2016年成都房地产市场研究报告

2010年成都房地产市场研究报告目录4第一章市场背景篇4一、城市经济4（一）GDP4（二）工业增加值5（三）进出口6（四）固定资产投资6（五）社会零售总额7二、城市房地产与经济发展的关系7（1）GDP与房地产市场8（2）CPI对房地产行业的影响9（3）M2、调控与房价10三、土地市场10（一）土地供求分析19（二）热点地块分析25第二章市场分析篇25一、商品房市场25（一）商品房市场综述26（二）商品房市场供求分析29（三）商品房市场新增供应分析31（四）商品房市场成交分析32（五）商品房市场的价格分析34三、商品住宅市场34（一）市场综述35（二）供求关系分析38（三）供应量分析43（四）成交量分析48（五）成交均价分析53（六）项目55四、办公市场55（一）市场综述56（二）供求关系分析57（三）市场供应量分析60（三）市场成交量分析62（四）成交价格分析63（五）个案分析新希望国际66五、商业市场66（一）市场综述67（二）供求关系分析68（三）市场供应量分析72（四）市场成交量分析75（五）成交价格分析76（六）个案分析银石广场79六、两限房市场79（一）市场综述79（二）量价分析80七、产品篇80（一）产品综述82（二）案例分析103八、营销篇103（一）营销综述105（二）广告媒体投放分析106（三）营销策略盘点118（四）案例解析124第三章2011年房地产市场走势预测124一、房地产行业政策预测125二、土地市场趋势预测126三、房地产市场走势预测130四、总结133第四章区域数据篇133（一）主城区数据136（二）郊区数据第一章市场背景篇一、城市经济（一）GDP图1112003年2010年111月成都GDP走势单位亿元，数据来源成都市统计局2008年遭遇512大地震及国际金融危机的双重影响后，09年生产总值和GDP出现减趋势，但2010年GDP增长率开始上涨，高至1570的增长率，说明成都受金融危机的冲击相对较弱，主要原因之一是成都市出口制造业占比小，而第三产业占比接近50。2011年111月成都市实现生产总值626261亿元，同比增长1570。从目前快速增长的生产总值可以看出，成都房地产市场快速发展，房价的增长速度也是十分迅速的。（二）工业增加值图1122002年2010年111月成都工业增加值走势规模以上工业增加值单位亿元数据来源成都市统计局2002年2010年111月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势，且在2010年达到峰值14472亿元，同比上年增长237。受金融危机的影响，2009年和2010年相比2005年2008年的30的增长率有所放慢。但作为国民经济核算的一项基础指标，工业增加值的不断增长也体现了房地产行业的发展速度。（三）进出口图1312000年2009年111月成都进出口总额走势单位亿美元数据来源成都市统计局成都进出口总量呈逐年递增态势，2010年成都进出口总额达到了2246亿，同比上年增长了475，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。（四）固定资产投资图1412003年2010年成都房地产投资走势单位亿元数据来源成都市统计局从2003年2010年111月成都房地产投资走势来看，除2008年受“512”地震和金融危机的影响，促使2009年房产投资总额出现极大降幅，降至2233。2010年成都固定资产投资总额达到384377亿元，房产投资总额114159亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到436。（五）社会零售总额图1512001年2010年成都社会消费品零售总额走势数据来源成都市统计局2010年111月，成都市社会消费品零售总额为217972亿元，同比上涨185，较2009年全年增速的204有所有下降。即使金融危机波及全球，对于成都市商贸物流业的迅猛发展，影响甚小。定位于休闲城市的成都，中心城区即拥有260万的卖场营业面积，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。二、城市房地产与经济发展的关系一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。（1）GDP与房地产市场图12120022009年成都地区年度生产总值及增幅走势单位亿元，数据来源成都市统计局从数据来看，今年的成都地区GDP同比增长157。增速恢复在07年水平。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖所用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。（2）CPI对房地产行业的影响图1222009年2010年11月成都地区各月CPI走势数据来源成都市统计局通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。2010年11月份，成都市居民消费价格比上年同月上涨557，为近两年来的新高。居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成为居民的投资首选。房地产的需求数据再通胀预期下，成了货币保值的理财手段之一。