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1、物 权 篇,前 言,一、物权法和债法之间的基本关系,案例讨论：甲自建房屋一幢（有土地使用权）。建成后，将房屋出售给乙，并交付房屋。乙到房产管理部门办理房屋所有权登记。登记后，乙复将该房屋出售给丙和丁（系夫妻关系），并办理过户登记。由于登记机关工作失误，房产登记簿上仅登记丙的姓名。事后，乙与丙丁签订的买卖合同被法院撤销。而此时，丙已经擅自将房屋出售给戊，戊支付了购房款并入住房屋。 问题：此时房屋所有权归谁？,甲,乙,丁,丙,戊,建房,买卖并交付,登记,买卖并过户,夫妻关系,登记,买卖并交付,付款,占有,登记、交付（事实行为）,财产交易过程图,二、在学习物权法之前，应该把握的几个基本法律概念,物

2、权利及其体系,物,须独立于人身之外 须有价值或使用价值 能为人所支配(或控制),物的分类,动产、不动产； 流通物、限制流通物、禁止流通物； 主物与从物；原物与孳息； 消费物与非消费物； 特定物与种类物； 代替物与不可代替物; 关于动物的问题,权 利,关于定义：“法力说”与“自由说” 关于体系：物权是民事财产权的两大支柱之一。,三、物权法的涵义,通俗的理解，调整物的归属和利用关系，规定各种物权种类和内容的法律规范的总和。 深入的理解，人与人之间关于对物的支配权关系的法律，即一旦获得对物的支配权，该支配权得对抗一般人。 核心：有关以对物的“支配”关系为基本形态的权利的法律 。,“支配”的涵义,权利

3、主体得将其意志自由作用于权利客体之上的行为。 民法上的支配，仅得作用于自有之权利客体之上，不得作用于他人之权利客体之上。 民法中其他支配关系：人身关系，债的关系等。,四、物权法的性质与地位,物权法是调整财产的归属和利用的法律 物权法是强行性因素较多的私法 物权法为固有法因素较多的法律,五、物权法的基本原则,物权法定原则 ； 一物一权原则； 公示公信原则； 区分原则；,物权法定原则,又称物权法定主义，是指物权的种类、内容、变动方式、效力及保护方法均有法律加以规定，既不允许当事人任意创设，也不允许任意改变。,物权法定原则,作用：A.维护经济基础；B.保障交易安全 法理基础：物权排他性 违反物权法定

4、原则的后果：A.法律有特别规定者，从其规定 ；B.法律无特别规定者，一律无效；C.如创设物权行为属部分无效者，则除去无效部分，成立有效部分 物权法定原则僵化之弥补,一物一权原则,一个物上只能有一个所有权，并且不能同时设定两个以上内容相互冲突的定限物权。根本原因在于确保物权支配力的实现 。,公示公信原则,案例讨论：甲将一辆自行车借给乙使用。在使用期间，乙的朋友丙看到该自行车表示很喜欢。乙说既然你喜欢，给100块钱你拿去。丙遂支付100块钱买走该车。事后，甲要求丙返还自行车。 问题：自行车所有权归谁？,公示公信原则,公示原则：指物权变动的事实，应能使公众以公开的方式获知 理论基础：物权是绝对权，具

5、有排他性，其变动涉及第三人利益和交易安全 公示方法：不动产物权和特殊动产物权以登记为公示方法，动产物权以占有为公示方法,公示公信原则,公信原则：物权公示的内容具有使公众确信为真实的效力。即使公示的信息为错误，仍然按照公示出来的内容发生效力 限制：公信力只在存在第三人的场合有效，在当事人之间法律保护真实权利人的利益,六、中国物权法的立法简介,物权法制定前的物权立法：民法通则，担保法，土地管理法，房地产管理法，农村土地承包经营法，水法，矿业法等。 物权法制定后的物权立法：基本规范统一于物权法，特殊问题通过单行法或司法解释解决。 关于物权法草案违宪的风波（“巩献田事件”）。,第十一章 物权的一般原理

6、,第一节 物权的概述,概念：权利人依法对特定的物享有直接支配和排除他人非法干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,一、定义的阐释,为直接支配物的权利 为支配特定物的权利 为得享受物之利益的权利 为排除他人干涉的权利,二、物权的特征,物权是绝对权； 物权以物为客体； 物权是支配权； 物权具有排他性。,三、物权的客体物,不动产 土地：须经过划分者方为物权之客体。 建筑物：具备一定结构，足以使用者为限 。包括一般地上定着物。 未与土地分离之出产物：包括林木和庄稼。 动产 特种物 ：货币，有价证券等。, 特种物,货币 有价证券, 货币,高度代替性的代替物；典型的消费物 占有货币之人被推定为货币所

7、有权人 货币丧失占有后，不存在返还请求权 货币所有权的让与，以事实行为已足 货币借贷，借款人取得货币所有权 对货币为占有，不适用时效取得, 有价证券,表示一定财产权利的书面凭证，权利人行使权利必须持有证券，原则上不得离开证券而行使其权利。 汇票、本票、支票 国库券 有价证券 仓单、提单,案例讨论,案情：甲春节回老家过年，同事乙托其购买茶叶若干，并交付给甲1000元钱。甲回乡后发现当年新茶尚未上市，但假期已过必须返回单位上班，于是致电乙，说明情况，并建议由其亲戚丙春节后代为购买，乙表示同意。甲将1000元钱交付给丙，丙在回家途中遭遇抢劫。 问题：1000元的损失有谁负责？,甲,乙,丙,丁,委托（

