保健服务有限公司河北易县杏林医养康项目可行性研究报告

目录第一章总论111项目名称及承办单位112项目概况113研究工作的依据与范围414主要财务数据及评价指标515社会效益516结论6第二章项目背景及建设必要性821项目背景822项目建设的必要性10第三章市场分析、前景预测和产品方案1431市场分析1432前景预测1533建设规模及服务方案16第四章场址选择与建设条件1841场址选择原则1842场址位置1843自然条件1844场址配套情况20第五章工程技术方案2151工程设计依据2152总图布置布局2153建筑设计2354主要设备选型30第六章公用工程3261给排水3262供电系统3463天然气3964供暖制冷39第七章资源综合利用与节能4271节能设计依据与合理用能标准4272项目节能背景分析4373主要能源种类和耗量分析4474项目所在地能源供应状况分析4875节能措施4976节能效果分析结论与建议60第八章环境保护、职业安全卫生及消防6181环境保护6182劳动安全卫生6383消防65第九章组织机构及人员配置6791组织机构6792劳动定员6793工作制度68第十章项目实施进度安排69101编制依据和原则69102建设工期69第十一章工程招投标70111编制依据70112招标范围70113招投标70第十二章投资估算与资金筹措72121投资估算范围72122投资估算依据72123总投资构成73124资金筹措73第十三章财务评价74131分析依据及说明74132基本数据74133财务计算与经济分析74134财务评价结论80第十四章风险分析及对策81141社会影响效果分析81142社会适应性分析81143项目建设期间风险分析及对策81144项目运行期间风险分析及对策86第十五章结论与建议87151结论87152建议87附表、附图、附件89第一章总论11项目名称及承办单位111项目名称河北易县杏林医养康项目112项目类型新建113承办单位河北鑫鑫保健服务有限公司法人代表金玉硕注册资本壹仟万元整法定地址河北省保定市易县中亢各庄村经营范围保健服务（不含医疗和诊疗服务）；休闲健身服务；日用品百货销售。12项目概况121建设地点本项目建设地点为易县易州镇中亢各庄村南，位于易县城南1公里，易保公路以东，杏林医院以北。周围交通运输网良好，所需各种原材料以及水、电、气等资源供应充足，服务、生活辅助设施配备较为完善，可以保障本项目建设和运营的需要。122建设规模及内容本项目总占地面积67402M2（合1011亩），总建筑面积为15802752M2，其中地上建筑面积123459M2，包括老年公寓面积96368M2，公建面积21093M2，商业面积4998M2，其他配套设施1000M2；地下建筑面积3456852M2，包括地下室2800M2（其中污水处理站1500M2，地下配套用房1300M2），地下车库3176852M2。广场面积6230M2，绿化面积3057355M2，道路硬化面积1187745M2。住宅面积96368M2，包括老年公寓60192M2，职工宿舍36176M2；公建面积21093M2，包括康复中心9260M2，幼儿园2298M2，配餐中心3690M2，老年会所5845M2。项目建设停车位1155个，其中地上停车位247个，地下停车位908个。容积率为183，绿化率为4536，建筑密度为2778。项目建设规模本项目建成后可容纳2188位老人入住。项目周边环境良好，可以为老年人提供体检、医疗护理等服务，老年公寓有护理人员对老年人进行看护及照料，项目区设有老年会所供老年人生活、交流、休闲娱乐，为老年人提供一个居家式养老环境。建（构）筑物内容详见下表。表11建（构）筑物内容一览表序号名称单位数值备注1项目总占地面积M267402合1011亩2建筑物占地面积M2187213项目总建筑面积M21580275231地上建筑面积M2123459311住宅面积M2963683111老年公寓M2601923112职工宿舍M236176312公建部分M2210933121康复中心M292603122幼儿园M222983123配餐中心M236903124老年会所M25845313商业面积M24998314其他配套设施M2100032地下建筑面积M23456852321地下室M22800322地下车库M231768524停车位115541地上停车位个24742地下停车位个9085生活广场M262306绿化面积M230573557道路及场地硬化面积M211877458其他指标81容积率18382建筑密度277883绿化率453684老人建筑居住户数户109485老人居住人数人21882人/户123投资规模及资金构成本项目总投资为87500万元，其中建筑工程费5256946万元，设备购置费12340万元，安装工程费1234万元，工程建设其他费用750302万元，预备费736465万元，建设期利息547805万元，铺底流动资金101082万元。124资金筹措项目总投资875亿元，其中由河北鑫鑫保健服务有限公司自筹4亿元，申请银行贷款3亿元，申请补助资金175亿元。