【精品】高新软件科技园物业策划及管理方案书.doc

第1页共61页1高新软件科技园物业策划及管理方案书一、前言及方案说明（一）项目背景非常感谢项目的委托方南海市信息产业投资有限公司，对深圳物业的信任与支持。通过对南海软件科技园的考察、了解、分析，我们认为南海软件科技园在总体规模和总体策划上具有很强的先进性和超前意识，反映了南海人发展信息产业的信心和实力，我们同时坚信，这种信心和实力必将转化为对市场和投资者的吸引力和市场竞争力，使南海人追求的事业取得成功。南海软件科技园的园区建设，包括投资、策划、经营、招商、管理等方面的内容，与深圳集团的传统产业和优势项目非常吻合，深圳在多年的实践中积累了丰富的经验和储备了大量高素质人才。凭借较高的专业优势和较强的综合实力，深圳非常愿意加入南海软件科技园的事业，并且希望通过这种专业上的强势组合，促进两个公司的发展，达到双赢的效果。正基于此，我们对南海市信息产业投资有限公司引进专业化公司的决策和选择深圳参与竞争的判断力表示欣赏，同时愿以人求真务实、积极进取的传统精神积极参加，本方案书介绍了深圳参加南海软件科技园策划及管理的基本思路，供研判。（二）总体思路深圳介入南海软件科技园的内容和范围比较广泛，总体思路如下1、目标充分发挥深圳的资源优势和专业优势，参与南海软件科技园的园区建设和经营管理，将南海软件科技园建设和管理成环境优美、管理先进、配套完善的一流现代化科技园区。实现社会效益、经济效益和环境效益综合协调发展。第2页共61页2社会效益以功能齐全、服务一流、管理先进高效的基础设施吸引和留住人才和投资，并使其获得最佳的工作、生活和投资创业环境，以此为基础树立南海软件科技园良好的社会形象。经济效益首先反映在已投资项目和物业的高效合理使用上，其次体现在计划项目的科学性、有效性和适应性上，最后表现在投资或物业的直接回报或收益上。环境效应“科技”和“生态”是南海软件科技园的两大主题，环境的营造既是规划、建设的主题，同时依赖后续的维护和管理，环境效益的取得是多种因素综合作用的成果，也对社会效益和经济效益产生积极的深远影响，是我们追求的高层次目标。2、内容对软件科技园的功能布局、环境配套、市政基础设施、生活服务设施、交通设施等建设内容提供专业咨询意见。对酒店、餐厅等较大型的项目，在建设过程中提供包括市场定位、市场营销、成本分析、功能设置等方面较详细的可行性分析研究和实施方案。受产权单位的委托，对经营性物业和项目进行全面的策划和经营管理，包括出租、招商、特许权出让和日常管理等。受托对软件科技园内的物业进行一体化、专业化的物业管理。受托对软件科技园内的市政设施、公共次序进行管理。以合理和适当的方式参与园区部分项目的建设和经营，如酒店、餐厅、生活和娱乐设施、服务设施等。对软件科技园的对外宣传、形象树立和招商引资工作提供帮T助。第3页共61页33、方式深圳愿以多种方式在涉及园区建设和管理的广泛领域与南海市信息产业投资有限公司开展合作，以取得最佳的社会效益和经济效益，供参考选择的合作方式主要有提供顾问咨询服务，根据委托方或经营上的需要由专业人士组成针对不同课题的咨询工作组，以提供系统化、专业化的，面对市场且具有较强可操作性的咨询意见。在南海成立专业化公司或机构，独立运作，根据委托合同和相关法规进行物业管理和市政管理，公司和机构设立的形式可以是独资，也可以是合资。对经营性物业或经营性项目，如酒店、餐厅及其它生活服务设施，在进行详细可行性分析论证后，愿意进行投资，并根据投资的比例成立股份公司，合资各方以产权比例关系共同承担风险并享受权益。在经营上深圳可以专业经营管理公司的角色从事经营管理，包括酒店、餐厅、公寓、各类商业物业、生活配套设施等，实现产权和经营的分离，充分体现专业化经营管理的优势，收益归产权单位，经营者根据经营管理业绩（包括经济效益及社会效益的综合评价）收取管理佣金。为体现互惠互利、共担风险的合作精神，充分享受专业化所带来的好处，提高经营管理者的积极性和风险意识，各类管理佣金都可以与经营管理业绩挂钩，如物业和市政管理费包含在租金收入内，将租金收入的一部分充当管理费，不单独向居民或产权单位收取管理费。为降低投资风险和资金压力，提高投资效率，可以采取滚动开发的良性循环方式来进行园区的开发建设和功能完善，即将物业的经营收入再用于开发建设。为体现深圳的合作诚意，愿以管理佣金与产权单位的收益共同或独立投资第4页共61页4于园区的建设。深圳参与南海软件科技园的方式不仅在南海这一主要舞台，还要延伸到深圳、香港及全国各地，集团将发挥集团优势，充分利用自己上市公司的社会资源、信息资源、客户资源和市场影响力，为南海软件科技园的形象树立、招商引资、引进人才、物业和经营项目推介提供支持和帮助。这方面的形式有很多，如利用酒店集团的客户资源和旅游资源，为园区酒店推荐会议和旅游团队；集团影响范围内的各类会议及活动，可以大量安排在南海软件科技园酒店；集团及股东下属的服务业可以推荐在园区设立分店（如深圳老大昌酒楼、正章干洗等名牌店），由组织及参加的各类招商及物业推广会，加入南海软件科技园的内容（如深圳秋交会、港交会）；帮助园区参加各类评比并获得国家或广东省的各种荣誉称号，增加南海软件科技园的社会影响力；24家股东单位，如有与南海软件科技园的产业发展结构相一致的新项目，将其推介到园区等等。