（3）M2、调控与房价图12320092010年成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较单位亿元（左轴），元（右轴）数据来源中国人民银行，CRIC从M2与房价关系可以看出，成都房价受调控反应较不明显。房价基本与M2基本上是同步上涨趋势。成都作为二线城市，M2的作用大于调控的作用。预计2011年成都市房价趋稳。三、土地市场注1、土地统计涵盖范围为成都五城区及郊县的双流、温江、都江堰、郫县、新都和龙泉；2、土地用途划分是以主体用途为准，例住宅兼容商业用地划分为住宅土地；3、公告土地不包含土地预公告。（一）土地供求分析1、市场概述（1）供应成交总量概况2010年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。2010年成都市土地供应230宗，其中主城区供应98宗，郊区105宗；总供应面积达到133518万，合计2001912亩，成交土地共165宗，其中主城区成交57宗，郊区108宗；总成交面积102475万，合计1537124亩；以成交价格来看，2010年主城区土地的平均成交价格为77985万元/亩，成交土地平均楼面地价为317926元/，2010年郊县土地平均成交价格为20095万元/亩，成交土地平均楼面地价为93644元/。2010年共有7宗土地流标，流标土地净用地面积为2494万，合计约3741361亩。流标地块中2宗位于主城区，其余5宗位于郊县地区，总的土地流标率（流标率流标地块数/（成交地块数流标地块数）为407。（2）近年土地供求及价格走势图1112008年2010年成都整体市场土地量价对比图单位万（左轴），元/（右轴）数据来源CRIC2008年受地震和全球经济的影响，成都土地市场供应量、成交量萎缩明显，成交土地的楼面地价也随之出现了相当明显的下跌走势，成都市2009年和2010土地市场的供求量价都较08年出现了回暖，市场开始逐渐狂热起来，政策调控呼之欲出，。（3）10年土地供求走势图1122010年成都整体市场土地供求走势图单位万数据来源CRIC通过以上走势可以看出，每次土地供应量的增大必然会引起下一个月或下两个月土地成交量的增大。09年，成都市土地市场整体上是一个供应量大于成交量的形势，这也是由于预公告土地、流标土地的存在，以及土地存在的公告成交时间差的缘故。2010年成都市土地市场有个极大的特点上半年相对冷清，下半年开始回暖趋热。今年成都土地市场的启动是在5月份，在该月内，郊县的双流出现了5300余亩的土地供应，推地力度之大，可谓是空前的；同时在5月份，主城区也首次进行了2010年的首次土地拍卖，并最终以较高的溢价得以成交，极大地鼓舞了政府推地的信心，在2010年随后的月度中，土地市场再也没有“低迷”过。2、供应分析（1）10年成都各区域土地供应面积比较图1132010年成都整体市场土地各区域供应面积占比图单位数据来源CRIC2010年，成都市土地总供应230宗，总净用地面积为133518万，合计2001912亩。在今年的土地供应中，郊区的供应无疑是本年度的主体部分，其中土地供应面积排行前二的区域双流和郫县一共就占总供应面积的44，供应土地面积区域差异巨大。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为21251。在主城区中，城东12512万供应面积最多，城南居于第二位，城北和城西第三，城中89万排第四。（2）10年成都土地供应性质状况图1142010年成都整体市场土地用地性质供应分配图单位万（左轴），宗数（右轴）数据来源CRIC10年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较小，商业用地109宗，总面积约741万；住宅用地119宗，总面积约615万。商业地块的平均单宗规模明显大于住宅地块，平均单宗规模约为98亩，住宅地块约为7795亩。在10年，由于双流出现的大量商业地块供应，并最终导致了本年度的商业地块大于住宅地块供应面积。（3）10年成都主城区供应土地环线分析图1152010年成都整体市场主城区土地供应环线分布单位万（左轴），宗数（右轴）数据来源CRIC主城区的土地供应量主要分布在2环3环、3外环两个环线区域，主城区的外环外也有较多土地供应，成都向外发展趋势十分明显，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。从成都的内环内地块到外环外地块，10年供应的平均单宗规模逐渐增大，内环内地块的平均单宗规模为24万/宗，而到了外环外，平均单宗土地规模达到了59万/宗。3、成交分析（1）10年成都各区域成交土地面积分析图1162010年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布单位数据来源CRIC由于土地供应渠道的唯一性，土地成交的区域分布与供应的区域分布具有规律一致性。成交面积最大的区域是双流，占总成交面积的34，其次为郫县，占14。10年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达31，在10年上半年主城区成交了29宗地块，下半年只拿了1宗地块。（2）10年成都各区域成交土地用地性质分析图1172010年成都整体市场土地用地性质成交分配图单位万（左轴），宗数（右轴）数据来源CRIC在10年土地成交中，住宅地块成交面积要略小于商业地块的成交面积。