宜宾观斗山景区建设项目可行性研究(附表非常完整)

宜宾观斗山景区建设项目可行性研究报告目录第一章总论11项目基本情况12编制依据与范围13项目建设背景和必要性14项目建设概况15主要技术经济指标第二章旅游资源与市场预测21地热资源22市场预测第三章开发利用条件31地理位置32自然条件33建设条件第四章总体规划41总体规划的依据和原则42规划原则43总体布局46旅游服务设施第五章建设内容及规模51建设内容规划原则52建设内容第六章工程方案61旅游基础设施62景观建设第七章项目开发与管理71建设业主及管理机构72主要职责73项目负责人及机构设置第八章项目实施进度81项目建设期82分年建设内容实施进度安排第九章投资估算及融资方案91投资估算92资金筹措第十章财务效益及风险分析101财务效益102风险分析第十一章社会效益111加快当地经济发展112收益分析113就业机会分析114结论第一章总论11项目基本情况项目名称观斗山景区建设项目项目业主宜宾寓苑房地产开发有限公司建设地点四川省宜宾市项目负责人张阳项目业主简介宜宾寓苑房地产开发有限公司成立于1997年3月,公司注册资本金2000万元，法定代表人张阳，是宜宾市最早一家国家二级房地产开发企业。至2004年末公司总资产达155亿元，资产负债率仅56，有较强的偿债能力。公司自成立以来，已累计开发各类建筑面积70多万平方米，主要工程有水东门古城楼、南岸寓苑小区、十八间商业步行街、翠屏区工商局大楼、宜宾市邮政综合大楼、滨江路“世纪大厦”、水东门电梯公寓、成都电子科大学生公寓等，2005年计划开工面积50余万平方米，现已开工11万平方米，为宜宾市的发展建设做出了贡献。公司始终坚持诚信经营、文明办企，是四川省百名诚信纳税人之一、银行AAA级信用单位、省级卫生先进单位。公司每年向国家上缴各项税费1000多万元，先后荣获了“宜宾市十强民营企业”、“优秀非公有制企业”、“市级文明单位”等二十多项市级荣誉称号。公司现有多家分公司，分别在成都、泸州等地从事房地产、药业、饮品、商贸、新型建材、餐饮娱乐等经营活动，并已初步取得了成绩，正逐步向集团公司方向发展。景区开发基本情况观斗山风景区位于宜宾市翠屏区北郊川云中路以东，距市中区约4公里，距内宜高速公路北出口25公里。景区幅员面积5平方公里，与宜宾流杯池公园同一山脉，景区内有多处三国时期，诸葛孔明屯兵古戎州时留下的历史遗迹以及多处具有旅游观赏价值的自然景观。拟建中的观斗山风景区中心园占地面积1000余亩，园区内属东高西低的平坝和坡地地形。海拔425米以上为天然松树林地，北侧有一条从上流下的溪沟，与由南至北流向的晶玉河交汇，形成景区天然河道系统，区内高差174N。地质稳定，环境优雅，适宜制造风景区人文景观和园林环境。12编制依据与范围121编制依据1、宜宾市旅游发展规划（20002020）2宜宾市2003年年鉴3、宜宾观斗山景区概念设计4、泸州地质勘探设计院四川省宜宾观斗山地热勘探可行性研究报告。5宜宾寓苑房地产开发有限公司企业法人营业执照6宜宾寓苑房地产开发有限公司2004年资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表7建设业主提供的有关项目的基础资料和数据。122编制范围本报告在调查研究、收集基础资料和数据的基础上，就观斗山景区项目基础设施的建设，阐述项目的背景并论证其必要性，对旅游资源进行科学评价，分析研究旅游市场和开发建设条件，确定建设内容和规模，提出建设的工程方案，研究确定合理的建设进度和组织管理措施，进行投资估算、财务评价和社会效益分析。13项目建设背景和必要性131项目背景1项目开发的机遇四川地处中国西南腹地，地域辽阔，拥有雄奇秀险的山川，悠久的文化历史，众多的少数民族，古朴淳厚的民风，旅游资源在全国占有重要地位。四川现有国家级风景名胜区15处、省级风景名胜区70处，丰富的旅游资源使四川省成为集总量丰富、类型较齐全、品种多样、品位较高为一体的旅游资源大省。但四川省人多、山多、耕地少，经济与全国各兄弟省市相比，尚有较大差距。为了抓住中央关于西部大开发战略的发展机遇，四川省确定了二十一世纪实行“追赶型”、“跨越式”发展的目标、思路、重点和措施，并将旅游产业的发展放在重要的位置，明确提出要把旅游产业培育和发展成为我省的支柱产业之一。四川省委、省政府制订了关于加快培育旅游支柱产业、建设旅游经济强省的决定，确定了我省由旅游资源大省向旅游经济大省跨越的发展目标“十五”期间，全省国际国内旅游总收入年均增长18，至“十五”末，旅游收入达到578亿元，相当于当年全省GDP的9以上；2006年至2010年，旅游总收入仍以年均18的速度增长，到2010年达到1376亿元，相当于当年全省GDP的14。为了实现旅游产业的跨越式发展目标，全省要建成一批世界级、国家级旅游精品，建设一批国际级、国家级旅游城市，积极扶持一批旅游企业集团，以加快旅游产业的发展带动相关的发展，进而促进全省经济的发展和生态环境的保护。全省各地按照省委、省政府的部署，大力推进旅游资源优势向旅游产业优势和旅游经济优势转化，旅游综合产业要素不断完善，大旅游、大产业全面发展的格局正在形成，全省旅游经济发展充满生机与活力。1999年至2003年，全省旅游招商引资共计达933亿元人民币。2004年，全省累计实现旅游总收入56623亿元人民币，比上年增长346。