13研究工作的依据与范围131编制依据中华人民共和国老年人权益保障法国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发200019号国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发20066号财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知财税200097号老年人建筑设计规范（JGJ1221999）无障碍设计规范（GB507632012）建筑设计防火规范（GB500162006）建筑给水排水设计规范（GB500152009）公共建筑节能设计标准（GB501892005）河北省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的决定（冀政201072号）河北省2005年建筑、安装工程概（预）算估算表保定市开发建设工程行政、事业、服务性收费标准易县国民经济和社会发展第十二个五年规划项目建设单位提供的其他资料13编制目的1、论述项目建设的必要性与可行性；2、确定项目建设内容及规模；3、提出切实可行的建设方案；4、提出资金估算、财务分析、效益分析等。13研究工作的范围根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分析；2、对项目工艺、土建等技术方案的研究；3、对项目所采取的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；4、对项目实施进度等的确定；5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价；6、提出项目的可行性研究工作结论。14主要财务数据及评价指标本项目主要财务数据及评价指标详见表12。15社会效益本项目的建设属于产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）中的鼓励类三十七、其他服务业10、养老服务。随着新世纪银发浪潮滚滚而来，社会养老问题不断突出，为社会带来了巨大的负担。河北易县杏林医养康项目的建设可为入住老人提供舒适的生活环境，减轻家庭养老负担。同时，项目的实施可以吸纳一定数量的从业人员，促进社会就业。因此，本项目的实施具有较大的社会效益。序号名称单位数量一财务数据1总投资万元898585811固定资产投资万元864891812铺底流动资金万元1010822项目资本金万元54380533营业收入（经营期平均）万元18347094营业税金及附加（经营期平均）万元1009095总成本费用（经营期平均）万元970776利润总额（经营期平均）万元763037所得税（经营期平均）万元1907578税后利润（经营期平均）万元572272二财务评价指标1销售利润率41592投资利润率8493财务内部收益率（所得税前）9294财务净现值（所得税前）万元1339875投资回收期（所得税前）年11246资本金收益率8277资产负债率（经营期第1期）33388利息备付率（偿还期内平均）9999偿债备付率（偿还期内平均）12110总投资收益率90411项目资本金净利润率1052表12主要财务数据及评价指标表16结论1、本项目的建设既符合国家产业政策，又符合地方经济发展规划。项目建设能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所依、老有所为、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进当地建材市场和运输等相关产业的发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。2、本项目市场前景较好。3、本项目外部配套条件齐备，可以满足本项目经营要求。4、财务分析表明，本项目具有一定盈利能力。5、本项目社会效益显著。综上所述，本项目建设条件具备，社会效益较好，其建设是可行的。第二章项目背景及建设必要性21项目背景近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就，但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全，城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。我国已进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底，我国60周岁以上老年人口已达194亿，2020年将达到243亿，2025年将突破3亿。积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业的发展进步，以取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了良好的基础。但是，在快速发展的老龄化进程中，老龄事业和老龄工作相对滞后的矛盾日益突出，主要表现在社会养老保障制度尚不完善，公益性老龄服务设施、服务网络建设滞后，老龄服务市场发育不全、供给不足，老年社会管理工作相对薄弱，侵犯老年人权益的现象仍时有发生。对此，政府及社会应高度重视，认真解决。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来10年，中国60岁以上人口预计突破3亿，约占总人口的20，根据美国的经验数据，届时中国养老市场规模将突破3万亿美元。政府及社会应必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。