越秀地产第三方评估介绍(20141124).ppt

1、,越秀地产第三方评估业务介绍 深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司 2014年11月22日,第一章 第三方评估简介 第二章 住宅项目评估体系介绍 第三章 商业项目评估体系介绍,目录,第一章 第三方评估简介,1.1 概述,第三方评估，是通过第三方评估咨询顾问企业，利用独立、客观、公正的评估体系，对有关客户单位的工程项目进行实地检查并反馈成果。 评估内容包括工程实体质量实测实量、工程风险评估、专项评估等。 通过第三方评估，可以让相关决策者清晰掌握旗下项目总体质量及风险状态，辅助项目管理者明确改进和提升的方向。 同时，通过评估体系在项目过程管理上的运用，达到降低工程风险、提高工程质量、提升客户满意度的目的

2、，推动项目管理从向“精细化”转移。,工程评估的提升思路,形成企业质量文化,交付品质评估,专项验收评估,过程质量评估,形成企业质量文化，以文化影响 参建管理团队及工人个体,逆向把控交付品质 提高观感质量,组织针对性验收,降低客户风险,1.2 工程评估的提升思路,一、评估范围 主体结构施工到0.000以上（公建项目施工到地下室底板以上）且具备检测条件（结构拆模）至竣工验收施工阶段的所有在建项目。不具备检测条件（结构未拆模）或冬季暂停施工的项目，不参与产品实测实量合格率评估。但应根据项目具体情况，进行质量风险评估。毛坯房、精装房等任何交付形式均在评估范围以内（其中样板房楼层以下除外）。 在项目评估时

3、由项目部书面提交项目进度采集表，由项目评估小组负责人根据现场进度随机抽选项目评估测区。项目部应对所提交的项目进度的真实性负责，项目评估小组负责人应对项目进度进行现场核实，如发现现场实际进度与进度表不符的，评估小组可以有权调整测区并上报集团招投标中心，集团招投标中心将对项目进度的真实性进行抽查，对现场进度与实际不符的情况将视情况采取补测、罚分、通报批评等处理措施。 原则上以总包（精装）为单位进行检查。 适用对象包括：住宅项目、公建项目。,1.3 项目评估工作,二、评估周期 每季度组织一次项目评估，由集团招投标中心统一编制项目评估工作计划，各项目的具体评估时间将遵循事前保密、提前通知的原则。,1.

4、3 项目评估工作,三、评估人员安排 由集团聘请第三方评估公司进行项目评估，区域城市子公司要全程参与本区域项目评估的配合、协调和现场见证，集团招投标中心将视情况需要进行项目评估的现场监督工作 （1）评估组数6组，评估组人员不少于3人，公建不少于4人； （2）评估组明确一个小组负责人，具有丰富项目施工管理现场经验，并经甲方认可；小组其他人员则可由乙方酌情调整，但需甲方认可。,四、评估工作流程 评估流程包括评估准备、评估前会议、现场评估、评估后会议等。每个参评项目在一个工作日内完成现场评估工作，第三方评估公司应在15日内完成公司所有项目的现场评估。 流程示意图 抽检部位机选,1.3 项目评估工作,五

5、、子公司、项目配合工作 （1）子公司项目应按集团统一要求配合第三方评估工作的开展。,1.3 项目评估工作,六、评估报告 （1）项目评估简报：每个参评项目现场评估作业完成后，均需要由项目负责人对项目评估数据进行签字认可，项目现场评估结束后3天内，第三方评估公司编制完成项目标段评估报告，发送到集团招投标中心，由招投标中心发送给参评项目部。 （2）项目评估报告及季度评估总报：在全集团所有参评项目评估结束后7天内，第三方评估公司编制正式的项目评估报告及季度评估总报，发送到集团招投标中心。项目评估报告中应阐述评估项目所发现的质量、安全管理问题以及整改的建议。季度评估总包应全面分析所有项目标段质量数据、项

6、目运作状态与质量安全管理效果，对各项目标段的质量安全管理得分进行排名。,七、诚实守信管理 （1）为确保第三方评估机构的公正、独立性，禁止各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估机构进行公正、独立的项目评估，一经发现弄虚作假、有违公正的现象，将采取补测、重测、罚分等处罚措施。 （2）加强对第三方评估人员的职业操守的监管，如对举报查实将进行严格查处、直至取消合同。 （3）测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。 （4）瑞捷咨询将坚守回避原则，不再与一线公司合作（集团另行要求除外）。,1.3 项目评估工作,1.3

7、 项目评估工作,八、出现以下情况，将按下述表格对评估结果（标段综合得分）进行扣减分处理：,1.4 第三方评估重要性,1、成为业主考核施工单位的一把尺子，成为市场趋势，游戏规则； 2、直接在合同有专项条款约定，在业主集团成绩排名靠前或靠后的奖励与处罚； 3、排名直接影响在业主集团范围能否投标；关乎企业生存。,本项目经历3次第三方评估，成绩在集团排名处于中等位置，不是非常理想。后期涉及检查内容更多， 想取得更好的排名，难度很大。,第二章 住宅项目评估体系介绍,住宅项目评估体系组成,2.1 住宅项目评估体系组成,2.1 住宅项目评估体系组成,住宅项目评估,以国家规范作为实测实量判断依据,质量风险评分