接待国内游客114256万人次，国内旅游收入54226亿元人民币，分别比上年增长360、328。接待入境游客9662万人次，旅游外汇收入289亿美元，分别比上年增长1143、931。2005年，是“十五”计划的最后一年，根据四川旅游的发展情况，全省将提前实现省委、省政府提出的“十五”期间旅游业经济的发展目标，其旅游业发展前景良好。近年来，宜宾市旅游产业获得长足发展，总体态势良好。在国家级旅游资源中，自然的占全省18、人文的占全省的8，但是宜宾市旅游接待人数只占全省的46、旅游收入仅占全省的4左右。为此宜宾市政府对旅游业十分重视，提出了“集中力量，突出重点”寻求跨跃式发展的途径。明确阶段目标是以2005年、2006年和2010年为三个阶段（即2005年建成“中国优秀旅游城市”、2006年争办全省旅发会、2010年旅游总收入对当年GDP的贡献率达到10以上），全力推进旅游产业的崛起。而又以2005年和2006年两年的“脱胎换骨”突出抓好“13213”工程（“一城三景两区一环线三要素”）工程。“13213”工程即“一城”宜宾中心城区暨国家历史文化名城的扩容和城市形象的提升；“三景”蜀南竹海、兴文石海、僰人悬棺的精品景区打造；“两区”以五粮液厂区为主的千年酒都工业旅游区、以向家坝为依托的高峡平湖旅游区；“一环线”旅游环线公路升级和沿线场镇民居整治；“三要素”旅游接待、服务、娱乐设施等重要要素。在2006年8省旅发大会前必须完成10大项目白塔山景区功能完善、南广古镇旅游区的打造、流杯池及周边改造、竹海“两镇一线一片”（万里镇、万岭镇、景区内公路沿线、观海楼片区）整治、五粮液集团厂区旅游功能完善和五粮液大道整治、五粮液大酒点建设、宜长路建设、三里半至后河过境路建设、旅游公路环线沿线整治、三江湖世外桃园一期工程，观斗山景区建设工程。2自然风景资源与地热资源为满足市场的要求，宜宾在拥有蜀南竹海等众多闻名遐迩的自然风光旅游景点的基础上，再开发出距市区近，自然风景优越，地热资源丰富，建设起点高，设施和服务项目齐全的观斗山景区项目予以配套，将是锦上添花，建成后必将成为宜宾市和翠屏区的重要经济增长点之一。而宜宾距成都275公里、重庆260公里，距乐山、自贡、内江、泸洲四个中等城市100多公里，其间多有高速公路相通，交通极为便利。周边城市人口约2300多万人，是得天独厚的消费者资源。“观斗山风景区”项目无论从地理位置、交通条件、旅游环境、投资规模、档次、客源、接待能力等方面均优于西部大峡谷。国家重点工程向家坝水电站的修建将淹没西部大峡谷，他的大量固定客源将被迫另觅他处，而“观斗山风景区”给游客们提供了一个更方便、舒适、丰富的旅游资源以满足其消费要求。132建设的必要性随着西部大开发向纵深推进。宜宾将以独特的区位条件，丰富而博大的旅游资源禀赋厚重而悠远的历史底蕴、优雅兼神秘的文化风情、强劲而持续的旅游产业力量，正蓄势待发。但是，宜宾仍是一座正在升级换代的新兴旅游城市，从市容市貌到城市功能配套，都还与其中的地位很不相称。作为区域性中心城市，宜宾需要有一处迎来送往，接待宾客的“城市客厅区”一个集吃、住、行、休闲、观光、娱乐、游购于一体的高水平的综合服务功能区，以便吸引八方人气，留住游客脚步，体现城市价值，提升蜀南旅游环线魅力。观斗山景区以其能满足上述旅游接待功能而成为蜀南旅游环线上的精品度假景区。从而从根本上改变过去蜀南游客“白天逛山看庙，晚上闭门睡觉”，在旅游地停留时间短，休闲、养生、娱乐消费少的局面。宜宾市委市政府于2004年将“观斗山景区”项目作为宜宾市创造“中国优秀旅游城市”重点配套工程列入了全市重大建设项目和迎接四川省第四次旅游发展大会必建配套项目予以重点支持。将观斗山景区项目列为蜀南旅游资源整合、整治与开发类项目，其目的在于改善宜宾旅游环境，提升宜宾旅游功能，扩大宜宾名城游客容量，让观斗山风景区真正成为蜀南旅游圈的起始点和回归休憩地及游客集散中心，成为蜀南旅游圈又一大型新景区和宜宾城市“新客厅”。观斗山风景区功能定位自然风景区森林温泉旅游养生区度假及商务接待区旅游复合地产区；功能形象定位玉液仙乡、酒都天堂，宜宾城市新客厅；功能规模定位西南地区一流，蜀南地区数一数二；市场地位蜀南旅游圈的起始点和回归台及游客集散中心；综上所述，宜宾“名城游”是市委、市政府列入重点开发的新旅游项目，拟建设的“观斗山景区”又是其重点配套项目之一，是名符其实的城市旅游公园，前景十分乐观。它的建成将有利于宜宾市培育旅游产业支柱，构筑具有区域特色的产业经济结构，实现经济社会跨越式发展的目标具有重要意义。该项目建设完全符合国家西部大开发的战略部署，是十分必要的。14项目建设概况141建设内容规划观斗山景区中心园区为4个区域西部片区（度假居住公寓区）、北部片区（综合休闲服务）、中部片区（特色浴场、综合服务区、儿童乐园）、南部片区（连接观斗山森林风景区）。本次项目建设区域为其中的主要旅游休闲区，占地面积926亩。本次项目建设内容包括景区基础设施、景观建设、旅游接待及管理设施、建设用地征用等4大类，建设工程共13项。一期工程建设内容包括景区基础设施、与景区生活、商业配套的基础实施、建设用地征用（492亩）等3大类，建设工程共8项；二期工程建设内容包括旅游接待设施、特色温泉浴场、商业街、生活公寓小区以及建设用地征用（434亩）等4大类，建设工程共5项142管理机构本项目建设业主为宜宾寓苑房地产开发有限公司，该公司属民营企业，统一负责本项目的建设和管理工作。