房地产行业入门(项目类型基础概念).ppt

1、房地产项目类型的基础概念、传统的项目类型，我们通常在别墅/公寓/普通住宅的划分标准中看到不同的项目类型。 这个区分的标准综合了建筑形式和经济意义的考虑因素。 别墅总面积大，总价格高，代表独立建筑空间和独特建筑外形的公寓特点是单价高，作为优质支撑服务的市区中心位置，内外装饰讲究的普通住宅标志单价相对低，是分布于各地的建筑形式灵活的大楼。 传统项目类型别墅普通住宅、项目类型的发展与丰富，在北京住宅市场，概念与新产品重叠，项目类型丰富：随着经济适用房概念的提出与实施，政策因素规定了项目类型，部分普通住宅分开出来。 经济适用房：政府对开发者实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高价格限制。 贩卖对象以市

2、户籍居民为对象。 板楼和塔哪一个更好的争论，使细分的概念得到了广泛的认知。 板塔的争论是首都地产圈总动员式的口水战争，板楼的优势形象在消费者心中占优势。 公寓的建筑形式不单一，过去几乎都以塔形式出现，近年来板楼形式的公寓项目越来越多。 随着板塔之争，出现了一批板楼公寓，市区中心位置、高级辅助服务、板楼公寓成为新时尚。 城市别墅兴起Townhouse的出现、炒作和风靡，确立了新建筑形式的主流地位。 Townhouse风的声音从水中发出，第一个Townhouse火发出。 追赶风的Townhouse被困的Townhouse要去哪里，业界还在摸索。 在概念的变化和形式的丰富中，我们以更明确的定义方式看

3、住宅的项目类型：项目类型的新定义、别墅、Townhouse连列别墅、板楼、塔、传统别墅项目、独栋、连列、双拼、别墅、Townhouse、板楼、塔为线索顾名思义，“别”字是“别”、“别”的意思，“Shu”是“野”和“土”两个字的组合，从字面上可以理解为“山野之地”。 因此，传统别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华喧闹的城镇，第二是需要大型庭院；第三是有更高的隐私要求；第四是在风景区和大型游乐设施，附近和山上有水的地方建设。 概念扩张：城市别墅近年来，别墅项目向城市中心发展，特别是随着朝阳公园周边别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。 另一方面，由于位于中心，城市别墅具有交通条件优越、辅助设

4、施完备的优点，因此与传统的郊外别墅相比，城市别墅没有相应的宽敞面貌。 目前，郊区别墅仍是别墅市场的主导项目。 由于北京别墅项目的兴衰，北京市场的第一个别墅项目自92年北京的第一个外销别墅丽京花园出生以来，北京的别墅市场已有10年以上的历史。 接二连三的转变浮沉是从92年开始，北京别墅项目经历了辛勤耕耘不间断的2年，提供2万人的国家宏观调控，随着全国房地产崩溃，北京别墅项目经历了一下子萧条的5、6年山谷， 年下半年开始出现温暖化征兆的2002年别墅项目的供托热潮，在业界被形容为“别墅年”的2002年由于香山的自然资源的过度开发，政府明确禁止香山的所有别墅项目的开工，到2003年2月国土资源部表示

5、“别墅类用地的土地供给今天，北京别墅项目总貌滚滚变暖热潮，北京别墅走来走去，项目总数超过150个，单位套数达4万以上，总建筑面积超过千万平方米。 占北京总楼盘数量的5，总额约占北京住宅总投资额的一半。 北京的东北和西北部是别墅的主要集合地，别墅的数量占首都别墅总量的三分之二。 东北部别墅项目多的原因：开发历史悠久，市场氛围浓厚：东北部一直是北京郊野别墅的重点区域，今年以朝阳公园为中心推出了“城市别墅”。 经济地理位置和自然地理位置双优：东北别墅区北通首都机场，南靠涉外商务大使馆区，商务和购物非常方便，同时东北地区绿化面积大，是首都绿化环境最好的地区之一，温榆河和潮白河两条河流贯通全境，构成区域

6、内独特的水上景观西北部别墅项目多的原因：多亏IT业的发展，与东北部别墅的热量相比，西北部别墅的发展相对较慢，曾出现翠湖、碧水庄园、蔷薇园等几个高级项目局面。 但是近年来，随着政府对IT产业和新经济的流动支持，西北地区经济迅速发展，产生了富豪精英，这部分人士对西北地区别墅市场提供了巨大的市场需求。 城市绿化的新面貌：西北地区大面积绿地和林带正在建设中，形成了良好的绿化环境。 沙河、清河和京密导水路等河流和沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊，西北区别墅市场的“气候”不亚于东北区别墅。 东北、西北细分结构：“一山”、“二河”、“三线”、“四高”。 “一山”指西山，门头沟、八大处、香山到温泉永丰乡“

