工程管理过程操作指引

K2地产第八事业部过程管理操作指引3工程准备阶段管理指引31适用范围适用于K2地产集团全资或控股开发的所有项目工程准备阶段的管理工作，非控股及商业代建项目参照执行。32运作流程图321工程准备阶段管理流程图工程准备阶段管理流程时间开始V前期部7质安监登记工程管理部1工程现场围蔽2地质勘察4施工图5招投标工作6中标单位进场3三通一平8施工许可证申领9临设搭建10审批施工组织设计11审批监理规划细则12图纸会审13组织规划部门灰线验收14签发开工令15开工序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1工程现场围蔽1、在取得土地证后复核用地红线，进行围墙施工；2、如采用实体围墙广告画面需营销策划部报集团进行方案审批；3、建议临时围墙施工时与永久围墙的统一考虑。取得土地证场地封闭2地质勘察1、优先选择周边地块勘察经验丰富或具备类似经验且与公司长期合作信誉度较好的勘察单位；2、勘察单位应按设计要求提供勘察任务书；3、开工前应工程部结合周边楼盘的资料在勘察阶段论证桩基选型（必要时通过试桩）和地下室基坑围护形式。现场具备勘察条件勘察报告3三通一平1、前期部及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）；2、工程部组织场地平整、清理和临时道路的施工；3、建议临时道路优先选择与永久性道路的结合；4、工程部应协调设计部门在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。在场地平整时需考虑项目土方的平衡，后续回填土及景观用土的留置；5、场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、较晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号；6、充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。相关手续齐全达到三通一平条件4施工图1、选择信誉度较好，与公司长期合作的设计院进行施工图设计；2、工程部招标前跟踪施工图纸，政府图审及建筑面积预测绘工作确保满足招标条件。取得方案或扩初批复招标用的施工图5招投标工作详见招投标流程33工程准备阶段管理流程说明66序号工作内容重点说明前置条件阶段成果6中标单位进场工程部组织移交1、场地移交；2、坐标控制点、水准点的移交；3、临时水电移交；4、相关资料移交确定施工、监理单位中标单位进场7质、安监登记工程部配合前期部及时完成招投标结束登记完成8施工许可证的申领工程部配合前期部及时完成相关资料、手续齐全施工许可证9临设搭建1、开工前根据项目的建设的规模及开发节奏进行统筹规划；2、临设搭设应满足当地文明施工要求或集团公司CI标准；3、临设就近设置有利于保证项目进度及现场安全文明管理，宜设置在最晚开发的地块内；4、场地紧张的项目在招标文件中明确临设解决的方法。场地规划完成临建10审批施工组织设计审批重点1、施工组织设计对保证工程质量和安全应有可靠的技术和组织措施；2、结合工程的具体情况，要求施工单位编制重点分部（项）工程的施工工艺文件；3、针对项目具体情况，要求施工单位提交质量预控措施；4、要求编制施工总平面布置图和施工进度计划。具有完善的施工图审批记录11审批监理规划细则审核范围1、工程项目概况；2、监理工作范围、内容、目标和工作依据；3、项目监理部的组织形式、人员配备计划、岗位职责；4、监理工作程序、工作方法和措施；5、监理工作制度和设施；6、监理记录目录。确定监理单位中标审批记录12图纸会审工程部按图纸审查管理要点组织和监督施工、监理单位会审施工图自审记录图纸会审纪要13灰线验收在打桩挖土前工程部配合前期部及时组织报验灰线放样完成验收记录14签发开工令总监签发工程部确认的开工令开工令15开工进一步确认施工、监理单位开工应具备条件的落实情况6734控制要点及标准341控制要点3411工程现场围蔽（1）围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避免后期施工中返工，这些因素主要有围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况，围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上情况，应采取临时围护或改变围墙形式等措施。（2）对于工地范围以内围墙使用时间较短（使用时间6个月）后需拆除的临时围墙，如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式。3412项目部临时办公室选址、租用或搭设（1）项目部办公室选址一般宜选在项目地块附近的位置，且应相对固定，项目开发周期内不宜反复搬迁。（2）办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量情况，应结合开发周期长短、当前及高峰期人员总体数量多少、当前时期距高峰期时间长短等因素综合确定办公场所规模大小、是一次完成到位还是逐步扩租或扩建。（3）项目办公场所包括办公室、会议室、食堂及清洁、厨师等后勤人员宿舍、厕所等，项目所处位置如较偏远时还应考虑工程部值班宿舍或驻现场管理人员宿舍。