143实施进度本项目规划建设期为3年，从2005年至2007年。其中一期工程建设期2年，从2005年至2006年，2006年度四川省旅发大会前投入营运；二期工程建设期2年，从2006年至2007年，2007年底全面竣工。144投资估算及资金筹措本项目总投资为48000万元。其中一期基础设施工程总投资为15192万元，二期工程总投资为32808万元。项目资金筹措为企业自有资金30000万元，申请银行借款18000万元。其中一期工程企业自有资金7192万元，申请国家开发银行借款8000万元；二期工程企业自有资金22808万元，申请其它金融机构借款10，000万元。145财务评价本项目主要财务指标为年均营业收入8349万元、年均营业税金及附加459万元、年均总成本费用4187万元、年均利润总额3704万元所得税1222万元、税后利润2481万元、内部收益率（全部投资、税前）882、内部收益率（全部投资、税后）652、净现值（IC6、税前）8847万元、净现值（IC6、税后）1581万元、投资回收期（全部投资、税前）1054年、投资回收期（全部投资、税后）1202年、偿债备付率134424、贷款偿还期国家开发银行贷款宽限期3年，还款期10年；其它金融机构贷款宽限期3年，还款期5年。146社会评价本项目的实施有利于宜宾市培育旅游产业支柱，构筑具有区域特色的产业经济结构，实现经济社会跨越式发展的目标。项目建设完全符合国家西部大开发的战略部署，是十分必要的。15主要技术经济指标技术经济指标表表11序号指标名称单位设计指标备注1一期工程建设内容（1）景区内旅游公路M5，000（2）景区步行道M12，000（3）景区步游道M9000（4）河道M3000（5）供排水管线M14000（6）供电设施千伏安300010千伏输电线路（7）供气设施立方米/日3000（8）通讯设施M20000（9）泄洪暗沟M4000（10）土石方工程立方米930，00012景区水体整治（1）溪流整治8000溪流整治13土地征用亩4922二期工程建设内容21景前区川云公路拓宽M130022景区绿化30000023供汽设施吨/时424景区污水处理站立方米/日500025旅游接待设施（1）特色浴场16000（2）旅游广场6500（3）游人接待中心20000（4）管理设施1800（5）公寓小区62800（6）步行商业街1380026土地征用亩4343建设期年320052007其中一期工程年220052006二期工程年2200620074项目总投资万元48000固定资产投资其中一期工程万元15，192固定资产投资二期工程万元32，808固定资产投资4融资方案万元4800041企业自筹资金万元30000其中一期工程万元7192二期工程万元2280842银行长期借款万元18000其中一期工程开行借款万元8000二期工程其它金融机构借款万元10，0005财务指标51年均营业收入万元834952年均营业税及附加万元45953年均总成本费用万元418754年均利润总额万元370455年均所得税万元122256年均税后利润万元248157内部收益率（全部投资、税前）88258内部收益率（全部投资、税后）65259净现值（IC6、税前）万元8847净现值（IC6、税后）万元1581510投资回收期（全部投资、税前）年1054投资回收期（全部投资、税后）年1202511偿债备付率134424512贷款偿还期开行长期贷款年13宽限期3年，还款期10年其它金融机构长期贷款年8宽限期3年，还款期5年第二章旅游资源与市场预测21地热资源泸洲地质勘察设计院查明宜宾市翠屏区北郊观斗山风景区地带的地下深层蕴藏有丰富的地热温泉资源。据地质资料报告，象鼻镇与凉姜乡接壤的深丘山脉观斗山地带2400多米深的地质构造层可开采出水温约70、预计日产水量4000M3以上优质矿温泉。现已在观斗山风景区头天门背斜地质构造断层钻井2340米，打出日产水量6000M3、出口水温在70左右的含多种微量元素的优质地热温泉。地质报告表明观斗山背斜地质构造是逆断层，水层具备发育的裂隙溶洞系统。形成快速流量，有较大产量，属二叠和三叠系的地下淡水化泉带之间。水源来自数十公里至二百公里不等的地质构造深层区域内。水主动力系统有长江流域水系补给，“取之不尽，用之不竭”，前景十分看好，没有水源枯竭的风险。22市场预测221四川省旅游业基本情况近几年来，通过四川省旅游业的不断开拓和发展，四川的旅游业取得了可喜的成绩，2004年全省累计实现旅游总收入56623亿元人民币，比去年同期增长346。接待国内游客114256万人次，国内旅游收入54226亿元人民币，分别比去年同期增长360、328。接待入境游客9662万人次，旅游外汇收入289亿美元，分别比去年同期增长1143、931。15大主要旅游景区接待游客129557万人次，门票收入856亿元，分别比去年同期增长468、842。2004年，四川省接待入境旅游人数和旅游外汇收入较2002年同期分别增长448、443。