不动产估价习题

1、第一章房地产估价概论一、单项选择题1、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A、估价对象的真实价格 B、估价对象的实际成交价格C、估价对象的重置价格 D、合格估价师的重新估价结果【正确答案】 D【答案解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P9。2、关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。（2011年真题）A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准 C、所有的评估价值

2、都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值 D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【正确答案】 B【答案解析】估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9。3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。（2010年试题）A、高层建筑地价分摊 B、房地产投资价值评估 C、因环境污染导致的房地产价值减损评估 D、城市房屋拆迁中的停业损失评估【正确答案】 B【答案解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常

3、还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。参见教材P4。4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于（）业务。A、价值分配 B、提升评估 C、价值减损评估 D、相关经济损失评估【正确答案】 A【答案解析】用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。参见教材P4。5、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A、发明 B、发现 C、创造 D、确定【正确答案】 B【答案解析】房地产估价师基于房地产价值本来就

4、存在，估价师只是运用自己的专业知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。参见教材P7。6、下列说法正确的是（）。A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，估价师和估价机构可以不负任何责任 B、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性的估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任 C、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任，但对于鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构要承担责任 D、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价

5、机构都要承担一定的法律责任【正确答案】 D【答案解析】根据提供的专业意见的用途和作用，可以把估价分为两种不同的性质：一是鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价）二是咨询性估价（或参考性估价）。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。参见教材P7。7、在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（）%，有时误差范围放宽到15%。A、5 B、10 C、15 D、25【正确答案】 B【答案解析】法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。参见教材P9。8、下列（）特性是鉴证性估价可以不遵循的。A、独立 B、客

6、观 C、公正 D、争取最大权益【正确答案】 D【答案解析】鉴证性估价应“独立、客观、公正”。参见教材P8。9、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）和价值量大的特性。A、独一无二 B、供给有限 C、流动性差 D、不可移动【正确答案】 A【答案解析】一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。参见教材P11。10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A、独一无二和供给有限 B、流动性差和价值最大C、独一无二和价值量大 D、不可移动和用途多样【正确答案】 C【答案解析】一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。参见教材P11。

7、11、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值B、了解某地区地震后房地产价值的变化C、了解某宗房地产的抵押的价值D、了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额【正确答案】 D【答案解析】前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。本题的综合性较强。参见教材P1427。12、在贷款期间需要提供的房地产估价服务是（）。A、房地产抵押价值评估 B、抵押成数测算C、抵押房地产价值动态评估 D、房地产贷款项目评价【正确答案】 C【答案解析】AB

8、D都属于贷款前期的估价服务项目。参见教材P15。13、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A、征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B、征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C、征用的实质是一种临时使用房地产的行为D、征收是无偿的，征用是有偿的【正确答案】 A【答案解析】征收征用都应给予补偿BD错，征用的范围不仅限于房地产，C错。参见教材P16。14、在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是（）。A、确定保险标的的价值和保险金额 B、确定保险事故发生后的保险赔偿金额C、确定保险事故发生后的保险标的的价值 D、确定保险期间保险标的的价值【

9、正确答案】 A【答案解析】BC是保险事故发生后出现的估价需求。D是保险期间出现的估价需求。参见教材P18。15、目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（）。A、招标 B、拍卖 C、挂牌和协议 D、自由买卖【正确答案】 D【答案解析】目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。参见教材P20。16、王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为（）元。A、12650 B、5

10、000 C、13911 D、12574 【正确答案】 D【答案解析】损失之和污染治理费用损失的租金净收益的现值租金净收益现值3000（115%）0.5%1（10.5%）37574损失之和5000757412574。参见教材P22。17、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中（）是估价主体。A、估价报告的使用者 B、估价服务的需求者 C、估价委托人 D、房地产估价师和估价机构【正确答案】 D【答案解析】估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主

11、体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。参见教材P28。18、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A、估价师 B、估价机构 C、估价报告使用者 D、估价委托人的估价需要【正确答案】 D【答案解析】估价目的来源于委托人的估价需要。参见教材P29。19、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。A、视为无租约限制的房地产来估价 B、视房地产的具体情况来估价C、考虑房屋租赁者的意见 D、视其租约租金与市场租金的差异大小而定【正确答案】 A【答案解析】如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。参见教