3413地质勘察（1）项目块获取后，就可以进行项目地质情况初步勘察，初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成。通过初步勘察，可大致了解本项目地块的基本地质情况及复杂性。规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情况进一步进行详细勘察。（2）一般来说，工程勘察费占项目开发总成本的比例很小，而地质情况勘察的准确性68相当重要，对确定基础选型及基坑支护方案影响极大，应严格按照规范勘察密度及勘探深度进行勘察。3414三通一平（1）工程管理部在方案阶段要先进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。（2）应利用项目前期施工图设计阶段，利用已有设计信息，委托相应施工单位，在总包单位进场前完成场内临时施工道路及排水组织施工，为总包单位进场施工创造有利条件，同时对缩短项目发展总工期大为有利。（3）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用315KVA的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。3415场地移交（1）施工场地移交完成时间，一般在总包定标及现场具备总包单位进场施工条件后。（2）施工场地移交包括现场施工工作面、变压器、水表、测量控制点、施工图纸、勘察资料、测绘资料等移交。（3）现场施工工作面移交由工程部会同前期部协调总包单位与前期工程施工单位如桩基单位等一起办理移交手续，必要时还需对场地移交时标高等情况进行复核。342标准按照集团内部相关控制标准及国家、地方相关规范。35表格模板（1）工程施工组织设计（2）分部（项）施工组织设计69（3）安全专项施工组织设计（4）施工现场环境、地下管线调查表（5）工程开工准备工作计划（6）施工组织设计审批表（7）施工图设计文件会审记录（8）工程场地移交验收表（9）施工准备工作完成情况检查表（10）开工通知70工程名称调查单位施工场地位置计划开工时间调查内容经办人日期部门负责人日期审核意见部门负责人日期说明工程开工前，项目部必须组织填写此表，经各方同意、确认现场环境、地下管线不影响工程施工后才可开工。本表作为公司资料存档。编号JXH31施工现场环境、地下管线调查表版本2011项目名称填写日期年月日附场地平面图一份71工程名称拟开工日期施工单位项目经理监理单位总监理工程师编号工作内容计划完成日期实际完成日期责任人1监理规划编写2监理实施细则编写3施工环境调查4施工图预算书编制5工程施工承包合同签订6三通一平7建筑工程开工许可证办理8施工图内审在9施工图会审及设计交底10施工组织设计会审11施工准备审查验收12分包商、甲供材料进场计划的编制工程部日期工程分管领导日期备注编号JXH32工程开工准备工作计划版本2011项目名称填写日期年月日72名称会审时间修改时间施工单位监理单位监理意见工程部意见成本管理部意见材料部意见分管领导审批意见备注编号JXH33施工组织设计审批表版本2011项目名称填写日期年月日73工程名称图纸会审部位日期会审中发现的问题处理情况参加会审单位人员单位名称姓名职务单位名称姓名职务编号JXH34施工图设计文件会审记录版本2011项目名称填写日期年月日填表人74移交部位建设单位负责人接收单位负责人场地移交内容1、施工场地移交完成时间，一般在总包定标及现场具备总包单位进场施工条件后。2、施工场地移交包括现场施工工作面、变压器、水表、测量控制点、施工图纸、勘察资料、测绘资料等移交。3、现场施工工作面移交由工程部会同前期部协调总包单位与前期工程施工单位如桩基单位等一起办理移交手续，必要时还需对场地移交时标高等情况进行复核。移交情况和验收结论（包括工程质量评价和对未完成工程有关问题的处理意见）工程管理部意见负责人年月日监理公司意见监理总监年月日接收单位意见负责人年月日编号JXH35工程场地移交验收表版本2011项目名称填写日期年月日75工程名称项目所需临时设施完成未完成不需要项目相关人员到岗到岗缺不需要三通一平完成部分完成不需要详勘报告报审完成未完成不需要场地周边管网查询完成无不需要施工图报批完成未完成不需要建设工程施工许可证有无不需要施工临时排放手续有无不需要施工用水办理有无不需要施工用电办理有无不需要临时路口手续完成未完成不需要用地红线完成未完成不需要开工验线完成未完成不需要办理施工占道手续完成未完成不需要工程监理到岗到岗部分到岗不需要监理许可证完成未完成不需要监理规划审查完成未完成不需要签订各种服务合同完成未完成不需要施工单位人员到位到位部分到位不需要施工单位机械设备到位到位部分到位不需要施工单位场地交接完成未完成不需要施工图纸会审完成未完成不需要施工组织设计审查完成未完成不需要施工单位开工报告提交未提交不需要项目总计划有无不需要工程部资料员工程部经理意见日期日期编号JXH36施工准备工作完成情况检查版本2011项目名称填写日期年月日注施工准备工作完成情况要求在开工前完成。76接收部门/单位接收部门联系人经办人审核人抄送成本管理部监理总包单位签收人编号JXH37开工通知版本2011项目名称填写日期年月日XX公司根据我司与贵司签订的合同约定，贵司承接的项目工程开工时间为年月日，竣工时间年月日，工期天。特此函告。