房地产评估复习题及答案

1、.房地产估价复习问题与回答(一)第一章房地产和房地产估价1 .根据不动产的(b )，不动产可以分为居住不动产、商业房地产、工业不动产和特殊不动产等。a .盈利性b .用途c .市场性质d .地段2 .出租或营业型房地产估价可采用： ()a .比较法b .收益还原法c .假设开发法d .成本评价法3 .人为引起火灾、破坏他人房屋造成的损失价值、损失程度的评价其评价对象为： () a .消失的不动产b .建设工程c .房地产的未来状况d .房地产的过去状况和现在状况的差异状况4 .从经济的观点出发，土地利用选择的一般顺序是：()A .商业、事务、工业、居住b .商业、居住、事务、工业c .商业、事

2、务c .是否产生利益d .经营使用方式6 .某土地使用权有效期为40年，已使用20年，新建房屋可靠寿命50年，房屋所有权为A.50年b .无限期C.20年D.40年7 .房地产交易很难采取样品交易的方式，必须去实地观察，房地产估价也必须进行实地调查。 这取决于房地产的数量a .不可动性b .相互影响性c .数量有限性d .独特性8 .重视不动产的价值：()a .实物b .权益c .网站d .实物、权益、网站9 .典型权制度是中国特有的，() a .支付与购买价格相等的典型价格就能得到房地产的所有权，b .支付典型价格就只能得到房地产的使用权c .支付典型价格d .出处者获得典价后失去房地产所有

3、权10 .医院，学校有哪些种类的房地产() a .商业b .事务c .特殊用途d .综合回答1b.2b.3a.4c.5a.6c.7d.8d1 .最能说明土地价格水平高低的价格是：()a .土地单价b .基准地价c .大厦地价d .标定地价2 .决定某房地产价格水平高低的主要是()的供求状况。 a .本地辖区的房地产b .全国房地产c .全国本类房地产d .本地辖区本类房地产3 .建筑面积100平方米，每平方米建筑面积3000元的住房，总额30万元，其实际承付款一年后支付(假设贴现率为5 % ) () a .实际价格28.5万元，名义价格30万元b .实际价格29.284 .比较法所要求的价格通

4、常称为()a .路线价格b .基准价格c .累计价格d .收益价格5 .现在各地辖区的经济适用房所采用的价格，应该属于()a .市场调节价格b .政府指导价c .政府价格d .政府规定的最低价格6 .房地产销售过程中，()是买卖双方谈判的基础，成交时低于此。 a .价格b .定价c .成交价d .平均价格7 .以下价格描述正确： () a .市场价格抵押价值征用价值征税价值b .市场价格征用价值征税价值c .市场价格征税价值9 .房地产开发业者有时会留下建设的不动产不卖，但等待价格出售是因为() a .不动产的供给比b .不动产的供给大开发者对未来的期望d .消费者对未来的期望10 .成本租金

5、不包括以下项目： ()a .贷款利息b .折扣费c .管理费d .保险费1.C、2.D、3.D、4.B、5.B、6.B、7.B、8.B1 .将行政划分土地作为有偿转让的土地进行做评估，违反不动产估价的()原则a .合法b .公平c .代替d .最高最优使用2 .在同一评估机构、同一城市、同一评估目的、同一时期，对不同地点、等级的房地产评估结果需要合理的价格差异，这符合()原则a .合法b .公平c .替代d .最高最佳使用3 .与被评价者有利害关系时，评价者应避免。 这是原则a .合法b .公平c .评价时刻d .最高最佳使用4 .适合原理有助于房地产的决定()。a .最佳规模b .最佳集约度

6、c .最佳适用途d .最佳经济效果5 .评估对象已有使用的情况下，现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去现有建筑物的拆除费用和新建建筑物的建设费用的金额时，该评估前提为() a .保持现状b .室内装修改造c.d .重复使用转换用途6 .不动产纠纷案件，特别是根据评价结果有争议的讨论评价，评价时刻通常是() a .现在b .过去c .未来d .把握困难7 .不动产的预售和预购价格时，() a .评价时刻现在，评价对象被认为是未来的状况d .评价时刻现在，评价对象现在8 .城市规划规定某土地用途为商业、居住、办公、工业，根据最高的优化使用原则，该土地用途如下：a .居住b .工业c .商业d

7、.事务9 .均衡原理是指房地产内部的组成要素组合是否均衡，有助于房地产的确定（）a .最佳集约度和规模b .最佳适用途和规模c .最佳集约度和用途d .最佳规模和用途1.A、2.C、3.B、4.B、5.A、6.B、7.A1 .市场比较法的理论依据是()a .替代原理b、生产费用价值论c、预测原理d、均衡原理2 .在市场比较法中，建筑容积率的修改属于()修改a .交易状况b、交易日c、房地产状况d、现货状况3 .市场比较法的适用条件为() a，存在发育良好的房地产市场b .在同一供求范围内存在许多类似房地产交易c、规范房地产估价制度d、科学房地产估价理论4 .比较法可以选择的比较实例数通常必须选

8、择()a .一个可以b，两个可以c，三个d，三个以上，十个以下5 .修改交易状况，比较例的价格为() a，评价对象的价格b，交易时刻的价格c .正常价格d、与评价对象的不动产状况相同的价格6 .经过交易日修正，比较例的价格为() a、评价对象的价格b、交易时刻的价格c .正常价格d，与评价对象的房地产状况相同的价格7 .修改房地产状况，比较例的价格为() a，评价对象的价格b，交易时刻的价格c .正常价格d，与评价对象的房地产状况相同的价格8 .房地产状况修正中的直接比较修正评分方法以()状况为基准(通常设定为100 )a .比较例不动产b、评价对象不动产c、交易例不动产d、类似不动产9 .房