8、买茶）,交付（1000元）,转托（买茶）,交付（1000元）,抢劫（1000元）,第四节 物权的效力,排他效力 优先效力 追及效力 物上请求权,一、排他效力,一物之上，不能有两个以上同一内容或内容相互冲突的物权同时存在 。 排他效力有强弱之分，所有权最强，用益物权次之（不以占有为要素的地役权例外），担保物权最弱（但质权和留置权除外） 。,二、优先效力,案例：甲将其一块手表抵押给乙（未办理抵押权登记）。后甲将手表送至丙处维修，因维修款争议被丙留置。此时，丙主张实行留置权，甲主张实行抵押权，同时甲的另外一个债权人也主张实现其债权。经查，甲除了手表外无其他值钱财产。 问题：上述权利如何实现？,甲,乙

9、,丙,丁,抵押合同,维修合同,主张抵押权,主张留置权,主张债权,所有权,丁能主张对手表的权利吗？,优先效力,物权相互之间的优先性 原则：时间在先，权利在先。 具体表现： 优先享受权利 先物权制约后物权 例外：定限物权优先于所有权；费用性担保物权由于融资性担保物权 ；船舶优先权优于船舶抵押权 。,物权优先于债权 原则： 物权于债权以同一物为标的者，物权优先于债权 有担保物权的债权优先于一般债权 例外：买卖不破租赁； 出于公法原因，税收债权优于一般物权,三、追及效力,案例：张三的自行车被李四盗窃，李四骑了一段时间后将车抛弃，王五拾得该车并赠与给刘六，刘六死亡后该车由赵七继承，赵七经营旧车商店，遂将

10、该车卖给不知情的钱二。 问题：该车的所有权归谁？,张三,李四,王五,刘六,赵七,所有,盗窃,占有,抛弃、拾得,占有,赠与,占有,继承,占有,钱二,买卖,？,追及力？,追及效力,物权成立后，其标的物不论辗转流于何人之手，权利人均可追及标的物的所在，而直接支配该物 。 遇到善意取得和时效取得，则追及效力将被切断。,四、物上请求权,案例讨论：甲与乙于5月1日签订房屋买卖合同，约定5月8日办理过户登记，5月20日交房。现5月20日已过，甲并未交房。 问题：此时，甲对房屋的占有属有权占有抑或无权占有？乙可以向甲主张什么权利？乙主张权利后，甲乙之间的关系会发生什么变化？,物上请求权,权利人于其物被侵害或有

11、被侵害之虞时，得请求回复物权圆满状态，或防止侵害之权利 具体种类：A.返还请求权；B.排除妨害请求权；C.预防危险请求权 讨论：物上请求权的性质。,第三节 物权的分类,所有权与定限物权 用益物权与担保物权 不动产物权、动产物权与权利物权 主物权与从物权 登记物权与不登记物权 意定物权与法定物权 民法上的物权与特别法上的物权 本权与占有,一、所有权与定限物权,所有权：又称自物权、完全物权，指得对标的物为永久全面支配之物权。 定限物权：又称限制物权、不完全物权或他物权，指仅能于特定限度内，对标的物为支配的物权。,二、用益物权与担保物权,用益物权：支配标的物使用价值的物权。包括地上权（城市土地使用权

12、），永佃权（农村土地承包经营权），地役权，典权等。 担保物权：支配标的物的交换价值的物权。包括抵押权、质权和留置权。,三、不动产物权、动产物权与权利物权,不动产物权：以不动产为客体者 动产物权：以动产为客体者 权利物权：以特定财产权利为客体者,四、主物权与从物权,主物权：不需要从属其他权利，能独立自存的物权。 从物权：须从属于他权利而存在的物权。如担保物权。,五、登记物权与不登记物权,登记物权：物权变动非经登记不生效力，或不得再为处分的物权。 不登记物权：物权变动只需交付，不需登记即可生效的物权。,六、意定物权与法定物权,意定物权：物权基于当事人的意思而发生者。如抵押权。 法定物权：不问当事人

13、的意思，系由法律规定而发生者。如留置权。,七、本权与占有,本权：所有权及一切物权皆为本权。 占有：对标的物得为管领的事实。占有仅为控制与支配的事实。,第四节 物权的变动,是指物权的发生、变更和消灭的总称。,一、物权的取得,原始取得：非根据他人既存之权利而取得。多数基于法律规定而取得（先占、遗失物拾得、埋藏物发现、生产、收取孳息、没收、善意取得、时效取得等）。 继受取得：基于他人既存之权利而取得物权，又称传来取得 。,二、物权的变更,客体变更：标的物数量上的增减 。 内容变更：如用益物权期限的增减，抵押权次序的变化，地上权使用方式之变更等。,三、物权的消灭,绝对消灭：标的物灭失 相对消灭：权利移

14、转，或者权利抛弃。,四、公示与公信的问题,公示：物权变动之时，必须以一定的方法加以公示，方能发生一定的法律效力，否则不发生法律效力，或者不得对抗第三人。公示生效主义（德、台），公示对抗主义（法、日）。一般动产以交付，不动产以登记为公示方式。 公信：依公示方法所表现之物权即使有错误，但对因信赖此公示方法，而为物权交易之人，法律仍承认其具有与真实物权存在相同之效果。,五、物权行为理论,以物权变动为目的的法律行为。,物权行为之立法体例,意思主义（法国、日本）：仅以当事人的意思表示，就足以发生物权变动。 形式主义（德国）：物权因法律行为而变动时，须另有物权变动之意思表示，并履行登记、交付等法定形式。

15、折中主义（瑞士、奥地利）：物权因法律行为而变动时，除债权合意外，仅须践行登记、交付之法定形式。,提出问题,甲用三张10元纸币，向乙购买三个杯子。请问：此交易过程中，共有几个法律行为？ 如果乙所卖的三个杯子，一个是自己的，一个是从丙处偷的，一个是从丁处借的。甲的三张纸币，一张是路上拣的，一张是偷戊的，一张是从己处借的。请问：答案有何不同？,中国立法例下的物权行为,物权变动的意思表示和登记、交付的法律形式相结合的法律行为,物权行为的特征,独立性 ：独立于债权意思表示之外的物权意思表示。 无因性 ：物权行为效力，不受债权行为效力之影响。债权行为无效或被撤销，物权行为仍然有效。,六、物权变动的要件,登

