《工程部运行标准-预防性保养程序》preventive maintenance sop

STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序POLICYNOSUBJECT编号标题ENGPM001HVACFANCOILSPMPROCEDURE风机盘管ENGPM002ROOMCAREPROGRAM客房保养ENGPM003PACAREPROGRAM公区保养ENGPM004TOOLSEQUIPMENTFORMAINTENANCE保养工具及材料ENGPM005CARPETCARE地毯保养ENGPM006ALARMSYSTEMMAINTENANCEANDTESTING消防系统保养及测试ENGPM007HEATDETECTORS温感测试ENGPM008SMOKEDETECTOR烟感ENGPM009MOVABLEPARTITION活动隔断ENGPM010HEATEROVERHEATING过热加热器年ENGPM011FACILITIESEQUIPMENTOFFIRESAFETYMAINTENANCEPLAN消防系统设施设备维保计划ENGPM012GASSTOVEKITCHENEQUIPMENT厨房燃气炉设备ENGPM013CONVECTIONOVEN对流炉ENGPM014GASSTOVES煤气炉具ENGPM015MAINTENANCEANDOPERATIONOFSTOVE检修炉灶及操作ENGPM016VEHICLEMAINTENANCEANDOPERATIONOFRICE检修蒸饭车及操作ENGPM017MAINTENANCEANDOPERATIONOFBOILING检修开水器及操作ENGPM018MAINTENANCEANDOPERATIONOFTHEREFRIGERATORFREEZER冰箱冰柜检修及操作ENGPM019MAINTENANCEANDOPERATIONOFDISHWASHER洗碗机检修及操作ENGPM020MAINTENANCEOFCOLDSTORAGEREFRIGERATIONEQUIPMENTSYSTEM冷库设备制冷系统保养ENGPM021EQUIPMENTMAINTENANCEPROCEDURES设备的维修程序POLICYNOSUBJECT编号标题ENGPM022FLOORDRAINANDDRAINAGEPIPES地漏和排水管ENGPM023WASTEDISPOSAL废弃物处理ENGPM024PREICEMAKINGMACHINE制冰机的预检ENGPM025PREVENTIVEMAINTENANCEOFMOTOR电动机的预防保养ENGPM026PRECHECKPROCEDURESOFPUMPS水泵的预检程序ENGPM027PRESCREENINGPROCEDURESOFVALVES阀类的预检程序ENGPM028COLORSPECIFICNORMS专用颜色规范ENGPM029BUILDINGTHESURFACEPAINT,SEALINGANDWATERPROOFING建筑表面油漆、密封和防水ENGPM030GARAGEANDDRIVEWAYSURFACE车库和车道表面ENGPM031THEROOFOFTHEPRESCREENINGPROCEDURES屋顶的预检程序ENGPM032CURRENTCIRCUITBREAKERANDVALVEIDENTIFICATION电流断路器和阀门的识别ENGPM033VALVEIDENTIFICATION阀门的识别ENGPM034SWIMMINGPOOLCHLORINATIONDEVICE游泳池氯化器ENGPM035PREVENTIVEMAINTENANCEOFAIRCONDITIONINGBOX空调箱的预防性维护保养ENGPM036BOILEREQUIPMENT锅炉设备3/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTHVACFANCOILSPMPROCEDURE风机盘管EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM001ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE1OF7APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES节101客房/公共区域设备设施维护保养A客房风机盘管GUESTROOMFCUPROCEDURE所需工具/设备工程常用工具非酸性盘管清洁工具，翅片清洗专用喷壶，防护眼睛，橡胶手套，水喉，润滑剂，点式温度计。消毒灭菌药剂铝翅片清洗剂，风机盘管接水盘专用防霉片。注该工作应3个月进行一次。操作程序PROCEDURE1用非酸性工具清洁盘管及冷凝水盘，并更换专用水处理剂（防霉片）；防霉片投放位置须在接水盘离出口较远的地方，全部溶解后应更换。