平塘县掌布河峡谷风景区-旅游项目可研报告

平塘县掌布河峡谷风景区旅游项目可研报告北京世嘉房地产开发有限公司世嘉地产蓬莱旅游地产项目项目可研报告主报告2005年8月目录1、总论4、经营模式建议11项目概况51公司管控模式12项目提出的背景及建设必要性52公司组建形式13可行性研究的依据和主要工作53未来股权结构2、市场调研及前景预测21宏观环境分析5、经营状况和财务状况的预测22蓬莱酒店市场分析与竞争比较41盈亏平衡分析23蓬莱会议市场分析与竞争比较42赢利预测24蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较25本项目前景预测43敏感性分析3、项目定位6、项目的投融资方案建议361投资估算1主题定位32功能定位62投融资建议33市场定位34整体定位7、潜在风险提示及措施35酒店定位36会议中心定位37别墅公寓定位8、结论37销售方式定位9、下一步工作12005远卓管理顾问02164077445总论1、总论4、经营模式建议11项目概况51公司管控模式12项目提出的背景及建设必要性52公司组建形式13可行性研究的依据和主要工作53未来股权结构2、市场调研及前景预测21宏观环境分析5、经营状况和财务状况的预测22蓬莱酒店市场分析与竞争比较41盈亏平衡分析23蓬莱会议市场分析与竞争比较42赢利预测24蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较25本项目前景预测43敏感性分析3、项目定位6、项目的投融资方案建议361投资估算1主题定位32功能定位62投融资建议33市场定位34整体定位7、潜在风险提示及措施35酒店定位36会议中心定位37别墅公寓定位8、结论37销售方式定位9、下一步工作22005远卓管理顾问02164077445该项目是蓬莱市政府和市旅游局重点建设项目，建设用地为旅游度假性质，地块背山面海，占地面积953亩，租用林地310亩，总建筑面积约25万平方米项目选址山东省蓬莱市城区西部，项目东部紧邻小泰山、西部与野生动物园相临，南部为政府新规划的市政府用地，北部为蓬莱海滨观光大道，距海岸线仅30米，与长岛隔海相望。项目现已拥有旅游用途出让土地635412平方米（地号01196，012081，012082。约953亩）和租用林地310亩。项目拟建设内容主要包括度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业。32005远卓管理顾问02164077445该项目是世嘉区域性扩张战略的重要一步，基于稳健投资的原则，世嘉地产委托远卓为其进行前期调研及可研工作，为蓬莱项目提供决策依据世嘉地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段，山东蓬莱旅游度假项目是其区域性扩张战略的重要一步。世嘉地产已经与蓬莱市政府签订了开发协议，并已经成立了发展公司。远卓管理顾问已经就蓬莱项目的一些分析和定位与世嘉地产主要领导进行了两次汇报与沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件，供决策参考。本报告代表远卓对世嘉地产蓬莱项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议。随着时间的推移和市场的变化，报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整。本可研报告中的称谓及缩写北京世嘉房地产开发有限公司世嘉地产、世嘉远卓管理顾问公司远卓公司、远卓42005远卓管理顾问02164077445经过9周的工作，项目目前已经进展到最终报告阶段项目中期最终启动会报告会报告会第一阶段第二阶段第三阶段市场调研分析阶段项目初步定位及方项目可行性研究案沟通调整时间安排4周2周3周主要召开项目启动会在对拟建项目的地点项目的财务预测任务高层内部访谈条件、环境、市场供内外部资料搜集/整理和需、竞争情况充分调投资分析研究，主要包括查分析的基础上，提经营模式建议出项目定位的建议投融资方案建议总体宏观环境与项目环境的调研分析召开中期报告会结论根据反馈意见对方案编写项目可行报告度假酒店市场调研分析别墅类高档住宅的市场调进行调整召开最终报告会研分析会务市场调研分析，等等注鉴于大部份关于市场调研、项目定位的内容已经在前几次汇报会或讨论会上向世嘉做了沟通，故在今天的报告会及本文件中不再作详细、深入的介绍。52005远卓管理顾问02164077445在过去的几周里，远卓和世嘉联合工作小组对蓬莱项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟通和讨论调查研究沟通讨论地产运作研究研讨与汇报地产运作模式研究前期市场调研结论的汇报地产运作难点和相关因素研究项目定位研讨会国内外优秀案例分析小组内部讨论国内外优秀的旅游地产开发案例（国外7家，国内2家），并对其中9家组合功能的酒店进行详尽的分析远卓项目小组内部经常就项目的一些细节问题进行深入探讨大量国内外度假酒店的案例并就一些数据资料的真实性多方求专业人士访谈证、进行二次访谈政府部门旅游局/规划局/建设局与世嘉及设计公司的意见交换旅行社/会务代理公司/房地产经纪公司在保持远卓自己独立专业判断的基访谈了上海1家会务代理公司、1家房地产中介础上，充分考虑到相关各方的一些市场及竞争分析建议蓬莱本地酒店/高档房产市场的供求状况，蓬莱7家酒店，5