16、记 交付,不动产物权变动,原则：非经登记不生效力，法律另有规定的除外。一般均要求以书面形式。 行为人须有处分权； 须有物权变动之意思表示； 须办理登记 ；案例讨论 需履行书面形式；,案例讨论,案情：甲出资建筑房屋而取得所有权。承建人乙对丙有债务，丙误认该房屋为乙所有，而乙也表示原意以该房屋抵债，于是丙将房屋拍卖。由丁买受，并转卖给戊。戊以自己名义办理所有权第一次登记。 问题：甲发现此事，能否主张否认戊的所有权登记？,甲,乙,丙,丁,戊,出资建房,承建,占有,建设工程合同,债权债务关系,查封,拍卖,买卖,第一次登记,所有权异议？,动产物权变动,原则：动产物权之让与非经交付不生效力 现实交付 简易

17、交付 占有改定 案例讨论 指示交付,案例讨论,案情：甲向乙银行借款100万，约定银行仅支付80万，剩余20万作为预计的利息，仍有乙占有，甲既不得提取，亦无利息收入。 问题：此20万是否成立占有改定？,七、物权消灭的原因,混同 抛弃 其他消灭原因,混 同,两个并无并存必要之法律地位，同归一人之法律事实 所有权与他物权之混同 案例讨论 他物权与以该物权为标的物的权利的混同,案例讨论,案情：A公司分别对B、C、D公司有三笔债务。为担保债务的履行，E公司以自有一辆高级跑车为A公司的债务提供担保，分别按照B、C、D的顺序与三个公司签订抵押合同，并办理抵押登记。后E公司与B公司合并。 问题：B公司的抵押权

18、是否因混同而消灭？,B,C,D,A,E,债务,债务,债务,抵押权1,抵押权2,抵押权3,合并,所有权,抛 弃,权利人放弃物权，而使物权归于消灭之单独行为。 抛弃动产物权 抛弃不动产物权,其他消灭原因,标的物灭失； 他物权存续期间届满，或当事人以合意消灭物权； 因法定原因撤销物权； 他人因时效取得物权； 担保物权所担保之主债权消灭； 决定期间之经过； 标的物被征收或没收； 动产因添附而消灭；,第十二章 所有权,第一节 所有权的概述,问题讨论：网络游戏玩家的装备、级别、财富等虚拟财产是否具有物权性质？ 能否由玩家享有所有权？,一、所有权的概念,在法律规定限度内，权利人对物进行占有、使用、收益和处分

19、的权利。,二、所有权的特征,对标的物的全面支配 权能最完整 具有排他性 具有弹力性 具有永久性 具有法律限定性,第二节 所有权的权能,占有：权利人对标的物为管领之事实。 使用：依物的自然属性和社会属性，对物加以利用，以满足生活或生产需要。 收益：指收取天然孳息或法定孳息 处分：为改变标的物法律命运之行为，分为事实上的处分和法律上的处分。 排除他人干涉：消极权能。是物权排他效力的一方面体现 。,第三节 所有权的取得和消灭,一、所有权取得 （一）所有权的原始取得（根据法律的规定，取得新物、无主物的所有权，或者不以原所有人的权利和意志为根据而取得原物的所有权。） 生产和孳息、添附、无主财产、善意取得

20、、国家强制取得所有权等。, 善意取得,案例讨论（1）：乙从甲处窃得一台电脑，并出售给不知情的丙。事后，乙又向丙兜售电脑，丙对乙的货源有所怀疑，遂拒绝。丙将其购买的电脑租给他人使用。一年后，丙将该电脑赠与给丁，丁对该电脑来路不明有所耳闻。甲在被盗一年半后查明真相，要求丁返还，并请求丙返还所收租金。 问题：a丙、丁能否对抗甲的请求？b如果甲发现盗窃事实在2年以后，则情况有何不同？,善意取得,案例讨论（2）：甲将一台照相机交给乙保管，乙通过朋友介绍将该相机以市价卖个了不知情的丙，约定价格为8000元。应丙的要求，乙答应丙可以先试用该相机一周。 问题：a如果在试用期内，甲发现相机被丙占有，可否要求丙返

21、还？同样在试用期内，乙可否要求丙返还？b如果试用期结束，丙表示原意购买，但没有支付价款，则此时甲能否要求丙返还？同样情况，乙可否要求丙返还？,善意取得,案例讨论（3）：某甲将一块玉玦交给乙鉴定，乙将其据为己有。 问题：a如果乙慌称该玉商代玉玦卖给不知情的丙，并交付。后丙知道上当，主张撤销买卖合同，则玉玦所有权归谁？b如果乙因意思表示错误而主张撤销买卖合同时，则玉玦所有权归谁？,善意取得,案例讨论（4）：某甲将自己创作的一幅美术作品交给乙鉴定，乙据为己有，并赠与给不知情的丙。后因丙家里失火，作品付之一炬。先甲要求丙返还作品，丙无法返还，则甲进一步要求丙赔偿损失。 问题：此案如何处理？,善意取得,

22、涵义：又称为即时取得，指无权处分他人动产的让与人，在不法将他人动产交付给受让人之后，如买受人取得该动产时系出于善意，则取得该动产所有权，原所有权人丧失所有权。 立法目的：牺牲财产静的安全，以保护动的安全；保护占有的公信力。, 善意取得构成要件,标的物须为动产和不动产； 让与人须为动产占有人； 让与人须为无权处分人； 受让人受让动产之占有； 受让人系善意。, 善意取得法律效果,受让人与原所有人之间 让与人与原所有人之间 让与人与受让人之间 特殊问题盗赃、遗失物、误取物等占有脱离物是否适用善意取得问题 不动产是否适用善意取得问题（物权法有明确规定）, 先 占,案例讨论（1）：王某的一台电脑损坏，经