7、二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”指京昌、京沉、京开、京密四条高速公路。 其中“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，“一山”和“二河”后来居住，成为当前北京新兴别墅的最佳分布方位。 北京别墅市场特征别墅区域构造形成、北京别墅项目区域分布、北京别墅市场特征别墅价格跨度宽，内外销别墅价格弹性不同：内、外销别墅未取消前，别墅项目分为外销和内销。 外销别墅作为一种高档房地产商品，其目标市场有很大限制，以高价为指标，价格弹性小。 内销别墅价格范围广，最低达2000元平方米以下，最高达10000元平方米以上。 别墅的价格有沿地理位置由市区向郊区逐渐减少的趋势

8、：市区内别墅较少，价格较高，平均售价在2000美元平方米左右。 除市区外，机场路顺义地区别墅的售价也很高，平均价格为1300美元平方米。 别墅的平均售价超过人民币1万元平方米的还有亚北昌平、大兴、丰台地区。 售价人民币3000-4500元平方米的分布在海淀上地、通州地区。 价格为人民币2000-3000元平方米的低级别庄分布在颐和园地区。 别墅售价较低的地区是远郊，每平方米约1800元左右。 西北、东北别墅价格持平：目前西北地区别墅价格也追赶东北地区别墅，翠湖别墅恢复后，平均价格上涨9600元平方米，蔷薇园第二期湖别墅2750美元平方米，2002年底进入市场姜庄湖3000美元平方米和东北区别墅

9、差不多。 价格区间：从整个市场来看，2001年北京市别墅的平均售价约为8400元平方米左右。 售价人民币5000元平方米以下和超过10000元平方米的别墅数量相等，占合订70份，其套利预算为中间价。北京别墅市场特征别墅价格广泛，别墅价格沿地理位置由市区向郊区逐渐减少，别墅价格区间比例、别墅价格区间分布、北京别墅市场特征别墅消费结构细分，客源分散以97年为分水岭，北京别墅销售对象发生了很大变化。 97年前，70个别墅购买者持有海外护照，其中港澳台客户占很大比例，约占全体购买者的50多个。 现在，作为北京别墅的客户的中国人的比例从数年前的20人上升到现在的80人，其中北京人占35人，北京人以外占3

10、0人，不过，海外人的需求量从1997年的70人大幅减少到20人左右。 人群水平丰富，从客户水平来看，与几年前的别墅消费者相比，现在的消费者范围更广。 目前，拥有别墅房地产的消费者主要有私营企业所有者、民营或者外资企业的高级职员或者高级管理人员、少量政府级官员和国有企业副总经理级以上人员、经营实体或者贸易人员、从事金融、证券、保险业的高收入者、文化界的成功者、持有外国护照在大陆做生意的中国人等。 其中，高层管理人员的比例最高为43.92，技术人员为27.85，民营企业所有者为15.3，兼职人员为6.10，其他为6.77。 北京别墅市场西北地区别墅项目上升潜力持续上升，随着政府对IT产业和新经济的

11、流动力支持，地区经济将迅速发展预测迅速完善的交通设施将受西北区内市政条件上升的住宅消费风水观念的影响， 西部“上风上水”的传统地位也是促进别墅市场快速崛起的各种迹象表明西北区可能成为别墅市场潜力巨大的热门区域，区域高级别墅供应有限的现状也使西北区别墅有足够的上升潜力和发展空间。 禁令使别墅的开发迅速稳定，价格高低，受政策的影响，国土资源“停止别墅类用地”的通知在将来的某个时期不能再进入别墅市场的同时，政策的影响也使一些打算进入别墅市场的开发者保留，使近郊或远郊的大规模别墅项目案例玫瑰园概况，别墅项目案例玫瑰园市场历史，一、先天事件： 1992年，成立“北京飞达玫瑰园别墅有限公司”，开发玫瑰园项

12、目背景：中国房地产开发处于高峰期，同时国务院采取“银根紧缩”政策二、逆流而上的事件： 1993年，香港利达行有限公司介入，拥有45项所有权，更名为“北京利达蔷薇园别墅有限公司”，董事长邓智仁。 背景：国务院政策生效，房地产泡沫破灭三、大河小川干事件： 1994年，蔷薇园复工，年底前已有154栋别墅没有竣工。 1995年，玫瑰园处于休眠状态。 背景：银行贷款困难，整个行业萧条。 四、风云再起事件： 1995年底，邓智仁应山西一家发展公司加入玫瑰园，该公司融资数千万元后席卷而去，玫瑰园再次陷入危机。 1996年2月，山东希森集团参加，完成了186套别墅的建设和完工，取得了住房生产证。 背景：市场发

