无锡联东总部商务园项目服务建议书 (2)

无锡联东总部商务园项目服务建议书2致联东集团无锡联东总部商务园项目服务建议书2011年04月08日PAGE2PAGE2首先感谢联东集团（以下或简称“贵司”）对于华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司（以下简称“TCBL”或“我司”）的信任和支持，作为一间致力于为国内商业地产开发提供全程专业服务的港资服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行无锡联东总部商务园项目的开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造无锡地区的优秀商业项目。本商业服务建议书是依据我司人员通过对于项目概况的初步分析及综合评价，并在此基础上秉承TCBL“商业地产全方位服务”之理念所拟定。本商业服务建议书所涉及之服务内容及报价为建议性方案，有效期限为本建议书发出日启计三个月内有效。有关服务内容及服务条款以经贵我双方一致认定并签署的合作协议为最终依据。前言PAGE3PAGE3一、项目简介二、项目可借鉴案例三、项目设想四、服务方案附件附件一公司简介附件二上海团队介绍总目录PAGE4PAGE4一、项目简介PAGE5PAGE5地理位置地理位置资料来源业主方提供资料。本案本案PAGE6PAGE6地理位置地理位置资料来源业主方提供资料。快速内环集中商业沿街商业配套商业PAGE7PAGE7项目介绍项目介绍资料来源业主方提供资料。项目基础技术指标项目位置项目地处北塘区政府旁，快速内环江海路高架北。商业区域位于北滨路和凤滨路交叉口西北地块。944商业比率3140绿地率298平均容积率商业、住宅、办公用地性质1375705总建筑面积2430平均建筑密度待定商业面积461342总用地面积PAGE8PAGE8二、项目可借鉴案例一、无锡保利达广场二、无锡小娄巷历史文化街三、上海缤谷广场PAGE9PAGE9保利达广场案例分析无锡保利达广场PAGE10PAGE10项目周边区域现状项目位于城市中心，是火车站与市最繁华中心的中间地带。周边现有商业档次较低，形象差，人流不旺。书院弄一侧为居民区和满足生活娱乐需要的商业配套，业态丰富，定位中档。中山北路一侧主要为商务类物业以及酒店，裙房布置百货类商业，满足商务活动需求。第一百货保利达项目红豆广场（远东百货）喜来登酒店（英武百货）和平影院中山路中中山山路路解放北路解放北路解放北路书院弄书院弄书院弄图列现有商业在建商业永乐电器五星电器往北塘往往北北塘塘中山路中中山山路路解放北路解放北路解放北路中山路中中山山路路案例分析无锡保利达广场PAGE11PAGE11案例分析无锡保利达广场待规划建筑密度60容积率约670641总计40绿地率约1285南部道路约1532北部道路约66487号地约61626号地2377725号地465514号地557393号地763892号地97921号地面积地块运河1267345体量分析建筑指标PAGE12PAGE12高端化大众化餐饮娱乐多元化恒隆广场购物为主无锡商业大厦百盛百货新世界百货远东百货现有商业图例未来商业保利达广场保利达广场苏宁广场茂业百货（胜利门）英武百货八佰伴无锡交通枢纽项目保利广场案例分析无锡保利达广场项目定位PAGE13PAGE13零售业态国际二线品牌旗舰店、快速时尚品牌旗舰店精品服饰专卖店、精品/时尚配饰钟表、珠宝、化妆品、皮具等、休闲服饰、运动服饰儿童零售、特色零售、数码电器、家居生活、LIFESTYLE生活用品店钟表钟表国际二线品牌旗舰店快速时尚品牌旗舰店数码电器LIFESTYLE生活用品店家居生活儿童零售休闲食品案例分析无锡保利达广场PAGE14PAGE14餐饮业态轻便餐饮、休闲餐饮、特色餐饮、大型餐饮、美食广场轻便餐饮休闲餐饮大型餐饮特色餐饮美食广场案例分析无锡保利达广场PAGE15PAGE15娱乐业态电影院、KTV溜冰场儿童娱乐电影院溜冰场儿童娱乐KTV案例分析无锡保利达广场PAGE16PAGE16服务业态精品超市美容美发、SPA纤体、健身会所教育培训、生活配套精品超市健身会所美容美发教训培训花店案例分析无锡保利达广场PAGE17PAGE17L1业态休闲餐饮快速时尚品牌旗舰店咖啡精品配饰如名表、珠宝等国际二线品牌旗舰店精品服饰专卖店精品配饰集中区域如女鞋等精品服饰专卖店咖啡/冰激凌国际品牌化妆品牌案例分析无锡保利达广场PAGE18PAGE18休闲餐饮美容国际二线品牌旗舰店快速时尚品牌旗舰店休闲餐饮日式生活馆精品服饰专卖店精品服饰专卖店精品服饰专卖店配饰集中区域，如内衣等精品服饰专卖店L2业态案例分析无锡保利达广场PAGE19PAGE19溜冰场美食广场LIFESTYLE生活用品店SPA纤体儿童电玩儿童零售特色餐饮数码电器儿童零售儿童教育家居生活L3业态案例分析无锡保利达广场PAGE20PAGE20休闲餐饮溜冰场KTV特色餐饮大型餐饮特色餐饮教育培训健身会所特色餐饮特色餐饮休闲餐饮溜冰场KTV特色餐饮大型餐饮特色餐饮教育培训健身会所特色餐饮特色餐饮L4业态案例分析无锡保利达广场PAGE21PAGE21电影院L5业态案例分析无锡保利达广场PAGE22PAGE22无锡小娄巷历史文化街区案例分析无锡小娄巷历史文化街区PAGE23PAGE23项目名称无锡小娄巷地理位置西起新生路，东至小娄巷横街，北到佳福大厦，南到市公安局承办方小娄巷历史街区修复工程指挥部划总用地面积22,200平方米核心保护区面积11,900平方米商业部分面积1约10,000平方米功能板块商业，办公，住宅，文化项目简介小娄巷历史文化街区位于无锡市崇安区，西起新生路，东至小娄巷横街，北到佳福大厦，南到市公安局。