商业地块成交和住宅成交面积的构成与09年相比，差距在缩小，09年成交土地住宅地块远高于商业地块。（3）10年成都主城区成交土地环线分析图1182010年成都整体市场主城区土地成交环线分布单位万（左轴），宗数（右轴）数据来源CRIC在10年成交地块中，环线分布面积最大的是2环3环范围内的土地，共有18宗成交，成交土地总净用地面积约9816万，成交居于次席的是3环外环地块，成交宗数为24宗，成交总净用地面积约8461万，外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位置，除开这三个环线，越往城中心成交土地净用地面积越少。（4）10年成都土地成交价格分析图1192010年成都整体市场各区域土地成交价格情况单位元/（左轴），万元/亩（右轴）数据来源CRIC2010年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势，其中最高的是城中区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，最低的是城南区域。在郊县中，龙泉的成交单价最高，双流最低。（5）10年成都成交土地单宗规模分析图11102010年成都整体市场土地成交单宗规模分布单位数据来源CRIC2010年度里成交地块，多数为规模偏小的地块，该类地块成交竞买门槛较低，风险小，出让十分容易，再者，成都城区出让土地不能超过200亩的规定也制约了城区内的地块规模，相反，一些大型地块出让指向性较强，竞价相对不够充分，不利于土地利用的最优化、价值最大化。（二）热点地块分析1、成华区杉板桥路1号、14号地块（1）宗地指标表111成华区杉板桥路1号、14号地块详情宗地编号宗地位置规划设计条件绿地率建筑高度容积率建筑密度土地用途SLG2010025成华区杉板桥路1号、14号30航空限高绝对海拔高程661米（建筑物最高点相对地面高度158米）总30总22商住净用地面积起始价成交价成交金额楼面地价竟得人备注1234824亩1000万元/亩1460万元/亩180284304万元7300元/保利（成都）实业有限公司二类住宅用地（10兼容商业20）、幼儿园用地数据来源CRIC该地块是2010年10月15日以拍卖形式成交的1宗土地，地块位于成华区杉板桥路1号、14号，总占地约123亩；起拍价为1000万元/亩，最终以1460万/亩成交，成交金额180284304万元，楼面地价均价7300元/，竞得单位是保利（成都）实业有限公司。本地块为2010年底的疯狂拿地开了个好头，为政府在后期的城区大量推地鼓足了勇气。宗地位置图（2）拿地企业分析保利（成都）实业有限公司是保利房地产（集团）股份有限公司控股的国有房地产企业，是保利房地产（集团）股份有限公司在四川的区域子公司，具备国家二级房地产开发资质。公司于2007年8月成立，注册资本人民币20000万元。经营范围涉及房地产开发、土地整理、城市基础设施建设、房产销售、房屋出租、房屋拆迁、房屋工程设计、道路与土方工程施工、室内装修、冷气工程及管道安装、物业管理、酒店管理、商品批发和零售。到2009年为止，公司已经有保利公园198、保利石像湖国际乡村俱乐部、美领馆项目等多个项目实施运作，公司正在按照既定的战略稳步发展，为成都市乃至全川消费者建造高素质的精品住宅。（3）地块发展前景分析表112成华区杉板桥路1号、14号地块周边土地对比表周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（）成交时间成交楼板价（元/）成华区建设北路一段以南、游乐园南界以北、锦江以东、猛追湾路以西住宅商业（商服）拍卖627520320101123843成华区建设路2号（原成都国光电气股份有限公司）住宅商业（商服）拍卖682702020063311364成华区建设路9号住宅商业（商服）拍卖4324200200612152183建设北路三段2号,成华区二环路东二段1号住宅商业（商服）挂牌9756936620073302445数据来源CRIC表113成华区杉板桥路1号、14号地块周边住宅情况对比表周边在售项目情况列表项目名称物业类型占地面积（）月成交均价（元/）月成交面积（）土地楼板价/对比楼盘成交均价（元/）龙湖三千城4栋7层的多层5栋34层的高层37666511000170066762445/11000数据来源CRIC表114成华区杉板桥路1号、14号地块SWOT分析表优势劣势1、地块形状方正规整，易于开发设计。2、交通便捷，紧邻二环路和建设南路。1、周边项目建设中，竞争力大。机遇威胁1、建设板块市场成熟度高，适合小型的楼盘开发的环境。2、地块在区域内十分稀缺，作为成都市区向高密发展今天，多层物业会日益减少，差异化为项目打开缺口。1、建设板块目前预售在售楼盘均为中档次楼盘，客户比较心理影响楼盘销售。数据来源CRIC2、锦江区攀成钢片区地块（1）宗地指标表115锦江区攀成钢片区地块详情宗地编号宗地位置规划设计条件绿地率建筑高度容积率建筑密度土地用途JJ05211/252201088锦江区攀成钢片区地块16地块302345地块结合方案设计确定建筑物最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程706米。