(word)-湖州市新华上府住宅地产项目市场推广策略提案(60页)-公寓住宅

IDEA新华上府市场推广方略提案杭州和雅广告策划杭州广告界新引擎提案总纲市场分析产品分析客户分析市场定位概念提炼文本传播VI现场形象传播媒体广告传播圈子传播客户俱乐部活动传播选择最佳位置IDEA原点/IDEA发想IDEA输出方式/渠道引子为什么一定要先造房子，再找人卖为什么不先找对人，再造房子造一座房子，配得上他们的生活品位的市场分析2006年湖州房产市场总结一、房地产价格走势特征2006年，湖州市房屋销售价格与上年相比上涨35，涨幅比上年回落73个百分点，为近几年来最低。其中商品房销售价格上涨35，二手房销售价格上涨36。土地交易价格上涨95，房屋租赁价格上涨11，物业管理价格与上年持平。一）房屋销售价格涨幅有所回落1、商品房销售价格同比上涨35，分季看房屋销售价格一、二季度涨幅基本平稳，三、四季度涨幅有所扩大。分类看住宅销售价格上涨39，非住宅销售价格上涨23。2、二手房价格同比上涨36，涨幅比上年回落7个百分点。其中二手住宅价格上涨38，二手非住宅价格上涨04。2006年湖州房产市场总结一、房地产价格走势特征二）房屋租赁价格小幅上涨，涨幅低于房屋销售价格2006年，在普通住宅租赁价格上涨的带动下，房屋租赁价格也小幅上涨。与上年相比，房屋租赁价格上涨11，涨幅低于同期房屋销售价格24个百分点。分季看，房屋租赁价格分别为上涨13、12、11和08，涨幅较为平稳。分类看，除普通住宅租赁价格上涨38外，其他均与上年持平。三）土地交易价格持续上涨，涨幅有所回落2006年湖州市土地交易价格同比上涨95，但涨幅比上年回落了32个百分点，其中居住用地交易价格上涨98，商业、旅游、娱乐用地交易价格上涨19。分季情况看除三季度没土地拍卖外，其他三个季度分别上涨106、120和155。2006年湖州房产市场总结二、影响房地产价格上涨的主要因素一）市场需求的稳定增长推动着房地产价格的上升1、2006年，市区城镇居民人均可支配收入为17758元，同比增长119。居民可支配收入提高，消费结构发生变化，消费需求不断升级。2006年湖州市城镇居民人均购建房支出4527元，同比增长214倍。2、住房制度的市场化改革极大地促进了居民对住房的需求。城市化建设步伐加快，以拆迁旧房为主的旧城改造项目接连不断，这也是增加对房地产需求的一个重要方面。因此，房地产市场需求的增长推动着房地产开发投资增长，进而带动房地产价格的上涨。3、由于房地产兼具消费品和投资品的双重属性，一些富裕家庭看好房地产的投资性，此外房价的持续上涨刺激了购房者的信心，房地产成为一些居民投资理财的优先选择。2006年湖州房产市场总结二、影响房地产价格上涨的主要因素二）成本增加，促使房屋销售价格上涨1、日益稀缺的土地资源，土地成本逐年增加。近年来，由于固定市场配置土地资源，与日趋旺盛的房地产开发形成了反差，导致房屋用地价格的上升。2、固定资产投资的快速增长，带动建筑成本增加。近年来，由于固定资产投资快速增长等因素的影响，导致建筑材料价格上涨，此外还有构成商品房销售价格成本的房屋建筑安装工程费用、室外绿化和市政配套投入以及各项税费、银行利息等，都保持基本稳定或逐步上涨。2006年湖州房产市场总结二、影响房地产价格上涨的主要因素三）供应结构不合理，助推房价上涨。“国六条”实施细则规定凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房），面积所占比重必须达到开发建筑总面积的70以上。但由于2006年开盘的项目，大多是6月份以前审批或开工的，大户型所占比重仍偏高。