该地区是无锡历史文化名城保护规划确定的四处历史文化街区之一，是无锡历史文化名城的重要组成部分。项目简介案例分析无锡小娄巷历史文化街区PAGE24PAGE24小娄巷的建筑文化遗产小娄巷古建群落小娄巷拥有大量古代江南名士的民宅，是中国民间文人居住生活的代表。案例分析无锡小娄巷历史文化街区项目历史PAGE25PAGE25项目区位本项目位于无锡市中心城区之一的崇安区核心地段项目东至小娄巷住宅，南至无锡市公安局无锡市法院，西至新生路，北至佳福大厦本项目本项目本项目人民路新生路案例分析无锡小娄巷历史文化街区PAGE26PAGE26在无锡发展的历史过程中，小娄巷一直处于城市发展的核心区域至今，小娄巷地处于无锡最核心的三阳广场商圈，作为无锡唯一的市级商圈，包含有商业大厦、八佰伴、新世界百货等无锡代表商业项目商圈案例分析无锡小娄巷历史文化街区PAGE27PAGE27现今，小娄巷历史文化街位于无锡市传统商业区的核心位置，地理位置极其优越本项目12371保利广场2商业大厦3百盛4新世界百货5崇安寺456大洋百货中山路人民路7八佰伴68989苏宁广场恒隆广场中山路商圈中心区商业项目商圈案例分析无锡小娄巷历史文化街区PAGE28PAGE28商业中心小娄巷包含的核心元素旅游胜地文化重镇街区商业名居遗址巷弄建筑历史名城项目包含特色元素案例分析无锡小娄巷历史文化街区PAGE29PAGE29根据项目的自身条件，按照国际购物中协会对大中型商业物业的最新划分，项目的体量与区位属于以下商业类型。可覆盖5公里适用性广适用性广35万美食娱乐中心可覆盖20公里适用性广主干道旁/高速公路口1020万功能中心可覆盖20公里目的性人群适用性广1040万专业市场可覆盖20公里适用性广区域中心812万区域购物中心可覆盖3公里住宅人群居民区13万邻里购物中心可覆盖10公里住宅人群适用性广712万家庭购物中心可覆盖10公里目的性人群适用性广47万主题购物中心可覆盖40公里适用性广城乡结合处/郊区/新区1020万超级区域中心商务/住宅/游客人口结构可覆盖10公里城市中心区域715万城市购物中心商圈范围位置状况面积范围（）类型项目体量12万平方米；项目区位位于市中心商业区；项目所属商业类型项目定位内部原因案例分析无锡小娄巷历史文化街区PAGE30PAGE30项目位于历史悠久的崇安寺地区，周边拥有崇安寺、东林书院、南禅寺等众多历史遗迹。未来规划中将更加加强这些历史遗迹的修复与商业再开发。无锡商业市场环境区域市场环境区域文化环境项目位于无锡市中心商业区，周边拥有大量的大型中高档商业及规划商业。未来将聚集90多万平米的商业，是无锡市的商业核心。无锡市正从单一商业体向多元化商业体发展，饮食、娱乐、文化、旅游等多元化商业整逐渐替代以零售为主的百货业。项目定位外部原因案例分析无锡小娄巷历史文化街区PAGE31PAGE31B外部因素外部商业环境特征项目自身特征类型定位时尚历史文化生活体验街区A内部因素项目定位案例分析无锡小娄巷历史文化街区PAGE32PAGE32历史名城旅游胜地文化重镇名居遗址特色啤酒屋、DIY零售特色啤酒屋、DIY零售无锡特色专卖无锡特色专卖SPA、足浴SPA、足浴巷弄建筑商业中心文化餐饮、文化酒吧、书吧文化餐饮、文化酒吧、书吧高档茶楼、私人会所高档茶楼、私人会所商务宴请、大型餐饮商务宴请、大型餐饮项目包含元素对于项目的影响街区商业发展方向赋予项目历史内涵赋予项目历史内涵吸引外地旅游商务人群吸引外地旅游商务人群婉约、曲折、隐秘性婉约、曲折、隐秘性与文化元素紧密结合与文化元素紧密结合山水江南园林山水江南园林商务人士、中高收入者商务人士、中高收入者开放式的商业环境开放式的商业环境咖啡馆、甜品店咖啡馆、甜品店案例分析无锡小娄巷历史文化街区项目业态PAGE33PAGE33寻寻寻找无锡巷弄人文的历史足迹体验江南民间人文生活新建筑主要区历史保留建筑主要区域新旧结合建筑区主要餐饮区域主要文化休闲区域享享时尚现代历史怀旧项目业态案例分析无锡小娄巷历史文化街区PAGE34PAGE34文化创意餐饮零售休闲娱乐项目业态案例分析无锡小娄巷历史文化街区PAGE35PAGE35缤谷广场案例分析上海缤谷广场PAGE36PAGE36基本信息地址上海市长宁区天山路/威宁路发展商上海市长宁房地产经营有限公司交通地铁二号线威宁路站项目整体定位综合型生活广场包含零售、餐饮、休闲、娱乐改造前改造后（日间效果图）改造后（夜间效果图）项目简介一、二期占地总面积25132一期总建筑面积3347505一期建筑高度279M容积率232一期建筑密度9414案例分析上海缤谷广场PAGE37PAGE37商圈项目位置车行距离内环线区域中环线区域外环线区域虹桥机场虹桥交通枢纽图例南京西路商圈淮海路商圈徐家汇商圈本项目中山公园商圈66KM34KM90KM67KM82KM90KM“大虹桥商务区”该区域战略正紧锣密鼓地筹备中，涉及长宁、闵行、嘉定及青浦四区，共863平方公里范围，其建成将带动上海中心城外围及西部郊区的崛起。本项目位于上海中心城区西部，距虹桥交通枢纽及虹桥机场约20分钟车程，是大虹桥商务区连接市中心的重要节点。虹桥交通枢纽作为大虹桥商务区的核心交通枢纽，将成为上海连接长三角及全国的关键性功能节点。