快速老龄化的人口状况和养老产业的供需矛盾使养老成为本届政府工作的重大课题之一，我国解决日益严重的社会老龄化问题，全靠政府是不可能的，中央和地方政府不断出台政策支持养老产业发展必须由社会参与来办养老事业，所以需要众多的从事养老事业的从业人员。目前养老机构的工作人员的文化层次较低，特别是经过学校正规培养的医务人员（医师、护士）、康复人员、社会工作者从事养老事业的人才较少。康复养老与一般意义的养老机构不同，康复养老中心不仅有医院做支撑，更为入住者设计全面的健身、康复计划。康复中心以实现入住者“提高生活质量，保障健康安全、延长寿命”为宗旨，为入住者提供温馨、科学健康的养护服务，定期为入住者体检、进行健康评估、建立健康档案。在老年公寓内建立入住老年人生活和医疗档案，包括年龄、嗜好、生活习惯、子女情况、既往病史等。在医疗、康复中心配置完整的互联网无线网络，形成电子化办公和管理。以信息化养老终端采集数据为基础，利用互联网、移动通讯网、物联网等手段建立系统服务与互动平台，通过整合公共服务资源和社会服务资源来满足老年客户在安全看护、健康管理、生活照料、休闲娱乐、亲情关爱等方面的养老需求，从而为老年群体提供一种新型的养老解决方案。老年机构信息化管理系统以“老人”为核心，围绕着老人、服务、管理三要素，借助信息化手段，建设服务管理中心、服务资源中心、服务中心应用系统，从而形成养老服务的数字化、管理环境数字化和生活环境数字化。在医疗机构建立看护管理系统、老年行为分析系统、后勤管理、综合统计等模块，从而建成医疗机构信息化管理系统。通过打造健康档案区域医疗信息平台，利用最先进的物联网技术，形成远程系统，实现医疗与养老服务的智能化。并与老年公寓信息化管理系统无缝连接，形成一个全新的医养融合的管理系统。新系统依托全新的电子健康档案、电子病历系统和区域卫生信息平台，建立老年人健康评估、健康监测、健康管理、康复护理、远程医疗，临终关怀等功能。建设养老机构康复医院的无缝对接，充分利用优质医疗卫生和康复服务，有效提高养老的健康服务水平，从而实现医老协同融合发展，解决养老患者就医难等问题，最终实现老年人的科学养老、智慧养老。根据京津冀一体化的具体要求，北京将不再批准建设大型养老院，支持周边设“养老社区”。项目区南侧紧邻易县杏林医院，医院始建于2000年，现已经发展成为占地50亩，建筑总面积26000多平米，开设床位360张，新农合、城镇职工、居民、工伤医保、优抚对象的定点二级综合医院。医院设有内科、外科、妇产科、儿科等13个临床科室，以及检验科、放射科、彩超心电室图、胃镜室和药房等七个医技科室。医疗水平较高，为养老公寓内的老人提供了有力的医疗保证。当前，我国的养老机构数量还十分有限，有待大力发展。为了尽快满足迅速增加的养老需求，利用老年公寓资源大力发展居家休闲养老是必然的选择。为此，河北鑫鑫保健服务有限公司提出建设本项目。22项目建设的必要性人生最需要关爱的是两个时期一是成长阶段，二是老年阶段。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种124的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向。221关爱老人传统美德的实施“谁言寸草心，报得三春晖”父母养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情这是整个社会都应该重视的问题。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深远的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。222城市人群对乡村健康生活的向往日益迫切1、随着人民经济水平的提高，生活品质的提高越来越受到人们的关注，“养生”逐渐走进人们的生活，而在旅游中养生，为养生而旅游，以养生而养老，日渐成为人们追求的时尚之举。因此，养老、养生、休闲度假的紧密结合，成为我国养老业的新趋势。2、顺应低碳生活潮流。低碳生活既是建立一种绿色的生活方式，更是一种可持续发展的环保责任。也就是我们生活作息时，所耗用的能量要尽力减少，从而减少二氧化碳的排放量。这种生活方式意味着返璞归真，更健康，更自然，是一种简单、简约、俭朴的生活方式。而本项目建设就是倡导一种绿色健康的生活。项目区山场广阔，林木茂密，空气清新，温度适宜。呼吸着负氧离子极高的新鲜空气，饮用着纯净、甘甜的山泉水，享受着绿色有机食粮。因此项目区可以吸引一部分旅游观光人员。在这里住的是远离大城市喧嚣的山间小屋，在这里生活度假，既是一种享受，又是在身体力行倡导和实践低碳生活，为保护我们的地球做出贡献。223京津冀一体化发展带来新的发展机遇北京的发展已经受到其空间及其他方面的消极影响，可持续性面临很大的困扰，解决这一问题的最好办法是通过京津冀一体化的发展，实现各种资源良性配置，转变发展方式、调整产业结构，完成京津冀之间的发展职能和定位的重构。最终实现交通路网的一体化、产业的一体化、社会管理服务的一体化。京津冀经济一体化不仅影响这一区域，它对周边地区的未来发展以及整个国家的综合国力都会有巨大而持续的影响。津冀一体化发展规划之类的已经明确提出在环首都经济圈内将建设养老、休闲度假、健身、观光农业、绿色有机蔬菜、宜居生活基地。这些表明，易县迎来了前所未有的发展机遇。易县是广为人知的风水宝地，历史悠久，底蕴深厚，山清水秀，生态宜人，山水相依是我们最大的资源优势，西倚太行山脉，东临冀中平原，秀丽多端的山山水水，星罗棋布的名胜古迹，对向往绿色休闲生活的都市人充满了吸引。