2根据设备结垢的实际情况使用“铝翅片清洗剂”，采用喷刷或浸泡的方式使溶液与表面作用，用洁净水快速彻底冲洗干净盘管。3将空气排出水管；4检查冷凝水盘及水盘的绝缘情况；5检查水流情况，包括流量及水压；STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTHVACFANCOILSPMPROCEDURE风机盘管EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM001ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE2OF7APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES6按照说明润滑马达，调换油嘴；7检查盘管及安装固定部件，如有需要，可进行调换。8检查并调试风机马达的三档速度；9检查调温器的工作情况，进行校准，同时在最热及最冷的温度点检查；10检查在供热或供冷情况下电动阀门的工作情况；11检查水管及电动阀门的绝缘情况；12检查所有的电气安装情况，特别注意布线及接线情况；13清洁盘管的回风口；14安装干净的过滤网；15运行风机盘管，记录出风温度；16记录以下数据客房房间温度；盘管回风温度；盘管出风温度。B客房空调器GUESTROOMFCUPROCEDURE所需工具/设备工程常用工具软毛刷，吸尘器，润滑剂，点式温度计。0205的过氧乙酸溶液或其他消毒液，风机盘管接水盘专用防霉片。注该工作应3个月进行一次。5/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTHVACFANCOILSPMPROCEDURE风机盘管EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM001ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE3OF7APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES操作程序PROCEDURE1检查空调器电器插头和插座的接触是否良好，若发现空调器在运行时，若电源引出线或插头有发烫，则插头、插座接触不良，须即采取措施解决。2观察空调器制冷剂管路（主要指分体空调器）的接口部位是否有制冷剂泄漏。若发现有油渍，则说明有制冷剂漏出，应及时予以处理，以防因泄漏而造成制冷剂量不足，影响空调器的制冷（热）效果，甚至造成压缩机损坏。3切断空调电源后，用0205的过氧乙酸溶液或其他消毒液喷洒在空调壳体表面，喷洒时溶液要成雾状；4然后打开面板，用溶液喷洒过滤网。注意清洗空调器的空气过滤网，一般2至3周左右保养一次。清洗时将过滤网抽出，用干的刷去过滤网上的灰尘。也可用清水冲洗去过滤网上的灰尘。晾干后再装入空调器使用。对灰尘较多的环境，过滤网的清洗应更经常，以免过滤网沾灰尘太多，影响空调器的通风量。5打开过滤网，使用毛刷和吸尘器清洗盘管上的灰尘；用0205的过氧乙酸溶液或其他消毒液喷洒换热器表面；注在清洗时毛刷和吸尘器应沿盘管的垂直方向清扫，切勿沿水平方向清扫，以免碰坏盘管的肋片。6打开出风口摆叶，向出风口内部贯流风扇喷洒；7间隔30分钟后，再进行一次消毒；STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTHVACFANCOILSPMPROCEDURE风机盘管EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM001ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE4OF7APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES8抽下空调过滤网，用加入一些洗涤剂的自来水进行清洗；9检查室内机组里净化块、滤尘块等空气处理装置的情况，同时对这些空气处理装置进行擦洗与消毒；10用沾有一定清洗剂的软布擦洗空调的外壳、进风格栅、空调内部的塑料件和换热器等。然后再用清水湿擦布擦除掉洗涤剂。切勿用40以上热水、汽油、挥发性油及腐蚀性溶剂擦拭空调器面板和机壳。注不应用硬毛刷刷洗空调器，以免损坏外壳，造成脱漆、褪色等。11运行风机盘管，记录出风温度；12记录以下数据客房房间温度；空调器回风温度；空调器出风温度；蒸发压力；冷凝压力；压缩机工作电流值。13空调器要长期停机时（如空调器的季节性停机）应对空调器作全面清洗。清洗好后只开空调器的风机，运转约2至3小时，使空调器内部干燥，然后用防尘套将空调器套好。