长风商务生态区15KM项目位置案例分析上海缤谷广场PAGE38PAGE38充分了解周边消费者消费需求，引入生活配套、休闲娱乐类业态抓住区域内尚无类似项目的市场空白点，形成区域商业市场的独特亮点定位业态配比业态规划案例分析上海缤谷广场PAGE39PAGE39KTV娱乐、儿童游乐特色餐饮、大型餐饮特色餐饮、大型餐饮、儿童教育生活零售超市/生活零售/快速食品6F5F4F3F2F1F儿童、休闲餐饮特色餐饮特色餐饮快餐、特色餐饮、女性护理快餐、面包桌球、棋牌、瑜伽美容、SPA特色餐饮特色餐饮快餐/特色餐饮精品服饰/咖啡/简餐/特色食品注实际商户落位以最终招商结果为准住乐/育食衣行/闲业态规划天山路威宁路业态规划案例分析上海缤谷广场PAGE40PAGE401F住食行/闲育/乐衣天山路餐饮快餐食品咖啡/简餐零售生活配套精品超市生活便利116115114113112111110109108107106105104A104B1021011031201211221231241251311321351401471171181191361371381391200218120681651658099202826631381414104835474845单间21单间232020252580各楼层平面图案例分析上海缤谷广场PAGE41PAGE412F住食行/闲育/乐衣餐饮快餐食品茶餐厅时尚家居美容美发21020920820720620520420320221521621721821121221321421923838416015816060646412902012464646483120101012阳台30各楼层平面图案例分析上海缤谷广场PAGE42PAGE423F30330530630230931030730830430114703756301463351681484662520住食行/闲育/乐衣餐饮茶餐厅休闲/特色餐饮儿童育乐儿童教育儿童玩具各楼层平面图案例分析上海缤谷广场PAGE43PAGE434F406407408405404403402401411412409410680210210210230118052037546168148外部座位50露台餐厅20062住食行/闲育/乐衣餐饮特色餐饮中大型餐饮各楼层平面图案例分析上海缤谷广场PAGE44PAGE44各楼层平面图各楼层平面图5F5105115095085075125135145155065055045035025015165173153101501501166060606060159035012025252525住食行/闲育/乐衣儿童育乐儿教儿童乐园儿童用品童装玩具美容/SPA西餐各楼层平面图案例分析上海缤谷广场PAGE45PAGE45各楼层平面图各楼层平面图6F6026012830750住食行/闲育/乐衣12娱乐/餐饮KTV各楼层平面图案例分析上海缤谷广场PAGE46PAGE46三、项目设想一、项目初步定位方向PAGE47PAGE47项目初步定位方向项目目标消费群定位总体综合体内中高端商务客群及自身配套住宅客群无锡城北片区居民乃至无锡市整体消费居民项目周边其他中等收入及以上居民备注初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。PAGE48PAGE48项目初步定位方向项目档次定位本项目开业初期建议定位中档，主要以满足核心消费者的日常行为消费为主。此举符合周边消费现状且容易提升项目在公众中的影响力；但需注意硬件的打造，给消费者以整洁、大气、宽敞、明亮的舒适消费感，同时预留硬件条件，为之后的升级调整做准备。高端化大众化购物导向崇安寺保利广场八佰伴第一百货南禅寺成熟商业图例站前商贸城汇金广场好特广场大洋百货商业大厦百盛百货餐饮娱乐导向新世界百货本项目备注初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。PAGE49PAGE49项目初步定位方向项目类型定位本项目较适应的商业类型为社区购物中心。备注初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。PAGE50PAGE50项目初步定位方向项目主题定位备注初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。核心客群总体综合体内中高端商务客群及自身配套住宅客群档次中档类型社区购物中心PAGE51PAGE51项目初步定位方向项目主题定位具有一定品质的以满足总部综合体内商务客群需要为主要诉求的生活中心；同时满足总部综合体配套住宅内居民的日常消费需求；提升总部综合体总体价值，为总部综合体内其他物业加分；联东总部综合体探索起步之项目，运作成功后欲复制推广到其他项目。PAGE52PAGE52项目初步定位方向项目业态定位备注初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。PAGE53PAGE53项目初步定位方向项目业态定位备注初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。PAGE54PAGE54项目初步定位方向项目业态定位备注初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。PAGE55PAGE55项目初步定位方向项目业态定位备注初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。PAGE56PAGE56项目初步定位方向项目业态定位备注初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。