2010通化文化产业园项目市场分析及产品定位报告

1、通化快大 【文化产业园项目】 市场分析及产品定位报告,通化市整体市场的分析,1,2,3,4,宏观环境介绍,区域情况分析,项目本身条件的认知,需求特征分析,2,3,1,宏观经济环境介绍,宏观经济分析,房地产市场整体情况,通化素有 “三城”“四乡”之称： 医药城、葡萄酒城、钢铁城； 中药之乡、葡萄酒之乡、人参之乡、优质大米之乡”； 通化还是世界最大的松子仁加工销售集散地，其加工总量占全国松子加工市场的70%，占世界的40。 2009年： 通化被国家认定为首批新型工业化产业示范基地； 被评为中国十佳休闲宜居生态城市； 十佳投资创业城市； 十佳宜游城市； 钢铁、医药产业入选中国百佳产业集群。,通化市简

2、介,通化市经济呈整体上升趋势,通过以上数据可以看出，通化市每年生产总值都在10%以上的速度保持增加。且最高在08年达到30%左右，经济的发展在推动着房地产市场的高速发展.,通化市人均可支配收入情况,通化市人均支配收入逐年增加，2009年人均可支配收入达到15500元。人均可支配收入的增加，人口呈上升趋势，所以必然会带动固定资产的消费需求和改善型住房的增加，投资固定资产的增加。所以房地产成交量会持续增长。,房地产市场供应量分析,从这个表可以看出08年的供应量是最多的一年，09年供应量是最少的，也是经济危机影响的原因房地产供应量有所下降。2010年通化市预计供应量会达到180万平。,房地产市场销售

3、量分析,从这个表可以看出08年的供应量是最多的，但是销售量却是最少的，主要是受经济危机影响。09年供应量的减少是因为08年的存量还没有消化完所以供应量减少，成交是最多的一年。,房地产政策分析,8、4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 9、4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地

4、居民暂停发放购买住房贷款。 10、4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。 11、6月4日根据住建部、中国人民银行、银监会三部委联合发出的通知，三种情况会被认定为二套房： 1、借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中 其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的； 2、借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的； 3、借款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽

5、责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房 的。,房地产政策分析,房产新政策分析 10年是房地产处于调整期，针对09年房地产涨价过快的因素出台的政策。政府为抑制房价上涨过快出台的。 主要影响的政策是，3月份国资委要求央企退出房地产，4月15日国务院出台二套房贷政策，6月4日二套房贷细则出台。 主要受影响的是一线城市和二线城市。三线城市目前受影响的力度不是很大。由于房价低的原因大部分买房不用贷款，所以受影响成分占的少。,2,3,1,区域市场情况分析,区域属性界定,区域房地产市场分析,4,项目的交叉分析,5,未来竞争市场的研判,江西区,江 西,江 南,江 东,江 北,二道江,通化市行政区域分布图

6、示,福民家园,万通佳园,五月花城,伯瑞斯花园,江南一号,中盛山水城,阳光水岸,华夏佳园,弘康盛世,盛达精典,阳光康城,龙泉花园,龙湾会馆,丽景人家,新岭家园,丰泽人家,未出价格,2100-2300,3000以上,2500-2800,通化市楼盘分布图示,御景首府,鸿运家园,水泥厂版块,江南版块,江东版块,盛世花都,滨江版块,锦绣家园,光明路版块,通化县楼盘分布图,山水名苑,挑源居,龙湖花园,山水华城,恒基茂盛家园,桂林山水城,2,3,1,区域市场情况分析,区域属性界定,区域房地产市场分析,4,竞争项目的交叉分析,5,未来竞争市场的研判,目前通化市在售项目统计,目前通化市在售项目统计-快大茂,通化

7、县-快大茂房地产市场分析,通过以上表可以看出07年到现在目前普通住宅市场存量在约为14万平左右，主要集中在山水华城和桂林山水城两个项目。通化县09年供应量在20万平左右，年去化量在16万平左右。主力户型在70-90平米，主要客户是通化县周边农村客户。本地人一般选择大面积的改善性住房. 未来通化县供应充足主要体现在西山棚户区项目，项目定位以别墅为主，市场定位整个通化地域。,通化市目前主要住宅市场可分为 滨江板块：丽景人家、万通佳园、福民家园 江南板块：山水城、高力御景首府、中东江南一号、龙湾会馆 光明路板块：五月花城、锦绣家园、伯瑞斯花园 水泥厂板块：阳光康城、龙泉花园、盛达精典 江东板块：弘康

