筑面积在五万平方米以下的，所配备的物业管理用房应当设置在地面以上。 物业管理用房应为永久性建筑，并具有相应的规划审批手续。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业管理用房。 物业管理用房建设应当符合下列标准： （一）进行简单装修，并达到办公或生活条件； （二）符合安全、消防、环保、卫生等相关要求，上下水、供电等具备正常使用功能，并独立计费； （三）物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。,物业管理用房,23

22、,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,第三十四条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。 建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。 物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。,保修责任,24,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,第三十六条业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。 原物业服务企业和新选聘的物业服务

23、企业应当按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业服务企业不得强行接管。 第三十七条物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同；物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满两个月前在物业管理区域内公告全体业主。 业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。,交接与合约,25,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,第三十八条物业服务企业应当按

24、照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定： （一）严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范； （二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项； （三）确保消防等公共安全设施完好有效； （四）建立各种突发事件的处理机制和应急预案； （五）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议； （六）配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。 约定与法定,注意事项,26,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。 住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物

25、业服务收费实行政府指导价。 住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。 别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成内容 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。,物业服务收费,27,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,物业服务收费以房屋所有权证登记的建筑面积为准计算；办理房屋所有权证前以售房合同中约定的建筑面积为准计算。 完成物业承接查验并交付使用的房屋，自开发建设单位交付之日下月起，业主开始按月交纳物业服务费。因开发建设单位

26、原因未按时交给物业买受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物业服务费用由开发建设单位全额承担。（期间的费用谁来承担）,物业服务收费,28,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,第四十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用。 物业服务企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第四十三条物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担。 第四十四条住宅小区交付使用后，建设单位应当代为业主办理

27、水、电、气、暖分户计量设施注册手续。 物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。 依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。 第四十八条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。,物业服务收费,29,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者

28、其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 规划用于停放机动车的车位，在产权人取得相关产权后，可由产权人通过出售、附赠或者出租等方式约定。产权未明晰前，车位的收益归全体业主所有。（须与律师、置业等方进一步沟通、寻求依据、规避潜在风险） 第五十条利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。 在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。 经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补

29、充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（思考：如何合理合法的维护自身利益）,车位及其他经营收益,30,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,第五十一条物业管理区域内不得有下列行为： （一）损坏房屋承重和抗震结构； （二）未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌； （三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施； （四）擅自占用、挖掘道路、场地； （五）侵占绿地、毁坏花草树木； （六）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物； （七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画； （八）超过规定标准排放噪音； （九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品； （十）法律、法规禁止的其他

30、行为。 有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。,物业管理禁止事项,31,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除

31、妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。,服务纠纷司法解释,32,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,第七条业主与物业的

32、承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。,物业使用人相关条款,33,学习交流PPT,河南正弘物业管理有限公司,第五十四条违反本条例第五十一条第一款第（二）、（三）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定的，按照城市规划、园林绿化、城市市容和环境卫生、环境保护等有关法律、法规、规章规定处罚。 前款规定的行政处罚权，在依法实行城市管理相对集中行政处罚权区域内的，由城市管理行政执法机关行使；其他区域内的，由有关部门按照法定权限行使。 第五十五条违反本条例第三十六条第二款规定，原物业服务企业拒绝办理交接手续或拒不撤出，或者新物业服务企业强行接管的，由县（市）、区房地产管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上三万以下罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。 第五十六条物业服务企业违反本条例第三十七条第二款规定擅自撤离的，由县（市）、区房地产管理部门责令改正，并处