关爱老人护理院投资建设项目可行性研究报告

长春关爱护理院可行性研究报告目录第一部分项目总论1、项目背景1、基本信息2、编制依据3、项目提出的理由和背景2、养老市场发展前景预测1、长春市养老院现状调研2、养老机构市场供需预测3、养老机构服务价格现状与预测3、项目市场竞争力分析1、竞争对手分析2、项目的优劣势分析4、项目风险分析1、市场风险2、政策风险3、法律风险第二部分项目场址建设条件、建设规模及配套设施1、建设条件2、建设规模及配套设施3、项目实施进度安排第三部分服务与管理方案1、服务方案2、护理方案3、管理方案第四部分经济效益和社会效益评价及风险分析一、经济效益分析二、社会效益评价三、风险分析第五部分可行性研究结论第一部分项目总论一、长春关爱老人护理院项目背景（一）项目基本信息项目名称长春关爱老人护理院建设单位长春万通市场建设开发置业有限公司运营单位长春关爱护理院有限公司运营负责人项目地点长春市二道区东盛大街2462号（暂定）（二）可行性研究报告编制依据1、关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发200019号；2、关于加快发展养老服务业意见的通知国办发20066号；3、中国老龄事业发展“十二五”规划4、社会养老服务体系建设规划（20112015）5、关于加快推进养老服务业发展的意见吉政发20124号6、关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知财税200097号；7、长春市老龄事业发展“十二五”规划8、关于加快推进养老服务业发展的意见长府发（2009）19号9、关于加快推进养老服务业发展的补充意见（长府发201210号）10、长春市养老服务机构管理办法长春市人民政府令第21号11、养老机构建筑设计标准（三）项目提出的理由与过程1、项目提出理由（1）养老社会化的发展趋势我国已在2003年正式迈入老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为145亿，占我国总人口的112，而且这个数字每年都在以3的速度增长，根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口1934；到2040年，老年人将占全国总人口的278，届时每35人中就有一个老年人口，并表现出“两高、两大、两低”的特征，即高速、高龄；基数大、差异大；社区养老水平低、自我养老意识低，我国正在步入深度老龄化社会。在中国社会中，家庭是最重要、最基本的社会组成元素，是养老事业的主力军，社会并没有担负更多的责任。然而，随着社会的不断发展进步，家庭养老在中国社会中的地位和作用日渐减小，社会转而承担起更多公共义务，人们的养老观念在悄然发生着变化，“421”金字塔式家庭格局越来越占主导地位，正常情况下，一个孩子将可能面对的6位老人，把赡养三个家庭、六位老人的义务全部压在两个孩子身上显然很不现实，家庭养老的传统模式受到了严重的挑战，“养儿防老”的传统观念渐渐淡出，养老的重心逐渐转移给社会。当前，我国处在“未富先老”的尴尬状态，养老事业正承受着巨大的财政支出和人力资源需求的双重压力。如果单纯通过国家解决社会养老问题显然很不现实，必须调动全社会的力量来共同谋求解决途径，社会化养老将成为今后的必然。（2）长春老年人口现状与需求目前，长春市老年人口占总人口的比例迅速上升，60岁以上老年人有10364万人，占户籍总人口的1375。与2005年（109）相比，增长了285个百分点。据不完全统计，长春市现有“空巢”老人153946人。而长春市符合国家养老机构建筑和管理标准的养老院几乎为零，需求空间巨大。2、项目提出过程长春万通市场建设开发置业有限公司（以下简称万通置业）自2009年开始，由房地产开发向现代服务业转型，经过三年多的时间，将自有物业万通大市场和左岸商场成功出售，收回近亿元资金。根据中国老龄事业发展“十二五”规划和“十八大”精神，我公司计划投资1亿元参与养老事业，投资兴建“长春关爱老年公寓”项目。3、项目建设与发展目标为满足老年人对养老机构日益增长的精神和物质需求，我们拟打造一所集“养医结合、康体休闲、心理疏导、临终关怀”四位一体的高端养老服务机构，并逐步发展成大型老年服务连锁机构。5、项目计划总投资项目建设计划投资2746万元，设备及装修投资323万元建设投资的15，流动资金137万元（设备及装修投资的30），项目总投资3205万元。6、主要经济指标（1）总投资3200万元（2）年收入918万元（300张床3000元/月床12月85）（3）年支出454万元（4）年利润464万元（2）投资利润率145（4）投资回收期7年。二、市场发展前景预测（一）长春市养老院现状调研1养老院的市场概况2012年08月10月期间，我们对长春市二道区、朝阳区、宽城区、绿园区、南关区、经开区、净月开发区等七个主要城区的135家进行了全面的市场调研，调研结果显示100张床位以上的养老院只有19家，占14，50张床位以上的养老院30家，占22，50张床位以下的养老院86家，占64。