对此，易县在环首都经济圈规划研究中坚定不移地确定开发休闲度假和养生、养老的服务项目，以旅游业为龙头带动住宿餐饮、商贸流通、批发零售、休闲消费等服务业的全面发展，全面打造“京南生态旅游文化名城”易县县委、县政府高度重视，强化与周边地区乃至京津地区、环渤海地区的协调与统筹，建立与周边地区资源共享、设施连通、产业协作的紧密型联系，实现“休闲在易县”的名片效应。第三章市场分析、前景预测和产品方案31市场分析目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。具有老年养生园功能的养老服务中心，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，最重要的是解决老年人生活空虚，心理孤独的状况，按照市场原则兴办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用。对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。据2011年人口普查，易县总人口570806人，其中60岁以上的老人达到76826人，占总人口的135；3560岁的人口达到222215人，占总人口的40，十年后市场需求将有数十倍的增长。据民政部门提供的调查数据，目前易县的留守老人和孤寡老人、空巢老人和残疾人约有20000多人，这对社会福利机构来讲，既有广阔的发展空间和庞大的市场潜力，还有更加巨大的社会责任。项目所在地资源禀赋，交通区位上有很大优势。根据京津冀一体化的具体要求，北京将不再批准建设大型养老院，支持周边设“养老社区”。本项目位于易县城南1公里，西侧紧邻易保公路。项目区公路四通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良川等主要干线交汇于县城，乡村公路纵横交错，张石高速、荣乌高速在景区附近均有出口。距离保定60公里，北京120公里、天津170公里、石家庄150公里，处于京津冀三角地带，汽车在2个小时内可到达。交通区位上对于京津冀地区老年人在此养老十分便捷。另一方面易县环境资源独具特色。本项目地势及地理位置绝好，地势平坦略带自然坡度，高低错落有致，周边是广阔的田园风光，地形东西向长，建筑布局坐北朝南设计，养老公寓冬暖夏凉，道路及建筑物借助地势，错落有致建设，与周边田园相呼应，将打造良好的生态环境。因此本项目极具开发潜力。在未来的发展中，要充分利用这些休闲资源要素，与产品的创新，景观的打造有机融合，实现资源利用价值的最大化，这将成为塑造产品核心竞争力的关键所在。32前景预测加强社会养老项目的建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。据统计，2013年，我国65岁以上人口约13亿，占总人口的97，预计2025年我国总人口将达到14亿，60岁以上人口将突破3亿，年均增加800多万老年人口，占总人口约20。其中，80岁以上高龄老人将达到2400万，年均增加100万。保定市老龄化进程也逐步加快，据统计，2013年，保定市60岁以上的老年人口达到130万人，占全市总人口的14。北京常住及北漂人群年龄45岁以上的总人口约924万，其中以50及60后储备养老和低龄健康活跃老人为主，占90，高龄刚性需求老人占10。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展市场前景广阔。从人口年龄结构上看，未来养老需求特征将呈现阶段性转换，目前低龄活跃老人仍是需求的主力，而十年后面向刚需老人的护理服务需求将出现井喷。33建设规模及服务方案本项目建成后可容纳2188位老人入住。项目周边环境良好，可以为老年人提供体检、医疗护理等服务，老年公寓有护理人员对老年人进行看护及照料，项目区设有老年会所供老年人运动、休闲娱乐，为老年人提供一个居家式养老环境。项目总收入1834709万元，其中老年公寓收入913625万元，公建收入921084万元。老年公寓收入913625万元，可容纳2188位老人入住，按入住率80计算，则入住老人为1750人。1、全护老人占70为1225人，按每人每月4500元（包食宿），年收入661591万元；2、半护老人占30为525人，按每人每月4000元（包食宿），年收入252035万元。公建收入公建收入921084万元。1、康复中心500元/次，年可接待3750人次（包括公寓内老人1750人次及对外接待2000人次）年收入18750万元；2、对外营业餐厅按每人每餐15元计算，一天3餐，年可接待2000人次，年收入3285万元；3、老年会所每人每年消费1000元，年接待入住老人1750人，年收入175万元；4、日用品消费每人每年消费3000元，3750人（包括公寓内老人1750人次及对外接待2000人次），年收入1125万元；5、幼儿园收入240万元。幼儿园接纳学生100人，每人每月2000元（包食宿），则每人每年24万元，年收入240万元。6、商铺出租费用年收入419832万元。按每年084万元/M2收费，商业建筑面积4998M2，年总收入419834万元。主要营业收入见下表。