（建筑物最高点相对地面高度约207米）47详见规划设计条件商住净用地面积起始价成交价成交金额楼面地价竟得人备注2853795亩132468万元/亩132468万元/亩37803822万元4200总冠有限公司、成都市凯誉房地产开发有限公司综合公共设施用地，二类住宅用地数据来源CRIC地块于2010年11月10日挂牌成交的锦江区攀成钢片区地块，宗地净用地面积约285亩，起拍价格为132468万元/亩，成交价格为132468万元/亩，成交金额约37803822万元。宗地位置图（2）拿地企业分析成都市凯誉房地产开发有限公司由合景泰富联手香港置地联手组成的开发有限公司。於二零一零年十一月十日，本公司及HONGKONGLANDCHINA透过彼等位於境内及境外之附属公司，成立一家5050合营企业，以共同开发一幅位於中国四川省成都市之该土地。本公司之间接全资附属公司成都凯誉及总冠（本公司及HONGKONGLANDCHINA分别最终拥有约2857及7143权益之公司）成功以人民币3,780,382,200元之价格投得位於中国成都之该土地。本公司与HONGKONGLANDCHINA同意成立项目公司（其30及70权益将分别由成都凯誉及总冠拥有），藉此（其中包括）持有及开发该土地。（3）地块发展前景分析表116锦江区攀成钢片区地块周边土地情况对比表拍周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（M2）成交时间成交楼板价（元/M2）锦江区沙河堡片区南5A住宅商业（商服）综合拍卖2174323200711304800成华区槐树店26号、成华区建材路29号（原成都巨峰玻璃有限公司土地）住宅商业（商服）拍卖60127962007510975成华区建材路东侧地块住宅商业（商服）拍卖599706020106182500成华区二环路东三段8号地块住宅商业（商服）拍卖10493072201018483713数据来源CRIC表117锦江区攀成钢片区地块周边住宅情况对比表周边在售项目情况列表项目名称物业类型（在售期数）占地面积（M2）本月成交均价（元/M2）本月成交面积（M2）土地楼板价/对比楼盘成交均价（元/M2）华润二十四城二期9栋32层高层1栋26层高层6233766/956/紫东芯座7栋33层高层263720373006076111/7300尚东美林三期1栋26层高层1785714/隆鑫九熙一期5栋34层高层3140072001785131975/7200榜样2栋21层高层607595800011195771829/8000数据来源CRIC第二章市场分析篇一、商品房市场（一）商品房市场综述1、2010年成都市供求关系分析从20072010年成都市整体商品房市场供求态势变化来看，呈现出一个波形震荡的态势，由07年的供销两旺到08年严重的供大于求再到09年供不应求的局面，10年回归到供求持平。成都楼市逐渐回归到供求相当的态势。2010年初成都商品房市场持续09年的报复性反弹期，从4月开始又经历了三轮政策调控来遏制房价的过快上涨，每一轮的调控都起到了一定的作用，使10年没有延续09年的疯狂反弹，同时也调整了供求的平衡性。2、2010年成都市新增供应分析2010年商品房新增供应量为225060万，环比上升252。受10年政策调控的影响，2010年成交量也大幅下降，但供应量略有上涨。从区域分布来看，主城区新增供应量为104945万，环比上升225；郊区新增供应量为120112万，环比上升276。从新增供应分布情况来看，郊区新增供应变化波动较主城区市场略高，且供应量超过主城区，可以看出整个成都房地产市场郊区化发展态势明显。3、2010年成都市成交分析2010年商品房成交量为227699万，环比下降2702。今年，成都商品房市场成交降温，月度成交呈现“W”型态势，先后经历小阳春、调控低迷期，9月11月的小阳春成交量不断攀升，11月创下年内新高。从区域分布来看，主城区成交量为90772万，环比下降4165；郊区成交量为136926万，同比下降1248，成交量呈现大幅下跌。从成交量分布情况来看，郊区成交量已超过主城区，在高房价市场下，郊区越来越受购房者青睐。4、2010年成都全市价格分析20072010年成都市商品整体房成交均价呈上浮的态势，2010年商品房均价为6549元/，较2009年商品房均价大幅上升，环比上涨2580；月度价格有小幅波动，但保持着持续上扬，特别12月份成交均价已达到6949元/，创年内之最。（二）商品房市场供求分析1、20072010年成都全市供求关系情况对比分析（1）2007年2010年成都整体市场商品房量价对分析图2112007年2010年成都整体市场商品房量价对比图单位万（左轴），元/（右轴）数据来源CRIC从上图可以看出成都市今年供应较去年波动不大，成交量在经历了09年的疯狂上涨后今年有所降温，成交价格保持着上扬趋势。自年初“国十一条”到4月“新国十条”再到9月“新国五条”，挂着国字号“招牌”的“大号”新政让人应接不暇。本年政策调控的显著特点是通过抑制投资投机购房，增加土地和住房的有效供应，来遏制房价的过快上涨，本年调控对于消费者来说，有一定的威慑作用，第一次调控后购房者观望情绪加浓，投资客逐渐退场，68月成交市场陷入低迷，政策效果显现。供应方面，就春秋两季房交会有大量供应外，其余都处于供应低迷期，特别是第一次调控后的68月，供应量探底。