而且，大多数位于城市郊区，远离医院、远离亲友，交通不便，大多数老人难以接受。调研结果表明，长春市的养老机构数量少，规模小，配套差，服务和管理水平低，尚无一所能提供“四位一体”的大型养老机构，养老事业尚处于起步阶段，市场需求空间巨大。2养老院的相关政策及政策瓶颈近年来，省、市、区各级政府加大了对养老事业的财政投入，相继出台了吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见、长春市政府关于加快推进养老服务业发展的意见、对改建、新建养老机构一次性补贴由原来的每床2000元增加至4000元，对不能自理老人的补贴由每年每人1000元增加至1200元，提高了民营养老机构的生存能力和经营积极性，促进了养老事业的发展。调查中，几乎所有的养老院院长都反映三个问题，一是卫生部门管理规定中，禁止养老院设置医疗门诊，使得养老院无法为入住的老人提供方便、及时的日常医疗和康复服务，影响养老院的入住率，是养老院处于勉强的维持状况，难以发展，甚至难以生存。二是法律方面存在空白，养老院在服务过程中常常会遇到老人家属的恶意投诉，使本来就步履艰难的养老院雪上加霜。三是老人保险的问题，现行的保险制度规定，60岁以上的老人，很多险种拒绝为老人保险。这些政策瓶颈已严重制约了养老事业的快速发展。（二）养老机构的市场供需预测预计到2015年，长春市总人口将达到7884万人，其中60岁以上老年人将达到12638万人，占总人口比重1603；65岁老年人将达到7596万人,占总人口比重962。合计长春市城区内共有老年人口329092人。按照政府提出的“9073”格局，长春市届时养老床位需求数达到22788张床位，与现在的14000张相比，保守的讲，3年内有8788张床位缺口，需要增加100张床位的养老机构88家。（三）价格现状与预测1、沈阳、大连、长春养老机构服务收费价格经过对沈阳10家、大连10家、长春135家养老机构的市场调研，自理型老人服务收费标准平均在15002000元/月（床位费、伙食费、生活护理费），非自理型老人服务收费标准平均在25005000元/月（床位费、伙食费、生活护理费、医疗护理费）。三、市场竞争力分析（一）主要竞争对手情况目前，长春市尚未建立养医结合的老年机构。所以，针对3公里内500平米以上的养老机构进行分析，潜在竞争对手有7家，分别是同心老年护理中心、松海养老院、沿河社区老年公寓、安嘉老年公寓、浦东老年公寓、赛诺老年公寓、济康医院老人养护中心（详见附表1）1、同心老年护理院使用物业为政府划拨,典型的公办民营养老机构,已经营10年,客源相对稳定,有成熟的管理经验,但设备设施老化，护理人员缺乏,卫生及公共环境较差,服务项目较少，没有发展空间。2、松海养老院使用物业为租用,还有2年到期，环境极差，养老院的客户定位为低收入群体，收入低，服务标准低，设备设施老化，易被市场所淘汰。3、沿河社区老年公寓该公寓经营近10年，由于物业缺陷，造成出床率不高，1000平米仅设置50张床位，加上入住人群层次低，造成收益率较低，为增大收益只能在服务品质上及护工的配备上进行节约，造成服务质量差、环境卫生差，易被市场所淘汰。4、安嘉老年公寓该公寓为原东站十委老年公寓，自有房屋，正在装修，首批老人已入住。该公寓由于借助东站十委的金字招牌，有一定的社会影响力，但从就医角度来说，周边大型医院少且院内未设立医疗辅助机构，在经营过程中，老人就医难的问题将影响其发展。5、长春济康医院老年养护中心长春市唯一一家由医院自主成立的养老机构，该养老院的优势是入住老人就医方便。但由于该养老院的客户定位为自理型老人，使医养结合的优势大大减弱。与其它养老院相比，由于缺乏管理经验造成入住率较低，经营状况一般。6、浦东老年公寓有5年经营历史，客户以中、高收入的退休人员为主。该公寓服务内容单一，管理一般，客户容易流失。7、赛诺老年公寓该公寓正在开业前准备，自有物业，拟定于11月28日正式开业，该公寓装修标准及配套设施标准较高，设有活动室及放映室。主要客户为中、高收入自理型的离退休人员。该公寓临近浦东养老院，环境优于浦东，是浦东养老院的强有力的竞争对手。（二）本项目竞争优、劣势分析1、经营模式优势长春市养医结合的老年机构尚属独家，这种模式“比养老院更专业，比医院更关注”。会给入住老人的日常就医及康复医疗提供极大的便利，老人可直接在机构内进行一般性的康复治疗及购药，使老人“大病不出院，小病不离床”，同时，看病还可以使用医疗卡。2、地理位置优势周边有6家大中型医疗机，2家大型超市，1家社区百货，为老人的大病就医及日用品采购提供了更大的方便。3、投资实力优势投资公司为房地产开发企业，有较强的投资实力，并可为后期经营提供资金保障。4、服务的专业性该项目通过大量考察及市场调研，集各家所长而进行规划建筑设计的，更适合老年人的实际需求，同时我们与大型的养老机构连锁机构和大型的医疗机构进行强强联合，为老年人提供的更专业的服务。