4、组织由于介入南海软件科技园的内容较多且涉及到不同的行业领域，为提高管理效率、缩短管理链条，考虑在南海设立综合管理部门，受集团公司委托及授权在南海进行综合协调管理工作，该部门还负责与委托方的各职能部门进行日常工作联系的信息交流。（三）本方案书编写上的几点说明本方案书是根据南海信息产业投资有限公司，关于“南海软件科技园物业策划及管理方案设计说明”的内容和要求而编写的，几点说明如下1、虽然我们尽可能的将内容、观点和方法阐述清楚，但由于时间较仓促，特别是对园区和当地市场的情况还缺乏足够的时间进行细致的了解，因此在论述的过程中难免有遗漏或主观臆断的地方，在策划方面第5页共61页5这一问题更加明显，（事实上在策划方面我们仅对酒店进行了初步的论证和策划），基于众所周知的原因，即只有对项目的市场基础进行详细了解和分析的前提下，策划的实际价值或实施性才较高。因此本方案书的相关内容仅具有初步的参考作用。旨在向委托方说明将来详细策划的方法和方式。2、基于同样的原因，关于物业管理成本的测算也只是初步的，我们只能根据现有的资料在很短的时间内进行测算，因此测算结果仅具参考价值，实际情况需进行详细的测算并经过委托方的审核，更为符合实际及合理的做法是根据实际发生的费用确定成本。3、对“设计说明”所提出的要求和说明，本方案尽数给予明确、积极的回答，但在结构或编排上考虑到方案的整体性和系统性，回答问题可能在次序和编排上有所不同。4、严格来讲，本方案不仅仅是物业管理方案，物业管理只是方案的一部分，因此本方案为了节约篇幅，将物业管理的内容压缩到仅反映物业管理的思路和重点，委托方可能会由此对物业管理的水平和保障措施不甚了解，事实上物业对管理服务好南海软件科技园充满信心，且对物业管理从策划到实施都有规范化的程序和丰富的经验，这方面有国家物业管理一级资质、ISO9001质量体系的认证及多年有效运行和所管理且符合硬件条件的物业全部获得国家物业管理优秀示范园区（大厦）称号来支撑，如果委托方需要详细的物业管理计划和其它证明材料，我们将另案专呈。二、策划方案设计第6页共61页6（一）思想是行动的基础策划的重要作用已被社会广泛认识，对于南海软件科技园来讲，至少有以下特点决定了园区建设、经营和管理需要好的策划，这些特点同时也必然成为策划的基础园区规模较大，具有较大的拓展空间和发展潜力。园区的各项功能应该紧紧围绕招商引资、促进信息产业发展这一主题，实现南海市政府发展高科技信息产业的战略目标。策划必须建立在市场的基础之上，对目标市场的正确认识和精确把握（特别包括竞争对手和行业发展的特点）才能使策划具有可操作性和实际价值。策划要有超前意识和创新意识，这样才能适应社会的发展，并在激烈的市场竞争中取胜。由于园区是分期分区开发的，招商引资的过程也是发展的和动态的，因此策划应该充分考虑未来的发展和市场的变化。南海软件科技园是集产、学、研一体的高科技园区，对环境的要求很高，园区生活和工作的人员素质和要求较高且具有一定的特殊性，优良的生态环境、完善的基础设施和舒适、便利、高尚的生活方式是园区的突出特点和制胜法宝。（二）、策划就是制定切实可行的行动方案策划并不神秘，策划的过程就是找出解决问题的有效方法，一般经过问题界定收集资料市场调查分析产生创意方案选择和确定实施及调整等几个步骤。对南海软件科技园来讲，由于涉及的内容较多，范围较广，所以策划应该是分类、系统进行的，具体工作计划如下总体策划主要涉及园区物业发展方向、定位及未来发展方向，由投资管理、企业发展、房地产开发公司、酒店和物业管理方面具有丰富专业工作经验和策划能力的56人组成专家组完成，历时一个半月。经营策划主要涉及园区生活配套产业的功能布局，结构和经第7页共61页7营方式，以及物业收益评估和预测等内容，由房地产专业人员、房地产营销策划人员、从事物业租赁管理5年以上的人员、酒店专业人才等56人组成，其中包括国家注册房地产估价师、注册会计师等经济类专业人才，历时一个月。物业招商引资及宣传策划根据总体策划和经营策划的内容，策划物业招商引资和宣传方面的内容，结果形成具体的计划和实施步骤，主要由经营策划的人员组成，补充适当的人员，历时一个月。物业管理策划就物业管理的定位、管理标准、管理模式、分项管理标准、管理特色等方面进行策划，形成较详细的物业管理方案，由具有丰富物业管理及策划经验的23人组成。历时半个月。专项经营策划对投资量大，影响较为重大的项目，如酒店、餐厅等应进行专项策划，该类策划不仅要提出经营管理实施方案，还应针对投资风险和投资回报等问题进行较详细的经济分析，由具有多年实际工作经验的人员23人进行，历时一个月。应该特别说明的是深圳集团股份有限公司由于其上市公司的社会责任，对投资项目的分析、论证和策划历来非常重视，并形成了一套制度化、程序化的论证体系，多年的经验也培养了一批高素质、有丰富经验、及较高职业素养的策划分析人员，这些因素构成了为南海软件科技园提供高水平策划和分析论证的前提和基础。附录一就酒店项目进行了初步的分析和策划，虽不是正式提交的内容，但可从中反映的思路和做法，供参考。（三）、没有创意的策划是苍白的策划的关键是产生创意，就南海软件科技园来讲，要想在激烈的市场竞争中取胜，追求差异性和个性化是关键，也是策划创意的基本思路，为了使整个策划更具实际价值，并为南第8页共61页8海软件科技园的发展起到重要作用，在策划过程中我们还应注意以下几点注意各方案之间的关系和衔接，由专人负责统筹。