8、盛世、阳光水岸、华夏佳园、新岭家园,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,福民家园,万通佳园,丽景人家,区域优势: 连接市区和通化县，浑江沿线景观已完成； 区域劣势: 处于市区西南角； 市政配套不完善； 区域内道路、棚户区、通天河等形象过于陈旧；,区域房地产分析： 区域总供应量近33万平，产品类型上以多层为主，丽景人家二期以小高层为主； 区域景观优势自江边向北递减，项目定位差异较大； 从在售项目来看，该区域项目销售周期较长；,滨江版块,通化市普通住宅分析,滨江版块,丽景人家,通化市普通住宅分析,椰林广场，正门立柱为局部理石，人行经刷卡后方可进入小区,丽景人家一期：实景拍摄,通化市普通住宅分析

9、,大面积绿植环绕；水系景观， 链式围栏，木栈小路，情趣小品 欧式凉亭等大大提升了小区的品质感,会所面积1660平 其中有棋牌室、乒乓球室 健身房、台球室 沙弧球、儿童游乐区等,丽景人家一期：实景拍摄,通化市普通住宅分析,丽景人家二期：实景拍摄,二期采用德式建筑风格 缺少豪宅的品质 社区大门和一期共用,小区园林也只有植被绿化 二期无水系、凉亭,通化市普通住宅分析,丽景人家：项目及客户分析,滨江板块,总体分析,位置： 滨江板块位于通化市西出口，属于通化市临江富人区、目前临江景观带已完成。 总体分析： 滨江板块总体供应量在33万平。主要分为中高端和中低端住宅，以丽景人家为代表的临江区域是属于中高端住

10、宅区，均价3200元/平左右，主力面积130-180平米。中低端住宅以富民家园，均价2300元/平，主力面积80-100平米。区域产品定位明显差异化，目前高端住宅销售进度较快。中低端销售进度相对较慢。,位置：丽景人家属于滨江板块通化市的西出口、属于江景豪宅。 客户：丽景人家主要客群是公务员及私营老板等。 户型分析：主力户型在118-172占总体的52.89%，200平以上的户型占17.63%可见丽景人家的客户定位比较明确，户型偏大。且200多平目前已全部售罄。 总体分析：属于高端楼盘，客户定位清晰。,中东项目,中盛山水城,回迁工程,义乌商贸城,佳泰园,区域优势: 新城区，地势平整，离商业中心距

11、离较近；区域认可度高； 品牌开发商入住，大大提升了区域的价值。 区域劣势: 区域内大体量回迁住宅，对区域形象提升产生一定影响；,区域房地产分析： 区域总供应量约72.3万平，目前该区域尚处于初期开发阶段； 中盛项目作为通化首个别墅项目，销售情况良好； 外来开发企业较为擅长宣传推广，多家住宅和商业同时进行，创造轰动效应；,江南版块,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,江南板块,中盛山水城,通化市普通住宅分析,中盛山水城：沙盘,别墅区,花园洋房,小高层,通化市普通住宅分析,中盛山水城：效果图,别墅效果图,小高层效果图,通化市普通住宅分析,中盛山水城：位置分析,目前开发的为6号地块 3-1号地和

12、4号地未开发,通化市普通住宅分析,中盛山水城：热销户型分析,跃层149平方米,143平方米,中盛山水城是江南板块的代表作，整个小区拥有多层、联排别墅、小高层等产品。别墅产品是通化第一个项目，也是一个大胆尝试。别墅客户主要是中等型，定价不是很高端。小高层户型创新采用入户花园和跃层，所以开盘至今仅剩24套。,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,中盛山水城：项目及客户分析,江南板块,总体分析,区域位置： 江南板块属于通化市新城区，属于政府全力打造的新城区。 总体分析： 滨江板块总体供应量在72.3万平。主要是中高端住宅为主，以中盛山水城、高力御景首府、江南一号为代表的高端住宅区，均价3300元/

13、平左右，主力面积130-180平米。中盛山水城是通化市第一个别墅项目，去化良好。品牌开发商的进入使本区域的区域地段价值提高，区域商业配套不断完善。江南一号为城市综合体，引入了一些先进的物业管理理念。本区域的未来供应量会继续的加大，属于通化市最活跃的板块。,位置：中盛山水城属于江南板块通化市的新城区、商业配套开发带动商品房模式。 客户：中盛山水城：别墅客户是小型私营业主和公务员，多层、小高层：公务员、私营业主、白领。 户型分析：主力户型在121-142平占总体的48.85%，别墅户型在197-234平，共112套联排别墅。小高层跃层设计属于创新户型市场接受良好。 总体分析：属于中高端楼盘，客户定