公司项目部77年月日4工程招投标阶段管理指引411目的通过实施工程招标，择优选择施工单位和工程监理单位，确保工程质量、进度、安全和现场文明施工，合理控制工程成本，使工程建设始终处于良好运行状态，各项管理目标能得到充分实现。412适用范围适用于K2地产集团全资或控股开发的所有项目的施工总承包单位、各专业分包单位、工程监理单位的招标采购，非控股及商业代建项目的工程招标活动需参照执行。413组织机构与工作职责（1）集团相关部门是工程招标采购的管理机构，对各项目公司的工程招标和采购工作进行管理，以服务、支持和重点环节的监控为主，并按规定权限参与招投标过程；具体工作包括制定招标的管理制度、工作流程、工作规范，编制招标文件和合同的示范文本；对项目招标工作的整体策划进行监督和管理；对招标过程的重点环节进行监督和检查；建立合格承包人信息库，逐步与承包人建立战略合作伙伴管理；逐步发展战略采购，建立集团战略招标采购流程；对集团规定权限内招标项目的合格供方、招标文件、决标报告进行审核；78参与规定权限内招标项目的招标、评标及决标工作。（2）各项目公司是工程招标采购的执行机构，全面负责项目的招标采购工作。具体工作包括项目公司招投标领导小组负责招标阶段的领导工作，由项目公司领导和相关职能部门负责人组成。主要工作包括审批公司年度招标计划；负责项目招标文件、招标方案在项目公司内部的评审；负责技术标和商务标的评审；拟定中标单位；审核工程施工合同。项目公司招标工作小组具体负责招标阶段的实施工作，由公司工程、成本、材料设备、财务、景观、精装修管理部等相关专业人员组成。主要工作包括编制年度招标计划及月度招标计划；组织投标单位考察，发起会签，并落实会签意见；对于未列入A、B、C级供方名册的单位和项目经理，考察完成后形成供方考察评价表，发起会签，评价合格报集团审批后入围投标；组织编制招标文件，发起会签，并落实会签意见；拟定入围单位名单，编制招标方案，发起会签，并落实会签意见；负责编制招标统一口径或提供工程量清单；负责组织工程发标、开标、评标、定标等工作，根据需要组织招标答疑等工作；负责评审技术标，并提出评审意见；负责评审商务标，并提出评审意见；负责询标和商务标洽商等工作；编写决标报告，同时上报项目经理背景调查，发起会签；跟踪评标资料的审批情况，下发中标通知书；编制合同文本（依据合同范本），并负责组织签署和报批合同文本，落实审核/审批意见，根据审核/审批意见修订合同文本；负责招标工作资料整理归档，移交工程部。7942运作流程图421项目工程建设招标工作流程图项目工程建设招标工作流程时间投标单位招标工作小组招标领导小组片区、集团领导1开始6编制招标文件2投标单位筛选成立招标小组7审批8形成招标文件3组织对投标单位的考察4通过9确定入选的投标单位5审批发放招标文件10接受招标文件通过11制作投标文件12接受投标文件13组织开标14组织投标评审15询标1619接受中标通知书18发中标通知书初步选定中标单位17通过审批20编制合同文本22签订合同结束8021通过审批422项目工程监理招标工作流程图项目工程监理招标工作流程时间投标单位招标工作小组招标领导小组1开始6编制招标文件2投标单位筛选成立招标小组7审批8形成招标文件3组织对投标单位的考察4通过9确定入选的投标单位5审批发放招标文件10接受招标文件通过11制作投标文件12接受投标文件13组织开标14组织投标评审15询标1619接受中标通知书18发中标通知书初步选定中标单位17通过审批20编制合同文本22签订合同结束8121通过审批序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1成立招标小组组织成立招标工作小组和招标领导小组，明确小组的工作职责和工作权限图纸招标工作小组成立，招标领导小组成立2投标单位筛选根据投标单位实力、资信，以往和集团合作情况，及对本项目的重视程度和拟派出项目班子的业绩和管理能力，结合投标单位的数量综合考虑后，由工作小组进行初次筛选。合格供方选定投标单位名录3组织对投标单位的考察1、成立考察小组，制定考察计划；2、考察范围在建项目、已建项目现场踏勘及通过政府、甲方与监理单位了解；3、考察内容企业资质、资金实力、企业信誉、公司理念、管理模式、施工质量、标化工地、资源整合能力等；4、与项目经理面对面进行沟通，了解人品、责任心、信誉、业务及管理能力；5、考察投标单位的财务状况、法律诉讼、履约情况等；6、编写考察报告选定投标单位名录考察报告4非合格供方报审对于未列入A、B、C级供方名册的单位和项目经理，考察完成后形成供方考察评价表，报集团审批。考察报告供方考察评价表5确定入选的投标单位根据考察情况，由工作小组讨论入围单位。主要依据1、项目经理过往简历及组织协调能力；2、投标单位对项目重视程度；3、向既往项目的业主单位了解合同履约情况；4、本项目人员、设备配置及资金实力；5、每个标段投标单位不能少于3家，原则上应有1家新投标单位，该单位无本项目施工经历，以便形成有效竞争。考察报告招标方案6入围单位审批初步确定的入围投标单位须按集团公司相关审批管理制度进行报审审批7编制招标文件招标工作小组应参考集团标准文本，结合项目特点编写招标文件，应明确质量、安全文明施工等相关管理要求、验收标准，关键节点的完成时间，总分包配合要求及标准工艺工法和重点工序的质量标准，工程结算、支付和调价审批办法等。招标准备工作完成招标文件审批文本8招标文件审批招标文件须按集团公司审批管理制度进行报审审批的招标文件审批报告43流程说明431项目工程建设招标工程管理流程说明8291011形成招标文件发放招标文件接受招标文件落实审批意见经批准的招标文件，在确认已经缴纳投标保证金后由工作小组负责及时发放到各合格投标人，并做好发放记录各投标单位应签收招标文件招标文件招标文件各投标单位在规定的时间内完成投标文件12制作投标文件招标文件制定过程中，招标工作小组应对投标单位提出的各类问题进行澄清,必要时，招标文件、图纸投标文件招标工作小组可组织现场查勘。1314接受投标文件组织开标各投标单位应在规定的投标时间前将投标文件递交至招标工作小组。招标工作小组接受各投标文件并记录。工作小组应按招标文件约定时间组织现场开标投标书招标小组15组织投标文件评审工作小组组织进行技术标和商务标的评审，并根据评审情况组织询标投标文件标录1、主要技术方案的可行性、先进性，投标报价的准确性、合理性分析；2、进度计划的合理性以及与项目整体计划的匹配程度；3、材料设备的保证措施；4、安全文明施工保障措施；16询标5、样板施工、标准节点等质量保障措施；投标文件评审完询标记录6、工程重点难点分析与保障措施；7、总分包单位配合具体要求；8、主要管理人员要求等承诺；9、投标单位的优惠条件、招标主要条件的响应程度等。17初步选定中标单位报告根据评审和询标情况讨论，初步确定中标单位，完成项目经理背景调查。评标报告18评标报告审批按集团相关管理审批流程进行报批评标报告审批结果1920212223发中标通知书接受中标通知书编制合同文本合同审批签订合同工作小组向审批通过的中标单位发出中标通知书中标单位确认接受中标通知书按招标和询标情况，编写合同文本按集团相关管理审批流程进行报批审批意见的落实、合同修订与定稿，双方签字盖章后分发中标通知中标通知施工合同83序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1成立招标小组组织成立招标工作小组和招标领导小组，明确各自的职责和工作分工。图纸招标工作小组成立招标领导小组成立选定投标单位名录2投标单位筛选根据投标单位类似工程的业绩和投标单位已建和在建项目现场的考察，尤其是对监理班子特别是总监和总监代表的管理协调能力，个人人品进行综合考察比较后选定。合格供方3组织对投标单位的考察1、成立考察小组，制定考察计划；2、考察范围在建项目及其业主单位沟通；3、考察内容企业资质、企业信誉、公司理念、管理模式、配合工作等；4、与总监正面沟通，对其责任心、协调能力及人品进行考察。考察报告4确定入选的投标单位1、项目总监过往经历及组织协调能力；2、投标单位对项目重视程度；3、向既往项目的业主单位了解合同履约情况；4、本项目人员、检测设备配置情况。考察报告招标方案5投标单位审批初步确定的入围投标单位须按集团公司相关审批管理制度进行报审审批完成6编制招标文件参考集团标准文本和项目的具体要求，应明确监理的工作范围，包括质量、进度、初步目标的控制和现场安全，文明施工的控制管理，明确相关的管理权限和职责，应要求监理单位提供主要的监理方法和控制手段等。招标文件审批文本7招标文件审批招标文件须按集团公司审批管理制度进行报审招标文件审批文本8形成招标文件落实审批意见招标文件9发放招标文件若有投标保证金，在确认已经缴纳投标保证金后，工作小组负责及时将招标文件发放到各合格投标人，并做好发放记录10接受招标文件各投标单位应签收招标文件招标文件11制作投标文件各投标单位在规定的时间内完成投标文件。招标文件制定过程中，招标工作小组应对投标单位提出的各类问题进行澄清。招标文件、图纸投标文件12接受投标文件各投标单位应在规定的投标时间前将投标文件递交至招标工作小组。招标工作小组接受各投标文件并记录。投标书13开标工作小组应按招标文件约定时间组织现场开标招标小组432项目工程监理招标工作流程说明8414组织投标评审工作小组组织进行技术标和商务标的评审，并根据评审情况组织询标投标文件标录15询标1、管理方法的针对性和有效性；2、主要监理人员到位率；3、监理费调整办法。询标记录16初步选定中标单位根据评审和询标情况讨论，初步确定中标单位评标报告17评标报告审批按集团相关管理审批流程进行报批评标报告审批结果18发中标通知书工作小组向审批通过的中标单位发出中标通知书中标通知19接受中标通知书中标单位确认接受中标通知书中标通知20编制合同文本按招标和询标情况，编写合同文本21合同审批按集团相关管理审批流程进行报批22签订合同审批意见的落实、合同修订与定稿，双方签字盖章后分发施工合同8544控制要点及标准441控制要点工程招标阶段项目公司应重点控制好以下工作（1）招标小组的成立招标工作小组应在招标工作开始前成立；（2）投标单位的考察及筛选投标单位考察的深度直接影响到中标单位的质量,各投标单位之间的竞争性直接影响到招标结果，因此项目公司应充分重视，至少应选一家无本项目施工经历的投标单位；队伍的筛选应通过小组集体讨论确定，当参与投标的单位不超过5家时原则上应等考察完成后进行；每标段投标单位须3家以上；入选的投标单位之间应有一定的竞争性且均符合要求、具备完成发包内容的实力，避免陪标、串标、围标等现象出现。（3）招标文件的编制、审批及发放招标文件必须充分结合项目的实际，包括工程重点难点、质量验收标准、文明施工要求，项目销售、样板房和样板区的要求等，招标文件必须经过审批后才能发放；投标单位在领取招标文件前须已按招标文件要求缴纳了投标保证金。