7/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTHVACFANCOILSPMPROCEDURE风机盘管EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM001ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE5OF7APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATESC拆卸和安装客房空调器准备工作1至少二人或二人以上（熟练的制冷工，加一名副手）；2制冷修理工具一套，以及室内外机的固定用膨胀螺丝等材料。程序PROCEDURE1将用于替换的空调器运送到需要拆卸的客房。2回收制冷剂启动空凋器，可用遥控器设定制冷状态，待压缩机运转510分钟，制冷状态正常后，用扳手拧下外机的液体管与气体管接口上的保帽，关闭高压管（细）的截止阀门，L分钟后管外表结露，立即关闭低压管（粗）截止阀门，同的迅速关机，拔下电源插头（如果设备插在墙壁的电源插座上，使其与插头分离，如果装置直接与暗线盒相接，将告示牌放在断开的线盒上，并断开），用扳手拧紧保险帽，至此回收制冷剂工作完成。如果是冬季，宜先用温热的毛巾盖住室内机的温度传感器探头，然后控制冷状态设定开机；也可采用室内机上的强制启动按钮开机，同的观察室内、外机是否还有其他故障。避免以后带来麻烦。3制冷剂回收后，可拆卸室内机。用扳手把室内机连接锁母拧开，用准备好的密封钠子旋好护住室内机连接接头的丝纹，防止在搬运中碰坏接头丝纹；再用十字起拆下控制线。同时应做标记，避免在安装时接错。如果信号线或电源线接错，会造成外机不运转，或机器不受控制。4将装置从墙上取下。5清理壳的内外部和外部格栅，必要时进行油漆。6检查壳的填缝以防泄漏。如需要再加入填料。STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTHVACFANCOILSPMPROCEDURE风机盘管EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM001ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE6OF7APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES7将用于置换的设备放入机套内，用水平尺校正固定。8查看管道是否有弯瘪现象；接下来应检查两端喇叭口是否有裂纹，如有裂纹，应重新扩口，否则会漏氟。最后，检查控制线是否有短路、断路现象，在确定管路、控制线、出水管良好后，把它们绑扎在一起并将连接管口密封好。连接好管道与内、外机，并接好控制线。9排除管道和内机中空气（1）把连接好的外机接头拧紧（细），用专用扳手松开截止阀门的阀杆1圈左右；（2）听到外机接头（粗）吱吱响声，30秒左右，用钣手拧紧（粗）接头；（3）松开（粗）管上戴止阀门的阀杆；（4）彻底松开（细）管上截止阀门的阀杆。这时空凋器排空气结束。10用洗涤剂进行检漏，仔细观察每一个接头有无气泡冒出，验明系统确无泄漏后，旋紧阀门保险帽，即可开机试运行。11将设备周边的平衡条和填料放回。12插上插头或将导线接上暗线盒，拿走告示牌。13通电前位查一下电压，再用遥控器启动运行。14运行调试室外机工作以后，检查运行电流是否与铭牌标注相一致，如小于铭牌标注的电流可视为氟利昂量少，不急于加氟，可继续观察管道接头处的结露或结霜情况。注任何一台分体空调器正常运行应符合下列条件（L）低压压力49KGCM254KG/CM2；（2）连接管只能结露，不能结霜；9/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTHVACFANCOILSPMPROCEDURE风机盘管EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM001ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE7OF7APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES（3）运行电流与铭牌标注的是不相一致；（4）内机出风口温度符合要求，即夏天（1216）；冬天（3540）。室内温度，夏天2528，冬天（1823）。15补充制冷剂在空调器拆卸中，只要是按操作规范要求去做，开机运行后制冷良好，不需添加制冷剂。但对于使用中的微漏或在移机中由于排空时动作迟缓，制冷剂会微量减少，或由于移机中管道加长等因素，空调器在运行一段时间就不能满足正常运行的4个条件，即压力低于49KG/MM2；管道结霜；电流减少；内机出风温度不符合要来，这的就须补充制冷剂。