PAGE57PAGE57项目初步定位方向项目业态定位备注初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。PAGE58PAGE58项目初步定位方向项目业态定位备注初步定为方向为TCBL依据经验判断，无详实数据支撑，仅供参考。PAGE59PAGE59四、服务方案研策顾问服务概述研策顾问服务内容研策顾问服务方式研策顾问服务费用PAGE60PAGE60报告分期及主要内容商业研策顾问服务的主要内容包括市场研究、商业策划和商业策略3部分，工作执行期限建议自2011年5月开始，其中报告撰写期限为3个自然月，跟踪服务/建筑优化建议为期3个自然月。根据无锡联东总部商务园的基本概况，研策服务内容主要工作为商业研策顾问服务及研策跟踪服务11年6月11年8月11年10月11年5月市场研究及商业策划报告研策顾问服务概述商业策略报告11年7月11年9月建筑优化建议/跟踪服务（以每月2次会议形式进行）11年11月11年6月中旬PAGE61PAGE61市场研究工作是项目准确定位和策划的依据，在项目的策划工作中具有着重要的参考和依据作用，该阶段的主要工作内容为第一阶段市场研究及商业策划无锡市宏观发展概要包括城市基本概况、城市经济指标、人口及消费能力、城市未来发展规划等无锡商业发展概要商业发展历程、主要商圈分析、大型商业供应分析、未来商业发展规划区域商业发展研究区域商业发展分析、区域主要商业项目分析、区域商业未来规划竞争项目分析（现有及未来）基本情况、开发商/运营商、位置、面积、主力租户、经营状况等目标消费者研究（包括300份问卷）TCBL将与专业市场调查公司合作，在项目周边有针对性的商业项目出入口及项目周边小区进行拦截访问，以了解消费者购物习惯、消费能力及对本项目的看法和需求等信息主力租户访谈（包括10份有效样本）TCBL将在市场研究阶段和不同类型的零售商见面或通过电话访问，了解他们未来的开店计划、进驻的意向，收集他们的开店面积、层高等要求。以配合未来零售商进驻本项目的要求研策顾问服务内容PAGE62PAGE62商业策划是根据项目的市场研究工作，从项目的内在自身条件以及外部市场环境入手，重点挖掘和发现项目的优劣势、发展机会及风险，并通过合理评估、有效策划实现项目在整体市场定位、布局以及租户组合方面的市场领先性和可实现性，其主要的工作内容包括项目SWOT分析及项目核心竞争力提炼通过项目SWOT分析，得出项目的优、劣、机会及威胁等的项目分析，及早认清潜在风险并作出合适的开发调整，同时挖掘出项目的核心竞争力以为定位工作做基础项目目标消费群定位通过市场研究阶段的消费者研究对核心、次要消费者需求分析及对项目目标消费群作出定位项目主题及市场定位通过市场研究阶段的消费者及租户访谈研究，并参考国内外的商业案例，制定项目合适的主题定位项目的业态定位与分析根据项目定位再细分楼层业态及功能，并提出项目亮点的建议项目的业态组合方案及比例根据市场的需求及标杆案例的业态比例分析及项目建筑的要求，对主力店、次主力店、餐饮和一般零售等作出合理布局研策顾问服务内容第一阶段市场研究及商业策划PAGE63PAGE63租户组合初步拟定项目的主力店租户及非主力店租户的组合方案项目的租金水平评估包括项目的市场成交租金及各业态的承租能力，订出不同楼层及业态的租金标准项目的总租金收入测算综合各业态及楼层不同的租金收入及经济条件，模拟计算项目10年的租金收入，并作出分析商业策略报告是根据项目的市场定位所框定的战略体系进行的项目招商运营战术体系制定工作。其主要工作内容为根据项目的市场定位以及整体规划，进行合理的租金、财务收入分析，并提出本项目的主要商业执行及策略。研策顾问服务内容第二阶段商业策略报告PAGE64PAGE64总体建筑布局优化建议根据项目的基本定位，审阅设计单位提供的项目建筑平面及制定项目功能布局，优化项目使用率及丰富业态功能项目商业交通及动线规划建议根据项目的立地条件，按商业规划的原则对项目的人流动线、车流动线及货运动线作出分析，另外按项目的需要对公共走道、主要人流出入口、停车场、走廊宽度及楼层高度、垂直运输的位置安排建议及卸货区域布局建议等方面等作为出建议项目建筑立面效果建议按项目的条件，从商业角度审阅设计单位提供的建筑立面的图纸并提供专业意见主要商户工程技术要求建议按项目的实际需要，提供零售、餐饮、电影院等机电配置要求条件第三阶段商业建筑规划/跟踪服务（每月二次会议形式）商业建筑规划工作是依据使用需求以及项目整体概念提出本项目的整体布局规划，从而指导项目的建筑设计、机电布局以及室内设计等方面工作的开展。其主要工作内容包括研策顾问服务内容PAGE65PAGE65第三阶段商业建筑规划/跟踪服务（每月二次会议形式）研策顾问服务内容研策跟踪服务是在商业研策顾问报告结束（根据合同约定）后对项目持续提供的服务。在此跟踪服务期内，本服务内容以每月二次的见面会议形式举行，其主要工作内容包括区域内商业信息即时反馈将区域内最新商业信息即时反馈给业主业主提出的其他关于项目策划策略建议的工作要求在跟踪服务期内，对业主提出的合理的与项目相关的工作要求予以配合并对项目的长期发展给出建议PAGE66PAGE66商业研策顾问服务的服务方式以顾问报告为主，研策顾问跟踪服务/商业建筑规划建议以每月二次现场会议的方式执行。TCBL将根据上述服务内容，在3个自然月内按照工作拟定有关商业报告呈送贵司进行参考和审阅，并根据工作进度，采取不定期沟通例会的方式执行。