绿化工程招标须保证施工图的深度和质量满足招标和施工要求，须采用工程量清单方式招标；精装修、门窗、幕墙工程原则上须采用工程量清单方式招标。（4）开标及评审开标和评审应始终贯彻公开、公平、公正的原则，对技术和商务报价进行综合分析比较，并考虑到项目的特点以及可能遭遇的风险分析；按规定应取消询标资格的不准参加询标和后续工作。（5）确定中标单位，签订合同合同签订须及时，杜绝先进场施工后签订合同；督促中标单位按合同规定及时缴纳履约保证金；对提出额外附加条件等不配合签订合同的，须果断采取措施或协商或取消中标资格没收投标保证金等。442标准86按照国家、地方规范及集团内部的工艺工法、节点做法和质量标准进行制定，能体现项目的特点和亮点，能控制项目的目标成本，同时招标工作须符合集团现行工程招标管理工作规程有关要求。45表格模板（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）项目投标单位考察报告项目招标方案项目开标记录项目询标纪要项目投标中标单位请示报告项目中标通知书项目施工合同87序号投标企业总报价（万元）中标工期质量标准项目经理开标情况备注签字确认编号JXH41项目编号工程名称建设单位开标时间项目开标记录开标地点版本2011唱标人（签字）录标人（签字）88见证人（签字）本次中标总建筑面积平方米共幢面积填报依据其中幢号面积幢号面积本次中标包括下列内容打桩工程有弱电工程本次招标未包括土建工程有幕墙工程有安装工程有钢结构（网架）本工程无此内容装饰装修工程本次招标未包括市政工程本工程无此内容消防工程有室外附属工程有编号JXH42版本2011中标通知书公司公司（建设单位）的工程，于年月日公开开标后，经评标委员会评定并报集团相关部门备案，现确定你单位为中标人，中标标价为万元，中标工期日历天，工程质量符合国家施工验收规范合格标准。项目经理。你单位收到中标通知书后，在年月日时前到建设单位与招标人签订承发包合同。招标人（盖章）法定代表人或委托代表人（签字或盖章）招标代理机构（盖章）法定代表人或委托代表人（签字或盖章）年月日年月日895桩基与基础工程施工阶段管理指引51适用范围适用于K2地产集团全资或控股开发的所有项目桩基与基础工程施工阶段管理，重点对地下室结构自防水及防水施工进行控制管理，其它工序验收参国家及地方相关要求执行，非控股及商业代建项目参照执行。52运作流程图521桩基、基础工程工作流程图桩基、基础工程工作流程时间施工单位监理单位工程管理部开始准备工作就绪123塔吊安装6桩基检测桩基、支护施工4土方开挖7垫层施工9底板防水施工10隐蔽验收8标高、轴线复核2隐蔽验收5组织基槽验收11组织人防部门12地下室底板施工2隐蔽验收技术交底支撑拆除13地下室墙板214施工2隐蔽验收15外墙防结露防水施工0000结构施工隐蔽验收1716回填土主体结构施工90组织规划部门0000检测序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1桩基、支护施工1、桩基施工方案审批完成，桩施工前必须对桩位及轴线进行复核；2、打桩时必须全程旁站，检查打桩线路是否按施工方案执行；3、委托具有相应资质的单位进行监测，监测必须做到信息化管理。具备施工条件桩基、支护完成2隐蔽验收1、施工单位自检合格后，填写隐蔽验收资料，通知监理单位及工程部进行隐蔽验收；2、隐蔽工程未办理隐蔽验收手续或经验收仍不合格的不得进入下道工序。施工单位隐蔽验收资料隐蔽验收记录3塔吊安装1、施工前塔吊专项方案需评审，塔吊安装完成后及时验收挂牌；2、塔吊安装位置应考虑销售要求，不应将塔吊设置在样板房楼外；3、塔吊基础面应低于地下室底板底部标高或低于附近室外管网标高。总平布置图安装、验收完成具备施工要求4土方开挖1、土方开挖前对挖土方案进行专项方案评审；2、开挖前根据桩基和围护形式组织相应技术处理措施。5基槽验收在土方挖到设计标高时及时组织设计、勘察、监理、施工和质监部门验收。开挖完成基槽验收记录6桩基检测审核测试方案，合格后进入下道工序。7垫层施工建议结合集团优秀项目部的做法（垫层冲筋、机械磨光）。8标高轴线复核工程部要求轴线全数复核检查，标高在监理复核完成后进行抽查。形成验收记录9底板防水施工编制方案，评审后进入施工。地下室防水方案53流程说明531桩基与基础工程管理流程说明9110地下室底板施工严格按照审批后的施工方案进行施工，砼施工必须严格按集团公司二次振捣施工。11人防部门技术交底1、在施工前及时组织人防质监部门交底；2、施工单位自检合格，报监理和工程部验收完成后提前通知质监部门进行隐蔽验收。验收部位施工完成，自检验收合格12支撑拆除1、支撑拆除前编制专项方案；2、在分层拆除支撑前，结构强度应达到设计要求，并完成传力构造的施工；3、在拆除支撑施工同时，应加强对围护结构、地下主体结构、周围环境的监测工作，发现问题及时调整施工方案。13地下室墙板施工详见质量控制要点14000结构施工详见质量控制要点15地下室外墙防结露、防水施工详见质量控制要点专项方案16回填土1、回填前前道工序需验收合格，基底处理必须符合设计要求或施工规范的规定；2、回填土分层夯实回填，回填土的土料和压实度，须符合设计要求或施工规范规定；3、回填过程中注意防水层等的保护；4、架空层部位回填土需提前考虑结构施工形式，确保回填密实。17000检测在000结构施工完成后及时组织相关部门进行复验楼间距和000标高。