四、市场风险分析1、政策风险如果上述三个方面的政策瓶颈没有突破，大型养老机构的投资和经营的政策风险很大，政策性补贴力度不够，对于投资上千万的大型养老院而言，只是杯水车薪，而且，在执行中又不能及时到帐，加上营业初期入住率低，可能会导致经营初期资金紧张，经营无力，投资失败。2、市场风险由于养老院的一次性投资大，回收期长。现在的养老院大多数是家庭作坊式经营，服务标准低，管理不规范，但收费低，这样的市场竞争环境，可能会出现恶意降价，导致大型养老机构初期经营亏损。3、法律风险养老院发展仍处于起步阶段，这方面的法律还未健全，经营中常出现一些意想不到的纠纷，所涉及的纠纷类型主要有劳动报酬、人身损害赔偿等纠纷，可能导致养老机构经营亏损和难以发展。第二部分项目场址建设条件、建设规模及实施进度一、项目场址建设条件1、地形、地貌、地震情况项目场址呈不规则的多边形状，地势略显南高北低，无地震。2、工程地质与水文地质地下水位高，水资源比较丰富。3、气候条件整个区域属温带大陆性气候，春干多风，夏季多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长。降雨期主要集中在6月9月，全年平均气温45摄氏度，年平均降水量为550毫米650毫米，无霜期约为150天左右。4、城市规划及社会环境条件项目所在区域为长春东部核心商住区，城市功能齐全，基础设施完备，是二道区政治、经济、文化、商业、医疗的中心，社会环境优良。5、交通运输条件项目位于东盛大街，交通运输四通八达，与吉林大路、自由大路、临河街、东环城路相距1公里，并且，分别通往机场高速、哈大高速、102国道、长吉南线、长吉北线、长营、长哈、双九等公路。6、公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）项目所在地是老城区，城市基础设施齐全，供水、供电、供暖、煤气管道一应俱全。7、防洪、防潮、排涝设施条件项目所在地是老城区，地下排水系统完善，防洪、防潮、排涝条件良好。8、环境保护条件项目所在地紧邻长春净月国家森林公园，空气质量优良，城区内经过近几年大规模的棚户区改造，区域内的中小型供暖锅炉房已拆除，工厂已迁出，建成几十个大型居住社区，环境保护条件良好。9、法律支持条件项目所在地长春市是吉林省会，对养老事业重视程度高，法律健全。10、征地、拆迁、移民安置条件项目所在地原有工厂、居民已安置完毕。11、施工条件项目场址已达到“七通一平”，具备施工条件。二、建筑规模及产品设计方案（一）建筑规模关爱老人护理院项目占地面积1200；总建筑面积4029。（二）建筑产品设计方案关爱老人护理院根据政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，按照建设部制订的养老机构建筑设计标准设计了“成套老年公寓住宅”和“合居老年公寓住宅”两种公寓。建筑设计时充分考虑了老年人的特点和要求，如老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务等。设有独立公寓，合居公寓的套间、单人间、二人间，多人间、特护间。独立公寓套房一室一厅一厨一卫建筑面积45；二室一厅一厨一卫建筑面60；二室二厅一厨一卫建筑面积75；合居公寓房间一室一厅一卫建筑面积35，双人间；建筑面积50，四人间；建筑面积80，8人间。（三）配套功能设计方案（1）小院落和休闲广场相结合，为老人健身及室外活动提供了充足的空间。（2）室内阳光大厅在冬季和雨、雪天为老人提供休闲、娱乐场地。（3）大、小餐厅为老人情感交流提供机会和场所。（4）房间设施有客厅、厨房、卫生间、家具、彩电、呼救及吸氧系统等。（5）阅览室、棋牌室、球类活动室为老人度过快乐时光提供条件。（6）健身康复室为自理型和半自理型老人的病后康复提供服务。（7）公医院门诊可保证老年人“大病不出院，小病不离床”。（8）洗换中心配备专业洗衣机、烘干机，为老人提供健康卫生的洗换服务。（四）项目主要设备方案1、主要设备选型可调式护理床外形尺寸1960900540（长宽床面高）供应商信息圣优康医疗商场（地址北京丰台区菜户桥西三路居330号）价格区间3809000元之间都有吸氧设备中心供氧系统（含呼叫系统）1200元/床位供应商山东捷诚医疗设备工程公司联系电话06336859176呼叫设备主机容量为60张床位6000元/套（最长连接线800米）主机容量为80张床位7000元/套（最长连接线800米）供应商山东捷诚医疗设备工程公司联系电话06336859176移动式洗澡床12700元/台康复器材产品说明偏瘫康复器产品型号ERUSX01产品规格CM6550160产品说明偏瘫患者利用健侧肢体协助患肢进行训练,改善其活动范围价格1680元/台产品名称腰部旋转训练器产品规格CM7680107126产品型号ERUH1460产品说明用于改善腰部活动范围训练价格1600元/台产品名称成人双轮助行器产品型号ERUGO130产品说明患者可把持此助行架，稳定身体，练习行走可折叠，便于携带，前脚装有轮子，可推动前进，后脚装有橡皮垫，可起安全保护作用。