在工作过程中，保持与委托方的信息沟通，策划小组委托方的人员定期举行会议。策划产生多种方案或创意，与委托方共同召开论证会议，最后由委托方选择采纳实施方案。在实施过程中进行全程跟踪，进行效果分析并根据实际情况及时调整实施计划。（四）、时间进度、费用和检验对于前述的策划内容，自委托之日起3个月全部完成，分别形成系统、完整的策划报告书。策划费用按照市场价格，每份策划报告2050万元人民币，具体视策划的成本和内容，以及策划所带来的效益来确定。为表示的合作诚意，我们策划只收取成本费用，不求任何利润。成本主要包括人力成本（约10人，平均工作2个月）、收集资料的费用、市场调研费用等，初步估算约20万元人民币完成全部的策划。委托方可以采取测算并确定总价的方式，也可分项按实际发生的成本核算。策划的验证看实际效果，但实际效果的评估又是较困难的，委托方在实施策划方案使存在一定的风险，这是任何策划都不能回避的现实，对委托方我们承诺策划方案满意为止，并愿意将策划结果与策划的部分费用相联系。事实上，与委托方的全面合作一经确立，许多策划内容是由组织或参与实施的，必然承担策划所带来的利益或风险。三、投资或招商引资方案第9页共61页9（一）投资总体概念通过前期的考察，包括集团主要领导亲自实地考察并参加南海软件科技园的招商会议，对南海软件科技园的投资机会印象深刻并产生了极大的兴趣、表示了投资的意向。总体上讲，深圳在南海软件科技园的投资意向概括如下可能的投资领域主要涉及园区的基础环境，包括物业和房地产开发、园区生活服务设施及配套设施的建设和完善，这些与的传统优势产业相吻合，是集团的主导产业和发展重点。是公众上市公司，较大规模的投资必须经过认真的市场调查和可行性论证，并经董事会甚至股东大会的必要程序，因此目前还不能对较大规模的投资进行决策或承诺。如果进行大规模的投资，希望与园区的建设管理单位南海信息产业投资有限公司合资进行。（二）可以确定的投资内容目前可以基本确定的投资内容主要有物业管理开办费由投资，一次到位。各类生活服务设施，如干洗、零售、饮食行业等。为表示合作诚意，准备将第一期委托合同期限内的全部应得收益（包括物业管理、酒店经营等），包括前期投资的回报，全部用来投资，具体投资的项目根据实际需求选择。（三）招商引资除了直接投资，在招商引资方面将发挥作用作为公众上市公司，介入南海软件科技园的开发、经营和管理，实现强势联合、专业互补的良好格局，本身带来的市场效应和社会效益对提升软件园区的品牌有很大帮助，对树立市场信誉，增强投资者信心有很大帮助，对招商引资工作无疑有益。拥有强大的市场资源和客户资源、又地处改革开放的前沿，第10页共61页10具有信息上得天独厚的优势，可以充分利用各种机会对软件科技园进行宣传、推介，在吸引内外资上都有优势。拥有众多股东单位，且与许多包括外商在内的企业有长期合作的关系，当这些企业有相关投资趋向，或与这些企业再次合作选择新产业、新领域进行投资时会积极考虑选址落户在南海软件科技园。在具体招商引资的实施上，将制定招商引资的计划，有计划、有步骤的进行，包括召开专门的招商引资和宣传活动。招商引资是一项长期的系统性的工程，在实施过程中要与委托方积极合作，相互配合，互相支持，统一协调，每项措施和活动都应与委托方进行充分的协商，取得一致意见后再实施。如双方参加或组织的各类招商会，展示会或展览会，另一方可以以某种形式参加或展示，如果在技巧和操作方法上运用得当，会产生非常好的效果。一、物业经营方案对于商业、服务性物业的委托经营，由于前面介绍过的原因，具体方案应该在进行详细的市场调查和分析的基础上进行系统的策划和设计，我公司下面的方案仅仅代表一种思路和工作过程（一）目标和总体思路发挥物业经过多年物业租赁经营管理积累起来的经营优势和管理优势，制定科学的符合实际情况和市场需求的租赁和经营管理计划和方案，并在实施过程中进行有效的监督管理，同时为了适应市场的变化，实时对体系和策略进行诊断和持续改进，以达到下述目的通过商业和生活服务设施的健全完善，营造良好的生活和工作第11页共61页11环境，方便园区居民的生活和工作、为园区总体投资环境的建设提供支撑，为招商引资和园区的发展提供保障。在获得较高的经营收入的同时尽可能的降低经营成本、减少建设单位的投资压力和投资风险，实现满意的投资回报。通过有效的监督管理程序，有效控制商业经营者的不规范行为，维护园区形象，形成健康有序、合理竞争的商业格局。（二）、商业、服务业的项目和分布关于项目构成和分布，包括各类商业和服务业项目及物业的种类、规模、数量、位置和布局，应该经过系统的策划和分析，并与居民单位及建设管理单位协商后确定，应该指出这项工作是动态的，需要不断的检讨和调整，适应市场和园区发展的方案才是合理有效的。对南海软件科技园来讲，由于其规模较大，居住人员较多且不断增长，园区周边的商业和生活服务设施不发达，主要依靠园区自身配套，这些因素决定了园区商业和服务业规模较大，种类要齐全，布局要合理，可以说园区的配套就是一个社会的缩影。