14、位清晰。项目属于复合型楼盘，别墅产品是通化市首例。去化良好，目前剩余房源为离高层比较近的挡光户型。,通化市普通住宅分析,锦绣家园,五月花城,伯瑞斯花园,区域优势: 市政配套成熟，认知度较高；均为旧城区改造项目。 区域劣势: 地势起伏不平整；山势较高； 动迁、回迁量较大；,区域房地产分析： 区域总供应量约为56.5万平，单个项目体量较大，互相连接，非常密集； 产品类型较丰富：别墅、情景洋房、多层、小高层；去化缓慢。 未来该区域市场存量约45万平(以五月花城二期和伯瑞斯花园为主)。,光明路版块,通化市普通住宅分析,光明路板块,五月花城,通化市普通住宅分析,整体规划图,销售区域,商业部分,光明路版块

15、 ： 五月花城,住宅外立面,通化市普通住宅分析,五月花城：热销户型分析,五月花城项目处于江西区，项目定位属于中低档。中小户型设计，以二室一厅或二厅为主。户型以南北通透、客厅开间大。,90.38平方米,81.22平方米,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,光明路板块,总体分析,五月花城：项目及客户分析,位置：五月花城属于光明路板块通化市中心位置、旧城区改造区域。 客户：五月花城主要客群是刚性需求住房，项目定位比较低，所以比较大众化。 户型分析：主力户型在70-98平占总体的78.5%，90-117平占21.3%可见五月花城的客户定位比较明确，户型偏小，适合刚性需求的理念。

16、 总体分析：属于中低端楼盘，客户定位清晰。,区域位置： 光明路板块属于通化市中心区域，是老城区改造区域。 总体分析： 光明路板块目前总体供应量在42.5万平。主要是中低端住宅为主，以五月花城、锦绣家园等为代表的中低端住宅区，均价2300-2600元/平之间，主力面积70-100平米。区域产品定位中低端。目前年平均去化量约8万平，项目平均销售周期约3年左右。目前伯瑞斯花园处于停滞状态，未来将增加本区域供应量。伯瑞斯花园是别墅、花园洋房、多层产品为主。,通化市普通住宅分析,盛达经典,阳光康城,龙泉花园,区域优势： 邻近玉皇山公园，距离市区商业中心较近； 区域劣势： 市政配套不完善，市场认知度较低；

17、 区域周边环境较差；,区域房地产分析： 区域总供应量约16万平，以在售的阳光康城和尚未预定的盛达精典为主； 盛达精典为通化首个精装修公寓式项目； 由于区域形象，产品定位难以提升，区域整体销售结果不容乐观； 未来该区域市场存量约20万平（盛达精典、阳光康城一期未售部分和二期）。,水泥厂版块,通化市普通住宅分析,水泥厂板块,大禹康城,通化市普通住宅分析,水泥厂板块,大禹康城,外立面实景,外立面实景,通化市普通住宅分析,大禹康城：热销户型分析,150平方米,140平方米,水泥厂板块代表作大禹康城一期总建面积达13.4万，一期主要客户定位在公务员等中高人士。从户型来看面积小的100-140销售最快，目

18、前只剩150平以上。,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,通化市普通住宅分析,水泥厂板块,总体分析,大禹康城：项目及客户分析,位置：大禹康城属于水泥厂板块通化市水泥厂改造区、是通化市人认知度较差的位置，主要是因为道路及周边环境较差、生活配套不完善的原因。 客户：大禹康城主要客群是公务员，地源性客户为主。 户型分析：主力户型在113-150平占总体的76.9%，小户型77-98平占19.3%可见大禹康城的客户定位比较高端，户型偏大。目前主要剩大户型偏多。 总体分析：项目整体定位偏高，客户需求量小。,区域位置： 水泥厂板块属于通化市水泥厂改造区，但是通化市人认知度较差的位置，主要是因为道路周边环境较差、生活配套不完善的原因。 总体分析： 水泥厂板块目前总体供应量在17.5万平左右。主要是中高端和低端产品为主，以大禹康城为代表的中高端住宅区，均价2700元/平，主力面积113-150平米。产品户型偏大，销售一般。低档住宅龙泉花园为主，目前还未正式对外销售出去刚开工阶段。水泥厂区域属于开发较慢的区域，也是环境影响的因素所以本区域的去化量比较慢。,通化市普通住宅分析,区域优势: