福门里项目整合营销方案

1福门里项目整合营销方案前言孙子兵法开篇曰“夫未战而庙算胜者，得算多也”；古人云“凡事预则立，不预则废”，其“庙算”、“预”均指的是谋略。这些都说明凡事应先谋略，才能达到成功之彼岸。对于投资额巨大，运作周期长，可变因素多的房地产行业而言，其事前谋略与策划有着非常重要的意义。经过项目小组实地考查和分析论证，我司对于贵公司位于沙河市的福门里项目有如下的操作思路，因时间紧张，详细的策划方案在充分细化后再行呈上。一、市场分析09年春天开始，沙河房地产市场开始回暖，各开发商基本把握住了良机，均推出大约2万平米的住房，到11月上旬，只剩下少数房源，维持着不温不火的销售态势。现在各项目都在准备开始二期建设，进行客户积累，短期内将要有大量房源上市，市场上将会是一场腥风血雨的恶战。二、项目分析1项目概况小区占地40亩，地块方正，拟建筑约4万平米住宅，6栋多层，22套别墅，现东半部分三栋多层基础已经建好，预计年前两栋能主体封顶。2地块分析小区处于沙河西南方向，区域成熟，生活配套设施比较完善，不是城市主要发展方向。小区东侧紧挨京广铁路，西侧出口处道路相对狭窄，且往返小区要从地道桥西口处穿越公路，出行不是很方便。3市场竞争情况由于时间紧迫，我们只调查了襄南嘉园，君悦国际，东方紫苑，品尚华庭二期，美林乡郡几个项目，大部分项目都在筹建二期，未来市场竞争将特别激烈。三、项目市场定位1优劣势分析优势1）处于成熟的生活区域内，配套设施相对齐全2）户型配比合理，从功能和总价上能适应县城大部分人群3）项目北侧紧邻小学，占有一定的教育优势劣势1）东临京广铁路线，火车噪音大，而且过车时不可避免有地震的感觉22）小区西侧出口处道路相对狭窄，且从东边往返小区要从地道桥西口处穿越公路，出行不方便3）在售竞争项目有一期的客户积累，工程形象完备，本项目二次启动，市场上缺乏可信度2项目市场定位1）综合定位“福”在人们心中的直接印象，是家庭和谐，事业和谐，与人和谐，生活和谐。因此福的深化就是和谐，福文化社区也就是和谐社区。福文化的核心内容是对幸福的追求，而幸福包括德行、财富、事业、家庭、健康、闲暇、平安等因素。以“和谐”为宣传辅助主题，不仅契合民众对幸福生活的追求，而且在后期的推广中能够切合政府宣传的“创建和谐社会、和谐社区”舆论导向而得到支持。所以我们综合定位为沙河市首家“福文化”和谐生活小区备选（为沙河市中产阶级量身订做的舒适住宅）2目标客户群定位主力客户群事业单位（公务员、教师、金融系统职工等）、企业厂矿职工、私营业主和下属乡镇人群。辅助客户群准备结婚的年轻人3价格定位在沙河市中等价位的和谐生活社区四、项目推广主题的提炼1、案名新的案名为福门里，寓意“福地、福佑、福祉、福门”2、卖点的挖掘与创新硬件1）成熟生活区域，生活方便2）紧邻小学，孩子教育无忧3）户型配比合理，总价占有优势软件1）中国传统的福文化是非常有内涵的素材，可进行多重演绎2）建筑未动，物业先行，展示形象，给人以信心。3、主题概念提炼福地福家福生活3释义按照项目的形象定位，点出人们对长久幸福的向往之情，明示这里是能够吸纳各种福气的居家首选。备选千年福地诗礼传家五、整合营销策略1推广的战略思想破局立新精准造势先声夺人破局打破目前沙河市场上平淡无奇的宣传局面，以一种新的“福”概念另树形象概念营销立新营造一个高尚的社区文化，一种新的生活概念，使产品一面市就站在一定的高度；产品主义精准分析产品有力卖点，瞄准市场出击；销售促动造势不断形成新闻热点，渲染造势。2整合营销推广思路三大板块预知、解读、体验预知概念的先行传播与形象展示。工地包装、户外展示、销售部包装等解读从概念转换到产品本身，详细传播产品的细致特征和细节卖点，使概念与产品相统一，开展全面地宣传。体验楼盘实景展示带客户入体验境界，参与性强的活动展示项目实质性的魅力。二线作战广告宣传与活动促销双渗透三线一体人际线、活动线与广告线人际线现场销售人员的营销推广能力。以人为载体，对沙河市进行大范围全方位的单页派送，通过人员上门营销，达到详解项目的目的。活动线以事件、公关活动为手段，进行隐性、有效的传播；广告线以户外、电视、条幅、DM等为载体，进行软硬配合的宣传攻势。本项目是二次启动，需要进行大规模轰动性的宣传，才能迅速树立新形象，顺利撬动项目，项目启用后，要用持续不断的活动，保持热度，直至销售完毕。三大板块二线作战三线一体43分阶段宣传推广策略1市场导入和前期预热周期两个月目标此阶段属于形象展示、概念塑造期。以综合营销手段初步建立项目的公众形象，山雨未来风满楼成为沙河房地产新盘的热点关注对象。拟定营销计划A在县城中心位置做户外看板或道旗B悬挂沿街条幅，要求大气，体现开发商形象和实力，给老百姓以信心，C使用发单员派单，对县城使用地毯式轰炸，造成轰动效应D使用宣传车巡展，扩大宣传效应。E在项目边和附近乡镇粉刷墙体，既醒目又保留时间长。备注A对于以前的停工问题，不避讳，不隐瞒，给客户讲清楚原因，取得客户的信任，比外面谣言传播要好的多。B市场导入期只宣传品质，不公布价格，价格在开盘当天公布，以造成实际价格比心理预期价格较低的轰动效应。2开盘强销期在充分形成了有效需求，并积累了足够的期待心理的基础上，选准时机，准确引爆。拟定营销计划A用发放VIP卡的方式进行促销B实行明控和暗控两个系统C发展小区的义务宣传员，利用人们的口碑，形成羊群效应D邀请当地的头面人物为小区做侧面宣传E利用电视游字广告发布最新消息。3持续销售期承接开盘期销售热势，整合优势资源攻击市场；宣传一直不能停，大活动小活动不断，一月一大搞，一周一小搞，保持不定期的宣传车巡展。加强客户互动，挖掘潜在客户群，保持项目热度，让本项目保持稳定销售量。六、销售控制策略51好坏搭配，做