12、材P30。20、有关价值类型下列说法正确的是（）。A、同一估价对象的价值并不是唯一的 B、同一估价对象的价值是唯一的C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的 D、ABC均不正确【正确答案】 A【答案解析】同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。参见教材P32。21、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不互相替代。A、路线价法 B、成本估价法 C、长期趋势法 D、假设开发法【正确答案】 B【答案解析】商品住宅可同时采用市场法、收益法和成本估价法估计，以相互验证，但不互相替代。参见教材P35。22、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德

13、的表述中，不正确的有（）。A、应做到诚实正直、公正执业B、通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目C、未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D、不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章【正确答案】 B【答案解析】估价师对于感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出合理的价值的，不应当承接。参见教材P36。23、以下哪项法律、法规、规章、范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度（）。A、房地产估价师执业资格制度暂行规定 B、中华人民共和国城市房地产管理法C、中华人民共和国国家标准房地产估价规范 D、房地产估价师执业资格考试实施办法【正确答案】 B【答案解析

14、】中华人民共和国城市房地产管理法中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度。参见教材P37。24、中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括（）。A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育 B、建立房地产估价机构信用档案C、拟定房地产行业相关政策法规 D、对会员的执业行为进行日常监管【正确答案】 C【答案解析】应为拟定并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则。参见教材P39。二、多项选择题1、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（）。A、放弃这个项目 B、努力学习，边学边干C、埋头苦干，克服困难完成项目 D、找别人完成项目，签自己的名E、对自己不

15、能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助【正确答案】 AE【答案解析】BCD都是违反职业道德中“具备专业胜任能力”要求的。参见教材P36。2、房地产估价师的职业道德包括（）三个方面。A、职业品德 B、职业情感 C、职业行为习惯 D、职业素质 E、法律素质【正确答案】 ABC【答案解析】房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面。参见教材P36。3、对房地产估价机构，依法从事房地产估价活动的规定是（）。A、不受行政区域、行业限制 B、应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动C、房地产估价报告应由房地产估价机构出具 D、在限定的政区域、行业内依法从事房地产估价活动E

16、、资质一、二级不受行政区域、行业限制【正确答案】 ABC【答案解析】参见教材P2829。4、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。A、体现估价师的专业胜任能力 B、反映估价师的职业道德 C、保护估价师和估价机构D、保护估价报告使用人 E、规避估价风险【正确答案】 CDE【答案解析】合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。参见教材P33。5、房地产估价原则包括（）。A、独立 B、客观 C、公正 D、守法 E、自律【正确答案】 ABC【答案解析】在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：独立、客观、公正原则；合法原则；估价时点原

17、则；替代原则；最高最佳利用原则。参见教材P33。6、关于估价基本估价方法，美国体系分为（）等。A、比较法 B、投资法 C、剩余法 D、成本法 E、收益法【正确答案】 DE【答案解析】美国体系评估方法为：成本大、市场比较法、收益法。参见教材P34-35。7、在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有（）。A、独立、客观、公正 B、诚实信用原则 C、替代原则D、最高最佳利用原则 E、合法原则【正确答案】 ACDE【答案解析】估价原则除ACDE外，还有价值时点原则。参见教材P33。8、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A、增加抵押贷款 B、抵押期间对抵押房地产进行动态监测C、抵押贷款到期

18、后需继续以该房地产抵押贷款 D、处置抵押房地产E、租赁抵押房地产【正确答案】 ABC【答案解析】前三者都是需要的，租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见P1415。9、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A、增加抵押贷款 B、抵押期间对抵押房地产进行动态监测C、抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D、处置抵押房地产 E、租赁抵押房地产【正确答案】 ABC【答案解析】前三者都是需要的，处置抵押房地产和租赁抵押房地产不需要进行评估抵押价值。参见教材P14。【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】10、关于房地产征收、征用，下列描述正确的是（）。A、征收的实质是强制

19、收买，所有权的改变，不返还；B、征用的实质是强制使用，是一种强制的临时使用房地产的行为；C、征收的实质是强制收买，是一种强制的临时使用房地产的行为；D、征用的实质是强制使用，所有权的改变，不返还；E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿。【正确答案】 AB【答案解析】征收、征用都不能是无偿的，必须依法给予补偿。参见教材P16。【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】11、房地产租赁包括（）。A、房屋租赁 B、土地租赁 C、土地使用权租赁 D、动产租赁 E、土地所有权租赁【正确答案】 ABC【答案解析】房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。参见教材P19。【该题针对“房地产估价