家别墅公寓楼盘，1家房地产经纪公司，1家旅行社）周边地区（胶东半岛、环渤海）市场情况及竞争分析（环渤海47家度假酒店）62005远卓管理顾问02164077445第三阶段的项目可行性研究是以前期充分的市场调研和竞争分析，以及在此基础上形成的项目定位为条件和依据，对项目进行的客观的经济性评价本报告基于1、对市场的充分调研分析2、对该项目竞争对手的充分分析3、该类项目的成功经验总结4、基于假设定位下的严谨的财务预测本报告在以下的部分将着重对本项目的经济性评价进行研究72005远卓管理顾问02164077445市场调研及前景预测1、总论4、经营模式建议11项目概况51公司管控模式12项目提出的背景及建设必要性52公司组建形式13可行性研究的依据和主要工作53未来股权结构2、市场调研及前景预测21宏观环境分析5、经营状况和财务状况的预测22蓬莱酒店市场分析与竞争比较41盈亏平衡分析23蓬莱会议市场分析与竞争比较42赢利预测24蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较25本项目前景预测43敏感性分析3、项目定位6、项目的投融资方案建议361投资估算1主题定位32功能定位62投融资建议33市场定位34整体定位7、潜在风险提示及措施35酒店定位36会议中心定位37别墅公寓定位8、结论37销售方式定位9、下一步工作本章内容详见“可研分报告系列一市场调研及前景预测”82005远卓管理顾问02164077445蓬莱是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨城市，由于政府的大力支持，预计未来蓬莱的旅游收入将有快速的增长地理特征经济旅游蓬莱是一个地理位置优越蓬莱的经济增长较快，人蓬莱旅游收入增长相对，经济增长快，发展潜力均收入高于全国与环渤海较慢，这与以前蓬莱旅大的小型旅游度假海滨城地区，但人口增长相对较游基础设施建设较慢和市慢，这意味着投资购房的旅游投入不足有很大关潜力可能会大于自用购房系蓬莱地处山东半岛北端，与日本、韩国隔海相望，的潜力但是，全国旅游发展趋离烟台、大连等旅游城市蓬莱人均收入相对较高，势良好，国家旅游大环都很近；且交通比较便利但人均消费相对较低，说境的影响、山东政府的蓬莱拥有长达86公里的海明蓬莱居民的消费潜力大重视和蓬莱自身的优越岸线，是中国为数不多的，但消费意识不强，消费条件将会大大推动蓬莱拥有良好的海岸景观的城资源相对匮乏旅游的发展市，而且座南朝北，城市蓬莱新的城市规划将蓬气候不潮湿莱定义为度假城市，全力推动观光旅游向休闲蓬莱气候比较舒适，一年中有七个月适合旅游度假度假旅游转变，强化区，其中还有五个月气候宜域旅游度假中心地位，人，适合疗养并采取了一系列措施从未来来看，蓬莱市也制定了较长远的旅游规划，预计未来蓬莱的旅游收入将有快速的增长92005远卓管理顾问02164077445蓬莱酒店的总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全”的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位1观光旅游、度假休闲、商务和会1蓬莱酒店总体供给偏紧，且存在严重结构性短市议会展是蓬莱酒店业的主要客源供缺，供给者多为“小而全”的主题模糊酒店，相场构成，其中观光旅游和休闲度假给互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位；对外需是主流，会议市场和商务市场发和营业为主的待/在建高星级酒店项目规模较小，求展迅速竞且均定位于常规综合酒店状2整体酒店市场大约有133亿的潜争2潜在竞争区域的度假酒店，半数没有度假内涵况在市场，预计2008年将达到244状，有度假内涵的多定位在由康体、休闲娱乐、亿况会议、自然生态等主题不同程度结合的综合类3按照保守的估计，到2008年市场，相当部分定位在低端的休闲娱乐主题上将会有大约1616间/套的供给3潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店缺口，除去潜在竞争对手规划中，中大型规模居多且多为综合性主题或为会议的项目，至少有500多间的市场、高尔夫运动主题，小型规模较少且多为休闲空缺娱乐主题4潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店，设计风格以欧式和现代为主，部分也采用中式古典或花园式102005远卓管理顾问02164077445年3102年2102年1102年0102年9002年8002年7002年6002年5002年4002对蓬莱的住宿市场需求预测显示，2008年蓬莱住宿需求将达到244亿，并且每年至少按照104的速度增长，2013年将达到4亿2004年住宿需求164亿蓬莱未来几年住宿需求预测住宿实际收入300063200365138亿单位亿元1共3000间客房2平均入住率4563443633平均房价200元/间天35329298流失住宿需求3272012055200026亿2442522121流失20万人次2181164215人均住宿天数12天3每人每天需要房间数1055间054每间客房平均价格200元/间天01按照国际旅游组织预测的中国104的平均旅游64亿注消费增速预测未来几年增长112005远卓管理顾问02164077445按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