8、,实测实量,对施工质量进行风险评估，判断该项目是否存在相应风险，并依据评分表格评定出具体的分值,安全文明施工 专项评分,依据建筑施工安全检查标准(JGJ59-2011)编制安全文明检查表,60%,30%,10%,60%,40%,有实测情况,无实测情况,（1）标段综合得分=实测实量*60%*100%+安全文明*10%*100%+质量风险得分*30%*100%（具备实测条件的标段）。 （2）标段综合得分=安全文明*40%*100%+质量风险得分*60%*100%（不具备实测条件的标段）。,组长检查，检查住宅楼栋不少于2栋， 必检屋面、露台、地下室,2名组员检查，各大项不少于2层,比重最大，得分关键

9、,1）实测实量编制依据（国家、地方规范、行业标准、企业标准、客户关注） 2）实测实量体系内容概括：尺寸控制、观感质量,2.2 实测实量体系,不一定是最新标准规范,检查原则 为保证公正、公平，采用随机抽选的方式，对标段内不同施工阶段随机选取实测测区，并遵守以下要求： 随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，结合当前各标段施工进度，通过电脑软件随机抽选。 可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。 完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。 效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指

10、标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。 真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。 测区抽选数量：结构阶段每标段抽取2层，砌筑、装饰阶段每标段抽取2层，公共部位每标段抽取两层。实测时依据记录表要求全部满测，如果测区内测点不足时，在其他测区内进行补测，测满为止。,2.2.1 实测实量体系检查原则及图解,效率原则,2.2.1 实测实量体系检查原则及图解,一、混凝土结构工程： 1.1 截面尺寸 选取原则：1栋 2楼层2*1020个实测区 图例演示砼结构工程实测内容 截面尺寸偏差,

11、【合格标准】 截面尺寸偏差5，8mm,【测量工具】 5M钢卷尺,【图形演示】,2.2.1 实测实量体系检查原则及图解,【合格标准】 0，8mm,1.3 垂直度（砼结构）,1.2 表面平整度（砼结构）,【图例演示】,【测量工具】2米靠尺、楔形塞尺,【图例演示】,【合格标准】0，8mm,【测量工具】2米靠尺、楔 形塞尺,2.2.1 实测实量体系检查原则及图解,1.4 顶板水平度极差（砼结构）,【图例演示】,【合格标准】0，15mm,【测量工具】激光扫平仪、塔尺,2.2.1 实测实量体系检查原则及图解,1.5 楼板厚度偏差（砼结构）,【图例演示】,【合格标准】5，8mm,【测量工具】钢尺,2.2.1

12、 实测实量体系检查原则及图解,选取原则：1栋 2-4套房10个实测区,【合格标准】 0，8mm,【测量工具】 2米靠尺、楔形塞尺,2.1 表面平整度（砌筑工程）,图例演示砌体工程实测内容,【图形演示】,2.2.1 实测实量体系检查原则及图解,二、砌体工程,2.2 垂直度（砌筑工程）,【图例演示】,【合格标准】 0，5mm,【测量工具】 2米靠尺,2.2.1 实测实量体系检查原则及图解,2.4 外门窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）,【图例演示】,【合格标准】 10，10mm,【测量工具】 5米钢卷尺或激光测距仪,2.2.1 实测实量体系检查原则及图解,（1）质量风险编制依据（国家、地方规范、行业标准、

13、企业标准、客户关注）,2.3 质量风险量化指标,6大方面,扣分严重,扣分严重,1、扣分标准所列举的质量缺陷都按在该检查区出现的频率扣分： A：属于个性问题，在检查区内个别存在； B：属于重点关注性问题，在检查区内部分存在； C：属于系统性质量问题，在检查区内普遍发生。 2、本表扣分标准中所说的“施工方案”，是指已通过审批的施工方案。 3、标段风险评价应得分为该检查项所有参与检查的“检查大项” 分值之和；标段风险评价扣分为该检查项所有参与检查的“检查大项”扣分之和； 标段风险评价得分率=（参与的检查项总分-参与的检查区扣分）/检查项总分*100%。 4、 红线扣分项说明： 凡每出现一项带项扣分为

14、B级的，对质量风险评估总分加扣1分（按百分制）； 凡每出现一项带项扣分为C级的，对质量风险评估总分加扣3分（按百分制）。,测区选择：质量风险测区原则上高层建筑不少于栋、洋房不少于栋、别墅不少于栋；地下室、屋面、露台、外墙为必选部位。,2.3.1 质量风险量化指标评分说明,主要质量风险案例（渗漏）及建议做法,2.3.2 质量风险案例分析,2.4 安全文明施工专项评分,6大方面,扣分最多,占比最大（50%），,安全帽、大便发现一处直接从总分扣除,第三章 商业项目评估体系介绍,3.1 商业项目评估体系,商业项目评估,以国家规范作为实测实量判断依据,质量风险评分,实测实量,对施工质量进行风险评估，判断该项目是否存在相应风险，并依据评分表格评定出具体的扣分值,安全文明施工 专项评分,依据建筑施工安全检查标准(JGJ59-2011)编制安全文明检查表,6