23、修理不能正常使用。王某让办公室的保洁工张某将电脑扔掉。张某觉得扔掉可惜，不如拿回家给儿子使用。事后，张某请精于电脑维修的邻居将电脑修好，使其恢复功能。王某得知后，要求张某返还电脑。 问题：本案如何处理？,先 占,案例讨论（2）：王某将一些废旧信件、笔记本等物品交给秘书张某，让其将上述物品送到碎纸机上予以粉碎。张某见信件中有王某的隐私内容，遂将信件占有。后王某发现。 问题：王某能否要求张某返还？,先 占,涵义：以所有的意思，占有无主动产，而取得动产所有权之法律事实。 构成要件 须以所有的意思为占有 须为无主物 须为动产 法律效果：占有人取得所有权，系原始取得。, 遗失物拾得,案例讨论：王某拾得一

24、只皮夹子，内装有现金若干。王某在现场等候半小时，无人找寻，遂离开。第二天，王某在报纸上看到一则寻物启事，知道此物系刘某遗失。刘某在启事中承诺，如有拾得并送还者，酬谢人民币200元。王某与刘某取得联系，但刘某拒绝支付酬金。王某遂将该皮夹子予以留置。刘某反过来主张王某行为构成侵权。 问题：两造争议如何处理？,遗失物拾得,涵义：发现他人的遗失物而予以占有的法律事实 构成要件 须为遗失物 须有拾得行为 法律效果：a不取得所有权主义；b附条件的取得所有权主义,拾得人的权利和义务,通知义务 保管义务 报告义务 返还义务 费用偿还请求权 报酬请求权 取得所有权, 埋藏物发现,案例讨论：张三将其承包的一块土地

25、转包给同村的李四。由于当地出土文物较多，张三和李四事先约定，如果在土地中发现值钱的东西，双方对半分。不久，李四在土中挖出一个陶瓷罐子，罐口有一封条，上写“乾隆25年王老五谨识”。陶罐之中装有大量金银财宝。 问题：该金银财宝归谁所有？,埋藏物发现,涵义：发现埋藏物而予以占有的法律事实 构成要件 须为埋藏物 须经发现并占有 法律效果 ：a发现人取得所有权主义 ；b国家取得所有权主义, 添 附,案例讨论：甲有国画石一块，不慎丢失。乙捡到后，误认为是无主物，遂将其占有。乙对该石重新雕琢，并配以基座。经媒体宣传，该石身价大增。后乙将该石赠与其父。甲得知此事后，以乙父为被告提起了该石所有权确认之诉。 问题

26、：该石应归谁所有？,添 附,解决物与物之间的偶然结合，以及物与劳动力之间的偶然结合而发生的所有权归属问题。 附合 混和 加工, 附 合,涵义：两个以上的有形物相互结合，在交易上可以认为是一物的情况。 动产与不动产附合； 动产与动产附合；, 混 和,涵义：不同所有人的动产相互混和，成为一物，不能识别或识别花费过巨，因而发生所有权变动的法律事实。 要件：a须为动产与动产的混和；b须不同所有人的动产；c须不能识别或识别花费过巨。 法律效果：原则由各所有人按照混和时的价值共有混合物，但如果能区分主从关系的，则主物所有人取得混合物所有权。, 加 工,涵义：就他人的动产加以制作或改造，使其成为新物，从而发

27、生物权变动的法律事实。 要件：a标的物须为动产；b标的物须为他人所有；c须有加工行为；d须产生新物。 法律效果：a以材料主义为原则，以加工主义为例外的材料主义（法、日、台）；b以加工主义为原则，以材料主义为例外的加工主义（德、瑞）。, 添附的法律效果,不当得利请求权 强迫得利 损害赔偿请求权,（二）所有权的继受取得,是指以原所有人的权利为依据，通过权利转移的方式而取得所有权。继受取得的方主要包括买卖、互易、接受赠与、接受继承和遗赠等。,案 例,下列哪一选项属于所有权的继受取得？ A甲通过遗嘱继承其兄房屋一间 B乙的3万元存款得利息1000元 C丙购来木材后制成椅子一把 D丁拾得他人搬家时丢弃的

28、旧电扇一台,三、所有权的消灭,所有权的消灭是指所有人的所有权基于一定的法律事实或法律行为而不复存在。具体包括： （1）所有权的客体消灭 （2）所有权的主体消灭 （3）所有权因转让、抛弃而消灭 （4）所有权依强制措施而消灭,四、所有权之民法保护,自力救济物上请求权 物上请求权之种类及要件 所有物返还请求权 所有权妨害除去请求权 所有权妨害危险预防请求权,（一）所有物返还请求权,主体：所有人或依法得行使所有权之人 相对人须为现在占有该物之人 相对人之占有须为无权占有,案例讨论,1997年乙从甲处买得不动产一处，并交付价款，甲亦移转标的物之占有于乙，但未办理移转登记。1999年，甲又将该房屋出卖给丙

29、，并办理移转登记，但一直未交付。 问题： 1）1999年时乙为有权抑或无权占有？2）乙在1999年是否仍得请求甲做移转登记？3）甲在1999年能否要求乙返还不动产？4）丙在2001年能否请求甲和乙返还标的物？,甲,乙,买卖、付款,交付,所有权,占有,甲,丙,买卖,过户,所有权,登记,1997年,1999年,1999年,2001年,请求甲过户？,请求甲或乙交付？,请求乙返还？,（二）所有权妨害除去请求权,主体：所有权人，或依法行使所有权之人。 妨害：占有之外的方法。通常须构成持续且现实的妨害。 妨害为非法。如所有人出于法律或诚信原则应负容忍义务者，则不得请求除去。,案例,违章建筑人甲将一违章建筑