13、育不成熟，相适应的政策、法规不完善。 五、内外交困难、雪上结霜事件： 1997年上半年，玫瑰园处于谈判停止阶段。 1997年8月，希森集团与债权机构联合向北京市第一法院提出了玫瑰园破产申请。 背景：亚洲金融危机，国内外购买力大幅下降。 六、重振其鼓事件： 1998年7月，北京第一中级人民法院宣布玫瑰园倒闭，进入审查债务阶段。 1999年7月，希森集团在公开拍卖中以3亿9800万元的价格成功收购了整个玫瑰园。 背景：国家取消福利分室，房地产市场变暖。七、第三个靠拢事件： 2000年1月6日，希森集团成立了“北京玫瑰园别墅有限公司”，将“利达玫瑰园”改名为“北京玫瑰园”。 2000年6月10日，北

14、京玫瑰园正式开设。 2001年7月8日，北京玫瑰园第三期正式开始。 背景：房地产市场火热，别墅市场稳步上升，定位：把加拿大的异国风作为新开盘第三期项目的定位，玫瑰园一贯适合走海外风格的命名路线，继续玫瑰园对外籍人的魅力。 邓智仁私炒玫瑰园是浮沉的市场风云玫瑰园第三期产品特色玫瑰园热门话题，省略了别墅项目案例玫瑰园的普及，别墅项目案例玫瑰园翠湖别墅的概况更名为翠湖： 1999年7月，翠湖花园提前一期成为现在的房间2000年4月，翠湖花园的埋藏酿造制定了恢复修订计划。 新任销售总监去翠湖花园的第一件事是将翠湖花园更名为“翠湖别墅”。 他们的理论是，有公寓的远郊社区多被称为某花园或某园，翠湖花园是高

15、级涉外的纯别墅区，当然应该从事件名称上加以区别。 改名，重新塑造了翠湖别墅的别墅感。 实施别墅的题材： 2000年8月，翠湖别墅第一版广告上市，旗帜胜利的8月末，翠湖别墅的销售现场一天达到30人，受欢迎的10月初，翠湖别墅作为别墅代表项目参加了国贸房展，在业内品尝了翠湖别墅的新姿态广告是第一步，现场参观才是影响消费决定的关键。 翠湖人坚持提供完整的别墅样品间，认为“只有精装独特富有情调的才是好别墅”。 建立新现场迎接新老客户，特别是前期看房后一直犹豫不决的客户，也终于等到签字的时候了。 由于累订，到10月翠湖别墅将发售40套左右，房地产上涨，因此价格提高5%。 别墅价值的实现：对2000年8月

16、以后开设的单位实现了平均价格调整，平均价格由原来的8000元提高到平均价格10000-11000元。 因为顾客对翠湖别墅的质量认可没有动摇，所以只是感觉有点高。 感觉很高，但受到样板间的质量支持，翠湖别墅在北京的知名度和荣誉度直线上升。 别墅项目案例玫瑰园翠湖别墅市场的历史、定位：倚稻香湖市级旅游度假区自然景观，明确水景别墅定位。 建立内在优雅水景环境的清晰形象。 话题：自然地理位置大规模开发面积消费者对生活质量的追求，别墅项目案例玫瑰园翠湖别墅的推进要略，Townhouse项目类型，Townhouse的基本解读-1，从北京的Townhouse边缘：别墅有广阔的环境，但有大量的空间公寓位于市中

17、心，生活设施方便，但建筑密度大，容积率高，单价高。 Townhouse作为别墅和公寓两者的妥协物而诞生。 原始的Townhouse概念： Townhouse的原始概念是“连排住宅，有一天，独立的庭院和车库”，是二战后西方各国发展新城镇时出现的住宅形态，大厦高度在3、4层以下的其特点是接近城市，上班和工作方便，环境优美，城市发展Townhouse :别墅与公寓之间妥协的产物，Townhouse的基本解释-2，北京认可的Townhouse项目符合10个标准1，位置：位于城市边缘，开车530分钟，满足第一住宅的要求，生活，工作两方面2、交通：周边需要完善的交通道路网络，接近高速公路，强调交通的易达性和便利性。 3、环境：不仅要强调社区内环境，周边也需要美丽的自然环境。4、规模：社区容积率一般在06以下，其规模在15万平方米以上，能满足其社区辅助和生活品位的要求。 5