口，除去潜在竞争对手规划中的项目，至少有500多间的市场空缺现有3000间/套的供给量不变潜在竞争对手情况假设条件平均房间价格为230元/间天仍然保持63的平均入住率潜在竞争对预计供给量总供给量手项目（间/套）（间/套）2008年住宿需求总额230元/间天金港湾320住宿需求365天634616间/套国电培训基地4601100利群四星级酒店3202008年（论证中）供给缺口1616间/套122005远卓管理顾问02164077445蓬莱目前的会议场所并未能满足本地会议要求，与周边城市相比，蓬莱会议设施的数量、规模、档次都不够，大量国家级与省级会议分流到了周边城市市供1蓬莱会务市场规模近五年平均约场给700万元，近五年与会人数增速1蓬莱周边的竞争者以综合酒店的附属场所为主需近和30，蓬莱的会议期限和人均消费都不如周边城市求竞2蓬莱市年均接待会议约100次，2蓬莱目前会议设施缺乏，在承办国家级会议方状以省市级会议为主，平均参会人争面竞争力不强，而且不能满足当地行政会议的况数90人，人均消费状11663元3蓬莱比较适合发展商务会议和协况要求3与周边城市相比，蓬莱会议设施数量、规模、会会议，应重点建设舒适型会议档次都不够场所132005远卓管理顾问02164077445目前蓬莱住宅房地产市场呈现供需两旺的发展态势，外地客户是蓬莱房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产住宅发展特点与别墅公寓市场需求供给现有别墅主要有独栋、联排和叠拼几种形态，价位在近几年，蓬莱房地产市场呈现供需两35004000元，独栋别墅的面积在250900M2，联排主旺的发展态势，别墅和公寓的销售也比较乐观本别墅的面积在250M2左右要蓬莱的公寓楼盘相对较少，但已经具备一定的市场基在需求增长的带动下，商品住宅特别础，目前在售的公寓楼盘价格2000元起，均价在2350特是高档住宅的价格上涨比较快地蓬莱本地人对房价的心理预期较低，市元，主力户型为97145M2点本地对房产的消化能力相对有限场蓬莱目前还没有真正的滨海别墅和公寓，现有的别墅和公寓楼盘无论是在景观、地段还是品质等方面都不未来蓬莱的外地购房者将不断增多，高档房产的价格仍有一定的上涨空间及本案天津、秦皇岛、大连的别墅价格较高，一般都在4000元以上，目标客群主要集中在东北、河北、北京、天津外地客户是蓬莱房地产市场的主力军除青岛市区以外，胶东半岛的别墅和公寓在价格范围需，特别是在别墅/公寓等高档房产周上都比较相近，外地的目标客群主要集中在省内周边求市场，东北、河北、北京、天津、上海、温州等地蓬莱郊区农民在城区购房的也比较多边情市胶东半岛单价在20006000元的独栋别墅和况购房的主要目的是作为休闲度假的第20004000元的联排别墅市场竞争力比较强；其中，二居所、异地养老或作为父母养老的场独栋的户型集中在200400M2，联排在140300M2居所，或者投资置业等烟台威海公寓售价比较接近，都集中在15003500元的价格区间，青岛市区的公寓售价普遍比烟台和威海高，主力户型都集中在30200M2142005远卓管理顾问02164077445综上所述，我们总的判断为在蓬莱发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备良好的资源优势和市场竞争力从目前蓬莱的酒店和会务市场发展现状来看，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场空间较大本地房地产市场发展势头良好，有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力项目是否有吸引力市场需求状况从本地市场看，还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体竞争者与周边市场比较，本项目也具备一定的资源优势和价格优势，性价比高资源是否满足海洋资源、山景和蓬莱传统的旅游资源蓬莱本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地方文化特色鲜明蓬莱作为滨海旅游度假城市，在国内具有较高的知名度152005远卓管理顾问02164077445项目定位1、总论4、经营模式建议11项目概况51公司管控模式12项目提出的背景及建设必要性52公司组建形式13可行性研究的依据和主要工作53未来股权结构2、市场调研及前景预测21宏观环境分析5、经营状况和财务状况的预测22蓬莱酒店市场分析与竞争比较41盈亏平衡分析23蓬莱会议市场分析与竞争比较42赢利预测24蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较25本项目前景预测43敏感性分析3、项目定位6、项目的投融资方案建议31主题定位61投资估算32功能定位62投融资建议33市场定位34整体定位7、潜在风险提示及措施35酒店定位36会议中心定位37别墅公寓定位8、结论37销售方式定位9、下一步工作本章内容详见“可研分报告系列二项目定位报告”162005远卓管理顾问02164077445本项目所面向的消费群主要有两种类型最终消费者，包括临时居住或长期居住的客户，这些目标客户对项目的不同要求正是本项目所有定位的根本出发点最终消费者投资者临时居住长期居住休闲度假本地购买投资置业旅游观光异地养老商务旅行第二居所从客户需求出发，本项目应该是一个以营造优美的自然环境度假胜地为目的，以别墅公寓销售、酒