30、出售给乙。但无法办理移转登记。基地权利人丙以该建筑违章为由，欲请求除去该房屋。 问题：乙得为何种抗辩？甲得为何种抗辩？丙应向何人主张除去房屋之请求权？,（三）所有权妨害危险预防请求权,所有人对于有妨害其所有权之危险者，得请求防止该危险的发生的权利。,（四）物上请求权之其他问题,物上请求权可否单独让与 物上请求权是否罹于消灭时效,第四节 所有权的种类,一、国家所有权 国家所有权是指国家对全民所有的财产进行占有、使用、收益和处分的权利。 国家所有权的主要特征。 国家所有权权能及行使的特殊性。,二、集体所有权 集体所有权是指集体经济组织对其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。 集体所有权

31、的主体具有多元性；客体具有广泛性。,三、私人所有权 私人所有权是指公民个人对其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。 私人所有权的客体范围。,第五节 建筑物区分所有权,案例讨论（1）：甲驾驶汽车去某住宅小区看望朋友。甲驶入小区后发现露天停车位均已停满车辆，而将车停到地下停车场甲又觉得麻烦，于是甲将车随意停在一幢居民楼下。1小时后，甲下楼开车时发现该搂外墙表皮脱落，将汽车的挡风玻璃砸碎。事后经查，外墙脱落系小区物业公司疏于维修所致，而脱落的墙皮又恰好位于乙家的窗户之下。 问题：甲车辆损失有谁承担损害赔偿责任？,建筑物区分所有权,案例讨论（2）：开发商A公司出于促销目的，承诺凡原意购买某

32、住宅楼顶层房屋者将赠送该搂的楼盖（天台）。某在华外籍人士B购买了该搂的顶层房屋，同时获赠该楼的楼盖。B在楼盖上安装了一个可以乘水3吨的大浴缸，每天在浴缸内游泳。该搂其他居民了解此事后，以浴缸过重威胁楼房安全为由要求B拆除浴缸。B以楼盖系其所有，其享有支配权为由予以拒绝。 问题：两造争议如何解决？,建筑物区分所有权,立法目的：都市人口稠密，生活繁复。仅依靠相邻关系不足以解决共同生活问题，有必要将某此类公寓大厦的共同生活关系予以类型化，以有助于问题之解决。 涵义 ：区分所有权由区分建筑物的专有部分所有权、共有部分持分权和基于成员团体而产生的成员权共同构成的权利集合。,建筑物区分所有权特征,复合性

33、以专有所有权为基础 一体性 权利主体身份具有多重性,专有所有权,涵义：区分所有人对其专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 专有部分的认定：指在构造上能够明确区分，具有排他支配可能性的建筑物部分。表现为构造上的独立性和使用上的独立性。区分标准：a壁心说；b空间说；c最后粉刷表层说；d壁心说最后粉刷表层说,专有部分所有权的限制,专有部分不得与其共用部分持分权和基地使用权之应有部分分离而为移转或设定负担。 对专有部分之利用，不得有妨害建筑物之正常使用及违反全体区分所有权人共同利益的行为。 业主应按照法定或约定用途使用专有部分，不得擅自变更。,专有部分之修缮、管理和维护,专有部分之修缮、管理

34、和维护，由专有所有人为之，并承担费用 专有部分之共同壁、楼地板或其内之管线，其维修费用由共同壁双方或楼地板上下方之所有人共同负担 对专有部分之维修，不得妨碍他人之安宁、卫生和安全 由使用他人专有部分之必要者，通常不得拒绝,共有部分持分权,涵义：区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有的建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。 特征：a共有人身份之复合性 ； b客体包括法定共用部分和约定共用部分； c具有从属性 ；d共有的标的物不能请求分割。,共有部分的认定,主要是指为共同生活所必须者，如公共道路、走廊、电梯、绿地、公共康乐设施、公共管线设施、地下室、外墙、顶盖、会所、车库、物业管

35、理用房等。 还可区分为“大公”和“小公”，意义在于修缮费用的承担。,共有人持分权的内容,使用收益 处分 修缮、改良 按照份额分担费用和负担,成员权,管理组织 业主会议：全体业主参加，决定物业之重大事项 。决定重大事项，通常应由专有部分占建筑面积1/2以上的业主且人数占1/2以上的业主同意 业主委员会（管理委员会）：业主会议之常设机构，代表业主会议行使权利。具有当事人能力，可以起诉应诉，但不具有法人资格 。 物业管理人：通常由物业公司担当,成员权,管理经费：物业基金。系业主共有，经业主会议或业主委员会决定，用于物业之修缮、改良。 管理规约：指区分所有权人为了增进共同利益、确保共同生活，经业主会议

36、决议以兹共同遵守的事项 成员之权利和义务：a表决权；b参与订立规约权；c请求权 ；d遵守规约及决议，接受管理等义务。,第六节 共有,案例讨论：甲、乙各以20和80的份额共有一幢房屋，并出租给丙使用。现甲欲将其份额转让，乙、丙均有意购买，且出价相等。 问题：谁可以获得甲出让的份额？,共 有,指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享有所有权的法律制度。 通说定义之本质在于多人所有权之联合。 根据物权排他支配性的特点，共有并非原本意义上的所有权，而应认定为一种新型物权，即共有权 。,按份共有,数人按照各自应有份额（应有部分）对共有财产共享权利、共担义务的共有形式。 特征：a共有人对共有财产存在一定

37、的应有部分；b共有人应为两人以上；c按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利。,应有部分的性质,应有部分应是抽象的存在，而非对物作物理上的划分。 应有部分仅对物作量上的分割，而非对所有权权能的分割。 针对应有部分的权利应存在于物的全部之上，而并非局限于某一部分。,按份共有的内部关系,共有物的使用与收益 ：各共有人，按照其应有部分，对共有物的全部有使用收益之权。 应有部分的处分：各共有人得自由处分其应有部分。 共有物的处分：原则上，共有物的处分、变更和设定负担，均须获得全体共有人之同意，否则不得为之。 共有物的管理 共有物的费用分担,按份共有的外部关系,对第三人的权利：各共有人对于第三人，得