表31年营业收入一览表序号项目名称单价单位数量（M2/人/个）金额（万元）1总收入183470911老年公寓收入913625111全护老人4500元/人1225661590112半护老人4000元/人52525203512公建收入921084121康复中心500元/人375018750122对外营业餐厅164252000328500123老年会所1000元/人175017500124日用品休闲消费3000元/年3750112500125幼儿园收入24万元/人10024000126商业出租费用084万元/4998419834第四章场址选择与建设条件41场址选择原则1、符合国家、地区、城乡规划和居住用地的要求；2、满足项目对能源、水和人力的供应等的要求；3、节约资源和提高效益的原则，尽力做到减少建设投资，节省运费，降低成本，提高利润；4、安全的原则，防洪、防震、防地质灾害、战争灾害；42场址位置本项目建设地点为易县易州镇中亢各庄村南，位于易县城南1公里，易保公路以东，杏林医院以北。周围交通运输网良好，各项基础设施齐备。43自然条件431自然地理位置易县位于东经11451051153812，北纬390230393550，地处河北省中部，太行山东麓北端，华北平原西北边缘，易县位于保定市北部，北部及东北部与涞水县相连，南部与徐水县、满城县接壤，西部与涞源县毗邻，东部与定兴交界。境内地貌，有山地、丘陵、平原三种类型。从西向东南由山势陡峻逐趋平缓，境内深山区和浅山区，在海拔3001813米之间，约占12305平方公里。境内主要有北易水、中易水、南易水、漕河和拒马河五条主要河流。432气候条件易县属东部季风区，暖温带半干旱地区，大陆性季风气侯特点显著，四季特征分明，春季干燥多风、夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，年平均气温129，最热日平均266，风速冬季平均18米/秒，夏季平均15米/秒，冬季日照66，最大冻土深度为54厘米，当地极端最低气温265，最高气温427，冬季采暖室外温度8，地震裂度为7度，多年平均降水量6312MM，平均无霜期188天，年最长结冻日145天。2014年统计，全县林木覆盖率达到515，城区空气质量二级以上天数达到342天，生态环境优越。433工程地质条件易县位于太行山脚下，境内有河流、排水沟较多，几条大河流自西向东贯穿全县。境内河流有长年过境河流拒马河、中易水河，季节性河流有北易水河、漕河、暴河等五大河流，县内有大、中、小型水库十五座。其中大型水库两座，中型水库二座，总库容量4亿立方米。大气降水平均159952亿立方米。多年平均降水量6312MM。降水量较小，年际变化大，年内分配不均，69月份降水量占全年总量的80，且多集中于7月下旬到8月中旬，年平均蒸发量1039MM，为年平均水量的17倍。434地震烈度依据建筑抗震设计规范（GB500112010）附录A，拟建场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为010G，设计地震分组第二组。435交通运输条件易县虽属山区，但交通运输十分方便，距北京直线距离100公里，距天津150公里，距保定市60公里，处于京津保金三角地带内。铁路、公路齐备，京源铁路从北部穿过，高易铁路与京广铁路相连。公路四通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良川等主要干线交汇于县城，乡村公路纵横交错。从北京西南五环经京港澳高速及张石高速到易县血山出口，全程仅约120公里。目前京昆高速开通后，经京昆高速到易县全程仅约100公里，车程约1小时，与北京交通联系紧密。另有张石高速、荣乌高速及张涿高速等与周边城市直接联通。44场址配套情况供电由易县供电公司提供。给水由易县自来水公司供给。排水卫生间排水采用塑料管道，并有通气设置；室外雨污分流，生活污废水经项目区自有的污水处理系统处理后排入市政污水管网，雨水为有组织排水，雨水汇集排入市政雨水管网。供暖本项目供暖采用市政热力供暖。制冷本项目夏季拟采用空调制冷。天然气本项目生活用天然气，由市政天然气管网供给，能满足项目需求。邮电、通讯易县目前拥有现代化的通讯设施可为用户提供电话传真、电传、无线寻呼，计算机分组交换，国际特快专递等服务项目。电话线路由附近电话网络引入，电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PC保护管地下直埋方式敷设。第五章工程技术方案51工程设计依据建筑设计防火规范（GB500162006）老年人建筑设计规范（JGJ1221999）养老设施建筑设计规范（GB508672013）建筑照明设计标准（GB500342013）民用建筑隔声设计规范（GB501182010）严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ262010）建筑物防雷设计规范（GB500572010）建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB503432004）电梯工程施工质量验收规范（GB503102002）火灾自动报警系统设计规范（GB501162008）智能建筑设计标准（GB/T503142006）无障碍设计规范（GB507632012）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2002年版）建筑给水排水设计规范（GB500152003）全国民用建筑工程设计技术措施给水排水全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调，动力分册建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB507362012）其他国家有关规范和规定52总图布置布局521总平面布置原则1、可持续发展理念其主导思想是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。