店物业经营与地产增值为盈利组合的旅游地产项目172005远卓管理顾问02164077445本项目应紧密围绕“人间仙境”这一休闲度假概念，选择自然环境和商务会议为主题，充分满足人们休闲、度假、康体保健和商务的综合需求本案特点需求自然环境主题人间仙境即是“人境”,营造人间海洋、山林仙境将主要突出宜居性，突出人与自然的协调人工环境主题补充主题，建设适当的室外景突出蓬莱仙境主题观有利度假区的整体品味的少量人造景观文化宗教主题补充主题，建设适当的室外文突出蓬莱仙境主题化设施有利度假区的整体品味的少量人造景观娱乐商业主题补充主题，但不能采用过于嘈杂的娱乐主题，会破坏休闲度适于休闲人群的小型娱乐主题设施假的整体主题商务会议主题合适，是本项目主题之一，重商务会议设施要的季节平衡工具182005远卓管理顾问02164077445项目的整体定位可以概括为4大功能组团、3大管理区域、5个项目公司进行3期开发4功能组团将整个地块分为4个功能组团酒店组团、别墅公寓组团、运动组团、美食与休闲娱乐组团，组团之间有少许交叉，例如酒店组团内还含有若干美食项目和别墅公寓形式的酒店物业。将整个地块分为3个管理区域酒店管理区域、住宅出售区域和合3管理区域作开发区域。酒店管理区域的物业将主要以经营为主，住宅出售区域的物业将主要以出售为主，而合作开发区域是指土地暂不属于本项目，但应合理利用的区域5项目公司整个地块可以考虑成立5个项目公司进行开发，分别为酒店投资公司（4星酒店）、别墅投资公司、公寓投资公司（3星）、高尔夫投资公司、物业管理公司3开发周期本地块体量较大，必须长周期进行开发，我们暂定为三期开发，开发周期交错展开。第一期为景观、主体酒店、会议中心、部分别墅公寓和配套设施等，第二期为别墅、公寓式酒店、别墅公寓和配套设施，三期为其余的别墅公寓和配套设施192005远卓管理顾问02164077445项目总体计划是建设一个具有综合度假功能的度假胜地主要物业组合1度假酒店2会议中心3康体休闲中心4度假别墅（酒店管理、产权出售）5度假公寓（酒店管理、产权出售）6高尔夫7水上运动中心（游艇、风帆俱乐部）8运动中心（网球场、卡丁车、保龄球场等）9海滨浴场10海滨别墅或酒吧（未来）11水中别墅（度假用）12美食天地（酒店内、酒店外、海边）13商业配套202005远卓管理顾问02164077445项目的整体规模为25万M2，容积率为039，一期开发34，二期开发38，三期开发27一期二期三期总计功能区域建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）（万平方米）（万平方米）度假酒店1601127度假酒店（主体）16016度假酒店（别墅）0505度假酒店（公寓）0606会议中心0505度假公寓2338088度假别墅35210康体中心11其它配套050512总计86966825第一期第二期第三期344384272212005远卓管理顾问02164077445综合来看，项目的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求，也能满足商务会议群体的需求，并能为生活居住提供满意的环境功能可考虑的设施休息客房、室外休憩场所、水上别墅休闲度疗养桑拿按摩、足疗SPA、美容院、海边瑜伽会所假运动高尔夫练习场、水上运动俱乐部、游艇码头、私家海滨浴场、室内海景游泳池、网球场、健身房、保龄球、乒乓球等生活美食餐厅、咖啡厅、小型商业街、夜总会、室内儿童游乐场商务会议各种规模和档次的会议室、接待室商务会商务活动室外团队活动空间、小型节目厅和舞厅、商务人群的康体娱乐、议小型商务展览、产品演示厅商务配套宴会厅餐厅别墅不同类型的别墅生活居住公寓酒店式公寓生活社区底商、娱乐健身区222005远卓管理顾问02164077445度假酒店在档次上多层次设计，由三类建筑构成，分为四星级主体酒店、准五星别墅酒店和三星公寓式酒店，出于谨慎稳健的原则，一期先行开发16万M2主体酒店，其余留待二期开发房型房价（RMB）客房面积套数总建筑面积公寓式酒店单人间20020M2（三星级）196间06万M2双人标间28021M2单人间32021M2双人标间38028M2主体酒店（四星级）商务套间60045M2299间16万M2行政套间60045M2豪华套间80055M2别墅式酒店滨海花园别墅2800300M2（准五星）15栋025万M豪华滨海花园别墅3400400M2232005远卓管理顾问02164077445会议中心建成5000平米单体二层建筑，一层为可分隔大宴会厅及贵宾室，二层为国际会议厅及若干中小会议室，地下室设厨房等服务区及车库设施用途面积最大容量租价建议（元/天）宴会厅针对当地居民大型庆典及普通大型会宴会厅议；承办大型宴会庆典，可分隔为三个中型3400M21000人15000宴会厅，装修风格喜庆大气国际会议厅承办大中型会议，装修风格隆重庄严800M2600人15000100M22间100人100M26000元会议室承办各种中小会议，数量较多，在装修和设备上50M26间50M2拉开档次50人4000元25M24间25人25M22000元贵宾室装修豪华，为客户提供高级行政接待服务50M220人2000附属设施前台、影音放映室、传译室、休息室、洗手间、商务中心等950M2其他公建走道、楼梯、电梯间、机房、厨房、工作区、车库等1400M2242005远卓管理顾问02164077445别墅公寓楼盘在类型、规模及档次上也需要形成差异，以适应不同客户群体的消费能力和需求特点，由于本楼盘有利卖点比