运行中加氟，必须从低压侧加注。加氟前，先旋下室外机低压气体截止阀维修口上的工艺帽，根据公、英制要求选择加气管；用加气管带顶针端，把加气阀门上的顶针顶开与制冷系统连通，另一端接三通表。用另一根加气管一端接三通表，另一端虚接R22气瓶，并用系统中制冷剂排出连接管的空气。听到管口吱吱响声L2秒钟，表明空气排完，拧紧加气管螺母，打开制冷剂瓶阀门。把气瓶倒立，缓慢加氟。当表压力达（4954）KGCM2时，表明制冷剂已充足。关好瓶阀门，使空调器继续运行，观察电流、管道结露现象，当室外机水管有结露水流出，低压气管（粗）截止阀结露，确认制后状况良好，卸下低压气体维修工艺口加气管，旋紧外保险帽，充注制冷剂工作完成。16将拆下的设备放回维修处清理或维修。STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE1OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATESD客房保养计划ROOMCAREPROGRAM客房保养计划的实施旨在提高产品质量，满足客人需要。根据该计划一年需在客房、商用区域、电梯、公共卫生间进行三次系统的检查。问题一旦发现，立即进行改进，对酒店品质提高不无裨益。客房保养计划要求一名经过培训，技术全面的专门工程人员；配有推荐工具、设备及零件的工具车；客房、商用区域、电梯及公共卫生间检查表。注本计划并非为更新计划，工程人员的工作不应包括油漆客房门、垂挂新的窗帘及为拉门安装导轨（此类项目为更新项目）。维修计划该计划根据逐个场所检查要求进行时间安排。整个酒店各相关场所检查完毕后，再开始新一轮的检查。时间安排时请注意需保证一年三次检查。如实施恰当的话，每个月应完成25的客房保养。酒店的公共区域建议一年至少详细检查四次。保养工作按照入住率、气候情况及物业原先情况所需时间不同。11/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE2OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES保养计划实施总工程师1根据附表保证必须工具、零部件；2保证工具车；3计算每周客房保养的工作量。【举例】假设一个拥有200间客房的酒店，一年至少进行三次客房保养工作，每个月必须完成总房数的25。把总房数除以4，得出的便是每个月需进行保养的房数。200450间/月然后将每月房数除以4（4个星期），得出的便是每个星期需保养的房数。504125根据计算，客房保养工程人员每星期需完成的工作量为125间。另一种计算每星期工作量的方法为将酒店的总房数乘以每年需进行保养的次数。2003600然后将该数字除以一年的星期数，得出每周需保养的客房数。60052115通过这种计算方法，得出为了保持酒店的标准，每星期需保养的房间数为115间。STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE3OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES4根据酒店的实际情况，计算出每星期工作所需的小时数，并将该数据提供给总经理。5给客房保养工程人员（万能工）进行技能培训。6委派合格的人员执行该计划。7将工具车配备所有必须的工具、设备及零部件。备注客房保养工具车所需工具、设备及零部件为建议性长久存货。品种及数量因物业情况的不同而异，并以保证客房保养计划的按时按量完成为基础。为了避免由于送货周期引起的时间耽搁，必须有后备存货。指导客房保养工程人员每天补足工具车所需品种，并保证紧急情况下的后备供货。存货每90天循环一次。8与客房保养工程人员重温客房保养检查表（见样张）。9根据客房保养计划，每天将所需检查及保养的房间分配给客房保养工程人员。10每天检查部分已完成的客房，每星期末，即可完成10的已完成客房检查。客房保养工程人员（万能工）技能标准1有与宾客交流的技巧；2强弱电基础知识（1）必须具有低压电器操作证件（当地劳动部门颁发电工证）；（2）安全用电及触电急救；（3）懂得客房电气的线路工艺和隐蔽走向；（4）能够对调光开关、波段开关电位器检查、判断、更换；13/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE4OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES（5）能够对节电开关、剃须插座、请勿打扰、门铃检查、判断、更换；（6）能够检查、调整、设置电话、电视、电子保险箱；（7）可以单独连接、检修两地控制灯光线路；（8）能够区分分配器、分支器功能脚，并按照标准要求接线；（9）能够熟练判断维修客房、公共区域各种灯具（电子节能灯除外）；（10）懂得吹风机工作原理并能维修；（11）会熟练