下面分类列举可能的配套项目，仅供参考商业类商场、超市、便利店、士多店、连锁店等；饮食娱乐类酒楼、餐厅、食街、咖啡厅、西餐厅、酒吧、卡拉OK、DISCO、舞厅等；文化体育类网吧、书店、阅览室、室内体育场所（包括桌球、乒乓求、羽毛球、健身、保龄球等）、室外体育场所（包括足球、篮球、排球、网球、游泳池等）；生活服务类包括菜市场、洗衣店、照相馆、冲印店、美发美容等；公共事业类医院、银行、邮局、幼儿园、社会公共停车场等；其它办事机构和营业场所供水、供电、煤气、加油、通讯、以及票务代理、旅游公司、速递公司、储运公司、保险公司、中介公司、咨询机构、会计师事务所、律师事务所等；第12页共61页12政府办事机构派出所、街道办事处、居民委员会、工商、税务、公证等；（二）、租金标准的确定租金标准的确定是一项关系到投资回报和投资风险且较难把握的系统性工作，我们计划通过以下几个步骤来进行基础租金的确定对每个商业物业的基础租金，采取市场比较法进行确定，即通过对园区周边物业的租金调查，在根据待出租物业与调查标地物进行对比，取相应的修正系数进行调整和修正，由此得到的基础租金较为科学，也是目前市场较为广泛采用的方法。基础租金确定后，根据园区商业的具体情况，（如竞争状况、规模、已完成的配套投资情况等），以适当的系数调整为市场租金。租金的确定过程要真实，全面地向委托单位反映（委托单位最好参与租金的调查、分析、论证的过程，这样一方面利于了解情况，另一方面对租金确定的准确性有很大帮助）。最后租金的确定由委托方完成或批准。租金并不是一成不变的，需要不断进行调整和修正，修正时要考虑外部市场的变化（如人口和企业的增加、竞争格局的变化等），还要考虑经营者的经营状况，这些过程由租赁经营管理人员进行跟踪了解，并定期（一般一个半年或一年一次）或不定期（某些突发因素的较大影响）进行租金的合理性诊断，分析过程和结论要报委托单位备案或批准。（三）、减低风险、提高收益的措施出租并收取租金并不一定是经营性物业获取最高收益并降低风险的唯一有效方法，下面几个问题或思路值得关注对有的项目，尤其是较大型的项目，如果租金较难被租赁双方统一，可采取将营业收入，按比列收取租金的办法，这样的好第13页共61页13处是一方面打消了投资者或经营者的顾虑，使物业招商引资的工作受益，另一方面，避免了减低租金招商给居民带来的损失和风险。这种做法对降低双方的风险都有帮助，容易被市场接纳，在当今社会上有许多非常成功的案例。对于有的项目，自己投资经营比出租能获得更大的回报，业主和都可考虑自行经营。为了消除委托方对物业经营管理者的顾虑，我们认为应加强两个管理。一是合同管理，全部的租赁合同都应备份给委托方，使委托方对出租情况有清楚的了解。二是资金管理，每笔收入都进入双方共同开设的帐户，由经营单位提取管理佣金（初步定为租金收入的10）后，进入委托方的独立帐户。为了最大程度上提高收益，还应充分重视租金的收取率和收缴率。一方面经营性商业物业都要收取租金，另一方面要保证按时按量收取租金，特别要注意建立收取租金的限时提醒制度，防止长期拖欠租金的事件发生。（三）、招商、招租和租赁管理关于招商、招租的方式方法属于市场营销的范畴，有很多的技巧、宣传造市手段和操作方法，具体内容在策划方案中体现。我公司不仅在招商招租方面富有经验，在租赁管理上也有一套行之有效的方法体系，附录二列举了物业正在运行中的，属于ISO90012000质量体系，关于物业租赁管理的程序文件，我公司将根据南海软件科技园的实际情况，制定相类似的管理程序和体系（四）经营管理的费用、机构我公司计划设立专门机构进行园区的物业经营管理，由公司深圳总部提供计划、策划方案等方面的支持，长设机构工作人员46人。根据市场惯例，此类工作佣金的收取标准为租金收入的10，我公司承诺将全部利润对园区进行投资。在时间安排上保第14页共61页14证与软件科技园的建设和发展同步。二、物业管理方案（一）物业管理有限公司管理服务高新软件科技园整体设想“百年承诺，创业乐园”第15页共61页15南海软件科技园，环境依山傍水，设计以人为本，强调人与自然的亲近，每一细节都能想人所想、随人所愿，蕴含了时代需求的生态与绿色内涵，无论从整体规划还是从局部设计来看，南海软件科技园都可称为一个高水准、高品位、天人合一的高科技生态园区。南海软件科技园由于其生态园林化的特点，加之其居民多为大学生和高学历企业白领阶层，居民品位高、思想观念新。从居住的角度看，南海软件科技园无疑将会是一个高尚住宅园区。针对南海软件科技园物业管理的各个要素，物业管理有限公司（以下简称物业）在深入挖掘设计和开发思路的基础上，仔细分析南海软件科技园作为政府主导开发建设的园区所具有的各项特点以及物业管理工作将面临的难点和重点。根据园区的这些特点，我们制定了园区物业管理的整体构想和管理策划。1物业管理服务高新软件科技园的目标及定位第16页共61页16目标创建新世纪绿色生态社区，一年内达到省级物业管理优秀小区的标准，两年内达到国家物业管理优秀示范小区的标准，与南海软件科技园的全体居民共同营造一个“居者满意、社会满意、自己满意”的温馨家园。全面移植ISO90012000的质量管理体系，实行符合国际质量保证体系标准的现代化管理。服务定位“我们多努力，让您更满意”物业人将以扎实的工作作风，专业的技术实力，视社区居民为亲人的服务态度，为南海软件科技园的居民提供超值的物业管理服务。文化定位创建“创业家文化，百年新乐园”的社区文化，倡导“自尊、自立、互助”的价值观，推演网络文化、环境文化、健身养生文化、邻里友情文化、节庆娱乐文化，将社区文化服务作为物业的一个重要特色。