较多，在档次上应定位于市场的中上水平物业总建筑面积设计类型各类型的规模类型价格元/M2力户型万M2万M2主独栋别墅26000300400M2双拼别墅155000250300M2别墅10联排别墅33500180250M2叠拼别墅253000180200M2小型别墅1300070100M2酒店式公寓（高档）38280050120M2公寓88酒店式公寓5230080200M2252005远卓管理顾问02164077445在消费群体上，别墅楼盘应主要面向外地市场，而公寓楼盘则应当本地市场和外地市场并重别墅公寓1省内周边地区以济南、潍坊、淄博、东营以及胶东半岛为主本地市场与外地市场并重外地市场上，所面向的区域市场与2环渤海地区北京、河北、大连、别墅区域天津等地楼盘类似市场3东北地区同时，公寓楼盘应依托自身在景观资源4上的优势，制定有竞争力的价格，吸引以上海为核心的长三角地区5本地市场包括蓬莱城区和郊区本地居民购买1以度假休闲和养老为主要目的消费1以度假、养老为目的，但对别墅的群体购买力相对不足的一部分消费群体细分2以投资置业为目的的消费群体2以投资置业为目的的消费群体市场3蓬莱城区的一些高收入者3蓬莱城郊的中高收入者，以长期居住为目的的购买群体4蓬莱郊区生活富裕的农民262005远卓管理顾问02164077445在销售方式上，建议度假酒店物业尽量不出售，而别墅公寓应以代租代管的销售模式为主度假酒店承担排头兵的重要战略职责，不管从土地升值、其他物业价值提升度假酒店，还是从融资角度，度假酒店的运作成功与否都会对整体项目产生重要影响，所以必须从充分降低运营成功风险的角度保守设置度假酒店的产权结构度假酒店积淀形成的良性资产对未来世嘉的战略转型具有重要战略价值为最大限度地降低资金风险，尽快回收资金别墅公寓若采用产权酒店式销售，虽然在旺季可以采取一定策略提高别墅公寓的出租率，要保证每一住宅都有需要有稳定的、较高的出租率比较困难，对承诺的投资回报率需要承担一定的风险，相比而言，售后代租代管的方式更为灵活272005远卓管理顾问02164077445经营状况和财务状况的预测1、总论4、经营模式建议11项目概况51公司管控模式12项目提出的背景及建设必要性52公司组建形式13可行性研究的依据和主要工作53未来股权结构2、市场调研及前景预测21宏观环境分析5、经营状况和财务状况的预测22蓬莱酒店市场分析与竞争比较41盈亏平衡分析23蓬莱会议市场分析与竞争比较42赢利预测24蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较25本项目前景预测43敏感性分析3、项目定位6、项目的投融资方案建议361投资估算1主题定位32功能定位62投融资建议33市场定位34整体定位7、潜在风险提示及措施35酒店定位36会议中心定位37别墅公寓定位8、结论37销售方式定位9、下一步工作282005远卓管理顾问02164077445本项目是一个投资大，时间长，运作复杂的高难度地产项目，经营模式的设计必须可以有效地控制经营风险、降低资金压力降低投资风险降低资金压力降低管理风险蓬莱项目中必须必须设计良由于蓬莱项目整体投资额较项目的管理方法和控制结好的经营模式以分散投资风大，而且项目时间跨度较长构设计不当，无法吸引投资险，必须将自有资金的投入；虽然世嘉公司目前的现金者比例、财务费用的控制、备流情况较好，且具有一定的用方案的准备等几方面问题融资能力，但考虑未来公司合作伙伴选择失误，或全面、综合地予以考虑，控发展的投资需要，利用一定在工作配合上出现影响制和防范综合风险，降低发的财务杠杆降低资金压力仍经营的问题生可能对世嘉造成负面影响是必要的手段，需要设立一降低项目管理与人力资的各类事件的概率。种经营模式以增加融资平台源管理上的疏漏，放大财务杠杆系数，有利于降低公司资金压力，更大幅度的撬动外部资源292005远卓管理顾问02164077445经营模式包含四类问题，目前世嘉主要考虑的问题是公司组建形式和公司股权结构问题公司组建形式公司股权结构直接组建或间接组建股权的结构组建的形式股权的变更股权的退出公司注册方式公司管控模式注册形式各层面公司法人治理结构注册地点各层面组织架构、职责注册资金各层面组织管控权限跨层级流程302005远卓管理顾问02164077445公司组建形式有多种可能性，常见的是“直接控制项目”与“通过项目公司间接控制项目”两种，远卓建议采用“通过项目公司间接控制项目”的方式世嘉地产世嘉蓬莱世嘉蓬莱旅游发展有限公司旅游发展有限公司蓬莱蓬莱蓬莱蓬莱蓬蓬蓬蓬莱莱莱蓬莱蓬别莱莱酒物临墅公高项寓尔项夫业淄店项项项项项投资管项项目目目目目公目公目项理目公目公司司公目司公公司司司司312005远卓管理顾问02164077445具体的公司组建形式为下图所示，但这种结构的前提是土地必须析产（按照项目公司进行土地分属）世嘉地产其他投资方旅游发展公司负责对项目公司的投世嘉蓬莱旅游发展有限公司融资和建设以下简称“世嘉蓬莱”）其他投资方、经营管理酒高店别尔物投墅公资项寓项夫业在前期，世嘉地产、世嘉蓬莱和其他投资方公目公目项管公目理共同组建项目公司。