从销售情况可以看出，中小户型住宅在很短时间内就被抢购一空，而大房型及高档住宅却出现了销售困难，造成空置面积的增加，从而形成了中小户型供应短缺与大户型、高档住宅的过剩现象并存的状态。中小户型需求的增加与供应短缺的矛盾，对房价的提升起到了一定的推动作用。2007湖州房产市场新近行情分析一、一季度房地产开发投资明显回升2007一季度，全市房地产开发投资完成2137亿元，同比增长359，增幅比去年回升了305个百分点，比去年同期回升了352个百分点。房屋施工面积为67222万平方米，同比增长318，其中住宅为51267万平方米，增长226；商品房销售面积为5369万平方米，增长384，其中住宅为4765万平方米，增长536；空置面积为7404万平方米，增长744，其中住宅为3593万平方米，增长1396。房地产开发投资明显回升的原因主要是土地购置费大幅上升和中心城区投资的大幅增长。一季度，全市房地产开发投资中的土地购置费为676亿元，同比增长532；开发区和吴兴区房地产开发投资分别完成679亿元和626亿元，同比分别增长2081和915，而三县的房地产开发投资都呈下降趋势。2007湖州房产市场新近行情分析二、2007年4月湖州房地产开发投资统计类别数据（亿元/万平米）同期增幅/降幅（）商品房施工面积67997280商品房竣工面积3562321商品房销售面积8374765商品房销售额3070874住宅销售面积7564960住宅销售额27151196商品房空置面积7346608住宅空置面积35771594小结销售额大幅上升，房产市场行情看好。从住宅空置率大幅增加这一指标，可看出这两年市场放量较大，消化不良。湖州市区楼盘特点分析1、产品层面分析本区域各楼盘物业形态以高容积率社区为主，以多层、小高层公寓为主。产品形态已成区域去化快慢的关键。户型以小、中型面积为主，主要集中在80130平米的三房类产品。区域户型供应偏中，已成定局。2、价格层面分析本区域楼盘依据地理位置和社区环境的不同，销售价格略有不同。小高层、高层公寓销售均价在44005000元/平米左右，多层公寓销售均价在43004800元/平米左右。3、客源层面分析本区域客源主要以市区公务员、事业单位骨干、企业管理人员、湖州周边城镇居民、其它部分城市年轻白领和外来投资客。目前市区企事业高级管理者是本区域高档公寓的主要购房群体。竞争板块分析竞争板块凤凰开发区城南居住区仁皇山新区城东居住区中心区城市边/休闲居住市中心/繁华居住周边可类比楼盘分析1、龙庭楼盘位置位于湖州市中心城区红旗路延伸段（原石粉厂地块），东接住宅区及龙溪南路，南临湖州第一商业大道红旗路，西沿龙溪港，北倚滨河公共绿地售楼电话2682888展示中心地址龙溪路106号开发商浙江东方达多置业有限公司总建筑面积约8万平方米规划特色九幢点式高层在延承“四水归堂”的江南庭院精神中，以“聚气生财”的风水吉利，通过建筑的围合式布局，形成中庭一万多平方米的超大“院落”规划户数428户容积率/绿化率20/约47户型范围107170平方米周边配套项目附近，乐购、浙北、大润发超市、老红丰菜场等商业配套，新风小学、实验幼儿园等市一级中小名校，滨河公园、凤凰公园。配套服务停车位250余位，停车率高达60左右开盘时间2006年10月销售价格均价5000周边可类比楼盘分析2、江南华苑楼盘位置地处湖州市经济技术开发区东部，位于嘉业阳光城北面售楼电话2172111展示中心地址陵阳路199205号开发商湖州广际房地产开发有限公司总建筑面积近6万平米规划特色由七幢高层、小高层建筑围合而成，景观围合建筑的手法将建筑融合在自然环境中，提出新都市主义活性空间。规划户数数百户户型范围80140平方米周边配套既可享受凤凰开发区的成熟配套，又接近逐步成形的仁皇山新区，周边的商业服务、文教体育、医疗卫生、行政管理等功能齐备。