2高新软件科技园物业管理的重点重点1完善、亲和、严密的安全管理第17页共61页17南海软件科技园周边形势较为复杂、治安管理难度较大。从我们长期管理园区的经验来看，治安状况的好坏是居民衡量物业管理和投资环境的重要因素。所以，我们根据南海软件科技园安防的条件，从实际情况出发，确立“人防、物防、技防相结合，日常防范与处理突发紧急事件相统一”的整体安防思路。我们有理由确信，经过我们的管理，可以确保南海软件科技园成为当地最安全的居住和工作乐园。增设智能化监控防范系统南海软件科技园周边环境复杂，面积较大，为提高安防的效果，降低人力成本，计划于周边设置并逐步完善智能化监控系统，延伸扩大园区监控范围，变被动防范为主动防范。建立状态应急管理快速反应体系“三防”结合是我们的基本治安思路。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上由监控中心统一指挥调度，强调多重结合，即流第18页共61页18动岗固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合、白天宽松与夜晚严密相结合。物防上采用通透式围栏、防盗窗花等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用智能化设施如闭路电视、红外探头、门禁、巡更等，建立以监控中心为神经中枢，内外巡逻岗、固定岗、摄像头、红外探测、紧急按钮为神经元之点、线、面相结合的综合反应体系。我们将在园区内实行状态应急管理，将建筑报警应急处理纳入园区状态控制管理，报警信息分为非确切、准确切、确切三类，定义了四级园区治安状态，建立以监控中心为指挥调度中心，相关部长分状态分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的园区状态，调动不同的应急反应力量，采取相应的处理程序，分级应警，限时到位。通过完善各状态应急处理的调动、组织、协调，保证及时、快速、有效地处理各类异常情况，为南海软件科技园居民提供快速反应、高保障的安全服务。重点2优雅自然便利的园区绿色会所为了给园区居民提供优良的休息，居住环境，结合园区服务业的发展布局和规划，我们提出了南海软件科技园绿色会所建设计划首先，建立保健中心作为城市医疗网络的基础，我们计划与当地医第19页共61页19院取得联系，由其派出专业人员组建南海软件科技园社区健康中心。其次，鉴于南海软件科技园园林化建设的高水平基础，我们计划将部分物业及周边场地建成南海软件科技园独具特色的泛会所我们计划在会所增加儿童娱乐设施和实木、竹造型，花岗石材，铁艺，雕塑等桌、椅、凳等，并配合极富主题情调的装饰和植物。我们计划建成以童乐阁、竹雅阁、涛韵阁、栖霞阁、村逸园共计五个主题园区作为园区泛会所的组成部分，为居民提供高雅自然人文的活动休闲场所。童乐阁以儿童游乐设施的设置为主，配以鲜艳活泼的装饰效果和全面的安全保护措施，另加必要的家长休憩设施。竹雅阁古人有云“宁可食无肉，不能居无竹”，我们希望以竹艺休闲用品与想配套的装修、饰画、饰品效果凸现宁静空灵的修为意境。涛韵阁我们希望以蔚蓝海洋为主题，配以人类的海洋生产活动饰画及用品，组成以海洋为主题的乐园。第20页共61页20栖霞阁该园区以秋为主题，点缀以枫树红叶、石艺休闲等。村逸阁该园区以南方农村老榕树下为背景，乡情浓浓，其乐融融。我们还计划将部分娱乐、休闲和健身设施安排在会所内，如棋牌室、茶社、健身房等，既有利与会所的功能，又能聚人气，提升物业的价值。重点3绿色生态的家园南海软件科技园青山绿水环绕、绿木茂密，其自然环境得天独厚，针对南海软件科技园园林式布局和环保要求，我们拟于园区安装综合环境监测系统，对气温、气压、空气质量、垃圾处理和噪声等进行实时监测。一方面可普及和推广科普知识并提高环保意识；另一方面针对超标原因进行分析，并在园区管理范围内进行改进或向市政部门通报。同时我们将全面加强园区环境文化和环保建设，并在此基础上做好各项工作第一，维护已有的园林绿化，实施由地面向空中延展的立体式绿化工程。第二，通过“树木领养”、“拥有一片家园”等系列活动，加强对社区内环保意识的灌输，使每个居民都自觉热爱区内的环境。第三，垃圾分类收集，建立回收系统。使南海软件科技园更具环保概念。最后，开展环境社区文化建设，实施社区环境形象工程，整合社会环境第21页共61页21形象，统一规划园区的各种自然景观和人文景观。我们深信，经过我们的努力和科学管理，南海软件科技园必将成为一个绿化环保园区。重点4南海软件科技园CIS系统导入为了使南海软件科技园更上一个档次，物业将专门为南海软件科技园导入CIS小区形象识别系统，使南海软件科技园全体居民和物业管理处拥有一个共同的、统一的、美好的品牌形象，设计南海软件科技园的园标、园旗和“小南哥”吉祥形象，使南海软件科技园内导向、环境和标识系统形成一体化，为南海软件科技园形成自己特有的“创业”文化奠定基础，为物业更好地管理服务南海软件科技园，实施百年承诺，共建美好家园奠定了基础。设计南海软件科技园的物业吉祥形象“小南哥”，该形象为卡通化的吉祥物，小男孩外形，有活泼、可爱、亲切、敬业、现代、专业、博学的特色，将出现在物业管理的所有环节，以形象化的视觉亲和力，将物业服务与居民联系起来，一改过去管理过分严肃、冰冷的旧态，为温暖的社区文化营造亲情氛围。