价格960元/台产品名称手指关节诱导器产品规格CM312527CM产品型号ERUHA1产品说明训练上肢稳定性、协调性、提高上肢的活动能力价格980元/个产品名称手功能综合训练箱产品规格CM554015CM产品型号ERUHA1A产品说明训练患者手眼协调功能，改善手指功能，提高手协调性、灵活性。价格1980元/套产品名称角度尺产品规格CM36256产品型号METGJ74产品说明测量肘、手指等关节活动范围及脊柱弯曲程度。价格560元/套供应商信息北京龙福康科技发展有限责任公司地址北京市西城区北三环中路27号商房大厦433室电话01064915917010649159180106491343801064910840电视机32寸液晶电视在18002200元之间冰箱170立升冰箱在13001700之间洗衣机六公斤波轮或滚筒洗衣机13001700之间烘干机烘干机根据容量大小价格分别在10500元/台以上。厨房设备其他2、主要设备来源国内采购、社会赞助。设备清单包括品名、规格、型号、单价、数量、生产厂家、厂家地址。（详见附表2）（五）项目工程方案1、项目主要建筑物的建筑特征、结构及面积方案本建筑主体采用矩形形式，长度76米宽度12米；建筑内设三部电梯，五部楼梯；一层高度39米，其余为33米；建筑总高度39米，（局部22米）；基础为桩基础，主体为钢筋混凝土框架结构，外墙保温采用60厚苯板，容重不小于25公斤，建筑面积15400平方米。2、装修工程方案内墙采用13水泥混合砂浆抹灰，刷乳胶漆，楼地面为600600白色地砖，楼梯为乳黄色大理石，白钢扶手；实木门，铝朔保温窗。3、主要装修工程一览表（详见附表3）（六）项目总图与辅助工程布置总平面规划（详见附图1）1、平面布置该项目东西长分别为20米、60米，南北长120米，用地面积16109；2、竖向布置（1）场区地形条件；南侧场地略高，较平坦。（2）竖向布置方案；见图严格按照国家建筑物间距和挡光间距的规定执行。（3）场地标高及土石方工程量；较主要街道（东盛大街）高出08米，土石方量基本平衡。3、总平面布置图（详见附图2）4、总平面布置主要指标表详见附表4。公用辅助工程设计1、给排水工程（1）给水工程直径150MM管路，直接从万通小区市政自来水管路引入，用水负荷及水质要求满足项目使用要求。（2）排水工程直径300MM钢筋混凝土管路，可直接排入市政排水管路，排水总量满足项目使用要求。2、供电工程（1）供电负荷年用电量、最大用电负荷2630KW。（2）供电回路及电压等级的确定（3）电源选择市政公共电源。（4）场内供电输变电方式及设备设施；通过箱式变压器，低压引入。3、通信设施（1）通信方式；采用公共通信网络直接引入。（2）通信线路及设施4、供热设施直径1592及2162钢质聚氨酯发泡保温管路，采用小区内市政热交换供热泵站直接引入。供热量，流量及压力满足项目使用要求。5、仓储设施采用小区地下仓储设施，规模及运输满足项目使用。6、消防设施直径1592钢管，直接采用小区内消防设施，包括消防蓄水池及设备，消防控制系统，消防栓及消防喷淋系统，直接引入。满足项目使用要求。7、监控设施按照国家有关规定设置。（七）项目节能、节水措施1、节能、节水措施；（1）采用节能保温墙体和铝塑窗。2太阳能热水器。3采用直饮水系统。4节水式大便器。（2）能耗、水耗指标分析（八）项目环境保护措施1、场址环境条件2、项目建设对环境的影响无3、环境保护措施方案（1）设计依据中华人民共和国环境保护法，建设项目环境保护设计规定，建设项目环境保护办法实施细则。（2）环保措施；废水处理本项目的生活废水主要是生物类物质，设置日处理能力为每天50立米的污水处理装置一套。采用上向流曝气生物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。通过处理后，可达到国家一级排放标准。固体废弃物处理厨房，餐厅，生活区产生的生活垃圾，由卫生环保部门处理。医务室产生的少量医疗废弃物集中收集，由市医疗废弃物处理中心定期收集处理。绿化防止环境污染在本项目围墙两侧种植防护林代，并在围墙两壁种植攀缘木本植物形成绿篱。道路绿化沿路布置行道树，形成纵横交错的绿化网，乔木，灌木套种。在行道的适当地区设置假山，水池，花坛等建筑小品。4、环境影响评价本项目符合环保要求，无污染源，是可行的。（九）项目劳动安全、卫生与消防方案危害因素和危害程度1、有毒有害物品的危害无2、危险性作业的危害无安全措施方案1、使用安全设备2、对危险部位的保护措施对容易滑倒的地面，使用防滑地板铺设。3、危险场所的防护措施对厨房采取防滑、防火、通风、断电保护措施。4、职业病防护和卫生保健措施护理人员统一穿着护士服、护士帽，戴口罩。消防设施1、火灾隐患分析1、房间内设有照明灯具、电源插座；2、有的老人吸烟；3、厨房使用煤气罐和电器。所以，项目经营过程中存在一定的火灾隐患。