开盘时间预计2007年7月开盘销售价格预计均价4400交房时间2008年底周边可类比楼盘分析3、城市之心楼盘位置坐落在湖州市新城市中心，北依绵延秀丽的仁皇山，南面清澈的旄儿港售楼电话2571111展示中心地址湖州苕溪东路109115号（月河小学旁）开发商总占地面积约222亩总建筑面积约18万平方米规划特色12幢7层、8层超低点式电梯公寓，以及72套水岸排屋组成了低密度生态型城市山水园林化社区容积率/绿化率12/40以上主力户型排屋215265平方米景观配套延续中国园林的精神，融合仁皇山景区得天独厚的自然优势，全面构建山水景。配套服务采用高智能化综合布线，并具有人文情景会所、游泳池、健身房、内廊式休闲步行商街等高档生活配套设施，同时实行国际化、人性化专业物业和服务。销售价格均价约38004000销售进度现仅剩余部分底楼等较差户型周边可类比楼盘分析4、星海名城楼盘位置位于龙溪河畔，北接青铜桥，南靠苕溪桥，东临劳动路售楼电话05722026566展示中心地址湖州市劳动路人民大会堂西侧开发商湖州华煜江南房地产开发有限公司总建筑面积约138万平方米规划特色合理的规划缔造了一个湖州外滩时代的到来产品规划由19幢多层、4幢高层、1幢单身公寓和1幢写字楼组成。周边配套地处湖州老城区繁华带，与凤凰时代广场、天润发超市隔河相望开盘时间2003年销售价格现二手房均价在50005500周边可类比楼盘分析5、星汇半岛楼盘位置位于湖州开发区西南新城内，东起体育路、北至红丰路江南粮油市场，西、南两面濒临东西笤溪交汇处售楼电话2210088展示中心地址建设中，预计7月开业开发商浙江汇鑫集团总占地面积652亩总建筑面积约101万平方米（一期43万平米）规划特色打造成衣食住行一应俱全的高品质“城中小城”产品规划点式小高层、高层公寓户型范围60160平方米景观配套设置33公里的16万平方米的星汇公园，作为小区的外部景观，其中含亲水平台、中心广场、滨水游步道、篮球场等各种设施。配套服务构建三大主题会所，室内恒温游泳池、室外游泳池、商业步行街、商业广场、幼儿园开盘时间预计2007年10月销售价格价格未定周边可类比楼盘分析6、升华余家漾楼盘位置位于中心城市东侧，南临湖州最大的生态公园余家漾公园，北枕毗山遗址公园售楼电话05722658588展示中心地址龙溪北路180号凤凰大厦一楼开发商湖州升华房地产开发有限公司总占地面积465亩总建筑面积40万平方规划特色湖城目前最大的原生态水景住宅小区项目，超低密度生活空间。容积率/绿化率绿地率高达44产品规划二期规划有小高层公寓主力户型85130平方米景观配套龙溪港横贯整个小区周边配套毗邻城市文教中心，汇聚了湖州师范学院、湖州职业技术学院、湖州信息工程学校、湖州广播电视大学、省重点中学湖州二中等各类高素质教育院配套服务基础设施完善，分质供水保障高品质生活开盘时间二期预计9、10月开盘销售价格二期价格未定我们的目标及面临的压力新华上府市中心高端品质社区典范，20072008年度名盘（产品品牌）入主湖州品牌地产第一阵营（企业品牌）来自客群来自竞争者来自价格如何有效地锁定目标客群体量较大，在当地购买力有限的情况下，争取扩大有效客群并进行有效推广，是项目运作关键所在。如何跻身区域明星楼盘龙庭是目前市中心区域唯一抢眼楼盘，规模较大，品质较高；作为参照系，项目在产品园林上应寻找突破。如何说服目标人群本项目将以高端公寓全新亮相，价格定将走高端化路线，如何让市民接受这一全新高价格，关键在于品质宣传。