惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告

WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告二七年七月三十日WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网目录一、项目总论411项目背景4111项目名称4112开发公司4113研究工作依据4114项目建设规模和内容4115项目操作流程512可行性研究结论5二、项目投资环境和市场研究721市场宏观背景7211全国投资环境7212惠州市投资宏观背景8213区域发展及前景预测13214宏观市场与本项目发展借鉴1722惠州房地产市场发展分析1723区域市场分析20231区域市场界定及概况20232仲恺高新片区房地产市场概况21233供给分析23234需求分析25235竞争分析26236典型物业调查27237市场分析有关结论31三、项目分析及评价3231地块解析32311交通条件32312地形、地势32313水电气保障33314规划限制条件33315项目周边环境3332项目SWOT分析3433项目评价36四、市场定位及项目评估3741市场定位3742产品定位3843客户定位3944价格定位4145方案评估意见47五、项目开发建设进度安排4951影响开发模式的主要因素分析4952确定开发顺序与开发节奏5053项目开发建设进度安排50531有关工程计划说明50532施工横道图52六、投资估算与资金筹措53WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网61项目总投资估算5362资金筹措5663投资使用计划57七、销售及经营收入测定5971各类物业销售收入估算5972项目销售回款计划5973资金来源与运用分析6274销售利润64八、财务与敏感性分析6581赢利能力分析6582项目不确定性分析67九、可行性研究结论及建议6891可行性研究结论6892项目主要问题的解决办法和建议6993项目风险及防范建议70931项目投资风险70932防范建议70WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网一、项目总论11项目背景111项目名称惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究112开发公司深圳鹏基（集团）有限公司113研究工作依据房地产开发项目经济评价方法（建设部建标2000205号）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部计投资1993530号）关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司咨经199811号）广东省建设工程价格信息开发公司提供的相关资料114项目建设规模和内容本项目位于惠州仲恺高新区20号小区，南临沿仲恺大道，东面为仲恺广场，西临乐金路，北面为已建住宅区金宝创业家园,该地块所处片区为仲恺高新区文化、商业的中心地带出让土地使用权总面积为42280平WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网方米（计算指标用地面积为35312平方米），土地用途为商住用地,容积率6,建筑密度55,建筑层数30层，规划总建筑面积211872平方米，绿化率30。地块规划控制指标一览表单位平方米地块编号计算用地面积容积率建筑密度总建筑面积建筑限高绿化率适建性203531265521187230层30商业、住宅与配套设施115项目操作流程该地块原属惠州仲恺创业广场发展有限公司所有，该公司由惠州市京瑞房地产开发有限公司与李太国（下称“转让方”）共同出资设立，公司注册资本为8500万元人民币，其经营范围为仲恺高新区20号小区“惠州仲恺创业广场”的开发、建设，并对物业进行管理。自该项目立项以来，一直是仲恺高新区管委会直接管控的大型项目之一，其规划设计方案尚未最终确定，由于转让方资金出现短缺，项目建设进展缓慢，目前只完成了场地平整等工作。为加快仲恺高新区中心地带的建设，经仲恺高新区管委会干预和协调，转让方同意将该地块转让给我们。经买卖双方初步协商，我们以总价9998万元获得惠州仲恺创业广场发展有限公司100的股权，以取得仲恺创业广场地块的使用权和开发权。12可行性研究结论主要指标本项目主要经济技术指标见下表项目主要经济技术指标表序号名称单位数据项目规划设计指标1总占地面积平方米35312WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网2总建筑面积平方米220000计容积率面积平方米180000一期平方米100000酒店式公寓平方米40000写字楼平方米30000商业平方米10000地下室平方米20000二期平方米120000公寓平方米45000住宅平方米35000商业平方米20000地下室平方米200003规划容积率6004项目暂定容积率5105住宅土地使用年限年706开发期年6项目经济效益数据1销售收入万元107700002总投资万元88076683土地增值税万元1077004总利润万元18546325净利润万元12426046投资利润率（税前）21067投资利润率（税后）14118财务净现值（税前）万元76529财务净现值（税后）万元3723社会效益本项目改善了城市环境与城市形象，增加了财税收入，同时创造更多的就业机会和营商机会，具有明显的社会效益。环境效益同时，本项目及其周边配套设施的规划建设以人为本，注重人文居住环境与自然生态环境的融合，具有良好的环境效益。