2、以人为本的理念以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、就医、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。一切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽可能在质量、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。3、严格执行国家和河北省现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环保和职业卫生方面的方针政策。4、贯彻执行“质量翻身、组织结构优化、开发能力提高”的三大原则。5、总平面布置力求人流、物流合理安排，整体布局符合当地规划的要求。6、土建设计按照现代养老公寓的要求，在满足使用功能的情况下尽可能兼顾美观，做到经济合理、安全适用。521总平面布局1、平面布置按照老年人的日常活动规律和本项目的职能，为了更好的改善老龄化人口的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐的生活，河北易县杏林医养康项目将项目区分为公寓、康复、活动区、辅助区等几大区域，建设内容主要包括老年公寓、康复中心、老年会所、幼儿园、职工宿舍、商业等，各区域既要相对分离，又要联系方便。老年公寓为老人提供家庭化护理服务居住场所，均匀分散在项目区四周；康复中心内部配置有老年康复设施，为老人提供康复医疗服务，并可举办书法会、电脑知识讲座、养生保健讲座等活动，建设于整个项目区的中间区域；老年会所内部配置有咖啡厅、茶室、棋室等，为老人提供生活、交流、娱乐等方便快捷的服务，建设于整个项目区的中间区域。职工宿舍建设于项目区西北角；幼儿园建设于项目区中心偏北部位；商业和配餐中心建设于项目区西部沿街。2、竖向布置考虑排雨水及防止暴雨积水，老年公寓内部道路纵坡2。设计标高结合地形现状，室外地坪纵坡平均24。垂直运输流线直接、明确，根据不同人员的需要，不同的运输要求，配备不同的垂直运输设备，安排不同的垂直运输路线。本工程分区设置区入口，公寓由封闭楼梯间、电梯间解决。3、立面设计本项目的立面设计采用现代设计手法，力求简洁、大方。空调百叶窗与立面竖线条结合设计，彰显实用主义精神。4、交通组织便捷整个项目区的出入口开向市政主要道路，方便车辆进出。内部道路设计要使人行方便、车行顺畅，并满足消防要求。5、公用配套工程本项目所处地点给排水、供电、通讯等公用配套工程的设计要做到流程合理、布置紧凑、管理方便。53建筑设计531设计理念养老项目的建设应贯彻安全、适用、经济、在可能条件下注意美观的原则，形象应朴实大方，色彩柔和；建筑装修和环境设计应有利于老年人的生理、心理健康，建筑的色彩设计和室内照明，应符合相关要求。整个建筑以中国山水、院落布局、传统建筑、东方园林为主，符合大北京高知养老客户的审美倾向，与易县历史文脉气质契合风格，突出建筑的安静、祥和、自然、亲切、通透、阳光的特点。建筑室外装修以玻璃、钢、膜等材料来表现建筑的细部与尺度，很好的融入整个养老中心的规划体系。532建设规模及内容本项目总占地面积67402M2（约合1011亩），总建筑面积为15802752M2，其中地上建筑面积123459M2，包括老年公寓面积96368M2，公建面积21093M2，商业4998M2，其他配套设施1000M2；地下建筑面积3456852M2，包括地下室2800M2（其中污水处理站1500M2，地下配套用房1300M2），地下车库3176852M2；广场面积6230M2，绿化面积3057355M2，道路硬化面积1187745M2。老年公寓面积96368M2，包括老年公寓60192M2，职工宿舍36176M2；公建面积21093M2，包括康复中心9260M2，幼儿园2298M2，配餐中心3690M2，老年会所5845M2。项目建设停车位1155个，其中地上停车位247个，地下停车位908个。容积率为183，绿化率为4536，建筑密度为2778。项目规模本项目建成后可容纳2188位老人入住。项目周边环境良好，可以为老年人提供体检、康复理疗、医疗护理等服务，老年公寓有护理人员对老年人进行看护及照料，项目区设有养老服务配套供老年人休闲娱乐。建（构）筑物内容详见下表。