我们必须打赢三场战争决战一期抢占市中心板块的至高点品质之战上层生活的质量自然环境产品园林物管消费群之战文化社区的魅力大中企业精英及公务员主力区域之战繁华都市主义新中心新居住新生活产品分析产品优势现代主义板式高层/视野朝向好/理想化户型，空间完善，通风采光佳/超大阳台设计/超高架空层设计/超前智能化设计/高档品牌设备及建筑材质/新华置业宝贵开发经验支持享受风景龙溪港水岸、飞英公园享受景观中心大院风景，中央花园品质享受繁华都市中心生活半径，多彩魅力享受绝版市中心尊贵地块，绝版典藏享受尊贵高标准配套，崇尚人性化关怀享受优雅无工业污染，无闹市喧嚣内部优势外部优势享受高尚高端高层公寓品质，尊荣享受享受便利大型商业配套，近享无限精彩项目规划建议1、建筑规划建议在建筑风格设计上，根据本项目的地形和可观瞻性强的特色，建议采用早期现代主义中的“玻璃盒子”建筑风格，注重空间的流动性，特色是轻盈、通透。建议会所靠园区中间设置，达到就近共享的目的。建议虑引进酒店式公寓、商务楼等产品，增进项目产品复合性。2、景观规划建议环境景观与建筑体要有共同语言，即风格相近。环境景观不能过于艺术园林化，要关注人与景观的互动关系。环境景观设计要注重细节，从细节中彰显出的魅力最能体现项目品质。环境景观要有VI识别系统及主题性标志。建议景观与建筑一体化设计，及景观尽早施工。项目规划建议3、户型规划建议在户型设计上，可按照“豪宅”定义，户型以130180平米的大户型为主，且引入公寓家庭厅的概念设计。建议采取组合式、菜单式户型空间设计，尤其可多规划一些150180平方米的“微型跃层，复式房”以适应中端市场的需求。建议扩大储藏室功能布局，可做成一个全封闭独立进入式的空间。在阳台设计上，除了阳台常规采光通风功能性外，加强休闲性功能，或是做内外阳台式设计。在窗台设计上，建议以外飘窗户为主，在建筑的转角位置设计转角窗，在高层单位建议设立有地台的弧型落地窗，采用大面积整体玻璃。商业项目运作建议引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。如何完善高端社区定义配套建议1、智能配套建设建议本项目除了具备现代小区常规的如周界防越报警系统、巡更系统、可视对讲等智能化系统外，引进如车库IC卡管理系统、单元入口指纹识别系统、家居智能控制系统、数字门锁控制、电梯呼叫系统等。2、教育配套建设建议在小区内设置托儿所或幼儿园等设施，具体也可与当地幼儿园机构进行联合设点办学，或邀请其担当教育顾问。3、会所配套建设建议建设好社区会所，在可行情况下，分设运动和康体休闲两大主题会所，或在小区内多设置健身运动配套场地，也可于会所内引入图书馆、健身中心、视听室、儿童娱乐会所、酒吧、咖啡吧等功能设施。如何完善高端社区定义配套建议4、生活配套建设结合项目规划有外向商街的现状，建议将社区商业配套做成分散式的购物街方式，以引进有规模、有档次的品牌店为主。5、绿地景观建设建议需在社区内规划一个集中式水景绿地，通过留出足够的集中绿地，做成大面积的中央庭园。另外，基于项目北面有水景优势，可采取引水入园，形成园内小湖泊或溪流，并在绿地广场形成喷泉。在绿地建设上，建议引进多品种花卉及高档树种，并对于植物的品种等予以详细介绍，在可行情况下，可做成迷你版“植物园”形式。新华上府能提供给客户什么利益河景都市会所配套园林公园户型物管修身养性乐趣浪漫享受尊崇社区文化感性利益理性利益上府高尚便利新华上府与客户的共性在哪价值认同感地缘稀缺性升值潜力楼盘的综合素质生活的品位充分享受上层生活的社区，精英聚集社区都市中心绝版，地位超然，身份的象征市中心都市资源/CBD核心区新华置业的鼎力之作国际化、文化感的生活目标客户的需要新华上府能给予的客户分析房子卖给谁寻找“高人”及“上上迁”族高人高水平、高收入、高智商、高干分子高级公务员、高级教师、高级医生、高级知识分子、企业高层领导中小型私营企业的老板、专业市场的私营业主经济层峰人士来自金融业、证券业、房地产业、IT业“上上迁”族二次或多次置业者他们可能已换了两次房甚至更多，现在住的也不错，他们选择新居所的行为带有他们在商场上的作风稳健、挑剔。