可行性研究结论项目开发公司具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目具备较好的综合项目的市场前景，具备一定的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。结论本项目可行。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网二、项目投资环境和市场研究21市场宏观背景211全国投资环境主要调控政策及其对房地产的影响近年经济房地产主要调控政策政策对房地产的影响2006年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知政府规范房地产销售环节及流程规定房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。2006年5月底，九部委联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，简称“国十五条”政府对经济适用住房和廉租住房的供给可以有效调控；措施主要面向中低收入住房需求者。2006年5月国务院常务会议提出六条措施，简称“国六条”包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房等方面的六项措施。2005年4月国务院公布了关于进一步加强房地产市场宏观调控问题八条措施。简称“新八条”政府工作重点已从抑制房价过快增长扩大到对社会中低收入人群居住问题的关注和解决上；抑制炒房行为。2005年8月11日新的征地补偿标准出台房地产土地成本可能会增加。人民币7月21日起升值实行浮动汇率制度境外资金可能会增加对房地产高端产品的投资。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网2005年3月住房按揭利率上调和提高首付款在局部价格过高市场的实施将进一步抑制房价的过快增长。2004年10央行发布新政策，金融机构一年期基准利率上调027个百分点直接提高了购房者和开发商的资金成本，对抑制购房需求起到积极作用，再加上对未来升息预期下，对购房需求预期也有一定打压作用。宏观政策的影响在房地产市场的体现全国房地产开发景气指数呈下降趋势，估计未来还会持续一段时间；降低房地产市场的温度，抑制房价过快上涨，打击部分地区的投机活动；改善了商品房供给结构，未来市场供给的重点将会是中低档物业，且加快住房保障制度建设，安居房、廉租房都会有大幅的进展；土地政策将会适度从紧，批地、拿地都将更加市场化、透明化。212惠州市投资宏观背景2006年度广东省前八市GDP排名城市总量排位GDP/亿元增长速度增速排位占全省GDP比重广州151157144132219WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网深圳25684391592089佛山330245019331111东莞4262463194964中山510342022379惠州693321635342茂名79301557341江门89211538338虽然在珠三角东部经济区中，惠州的经济同发达城市相比还是有很大差距的，2006年深圳的GDP是惠州的6倍；东莞的GDP是惠州的28倍，但是惠州相较于中山GDP几乎相等，并且2006年惠州的GDP超过茂名而排名广东省第6位，表明近几年惠州经济快速增长。另外，随着2006年3月31日，中海壳牌南海石化项目的正式投产和1200万吨炼油项目正式动工；今年年初，李嘉诚旗下的和记黄埔中国港口有限公司于与惠州港务集团有限公司签署了惠州港国际集装箱码头合资合同框架协议，这些项目将进一步加快惠州城市基础设施建设投资的力度，形成对未来经济发展的良好预期，从而为房地产投资和消费注入一剂“强心针”。惠州的宏观经济发展将出现另外一个更大幅度的跳跃式发展机遇，未来惠州的GDP很有可能赶上并超过东莞的GDP，成为珠三角第二梯队的重要经济城市。惠州的固定资产投资增长平稳。2006年17月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额149、31亿元，增长2、6，增幅比16月上升了1、9个百分点。若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资额，则2006年17月的全社会固定资产投资增长为51、8，显示2006年以来的新增投资继续保持较快的增长。惠州市在珠三角中的定位分析WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网惠州与珠三角城市群的地理位置关系惠州市位于广东省东部，珠江三角洲东端，南临南海，与深圳、香港毗邻，是广东省有名的历史文化名城，在历史上即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。下辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有经济技术开发区、仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，另有正在动工的数码城、中海石化工业城、惠东鞋城等大型项目。惠州交通状况惠州交通便利，广汕公路、深汕高速公路、惠深高速公路、广梅汕铁路贯通惠州；惠州港是对外客货运的深水良港，距市区22公里的平潭机场，目前惠州市的交通已是陆、海、空全方位运行。南海石化已开工建设,有力地促进惠州经济发展，也为旅游业展示广阔的发展前景。