前期商业研策服务的有关报告初稿由TCBL提供打印版1份，电子版（PDF格式）1份，于每个报告分期结束前于现场组织一次报告汇报及研讨会的方式执行；前期商业策划服务所涉及的有关报告在TCBL提交后5个工作日内，由贵司就报告内容提出书面的审核及修改意见，有关修改及完善工作将由TCBL在5个工作日内完成，并采取电子邮件方式将有关商业研策报告终稿呈送贵司。报告的提交及审核服务方式研策顾问服务方式PAGE67PAGE67前期商业策划顾问服务报价是TCBL根据本服务方案所拟定，依照贵我双方进一步的沟通，就服务内容和服务期限等方面的因素，TCBL将保留适当调整本报价的权利。商业研策顾问服务费用人民币柒拾万元RMB700,000YUAN整支付方式前期商业报告之撰写工作为期3个自然月，共计收取人民币柒拾万元RMB700,000YUAN整前期商业研策顾问服务总价为人民币柒拾万元RMB700,000YUAN整，按照以下方式支付，即首期自合作合约签署生效后5个工作日内支付项目启动款人民币叁拾伍万元RMB350,000YUAN整；二期付款为项目市场研究及商业策划报告通过审核后5个工作日内支付人民币贰拾万元RMB200,000YUAN整；三期付款为项目商业策略报告通过审核后5个工作日内支付人民币壹拾伍万元RMB150,000YUAN整。研策顾问服务费用PAGE68PAGE68附件附件一附件一公司简介公司简介PAGE69PAGE69华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司，创立于2005年，由一队拥有丰富地产发展商经验之资深专业人士共同创立我们是一间专门为各类型购物中心提供策划，招商，经营及资产管理方面专业顾问服务的公司关于我们关于我们PAGE70PAGE70香港国际金融中心香港又一城香港置地广场北京东方新天地香港圆方上海新天地上海中信泰富广场核心成员以往曾服务项目核心成员以往曾服务项目PAGE71PAGE71我们的愿景我们的愿景成为中国成为中国最优秀最优秀的商的商业地产顾问公司和业地产顾问公司和最最优秀优秀的资产管理机构的资产管理机构PAGE72PAGE72为所服务项目的所在城市居民提供优质的购物场所，从而令他们提高生活素质为所服务项目的所在城市建立地标，从而提升城市的整体形象为所管理的物业建立稳定及不断上升的收益，从而创造持续的资产增值我们的任务我们的任务PAGE73PAGE73策划奠定基础IMPECCABLEPLANNING招商实践蓝图FLAWLESSEXECUTION经营创造价值EXTRAORDINARYRESULTS我们的信念我们的信念PAGE74PAGE74华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司于2005年在北京成立2006年9月上海分公司成立2007年5月深圳分公司成立2007年11月重庆分公司成立2008年3月沈阳分公司成立2008年5月成都分公司成立2010年9月广州分公司成立1111发展历程发展历程PAGE75PAGE75东北地区沈阳华北地区北京上海深圳重庆成都西南地区华东地区华南地区我们的团队拥有超过200位专业人士自2005年起累计服务180个项目全国累计服务商业面积达1600万平方米1212发展版图发展版图广州PAGE76PAGE761313董事会董事会联席董事总经理谭佑华联席董事总经理伍步昂内部服务支持执行董事卢楚麟执行董事张良灿执行董事邓俊文财政金融人事行政法律顾问信息技术专业团队拥有超过200位专业人士PAGE77PAGE77谭佑华为华夏柏欣之创办人，为公司首席顾问及业务主导者，拥有超过20年各类房地产经验，曾服务于长江实业、中信泰富及香港置地集团等。管理营销项目包括北京东方新天地、上海中信泰富广场、香港置地广场、香港会议展览中心写字楼及商场等。伍步昂为华夏柏欣之首席顾问及业务主导者。拥有超过30年各类房地产经验，曾服务于瑞安房地产、新鸿基地产、中信泰富及香港置地集团等。管理营销项目包括上海新天地、上海中信泰富广场、香港置地广场、香港国际金融中心IFC购物中心、新城市广场等。联席董事总经理谭佑华THOMASTAM伍步昂LAWRENCEWU联席董事总经理1313董事会董事会PAGE78PAGE78研策部研策部拥有逾16年各类房地产经验，负责公司所有研策事务，为各项目制定前期开发策划，加上市场调研为项目提供最佳开发建议。管理营销项目包括北京国瑞购物中心、优唐生活广场、金宝汇、重庆龙湖西城天街、北京新世界商场、华润OL生活时尚中心和东莞华南MALL和香港愉景新城购物中心等。资产管理资产管理/人事行政部人事行政部拥有逾28年各类房地产经验，所有项目招商工作之首席顾问；负责公司资产管理及人事行政事务。曾负责项目包括重庆龙湖北城天街、大连罗斯福国际中心、北京朝阳大悦城、国瑞购物中心、优唐生活广场、东方新天地和上海中信泰富广场等。招商部招商部拥有逾16年各类房地产经验，负责公司所有招商事务，曾服务于香港三大地产发展商包括太古地产、新鸿基地产、香港地铁有限公司。为著名香港零售项目圆方、又一城及APM的招商及管理团队之重要成员。国内参与项目包括上海力宝广场及香港广场、无限度广场、上海新天地及宁波和义大道等。邓俊文执行董事JACKYTANG张良灿执行董事JACKSONCHEUNG卢楚麟执行董事ALANLO1313董事会董事会PAGE79PAGE79董事会投资服务部董事谢创宏招商部高级董事陈家齐资产管理部高级董事陈嘉明研策部高级董事廖珈庚1414管理架构管理架构综合代理项目招商专业团队拥有超过200位专业人士收购/出售策略投资项目中介服务资产管理物业管理市场公共关系市场研究商业咨询商业策略PAGE80PAGE801515核心管理成员核心管理成员梁炜翎助理董事WINNIELEUNG投资服务部投资服务部拥有20多年香港及大陆各类房地产经验，曾服务于长江实业、远洋地产和香港地铁有限公司。