（2）2007年2010年主城区、郊区供求对比分析图2122007年2010年成都整体市场商品房新增供应量对比图单位万数据来源CRIC图2132007年2010年成都整体市场商品房成交量对比图单位万数据来源CRIC从07年到10年区域的城郊供求对比情况来看，从07、08年的严重的郊区供求小于主城区供应成交到09、10年的郊区供求高于主城区供应成交。成都市的商品房市场逐渐的向郊区延伸，城市化进程越来越快。供应量近3年来起伏不大，成交量却经历着大起大落。2、2010年成都全市商品房供求分析图2142010年成都整体市场商品房供求走势图单位万数据来源CRIC表2112010年成都整体市场商品房各类指标变化用途供应量（万）供应套数成交量（万）成交套数成交均价（元/）商品住宅1942871998322023852030336333办公161431562012035156997801商业14630927713279125018718数据来源CRIC2010年，成都市商品房市场新增供应约225060万，共计224729套房源；成交面积约227699万，共计231233套房源，供求比为1101，呈现供求平衡的态势。从年度走势来看，供应量波动较09年波动幅度有所减小，供应量较大的月份，均属于传统的销售旺季，而其他月份则供应偏小。而成交量走势则较09年波动幅度有所增大，特别是911月，传统销售旺季成交止跌回升。（三）商品房市场新增供应分析1、0710年成都全市新增供应情况对比分析图2152007年2010年成都整体市场商品房供应量对比图单位万数据来源CRIC20072010年新增供应量走势呈现持续下降的趋势。其中2010年商品房新增供应量为225060万，环比上升252，共有404个新增推案的项目，较09年多了43个。其中主城区新增供应量为104945万，环比上升225，区域内共有180个项目有新增推案，较09年多了10个，郊区新增供应量为120115万，环比上升276，区域内共有224个项目有新增推案，较09年多了33个。2、2010年成都全市商品房供应分析（1）、2010年成都全市商品房新增供应分析图2162010年成都全市商品房新增供应走势图单位万数据来源CRIC从2010年商品房供应量来看，商品房市场供应波动呈现明显的市场需求淡旺季时间特征，除4月、9月、10月强销期供应量较大之外，其他月份供应量相对波动不大，其中1月份是延续09年的疯狂走势，可以看出10年的市场调控冷却了开发商在09年的疯狂形势，各企业放慢了推案速度。（2）、2010年成都市主城区、郊区商品房供应对比分析图2172010年成都市主城区、郊区商品房供应对比走势图单位万数据来源CRIC从2010年主城区、郊区商品房供应量对比来看，其新增供应集中推案时间在旺季较为一致，如5、11月，郊区新增供应都远大于主城区新增，但在平稳销售期，便出现区域此消彼长，呈现波浪式的发展态势。（四）商品房市场成交分析1、0710年成都全市成交情况对比分析图2182007年2010年成都全市商品房成交量对比图单位万数据来源CRIC20072010年成都商品房成交呈现波浪形的发展形势，经历了08年市场成交量的惨淡，09年的报复性反弹后，10年被政策打压了下来。其中2010年商品房成交量为227699万，环比下降2702。主城区成交量为90772万，环比下降4165；郊区成交量为136926万，环比下降1248，成交量呈现大幅下跌。2、2010年成都全市商品房成交分析（1）、2010年成都全市商品房成交分析图2192010年成都全市商品房成交形势走势图单位万数据来源CRIC从2010年商品房成交量来看，整体呈现震荡上扬走势，在年末呈现疯狂上涨，在11月商品房成交量达到今年的最高峰值。（2）、2010年成都市主城区、郊区商品房成交对比分析图21102010年成都市主城区、郊区商品房成交对比走势图单位万数据来源CRIC对比主城区和郊区可以看出，郊区成交量走势线波动情况要比主城区幅度大，可以看出郊区成交量的淡旺季更加明显。（五）商品房市场的价格分析1、0710年成都全市成交均价情况对比分析图21112007年2010年成都全市商品房成交均价对比图单位元/数据来源CRIC2010年商品房均价为6549元/，较2009年商品房均价上涨2580；月度价格有小幅波动，但保持着持续上扬的态势。其中主城区商品房成交均价为8311元/，环比上涨3390，郊区商品房成交均价为5381元/，环比上涨2778。2、2010年成都全市商品房价格走势分析图21122010年成都市城郊商品房价格走势图单位元/数据来源CRIC2010年成都楼市价格上涨迅速，从年初开始就已超过09年整体成交均价近1000元/，2010年整体成交均价呈现缓慢上升趋势，主城区均价呈现震荡上扬，郊区均价从年初高位跌到较低点后又反弹到年初高价水平，2010年总体来说是价格疯狂上涨的调控年。三、商品住宅市场（一）市场综述1、供求关系分析2010年成都市商品住宅合计供应面积194287万，成交202385万，成交均价为6333元/。供求比为096，市场呈现供求趋于平衡局面。2、供应量分析2010年成都市商品住宅共计增量房源面积194287万，合199830套，环比上涨424。郊区供应量高于主城区，其中4月、9月、10月供应体量达250万以上。供应区域集中在双流、城东、城南，以7090户型产品供应为主，高层供应量最大。3、成交量分析2010年成都市商品住宅共成交房源203033套，合计202385万，环比下跌2833。