到2020年，惠州拟建“5横3纵”8条高速公路，这些交通线路落实以后，将以惠州为中心形成一个“两小时生活圈”即从东莞、深圳、广州和河源等地的市区到惠州市区走高速路只需要两小时以内车程，而惠城、陈江仲恺、惠阳大亚湾三个中心城区之间包括深圳龙岗之间则可控制在半小时以内车程。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网惠州市在珠三角城市群中产业定位惠州是珠三角电子信息产业基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。中海壳牌南海石化项目使惠州成为珠三角乃至华南地区的重型化工工业基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠江三角洲东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础工业支撑。同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。由于石化城的带动，惠州已经成为了珠三角最重要的重化工城市；同时成为珠三角东部产业转移的最直接的承接地，正如当年东莞90年代初承接深圳的制造业的转移一样，惠州在近几年内将承接东莞、深圳的制造业的转移，成为一个中型和轻型工业重地。珠三角各城市未来发展方向城市城市发展方向广州由产业性服务业、社会服务、分配服务中心城市逐步转向珠三角的综合服务业中心、跨国公司总部经济与装备产业基地WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网深圳制度创新试验窗口、高新技术创新基地与融资中心、现代物流业珠海会展、旅游、环保型高科技、高等教育、信息密集服务业与速递航运中心佛山整合与提升家电产业，引进大型装备工业与机械工业，发展文化产业和商贸服务业东莞国际制造业名城与现代物流业中山珠三角重要的地方特色制造业基地肇庆生物医药、生态旅游、环保型高科技和都市农业，珠三角的“绿肺”惠州石化产业基地、IT产业基地、生态旅游胜地、对外出口加工贸易基地和现代物流中心WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网惠州价值分析小结惠州依托在珠三角的优越位置，凭借莞深两地产业结构调整之机，配合基础设施和产业的全方位对接，将迎来发展的重要机遇期。惠州大型项目的相继上马（如中海壳牌建成投产、惠州港扩建等），将会给惠州经济带来强大拉动作用。惠州交通规划日趋完善，充分体现了惠、广、深、莞经济一体化的格局，也将会有利促进惠州与广深莞的沟通与交流，实现惠州战略发展。地区生产总值快速增长，人均GDP突破3000美元大关，人口规模稳步增长，房地产业发展潜力巨大。可以预见，惠州的产业有着广阔的发展空间，未来两到三年将是惠州经济及城市发展的机遇期，将成为广东又一经济发展重点区域。213区域发展及前景预测惠州仲恺高新技术产业开发区是1992年经国务院批准成立的全国53个国家级高新区之一，政策区面积706平方公里，规划控制面积197平方公里，其中已开发面积近10平方公里。仲恺高新区位于广东省惠州市西南面，距惠州市区仅5公里。陆路距深圳40分钟车程，距香港90分钟车程，距广州、东莞100分钟车程。区内有惠深、惠河、广惠、莞惠高速公路和京九、惠澳铁路通过，交通便利。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网目前已有美、英、法、德、意、日、韩、葡、澳及台湾、香港等国家和地区的近330多家中外企业在区内投资，其中有SONY、SPG、FUTABA、COCACOLA、LG、SIMENS、HAGER、CLIPSAL、ALCAM、COOLMASTER、TCL、金山集团、华阳集团、航天科技、香港长城、澳大利亚奇胜、台湾瑞智、德赛等国内外知名企业，主要生产各种镭射光头、高级音响、彩电、电话机、手机、液晶显示屏、VDO导航系统、锂离子电池等，形成以电子信息、通讯产品、新材料、光电一体化为主导的产业框架，是国内外重要的电子信息产业生产基地。同时，高新区内还有信息产业部批准的“国家（惠州）视听产品产业园”，广东省科技厅批准的“广东省火炬计划激光头产业基地”和“广东省火炬计划高能环保电池特色产业基地”。仲恺高新区从1992年成立到现在已经走过了十三年的发展历程，经过不断的调整、发展、规划，已经取得了令人瞩目的成绩，尤其是最近几年来通过对园区的重新调整规划后，使得仲恺高新区的各种资源得到了最优化的配置，工业产值出现了快速的增长，其在惠州经济的龙头地位得到了进一步的加强。区域经济发展状况自成立以来，高新区经济一直得到快速的发展，2004年全区实现工业总产值5004亿元，同比增长32，占全市工业总产值三分之一；其中高新技术企业产值432亿元，同比增长27；地方财政收入38亿元，其中入库24亿元，退税及免抵税额138亿元；2005年全区实现工业总产值近600亿元，是惠州市重要的经济增长点。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网目前区内设立的高新技术企业有256家（这个数字还在不断提升），包括各种管理和技术人才在内的从业人数已经达到10万多人。2006年全区GDP达到119亿元，占全市128；工业总产值641亿元，同比增长127,占全市的三分之一其中高新技术企业产值561亿元,同比增长10；技工贸总收入643亿元，同比增长136；出口总额566亿美元，同比增长217,其中高新技术企业出口总额52亿美元,同比增长201；利润总额152亿元，同比增长5786；实际利用外资12701万美元，是惠州市重要的经济增长引擎。