司司司公公司司各项目公司负责项目的规划建设及经营管理一项期二公目二期司项目一期公司项公目司项期目三期公司项公目司322005远卓管理顾问02164077445酒店投资公司可以涵盖四星级酒店、会议中心、康体中心以及准五星别墅和三星公寓酒店投资公司是酒会议中心和康世嘉蓬莱店板块的投资者和体中心可以考管理者，他负责下虑纳入酒店投属各酒店产业的公资公司之中，酒店投资公司司组建、投资、管产权由酒店投控、委托管理资公司和蓬莱政府共同持有，政府投资的3000万资金可以考虑和康体中心一起投准五星别墅和三星入投资商D蓬莱政府投资商C投资商B公寓酒店可以考虑再成立单独的孙公司，孙公司也可吸准引投资者，甚至可四以由投资者控股，星康会五三但是在经营上需由级体议星星中中别公酒店投资公司统一酒寓委托酒店管理公司店心心墅酒酒店店管理332005远卓管理顾问02164077445别墅公寓可以组建成两家子公司或者合成一家子公司，这关键是看投资商的选择情况方案一方案二世嘉蓬莱世嘉蓬莱投资商1投资商2投资商3别墅公寓别项项墅公目公目公寓公司司司342005远卓管理顾问02164077445高尔夫建议也成立一家公司，以利于持续经营；物业管理是必须成立的一家管理型公司，可以寻找知名的物业管理商共同投资世嘉蓬莱世嘉蓬莱高尔夫建议也成立物业管理是必须成一家公司，以利于立的一家管理型公持续经营。司，可以寻找知名的物业管理商共同投资商1高尔夫应与别墅、投资商投资2公寓形成互动，别墅与公寓的客户均高是高尔夫的客户，尔使得高尔夫能成为物夫盈利性的物业业公公司司352005远卓管理顾问02164077445在世嘉蓬莱公司层面应尽量找到投资者，吸收蓬莱市政府退出的股权，降低资金压力，分散投资风险。这个过程可以持续寻找世嘉地产蓬莱市政府其他投资者6040方式一由蓬莱市政府逐步出让股份世嘉蓬莱方式二，其他投资者进行增资扩股酒店物投业方式三，由世嘉地资管产逐步出让股份公理公司司注退出时点的选择参见后续内容362005远卓管理顾问02164077445未来，别墅公寓的不可售部分应整体转让给“世嘉蓬莱”，别墅与公寓项目彻底退出，使得股东投资得到回报其他公司则必须存续经营世嘉地产世嘉蓬莱酒别店墅公投项寓高项尔物业资目目夫管公公公项理司司司目公公司司372005远卓管理顾问02164077445在适当的时候，世嘉地产还可考虑未来的退出机制，获取现实的投资收益，转而投向另一个地产项目，实现良性循环世嘉地产其他投资者蓬莱市政府其他投资者世嘉蓬莱4951“世嘉蓬莱”在一二三期项目建设期间，主要承担对项目公司投资和管理的责任，同时在此酒店物期间由于所投资项目公司尚处投业于经营初期，投资公司未获得资管公理公价值提升，因而当三期项目完司司成建设后，才考虑蓬莱世嘉旅游发展公司的股份转让382005远卓管理顾问02164077445一般而言，对旅游酒店类经营资产具有投资倾向的投资方主要有两类酒店业内投资人以及酒店相关行业（如旅游业投资人）、对酒店业稳定的长线收益持有兴趣的其他投资人酒店业内投资人以及酒店相关行业对酒店业稳定的长线收益持有兴趣的其他投资人国外酒店管理公司，例如国内的大型企业集团，例如四季集团与上实集团等投资的四季国际酒店，四季集团占股红、塔黄集山团红先塔后投资的酒店有红塔瑞吉、玉溪红塔21、上实占股76国有资产经营管理部门，例如六洲集团目前已经与香江国际发展有限公司正式签约，合作建设北京财富中心超五星级洲际酒店，六洲集团将投资约江苏国资经营管理公司投资的上海紫金山大酒店3,000万美元（约,34亿港元），占有该酒店19的股份信托投资机构，例如香港东方文华集团将以6亿元人民币的总价受让上海锦江集团中信信托公司在沈阳投资的中兴大酒店下属和平饭店50股权宁港波大市酒金店港有信限托公投司资有限责任公司投资的宁波金国内酒店管理公司，例如锦江国际酒店管理公司近期把旗下华东大酒店的股权转让给民营企业，其余18家在上海的宾馆都将通过股权转让形式回收部分现金，然后到全国收购酒店，形成全国酒店网络旅游企业，例如首旅集团旗下有长城饭店、建国饭店等25家中高档酒店香港中旅、中旅总社、江苏中旅共同投资的南京希尔顿国际大酒店华侨城集团公司和华侨城房地产公司投资兴建的深圳威尼斯皇冠假日酒店392005远卓管理顾问02164077445决定是否退出或者何时退出主要在于退出目的企业战略发展目标获得较高投资收益受制于后续年度投资压力遇到更好的机会成本鉴于世嘉公司目前的实力，投资压力和机会成本因素的影响程度较大，可能主要考虑投资压力的要求。从决定投资收益的一般条件分析，项目尚未建成时的转让价格低于项目建成后，而投资公司在所投项目未反映收益情况时也很难体现价值。因而，建议世嘉地产在蓬莱项目的股权退出步骤经营性项目，如酒店、会议中心、康体中心等，建议不退出，但如果经营性资产的保留不是世嘉的战略选择，那么在资金压力允许的前提下，在一期项目建成后，首先退出一期项目公司股权在二期项目建成后，再退出二期项目公司股权当项目公司正常经营后，再寻求退出世嘉蓬莱旅游发展公司股权出售类资产，如别墅公寓等，根据土地增值的规律，在资金压力允许的前提下在一期项目建成土地增值后，考虑退出二期项目公司股权在二期项目建成土地增值后，再退出三期项目公司股权上述退出步骤的条件市场条件不发生大的变化，即项目未来收益预测基本符合远卓预测世嘉地产未同时获得其他更高投资收益条件的投资项目世嘉现金流情况保持目前状况，不发生恶化402005远卓管理顾问02164077445我们总的来看一下本项目的经营路线200520062007商寻进求如投资店投资酒酒店营业酒店持续经营酒店建成酒店整体转让别墅公寓继续销售继续开工部工分交别房墅，公另寓一完分开始开工部基础设施建设寓别墅公销继售续前期可研与规划高尔夫与景观开工转地让剩余土前期土地相关事宜目或酒店别墅公寓开工整公转体司让项部转股让权部分退或出全莱项目蓬获别得墅公寓销售供下的一资期金开提发转向，地产新项的投资目别墅公寓开始销售现金土地费用设别费墅用公寓等建设别费墅用公寓等建设别费墅