20、的各种需要”知识点进行考核】12、估价当事人包括（）。A、估价师； B、估价机构； C、估价委托人； D、估价人员和估价委托人，但不包括估价机构；E、ABC项都包括。【正确答案】 ABCE【答案解析】估价当事人包括估价委托人、估价机构和估价师。参见教材P27。【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】13、专业估价的特点主要有（）。A、由取得相关资格的专业人员完成 B、是一种专业意见 C、具有社会公信力D、有偿或者无偿服务 E、承担法律责任【正确答案】 ABCE【答案解析】概括起来，专业估价主要有以下5个特点：由专业人员完成专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来完成的

21、；是一种专业意见专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；具有社会公信力专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力；实行有偿服务专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务；承担法律责任专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。参见教材P2。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】14、可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）A、与实际成交价格相比 B、与合格估价师的重新估价结果相比C、考察估价程序是否严谨 D、考察估价过程方法有无失误E、制定估价业务技术规范和职业道德规范【正确答案】 BCD【答

22、案解析】判断估价误差：（1）一般不与实际成交价格相比，而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。（2）一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价程序是否严谨，估价过程方法中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定。（3）制定估价业务技术规范和职业道德规范是为了防止出现较大误差。参见教材P9。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】15、下列关于房地产估价的表述中，正确的是（）。A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D、房地产估价是评估房地产的价值而不是

23、价格E、根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价【正确答案】 ABDE【答案解析】估价的误差要适度，应有合理的范围，C错。参见教材P510。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】16、下列关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B、房地产估价是替代相关当事人为房地产定价C、房地产估价是为委托人提供价格保证D、房地产估价是会有误差，但误差应在合理范围内E、房地产估价既是一门科学也是一门艺术【正确答案】 ADE【答案解析】房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B错误；房地产估价只提供价值意见，而不做价格保

24、证，C错误。参见教材P510。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】17、房地产市场作为不完全市场是因为房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合（）。A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格C、商品可转让且可发生空间位置的移动D、买者和卖者都有进出市场的自由E、买者和卖者的人数众多【正确答案】 ABC【答案解析】经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；买者和卖者的人数众多；买者和卖者都有进出市场的自由；买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；就成交总额而言，

25、每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；买者和卖者无串通共谋行为；消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述八条中的任何一条，就是不完全市场。参见教材P11。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】18、房地产估价是估价行业的主体，原因不包括（）。A、国家法律规定B、房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C、房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少D、房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少E、房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身【正确答案】 AB【答案解析】主要原因是：

26、地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少；房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少；房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。参见教材P1213。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】三、判断题1、某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）【正确答案】 对【答案解析】王某请其所在估价机构的其他估价师进行评估，在这两名估价师保持中立的情况下，可以给出专业估

27、价的客观意见。参见教材P2。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。（）【正确答案】 错【答案解析】专业估价师专业机构和专业估价人员完成的。参见教材P2。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】3、房地产评估包括房地产估价。（）【正确答案】 对【答案解析】房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋使用功能评估、房屋完损等级评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产制度政策评估，等等。房地产估价也称为房地产价值评估，过去多称为房地产价格评估，有时人们还把它

28、称为房地产评估。参见教材P34。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】4、房地产估价师评估房地产的价格。（）【正确答案】 错【答案解析】房地产估价师评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】5、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。” （）【正确答案】 错【答案解析】最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有

29、相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”参见教材P11。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】6、总损失额修复必要费用修复后的价值减损额【正确答案】 对【答案解析】【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】7、某宗为100万元贷款抵押房地产。在抵押期间，对其进行抵押期间估价。已知抵押期间估价为90万元，则要求借款方为10万元增加新的担保。（）【正确答案】 对【答案解析】抵押期间估价，即对抵押房地产价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产价值进行的评估。包括向抵押权人提示：抵押人的行为足以使抵押

30、房地产价值减少的，要求抵押人停止其行为；抵押房地产价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保；抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。参见教材P15。【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】8、中华人民共和国担保法第35条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。” （）【正确答案】 对【答案解析】参见教材P15。【该题针对“房地产估价的各种需要”知识点进行考核】9、房地产分割一般不宜采取实物分割的方法。（）【正确答案】 对【答案解析】参见教材P20。【该题针对“房地产估价