郊区去化量刚健，远高于主城区去化水平，11月消化房源最多，去化体量高达30983万，其次为10月份，去化量为23539万。成交区域集中在双流、城西、城南，仍以7090产品去化量最大。以高层房源成交为主。4、成交均价分析2010年成都市商品住宅成交均价为6300元/，较2009年增加了1127元/，增幅很大。主城区、郊区成交均价分别为8037元/、5326元/，每平米都增长了1000多元。主城区城中价格最高，为10660元/；郊区以双流房价最高，为6304元/。（二）供求关系分析1、2007年2010年成都市商品住宅供求关系分析（1）2007年2010年成都市商品住宅量价关系分析图2312007年2010年成都市商品住宅量价对比图单位万（左轴），元/（右轴）数据来源CRIC从2007年2010年的量价走势可以明显的看出，成都楼市在不同的时间段有着不同的特点。所谓“此一时，彼一时”，楼市风云变幻莫测，楼市大好的07跌到萧条的08继而崛起到疯狂的09，如今成了调控年的2010年。在猛力的市场调控下，10年成交价却大幅上涨，较09年涨幅达到了1127元/，创历史涨幅新高。（2）2007年2010年主城区、郊区供求对比分析图2322007年2010年成都市主城区、郊区供应量对比图单位万数据来源CRIC从2007年2010年成都市主城区及郊区供应量对比图上我们不难看出，成都市城市化进程的速度越来越快，07年以主城区商品房住宅供应为主，至08年、09年已发展至郊区供应量大于主城区供应量的态势。2010年郊区大量的供应可以看出城市外延扩张的速度加快。图2332007年2010年成都市主城区、郊区成交量对比图单位万数据来源CRIC持续09年城郊对比态势，2010年郊区商品住宅成交量高于并且远高于主城区去化量。随着郊区配套的完善，各大企业纷纷到郊区开发优质房源，加上主城区高房价的压力，越来越多的购房者向郊区房源倾斜。2010年无论是主城区成交量，还是郊区成交量，都超过08年，低于09年。2、2010年成都市商品住宅供求关系分析图2342010年成都市商品住宅月度供求对比图单位万数据来源CRIC纵览2010年全年，供应起伏很大，成交量到年底时站在较高点上。以供求比而言，走势的起伏较为明显，震荡于048178之间。（三）供应量分析1、2007年2010年成都市商品住宅供应走势分析图2352007年2010年成都市商品住宅供应走势图单位万（左轴），套（右轴）数据来源CRIC2007年的成都楼市处于急速发展期，城市开发进程加速，旧城改造以及新城建设力度较大，市场供应量十分丰富，是近三年供应体量最大的一年；2008年由于受汶川512特大地震以及金融危机的影响，市场谨慎，供应量同比减少182；2009年是“存量消化年”，以消化存量房为主；2010年经历两次政策调控，给09年疯狂的楼市降温，减缓市场供销速度。2、2010年成都市商品住宅供应走势分析（1）2010年成都市商品住宅供应走势分析图2362010年成都市商品住宅月度供应走势图单位万（左轴），套（右轴）数据来源CRIC2010年1月、4月、9月、10月，成都市住宅市场均达到了200万以上的供货量。4月、9月、10月处于楼市传统供应旺季，1月份高供应量是源于09年反弹热销后的“补货期”。然而，09年的好形势并未持续太久，在4月调控后开发商大大降低了推盘节奏，经历三个月的供应荒后于“金九银十”恢复推案节奏。（2）2010年成都市主城区、郊区商品住宅供应走势分析图2372010年成都市主城区、郊区商品住宅月度供应走势图单位万数据来源CRIC成都市2010供应以郊区供应为主，郊区商品住宅供应量除6、7、8月外都超过了主城区，4月达到最高。由此可以看出，2010年打破了传统的郊区集中在销货旺季前出场的局面，主城区可开发土地有限，现在无论旺季淡季，郊区都已成为了供房主力。3、2009、2010年度成都市商品住宅供应对比分析图2382009、2010年度成都市各区域商品住宅供应对比分析单位2009年供应情况（按套数计）2010年供应情况（按套数计）数据来源CRIC由图例可以看出，2010年成都市商品住宅市场区域供应较2009年而言分布有新的变化城南供应套数占比上升幅度最大，上涨了7，龙泉上涨了5；城东、城北供应套数占比分别降低了6和5。套数占比排行前三的为双流、城西及城南区域，双流区域近2年一直保持供应第一。双流楼市的发展态势是大家有目共睹的，区域商品住宅作为城南区域品质住宅的延伸，造就了一个“遍地开花”的局面；城西区域作为传统的高尚居住区，人文氛围浓厚，配套相对完善，达到了相对充足的供应量；城南区域属于高端住宅区，受地铁一号线开通影响，新会展周边区域加快开发改造力度。图2392009、2010年度成都市各环线商品住宅供应对比分析单位2009年供应情况（按套数计）2010年供应情况（按套数计）数据来源CRIC从不断发展的成都市商品住宅市场来说，土地的稀缺性对其影响是很大的。2010年成都市商品住宅按环线统计供应套数居于前三的为外环外、3环外环以及2环3环。其中，同比于2009年，变化较大的有外环外供应套数占比上涨11，2环3环下降12。