9、地产状况修正中的间接比较修正评分方法以()状况为基准(通常设定为(100 ) )。a .比较例房地产b、评价对象房地产c .标准房地产d，类似房地产10 .在一个城市的房地产交易中，双方应支付的税金分别是正常成交价的3%和6%，在一个房地产交易中买方向卖方支付2500元/平方米，应支付的税金由卖方负担的话，该房地产的正常成交价是()a，2660元/平方米b，2294元/平方米c，2425元/平方米d，2427元/平方米1.a2.c3.b4.d5.c6.b7.d8.b91 .成本法中的“开发利润”是指()a .开发者希望的利益b、开发者最终得到的利益c、开发者能得到的平均收益d、评价者任意给予的

10、利益2 .投资收益按一定基数乘以相应的平均收益率进行订正，其中的“基数”为()a .土地取得成本开发成本b、土地取得成本开发成本管理费用c、土地取得成本开发成本管理费用销售费用d、开发完成后的不动产价值3 .“开发利润”与“土地取得成本开发成本”之比称为() a、直接成本利润率b、投资利润率c、成本利润率d、销售利润率4 .使用成本法得到的评价称为()a .基准价格b、累计价格c、收益价格d、实际成本5 .再购买价格()假定再取得、再开发、再建构新状态的评价对象所需的全部合理、必要的费用、税金和应得到的利益之和a、评价对象是建设时b、现在的时刻c、将来的时刻d、评价时刻6 .通常对同一栋老建筑

11、的重建价格与重定径套价格相比为() a，前者为低b，前者为高c，两者相等d，两者不可比较7 .用成本法计算折旧时，建筑物的寿命为() a、自然寿命b、经济寿命c .实际经过年数d、有效经过年数8 .直线法中的剩馀价值率是建筑物的净剩馀价值与其()的比率a、原价b、市场价c、估价d、再购入价格9 .某住宅在取得土地使用权(70年)的年份开始建设，建设期间为2年，建筑物的经济寿命为60年的话，该住宅建筑物的折旧年限为() a、70年b、62年c、60年d、68年10 .某办公建筑建设期为3年，建设10年后改变用途，向云同步补充土地使用权出让(年限50年)，建筑物经济寿命为45年，该建筑物的折旧年限

12、为() a、35年b、45年c、48年d、50年11 .某商业房地产从取得土地使用权(40年)之年开始建设，建设期间为3年，建筑物的经济寿命为60年的话，其住宅建筑物的折旧年限为() a、40年b、60年c，63年d，37年12 .某办公建筑在建设3年后更改商业用房，向云同步土地使用权出让(年限40年)，建筑物的经济寿命为50年，则该建筑物的折旧年限为() a、40年b、43年c、47年d、50年13 .出租生产可按房屋结构分为() a、3类6等b、4类6等c、等级47等d、等级57等14、房屋完损等级按房屋结构、室内装修、设备三个组成部分各项的完善、破损程度划分，分为() a、3类b、4类c

13、、5类d、6类15 .按照房屋新旧程度的判定标准，一般损坏的房屋成新度为() a、6、5成b、5、4成c、5成d、4成c2. b3. a4. b5. d6. b7. b8. d9. c 10.b 11.d 12.b 13.c 14.c 15 b第六章收益法1 .从收益法的角度来看，房地产的价值是未来()的现值之和。 a .潜在总收益b .有效总收益c .纯收入d .销售收入2 .收益法适用于()不动产的估价。 a .学校b .商业c .公园d .政府办公建筑3 .有空着的办公建筑。 现在，不仅没有收益，还必须交纳房地产税等。 其收入价格的估计可以采用()a .客观利益如办公建筑b .该办公建筑

14、的实际利益c .市场比较法d .无法报价4 .做评估不动产价格时，选择的资产订正率越高，评价的价格就越() a .越低b .越高c .不变d .符合客观实绩5 .资产订正上升率=()投资风险等的补偿。a .平均收益率b .经济生长率c .贷款利率d .安全利率6 .剩下的技术根据()价格。a .土地收益要求土地b .不动产收益要求不动产c .建筑物收益建筑物d .要求住宅用地收益单独要求土地或建筑物7、某房地产在正常情况下年毛利140万元，年总费用40万元，资产订正率12%，出让时土地可靠寿命50年，现已使用5年的，该房地产现在总额为()万元。 a.833.33 b.830.45 c.828.

15、25 d.827.648、一类房地产通常有抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为10%，采购师要求个人资本的年收益率为12%，那一类房地产的资产订正率为() %。A.10.6B.11.4C.11.2D.10.89、某房地产、净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资产订正率12%，土地资产订正率10%，其房地产总价值为()万元。A.417B.500C.460D.45010 .利用市场萃取法寻求资本化率时，至少选择()个以上类似不动产情况。 有A.2B.3C.4D.511件房地产，a房地产可靠寿命40年，单价96元/平方米。 b房地产可靠寿命70年，单价100元/平方米，资产订正率8%，a单价与b单价的关系为() a单价高于b单价b单价低于b单价c单价等于b单