38、就共有物的全部，主张基于所有权的权利。 对第三人的义务 ：物权法规定共有人对外负连带责任。,共有物的分割,任何共有人均有权请求分出其应有部分。 分割方法：协议分割（实物分割、变价分割、作价补偿）。 共有人之间的担保责任：各共有人按其应有部分，对其他共有人因分割而得到的物，负与出卖人相同的担保责任，包括权利瑕疵担保责任与物的瑕疵担保责任。,共同共有,依据一定原因成立共同关系的数人，基于共同关系而共有一物的制度。 特征：a共同共有是不区分份额的共有；b共同共有以共同关系的存在为前提；c共有人对共有物平等地享有权利，承担义务，对外负连带责任。,共同共有的类型,夫妻共有：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财

39、产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外 家庭共有：家庭成员在家庭共同生活期间共同创造、共同劳动所得的财产归家庭成员共有 继承开始后，遗产分割前的共有 合伙财产,共同共有与按份共有的区别,成立原因不同 权利的享有不同 分出应有部分的条件不同 分割限制不同 共有物管理规则不同 存续期间不同,共同共有的内部关系,各共有人的权利及于共有物的全部； 共有人对共有物的权利受共同关系的制约； 在共同关系存续期间，共有人不得请求分割共有物；,共同共有的外部关系,任一共有人均有权就共有物之全部行使物上请求权； 共有人对共有物承担连带责任； 承担共有人无权处分共有物的法律后果；,第十三章 相邻关系,案例讨论,案情

40、：甲地上种植果树一棵，结有果实，坠落于相邻乙地之内。 问题：a果实坠落于乙地如系因风吹所致，则果实归属何人？b果实坠落如因第三人驾车撞到果树，则果实归属何人？c果实因成熟坠落于公园时，该果实归属何人？d如果树种植于甲乙两地之交界处，果实坠落归属于何人？如树木倒地时，则果实归属何人？,相邻关系,案例讨论（2）：开发商A公司在某地块建造高层住宅。建造行为具有完整的审批手续。房屋建成后，造成临近小区居民采光严重不足，日照时间低于法定水平。该小区居民主张A公司的侵权行为，A公司以建房行为合法为由予以抗辩。 问题：两造争议如何调处？,相邻关系,案例讨论（1）：甲、乙两家宅基地相邻。甲在两地边界建造房屋，

41、不慎越过边界，侵入乙的宅基地。房屋建成后，乙知道甲建房越界的事实，遂要求甲将越界房屋拆除，甲拒绝。 问题：甲、乙之间的争议如何解决？,一、相邻关系的概念,不动产相邻各方，为了相互间的便利，而依法承受的对其不动产权利的限制。依其性质而言，乃是对不动产所有权或使用权的限制和扩张。是所有权制度的一部分，并非独立的物权类型。是所有权社会化的具体表现，旨在防止权利并化解权利冲突 。,二、相邻关系特征,相邻关系乃依法律规定对所有权或使用权为限制或扩张。 相邻关系并非独立的物权，仅对所有权或使用权本身的限制或扩张 。 相邻关系之成立及对抗第三人，无需登记 。 相邻关系与所有权或使用权并存，不得为单独之取得或

42、丧失 。,邻地损害防免关系,营业之损害防免 不可量物侵害之防免（相邻环保关系） 地基动摇之防免 工作物危险之防免,三、处理相邻关系的原则,有利于生产 方便生活 团结互助 公平合理,营业之损害防免,案例讨论：邻居将房屋租借他人开设色情场所，其他邻居认为有伤风化，污染社区环境，则可否主张防免请求权？,营业之损害防免,土地所有人或使用人为营业活动，应注意防免邻地之损害。相反，邻地权利人有请求为此项防免之请求权。符合法定条件和经营习惯的营业活动，亦不免除此项防免义务。,不可量物侵害之防免,凡他人不动产上之污染气体、粉尘、噪音、振动、强光等不可量物侵入己方不动产，则所有权人或使用权人有权予以排除。但若侵

43、入情形轻微，则应予容忍. 典型案例：波特曼酒店大气包反光案,地基动摇之防免,土地所有人或使用人在挖掘土地或营造建筑物时，不得使邻地地基动摇或发生其他危险，也不得使邻地地上工作物受损 。 典型案例：轨道交通4号线施工事故案,工作物危险之防免,建筑物或其他工作物，因倒塌或其他事由，而致邻地危险者，则邻地权利人有权予以排除。危险之发生，系出于人为或自然原因在所不问。如经请求，对方未采取防免措施，或无法向对方为此种请求，则邻人有权径直为维修等防免行为 。 工作物指建筑物及建筑物上之搁置物或悬挂物。,关于水的相邻关系,相邻用水关系 相邻排水关系,相邻用水关系,相邻各方均有权依照水的自然流向使用各自土地内

44、的水流 当地对水流使用有习惯者，依其习惯。 水自高地自然流向低地，而为低地所必需者，高地所有人纵因土地之必要，亦不得完全堵截。 土地所有人因利用土地之必要，非以过巨之费用及劳力不能取水者，得支付对价，请求邻地所有人给付多余之水。,相邻排水关系,自然排水 :对于自然流至之水，低地所有人有承水义务，高地所有人有“排水权”。 人工排水 :土地所有人对于人工排水，原则上没有使用邻地之权利，即土地所有人不得设置屋檐或其他工作物，使雨水直注于邻地之不动产。但，高地权利人如为了排放淤积之水，或将生产生活用水排放至江河或公共水渠之中，仍可选择对低地损害最小之方法通过低地，此时高地权利人有“过水权”。,邻地使用