物业服务南海软件科技园的口号“我们多努力，让您更满意”。该口号以平实的口吻和自信的口气，把物业人“敬业、勤力、诚恳、实干”，的专业精神给予了人性化的亲和表达。第22页共61页223物业管理服务高新软件科技园的优势成熟的物业管理经验，可为园区企业和居民提供高效周到的服务物业是深圳市老牌物业管理企业之一，积累数年之经验，公司形成一套行之有效的规章制度和一支精干高效的技术管理队伍。公司在深圳市率先推创了业主委员会制度，率先参与市场竞争，对外承接物业管理，率先实现一体化、专业化管理，并把管理经验积累升华，著书立说，予以推广。强大的科技实力与优秀人才，可提供给企业和居民超值服务物业的从业人员，大多是从我国航空行业调深的优秀人才。高科技行业所要求的高素质、高技术以及敬业勤力的职业道德，使物业拥有了一批学历较高、善于学习运用最新科技、经验丰富、目光远大的高科技人才，各类高、中级专业技术人员和管理人员占员工总数的30以上，这些人才将在管理服务南海软件科技园新社区过程中，发挥专长，提高物业管理技术含量，全面导入现代科学技术，为居民提供更多附加值的超值服务。一体化、专业化的技术优势，为社区提供专业配套齐全的基础性服务第23页共61页23物业是深圳市最早的专业管理服务公司之一。人秉持“开拓、进取、务实、求效”的精神，一直注重物业基础性设备的维护与改造，不断加大物业管理与服务的技术性投入。物业具有“专业化、一体化”的优势，从空调、电机、电梯的维修、安装与保养，到卫生、绿化、安全管理员的系统性、日常性维护，配套齐全的技术工种与专业分工，可以在内部及时解决与协调各类物业事件，可以为新社区提供基础性的整体支持系统，并能够有效地降低设备维修费用，严格控制物业管理成本，减轻园区企业和居民负担。严谨的科学管理，规范的管理机制，保障社区管理达到高标准物业97年已获ISO9002质量体系的国家认证，98年又获深圳市物业管理的甲级资质证书，2001年更是全国首批物业管理一级资质单位，拥有一套符第24页共61页24合国家、深圳市有关物业管理与服务规定的系统标准，能够做到规范管理和科学管理。同时，目标责任制的量化考核与提倡“奉献服务”的企业理念，构成管理服务南海软件科技园的内在活力与动力。拥有上市公司的雄厚实力，可为高新软件科技园提供强大丰富的支持物业隶属（集团）股份有限公司。（集团）股份有限公司是一家上市公司，多年来以房地产为龙头产业，取得了引人注目的迅猛发展；酒店业的经营效益良好，国内外贸易也得到较快发展。物业依托（集团）股份有限公司，利用总公司雄厚的资金和集团资源，能够有强大的实力回报社会，使物业管理更上一层楼。物业在南海软件科技园的管理服务不是一时一事的临时服务，而是与居民共为一体，百年一家，共有家园我们拥有的高技术优势和基础牢固的社区服务支持体系，可以让居民得以在安全、可靠、优美、满意、方便的社区里，真正拥有一个百年乐园（二）、管理指标第25页共61页25根据国家相关法规对物业管理的要求，以及委托方的需要，参考国家物业管理优秀评比标准，我们确定的物业管理指标如下，这些也是物业对南海软件科技园物业管理的承诺和考核验收标准。各项管理指标表（一）序号管理指标承诺计算测定依据1房屋及配套设施完好率99以上（完好房建筑面积基本完好房建筑面积）总的房屋建设面积1002房屋零修、急修及时率99以上完成零修、急修的次数100报修的零修、急修次数第26页共61页263保洁率99以上已保洁的面积100区内保洁总面积4维修工程质量合格率维修服务回访率100100（报告期评定为合格品的单位工程建筑面积）（报告期验收鉴定的单位工程建筑面积）100调查住户满意人数100调查住户人数5路灯完好率99以上完好路线盏数100区内实际路线盏数各项管理指标表（二）第27页共61页27序号管理指标承诺计算测定依据6小区治安案件发生率治安案件5以下刑事案件1以下治安（刑事）案件发生次数1000区内住户总人数（以全年计，按小区人口为基数）7大型及重要机电设备完好率99以上报告期制度台日数完好台日数100报告期计划运行台日数8火灾发生率1以下（不发生重大责任火险）火灾发生次数1000区内住户总户数9违章发生率处理率装修1停车5100违章发生次数100区内住户总户数已处理违章次数100发生违章次数10住户有效投诉率处理率2以下100有效投诉次数100区内住户总人数完成处理投诉次数100有效投诉次数第28页共61页28各项管理指标表（三）序号管理指标承诺计算测定依据11居民对物业管理满意率95以上调查住户满意人数100调查住户人数12绿化完好率99以上完好绿化覆盖面积100区内绿化总面积13道路完好率车场完好率99以上100完好使用道路面积100区内道路总面积完好使用车场面积100区内车场总面积14停车场、单车棚完好率98以上完好停车场（单车棚）的总数100区内停车场（单车棚）的总数15化粪池、雨水井完好率98以上完好一池二井总数100区内一池二井总数第29页共61页29各项管理指标表（四）序号管理指标承诺计算测定依据16公共文体设施、休息设施以及园林小品雕塑完好率98以上完好的公共设施总数100区内各种公共设施总数17智能化系统完好率100系统正常运行时间100系统计划运行时间第30页共61页3018管理人员专业培训合格率100已培训合格人员总数100管理人员总数19排水管、明暗沟完好率98以上完好排水管、明暗沟总数100区内排水管、明暗沟总数（三）工作计划1高新软件科技园管理处工作流程工作流程的目的是促进组织活动的方向。