使用万用表和绝缘测试表（摇表）；（12）能够检查维修壁柜灯；（13）能够检查判断遥控器、门锁电池电量；3管工基础知识（1）熟悉常用水管管径规格尺寸、中英制对应关系；（2）能够区分各类阀门结构、代号、工作原理；（3）管道施工的一般标准和要求；（4）熟悉客房上下水流向控制系统；（5）明白卫生洁具的结构、原理、安装要求；（6）熟悉酒店冷热水管道系统构成和分布位置；（7）熟悉水压标准，能够检查、调整房间水压；（8）熟练拆装各种水嘴、混合器、减压阀；（9）熟练检修浴缸下水及活塞；（10）熟练检查调整马桶的上下水阀；（11）能够检查、调整、更换压力表；（12）能够独立对常用管道切割、套丝作业；STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE5OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES（13）明白房间给排水管道构造、材质及走向；4空调知识（1）明白制冷原理和家用空调的工作原理；（2）熟悉酒店空调循环水系统工艺和走向；（3）懂的风机盘管标称和工作原理；（4）掌握电磁阀的工作原理，并能够判断和更换；（5）懂得清洁、疏通房间风机盘管凝水盘；（6）熟知室内空调标准参数；（7）熟练操作和设置房间温度控制器；（8）能够熟练清洁房间的过滤网；（9）能够检查、维修、更换卫生间排气扇；（10）能够检查、判断、维护房间冰箱一般故障。5油漆工知识（1）明白油漆的种类和特性；（2）熟知油漆的操作程序和调配知识；（3）熟悉饭店装修对油漆的要求；（4）熟悉壁纸的种类、特点；（5）能够熟练粘贴、修补壁纸；（6）能够熟练修补家具设施油漆脱损处；（7）掌握天花、墙壁裂缝修补工艺和技术；（8）了解常见玻璃胶的特点和适用范围；（9）掌握玻璃胶施打工艺；15/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE6OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES（10）熟悉常用内墙涂料的性能和涂刷方法；6木工知识（1）明白常用木材的种类和基本性能；（2）熟知木工常用工具正确使用和保养；（3）会木工刨刃、凿子的磨制；（4）木工角尺的熟练使用；（5）熟练划裁各种常用直线玻璃；（6）酒店各种家具的特点和结构工艺；（7）常用木工工具的熟练使用；（8）房间板材的修补和更换，要求更换后115米看不出；（9）熟练对门和门框进行修整；（10）能够对抽屉进行修整，（11）懂得沙发的修补；（12）可以进行墙洞的修补；（13）可以对天花龙骨的修整。7五金基本知识（1）掌握钳工基本知识，如常用钳工测量工具的使用、测量、保养，手电钻、砂轮、台钻的操作、维护和安全操作知识（2）机械制图的基本知识（3）能够攻丝和过丝；（4）熟悉客房设施的安装标准；（5）能够加工制作简单的零件；STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE7OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES（6）熟知机械门锁的结构、加油拆装；（7）熟练电子门锁的结构、工作原理、拆装和故障排除；（8）能够对窗帘导轨的拆装和配件更换；（9）明白常用锁具的工作原理、配置、拆装；8地毯基本知识（1）能够对地毯修补。客房保养工具车为了保证客房的高质量，必须配备一辆工具车，车上一直配有各种必须的工具、设备及零部件。经验数据表明一个拥有250间（或以上）的酒店，一辆工具车已足够保证保养工作的顺利进行。但是如果酒店规模相同，但由几幢独立的大楼组成，就需要增加工具车的数量，使用两辆工具车将使工作时间缩短。如果酒店的规模为300间客房或以上的话，应在增加一辆工具车的情况下，再增加一名客房保养工程人员。工具车规格工具车必须配有大型，易于滚动的车轮，有足够的储存空间用于存放大量小型配件、大型零件及整套保养工具。该工具车应可上锁，避免其他人员擅自挪用工具及零件。同时该工具车应有电气接线，可用于照明及其他电气工具的供电插座。17/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE8OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES客房保养中的宾客交往技巧客房保养计划主要目的是为最大程度地满足客人的需要。客房保养工程人员（万能工）必须对客人保持友好礼貌的态度，外表保持干净整洁。对客房保养工程人员（万能工）的培训除涉及专业技术，也包括与宾客交往的技巧。以下所列的为一些与宾客交往中的注意事项1按门铃；2两次大声敲门；3自报身份“工程部”；4如无人应答，进入客房开始工作。备注如保养中采用封闭式工作法（介绍见后），则可有效避免进入有客人居住的房间。