曾负责项目包括北京王府井、大连万和购物广场和重庆炫地。透过市场调研和项目管理提供专业投资建议及服务。谢创宏董事WILLIETSE梁炜翎助理董事WINNIELEUNG研策部研策部资产管理部资产管理部拥有逾30年房产及购物商场开发、营运管理经验。在香港地铁公司任总商场事务经理，负责公司所有投资物业管理，包括招商、物业管理及市场推广，并负责地铁首个在国内投资物业，及后自行创业提供资产管理顾问及培训工作。在项目管理方面具有丰富的经验。英国特许房屋经理学会会员。陈嘉明高级董事KAMINGCHAN招商招商部部拥有超过25年在国内及香港负责招商及资产管理的工作经验。曾服务于国际物业代理行、大型地产开发商及基金公司。主要负责商业地产项目的策划及招商工作，曾经参与的商业地产项目包括IFCMALL、香港太古城中心、新世纪广场、美丽华商场、香港科学园、北京新东安、北京恒基中心及重庆名汇广场。陈家齐高级董事ALBERTCHAN廖珈庚高级董事HENRYLIAUW拥有逾18年商业经营管理、招商及研策经验。曾任职摩根士丹利资产管理总监，高力国际与戴德梁行商业部门董事，19952002曾任北京、无锡及武汉的香港新世界百货总经理，负责商场整体营运及经营管理。拥有丰富的零售业营运经验与知名商业项目操盘经验。并拥有澳大利亚西悉尼大学99FF99MBA学位拥有超过15年之市场推广、公关宣传、活动策划、操作以及赞助管理等经验，曾服务于4A广告公司、法资公关推广公司等。曾于香港、英国及中国工作，其中大部分时期长驻大陆。曾策划并成功推动多个大型市场推广、公关宣传项目，包括北京东方新天地开业年的所有推广等梁炜翎助理董事WINNIELEUNG市场部市场部PAGE81PAGE81涉及商业地产开发及营运全过程1616服务范围服务范围土地取得阶段规划设计阶段招商及开发阶段开业营运期可行性分析前期开发规划投融资建议市场研究商业策划商业规划商业策略招商策划招商组织招商代理招商推广顾问前期营运顾问筹备开业顾问资产委托管理营运顾问服务物业管理服务PAGE82PAGE8211内地开发商内地开发商22国有企业国有企业33境外开发商境外开发商44国外基金国外基金1717我们的客户我们的客户长江实业PAGE83PAGE83一站式服务资深专业团队良好的品牌商关系丰富的发展商经验1818我们的优势我们的优势PAGE84PAGE84大连万和汇大连万和汇城市大连商业面积100,000平方米项目介绍大连金州新区第一个时尚体验型购物中心，位于区域内最繁华的商圈核心，华夏柏欣致力于将项目打造成集消费与娱乐为一体的商业地标；主要租户（部分由TCBL引进）香港橙天嘉禾电影院、合声量贩KTV、汤姆熊、FIVEPLUS,TESCO等预计开业时间2011年4月（2011年1月试营业）2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目全委托服务全委托服务北京淘汇新天北京淘汇新天城市北京商业面积38,000平方米项目介绍位于北京最繁华的成熟商圈之一王府井商圈核心位置，以都市潮流生活中心为定位，服务于周边众多写字楼、酒店等商务旅游人群；华夏柏欣为项目提供研策、招商、运营管理一系列服务；预计引进租户HM、BERSHKA、MUJI、ELLE、CA、汉拿山、海底捞、嘉斯猫、6IXTY8IGHT、QUIKSILVER、阿迪三叶草预计开业时间2011年9月PAGE85PAGE85大连天兴罗斯福国际中心大连天兴罗斯福国际中心城市大连商业面积195,000平方米项目介绍大连潮流时尚购物中心，2005年开业，2008年由华夏柏欣重新进行业态、硬件、软件改造主要租户（部分由TCBL引进）ZARA、BERSHKA、CA、UNIQLO、OCHIRLY、SEPHORA、MCCAFE、BESTSELLER、DALIANCINEPLEX等开业时间2009年8月整改开业南京国际广场南京国际广场城市南京商业面积88,000平方米项目介绍集购物中心、威斯汀酒店、湖景豪宅、服务式公寓、甲级写字楼及城市值机站的大型综合体；位于繁华高端的鼓楼区，致力打造成南京新地标主要租户（部分由TCBL引进）CARTIER、BULGARI、ROLEX、CERRUTI、KENTCURWEN、SWAROVSKI、UME影院开业时间2010年12月试营业2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目全委托服务全委托服务PAGE86PAGE86重庆重庆XDXD炫地炫地城市重庆商业面积26,140平方米项目介绍沙坪坝商圈，年轻个性消费新地标，华夏柏欣致力将该项目打造成为潮流基地及时尚炫动力的发源地。TC引进租户UME、麦当劳、BALENO、鲜元素、金福宫、品厨、“爱玩”电玩城、优之良品、蜕变天成（美发）开业时间2010年3月试营业长春盛世城长春盛世城城市长春商业面积230,000平方米一及二期项目介绍以国际化为亮点，打造城市商业国际化、体验化、时尚化的新地标。