外环外分布房源绝大多数为郊区项目，故占比最大，代表项目为中合能四季映像（3190套）、南湖国际社区（2795套）、果壳里的城（2790套），排名前三，重点推案区域为双流的华阳板块；3环外环重点推案项目前三为南城都汇（3260套）、拉斐（1616套）、北新润苑（1552套），重点推案区域为城西的迎宾大道板块；2环3环代表项目为龙湖北城天街（1925套）、花满庭（1550套）、华润二十四城（1523套），重点推案区域为城东的成龙路板块；图23102008、2009年度成都市各面积段商品住宅供应对比分析单位2009年供应情况（按套数计）2010年供应情况（按套数计）数据来源CRIC由图例可以看出，2010年各面积段供应套数占比结构较2009年变化不大。7090面积段，环比降低了1个百分点，但一直以来都是市场供应的主导。2010年90110环比提升了2个百分点，由于各地限购令的影响，购房者逐渐考虑一步到位，倾向于较大户型的房源。图23112009、2010年度成都市商品住宅各建筑形态供应对比分析单位2009年供应情况（按面积计）2010年供应情况（按面积计）数据来源CRIC从成都市商品住宅供应建筑形态来讲，高层房源增加迅猛，环比上涨9个百分点，小高层减少7个百分点。由于土地的局限性，高层建筑越来越受开发商青睐，特别是在3环内。郊区的多层逐渐减少，大多以高层代替，别墅项目依旧火热。4、2010年度成都市商品住宅供应量排行榜表2312010年成都市主城区商品住宅供应前十（按面积排）推广名区域环线板块供应面积（万）供应套数南城都汇城南3环外环新城南33913260保利心语花园城南外环外新城南18131129瑞升望江橡树林城东1环2环望江17281692龙湖北城天街城北2环3环五块石17051925华都美林湾城东3环外环三圣乡14741299保利花园城西3环外环外双楠14731331华侨城城北3环外环九里堤14671346拉斐城西3环外环迎宾大道13781616华宇蓉国府城南1环2环玉林13451656长城半岛城邦城南3环外环站南1330788表2322010年成都市郊区商品住宅供应前十（按面积排）推广名区域环线板块供应面积（万）供应套数南湖国际社区双流外环外华阳40332795麓山国际社区双流外环外华阳33131282果壳里的城龙泉外环外龙泉城区26962790华润橡树湾郫县外环外犀浦26562564圣菲TOWN城双流外环外航空港23262774上锦颐园郫县外环外红光23142564合能四季映像龙泉外环外大面洪河22143190丽晶港温江外环外新城21712218北新润苑新都3环外环大丰16611552师大现代花园龙泉外环外大面洪河15771397数据来源CRIC（四）成交量分析1、2007年2010年成都市商品住宅成交走势分析图23122007年2010年成都市商品住宅成交走势图单位万（左轴），套（右轴）数据来源CRIC成交方面，2007年高位运行的房产市场共计去化面积达2000万以上；2008年萎缩幅度极大，同比骤降524；2009年成都楼市走出大地震的阴霾，加之经济的复苏以及政策刺激效应、购房者信心恢复等利好因素，成交量飙升，甚至超越了形势大好的2007年，环比涨幅达18865；2010年没有延续09年的疯狂态势，在各种调控政策和各地限购令下成交放缓了脚步，成交面积环比下降2833。2、2010年成都市商品住宅成交走势分析（1）2010年成都市商品住宅成交走势分析图23132010年成都市商品住宅月度成交走势图单位万（左轴），套（右轴）数据来源CRIC2010年月度成交量均值达16865万，成交量在10月后保持在较高位。从2010年成都市商品住宅月度成交走势图上可以看出，前半年除4月份传统销售旺季成交略高外，其余都处于低位上，下半年从调控政策推出后购房者仍处于观望期，7月份成交低迷，8、9月继4月新政出台后开始止跌回升，9月开始进入传统销售旺季，以刚需购房者为主力，市场逐渐呈现小阳春迹象，直至12月才平缓下来。（2）2010年成都市主城区、郊区商品住宅成交走势分析图23142010年成都市主城区、郊区商品住宅月度成交走势图单位万数据来源CRIC从上图可以看出，2010年成都市商品住宅以郊区成交为主，每月郊区成交量都大于主城区，其中1月、4月、11、12月郊区均远超于主城区成交。购房者注意力逐渐转移至郊区商品住宅，导致今年郊区成交态势均优于主城区。3、2009、2010年度成都市商品住宅成交对比分析图23152009、2010年度成都市各区域商品住宅成交对比分析单位2009年成交情况（按套数计）2010年成交情况（按套数计）数据来源CRIC2010年成都市商品住宅成交量区域分布占比结构与2009年相比，主城区成交占比除城南上升外其他区域均下降，郊区成交占比上涨或平稳。以双流、城西、区域成交套数排行前二，城东、郫县并排第三。其中城东区域成交套数占比下降幅度最大，下降了7个百分点。图23162009、2010年度成都市各环线商品住宅成交对比分析单位2009年成交情况（按套数计）2010年成交情况（按套数计）数据来源CRIC与供应相对应，2010年成都市商品住宅成交房源主要也集中在外环外、3环外环、2环3环，其中外环外成交套数占比上扬13，3环外环上涨3，2环3环下降12。1环以内成交房源占比都很少，处于距离成都市中心最近的地理位置上，寸土寸金，可供开发的土地极少。图23172009、2010年度成都市各面积段商品住宅成交对比分析单位2009年成交情况（按套数计）2010年成交情况（按套数计）数据来源CRIC2010年度成都市各面积段商品住宅成交套数占比结构情况与2009年相比，变化甚微。毫无疑问，7090面积段户型产品构成绝对成交主力，环比上升1，90110占比上升2个百分点，如今购房者在户型选择上倾向于较大户型房源，大多计划一步到位。