2004年游客情况统计表表22指标单位2004年累计比2003年增长（）比2002年增长（）1、接待入境人数万人次96621143448其中外国人万人次54681241329台湾同胞万人次2541947312香港同胞万人次130382513592、接待入境人天数万人中外国人万人天10088817212台湾同胞万人天3938970407香港同胞万人天227877112223、外汇收入万美元28885299314434、国内旅游人数万人次11425603605835、国内旅游收入亿元542263284916、旅游总收入亿元566233464892004年四川省主要旅游景区接待和门票收入情况表表23接待人数（万人次）门票收入（万元）景区2004年同比（）2004年同比（）合计1295574688562863842乐山大佛21064326514795688峨眉山2153423016074101178九寨沟191167392544100738黄龙136718121431095852卧龙1990207616150138三星堆6123331166482505都江堰12500418601698529青城山9322307330343552蜀南竹海4598246121850312碧峰峡733918356007151605海螺沟154916211063771765瓦屋山19402653970002653四姑娘山16752792771741西岭雪山4460146242579232石象湖267622389768220222宜宾市旅游业基本情况宜宾市旅游业发展快速，2003年全年全市接待海内外游客316万人次，增长35；旅游收入1519亿元，增长35；旅游创汇108万美元，增长54，其中，旅游商品创汇32美元，占旅游创汇收入的比重为2967。223观斗山景区工程项目基本情况本项目的建设和经营指导思想是高起点、高标准、一流设施和一流服务。以其有疗养价值的水质优势，营造一个上规模、上档次、具有独特的自然景观与沐浴、品水、戏水、玩水功能、配合喷泉水景，激光水景、音乐水景等休闲旅游度假环境。以新、奇、特使之远近闻名吸引八方来客，塑造一个来了宜宾必须去观斗山风景区的口碑。宜宾有着独特的区位优势和十分便捷的交通，拥有自然景观与温泉休闲、度假旅游景点的市场前景是将非常令人乐观。由于向家坝电站建设，将使西部大峡谷被淹没（现已封库），使其大量固定客源顺势成为观斗山风景区的消费者，最后达到到宜宾旅游不来观斗山风景区就不算尽兴的效果。224消费水平另据宜宾市旅游局抽样调查结果显示，来宜游客中45选择在此过夜，宜宾市区内星级酒店入住率均超过70，来宜游客人均花费485元（四川省平均游客花费为428元）。酒店消费为二星级120元/天、三星级200元/天、四星级350元/天。而今宜宾“名城游”是市委、市政府列入重点开发的新旅游项目，“观斗山景区”又是其配套重点项目之一，项目得到政府更多的政策支持和帮助。再加上它依托城市，是名符其实的城市温泉型森林旅游公园，游客消费前景十分乐观。224客源市场的空间定位根据“观斗山景区”基本情况以及游客到达旅游目的地的距离与游客数量间的比例关系，可将客源市场的地域结构定位如下。1一级市场主要是成都和重庆两地，一级市场定位在35。2二级市场主要是本市及成都和重庆两地通高速公路的周边城市，二级市场定位在35。3三级市场主要是贵州、云南、陕西、甘肃、河南、北京、广东等，三级市场定位在25。4机会市场主要为海外市场中的日本、台湾及其它市场（游客人数最少，但消费水平最高），机会市场定位在5。225游客量及收入预测近几年，全国旅游行业的平均增幅在2025之间，四川省的旅游业增幅高于全国平均水平，宜宾市旅游产业与省内旅游发达的市州相比，差距较大。本项目基础设施建设期3年，于2007年底完成，2008年全面投入运营。根据宜宾市旅游业发展和观斗山风景区基本情况、消费水平，预测游客在全面投入运营后将达到413万人次/年2008年，投入运营第5年后达到604万人次/年是能够实现的，此后处于相对稳定时期。游客规模和预测区间预测如下游客规模及区间预测表25年度2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年20122029年大众沐浴人数（万人）280308339373410451496546同比增长100100100100100100100贵宾浴人数（万人）3033364044485358同比增长100100100100100100100就餐人数（万人）140154169186205225248273娱乐人数（万人）70778593102113124136住宿人数（万人）9191919191919191注就餐人数按大众浴沐人数的30测算，娱乐人数按以大众浴沐人数的25测算，住宿人数按入住率的50测算。第三章开发利用条件31地理位置“观斗山景区”位于宜宾市城市规划区内，拟建的中心园区南北长约1300米，东西宽约700米，与观斗山风景区联片。市内6路公共汽车终点站在本项目园区入口处，交通十分便捷。该区域是宜宾市城市规划的建设区。园区紧靠吊黄楼火车站，距内宜高速公路出口25公里，距宜宾机场10公里，市中心5公里，是宜宾市规划区内尚未全面开发的自然景区。根据宜宾市江北建设发展的趋势分析，必将带动吊黄楼以北沿川云公路至象鼻卫星集镇和相关产业的开发建设。拟建园区属东高西低的平坝和坡地。海拔425米以上为天然松树林地，北侧有一条从山上流下的溪沟，与由西至北流向的晶玉河交汇，形成天然河道系统。