对南海软件科技园这样智能型、示范型的科技园区区，管理处不仅要注意同社会环境的沟通，而更主要把相当大的注意力放在组织内的沟通联络上。筹备软件科技园管理处制定南海软件科技园总体管理方案规章制度建立岗位培训第31页共61页31人人人人人人人人人人人人人人人财档消治机智电绿交客信环家物社商事务案防安电能梯化通户息保政料区业行管管管管设系管保车投采管服供文网政理理理理备统理洁辆诉集理务应化络管管管管管管处服理理理理理理理务接管验收管理处挂牌运作办理入住手续装修管理日常管理与维修养护第32页共61页322高新软件科技园管理处工作计划20022002项目内容5月6月7月8月9月10月11月12月一、签订管理合同二、制订管理方案三、管理处筹建1建章建制2员工录用培训3工程人员先期进入现场（前期介入）4入伙资料、办公用品、水电气电话电视开通等准备四、工程接管验收五、管理处挂牌运作1入伙管理2装修管理六、日常物管职能运营（四）组织、装备计划和经费测算第33页共61页33南海软件科技园物业管理组织架构图南海软件科技园物业管理组织架构图南海软件科技园物业管理组织架构图事务助理会计主管主管保洁员前台接待出纳水电管理员主管助理巡逻岗（7）监控（1）门岗（3）经理副经理经理部财务部工程部安管部保洁部第34页共61页34经费收支预算1、预算依据和原则根据南海市信息产业投资有限公司提供的有关资料数据和提出的要求编写此预算。2、管理费测算（一）营业成本1、员工成本2、行政办公费序号项目计算方法年支出（万元/年）1通讯费02512302租用员工宿舍0112123员工服装费003581744差旅费0112125办公消耗品及书报费021224小计9543、安保费用序号人员编制计算方法年支出（万元年）1经理人065112782副经理1人05112603经理部事务助理2人020312724经理部接待人员1人0181122165财务部会计1人030112366财务部出纳（兼）1人7工程部主管1人03112368工程部水电管理员3人0183126489安全管理部主管1人021122410安全管理员35人011351246211保洁员12人00712121008小计58人9552第35页共61页35序号项目计算方法年支出万元/年1器材维护摩托车耗油00515051252对讲机无委管理费00215030小计1554、清洁绿化费序号项目计算方法年支出万元/年1清洁费0812962消杀费0512603绿化养护费0512604化粪池清理费04208小计2265、维护保养费序号项目计算方法年支出万元/年1消防监控智能系统维保费01121202供配电系统维保费02122403给排水系统维保费015121804二次供水系统清洗费062120小计666、公共水电费序号项目计算方法年支出万元/年1生活给水系统00035093365210182消防给水系统0016410931210183排水系统000114109336520774防排烟机系统00112810933650395公共照明系统0002005100933650346水费（估计）607其它用水用电20小计19867、开办费序号项目计算方法支出单位万元1办公家私4502住宿家私2003食堂设施250办公设备4物业管理软件10,00011005电脑1G11,00022206电脑台2002004第36页共61页367传真机SHARP3,50010358打印机EPSON3,50020709复印机CANON10,0001100通讯设备10BB机500804011手提电话2,000204012电话200300613对讲机MOTOROLA2,20015330清洁设备14垃圾筒602001215垃圾车30012036安全管理员装备16安全管理员生活用品1503505317安全管理员公用警械2001503018安全管理员用自行车3008024摩托车60003180面包车1010工程机械19电气焊设备05020疏通机2,000102021排污泵1,500101522公用工具050培训及社区文化装备23电视机16003048小计3426开办费按5年摊销3426/5685万元/年。8、不可预见费2万元9、保险2万元10、管理佣金15万元11合计9552954155226661986685221518152万元（二）收入统计1、收费标准第37页共61页37工业区150元/M2公寓、生活区080元/M2创业中心600元/M22、收入统计公寓、生活区38144M2080元/M230515元工业区23087M2150元/M2346305元创业中心10135M2600元/M260810元餐厅9683M2150元/M2145245元小计30515元346305元60810元145245元140480元合计140480元12月1685760元综上总收入总支出16858万元18152万元1294万元（五）关于物业管理的几点说明关于日常物业管理的描述，限于时间和篇幅，本方案书不尽数描述，附录三列举了物业正在运行的ISO90012000质量体系的程序文件目录，委托方从中可以看出我们在日常物业管理过程中进行质量管理和控制的内容和要素，具有一定的参考价值。