2、防火等级养老院的防火等级为乙级。3、消防设施设置喷淋系统、消防栓、下方监控和消防广播。三、项目实施进度安排1、项目建筑、装修的建设工期本项目建设期为20个月，装修工期为06个月，从2013年08月开工建设，2015年10月竣工。2、项目实施进度安排2012年09月30日休闲广场竣工投入使用；2012年12月31日完成项目可行性研究报告；2013年02月28日完成规划设计，并审批建设工程规划许可证；2013年04月30日完成施工图设计，并审批施工许可证；2013年08月01日开始“关爱护理院”建筑工程施工，工期20个月；2015年10月30日竣工验收。详见附图3施工进度横道图。综上所述，项目在技术上也是可行的。第三部分服务与管理方案一、服务方案本项目根据老年人的特点和需求，设计了“四位一体”的服务方案即“公寓式的物业服务、医院式的康复护理、亲情式的心理咨询服务及临终关怀”，四者兼顾，融为一体。具体服务项目有（1）呼叫服务24小时值班服务，各房间均设呼叫系统，有需求或遇紧情况，工作人员可随时到房间服务；（2）健身服务有康复室、健身广场的医疗健身设施，老人可根据自身情况或遵医嘱在规定时间内进行健身体能锻炼；（3）文娱服务阅览室、棋牌室在全天对入住老人开放，有专职人员指导并定时组织活动。定期开展丰富的有益老人身心健康的娱乐健身活动，在书画、摄影、近郊旅游等活动中激起老人生活的情趣；（4）医疗服务由医院门诊医生和外聘专家定期为老人进行健康咨询、指导和医疗服务，定期为老人查体，建立健康档案，制定康复计划；（5）生活服务为老人打水、备餐、分餐（特殊情况如老人生病，可送餐入室），整理床上用品、桌面、窗台、地面、卫生间。日常为老人清洗衣服（不含内衣），洗涮碗筷，床单每周清洗一次；（6）心理疏导有专业的心理医生适时进行心理调理，排解心理障碍，使老年人心理健康，精神愉快；（7）营养配餐针对老人独特的生活特点，配备专业厨师在医护人员指导下配餐。确保老人饮食的科学、营养，有利健康；（8）亲情服务倡导精神赡养，经常与老人沟通，了解老人的喜怒哀乐、脾气秉性、生活习惯，了解老人的内心世界，视老人为亲人，尽最大可能让老人保持心情舒畅，生活愉快、晚年幸福；二、护理方案根据老人的身体状况提供不同类型的护理1、自理级护理服务内容（1）安排工作人员24小时值班，定时巡视老人房间。（2）每日清扫老人房间、做环境卫生。（3）每周换洗一次被罩、床单、枕巾（必要时随时换洗）。（4）组织老人文体活动，安排节日演出。（5）医生按时查房，做必要检查。2、介助级护理服务内容在为老人提供自理级服务的基础上，为老人增加下列生活护理服务（1）为老人送饭、送水。（2）为老人经常清洗毛巾、洗脸盆，便器每周消毒一次。（3）协助老人洗头、修剪指甲。（4）为老人冬、春、秋季每周换洗一次服装，夏季经常换洗（老人内衣冬、春、秋季每周换洗二次，夏季每周随时换洗）。（5）定期为老人理发，保持老人仪表端庄。（6）搀扶老人上厕所排便。（7）组织老人户外活动、锻炼。（8）每年为老人体检一次。3、介护级护理服务内容在为老人提供介助级服务的基础上，为老人增加下列生活护理服务（1）安排工作人员24小时值班，实行程序化个案护理。视情况调整护理方案。（2）喂水、喂饭、喂药，随时更换尿垫，定期为老人翻身。（3）冬、春、秋季每周为老人洗澡二次，夏季随时为老人擦浴。（4）早晨帮助老人起床穿衣、洗漱、口腔护理、整理床铺，晚上帮助老人洗脚、睡前脱衣。（5）医生按时查房、查体、观察病情，发现危急情况及时呼叫120，并及时送往医院。4、专护级护理服务内容在为老人提供介护级服务的基础上，为老人增加下列生活护理服务（1）安排工作人员24小时一对一护理老人，随时为老人提供所需个性化生活护理服务。（2）医生每日上、下午各查房一次，老人需要随叫随到，及时处理。做到用药、治疗到床边。根据专护对象病情需要，配备各种医疗监护器械及药品，及时准备配合抢救。三、经营管理方案（一）组织机构与人力资源配置组织机构1、法人组建方案“长春关爱老人护理院”为非营利性企业，法定代表人栾丽华，注册资金100万元。批准机构长春市二道区民政局。2、管理机构组织方案和体系图院长办公室主任护理部主任内业1名炊事员1名帮厨1名保洁员2名护工若干名门卫/更夫各1名司机1名（二）人力资源配置1、护理人员工作时间工作时间为两班制，白班07001900；夜班19000700。2、劳动定员数量护理院设置床位300张，配备管理及后勤人员10人，护理人员50人,共计60人。3、职工工资及福利院长工资4000元/月，加“五险一金”主任工资3000元/月，加“五险一金”（2人）会计工资2400元/月，加“五险一金”出纳工资1600元/月，加“五险一金”内业工资1800元/月，加“五险一金”护工工资2000元/月，加“五险一金”（50人）司机工资1800元/月，加“五险一金”厨师工资3000元/月，要求有三级厨师证书帮厨工资1800元/月，加养老保险、医疗保险和意外伤害险保洁工资1200元/月，加养老保险、医疗保险和意外伤害险（2人）门卫工资1200元/月，更夫工资1200元/月。