但是还是可能发生错误。工程人员可能发现根据所提供的单子，无人入住的房间有客人，应立即向客人道歉，并到另一间客房开始工作。5如必须在有客人居住的房间进行保养工作，工程人员应向客人解释酒店并无意给客人带来任何的不便，保养工作正是希望能保持酒店的高品质，给客人带来满意舒适的居住环境。客房保养的安全规则在实施客房保养时，工具车必须停在客房门外，以避免工具、设备、零件的失窃。同时应注意，将工具车停在走廊上时，时常上锁。但当在套房进行保养工作时，需将工具车推入房内，可节省时间并方便拿取所需的工具、零件。通常情况下，客房门须关上，但需在门把手上醒目地挂上“客房维修中”牌子。19/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE9OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES客房保养封闭式工作法为了避免在有客人居住的客房进行保养工作，可与前厅部协商在入住率容许的情况下，临时开启一些房间进行保养。下面介绍一些封闭式工作法的指导1客房保养工程人员上班后，即与前厅部对照客房保养总表，决定封闭客房的房号。2前厅部在前厅部的房态架里将封闭保养客房的一格放入OO卡，避免外卖。3客房保养工程人员完成保养工作，告知前厅部是否客房已处于可供出售状态或需清洁。4前厅部接到通知后，将OO卡从房态架中取出，如管家部需清洁该房间，放入OC一卡。如房间需要清洁，通知管家部。5管家部如有需要，清洁已经过保养维修的房间；清洁完成后，通知前厅部。6前厅部将OC卡取出，此房可供出售。客房保养工程人员（万能工）检修质量标准1正门，连接门及浴室门（1）门牌安装端正、紧固，颜色均匀，字迹清晰；（2）门镜不松动、透视良好；（3）门后疏散图和提示图粘贴牢固不松动；（4）门及门框与合页连接螺丝紧固，合页无响声（注油）；21/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE10OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES（5）门锁动作可靠，不松动；电池电量充足，指示灯，读卡正常；（6）门缝标准，密封隔音良好，不变形；门和门框油漆光滑，无破损；（7）防盗扣安装紧固、安全，无自挂现象，所有五金件无锈蚀。2墙面、天花（1）所有墙面及天花无开裂和污染；（2）墙纸无破损、开胶、裂缝和起泡现象；（3）天花阴角线、挂镜线和地角线无破损、裂缝、无油漆脱落。3地面（1）地毯铺设平整，绷紧；（2）地毯接缝无开胶，接缝平整；（3）地毯无污染和破损。4灯、开关和插座（1）所有开关及插座接触良好，接线牢固可靠、安全；（2）所有墙开关及插座安装端正、牢固，与墙体结合部位应压住墙纸，并且无缝隙（3）所有墙开关及插座表面应无破损、划痕、表面清洁。内部接线牢固，无松动、无虚接。（4）灯具（壁灯、吊灯、吸顶灯、筒灯等）安装应牢固可靠，接线牢固，安装端正；（5）台灯、地灯等所有接地显影紧固可靠；（6）衣柜灯开关正常，关门后能够熄灭；（7）房间内所有线不得有接头；STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE11OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES（8）所有灯泡瓦数要符合灯具安装标准和客房照明的需要；（9）控制面板要无破损、清洁、说明字迹清晰；（10）所有控制开关不松动，动作可靠，接触良好，接线牢固，接地可靠；（11）调光器，音响开关灯旋钮齐全，指示正确，安装牢固，消防切换良好；（12）房间节电系统正常。5客房空调（1）温控开关接触良好，动作正常，刻度指示与室温对应，换季开关状态正常；（2）风机盘管空调机组风机运行良好，无异声；（3）出风口安装端正，调整百页导风口，使其不直接吹向天花和墙壁；（4）风机盘管应保持清洁；（5）清洁回风过滤网；（6）冷凝水节水盘排水应畅通，无污染；（7）电磁阀启闭正常；（8）空调各项指标温度、湿度、新风良、风速、风量应符合酒店标准。6冰箱（1）运行正常，压缩机无异常振动；（2）冰箱门密封良好；（3）温度调节指示在规定范围；（4）照明灯正常；（5）定期除霜（关掉电源，用电吹风吹，融冰放马桶，干布擦干）23/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE12OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES7窗（1）窗玻璃接缝不脱胶（2）窗和窗框胶缝无脱落，密封良好；（3）窗台油漆无变色，脱漆；（4）冷凝水排放通畅，通道无杂物，胶条无脱胶，隆起；（5）玻璃面镀膜层无脱落，变色；8窗帘和导轨（1）窗帘开启省力，滑动自如；（2）紧线器固定牢固，窗帘绳应无破损、无污染、绷紧适度；（3）蝴蝶扣等部件无变形、损坏；（4）导轨轮及滑块无残缺。