区内高差174M，地质稳定，环境优雅，适宜制造人文景观和园林环境，有利排水和达标污水处理。建设场地的土石方可就地平衡消化，温泉浴场有利于依山畔水就势布局。32自然条件宜宾市位于四川盆地南部边缘，金沙江、岷江汇聚市中区，形成长江之源。宜宾市辖九县一区，总人口500万，幅员13283平方公里。地处东经103039至105020，北纬27049至29016之间，属亚热带季风气候。平均日照1050小时、年均气温180C、年均降雨量1100ML、年均相对湿度83。冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，雨量充沛；无霜期长，光照适宜，四季分明。属地震7度设防区。33建设条件331交通宜宾已形成铁路、公路、水运、航空立体交通网络。距市中心7公里的菜坝机场可起降波音737等大型飞机，已开通至北京、上海、昆明、广州等航线。成渝铁路经内江、自贡与宜宾相连，内昆铁路宜宾至昆明段已全线通车，成为宜宾主要运输大动脉，宜宾到南宁出海只需24小时。内宜高速公路已建成并与成渝高速公路连接，宜宾至成都、重庆的汽车只需要25小时就可到达。全市各县、区共有16条公路通向全国各地。观斗山景区中心园区建在川云公路旁，对外交通十分便捷。市内则有6路公共汽车直抵景区，每3分钟发一班车，为广大市民消费提供了便捷的交通条件。332社会经济状况宜宾1997年建市以来，城市建设日新月异，国民经济持续健康发展，市区年人口已达50万人，全市国民生产总值连续几年呈两位数增长，经济总量跃居全省第四位。2003年，全市地方财政收入达1448亿元，比上年增加2844；旅游经济发展加快，服务业方兴未艾，2003年全市旅游总收入1519亿元，接待游客316万人次，创汇108万美元，同比分别增长35、35和54城镇居民人均可支配收入6628元，经济快速增长。333基础设施建设观斗山地热资源取水点距园区2000米沿途为顺势而下的山地。本项目采取架设输水管线与井口相接，利用地形高差，使温泉水自然溢出，减少后期的取水成本。景区紧靠吊黄楼火车站，沿此段的川云公路两旁已形成建设区。经大麦坝输向象鼻镇和矿山机械厂的10KV高压输电线路跨越景区，只要接线就可供电。中国电信、联通通讯已覆盖此地，通讯条件优异。供水、供气均可从吊黄楼火车站直接口供给，鉴于园区地处冲沟地带，地下水源丰富，为节约投资，近期钻井取地下水供给景区生活用水。由于有一小溪貫穿景区低洼地带，由南至北流向，未受到城市污染。设计经过整治加宽加深，下部设污水管，而上部经流雨水，作为景区内排水和污水的干渠。由于实施了清污分流，又可兼作景区小桥流水和自然景观。334垃圾处理本项目依托已建成宜宾市垃圾处理厂，“观斗山景区”垃圾处理采用收集后送至该处理厂。335污水处理本项目采取建设污水处理厂处理景区污水的措施。第四章总体规划41总体规划的依据和原则411总体规划的依据1中华人民共和国城市规划法2城市居住规划设计规范3城市绿化规划建设指标的规定4城市绿地分类标准5宜宾市城市规划局规划设计条件通知书6观斗山景区地形图42规划原则（1）生态原则高度重视当地的生态效益和环境保护。充分利用观斗山风景区东麓现有水网、山体、植被等自然条件，合理引导功能空间与自然生态系统的协调发展，保持地区的生态环境平衡，实现可持续发展，按照自然资源赋存条件，社会经济条件，人群条件等方面的实际情况统筹安排，合理规划协调发展。（2）渐进原则坚持规划的科学性与可行性的结合，近期、中期与远期相结合，并强调环境效益社会效益与经济效益相统一。（3）实用原则坚持经济方便，合理规划和布局风景区服务设施，充分结合现有地形，地貌及植被包括水体，溪流，山林地和古树名木，利用环境景观优美地带进行绿化，给予自然生物若干自然生存环境，绿地布局与其他景观资源复合，植物配置恰当考虑其生命周期和群落演潜进程。（4）个性原则充分发掘观斗山风景区自然资源潜在优势，并合理的加以整合开发利用，加强旅游环境治理，旅游功能完善，扩大旅游容量；加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的游览体系。通过保护自然生态景观，选择合适的植物配量方案，凸现绿化的个性特征和时代特色，同时，使其各景观区域，各团组具有较强的可识别性，突出游览观光与休闲度假复合这个主题。43总体布局431功能分区观斗山风景区内的中心园区建设分为两大系统，即一是旅游景区基础设施系统，包括道路、河道、管网、水、电、气、热、通信等设施以及景区生活、商业配套土地一级开发建设基础设施项目；二是温泉游乐设施和商业、生活区域设施系统。将居住区和游乐区分开，居住区主要布局于西部片区。游乐区布局于地势较平的西北片区，其间由一座人工湖将他们分开，避免使用上的相互干扰。游乐区程L状布置，游人接待中心，布置在纵横交汇处。西南侧为大型文艺广场，和商业街，并与居住区主入口相联，东南侧为温泉浴场，并向山坡攀升与观斗山自然景区相联，使游人通过景区道路游览观斗山自然景观。432交通系统观斗山风景区中心园区的用地范围内基本地貌为坡地。道路设置主要以等高线为依据，游乐区设一个广场入口和一个通向浴场的人口，并在游人接待中心处设置了一个道路交汇点，便于游客去往各个项目区。居住区设主次两个入口，主入口和商业街相通利于游客游览及购物，次入口与温泉浴场相联，便于休闲娱乐，居住区内由一条横向环道将其区分开，山坡中上段将组团道路设置为环道利于车辆通行。