92分项工程关键工序质量控制点要点或标准验收要求监理验收工程部验收地下室结构自防水质量检验结构自防水渗漏控制设计及构造要求要求重点审核1、设计配筋的合理性（设计配筋上，增加分布配筋，提高抗裂性）；2、变形缝设置的合理性；3、是否采用补偿收缩混凝土来改善其性能。旁站，填写验收记录抽检30原材料控制1、进场材料按规范要求进行检查验收及复验；2、商品砼原材料控制水泥品种选用，强度等级不低于325；碎石或卵石粒径宜为MM，含泥量不大于1；砂宜用中砂，含泥量不得大于3，泥块含量不得大于1；外加剂的技术性能符合国家规范要求；3、商品砼进场后，按要求进行坍落度检定。钢筋检验保证抗裂钢筋及钢筋保护层厚度符合设计要求。穿墙螺杆检验1、采用直埋方法，焊接止水片，两侧采用木板封头；2、模板拆除后，凿除木板封头，然后割除外露穿墙螺杆，再用保温砂浆填满孔；3、止水片直径（边长）不小于40MM。砼二次振捣工艺检验1、要求砼坍落度达到35CM时，进行砼二次振捣；2、坍落度小于3时,禁止二次振捣；3、根据不同的结构选择不同的振捣方法；4、楼板要求采用机械磨平工艺施工。54控制要点及标准541地下室砼防渗漏质量控制要点及标准93砼养护检验1、防水混凝土水平构件表面宜覆盖塑料薄膜或双层草袋浇水养护；2、竖向构件宜采用喷淋养护液进行养护，养护时间不应少于14D。支、拆模控制1、模板支撑体系符合施工方案和规范要求；2、拆模前砼强度必须满足设计及规范要求；3、工程部签属拆模令批准拆模后方可拆除底模；4、侧模拆除后，若混凝土养护期未满应要求施工单位采取措施养护、保温。细部构造防渗漏检验变形缝部位防渗漏质量检验防水附加加强层检验现场检查，附加防水加强层做法符合设计要求。全检，填写验收记录抽检30外贴、中埋式止水带检验1、埋入式橡胶或塑料止水带施工时，严禁在止水带的中心圆环处穿孔；2密封材料嵌填检验现场检查，密封材料嵌填符合规范要求。后浇带、施工缝部位防渗漏质量检验防水附加加强层检验现场检查，附加防水加强层做法符合设计要求。全检，填写验收记录抽检30外贴、中埋式止水带检验1、埋入式橡胶或塑料止水带施工时，严禁在止水带的中心圆环处穿孔；2混凝土浇筑控制后浇带施工缝浇筑混凝土时间和施工应符合规范要求。穿墙管（盒）防渗漏检验1、穿墙线管防水材料密封嵌填符合规范要求；2、出地下室顶板室外管道预留孔洞凿毛、清理检验符合规范要求。全检，填写验收记录抽检30预埋件防水层检验现场检查，符合规范要求。预留孔洞防渗漏1、吊模质量检验现场检查，符合规范要求；2、预留孔洞分次封堵检验现场检查，符合规范要求。94分项工程关键工序质量控制点要点或标准验收要求监理验收工程部验收大体积砼（地下室底板）施工控制方案审查重点审核施工工艺和措施的合理性。全检，填写验收记录抽检30原材料1、当工程全部采用商品混凝土时，厂家应使用水化热较低的矿渣水泥，以减少水化热；2、可掺入缓凝型减水剂增加和易性，延长初凝时间；3、控制粗细骨料的质量，尽量减少含泥量；4、采用良好可泵性砼配合比。砼浇筑1、砼分层浇筑时，分层厚度不大于300，并及时覆盖，避免出现冷缝；2、砼的自由倾落高度不大于2米，砼振捣应充分，防止过振或漏振；333、监督砼现场取样工作，每200M（抗渗试块500M）取样不得少于一次，及塌落度的测量；4、应要求施工单位派专人看护模板、钢筋、预埋件等，并检查监理人员的旁站情况；5表面造成跑浆、麻面等缺陷；冬季施工应有保温防冻措施。温度控制1、大保积砼的入模温度监测入模温度不大于25度，在混凝土底板大于1000处每100M2见方设置一个测温孔，派专人检测内部温度。当温差达20度时就要及时采取措施，加强覆盖。此项工作一直要连续监测7昼夜，待温度明显减小为止；2、抽查大体积混凝土的测温记录，要求砼中心温度与表面温度差值不大于25度；3、测温点布置采用钢管，下端砸扁加焊，可沿浇筑高度测量底部、中部及表面的温度，测点距边角和表面大于50MM；4、在电梯井位置要求设置温控点。5、采用信息化测温。全检，填写验收记录抽检30砼养护1、要求施工单位按方案采取采浇水、覆盖、保温等措施；养护时间不少于14天；2、柱、墙插筋部位是保温的难点，要特别注意盖严，防止造成温差较大或受冻。542地下室大体积砼质量控制要点及标准95拆模要求1、砼强度应达到设计和规范要求；2、工程部签属拆模令批准拆模后方可拆除底模；3、侧模拆除后，若混凝土养护期未满应要求施工单位采取措施养护、保温。后浇带工艺管控1、当大体积混凝土平面尺寸过大时，可以适当设置后浇带，以减小外应力和温度应力；2、同时也有利于散热，降低混凝土的内部温度。构造措施边，增加斜向构造配筋，以改善应力集中，防止裂缝的出现。96分项工程关键工序质量控制点要点或标准验收要求监理验收工程部验收地下室防水施工涂料防水层施工砼自防水砼自防水蓄水完成，检验合格无渗漏。全检，填写验收记录全检基层处理1、表面质量缺陷已修补完成；2、裂缝及渗漏水部位已处理完成；3、模板拉杆已割除，并已修补；4、砼表面尖锐部位已打磨或清除、基层表面平整度已满足规范要求。5、基层必须平整、清洁、干燥、含水率应小于9。全检，填写验收记录抽检30厚度检验1、涂料涂刷分层刷涂，厚度均匀；2、平均厚度符合设计要求，最小厚度不得小于设计厚度的80；3、延展性等应满足设计要求。交接面、细部节点检验1、交接面部位做防水加强处理；2、外墙底层0000标高覆土部位应做防水加强处理，防水层上口高出覆土面不小于200MM。卷材防水层施工砼自防水砼自防水蓄水完成，检验合格无渗漏。