区域人口现状截至2005年，仲恺高新区有常住人口15万人，其中企业用工人数为10万人，研发人员4150人（包括博士27人、硕士230人、高级职称者503人），各类企业管理者、政府公务员、商业服务业从业人员等常住人口约35万人，当地原住民约1万人。人口层次结构呈梯形分布。参照惠州城镇居民人均可支配收入（2006年为15991元），可以预计，处于梯形中部上下的人口将来置业本片区的机会较大，而高层置业者选择市区的习惯短期内则难以改变。从下规划图表中可以看出，未来515年，仲恺高新区常住人口数保持一定速度的增长，到2020年，常住人口数将较2005年翻一番，同时借助海关及高新技术企业的集聚效应，预计流动人口数量亦将成倍增长，带动对住宅、写字楼、商业及其他各类配套服务设施的需求。指标2005年2010年平均增长率2020年平均增长率常住人口（万人）152063041用工人数（万人）1015842552区域配套设施现状商业配套2005年引进了惠台综合生活服务中心、大荣商贸城，2006年又引入了集购物娱乐于一体的仲恺大世界及园中缘等一批商业设施，同时将推动仲恺大道两边的商业化改造，完善片区的商业配套。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网综合配套引进和启动了仲恺文体中心、惠台综合生活服务中心、协和医院。行政配套仲恺高新区管委会、惠州新海关、惠州检验检疫中心。总体来讲，由于仲恺高新区第三产业的发展处于起步阶段，各类配套零星且分散，难以发挥成片的集聚效应，但未来仲恺大道沿线的整体规划及改造力度则有机会从根本上改变目前配套欠缺的状况。区域功能定位仲恺分区是惠深经济走廊的重要组成部分，惠州主要的高新技术及先进制造业基地，惠州市中心城区有机组成部分，有良好人居环境和创业条件的现代化新区。城市发展战略抛弃单一发展工业的开发区发展模式，大力培育城市综合功能；强化环境整治，有步骤地改造“园中村”，优化整体环境质量。结论要点该区域是惠州市高新技术为主导的高新技术产业化基地和外贸加工出口基地，此片区已成为惠州的热点区域，有非常好的发展前景。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网214宏观市场与本项目发展借鉴惠州市良好的投资环境，吸引更多投资进入惠州市场，同时也包括房地产市场，未来惠州的房地产开发不断升温；仲恺高新区的经济发展对房地产市场需求的推动作用大，经济的快速发展对房地产市场是一个重大利好；未来几年，仲恺高新区仍然是惠州市重点发展的热点区域，为区域的房地产市场发展提供了良好的机会。22惠州房地产市场发展分析2006年上半年,惠州房地产开发投资同比增长61、52，达到26、28亿元，商品房施工面积422、27万平米，其中新开工面积为140、93万平米，竣工面积41、54万平米。在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达78、13万平米，销售总额达23、27亿元，与去年同期分别增长36、9和46、7。以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，目前已出现供求两旺、行业加速发展的态势。项目固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占固定资产比重房地产开发投资比上年同期增长2001年8388106512715762002年104731588151649112003年18792322123646222004年246229551227272005年35169437812454816WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网2006年30667679222145472006年，销售额前20位楼盘的总销售面积为12283万，占总体比重542，超过一半。其中，房价超过4000元/的楼盘有5个，销售面积合计为2636万，占总体比重116；房价30003900元/的楼盘有4家，销售面积合计为2818万,占总体比重124；其余的11个楼盘的房价均低于3000元/,销售面积合计为6829万,占总体比重301，这类楼盘的销售占据主力地位。563686131011313676226760501001502002502002年2003年2004年2005年2006年惠州商品房销售面积万平米从各县（区）2006年商品房销售均价看，惠城区3298元/、大亚湾区3015元/、惠阳区2368元/、博罗县2281元/、惠东县1565元/、龙门县1367元/,截至2007年第一季度惠州惠城区商品房价格达到4373元/。同时，2006年全市商品房空置率为187，比上年下降2个百分点，显示市场的刚性需求仍然比较旺盛。综合而言，房价总体水平较低，空置率下降，刚性需求依然居主流地位，整体区域房地产业发展的理性区间特征明显。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网商品房价格走势元/平米294226152424196505001000150020002500300035002003年2004年2005年2006年2006年17月，城市居民人均可支配收入9982元，增长6、1，剔除价格因素，实际增长4、5。7月末，全市城乡居民储蓄存款余额575，56亿元，比年初增长10、2，其中，城镇居民484、14亿元，增长9、1。由于住房消费需求潜力大，房从呈现小幅上涨。