45、关系,相邻管线安设关系 相邻通行关系 营缮的邻地使用关系 遗失物寻找取回之允许关系,相邻管线安设关系,土地所有人非通过他人土地不能安设必要之管线者，或虽能安设，但花费过巨者，得通过他人土地之上下而安设。权利人为安设时，应选择对邻地损害最小之方式为之，并支付赔偿金。,相邻通行关系,土地与公共道路缺乏适宜的联络，以致土地无法正常使用，土地所有人有权通行于周围土地，以到达公路。邻人应负容忍义务,道 路,河流,河流,河流,A,B,营缮的邻地使用关系,土地所有人，如因邻地权利人在其土地边界或附近，营造或修缮建筑物而有使用其土地之必要时，应负相当的容忍义务。反之，邻人亦有请求使用土地之权。土地所有人因邻人

46、之使用而受有损害时，邻人应支付补偿金。,越界相邻关系,越界建筑问题 竹木越界问题 果实越界问题,案例讨论,甲地与乙地相邻，甲在乙外出期间在甲地上兴建房屋。房屋阳台侵入乙地2米，地下室侵入乙地3米，围墙一半建在乙地上。 问题：a乙回来后，是否立即提出异议，后果是否不同？b甲建筑越界出于故意或过失，或无此主观状态，有何不同？c乙发现之时，房屋已建成或未建成，后果如何？d甲如为土地无权占有人时，则后果如何？,越界建筑问题,土地所有人建筑房屋越过边界的，邻地所有人如果知道越界情形，而没有马上提出异议的，不得请求除去或变更建筑物。此时，越界人对被越界人有土地使用权，被越界人则负有容忍义务。 被越界人还享

47、有被占土地购买请求权。,竹木越界问题,邻地之竹木根枝逾越边界，除非对土地之利用不构成妨害，则土地所有人得请求邻人于限期内剪除，如邻人不剪除，土地所有人得自行剪除。,果实越界问题,果实出于自然原因落于邻地时，归邻地权利人所有。自然原因，如成熟脱落、风吹雨打等。若出于人力脱落则无本条之适用。如为邻人所为，则构成侵权。 案例讨论,第十四章 用益物权,第一节 用益物权概述,概念：用益物权是指对他人的物在一定范围内，加以使用和收益的定限物权。 特征：（1）用益物权是一种定限物权； （2）用益物权是以对标的物的使用和收益为目的； （3）用益物权一般是在他人的物上设立的物权； （4）用益物权以对物的占有为前

48、提； （5）用益物权是独立物权。,用益物权与担保物权的区别,1.对物的控制和支配不同。用益物权支配的是物的使用价值，担保物权支配的是物的交换价值。 2.用益物权是独立物权，可以独立存在。 3.权利实现的时间不同。用益物权人在取得用益物权时即可实现对标的物的使用和收益。担保物权人在取得担保物权时不能实现权利，只有在其担保的债权逾期不能受偿时才能实现权利。,4.用益物权的享有以占有为前提，只有在用益物权人占有标的物的前提下，才能实现对标的物的使用和收益；担保物权中的抵押权不以占有标的物为前提，留置权和质权一般以占有为前提。 5.用益物权的标的物灭失的，用益物权归于消灭，用益物权人不得请求所有权人另

49、行提供替代物；担保物权的标的物灭失、毁损的，担保物权人可以要求债务人提供替代物重新设立担保。,第二节 土地使用权,概念：土地使用权是以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。 设立： 国有土地使用权的设立 集体土地使用权的设立。,效力 土地使用权人的权利 对土地的占有、使用、收益、依法转让、出租权、设定抵押、继承等权利。 土地使用权人的义务 支付土地使用权费、土地的使用、保护、恢复原状等义务。 消灭 土地使用权的撤销、期限届满、抛弃、混同、国家征收、土地灭失等原因。,第三节 农村土地承包经营权,概念 农村土地承包

50、经营权是指以种植、畜牧等农业生产为目的，对集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。 设立 农村土地承包经营权以承包合同的方式设定，承包合同应当采用书面形式。 承包合同的主要条款。,效力 农村土地承包经营权人的权利 对土地的使用权和收益权、转让权、出租权、抵押权、优先承包权、继承权等权利。 农村土地承包经营权人的义务 1合理使用义务。2缴纳承包经营费用的义务。,消灭 农村土地承包经营权的消灭主要有以下原因：提前收回、被撤销、期限届满。,第四节 宅基地使用权,概念 宅基地使用权是指城镇或农村居民在国家所有或者集体所有的土地上建筑房屋，供作居住的权利。 取得 自然人经审批可以取得宅基地使用权。宅基

51、地使用权的审批，不得损害国家的土地利用整体规划。,行使 自然人取得宅基地使用权后，不得转让、出租、抵押，只能用于建筑房屋、供作居住的用途。转让房屋所有权时，宅基地使用权应当一并转让。受让人和因实现抵押权取得房屋所有权的人应当到登记机关办理变更登记手续。 消灭 宅基地使用权因下列原因而消灭：收回和调整、征收、抛弃、灭失。,第五节 地役权,概念 地役权是土地所有人、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。 取得 地役权可以依法律行为而取得，也可以依其他事实而取得。,效力 地役权人的权利义务 供役地的使用权。为附属行为的权利。建造附属设施的权利。支