9电视机、收音机、电话（1）室内电视机及电源插座接触良好，电源插座无破损；（2）电视天线插头及插座接触良好、不松动；（3）电视机选台正确、图像清晰、伴音正常，各按钮接触良好，遥控器接触良好，电池电量足，频道节目和说明对应；（4）音响选台良好，调整无杂音，解除良好；（5）电话无破损，插头及插座接触良好，信号正常，连接线无破损，收放自如；（6）电视转盘转动灵活，无异音；10家具（1）所有家具油漆无破损；（2）防火板无变形、变色、污染；25/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE13OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES（3）家具门无变形，合页紧固，开关自如，无响声，拉手不松动；（4）所有抽屉开关轻松，抽屉滑道滑动自如安装牢固，拉手紧固；（5）椅子不松动，椅面无破损；（6）沙发面无破损，不松垮；（7）沙发和床的弹簧无异常响声，弹力良好，弹簧不露出；（8）床和沙发的转轮灵活自如，固定螺丝紧固；（9）衣柜门活动自如，导轨滑动灵活；（10）床头板安装端正，紧固，油漆无破损；（11）电视柜紧固，电视机旋转架转动自如，能在任一角度停止；（12）室内装饰画安装端正，牢固，镜框无破损；（13）穿衣镜、梳妆镜镜面良好，无掉块、脱落、麻面现象，镜框油漆无破损；11消防设施（1）离子感烟探测器安装牢靠，电气接触良好，外观清洁；（2）消防喷淋头清洁，无锈斑，方向正确；12浴室（1）浴室内所有电气开关，插座与墙体安装牢固，端正，无缝隙；（2）灯光启辉正常，无闪动，无噪音；（3）剃须刀电源插座220/110伏电压输出正确；（4）吹风机安装紧固，工作量好，无异常杂音；（5）排风扇工作正常，无异常杂音，无共振现象，排烟阀在打开状态；（6）浴室镜无破损，镜面完好；STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE14OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES（7）浴室内洗衣盆、镜边、云石台面，浴缸边、地漏边、马桶底座密封硅胶无脱落、缺损、均匀；（8）肥皂盒、手纸盒安装紧固无松动；（9）洗手盆冷热水开关正常，无滴漏，手轮不松动，冷热标志正确无脱落,出水口过滤正常，溶气良好；（10）混合器水嘴出水畅通，过滤网内无沙里，出水不四溅；（11）去水开关自如，下水活塞严密，存水弯无滴漏；（12）大理石台无破损；（13）面纸盒安装紧固（14）马桶上水无过大噪音，上水量适中；（15）马桶下水畅通；（16）马桶座板无破损，无松动，轴销螺丝紧固；（17）各阀门及马桶底座无渗漏；（18）卫生纸架安装紧固，端正；（19）浴缸冷热水截门开关正常，不滴漏，手轮不松动，冷热标志正确不脱落；（20）混合器咀出水量充足，清洁过滤网；（21）喷洒头固定良好，万向头转动手感良好，压力合适；（22）固定喷头转换阀门工作正常，无漏水和串水现象；（23）浴缸扶手安装紧固；（24）肥皂和安装紧固、端正；（25）浴室大巾架、毛巾架安装端正紧固；（26）卫生间电话工作正常，安装端正；27/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE15OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES（27）挂衣钩安装紧固端正；（28）浴室天花无破损；（29）瓷砖和地转无破损，连接无缝隙。注工作量超过4小时或特殊经过申请批准的工作转专业组。完成客房保养检查表每份客房保养检查表都留有足够的空间用于记录一年的保养维修工作。检查表开始部分的标记表明如何填写该表。表明情况完好；/表明需修理的项目；表明修理已完成。如保养工作的一个项目耗时超过30分钟，应填写维修申请单。同时客房保养工作人员应检查相关区域，同时为其他工作的工程人员填写申请单。当客房保养工程人员完成检查表时，应加用项目的维修申请单，至此可在检查单上标以维修完成。每次实施客房保养时，必须在表上注明日期及维修人名称。例如，一年中第一次保养一间客房，在第一栏中注明时间、维修人员名称，并打上适当的标记。STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE16OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES保存客房保养检查表一种捷便保存客房保养检查表的方法是使用811的文件夹。将文件夹分为两部分，工作表及完成表。在每年起始，客房保养工程人员应做好以下事宜1将所有的房号标明在客房保养检查表上。