根据2006年惠州市社会经济调查队对该市常年调查户中抽取的50户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有26的家庭打算“购买住房”，居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大的。只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况。另外，从惠州市交易中心资料显示，2006上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长，其中个人住房贷款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。其次，惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。另外，从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。另外，建设局委托惠州市社调队进行了住房消费意向的调查。从购房目的来看，自住性需求占86、4，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占13、6。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58、1和18、3，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网遍想拥有较宽敞住宅相关。选择的面积也以90144平米的人口居多，占60、2，同时还有12、5的人口选择144平米以上。而选择90平米以下的只占27、3。因惠州市人均住房面积已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比较宽裕，因而较大户型较受欢迎。从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价不高，从销售增长来看，房价还是在居民的可接受范围之内。2007年第一季度惠州市城区商品房预售登记面积4711万平方米,平均价格4195元/平方米。其中住宅4396万平方米,均价4011元/平方米与去年同期相比登记面积略有增加,但均价较去年同期的2618元同期相比登记面积略有增加,但均价较去年同期的2618元/平方米有较大幅度的增幅从惠州市商品房住宅销售的分布形态看，均价20004000元的住宅销售量最大，约占60以上。2000元以上的高档商品房也占有15左右的比例，其中销售额占32的比例，直接导致惠州市商品房住宅的均价超过4000元。23区域市场分析231区域市场界定及概况根据规划，仲恺片区是指仲恺高新区、惠台工业区、平南工业区及潼湖管理区行政管辖范围。但是高新区内公共服务（商业、金融、医疗、卫生、娱乐、教育等）居住、休闲等城市综合功能欠缺，惠州市区特别是离仲恺高新区较近的鹅岭南路区域楼盘就成为该片区置业者置业区域的首选。此外，在惠州市城市总体规划20062020中，将陈江镇定位为仲恺次区域，作为加工制造业聚集区来发展，成为珠三角东部电子电器业聚集区，重点加强产业升级和空间整合，由此，陈江区域的企业和人员数量不断壮大，我们认为陈江对仲恺片区的置业需求能力是不容忽视的。综合以上情况我们将市场的细分区域扩大到陈江仲恺片区。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网陈江仲恺片区的交通、区位非常优越。它地处珠三角东南部、惠州西南部，位于惠州通往东莞、深圳的要道之上。外部交通网络发达，广梅汕铁路和京九铁路贯穿陈江全境；惠盐高速、惠河高速、广惠高速形成围合之势。除此之外，这一片区内部还有仲恺大道、曙光大道、金湖大道、陈江大道、五一大道等城镇主干道，交通网络完善顺畅。在空间上，陈江、仲恺、沥林、镇隆、潼侨等镇区已连成一片，陈江仲恺作为惠州城市规划中的重要组团之一已经初步成型。业内人士表示，随着总体规划的明确，相信片区的整合力量会加强。仲恺已经对周边惠台、平南、松山等几个工业园进行了整合，作为一个规划思路，潼湖华侨农场将成为仲恺的备用土地。2004年以前，陈江仲恺作为国家高新技术经济产业区之一，全部都是居民自建的农民房，商品房项目稀少，各种商业、生活配套档次低且极不成熟。在经济的不断发展，城市化建设加快的过程中，第三产业经济及服务配套严重脱节于整体经济发展形势，对于房地产市场来说，这里可说是一片未经开发的处女地。以良好的工业基础，优越的交通区位，强大的市场潜力，撬动区域第三产业房地产行业的发展，2002年第三产业完成投资由247亿元跨越至2005年的626亿元，成为陈江经济中的一个新的增长点，全年第三产业增幅较大的同时所占GDP比例首次突破20的关口。近期，金宝创业家园的四期推市,御景华城、君悦豪庭房地产项目先后落户，以及口岸国际的即将入市，和其附近三幢商务综合楼的建设，至此，陈江仲恺片房地产市场于2007年下半年将呈现出更加欣欣向荣之势头。从2007年年初开始，以惠州检验检疫大楼和新海关大楼为圆点的口岸新区开始受到越来越多的重视，不少人对惠州口岸新区的发展前景表现出极大的期待。越来越多的人相信，随着惠州新海关的启用，其周边房地产、商业、物流的发展都将焕然一新，并跃上城市与经济发展的最前端。随着它的成型，对该片区的地产、商务及物流等相关行业的发展将起到举足轻重的作用。