52、付租金的义务。对附属设施的保养维修义务。 供役人的权利义务 1附属设施的使用权及费用分担义务。2变更利用场所及方法的权利。,原因 地役权期限届满、被撤销、目的不能实现、抛弃、混同、土地灭失、国家征收等原因消灭。,地役权与相邻关系,地役权与相邻关系的相同点 地役权与相邻关系的区别,第十五章 担保物权,第一节 担保物权的概述,案例：甲将自有的一套组合音响抵押给乙。在抵押权存续期间，甲又将该套组合音响出卖给不知情的丙。后来，甲与乙之间的债务届期，甲无力清偿债务，乙欲实行其对组合音响的抵押权。 问题：乙能否直接向丙主张实现抵押权？,担保物权概述,概念：指以确保债务清偿为目的，在债务人或第三人的特定物或

53、财产权利上所设立的定限物权 。 效力：优先受偿效力； 作用：a担保物权是适宜的债权担保制度；b担保物权是社会融资的基本手段 。,担保物权的种类,典型担保物权（抵押权、质押权、留置权），非典型担保物权（让与担保、融资租赁） 法定担保物权（留置权），意定担保物权（抵押权、质权） 本担保，反担保,担保物权的特征,从属性 附随性 不可分性 物上代位性,担保物权的从属性,原则：以担保债权实现为目的，从属于主债权 性质为从权利 注意例外情况：抵押权的相对独立性,担保物权的附随性,基于从属性，债权转移，担保物权随之转移。 但债务转让则受有限制。 另外，抵押物转移的，抵押权如经过登记，仍附随于抵押物之上。,担

54、保物权的不可分性,主债权未全部受偿之前，担保权人得就担保标的物之全部行使权利。债权即使分割、一部分受偿或消灭，担保物权仍担保全部债权或剩余债权。担保物即使分割，则全部担保物仍担保全部债权 。,担保物权的物上代位性,担保标的物因毁损、灭失或被征收等而受有赔偿金、保险金和补偿金时，该赔偿金、保险金和补偿金成为担保物的替代物，担保权人得就该赔偿金、保险金和补偿金行使权利 。,第二节 抵押权,案例：甲将自有的一幢房屋抵押给债权人乙，向乙借款25万元，并且办理抵押权登记。现甲没有按时偿还乙的借款，乙向人民法院请求行使抵押权。 问题：1.本案中有几个民事法律关系？ 2.各法律关系的主体、客体、内容如何？

55、3.哪个是主法律关系？哪个是从法律关系？,抵押法律关系,债 权人 （抵押权人）,债务人,主债权债务关系,第三人,抵押物,抵押法律关系,抵押人,抵押权,概念：债权人对于债务人或第三人不转移占有而供担保的财产，当债务人不履行债务时或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该抵押财产优先受偿的法律制度。(物权法第179条),抵押权特征,抵押权是担保物权 抵押权是就债务人或第三人财产上所设定的物权 抵押权是不转移标的物占有的物权 抵押权是可就抵押物变价优先受偿的权利,抵押权的取得,依法律行为取得： 因设立而取得抵押权 因转让而取得抵押权 依继承而取得 依法律规定而取得：所谓“法定抵押权”。无须登

56、记，符合法定条件即取得。,约定抵押权设立,抵押合同,主体,形式,内容（禁止流质抵押）（物权法第185条）,效力,关于抵押物的范围,抵押物,法律允许设立抵押的物（物权法第180条）,法律禁止设立抵押的物（物权法第180条）,关于抵押合同与抵押权,抵押权的设立,登记要件主义（抵押权自登记时设立，未登记抵押权不成立。物权法第187条）,登记对抗主义（抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人,物权法第188条）,抵押权的效力,抵押权担保的债权范围 抵押权及于抵押物的范围 抵押权的次序 抵押人的权利 抵押权人的权利 抵押权的实行,抵押权担保的债权范围,担保法46条：抵押担保的范围包括主债

57、权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人另有约定的，从其约定。,抵押权及于抵押物的范围,从物和从权利 孳息 抵押物的代位物 讨论：原抵押物之上增建之物是否为抵押权效力所及？(物权法第200条规定，不属于抵押财产，抵押权人无优先受偿权。）,抵押权的次序,抵押权顺序确立的基本规则（物权法第199条） 抵押权顺序的升降变动（物权法第194条） 抵押权顺序的让与 抵押权顺序的抛弃 抵押权顺序的变更,案例分析,黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙

58、银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。关于三家银行对该价款的分配，下列哪一选项是正确的？ A甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元 B甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元 C甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元 D甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元,抵押人的权利,抵押人得设定数个抵押 得设定地上权、其他用益物权及租赁权 让与抵押物：抵押权不受影响，仍然追及抵押物而存在（物权法第191条）,抵押权人的权利,次序权 处分权 保全权 实行权,抵押权的实行,实行条件 实行方法 拍卖抵押物（

59、协议折价、拍卖；申请法院拍卖。） 协议取得抵押物所有权 讨论：先后次序抵押权人之间债权到期时间不同的，则如何实行抵押权 流质合同的禁止,特殊抵押权,共同抵押 集合抵押 （物权法第180条） 浮动担保 （物权法第181条、189条、196条） 最高额抵押（物权法第203条206条）,第三节 质 权,案例讨论（1）：甲将一台高级相机借给乙使用。乙将该相机质押给丙，丙对乙的无权处分事实并不知情。 问题：质押设定是否有效？,质 权,案例讨论（2）：甲将一台机器设备质押给乙，后该机器设备被丙窃走。 问题：此时质权是否仍然存续？,案例讨论,甲向乙借款300元，为此，乙要求甲提供相应的担保。甲遂将家中的10只老母鸡向乙设定质押。甲向乙交付了10只老母鸡。根据民法原理、担保法、合同法，请回答下列问题： 1、设在质押期间， 乙擅自将A鸡转质于丙，丙因饲养不当导致A鸡死亡。为此引起纠纷。该转质合同效力如何？对A鸡的死亡，应由谁向甲承担赔偿责任？为什么？ 2、设在质押期间，乙擅自将B鸡转让于丁，丁为善意第三人，且已受让B鸡，该买卖合同效力如何？丁能否取得B鸡的所