31、的各种需要”知识点进行考核】10、由于委托人不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同。（）【正确答案】 错【答案解析】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，其主要原因应该在于掌握的有关信息不同。但是委托人不同，不能成为评估价值不同的原因和理由，否则就违背了职业道德要求。参见教材P28。【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】11、任何一个估价项目都有估价目的（）。【正确答案】 对【答案解析】注意：本题中也有“任何”字眼，但是确是正确的。所以前面总结的规律，只在大多数的情况下成立，不是绝对

32、的。如果不清楚，需要猜测时，才能采用那种方法。参见教材P29。【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】12、如果为房地产买卖抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（）【正确答案】 错【答案解析】如果为房地产买卖抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的。参见教材P30。【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】13、在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）【正

33、确答案】 错【答案解析】也包含无形资产，比如特许经营权等。P31最后一段P32第一段内容。【该题针对“房地产估价的要素”知识点进行考核】14、房地产估价师只需具有扎实的估价理论知识，丰富的估价经验就可以保证估价结果的合理性。（）【正确答案】 错【答案解析】还需具有良好的职业道德。参见教材P36。【该题针对“房地产估价师职业道德”知识点进行考核】15、2006年12月25日国务院发布了注册房地产估价师管理办法。（）【正确答案】 错【答案解析】是建设部颁发的。参见教材P40。第二章房地产及其描述一、单项选择题1、建筑密度等于（）建筑用地面积。A、总建筑面积 B、土地总面积 C、建筑顶层面积 D、建

34、筑基底总面积【正确答案】 D【答案解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P50。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】2、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A、债权 B、物权 C、二者皆可 D、二者皆不【正确答案】 B【答案解析】在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。参见教材P52。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】3、对房地产估价来说，土地是（）。A、平面的 B、三维立体的 C、陆地表面 D、地下空间【正确答案】 B【答案解析】从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而

35、是三维立体的。参见教材P47。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】4、在房地产估价中，建筑物（）。A、包括房屋和构筑物两大类 B、仅包括房屋，不包括构筑物C、仅包括构筑物，不包括房屋 D、仅仅指房屋【正确答案】 A【答案解析】在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。参见教材P48。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】5、房地产实物不包括（）。A、土地 B、建筑物 C、地上其他定着物 D、权益【正确答案】 D【答案解析】房地产的实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、

36、地基、土壤、平整程度，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修。权益是摸不到，看不着的。参见教材P49。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】6、属于房地产额外利益的权益的是（）。A、土地使用权 B、地役权 C、租赁权 D、将屋顶出租给广告公司做广告获得收入【正确答案】 D【答案解析】房地产权益以房地产权利为基础，包括：房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。受到其他房地产权利限制的房地产权利。同一宗房地产上可以同时存在着多种房地产权利，例如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权或土地使用权。受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，例如城市规划对房地产用途、建筑容积率

37、的限制，房地产被人民法院查封而使其处分受到限制。房地产的额外利益或收益，例如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得收入。参见教材P50。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】7、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2【正确

38、答案】 C【答案解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。参见教材P50。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】8、房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A、建筑物区分所有权 B、建筑物共同共有权 C、建筑物按份共有权 D、私有权【正确答案】 A【答案解析】房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。参见教材P50。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】9、房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。A、所有权 B、土地承包经营权 C、抵押权 D、质权【正确答案】 B【答案解析】用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经

39、营权、地役权。参见教材P52。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】10、房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A、地役权 B、土地使用权 C、抵押权 D、租赁权【正确答案】 D【答案解析】租赁权属于债权。参见教材P52。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】11、下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。A、地役权 B、典权 C、抵押权 D、租赁权【正确答案】 C【答案解析】参见教材P52，图2-2。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】12、一般的无形资产主要是权益的价值。不包括下列中的（）。A、专利权 B、专有技术 C、商标权 D、房地产【正确答案】 D【答案解析】一般的无

40、形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等。参见教材P53。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】13、以下不属于房地产存在形态的是（）。A、土地 B、建筑物 C、房地 D、权益【正确答案】 D【答案解析】房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。参见教材P56。【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】14、房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。A、不可移动 B、供给有限 C、价值量大 D、用途多样【正确答案】 A【答案解析】不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产

41、的主要之处。参见教材P59。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】15、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A、不可移动 B、用途多样 C、相互影响 D、易受限制【正确答案】 C【答案解析】房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。参见教材P63。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】16、形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分是因为房地产（）特性。A、不可移动 B