如前所述，物业管理开办费和初期的必要投入，由物业第38页共61页38负责。关于维修基金的管理和使用，历来严格遵守有关法规和规定，从未发生占有或不合理使用的问题，就南海软件科技园来讲，维修基金的管理可以接受产权单位的监管，每次的使用都由管理处提出理由、必要性和经济性分析的书面报告，由委托方审核批准后，才能实施。物业对社区文化的作用和重要性有较强的认识，对有效开展社区文化有丰富的经验，这些认识和经验用于南海软件科技园的物业管理，对提升物业管理水平和效果及软件科技园的声望和社会影响力都有莫大的好处，这也是物业管理的一大特色。附录一酒店经营测算及策略第39页共61页39我公司在做实地参观考察求证后，根据多年经营与管理酒店的经验和当前酒店经营的热点，结合该酒店的实际，就其经营作如下测算，在原布局不作调整的情况下，将二号餐厅作为酒店的中餐厅及康乐配套设施，以此提出初步经营策略方案，但我们认为应将餐饮和康乐设施设在酒店二层更为适宜。经营测算部份三、装修费用16534万元装修费用取决于酒店星级定位。我们认为，将该酒店定位三星级为宜，设备以中挡为主，格调要求清新高雅，具有南粤风情。一大堂496M210000元/M2496万元；二商场172M21000元/M2172万元；三小铺位10间由承租者自行装修（应将其作为酒店的配套面积使用）；四客房1、套房45间66M2/间2000元/M2594万元；2、客房118间38M2/间1000元/M24484万元；3、会议室3间40M2/间6间80M2/间1000元/M260万元；4、其它300M2500元/M215万元；以上四项合计11764万元。五在二号餐厅二层设酒店中餐部第40页共61页401、其中厅房10间，平均每间60M2；大厅600M2；其余用作厨房400M2，办公室100M2。2、装修费用60M2102000元/M2120万元；600M21500元/M290元；400M2200元/M28万元；100M2100元/M21万元；以上合计219万元。六在二号餐厅一层设康乐部1、卡拉OK（含音响设备）大厅200M27000元/M240万元；VIP房6间60M22000元/M272万元；小计112万元。2、茶艺馆大厅200M21000元/M220万元；VIP房6间60M21000元/M236万元；小计56万元。3、美容美发、桑拿、足浴、健身房（含各种设备）休息大厅200M22000元/M240万元；VIP房10间10M22000元/M220万元；第41页共61页41美发50M2100元/M25万元；洗浴区200M2500元/M210万元；健身房200M2500元/M25万元；其它200M2500元/M210万元。小计90万元。以上三项合计258万元。（七）西餐厅396M21500元/M2594万元四、设备费用6158万元设备设施是酒店必不可少的硬件投资，我们依据三星级酒店的标准及当前酒店业配备时尚，做如下预算（1）客房家私套房10000元/间45间45万元；客房6000元/间118间708万元；（2）酒店局域电脑网络（含软件）和设备100万元；（3）中西餐厅厨具300万元；（4）中西餐厅家私、餐具和相关设备100万元；五、经济效益分析经济效益是酒店得以生存与发展的关键，经过我们对当前整个酒店业市场的消费指数和南海市的消费能力、酒店地处区域、整体消费档次做以下分析（1）全年营业收入3235万元，测算每日营业额情况为第42页共61页421、客房163间（套）7528034230万元；2、中餐10间VIP房午餐106010006000元；晚餐1010150015000元；营业大厅早茶2000元，午市5000元，晚市8000元。小计15000元。中餐合计36000元。3、西餐（含大堂吧）5000元；4、桑拿10间2602002400元，其它1000元；5、卡拉OK和茶艺馆10000元；每日营业收入88630元，全年营业收入3235万元。（2）营业成本及费用249114万元，其中1、人工费420人1500元/人12月6048万元；其中客房65人，前台接待25人，保安25人，中餐120人，西餐40人，康乐65人，收银40人，机关人员40人。2、水电费用240万元；3、洗涤费用30万元；4、成本第43页共61页43中餐36000元/天45365天5913万元；西餐5000元/天20365天365万元；娱乐（100003400）元/天20365天978万元；小计7256万元。5、税金3235万元5718439万元；6、物耗56万元；7、管理70万元（含空调、消防、电话总机）；8、折旧2500万元10250万元；9、递延资产分摊16534万元533069万元。（3）年预计上缴所得税75万元；（4）税后利润323524914756686万元；（5）投资回收期（只计算带资装修部份）（615816534）668634（年）经营策略部份以本集团全资企业，深圳格兰云天大酒店（四星级）为依托，秉承其管理理念和基本模式，根据该酒店的具体情况，实行全员绩效管理。酒店主要面对软件园内的出差人员、疗养人员、创作人员及承接各种会议。因此，我们认为软件科技