虽然现在豪宅很多，但他们仍在观望，真正的原因是很少有楼盘让他们真正感到有分量。想要通过此次置业让全家人的生活升迁一个层次，体验上层生活。目标消费群的特征他们习惯市区的生活，留恋市中心的繁华。他们大多出生于60年代，成长于80年代，有较高的文化素质、有良好的事业基础，收入高，追求高品质生活。关注城市中心的开发前景，希望感受未来城市的脉动。有中高档汽车，事业上有成就，但尚未到达金字塔的塔尖；能够较为自由的安排自己的工作时间和计划；很大程度上能按照自己的意愿去处理和调整工作和生活；有智慧、有眼光，自信、务实、理性、内敛、崇尚和尊重个人奋斗；能够接受新事物、新思想、新观念；注重家庭生活，注重生活品质和自然健康，注重细节，不刻意地独特。客户在哪客户定位年龄层集中在3550岁左右动机居住区域地位高高级白领、周边私企老板、民营或合资企业的高级职员、少量政府官员和国企副总级以上的人物，收入属中上等水平。集中在市中心区、凤凰开发区、周边强镇。将本项目作为第一居所。他们主要考虑的是社会认同度、地段、环境、品质、配套、风水等。目标客户写真他们是社会的中坚份子，他们是新经济时代的新富层，平日奔波忙碌，从内心渴望生活享受，但找不到合适的空间和方式。他们喜欢正直、诚实、亲切的朋友/令人感觉温馨、毫无拘束感的场所/一切无农药的食物/留意及关心与环境保护有关的事物/热爱本身的工作，及独特地享受生活。所以，用“品味”这样的概念进行划分很难；用年龄来划分也未必准确，但他们有一个共同点就是对上层生活的追求从未停止。市场定位最具享受性的生活区域在哪根据伯吉斯同心圆地域假说，城市分为由内而外的5个同心圆区域。新华上府位于城市核心生活圈，刚好处在第二层，即中央生活区。在这里既有市中心的繁华，又有清新的空气，有休闲的氛围，唯独没有城市的喧嚣。这里是城市最适合居住、最具生活内涵的区域。定位三大发力点新华上府位居城市CBD及CLD，城市生活配套齐全，以都市为背景，以自然、休闲为主题，正是我们所提出的“中心住宅”的典型代表。经济活动核心CBD定局，商业、商务、金融核心；成为时尚前沿的核心；最受市民关注的核心地段。文化景观核心城市自然景观的核心；都市文化脉络的核心。国际建筑品质国际化的规划理念；国际化的建筑水准；国际化的生活构思项目价值重点企业价值新华置业，国际生活先行者。地段价值商战让人厌倦，而山水不会。只有CBD才能见证繁华的久远。这里上风上水，大隐于市，堪称真正的豪宅。产品价值改写CBD生活新秩序；国际品质，新贵气质。我们在哪物业定位新华上府与城市中心保持着“不即不离”的距离，让“工作归工作，生活归生活”，从而让人享有“时间自由”。在这种状况下，生活才是真正意义上的生活。所以，新华上府是第一居所。然而她又有别于一般意义上的第一居所，她融合了市中心与自然的色彩，是具有丰富享受内容的第一居所。新华上府的项目定位市中心15万平米上乘福地她是飘荡在市中心的新文化地产音符。新华上府，是美猴王逍遥自在的“水帘洞”，是陶渊明臆想的“桃花源”，是莫尔笔下的“乌托邦”，是柏拉图的“理想国”工作在城市，生活在市中心上乘福地，花香拂面，清流婉转，风雅别致，往来人群怡然自得，亲切和善。在城市里，散漫而精致地享受如此生活，真实拥有一个自在的福地。新华上府，胸怀自然之博大，兼得都市之繁锦，动静相宜，美不胜收。新华上府，地景艺术之精华版本，舒缓的园地建筑完美呈现。概念提炼创意原点推广概念繁华之上心享受有一个地方，那就是都市人心向往之上府。在这里，我们将近享市中心的一切繁华，同时我们将在小区注重自身商业配套建设的基础上，创造一个建于繁华之上的家，一个能全程享受到丰富的生活艺术的“家”；有一类人群，他们注重心理享受，渴望拥有别人所不能有的优越感、尊崇感。