全检，填写验收记录全检基层处理1、砼自防水蓄水已合格完成，表面质量缺陷已修补完成；2、裂缝及渗漏水部位已处理完成；3、模板拉杆已割除，并已修补；4、砼表面尖锐部位已打磨或清除、基层表面平整度已满足规范要求；5、基层必须平整、清洁、干燥、含水率应小于9。全检，填写验收记录抽检30铺贴施工检验1、铺贴方法是否与施工方案一致；2、搭接处理符合规范要求。同时，粘贴要均匀，不可漏熔或漏涂，应有少量多余的热熔沥青或冷粘剂，挤出并形成条状；3、检查验收确保防水面无鼓泡、皱折、脱落和大的起壳现象，做到平整、美观。交接面、细部节点检验1、交接面部位做防水加强处理；2、外墙底层0000标高覆土部位应做防水加强处理，防水层上口高出覆土面不小于200MM。543地下室防水施工质量控制要点及标准97分项工程关键工序质量控制点要点或标准验收要求监理验收工程部验收地下车库防结露体系地下室（半地下室）功能性用房方案审核重点审核方案的合理性、采适用性。全检，填写验收记录抽检30穿墙螺杆检验1、用直埋方法，在两侧采用木板封头；2、模板拆除3、后凿除木板封头，然后割除外露穿墙螺杆，再用保温砂浆填满孔。止水片直径（边长）不小于40MM。施工部位检验地下室外墙内外侧、内隔墙两侧、顶棚、地面均要求做保温层，保证体系的完整。敞开式地下室无机耐水防霉腻子施工检验1、基层要求基层必须坚固、干燥、平整、干净（无浮灰、油污等）对泛碱、析盐的基础建议先用3的草酸溶液清洗，然后用清水冲洗干净；对旧墙面应清除疏松的旧装饰层，施工前应检查墙面，有杂物等应铲除，孔洞等应预先填补。2、批刮腻子在第一遍干燥后批第二遍，第二遍批刮的厚度也不应过厚（小于15MM）。此时应尽量将墙面收平。需压光的在面层半干时用抹子带水压平即可，待干燥后检查墙面，不足的部位还可以局部修补或打磨。3、阴阳角修补修饰阳角用铝合金或靠尺，阴角用墨盒弹线。修补阴阳角必须从一面开始，等其干燥后再从另一面修补，在两面完全干燥后用砂浆打磨平整、顺直。4、成品保护在凝结前禁止水冲、撞击、振动和受冻，防止沾污和损坏。全检，填写验收记录抽检30穿墙螺杆检验1、采用直埋方法，在两侧采用木板封头；2、模板拆除后，凿除木板封头，然后割除外露穿墙螺杆，再用保温砂浆填满孔；3、止水片直径（边长）不小于40MM。544地下室防结露质量控制要点及标准98项目/期数标段/栋号施工单位监理单位序号重要工序检查部位检查内容检查记录检查人检查日期关闭日期及记录1方案审核方案经过审核向相关单位交底2原材料品牌与招标文件一致配合比符合产品说明要求进货数量所用材料及主要配套材料必须符合设计要求3地下室侧墙面土建与防水单位交接手续砼表面质量缺陷修补完成裂缝及渗漏水部位已处理完成模板螺杆割除并修补防水涂膜厚度现场见证取样，样品平均厚度符合设计要求，最小厚度不得小于设计厚度的80，延展性等应满足设计要求防水层的基层牢固，基面洁净，不得有空鼓、松动、起砂和脱皮现象防水层涂刷均匀，不得有流淌、皱折、鼓泡、露胎体和翘边等缺陷涂料防水层的施工缝甩槎注意保护，搭接缝宽度大于100MM，接涂前将其甩茬表面处理干净涂刷程序先做转角处、穿墙管道、变形缝等部位加强层，后大面积施工涂料防水层中铺贴的胎体增强材料，同层相邻的搭接宽度大于100MM，上下层接缝错开1/3幅宽涂料防水层及其转角处、变形缝、穿墙管道等细部做法均须符合设计要求侧墙涂料防水层的保护层与防水层粘结牢固，结合紧密，厚度均匀一致55表格模板（1）地下室防水层（涂料）见证点检查表编号JXH51地下室防水层（涂料）见证点检查表版本2011项目名称填写日期年月日994地下室顶板土建与防水单位交接手续砼表面质量缺陷修补完成裂缝及渗漏水部位已处理完成防水涂膜厚度现场见证取样，样品平均厚度符合设计要求，最小厚度不得小于设计厚度的80，延展性等应满足设计要求涂料防水层的基层牢固，基面洁净，不得有空鼓、松动、起砂和脱皮现象涂料涂刷均匀，不得有流淌、皱折、鼓泡、露胎体和翘边等缺陷涂料防水层的施工缝甩槎注意保护，搭接缝宽度大于100MM，接涂前将其甩茬表面处理干净涂刷程序先做转角处、穿墙管道、变形缝等部位加强层，后大面积涂刷涂料防水层中铺贴的胎体增强材料，同层相邻的搭接宽度大于100MM，上下层接缝错开1/3幅宽涂料防水层及其转角处、变形缝、穿墙管道等细部做法均须符合设计要求5成品保护防水层做完后的及时保护6渗漏检查有条件的项目做蓄水实验检验，没有条件的项目通过淋水或下雨检验7移交验收表面质量功能100检查成品保护100检查填写说明1、适用于长时间、需要多次检查的事项2、采用打”的方式对检查内容逐项检查，发现的问题请在检查记录中注明。1006主体工程施工阶段管理指引61适用范围适用于K2地产集团全资或控股开发的所有项目主体工程施工阶段管理，重点对主体结构自防水、防水施工及防空间偏差进行控制管理，其它工序验收参国家及地方相关要求执行，非控股及商业代建项目参照执行。62运作流程图621主体、装饰施工阶段工程管理流程图主体、装饰施工阶段工程管理流程时间开始施工单位1完成0000结构监理单位工程管理部1地上建筑物放线2验收3技术交底4砼结构施工5检查验收6人货两用梯安装9砌体施工7首个标准层砌体砌筑811验收10检查验收主体验收12131415外立面装饰屋面施工内装施工电梯安装施工结束622屋面施工阶段工程管理流程图101屋面施工阶段工程管理流程时间开始施工单位屋面结构施工监理单位工程管理部12屋面设备基础施工蓄水试验验收4第一道防水层施工3验收检查验收5蓄水试验验收6保温层施工733检查验收8外架找坡层或找平层施工检查验收拆除9第二道防水层施工10细石砼保护层施工11饰面层施工3检查验收3检查验收3检查验收结束102序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1地上建筑物放线根据项目所在地的政府规划职能部门要求进行，控制及复核建筑物外墙的各个角点；对应部位的0000结构完成。