华夏柏欣致力将此项目打造为奢华、国际、时尚、品味和尊享概念为核心的大型综合性购物中心预计引进业态国际顶级奢侈品牌、休闲娱乐、特色餐饮开业时间2011年12月（一期）2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目全委托服务全委托服务PAGE87PAGE87无限度广场无限度广场城市上海商业面积40,000平方米项目介绍2009年获委托成为营运管理，独家招商代理服务公司，进行业态、项目整改，打造成为淮海路新亮点TCBL引进租户SEPHORA、AMERICANAPPAREL、NEXT、SEVENDAYS、MOTHERCARE、SUNSHINE、MU、JUJU、VANESSA、一伍一拾、尚一汤、望湘园等开业时间2007年开业，2010中整改完成2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目全委托服务全委托服务PAGE88PAGE882121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目资产管理、招商资产管理、招商成都仁恒置地广场成都仁恒置地广场城市成都商业面积40,000多平方米项目介绍打造为成都最奢侈品为的商业综合体，包括购物中心、公寓及写字楼，致力打动成都高端消费者外，以及西南地区及西藏的高端消费者兴趣主要租户LOUISVUITTON,、ERMENEGILDOZEGNA、PRADA、DIOR、TODS、HUGOBOSS、ROLEX、BURBERRY、CANALI等开业时间2010年1月试运营，2010年9月正式开业北京国瑞购物中心北京国瑞购物中心城市北京商业面积130,000平方米项目介绍北京二环内最大的购购物中心,打造成为提升该区域购物体验的时尚购物场所主要租户（部分由TCBL引进）HM、CA、MUJI、BROADWAYCINEMA、CKJEANS、FOSSIL、时间廊、LOTTEMART、LACOSTE、CA、SEPHORA、BESTSELLER、LENSCRAFTERS、SIZZLER、川成元、满记甜品、BEARDPAPA、THEPIZZACOMPANY开业时间2009年3月试营业6月正式开业PAGE89PAGE89青岛百丽广场青岛百丽广场城市青岛建筑面积200,000平方米项目介绍青岛重点地段,集时尚化,生活化,综合化的都市生活体验型购物中心,2009年华夏柏欣获委托成为独家招商代理及驻场营运管理顾问,打造青岛首个真正购物中心TCBL引进租户HM、UNIQLO、ZARA、欧时力、PAULFRANK、TOUGH、屈臣氏、A/X、DAZZLE等开业时间2010年4月联洋广场联洋广场城市上海商业面积58,000平方米项目介绍打造联洋广场为浦东重点家庭休闲,娱乐的购物中心；提供现代家庭一个和谐一站式的休闲,购物,娱乐购物中心主要租户（部分由TCBL引进）华润BLT精品超市、OMEY药妆、天福茗茶、法藤、贝儿多爸爸、唐饼家、私房小厨、BESTBUY、ZARA、SEPHORA等开业时间2008年底开业，2010年底整改完成2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目资产管理、招商资产管理、招商PAGE90PAGE90上海力宝广场上海力宝广场城市上海商业面积9,000平方米项目介绍位于上海优质地段淮海中路上，项目于2009年初进行整装及业态整改，致力打造成淮海路一高端购物中心TCBL引进租户LOUISVUITTON、ERMENEGILDOZEGNA、RICHARDMILLE、DAVIDOFF、PARMIGIANI、DEWITT、MONETA,RIMOWA、PIERREMANTOUX、WHITTARDTEA、NETIGER等开业时间2010年5月上海香港广场上海香港广场城市上海商业面积南北塔各20,000平方米项目介绍香港广场南楼商场定位高端奢侈品，包含国际知名品牌；北楼商场定位高档时尚TCBL引进租户CARTIER、TIFFANYCO、COACH、APPLE、GAP、BOUCHERON、LONGCHAMP、LOTTUSSE、ALEXANDERDEPARIS、BELFORD、GLASSTIQUE、GHERARDINI、TISSOT、GAS、TOUGHJEANSMITH等开业时间2010年5月2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目资产管理、招商资产管理、招商PAGE91PAGE91龙湖龙湖西城天街西城天街城市重庆商业面积80,000平方米项目介绍打造西城天街成为杨家坪区之地标，为区域提供最新及引领潮流之消费体验TCBL引进租户SPORTSCITY、STARBUCKS、MANNINGS、LACOSTE、GSTAR、FOODREPUBLIC、ONITSUKATIGER、DEMETER气味图书馆、IMDAVID、MINDBRIDGE等开业时间2008年3月龙湖龙湖北城天街北城天街城市重庆商业面积140,000平方米项目介绍2008年成功由华夏柏欣进行业态、项目整改，成为重庆一重点购物点TCBL引进租户HM、UNIQLO、MISSSIXTY、MANGO、HAAGENDAZS、EVISU、7FORALLMANKIND、CKJEANS、GSTAR、PAULFRANK、ELEGANTPROSPER、蒙奇奇MONCHHICHI等开业时间一期2003年10月、新馆2009年9月2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目资产管理、招商资产管理、招商PAGE92PAGE92成都兰桂坊成都兰桂坊城市成都商业面积40,000平方米项目介绍成都兰桂坊，延续香港兰桂坊的气势，致力打造为成都最洋气，最潮流，集餐饮、娱乐、休闲之地TCBL引进租户利苑酒家、DAVIDOFF、VANS、DECLEOR、COUTURECAKE、MAYACLUB、PHOENIXCLUB、SHANNONBAR、天福茗茶、九拍等开业时间2010年7月天府国际社区天府国际社区城市成都商业面积45,000平方米项目介绍打造成都浪漫情调小资天堂，呈现原汁原味国际街道。