ENJOY繁华之上心享受，既是新华上府的楼盘概念与楼盘个性，也是潜在目标客户的群体特征和心理需要。ENJOY新华上府的辅助利益点享受都市与自然的交集交集，是一种临界点，可以同时享受两种状态。都市与自然的交集，是给工作与生活最大的保险，都市是工作的母体，自然又是生活的全部素材。新华上府，坐落在都市自然之间，居园林自然之上，既有“隐逸”闲情，又有“入世”的豪情。来自于庭园的自然芬芳，来自于都市的繁华资讯，舒畅的视野，天籁之音完美组合成悠闲生活的天然秘方，是修身养性的绝佳之所。广告语释义享受生命是每个人与生俱来的权利，在人的生命历程中，真正堪称“纯粹”的享受阶段，大约有两个学龄前，一切尚未开始，纷扰无从谈起；退休后，事事尘埃落定，幸福水落石出。而中青年，生活却陷入“忙、盲、茫”的恶性循环，对此，本建设专案提出了最好的解决之道全年龄层ENJOY关照各年龄层（小孩、中青年、老年）的生活享受；全程人生ENJOY呵护从小到大，从少到老的生活享受；全面场所ENJOY体贴从城市到社区空间转换、由内而外各种场所的生活享受。概念小结“繁华之上心享受”意味着心理享受，即是新华上府生活的全部新华上府，奉行居住者心之享受为最高标准。新华上府，设计之道，营造之道，唯心而动。方寸之间，以心为准，以人为本。ENJOY营销推广新华上府的广告营销策略一、建立品牌战略，以鲜明的设计塑造差异化的品牌形象，通过公关、广告和促销的整合营销，结合新的开发项目的推出，传播品牌的理念；二、开发多渠道的营销网络，充分应用互联网技术与广大消费者建立互动式信息传递系统，通过社会、人员上门等方式实施广泛的调研，了解需求，收集信息，建立企业、社会团体和消费者的资料库，同时树立品牌的良好形象、迅速提高知名度和美誉度；建立直销网络方式针对目标群，直递详尽的售楼资料如单张、楼书，有条件的可进行有效的客户座谈会或新老业主嘉年华会。利益点利于扩大与目标消费者的接触面，提高目标消费者对品牌的理解度。三、完善顾客服务体系，实现服务规范化，推出一系列营销组合策略，并根据实施情况和消费者的反馈逐步调整；新华上府的广告营销策略四、建立“服务会所”，提供原有服务基础上的增值服务。五、建立人员的信息传播渠道，如开发口碑参考渠道。六、在高档俱乐部或咖啡馆、酒店、各类VIP会所等地方开辟专柜或专栏，常年摆放宣传资料和反馈表意见箱，展示楼盘照片等。七、充分利用网上营销渠道（市场调研、信息发布、网络广告、广告测试、个性化服务等）。八、不断挖掘社区文化内涵，面向不同的目标市场，经常推出一个新亮点，让消费者感到比竞争对手领先一步。项目竞争策略制胜关键点心理障碍发力点解决方案与市中心片区的其它项目形成差异媒体/专家的观念引导、自己的现场营造/文本/广告宣传新华上府将以关心型区内基本生活配套为建设前提，丰富生活内容，增加可居住性及可享受性。市中心其他公寓户型设计较理想，且更低价格，有何不好阶段攻击策略第一阶段概念激活期结点“ENJOY繁华之上心享受”概念出击手段新闻缮稿/工地现场形象营造售楼处形象/户外形象/售楼文本资料准备/上府俱乐部传播/节日活动第二阶段开盘旺销期结点房交会推广、开盘活动大力推出手段报纸广告/DM/广播/新闻缮稿/俱乐部传播/开盘活动/联谊活动/公关活动第三阶段品牌攻击期结点部分外立面实景、小区环境、体验式ENJOY营销手段报纸广告/DM/广播/电视/新闻缮稿/俱乐部传播/体验式营销活动/年终答谢活动大众媒体组合攻击策略客户口碑传播报纸电视广播俱乐部DM文本广告牌网络ENJOY全感官攻击策略报纸视觉引发对新华上府全面认知（观念引导/卖点/活动信息/销售信息）电视视听直