用公寓等建流基础设施酒店经营费用前期可研、规划费用酒店经营费用酒店经营费用出建安支出土地费用支出销售费用与管理费用理销费售用费用与管理销费售用费用与管理销费售用费用与管现金别墅公寓销售收入酒店经营收入或酒整店体经营收入入转让收入别墅公寓销售收投资商资金注入收别入墅公寓销售流土地转让收益等收别入墅公寓销售入股权转让收益412005远卓管理顾问02164077445项目的投融资方案建议1、总论4、经营模式建议11项目概况51公司管控模式12项目提出的背景及建设必要性52公司组建形式13可行性研究的依据和主要工作53未来股权结构2、市场调研及前景预测21宏观环境分析5、经营状况和财务状况的预测22蓬莱酒店市场分析与竞争比较41盈亏平衡分析23蓬莱会议市场分析与竞争比较42赢利预测24蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较25本项目前景预测43敏感性分析3、项目定位6、项目的投融资方案建议361投资估算1主题定位32功能定位62投融资建议33市场定位34整体定位7、潜在风险提示及措施35酒店定位36会议中心定位37别墅公寓定位8、结论37销售方式定位9、下一步工作422005远卓管理顾问02164077445动态财务测算是为了更加客观地评价本项目的吸引力和可执行性，测算过程中项目组以和世嘉沟通确定的整体项目假设为前提，按照先分块再加总的方式进行投资类假设各类物业的建安造价依据和世嘉的最终沟通结果土地费用支付总额和支付进度依照土地出让协议前期费用在一期开工前一季度摊70，二期开工前一季度摊30土建安装与基础设施费用在一期第一季度摊60，二期第一季度摊40园林海滩建设一期分摊60并细分到每个建设季度，二期分摊40并细分到每个建设季度评价整体项目和各个整不可预见费用按照各期间的开工比例分摊至每个建设季度体销售费用以当期销售额为基础，按照6的比率计算板块的投资额度、收假损益类假设设前期费用、基础设施费用、不可预见费用、开发期管理费用按照各自物业板块的建筑面积占益状况以及收益性，条总体的比例进入各自建设成本，土地费用按照各自的占地面积比例分摊并进入各自项目递延件资产假设滨海区域和人文景观等配套为非营利性投入，在目前的情况下，也假设高尔夫为投入型论证项目的收益吸引物业，不产生收益现金流类假设力大小划分季度动态测算建安成本中60可垫资，主体建成前50由建筑方垫资，主体建成后支付30，完全建成后1年内支付20评价整体项目和各个贷款比率控制在投资的60利息计算以当年累计贷款总额为贷款本金，按年利率6，季度利率147计算，利息分别计入所属项目成本板块在每个季度的资现金流首先用于偿还银行债务，然后考虑股东分配金缺口和现金流需求测，论证项目实施的可算先计算各自板块的投资、收益、现金流状况，再进行加总思酒店路别墅公寓执行性与否会议中心康体中心及商业配套432005远卓管理顾问02164077445项目开发进度安排依据了长开发周期以控制风险、施工不间断、销售不间断、用酒店带动别墅然后再带动公寓等原则442005远卓管理顾问02164077445我们分成四个部分进行财务预测，最后进行总体预测和总体敏感性分析酒店别墅公寓财务投资与收益预测财务投资与收益预测总财务投资与收益预测会议中心康体中心、其他商业配套财务投资与收益预测财务投资与收益预测452005远卓管理顾问02164077445酒店财务测算的假设前提1酒店分两期建设，一期为主体四星级酒店，16万平米，二期为别墅酒店和公寓酒店，11万平米，建设周期依据总进度安排2酒店的成本计算依据为“主体酒店1500（建安成本）3000（装修成本）4500元/平米”、”别墅酒店20002000“4000元/平米，”公寓酒店12006001800元/平米“3酒店每隔十年进行一次重新装修，以主体酒店为例，装修成本3000元/平米在10年内折旧完，每隔十年进行一次1500元/平米的装修，在10年内折完。整个酒店经营周期（30年）内需要翻新两次4酒店的起始出租率为63（现蓬莱的平均出租率），每隔一年上涨5，封顶出租率为805酒店的客房价格考虑物价上涨因素和酒店折旧因素的抵消，假设客房价格30年不变6出租率根据季节的变化进行了调整，季节的变化参照了蓬莱的现状7房间价格和出租率见下表项目间数租价（元/天）每天出租金额（万元）别墅式酒店15300045主体酒店29938011362公寓式酒店1962605096小计51020958季节出租率122月35月68月911月平均第一年3653838063第二年4158888568第三年4663939073第四年5168989578第五年53701009780462005远卓管理顾问02164077445酒店计划总投资136亿元，分两期开发，第一期投资092亿元，占酒店总投资676，第二期投资043亿元，占酒店总投资324。其中含有由于贷款产生的2907万资本化利息。