图23182009、2010年度成都市商品住宅各建筑形态成交对比分析单位2009年成交情况（按面积计）2010年成交情况（按面积计）数据来源CRIC从建筑形态上看，2010年度成都市商品住宅成交面积占比结构与2009年相比，高层住宅成交量占比同比拉升了6个百分点，而小多层商品住宅则降低了7个百分点。高层住宅逐渐成为市场的主要供销产品。4、2010年度成都市商品住宅成交量排行榜表2332010年成都市主城区商品住宅成交排行前十（按面积排）推广名区域环线板块成交面积（万）成交套数成交均价（元/）卓锦城城东3环外环三圣乡170318016239南城都汇城南3环外环新城南159815978073华润凤凰城城南外环外新城南152712498356花满庭城北2环3环五块石151418716180保利心语花园城南外环外新城南149211038859华侨城城北3环外环九里堤144713659650瑞升望江橡树林城东1环2环望江137413878645中海国际社区城西3环外环高新西区133612248591金科一城城北2环3环青龙场130417175945首创国际城城东3环外环成龙路127115335709表2342010年成都市郊区商品住宅成交排行前十（按面积排）推广名区域环线板块成交面积（万）成交套数成交均价（元/）南湖国际社区双流外环外华阳366127805900麓山国际社区双流外环外华阳3259130815643保利公园198新都3环外环新城275821425797圣菲TOWN城双流外环外航空港246529084998合能四季映像龙泉外环外大面洪河223632054355上锦颐园郫县外环外红光186420464115果壳里的城龙泉外环外龙泉城区181619254265恒大城温江外环外新城178315335131丽晶港温江外环外新城170118825505东山国际新城龙泉外环外龙泉城区164614814348数据来源CRIC（五）成交均价分析1、2007年2010年成都市商品住宅成交价格走势分析图231920072010年度成都市商品住宅成交价格走势单位元/数据来源CRIC成交均价方面，近四年成都市整体成交均价呈小幅波动整体上扬趋势，2010年有很大的提升。从整体均价上看，由于2008年是基于2007的高位市场基点之上，虽然在成交量上远不及2007年，但成交价格却高出89；2009年又是基于2008年低位的市场基点上，攀升幅度极大的成交量却未抬高均价；2010年价格延续09年底疯涨态势，虽然国家调控政策不段，但价格却逆市看涨。从主城区及郊区成交均价走势上来看，与整体成交均价走势保持一致。主城区上涨幅度大于郊区。2007年2010年，成都市主城区与郊区成交均价差分别为1537元/、1675元/、1845元/、2711元/，二者的价差随着时间的增长被拉大。2、2010年成都市商品住宅成交价格月度走势分析图23202010年成都市商品住宅成交价格月度走势单位元/数据来源CRIC2010年成都楼市价格上涨迅速，从年初开始延续了09年底的高价格，2010年整体成交均价呈现缓慢上升趋势，主城区均价呈现震荡上扬，郊区均价从年初高位起伏波折后又反弹到年初高价水平，2010年总体来说是价格波折上涨，丝毫没有被调控打倒迹象。3、2007年2010年成都市商品住宅各区域成交价格走势分析图232120072010年度成都市商品住宅成交价格走势单位元/数据来源CRIC从成交均价高低排序上看，2007年2010年年度走势较为一致。2010年各区域均价都大幅上涨，其中城中涨幅最大，其次是城南，城南区域是成都市传统意义上的“富人区”，高品质楼盘林立，该区域分布了成都市最多的高端豪宅项目如誉峰、复地雍湖湾、雅颂居等；双流作为城南延线区域发展迅速，特别是华阳板块，各大品牌开发商进驻，以南湖国际社区和麓山国际社区为代表的品质大盘，双流区域价格在郊区中处于最高，城东区域在早期以中低档项目供应为主，后期多个品质楼盘崛起，抬升了区域成交价格。新都、郫县、龙泉几大区域，通过道路、地铁的修建，交通不断完善，区域经济也处于高速发展期。4、2007年2010年成都市商品住宅各环线成交价格走势分析图232220072010年度成都市商品住宅各环线成交价格走势单位元/数据来源CRIC从各环线成交价格差距上可以看出，2010年1环2环成交均价涨幅最大，环比上涨4004，由于2环内土地供应有限，新开发房源在价格上就有很大提升，如昆仑华庭（15133元/）、华置都汇华庭（15085元/）、朗御大厦（14405元/）。5、2010年成都市商品住宅面积段总价段交叉分析表2352010年成都市商品住宅成交面积段总价段交叉统计（按套数统计）总价段（万元）面积段（）3030404050506060707080809090100100总计503338912397804333657905070727160074874211816795661772692272770905825253012136113970828639832110902126082998901101820655696666086590031661454100810263668211013025515775025631349673405269115062296280351301504535992623352493203013021313364514448150170103610822333828539442816393461170200620