2将商用区域的名称、号码标在客房保养检查表上。3将检查表装入文件夹中的工作表一栏。4将前一年的检查表放入完成表一栏。备注已完成的检查表应保留一年，集团工程师、集团总监、总经理或业主会进行定时检查，以随时了解工作的质量及数量。每日工作1客房保养工程人员（1）开始上班时，检查当天已封闭供保养的客房单。（2）按照封闭工作法的程序，与客房部、前厅部进行联系，确认封闭供保养的房间。（3）将当天工作的房间检查表从文件夹上取下，随身携带。（4）下班时，将已完成的客房检查表交于总工程师。29/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTROOMCAREPROGRAM客房保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM002ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE17OF17APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES2总工程师（1）挑选将检查的保养房间，并留取检查表；（2）将其他的检查表保存在工作表中；（3）检查结束后，将检查表放回工作表一栏。备注确保所有的检查表都会保存在文件夹中，下一轮进行检查时，会使用相同的一张检查表。（4）定期检查客房保养检查表。特别注意同一区域同一问题数次出现，及同一问题在不同的区域出现。客房部分保养工作总结该总结可供总工程师及客房保养工作人员用于追溯每年已完成的房间。两人均能方便查阅。可考虑使用酒店中管家部的报告或适当修改该报告，以适应酒店的需要。STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTPACAREPROGRAM公区保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM003ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE1OF2APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATESE公共区域保养计划PUBLICCAREPROGRAM公共商用区域保养计划的实施旨在提高产品质量，满足客人需要。根据该计划一年需在公共商用区域、电梯、公共卫生间进行四次系统的检查。问题一旦发现，立即进行改进，对酒店品质提高不无裨益。1公共商用区域保养计划要求如下一名经过培训，技术全面的专门工程人员；配有推荐工具、设备及零件的工具车；公共商用区域、电梯及公共卫生间检查表。注本计划并非为更新计划，工程人员的工作不应只包括油漆客房门、垂挂新的窗帘及为拉门安装导轨（此类项目为更新项目）。2维修计划该计划根据逐个场所检查要求进行时间安排。整个酒店各相关场所检查完毕后，再开始新一轮的检查。时间安排时请注意需保证一年四次检查。酒店的公共商用区域建议一年至少详细检查四次。保养工作按照使用率、气候情况及酒店原先情况所需时间不同。31/215STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTPACAREPROGRAM公区保养EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM003ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE2OF2APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEEDEPARTMENTHEADABALLENGINEERINGASSOCIATES完成公共商用区域保养检查表公共商用区域的检查表用于记录相应区域的维修内容，例如大堂区域、宴会厅、餐厅等。每个不同的区域使用单独的表格。如有多个宴会厅，则一厅一表。保养工作商用区域总结功用同客房部分总结。由于公共商用区域的保养工作更加频繁，所以应采用单独的表格予以记录。1表格格式同客房部分总结，应包括以下内容2每个电梯及公共卫生间（为方便辨认，标明位置）；3大堂、酒吧及餐厅区域4以名称或号码标明的宴会厅及会议厅。公共商用区域罗列在靠左的一栏，后四栏中可填写保养记录。STANDARDOPERATINGPROCEDURES标准操作程序SUBJECTTOOLSEQUIPMENTFORMAINTENANCE保养工具及材料EFFECTIVEDATEMAR2010POLICYNOENGPM004ISSUEDBYCHIEFENGINEERPAGE3APPROVEDBYGENERALMANAGERDISTRIBUTIONEXECUTIVECOMMITTEED