42、、独一无二 C、流动性差 D、用途多样【正确答案】 A【答案解析】由于不可移动，每宗房地产的日照、环境景观、与其他地方(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施等，均处于相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。参见教材P59。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】17、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。A、独一无二 B、不可移动 C、流动性差 D、用途多样【正确答案】 B【答案解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其

43、所在的空间环境。由于人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场。参见教材P59。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】18、按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为（）年。A、70 B、60 C、50 D、40【正确答案】 A【答案解析】居住用地为70年。参见教材P60。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】19、某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年后，决定土地变性（变更土地使用性质），出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。问：该土地受让人的

44、使用期限不得超过（）年。A、70 B、30 C、40 D、60【正确答案】 C【答案解析】以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，而上也用地的最高土地年限是40年。参见教材P6061。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】20、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A、不可移动 B、用途多样 C、相互影响 D、易受限制【正确答案】 C【答

45、案解析】房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。参见教材P63。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】21、由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A、不可移动性 B、用途多样 C、相互影响 D、易受限制【正确答案】 D【答案解析】房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。参见教材P64。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】22、下列真正属于房地产自然升值的是（）。A、房地

46、产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升【正确答案】 C【答案解析】房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】23、引起房地产价格上升的原因不包括（）。A、内部经营管理 B、通货膨胀 C

47、、需求增加导致稀缺性增加 D、外部经济【正确答案】 A【答案解析】引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：房地产拥有者自己对房地产进行投资改良；外部经济；需求增加导致稀缺性增加；房地产使用管制改变；通货膨胀。参见教材P66。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】24、房地产中的无形资产属于将房地产按（）进行分类中的一类。A、权益状况 B、用途 C、立法用语 D、实物形态【正确答案】 A【答案解析】将房地产按权益状况进行分类可以分为20类，包括有房地产中的无形资产。参见教材P71。【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】25、处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或者全体共同共

48、有人同意，除共有人之间另有约定。A、1/2 B、1/3 C、2/3 D、2/5【正确答案】 C【答案解析】处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。参见教材P71。【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】26、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中公共服务设施属于（）方面的制约。A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制【正确答案】 D【答案解析】土地使用管制情况其他要求如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。参见教材P77。【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】二、多项选择题1、下列不属于土地使用

49、管制的事项有（）。A、甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B、建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C、取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施D、某宗土地只能用于商业房地产开发E、某宗土地使用权中，要求容积率为2.0【正确答案】 AC【答案解析】土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括土地用途；容积率或建筑控制规模；建筑高度；建筑密度；绿地率；其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。参见教材P77。【该题针对“房地产状况描述”知识点进行考核】2、房地产按开发程度来划分，可以分为（）。A、

50、自由的房地产 B、生地 C、毛地 D、熟地 E、现房【正确答案】 BCDE【答案解析】按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地；毛地；熟地；在建工程；现房。参见教材P6869。【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】3、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象不包括（）等。A、共有的房地产 B、有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地的房地产C、未来状况下的房地产 D、有租约限制的房地产E、“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权【正确答案】 BC【答案解析】按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产；“干净”的房屋所有权和划

51、拨的建设用地使用权的房地产；“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；共有的房地产；部分产权或有限产权的房地产；有租约限制的房地产；设立了地役权的房地产；设立了抵押权的房地产；有拖欠建设工程价款的房地产；已依法公告列入征收、征用范围的房地产；被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；手续不齐全的房地产；房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；临时用地或临时建筑的房地产；违法占地或违法建筑的房地产；房地产的租赁权、即承租人权益，如承租的公有住宅；地役权；房地产的抵押权；房地产的空间利用权；房地产中的无形资产。参见教材P70。【该题针对“房地产的种类”知识点进行考核】4、房

52、地产的特性主要有（）。A、不可移动、独一无二 B、寿命长久、供给有限 C、价值量大、保值增值D、用途多样、相互影响 E、易受限制、容易变现【正确答案】 ABCD【答案解析】从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。参见教材P59。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】5、房地产的社会经济位置经过一段时间之后可能会发生变化是因为房地产的（）会发生变化。A、环境景观状况 B、对外交通 C、外部配套设施 D、市场 E、用途【正确答案】 ABC【答案解析】参见教材P63。【该题针对“房地产的特性”知识点进行考核】6、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。（2011年真题）A