放样报告3技术交底主体施工前，工程部应结合规范、平法及集团标准工程节点做法对监理及总包单位的现场检查及操作工人进行施工交底，明确质量要求；主体施工前技术交底记录4砼结构施工通过控制钢筋、模板及砼浇筑施工质量，结合集团节点做法，来实现砼结构的几何尺寸和观感质量；砼结构施工完成5检查、验收以工程可控为目的，根据设计文件，现行规范、标准及集团公司的相关要求进行检查和验收；各分部（或分项）施工完成验收成果表6人货两用梯安装根据技术、经济性等合理确定安装时间，但必须在砌体大面积施工前投入使用；人货梯通过验收7首个标准层砌体砌筑首个标准层模板拆除后20日内完成砌筑，它即作为砌体的样板，也作为检验标准层户型的依据；模板拆除，砌体导梁完成住宅工程首个标准层会验记录表8验收根据首个标准层验收要求，邀请相关人员到场验收；首个标准层砌体砌筑完成，相关工作界面明晰住宅工程首个标准层会验记录表9砌体施工以通过验收的首个标准层砌体为标准，注意拉结筋设置、墙与梁底的处理及检查，砂浆强度控制、门窗收头和有防水要求区域的下部翻边。首个标准层砌体验收完成砌体工程完成63流程说明631主体、装饰施工阶段管理流程说明10311主体验收砌体完成、实体检测完成，验收资料准备齐全；验收资料准备齐全备案完成12外立面装饰施工详见二级流程及流程说明13屋面施工详见二级流程及流程说明14内装施工详见二级流程及流程说明15电梯安装注意提前进行电梯招标及采购104序号工作内容重点说明前置条件阶段成果1屋面设备基础施工结合上人屋面行走流线及设备高度提前对屋面设备基础布置进行排布；屋面结构完成屋面设备基础完成2蓄水试验严格控制蓄水时间、蓄水深度，发现结构渗漏薄弱部位，及时进行处理；出屋面的烟道和管道完成，屋面设备基础完成验收完成3检查验收以工程可控为目的，及时协调各施工单位的关系，根据设计文件，现行规范、标准，及集团公司的相关要求进行管理、检查和验收；防水层完成验收成果4第一道防水层施工注意防水涂膜的配置比例；注意基层的清理干净程度，一定要干燥、干净；注意防水涂膜的成活遍数和厚度；注意基层阴角处为原砼的一次成型，不需另加砼或砂浆所做的倒角或圆弧；渗漏已修补完成，基层清理干净，干燥防水层完成5蓄水试验严格控制蓄水时间、蓄水深度，发现结构渗漏薄弱部位，并进行处理；防水层完成验收成果6屋面保温层施工严格控制保温材料，施工工艺，注意施工过程对防水涂膜的保护；保温层基层处理完成、干燥保温层施工完成7找坡层或找平层施工当为结构找坡时，此处为找平层。找坡层施工应随捣随抹，注意对保温层的保护，注意面层要达到可直接铺贴卷材的要求；保温层施工完成找坡层或找平层施工完成8外架拆除注意安全、防火，注意拆除后的临边防护；9第二道防水层施工注意基层的干燥程度达到卷材的相关要求、基层必须清理干净；注意卷材的搭接接头和收头处理；注意薄弱环节附加层施工；注意阴角处圆弧过渡；基层处理完成防水层施工完成10细石砼保护层施工注意钢筋的位置，注意结合饰面砖排版设置分仓缝的位置；防水层施工完成细石砼保护层施工完成11饰面层施工注意观感效果，注意铺贴排版及细部节点处理，注意铺贴和勾缝质量，注意阴阳角收头。632屋面施工阶段工程管理流程说明105分部工程重点质量问题防治关键工序控制要点及标准验收要求监理验收工程部验收主体结构工程砼结构防开裂设计审查1、现浇板厚度不宜小于120MM，卫生间、厨房、阳台板厚度不宜小于100MM；2、有集中管线的板面需设置补强钢筋网片；3、外墙转角处及房间凹角处板面应设置防裂构造钢筋；形成审查意见形成审查意见材料验收1、石子粒径，砂的含泥量，严格控制用水量和粉煤灰掺量，砼外加剂、砼级配审核；2、过程中严控施工塌落度，严禁现场加水；全检，填写验收记录抽检30保护层检查1、墙、柱模板封闭前对保护层进行检查；2、检查板钢筋保护层数量；3、检查现场砼泵管及施工通道是否设置独立支撑；全检，填写验收记录抽检30砼浇筑1、砼浇捣前检查砼泵管支架设置；2、浇捣过程中如需留施工缝，需按施工方案留设；3、现浇板上的砼坍落度达到3050MM时，再进行砼二次振捣，确保混凝土密实，小于30MM时，禁止二次振捣；全检，填写验收记录抽检30砼观感控制1、采用机械磨平，初凝前进行面层二次收光；全检，填写验收记录抽检30砼养护1、砼浇捣完成后及时覆盖养护，夏季应保湿养护，冬季应保温养护；2、禁止集中堆载；全检，填写验收记录抽检30拆模强度控制1、检查拆模试块检测报告，严格按设计及规范要求的底模拆除时间控制；全检，填写验收记录抽检30后浇带浇筑1、后浇带砼封闭前砼界面应修整凿毛，清理干净；2、砼浇捣完成后养护时间不少于14D；全检，填写验收记录抽检30结构防空间偏差首层拆模后复核1、为有效控制柱、墙偏位，首层拆模后应对柱、墙位进行复核，并根据复核结果在以上各层施工中予以逐步纠正全检，填写验收记录全检首个标准层会验2、根据首个标准层检查表对空间尺寸进行复核；全检，填写验收记录全检64控制要点及标准641主体结构工程控制要点及标准106结构放线尺寸复核1、现场