4、员工来源及招聘方案管理人员从公司选派或从大专院校和社会公开招聘，一线服务人员优先在“4050”人员中聘用。5、劳动生产率水平分析6、员工培训（1）管理人员培训培训方法参观其他养老机构；派人到管理先进的养老机构实习；请专业的管理、护理人员辅导、讲课。培训目的通过培训，使养老机构的管理人员能够正确的对机构的日常运营、人员安排和管理、突发事件等事务进行掌控和处理。（2）护理服务人员培训护理服务人员培训内容A、老年人生理、心理变化与特点；B、老年人安全知识；C、老年人常见病护理、急救与护运；D、养老机构护理操作流程等。培训目的通过培训使护理人员能够较熟练的掌握老人护理操作技能、操作流程、心理护理及正确处理老人安全突发事件。培训方法请有经验的护理人员到护理院进行言传身教，请专业护士到现场培训。综上所述，“长春关爱老人护理院”项目在服务、护理与经营管理方面也具有充分的“可行性“。第四部分经济效益与社会效益评价及风险分析一、经济效益分析项目投资估算依据1、长春市拆迁管理条例2、吉林省建筑与装饰工程预算定额3、设备及工具价格明细表4、养老机构建筑设计标准5、国家银行贷款利率（一）项目建设投资估算1、建设工程费拆迁补偿费906万元（22494029）2740万元住宅800万元、长棉厂300万元、啤酒厂350万元、工具厂1290万元，2740121812249/勘察设计费402930元/12万元工程监理费402915元/6万元建安工程费40292200元/886万元（含消防、人防工程费200元/）行政性收费4029180元/73万元经营性收费4029160元/64万元小区配套工程费4029160元/65万元直接成本2013万元销售费用2013240万元管理费用2013360万元间接成本101万元开发建设总成本2113万元（单位成本5243元/）2、装饰工程费4029800元/322万元3、设备及工器具购置费主要包括电梯、监控设备、吸氧设备、呼叫设备电梯3部20万元/部3部60万元监控设备1套20万元/套20万元呼叫设备1套20万元/套20万元吸氧设备1套20万元/套20万元合计120万元4、项目涨价预备费20132821202415万元241550560万元合计2591万元5、项目建设期（1年）利息24145012145万元项目开发建设及装修投资总额2800万元（二）流动资金估算1、人员工资管理及后勤人员13人，年工资总额2760012个月34元护理人员50人，年工资总额50人24万元/人年120万元年工资总额15333万元2、水电费10000元/月1212万元3、煤气费3000元/月1236万元4、供暖费402839元/1571万元5、物业管理费402808元/月12387万元6、办公费2000元/月1224万元7、折旧及大修理费用2746万元（15）2013044万元8、伙食费30085450元/月床121377万元全年流动资金总计460万元（三）总投资估算表项目总投资3260万元1投资估算汇总表见附表52单项工程投资估算汇总表见附表63分年投资计划表见附表74流动资金估算表见附表8（四）项目融资方案1、资本金筹措万通置业投资1630万元，占总投资的50；2、债务资金筹措银行贷款1630万元，占总投资的50。3、融资方案分析建设期为2年，第一年投资为自有资金1630万元，第二年投资所需资金由银行贷款解决，以降低投资成本。（五）财务评价本项目属于公益性质，财务评价主要进行功能投资评价，项目的建设标准较高，各项服务功能齐全，可为300人提供服务，服务期限30年，总投资额3205万元，投资较大，但运行期间有政府补助经费和有偿服务等收入渠道来源，具备较强的生存能力和可持续发展前景，财务评价可行。1、销售收入估算（详见附表4）300张床位，每床每月收费3000元，年平均入住率按90计算；收费3000元中包含伙食费450元。2、成本费用估算（详见附表5）3、财务评价报表（1）现金流量表（详见附表6）（2）损益和利润分配表（详见附表7）（3）资金来源与运用表（详见附表8）（4）借款偿还计划表（详见附表9）还款期限为3年。4、财务评价指标（1）盈利能力分析投资利润率投资利税率财务内部收益率财务净现值投资回收期资本金财务现金流量表（详见附表10）（2）偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）（3）不确定性分析（4）敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）（5）盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）财务评价指标一览表详见附表9。（六）财务评价结论二、项目社会效益评价（一）项目对社会的影响分析党的“十八大”提出“”，老年事业发展问题已正式提上国家的议事日程，面对未富先老，政府的力量有限，民营养老机构是重要的补充力量。