表51建（构）筑物内容一览表序号名称单位数值备注1项目总占地面积M267402合1011亩2建筑物占地面积M2187213项目总建筑面积M21580275231地上建筑面积M2123459311老年公寓面积M2963683111老年公寓M2601923112职工宿舍M236176312公建部分M2210933121康复中心M292603122幼儿园M222983123配餐中心M236903124老年会所M25845313商业面积M24998314其他配套设施M2100032地下建筑面积M23456852321地下室M22800322地下车库M231768524停车位115541地上停车位个24742地下停车位个9085生活广场M262306绿化面积M230573557道路及场地硬化面积M211877458其他指标81容积率18382建筑密度277883绿化率453684老人建筑居住户数户109485老人居住人数人21882人/户533结构设计1、设计依据建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）建筑结构荷载规范（GB500092012）混凝土结构设计规范（GB500102010）建筑地基基础设计规范（GB500072011）建筑地基处理技术规范（JGJ792012）建筑抗震设计规范（GB500112010）建筑工程抗震设防分类标准（GB502232008）地下工程防水技术规程（GB501082008）建筑基坑支护技术规程（JGJ1202012）混凝土多孔砖砌体结构技术规程（DB13（J）T462004）设计方案图纸风荷载基本风压W0040KN/（MM）雪荷载基本雪压S0035KN/（MM）2、建筑分类等级建筑结构安全等级为二级结构重要性系数10建筑物设计使用年限50年建筑地基基础设计等级丙级建筑物场地类别三类建筑物混凝土结构环境类别一类，外露构件为二B类，室内潮湿环境为二A类。建筑物耐火等级一级。建筑砌体施工质量控制等级为B级。建筑抗震设防类别重点设防类抗震等级二级地下建筑防水等级一级3、主要荷载主要活荷载取值见下表。表52设计活荷载取值房间名称活载取值（KN/M2）走廊、门厅25楼梯35电梯前室35上人屋面20不上人屋面05地震烈度依据建筑抗震设计规范（GB500112010）附录A，拟建场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为010G，设计地震分组第二组。场地类别类特征周期值0554、地基基础地基基础符合建筑地基基础设计规范，地基基础设计必需满足建筑对基础强度、变形、稳定的要求，地基基础设计根据地质工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，本项目建筑物采用天然地基浅埋基础。地基基础设计等级为丙级。5、结构方案方案设计贯彻执行国家的技术经济政策及抗震设防标准，努力做到技术先进、经济合理、安全适用、确保质量，本项目建筑全部为框架结构。534无障碍设计养老中心设计中无障碍设计尤为重要，因大多老人行动不便，在设计中严格执行无障碍设计规范（GB507632012）。设计中充分考虑残疾人的使用要求，电梯出入口设施做无障碍坡道，首层室外高差为06M。项目区内道路为无障碍通道，设残疾人停车位。公共使用的门采用自动门与推拉门，在推拉门门把手一侧墙面留有不小于05M的墙面宽度，门扇安装视线玻璃，在门扇的下方安装高035M的护门板。535过厅和走道过厅应具备轮椅、担架回旋条件。户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于050M，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。户室内通过式走道净宽不应小于12M。通过式走道两侧墙面09M和065M高处宜设4050MM的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40MM；走道两则墙面下部应设035M高的护墙板。536楼梯、坡道和电梯老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于120M，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300MM，公共建筑不应小于320MM。踏面前缘宜设高度不大于3MM的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于L0MM。不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于150M，坡道长度不宜大于12M，坡度不宜大于1/12。设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地090M和065M高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。537居室老年人居住建筑的起居室、卧室应有良好朝向、天然采光和自然通风，起居室使用面积不宜小于14M2，卧室使用面积不宜小于10M2。设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5M2。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应大于040M，浴盆及淋浴坐椅高度不应大于040M。浴盆一端应设不小于030M宽度坐台。公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于120M200M，内设040M高的坐便器。538装饰装修1、外装修外墙涂刷普通涂料。2、内装修（1）除特殊要求外，所有老人通行的楼地面采用防滑材料铺装。并且地面、踢脚、墙裙、墙面、顶棚使用便于清扫、冲洗、不污染环境的材料，其阴、阳角宜做成圆角。踢脚板、墙裙应与墙面平；地面用材料应采用防滑、易清理的材料，不使用易产生粉尘、微粒、纤维性物质的材料。（2）楼内墙体不使用易裂、易燃、易吸潮、易腐蚀、不耐碰撞、不易吊挂的材料；有推床通过的门和墙面，应采取防碰撞措施。