433给排水及污水处理中心园区接待设施用水和温泉水浴场按照集中取水，统一建设，统一管理，统一供水。为防止水体污染，服务接待区均采用雨污分流的排水体制。污水收集后通过排污管网送景区污水处理厂统一处理。434环卫及固体废物处理服务区、休息、观景点以及游览步道、公路侧均设立垃圾箱，在中心园区内设垃圾转运站一座，收集垃圾至城市垃圾处理厂进行无害化处理。各服务区、休息、观景点附近设置公厕，粪便污水由服务接待区污水处理设施统一处理后，用管道排入景区污水处理厂再处理后排放。46旅游服务设施本项目拟建游人接待中心1座（设500个床位），商业步行街一条，游客接待除主要依托游人接待中心外，还辅之以各景点度假村部分接待设施。规划在景区内重要景点设若干服务设施，方便游客需要。第五章建设内容及规模51建设内容规划原则（1）本次项目为观斗山风景区中心园区建设项目，设计建设内容依据深圳王志纲工作室编制的观斗山风景区中心园总体策划方案和德国DL公司编制的观斗山风景区中心园选址及策划方案，并依据省、市规划部门及专家组的审查、评定意见。（2）规划观斗山风景区中心园为4个区域西部片区（度假居住区）、北部片区（综合休闲服务）、中部片区（特色浴场、综合服务区、儿童乐园）、南部片区（联接观斗山森林旅游区）。本次项目建设区域为其中的主要旅游休闲区，占地面积926亩，总建筑面积183300平方米。（3）本次项目建设内容包括景区基础设施、景观建设、旅游接待及管理设施、建设用地征用等4大类，建设工程共13项。（4）项目按照分期实施的原则进行安排，一期工程建设内容包括景区基础设施（建设项目包括道路、河道、水、电、气、热、通信等）、景区生活、商业配套区一级土地开发和基础实施建设项目包括土地开发、管网建设、污水处理等实施。景区绿化建设项目、建设用地征用等4大类，建设工程共8项；二期工程建设内容包括温泉露天浴场、冲浪馆、旅游接待管理设施、公寓小区、商业步行街、建设用地征用等4大类，建设工程共5项。52建设内容521一期工程5211景区基础设施（1）旅游道路建设景前区道路1300米，道路宽度40米；景区西部、北部、中部片区车行道6000米，道路宽度412米；建设西部、北部、中部片区景区步行道12000米，道路宽度23米；建设南部片景区步游道9000米，道路宽度1。52米。观斗山风景区道路5000米，道路宽度610米；形成西部、北部、中部、南部区以及向观斗山自然风景区延伸的完善的旅游道路网络。（2）、晶玉河道晶玉河位于景区入口处，需整治的长度为3000米，整治面积22500平方米。（3）、排污泄洪暗沟位于景区内，全长4000米，宽2米、高25米；除排污泄洪外，过境电缆均可敷设在暗沟内。（4）、供排水管线敷设井口度假区浴场温泉主供水管线、支供水管线，长度3000米，供温泉水能力3000立方米/日，向度假区和浴场供应温泉水；敷设西部、北部、中部片区自来水供水管线3600米、排水管沟8000米，形成完善的供排水系统。（5）、供电设施敷设城市输电线路至西部、北部、中部片区变配电所的10千伏输电线路2000米；在西部、北部、中部片区建设变配电所3座（建筑面积200平方米），变压器总容量3000千伏安；景区西部、北部、中部片区室外照明（道路、景观照明等）。（6）、通讯实施敷设通信电缆20，000米，形成观斗山风景区通讯系统。（7）、供气设施在中部片区建设天然气调压站1座（建筑面积200平方米），供气能力3000立方米/日敷设城市天然气主干管调压站各用气点天然气管线1500米。（8）、供汽设施在中部片区建设蒸汽锅炉房1座（建筑面积300平方米），安装蒸汽锅炉2台（2吨/时2台）；敷设供汽管线1800米，集中向各片区供汽。（9）、景区污排水处理场在西部、北部片区建设景区排水处理站2座，景区污排水处理能力5000立方米/日，使景区排水处理达标排放。（10）、土石方工程建设场地平整挖填方工程量900，000立方米；场地挡墙工程量30，000立方米。5212风景区景观建设（1）景观建设在西部、北部、中部片区重点进行园林绿化、建设园林景点，在南部改善森林旅游区植被及自然景观，绿化面积300000平方米；对西部、北部、中部、南部片区的现有水体沟渠进行整治，溪流沟渠整治面积8000平方米。5214土地征用征用一期工程建设用地492亩。522二期工程5221旅游接待设施（1）、特色浴场在中部片区建设特色浴场，包括室内冲浪馆1000平方米（建筑面积6000平方米），设计日接待能力1000人；室外露天浴场9000平方米，设计日接待能力3000人。（2）、旅游管理设施在各片区建设后勤、管理用房1800平方米；在西部、北部、中部片区建设景区智能化系统4套，包括办公自动化系统、互联网络系统、景区自动管理系统、综合布线系统，实现景区现代化管理。（3）、游人接待中心在中部片区建设游人接待中心，建筑面积20000平方米。设计床位500张，会议接待能力1000人，会展能力5000人，车位100个。（4）公寓小区在西部片区建设公寓小区，总建筑面积62800平方米（含老年公寓）。（5）步行商业街在北部片区建设步行商业街，总建筑面积13800平方米。5222土地征用征用二期工程建设用地土地434亩。