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网232仲恺高新片区房地产市场概况仲恺高新区作为惠州市重要的产业基地，一直以来，全力推进第二产业的发展，第三产业明显滞后，据高新区管委会综合数据显示，高新区在20032005年之间推盘量较少，主要推出主力楼盘为金宝创业家园以及御景华城1期等项目，到2006年之后，其楼盘推售量有较大幅度的增幅，累计达到3092万平方米，主要项目包括欣欣家园、口岸外商公寓御景华城以及格林童话世界1期等项目。从销售速度上来看，20022005年期间由于高新区的形象及相关配套设施的不完善，楼盘销售较为缓慢，但由于其市场放量较少，片区仍旧存在一定的刚性需求，其销售情况也较为乐观，2006年之后，由于片区形象的提升，相关配套设施的完善以及海关搬迁等利好因素的影响，片区楼市得到快速发展，各楼盘去化速度较快，惠州本地和外地的投资客户数量比例也在逐渐加大，如口岸外商公寓在1个月左右时间销售率达90以上，而欣欣家园也在2个月左右达到80左右的销售率，楼盘市场销售情况前景看好。在高新区的住宅地产发展之中，金宝创业家园是的先行者和领导者，其3期的住宅在2006年售价达到2800元/，目前在推的欣欣家园住宅均价已经达到3500元/，而口岸外商公寓由于其带精装修出售，售价已经达到4500元/，且在一个月左右时间已消化90以上，近年来高新区住宅物业售价其增长比例都在15以上，新区住宅物业的持续走高一方面说明高新区房地产市场的蓬勃发展，另一方面也暗示着广大投资客户对于高新区的信心不断增强。高新区近年商品住宅价格走势元/平米1800240028003500050010001500200025003000350040002004年2005年2006年2007年WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网随着高新区工业产值的迅猛发展，人口快速增长，居民收入不断积累，购买力显著增强，与第三产业发展的不足愈发突出。2006年之后，由于片区形象的提升，相关配套设施的完善以及海关搬迁等利好因素的影响，片区楼市得到快速发展，各楼盘去化速度较快，量价齐升；客户来源方面，除片区本地客户外，周边城市的投资客户数量亦在逐渐加大；2007年仲恺高新区将有多个项目推出，其中住宅全年推出总量约26万平方米，增速较快，进一步消化本地购买力存量，同时吸引更多外来投资置业者。未来几年，仲恺大道沿线所规划的大量住宅、商业、写字楼等用地将陆续开发，不排除井喷的可能，且产品类型将更为丰富，从高档公寓到TOWNHOUSE，从甲级写字楼到豪华酒店，以及住宅大盘、商业MALL等，可谓百花齐放，片区价值将得到提升，成为区域经济发展的另一个增长点。综上所述，高新区房地产市场发展进程加快，大势向好，市场需求量增加，价格将有一定的提升，但井喷式放量的危机并存，如何选取最佳入市时机，抢占客户资源，是片区内项目需要重点考虑的问题之一。233供给分析从2005年年底开始，陈江仲恺片区逐渐在城市空间结构与职能上扮演起重要角色，在惠州市三个相对独立的组团中，它是两个区域副中心（惠阳大亚湾组团和陈江仲恺组团）之一。在此背景下，陈江仲恺片区的房地产开始蓬勃发展，从口岸新区的金宝创业家园、口岸外商公寓、口岸国际、欣欣花园到陈江的御景华城、金茂精英现代城、格林童话世界等，众多项目陆续登场，让南出口发展成为惠州房地产市场不可或缺的重要组成部分。据不完全统计，目前区域内面市的楼盘主要有金宝创业家园、金迪星苑、金辉新苑、山水世家、御景华城、口岸外商公寓、格林童话世界等。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网物业名称建筑面积平方米销售情况金迪星苑374000金迪星苑现已开发到第八期,销售进展良好金辉星苑168000分三期开发,现正销售第三期山水世家30000二期目前已售罄金宝创业家园163000前三期已售罄，第四期于2006年年底入伙御景华城139000二期热销中欣欣家园61500（目前推A、B栋）,销售率80金茂精英现代城27000销售率95青青世界44737尚未推出口岸外商公寓20000小户型，目前正在热销中格林童话世界400000预计2007年底进行销售御景华城陈江首席园林社区，占地45000平米，总建筑面积139万平米，绿化率50，由15栋13层和3栋19层小高层围合而成。分二期开发，一期于2005年3月开发，共264户，主力户型三房117135平米，并有2943平米椰具投资价值的小户型住宅供应，销售均价2100元/平米，现正开发的二期以12栋住宅楼为主，各种配套设施完善，住宅总户数679户，主力户型108150平米三房、四房，于2006WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网年9月21日开盘，首期开售的为5栋小高层住宅，销售均价2400元/平米左右。2007年逐步推出剩下的住宅，销售均价在2800元/平米3000元/平米。金宝创业家园占地面积82万平米，建筑面积163万平米。项目分四个区来开发，目前已开发的A、B、C三个区900余套已经全部售完。2005年3月开工的D区四栋小高层共374户，目前销售率83。C期均价1750元/平方米，D区2005年9月均价2380元/平方米，现均价2600元/平方米。口岸外商公寓地处惠州口岸新区，9层高，总建筑面积约20000平方米，共有288套公寓，公寓面积为46338365平方米，均采用精装修和配家具及电器。该项目立面设计超前，户型采用国际同步设计、面积适中，大堂采用酒店式装修，高贵气派，首层商铺面积采用了罕有的前后双门面设计。同时，该项目配套有3部名牌高速电梯和约5000平方米的停车场及绿化广场。2007年，陈江的房地产开发迈向一个新的高度，总建筑面积40万平方米的格林童话世界，被誉为第三代别墅，它包括低密度别墅、情景HOUSE、超大商务会所、五星级酒店、商业广场、国际情景街区、迷你高尔夫、国际双语幼儿园等，拥有居住、商务、休闲、娱乐、购物等复合功能，建成后将极大提升陈江房地产市场档次。