因此，项目的提出和建设，是适应社会的需求，为政府排忧解难的好事，对安定社会，建立幸福长春，可以起到积极的促进作用。（二）项目与所在地互适性分析本项目的建设为二道区提供了高品质的老人护理院，使“三高”老人（高龄、高知、高收入）能够享受到高质量的晚年生活，同时填补了高端养老机构的空白，因为与现有养老院定位不同，因此不会影响他们的生存，反而形成高、中、低不同层次的养老体系。（三）社会评价结论二道区政府对文体设施新建项目建设高度重视，社区也积极配合支持，小区群众也认为是一项好项目，该项目的建设高度认可，因此能够确保项目顺利进行。综上说述，“长春关爱老人护理院”项目在经济效益与社会效益上具有充分的“可行性“。第五部分项目可行性研究结论附表13公里内养老机构调研汇总表序号机构名称地址经营年限面积房间数床位数自理非自理床位数自理非自理占比自理非自理护理费护工人数护工工资人均管理人数非自理605714110015001同心老年护理中心岭东路与东盛大街交汇吉盛小区内10100040105自理403810700004263非自理54529460012002松海养老院安乐路与和顺三条交汇处南走20米870034102自理32313780014005172自理142800600003沿河社区老年公寓吉林大路沿河街，临沿河街101000左1750不3672001000316右自理自理603000900004安嘉老年公寓（原东站十委社区益寿院）东新路南二胡同，滨河小区内102000左右53200不自理3015001600109自理11073331000005长春市济康医院老人养护中心乐群街与荣光路交汇处11000150不自理402667200000415001500100自理9075001400006浦东老年公寓东盛大街与浦东路交汇5185660120不自理1411672000001718012000617赛诺老年公寓荣光路与和顺街交汇处即将30006层400自理40010000160000不自理00开业楼不自理0左岸护理院项目实施进度计划表附表221012年2013年2014年2015年季度项目1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度休闲广场可行性研究规划许可施工许可基础工程主体工程围护工程装修工程竣工验收附表3开发建设工程投资成本分析表2012/12/18单位万元序号名称单位成本数量金额占投资比例备注一土地成本9061、拆迁成本2249元/40299063298二前期准备费18131、设计费16元/4029645023每平米162、监理费10元/4029403015每平米103、勘察费12元/4029483018每平米124、“三通一平”费4030282010三行政性收费72521、行政性收费7252264四小区配套工程费64461、供暖外网18元/4029725026每平米182、给排水外网21元/4029846031每平米213、路灯5元/4029201007每平米54、围墙、道路26元/40291048038每平米265、绿化16元/4029645023每平米166、其他40292981109五建筑安装工程费1006381、建设工程2200元/40298863832272、工程设备款20万/套6套120437六预备款12121、涨价预备款1212441建筑支出的5七装饰工程费322321173装修每平米费用800元,包括设备款1、地面40297051257占装修费用的252、墙面181307051257地面面积的45倍，占费用253、水电暖工程423154占装修费用的154、楼梯及室内门282103占装修费用的105、养老设备40291476、其他7051257占装修费用的25八经营性收费64462351、供水10元/4029403每平米10元2、供电80元/40293223每平米80元3、供暖50元/40292015每平米50元4、供气食堂大灶10805煤气安装费8000元/户九间接费用25561、管理费用6036220直接成本的32、销售费用4024146直接成本的43、财务费用155564贷款利息12十税费45971、印花税031001建筑合同的万分之三2、契税4530165土地成本的53、土地使用税18元/200036001总计287700附表4项目分期投资计划表2012/12/18单位万元年度序号名称2012201320142015合计备注1土地成本9069062前期工程费18131813勘察设计三通一平费3行政性收费725272524小区配套工程费644664465建安工程费443195188844321006382013年完成基础工程，主体工程50，2014年完成主体工程50,2015维护工程6涨价准备款30360630312127装饰工程费1748614746322322014年占装修支持62。2015年占装修支持38和养老设备支出4029万元。