观斗山景区建设项目建设内容表表51序号项目建设地点项目性质项目规模项目主要内容一一期工程1景区基础设施11旅游道路景前区道路景前区新建1300米道路宽度40米风景区道路观斗山风景区新建5000米道路宽度612米景区步行道西部、北部、中部片区新建12，000米道路宽度48米景区步游道南部区新建9000米道路宽度152米12景区河道景前区整治3000米河面宽15米13供排水管线泄洪暗沟景区内新建4000米沟宽2米，高25米温泉供水管线井口度假区浴场新建3000米敷设温泉供水管线自来水供水管线西部、北部、中部片区新建3600米敷设自来水供水管线排水管沟西部、北部、中部片区新建8000米敷设排水管沟14供电设施10千伏输电线路新建2000米变配电系统西部、北部、中部片区新建3000千伏安室外照明西部、北部、中部片区新建道路、景观照明15供气设施天然气调压站中部片区新建3000立方米/日建筑、调压设备天然气管线调压站各用气点新建1500米16供汽设施蒸汽锅炉房中部区新建4吨/时建筑、锅炉供汽管线新建1800米17通讯设施景区内新建20000米18景区污排水处理站西部、北部片区新建5000立方米/日19土石方工程西部、北部、中部、南部片区新建930，000立方米挖填方、挡墙2景区绿化西部、北部、中部、南部及观斗山风景区新植300000平方米3景区溪流沟渠风景区内整治8000平方米4一期征地征用492亩二二期工程1旅游广场北部区新建6500平方米2停车场北部区新建4500平方米3特色浴场中部片区建筑新建6000平方米室内浴池新建1000平方米室外浴池新建9000平方米4旅游接待及管理设施41旅游管理设施后勤、管理用房西部、北部、中部、南部片区新建1800平方米景区智能化系统西部、北部、中部片区新建4套办公自动化系统、通讯网络系统、景区自动管理系统、综合布线系统42游人接待中心中部片区建筑20000平方米经营设施21000平方米43公寓小区西部片区新建62800平方米44步行商业街北部片区新建13800平方米5土地征用征用434亩（备注表示可放在二期工程建设）第六章工程设计方案61一期工程611景区基础设施6111旅游道路61111景前区道路及景区车行道1线路按照景区规划，建设景前区道路1300米，道路宽度40米；建设观斗山风景区道路5000米，道路宽412米。建设西部、北部、中部片区景区步行道12，000米，道路宽度412米，按市政道路标准设计。线路设计原则1）按照自然地形，在线路设计时尽量减少土方量。2）道路分级明确，路网形态清晰，使管理者能够方便管理，游客能够轻松地到达想去的任何景点。3）充分结合公园中的景点进行道路设计，使游园中的人充分感受到“人在画中游”的情趣。（2）主要技术标准1）道路等级城市主要道路；2）设计车速30公里/小时；3）计算荷载BZZ100，车辆荷载城A；4）平曲线最小半径100米；5）道路最大纵坡23，最小纵坡03；6）设计年限30年（柔性路面15年）。（3）路面工程1）路面结构组合车道路面为沥青砼面层，上面层为4厘米厚的AC13型细粒式SBS改性沥青混凝土，下面层为6厘米厚的AC25中粒式沥青混凝土，基层为25厘米厚的6水泥稳定碎石层，垫层为30厘米厚的砂砾层。2）结构要求（沥青路面部分）土基回弹模量30米PA，表面层沥青回凝土劈裂强度15米PA，抗压模量1400米P。中面层沥青混凝土劈裂强度10米PA，抗压模量1000米P。（4）路基工程要求土基回弹模量30米PA。如不能满足地基要求时采用丁码04米厚人头石。填方路基，施工前应清除垃圾和杂填土。要求换填路基段，路基压实度要求按设计标准。（5）其它工程工程其它工程建设内容包括小块花岗路面人行道、排水管沟、道路照明工程等。61112景区步行道（1）线路建设西部、北部、中部片区景区步行道12，000米，道路宽度23米。旅游步行道连接片区各建筑、景点，以形成片区步行道交通网络。（2）设计原则1）主要景区游览步行道尽量作到能形成环线，方便游人游览，不走回头路。2）游览步行道应尽量作到不破坏或少破坏自然风景，工程量少。3）游览步行道应视所处自然环境，有其独特风格，并与环境相协调。（2）主要技术标准1）游览步行道路基宽度23米。2）道路纵坡大于1113地段设人行踏步台阶。3）路基铺筑材料路基两边各镶粗凿料石，料石规格为25厘米25厘米100厘米。路基两边料石中间铺设厚25厘米碎石。踏步台阶用高25厘米、宽30厘米、长110厘米细凿料石铺设。6111景区步行道建设南部片区景区步游道3500米，道路宽度152米。形成森林旅游区完善的旅游道路网络。设计原则和主要技术标准与景区步行道相同。6112晶玉河道整治河长3000米，宽15米，形景区天然水系。设计原则按照自然地形，尽量减少土方量，护岸挡墙采用浆砌块石砌筑。6113供排水管线61131温泉主供水管线敷设井口度假区浴场温泉主供水管线、支供水管线，长度3000米，供温泉水能力3000立方米/日，向度假区和浴场供应温泉水。温泉主供水管线采用保温夹层钢管，井口温泉自然压力输送。61132自来水供水管线（1）水源景区位于城市规划区内，采取由宜宾自来水厂供水。（2）给水管网设置给水管网采用枝状管网。为解决供水压力和低压消防压力，拟在高地设置倒锥壳水塔，美观实用，不影响景区环境。为解决管网末端消防水量供给不足问题，拟向设小型消防水池处铺设专用消防供水支管。敷设西部、北部、中部片区自来水供水管线6000米。