一期主要有60余套面积160260平方米的TOWNHOUSE和130余套104140平方米情景洋房组成，预计TOWNHOUSE售价将在6500元/平方米左右。234需求分析区域销售情况区域内销售的楼盘同样是以上提到的几个楼盘。WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网金宝创业家园2002年入市，前三期已售罄，其第四期于2006年进入市场。山水世家2002年入市，二期同样售磬；金迪星苑位于惠城区南三环路口处，是由惠州市金迪实业发展公司投资开发的一个大型居住小区。小区总体规划用地区17万平方米，规划建筑面积374万平方米，拟建多层至高层住宅28栋，按照一次性规划，分阶段连续开发的思路依次推进。小区现已建成七期共20栋，第八期已于2006年10月初开始建设。七期以109143平米三房为主，均价2900元平方米，共400多套，早已售罄。金辉新苑是较近期开发的楼盘，目前已全部销售完毕；御景华城是陈江首个住宅小区，目前已全部销售完毕。区域需求情况仲恺高新区云集了一批知名企业，如TCL、LG、德赛等大型企业，目前，高新区内有256家高新技术企业（企业数量在不断上升），而区内各种管理和技术人才的从业人数已经达到了10万多人以上。随着这些企业的稳定发展和壮大，对区域商品房的需求也不断加大，目前区域内的商品房供应远远不能满足需求；此外，陈江镇作为仲恺次区域，是惠州工业及商贸重镇，将成为珠三角东部电子电器业的加工制造聚集区；据了解，陈江镇建成的工业区有19个，已形成规模的工业区有9个。各类型工厂企业达到460家，其中500万元以上的企业有47家，先后与日本、韩国、台湾、香港等国家和地区建立了经济技术合作关系。随着区域内的实力企业和置业人员不断增加，且陈江镇历来是惠州富人聚集区，未来对商品房，特别是高档次物业的需求潜力非常大。分析结论区域内的楼盘销售进展都比较好，随着经济的进一步发展，片区内房地产市场有较好的发展机会，同时，随着片区企业的发展和壮WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网大，置业需求也更加旺盛。235竞争分析竞争现状目前，高新区内有金宝创业家园、欣欣家园、口岸外商公寓、青青世界等楼盘，区域竞争较小；而与区域形成竞争的，主要是来自市区的开发项目；由于高新区的配套、环境还没有完全形成气候，与市区的竞争能力显得较弱；但凭着高新区良好的规划，其竞争潜力有待挖掘。未来竞争2007年4月13日，惠州仲恺高新区投资环境推介会暨项目奠基竣工庆典仪式举行。据悉，在奠基的15个项目中，有惠州仲恺高新区软件园等仲恺商业化改造项目5个，投资额达39亿元。仲恺高新区商业化改造项目包括惠州仲恺高新区软件园、惠州仲恺高新区创业广场、TCL棕榈园、惠州金大洲房地产开发有限公司、惠州仲恺高新区总部经济中心等。项目具体情况如下惠州仲恺高新区软件园项目，投资15亿元，占地46万平方米，集办公、居住、教育为一体；金大洲房地产仲恺高新区33号小区中高档住宅项目，占地16万平方米；TCL棕榈园项目，主要是满足TCL集团在仲恺高新区内近20000员工居住、培训、体育运动及小孩上学等需求；高新区总部经济中心位于仲恺大道边，将成为仲恺高新区发展总部经济的基地。由上所示，未来2年内区域内的新增房产供应将大幅增加，且均以中高档次产品进入市场，满足目前区域内中高档次物业的需求；未来中高档WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网物业会是市场供应的主流，但同时陈江仲恺区域的产业规划和发展，将催生一定规模的对高档次物业的消费群体，未来高端产品的发展存在很大的市场机会和竞争力。236典型物业调查2361金宝创业家园项目规模金宝创业家园位于惠州市仲恺高新技术产业开发区20号小区，东邻长城工业村，西接乐金路，南靠仲恺中心广场，北望TCL王牌生产基地，距仲恺大道仅百米之遥，离惠州工业重镇陈江仅3分钟车程。项目占地面积约为8万平方米，容积率为199，总建筑面积为163万平方米，绿化率为38，拥有350个停车位。建筑类型及户型金宝创业家园前三期全部为多层建筑，四期为高层建筑。金宝创业家园户型统计户型1房2房3房4房总计套数32444580561112比例2883996521651100金宝创业家园花园的各种户型供应比较齐全，但供应以中大户型为主，三房比例最高，为5216，其次是两房比例占到3996。售价金宝创业家园尽管在生活环境以及生活配套方面要劣于市区楼盘，但由于其背靠高新区强大的消费群体，同时随着高新区区内产业的不断发展、园区规划的逐渐起步，区内配套的日趋完善,在各种利好前景的影响下，WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网其售价也与鹅岭南路区域楼盘的售价相差不大。目前其二手房转让也达到18002600元/平方米的水平。金宝创业家园D区销售均价为2800元/平方米。