8经营性收费644664469间接费用1006155255610税金4530674597印花税、土地契税、土地使用税合计95136292785494441542877附表5项目流动资金估算表2012/12/18单位万元年度序号名称2016201720182019202020212022合计备注1服务收入864885690729189288950497264262出租率80008200850088009000920095003补贴收入90690630630630630630633424收入合计954697629378948695949811002667602床位共计300个，平均出租率87。工资1531611691771861962051247工资年增长5水电费1212121212121284煤气费363636363636362525支出各项供暖费157115711571157115711571157110997物业费3873873873873873873872709办公费24242424242424168伙食费13771377137713771377137713779639房租13044130441304413044130441304413044913086合计458724667247472482724917250172510723387047流动资金净值495885094846308465884676847928491883373附表6项目总投资估算汇总表2012/12/18单位万元房号成本构成投资项目计划投资额计划投资总额投资比例备注一房土地成本90633362716前期准备政性收费72523336217小区配套工程费64463336193建筑安装工程费10063833363017经营性收费64463336193间接费用25563336766屋建设成本合计23875533367157装饰工程费282033336845设备购置费40293336121二装饰及设备费合计322323336966工资1533336459水电费123336036煤气费363336011三经营成本供暖业费3873336012办公费243336007伙食租130443336391合计4587233361375印花税0313336001契税45303336136土地使用税0363336000五各项税金合计45973336137六预备费材料、人工费涨价费12123336363工资年递增5，材料准备款为直接成本的5总计3336003336100附表7项目财务指标分析表2012/12/18序号项目名称单位数值备注1初始投资额万元33362年均现金收入万元966平均数收入3年均现金支出万元484平均数支出4年均现金净流量万元4825投资回收期年7投资回收期不能超过资产投资使用期限的一半，本投资项目未超过一半，投资可行6投资利润率1445年均利润/总投资额7借款资金使用成本98投资净现值万元16139内部收益率1592资金成本小于内部收益率，投资可行情况说明折现率纯利率通货膨胀补偿率纯利率长期国债利率，查询约等于425。通货膨胀补充率在356之间本年折现率应该在7751025之间，平均值9银行贷款利率12，银行贷款的资金成本12（125）（11）9（1）投资利润率年均利润投资总额481883335761445（2）折现率为9，30年的年金现值系数为1027（PVA）现值481,881027494891万元净现值494891333576161315万元（3）投资回收期投资总额年均现金净流量333576481887年（4）财务内部收益率是投资方案现金流入量与现金流出量的贴现率48188PVA333576PVA69223利率15，年限30年PVA6566利率16，年限30年PVA61772内部收益率15（1615）（692236566）（617726566）1592附表8建筑安装工程分项工程投资估算汇总表2012/12/18万元序号项目名称工程量单位工程造价工程造价备注1基础工程基础工程费4029440元/17728基础工程占整体工程费的202主体工程主体工程费40291100元/44319主体工程占整体工程费的50防水工程50080元/4顶棚500平米抹灰工程费1813020元/3626建筑面积的45倍保温工程费50020元/1顶棚500平米塑钢窗安装150个1000元/个15防盗门安装135个1000元/个135按面积估算需要135个房间外墙涂料粉刷180060元/108每层外墙面积约为300平米给水工程费402920元/806排水工程402930元/12093维护工程供电工程402980元/3223供暖工程402980元/3223供气工程10个8050元/个805电梯及配套设备6套20万元/套120人防工程4029100元/403消防工程4029100元/403防雷工程40291元/04初装修40298423总计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