539防水工程卫生间、水箱间穿楼板立管均为预埋防水套管防止水渗漏。防水楼面的防水层与竖管、墙转角处均附加300MM宽一布两涂并卷起250MM高。5310防火本项目地上防火等级为二级，楼内部分采用封闭楼梯间，设置消火栓灭火系统。5310节能1、非供暖楼梯间内墙设20MM厚保温砂浆。2、所有女儿墙内侧、风井出屋面部分，均设400MM高30MM厚的岩棉复合保温板保温。3、电梯井道、各种管道井及排烟竖井，其与室内接触的内墙面均设30MM厚岩棉复合保温板保温。5311绿化设计1、设计原则本项目的绿化规划充分利用和保护场地原有的树木，绿化布置时，采用“点、线、面”结合的手法，以及主轴、次轴、对景、疏密对比等一系列手法，设计出富有特色的绿化环境。绿化系统由公共绿地、道路绿化、宅间绿化等组成，通过步行系统组织在一起，为老年人创造一个安静、卫生、舒适的生活环境，促进老年人的身心健康。道路绿化采取配植方式，植物选择搭配多样化，以不同的行道树、花灌木、绿篱、植被、草坪组合不同的绿色景观，加强识别性，以不断变化的景观效果使老年人感受到步移景异的情趣。2、设计内容本项目绿化面积3057355M2，场地四周均退红线满足防护绿地规划宽度要求。项目区入口处设有入口花园，设中心绿地，种植鸢尾、丁香、西府海棠、萱草等花卉装饰，冷型草满铺。沿项目区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地，种植油松、国槐等树木。围墙布置隔离绿化带，项目区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。54主要设备选型本项目主要耗能设备包括电梯、单体空调、呼叫系统、监控系统、消防系统、健身器械及康复设备、供水加压设备、发电设施、太阳能机组、供氧设备、污水处理系统、其他配套设备等。具体设备详见下表。表53主要设备清单序号名称单机功率（KW总功率）KW单位数量单价（万元总价）（万元）备注1电梯部843025202单体空调台400006024003呼叫系统套801512004监控系统套160605消防系统套180806生活广场配套健身器材套105507健身器械及康复设备套1200336008供水加压设备套216012609发电设施台1100100备用10太阳能机组套1120120主要用于太阳能热水器等11供氧设备套106060012污水处理系统8080套120020013其他配套设备套1150150合计80541112340第六章公用工程本项目给排水、供电、供气、通讯等公用配套工程的设计要做到流程合理、布置紧凑、管理方便。61给排水611给水设计1、设计依据建筑给水排水设计规范（GB500152003）（2009版）全国民用建筑工程设计技术措施（给水排水）生活饮用水卫生标准（GB57492006）河北省用水定额（DB13/T11612009）室外给水设计规范（GB500132006）室外排水设计规范（GB500142006）（2014年版）自动喷水灭火系统设计规范（GB500842001）（2005年版）建筑设计防火规范（GB500162014）建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）2、给水水源为易县自来水公司供给，就近引入。老年公寓给水管网的设计主要采用环状网是管线连接成环状，某一管段损坏时，其余管线仍能够正常工作，从而保证供水的安全可靠性。本项目用水主要为员工用水、老年公寓居住用水、幼儿园用水、商业用水和绿化用水。本项目建成后老年公寓入住人数为1750人，员工260人，生活用水标准均为110L/人D；幼儿园学生100人，用水标准为50L/人D；幼儿园老师15人，用水标准为30L/人D；商业建筑用水标准为8L/M2D；绿化用水标准为06M3/M2A；未预见及漏损按上述几项之和的10计算，则本项目日用水量为38893T，年用水量为14196KT。详见下表。表61项目用水量估算表用水计量用水量序号项目名称标准单位数量（人/M2）T/DT/A备注1老年公寓用水110L/人D17501925370272142员工用水110L/人D250275010037503幼儿园学生用水50L/人D1005001825004幼儿园老师用水30L/人D10030109505餐厅对外营业用水19L/人D2000380013870006商业用水8L/M2D4998399814594167绿化用水06M3/M2A305735550261834413一年按365天计算小计35357129052428未预见及漏损35361290524按10考虑合计38893141957679室外消防用水25L/S18010室内消防用水15L/S108火灾延续时间2H喷淋用水25L/S90火灾延续时间1H注消防用水和喷淋用水不计入总用水量。3、消防给水系统消火栓给水系统由消防贮水池、消火栓给水泵、环状消防给水管网组成。消火栓给水系统由设在水泵房内的消火栓给水泵从贮水池抽水加压供给，同时设地下式水泵接合器，以备室内消防水量不足时从室外补给。室内消防用水量为15L/S，火灾延续时间2H，室外消防用水量为25L/S，火灾延续时间2H。4、根据危险等级、火灾种类以及灭火级别设固定灭火器。612排水卫生间排水采用塑料管道，并有通气设置；室外雨污分流，生活污废水经项目区自有污水处理站处理达标后排入市政污水管网，雨水为有组织排水，雨水汇集排入市政雨水管网。62供电系统62