预计引进业态文化/特色零售、大型餐饮、休闲娱乐预计开业时间2011年5月2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目资产管理、招商资产管理、招商PAGE93PAGE93北京金宝汇北京金宝汇城市北京商业面积40,000平方米项目介绍打造北京奢侈品殿堂购物之地主要租户部分由TCBL引进GUCCI、PALZILERI、BURBERRY、SWANKSHOP、BOTTEGAVENETA、KITON、百老汇（百丽宫）电影院等开业时间2009年5月成都博瑞优品道项目成都博瑞优品道项目城市成都商业面积110,000平方米项目介绍成都市光华商圈的区域性大型生活时尚型购物中心，2009年底开业，2010年由华夏柏欣进行业态、硬件、软件改造预计引进业态时尚服饰、大型餐饮、休闲娱乐重新开业时间2011年1月2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目资产管理、招商资产管理、招商PAGE94PAGE94海上世界海上世界城市深圳商业面积100,000平方米项目介绍海上世界城市综合体，属于招商局“600亿再造新蛇口”计划中的重点项目，将建成包含会议展览、商务办公、酒店、公寓、餐饮、娱乐等一体的海滨综合国际社区。商业部分除已动工的招商局广场以外，还有10万平方米的太子广场、7万平方米的金融中心二期；商业街区10万平方米，从海上世界地铁口一直环绕延伸至海边。预计引进业态大型特色餐饮、休闲娱乐、预计开业时间2012年初华远金外滩华远金外滩城市长沙商业面积200,000平方米项目介绍本项目处于五一路商圈范围内，周边商业发达，人流量大。总建筑面积超过110万平方米，包含购物中心、高星级酒店、高档公寓住宅、企业总部办公基地等功能。预计引进业态高档名品、大型特色餐饮预计开业时间2012年2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目资产管理、招商资产管理、招商PAGE95PAGE95银海元隆广场银海元隆广场城市贵阳商业面积70,000平方米项目介绍银海元隆广场项目是贵阳核心区超大规模城市综合体。项目以城市高尚居住为核心，高端商业业态为基础，融合星级酒店、5A甲级写字楼、5星级电影院、餐饮、超市、娱乐、购物等多元化模式为一体，构筑贵阳中心城上之城。以宏大城市作为建筑延伸，以核心商圈整合作为财富根基，以尊荣精英生活作为居住定义。预计引进业态中高档零售、休闲娱乐预计开业时间2012年中山国际金融中心中山国际金融中心城市中山商业面积约60,000平方米项目介绍作为中山市中心标志性建筑之一，项目总投资约30亿元，华夏柏欣致力将其打造为定义中山CBD的综合体。拥有金融、酒店、商业、办公等各种功能设施及完善配套，集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务于一体，满足不同消费人群的需求。预计引进业态国际快速时尚品牌、特色餐饮、休闲娱乐预计开业时间2011年12月2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目资产管理、招商资产管理、招商PAGE96PAGE96万科长安项目万科长安项目城市东莞商业面积75,000平方米项目介绍地处原是长安镇上世纪80年代末建立起来的金三角商城和长安第三工业区，位于长青路与S358省道交汇处，是长安镇实施“三旧”改造的重点项目。将打造成集零售、娱乐、休闲、餐饮为一体的都市综合型体验中心，成为长安地标性建筑。预计引进业态快速时尚及家庭休闲娱乐预计开业时间2012年2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目资产管理、招商资产管理、招商PAGE97PAGE97上海市新江湾上海市新江湾FF地块项目地块项目世浦领世世浦领世城市上海商业面积约100,000平方米项目介绍发展商铁狮门TISHMANSPEYER致力打造成概念性综合体，功能包括商业，办公，住宅，酒店，文化设施上海市普陀真如副中心地块项目上海市普陀真如副中心地块项目城市上海商业面积约200,000平方米项目介绍发展商上海长润江和房地产发展有限公司及长江实业（集团）有限公司致力打造为大型综合体，功能包括商业、办公楼、住宅、酒店、文化上海滩国际广场上海滩国际广场项目项目城市上海商业面积约57,000平方米项目介绍发展商上海地利置业有限公司致力打造为城市综合体，功能包括商业，办公，酒店上海市东方渔人码头项目（一期）上海市东方渔人码头项目（一期）城市上海商业面积约41,000平方米项目介绍发展商上海东方渔人码头投资开发有限公司致力打造为城市综合体，功能包括渔文化商业、酒店、公寓2121华夏柏欣服务项目华夏柏欣服务项目研策研策PAGE98PAGE98合肥市安徽纵横政务新区项目合肥市安徽纵横政务新区项目城市合肥商业面积约115,400平方米项目介绍发展商安徽金大地致力打造成为其集团首个大型城市综合体，功能包括商业、办公、住宅、公寓南京中航科技城项目南京中航科技城项目城市南京商业面积约140,000平方米项目介绍发展商中航地产股份有限公