总投资折现值为123亿20200066年20200077年20200088年20200099年2012001年0年20210111年12235689111223568911122356891112235689111223568911122规划设计、报建、勘测等规划设计基础设施（七通一平等）基础设施60园林和海滩建设海滩与一第一年期高半尔夫园林建设项目别墅公寓建筑15万别墅、1万公寓15万别墅、1万公寓总计（万）一期酒店建筑161万6万主体酒店酒店土地成本6032会议和康体中心建筑05万会议中心、1万康体中心装修成本其他配套建筑05万其他配套总计（万）13600前期费用1430销售进度土地成本8774二期基础设施2200装修15成本1051541850001010155度假酒店建安成本17200规划设计、报建、勘测等前期费用2080规划设计开发期管理费用1143基础设一施（期七通一平等）基础设施3200基础设施不可预见费用401371度假酒店建安成本24000资本化利息516项目园林和海滩建设开发期管理费用第二二期期高度尔夫假园林酒建店设1662当期投资总额43492二期别墅公寓建筑不可预见费用199525万别墅、15万公寓25万别墅、15万公寓酒店建筑资本化利息239105万05别万别墅酒店、店0、6万公0寓酒6万店公寓酒店其他配套建一筑期度假酒店当期投资总额9210305万其他配套销售进度一年1510515151010155项目别墅公寓建筑2万别墅、38万公寓三期其他配套建筑度假酒店总投资135595万元1万其他配套销售进度度假酒店总投资折现值20151010152010123213万元成本计算依据“主体酒店1500（建安成本）3000（装修成本）”、”别墅酒店20002000“，”公寓酒店1200600“472005远卓管理顾问02164077445酒店的收入按照季节性波动，第一个完整会计年度（2008年）收入2781万，2011年后每年收入在6000万以上酒店总收入表经营收入2007年2011年6036万200018001600经营收入14002781万1200主体度假酒店营业收入万元1000别墅及公寓式酒店营业收入万元营业收入合计（万元）800600400200091135月91135月91135月91135月91135月月月月月月2008年2011年482005远卓管理顾问02164077445月8月65月32月2111月89月65月32月211月189月65月32月211月18月965月32月211月189月65月32月211197002酒店盈利较为乐观，旺季净利润率在30以上，淡季净利润在10左右。前面几年相对较低，随着客房率的提升和成本的降低，后续的盈利将会有所增长。30年的平均净利润率约为32酒店收入、成本、净利润表酒店季度净利润率2007年2011年2007年2011年200035001800度假酒店经营收入30001600度假酒店营业成本度假酒店净利140025001200200010001500800度假酒店季度净利润率600100040050020000002007935月91135月91135月91135月91135月11月月月月月注维持高利润率的假设前提为客户出租率的高水平，但这一数值最终依赖于酒店管理公司的经营492005远卓管理顾问02164077445在酒店的经营成本与费用中，直接经营成本约占50左右，递延资产摊销（装修）与固定资产折旧（建安）约占25左右，土地摊销所占比例较少酒店的经营成本与费用表2007年9月2008年8月1009080营业税70奖励管理费用60基本管理费用50经营成本40递延资产摊销固定资产折旧成本30土地摊销20100911月122月35月68月注土地摊消也属于递延资产摊消范畴，为了突出土地成本在整个项目中的比重，特地将土地摊销单列502005远卓管理顾问02164077445月8月65月32月2111月98月653月2月2111月98月653月2月2111月98月653月2月2111月98月653月22月11197002酒店经营30年的净利润合计576亿，其净利润折现值为226亿，这也是酒店在2006年投资起点时的酒店资产价值酒店净利润表净利润2007年2011年17612万700600500净利润6178万400一期度假酒店净利二期度假酒店净利300净利总额20010002008年2011年512005远卓管理顾问02164077445经过测算，酒店总的自有资金投资收益率为4443,年投资收益率148，自投资金回收期为68年，好于一般四星级酒店812年的回收期，具有较高的投资价值单位万元度假酒店总投资累计投投资折现自投资金自投资金资合计值合计合计折现值合计1355951232135598250910度假酒店总收益累计收净利合净利折投资收年投资投资回自有资金年自投资入合计计现值合计益率收益率收期总投资收金投资收自投资金益率益率投资回收期1799148575929226184183661163444314868522005远卓管理顾问02164077445别墅公寓的财务预测基于以下前提假设规模、开发进度、销售价格假设1别墅和公寓的总体规模为10万M2和88万M2，物业类型总面积建筑面积（万M2）单位造价开盘价铬价铬（万M2）一期二期三期（元22/M）元/M年增长分三期开发，一期开发独栋2112000600010面积为5万M2，二期8双拼150750751500500010万M2，三期58万M2。其中，独栋和双拼别墅别墅联排3051511200350010、高档酒店式公寓在前叠拼25051250751200300010两期开发完毕。小型1025050251200300010公寓高档3821812002800102别墅公寓的建安成本和普通512381000230010开盘价格遵循定位报告合计1885858中远卓的建议。3别墅公寓在其开工建设别墅公寓销售进度假设前一个季度开始销售。2006年2007年2008年2009年2010年第一、二期的销售周期35689111223568911122356891112235689111223568911为9个季度，第三期的一期销售周期为