结合给水管网复盖区域设置消防供水设施，如专用消防支管、地上式消火栓、小型消防水池等，除直接用于消防灭火外，还可为其它消防方式提供水源，如向消防车供水、向室内消防系统供水等。景区各片区根据其用地及人口规模确定其消防标准，为同一时间火灾次数为1次，每次消防用水量为10升/秒，火灾持续时间按2小时，故消防用水量为72立方米。61133泄洪排水管沟（1）排水体制各片区均采用雨污分流制。雨水经有组织汇集后，就近排入溪河；污水经有组织汇集后，排入城市污水管网，由景区污水处理场处理达标后排放。（2）雨水排水系统雨水排水能力按当地暴雨强度公式计算，设计取值P1年；径流系统根据各段的铺地情况采用03065；在TT1MT2中，T1取10分钟；迟缓系数M明沟采用12，暗沟采用20。根据相对集中，就近分散排放雨水的原则布置雨水沟管，沟管一般沿道路布置。为暗管时，敷设在河道或车行道侧；为明沟时，即采用浆砌条石砌于道路边沟。为保证旅游接待区、站地区安全，在山坡上，布置一定的截洪沟。泄洪暗沟采用钢筋砼现浇砌筑雨水管道采用钢筋砼管，雨水明沟采用浆砌条石砌筑。较大的雨水出口，如排泄高差较大，设砼结构的跌水。（1）污水排水系统景区内的生活和粪便污水均进入化粪池或沼气池处理后排入污水管道系统；厨房油腻物，修化油池过滤后再排放。生活污水管道根据自然地形和道路坡向布置，个别地段根据自然地形坡度作自由布置，使污水以重力流方式排入城市污水管网。温泉排水由温泉排水收集，以重力流方式排入温泉水处理设施。污水管道采用钢筋砼管，个别跨溪河处采用钢管。敷设排水管线8000米。6114供电设施61141电源经大麦坝输向象鼻镇和矿山机械厂的10KV高压输电线路跨越园区，接线条件优越。景区采取由10KV高压输专线供电。6114210千伏输电线路从大麦坝输向象鼻镇和矿山机械厂的10KV高压输电线路引三个回路分别至西部、北部、中部片区变配电所2000米。采用10千伏变联聚乙烯绝缘三蕊YJV型电力电缆，穿80塑料管埋地敷设，埋深1米。线路应尽量避开景点，施工不破坏地貌，并且要有严格防火要求。61143变配电所根据各片区的用电负荷，在西部、北部、中部片区建设变配电所3座，设10千伏变压器3台，总容量3，000千伏安。各变配电所分别向各片区供电，采用04千伏电力电缆穿管埋地敷设。建设各片区室外照明系统，包括道路、景观照明等。6115供气设施61151供气方案根据现有的天然气气源状况和景区内各个用气点的用气要求，本项目建设景区天然气供气系统。在中部片区建设天然气调压站1座（建筑面积200平方米），供气能力3000立方米/日敷设城市天然气主干管调压站各用气点天然气管线1500米。61152建设方案敷设自城市天然气接口输气管道，管径为895毫米，干管输气压力均为08兆帕。天然气经调压站调压后，送至用户内的使用压力为300500毫米水柱，满足安全用气的要求，天然气质量经脱硫处理后符合民用标准。输气管采用标准GB8163流体管，20钢材质的无缝钢管，管道敷设方式为地下埋设。6116供汽设施61161热负荷根据景区集中供热负荷统计，平均热负荷3/H，最大热负荷4/H。各用热点用汽压力03MPA。61162锅炉燃料来源考虑城市环保要求，拟采用天然气，天然气由城市天然气管网供应，锅炉按中压天然气（20KPA）设计，天然气管由调压站专管引至锅炉炉前阀组。锅炉选择根据负荷征，从投资、运行等方面进行比较，选用2台2T/H的燃气低压锅炉，可满足不同时段的用汽负荷要求。供热方式及介段参数蒸汽管道采用母管制，锅炉运行压力125MPA，蒸汽压力P125MPA、T1940C，锅炉蒸汽经分汽缸分配至各生产车间，由车间自行减压至要求的压力使用。燃烧方式及燃料消耗燃气低压锅炉采用全自动比调节。61163水处理锅炉房设一套三塔式流动床离子交换设备，该设备为半自动软化水装置系统。连续出水，出水水质稳定，操作简单，维护方便，所需树脂较少，水耗、再生剂耗量低且耐腐蚀。系统流程如下原水三塔式弱氢型流动床脱碳器三塔式钠离子流动床软水箱。由于用汽点多为壳式热交换设备，凝结水质好，为节约能源，凝结水回收率考虑为60。凝结水经回收管道集中，由车间专用泵输回锅炉房。软水箱兼作凝结水箱。61164节能措施最大限度回收凝结水，减少热损失和软水损失。用热设备及热力管道采用绝热性能好、比重轻、施工方便的保温材料保温，以减少散热损失。61165供汽管线敷设供汽管线1800米，集中向各片区各用汽点供汽。6117景区排水处理站在西部、北部片区各建设景区排水处理站1座，景区排水总处理能力5000立方米/日，使温泉排水处理达标排放。景区沐浴污水属一般生活污染，无有毒有害物品污染源，对环境影响较小。浴场采取过滤法处理浴后废水，其作法是将各式浴池的浴后废水有组织地排入人造溪沟，溪沟底铺一层砂两层石子，过滤层及底层用054石灰石碎石铺15CM厚，中间层为10CM精砂层，面层上再铺15CM厚18CM石灰石碎石。沟底安装漏水洞与排水沟连通，过滤后的沐浴废水排入区内主干渠的污水管道。6118土石方工程建设场地平整挖填方量900，000立方米，修建挡墙工程量30000立方米。挡墙采用浆砌条石重力挡墙。6119园林绿化在西部、北部、中部片区重点进行园林绿化，建设园林景点；在南部片区及观斗山的主要景区，改善森林旅游区植被。绿化面积300,000平方米。园林绿化主要建设景观主题景点，深入发掘温泉和长江第一城历史文化内涵，把温泉