2362欣欣家园（A、B栋）项目名称欣欣家园（A、B栋）项目位置仲恺大道与乐金路交汇处西北角发展商惠州市沃德房地产开发有限公司建筑结构多层、小高层物业管理占地面积（）31604（总）建筑面积（）61500（总）停车位（个）200总套数500（总）销售率80户型结构一房（4449）30两房（7484）50三房（9497）20销售价格（元/）3500管理费13元/月开盘日期2007428入伙日期20086主打宣传口号时尚筑居精英聚落客户群构成高新区企业员工，当地居民占主力（约70）投资客户占30点评及借鉴项目地处高新区核心位置，在建筑设计上，南北通透，户型方正实用，双阳台设计，主卧大凸窗，其户型设计以2房的小户型单位为主，较为符合目前高新区的客户需求，但由于其占地面积较小，小区园林景观得不到较好展现，该项目的主要借鉴点在于主打口岸物业特点,强调其保值增值潜力WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网2363御景华城2期项目名称御景华城2期项目位置仲恺大道和白云山路交汇处东北发展商惠阳区盈富实业有限公司建筑结构小高层、高层物业管理金迪物管占地面积（）40000（总）建筑面积（）130000（总）车位比21总套数679销售率70户型结构两房（78）17三房（110125）73四房（150）45复式（180220）55销售价格（元/）2900管理费098元/月开盘日期2007414入伙日期200710主打宣传口号陈江首席园林式商住社区客户群构成陈江本地居民及当地企业员工占80，惠州本地及外地投资客户占20点评及借鉴项目地处陈江中心区域，也为陈江地一个真正意义上的商品房项目，核心地段加上核心价值是其楼盘主要诉求点，在建筑设计上有入户花园，主卧、次卧均有景观凸窗，配备独立工人房，独立储物间设置，引进专业化物管公司提升项目档次，该项目主要借鉴点在于根据自身项目地段及配套优势最大化地挖掘其价值，并且在陈江最高级酒店三阳酒店设立有楼书取阅处，最大限度地吸引外来客户，其推广手法值得借鉴WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网2364口岸外商公寓项目名称口岸外商公寓项目位置仲恺高新区口岸新区（新海关）发展商惠州市丰捷口岸发展有限公司建筑结构小高层物业管理金迪物管占地面积（）2200建筑面积（）20000停车位（个）室外停车总套数288销售率93户型结构单房（4633）921房（8365）8销售价格（元/）4500（精装修500元/）管理费16元/月开盘日期2007414入伙日期20081031主打宣传口号口岸经济圈酒店式金装公寓客户群构成高新区中高层管理人员以及看好高新区未来发展潜力的投资客户点评及借鉴项目地处高新区黄金位置，主打投资性商用物业性质，以公寓为主导，周到的物管服务，并且提供物业代租代管服务，其楼盘最大的亮点在于光纤直接接入海关系统自动报关，这也是吸引其客户的重要原因之一，其主打口岸商务概念及强调海关影响力等营销手法值得借鉴WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网237市场分析有关结论从市场分析来看，仲恺高新区作为新兴的城市区域，整体来看，房地产开发有较大的发展机会。仲恺高新区是惠州规划较好、发展前景佳的区域，逐渐成为惠州市住宅产业发展的重点区域，未来随着区域城市环境的改善以及发展力度的加大，区域房地产市场将具备广阔的发展空间。三、项目分析及评价31地块解析311交通条件本项目位于仲恺高新区行政、商务及口岸核心位置，地理位置优越，在陈江仲恺区域的规划中居于重要地位，城市主干道仲恺大道与乐金路交WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网汇于此，具有较高的商业价值及沿路昭示价值。与惠州海关隔路相望，海关物流贸易业汇集；借助园区高新技术产业的发展及仲恺大道沿线整体规划，未来本项目地段将形成多种业态并存的商业金融中心。陈江仲恺区域作为深圳、东莞、广州及惠城区之间交通的“咽喉要冲”，铁路、轻轨、高速公路悉数穿区而过，而规划中的前进西路、前进东路及南大道等快速路开通后，陈江仲恺片区外围将形成更为快捷方便的过境交通，减少过境车辆对仲恺大道作为城市道路功能的影响，使仲恺大道淡出公路功能，真正形成如深南大道般的景观城市道路功能。而自高新技术产业区延伸的主干道乐金路，亦将为本项目带来更多的厂区客户资源，有助于其各类消费需求的释放。两条主干道共同构成本项目交通的“黄金十字”。项目所在片区对外道路条件良好，道路标准较高，为双向十车道的仲恺大道及创业路、前进路。区内交通有新园路、乐金路、红旗路、中星路、松山路等多条交通干线连接周边地带。路网完善，交通发达，对本地块的开发有着积极的影响。本片区路网比较完善，交通规划前景良好，随着交通配套的进一步完善，片区与周边及市内的往来将更加便捷。将使本地块的辐射能力极大增强。312地形、地势项目总规划占地面积为42280平方米，可利用建设用地面积为35312平方米。项目地块目前基本平整完毕，比较平坦，其中项目北边幼儿园和多层住宅部分有45米的高差，项目东边与红旗路也有25米左右的高差项目形状呈碟形，南北扁，东西长,对规划布局较为有利。宗地现实情况WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网313水电气保障项目周边是较为成熟的工业区，区域水电气保障条件已经具备；同时，区域的水电气保障能力为项目的开发提供了足够的保障空间。314规划限制条件项目总规划面积约为42280，可利用建设土地面积为35312；规划建筑容积率小于或等于60；315项目周边环境周边环境项目南面、西面与北面为住宅楼或住宅小区，居住氛围比较浓；项目南面市政绿化带目前没做，均是荒草，为了能使项目有更好的景观资源与体现项目档次，可改造市政绿化带；项目东面、东南面为厂房及宿舍楼，WWWFDCSKYCN房地产商域网WWWFDCSKYCN房地产商域网但对本项目的影响不大；项目西南面为海关大厦，有政府部门办公，对项目功能组合与档次有所提升。周边配套购物金宝购物创业店、国通购物广场、平价购物店及大量便利店教育金宝幼儿园、红旗小学、仲