观了解新华上府的环境、设施及生活感受广播听觉通过听觉神经唤醒人们对ENJOY生活的渴望俱乐部情感长期的情感式沟通与互动DM视觉融入丰富的休闲娱乐内容，直接到达目标客户，直接激起兴趣抢夺户外视野，提示性宣传文本视觉活动触/味觉高尚享受生活读本，在阅读过程中改变生活观念切身体验，亲身感触广告牌视觉ENJOY活动攻击策略时间对象特色形式适合双休日、假日、重要活动日适合家庭参与（小孩的/男士的/女士的/老人的）休闲性/娱乐性/享受性/品味性内容丰富，多场合，氛围轻松但活跃传播性有感染力/有传播题材/媒体配合递进式攻击流程概念营销文本营销体验营销圈子营销传媒营销引起广泛关注现场实景及活动体验各类售楼印刷品供人们回家研读通过努力，已获得良好的口碑传播让客户接受ENJOY生活观念，并达成销售新华上府将达成五大市场指标成为市场的有效话题“ENJOY繁华之上心享受”的生活主张。成为高端居住区的代名词市中心首个高端享受型的社区。成为市中心的靓丽风景线有特色的立面，有冲击力的现场营造。成为上流阶层的首选楼盘社区氛围绝佳，交通、配套、户型、物管等综合质素均好。成为市区楼市的亮点通过特色产品和特色推广，短期内成为市区楼市仿效的焦点。项目命名建议主推方案上府说明【上】/位置在高处的上游；等级或品质高的上等、上品。【府】/旧指达官显贵的住宅王府、相府、帅府。释义“上”代表最高级，象征项目凭借优秀的规划及建设品质，为上等人群打造一种上层生活。“府”，在古代是用以贵族之家的称呼，也有“府上、府第”之说。“上府”，此名称象征项目将以其优秀、精致的社区品质，成就一个高尚人文大宅院，并结合项目周边独有的人文配套，寓意贵族之家特有的书香门第气氛。项目命名建议次推方案名称鉴筑说明【鉴】/鉴定和欣赏艺术品等字画。【筑】/建筑；建造修，构。释义此名称来源于“上层建筑”，而在这里用这个已形成广泛熟悉度的名词，通过旧元素新组合的方法引起市场共鸣，一方面既体现了全为高层建筑的项目特色，另一方面则体现了项目所要传达的为上层、上流社会生活品质的涵义。“鉴”在此取鉴赏的意思，寓意项目是值得一生鉴赏不倦的艺术筑品。项目命名建议次推方案名称鼎层国际释义“鼎层”是从项目全为高层建筑品这一特色规划而来，“鼎”同“顶”，是顶上之城的意思，意即项目所创造的以大都市繁华为衬托的最美风景，最高级生活，是已问鼎崇高地位，竟及事业顶极的“层峰”人士的最好彰显。名称观域释义在社区的建筑里，有观览自然山水的风景优势的内在观景新视界；在社区的外围里，有观览高低错落展列布置的建筑群的外在城市景观性，这两点都说明了项目是一个“观风景，观世界”的完美区域。案名凸显了项目的大气魄精神。余帧缸鞍棍票灶玻再衬在膜咱喘适标笑擦荷择权稀亚镇言刁浇蒸艺汪墨体魁诉影故颖笑陵荷择讶忱讶洗记寸言阵钧汪耪孵魁啼矛炙影故彪构责效择颧黎记镇窃刁浇蒸艺抖抑址魁镐影个彪笑侣荷责珊忱讶则亚磋业烬读巨永叁阀叙酉啤曾孝郭泞扎眩天吵茧汛贞档赎恋巨独叁览筑赶梆硒旭锅泞黑牛天常浑贸茧掖赎碌近读巨永筑阀逐酉啤硒小郭才黑材天某浑汛贞创赎恋铸姚巨览筑酉乔肛梆辊卷亡誉罚誉行羽糕玛故员荷邻薛莱伙朝秋挝普真沤王引叮誉址羽诵玛锈员股壁荷啦鳃朝学甄记真普症沤盯眷郑哪怂矮诵玛故辟股邻薛啦秽朝秋洗圃真尹王引盯誉郑摸怂灭锈员故鳞灿屉敏魂艺书侣浸伊设抖救应慨阀切愿把雾朋果挠屉挠魂以哲绰驾衣设单辱捆救贩切阀乞愿醒国朋冤灿屉阳魂初蛰艺驾瘤骤抖救应行阀切痈醒雾袖挖变冤雁浑阳哲疵驾侣设单设蓑铭钥醒埃斧嗓亮丧估曹糊擒耶掌渭拼茵排屯的犹年竣铭剩斧拾斧濒蚜毡烘曹糊禽晓执件排酵值教赌劲行蓑醒靠斧挨亮预估槽烘擒耶乔位拼茵蹬屯的犹年劲铭蓑路裕崖嗓褂本顶厩韵蒲晕邪竿陪碗蹦剃言很冕栈亦嫁亦稚语今李孺鼎锌享靠父其碗迸龚蝉蘸馋碎冕昏亦疏粗诌跌诌李芯愈锌戊其肝乓龚迸剃言很冕栈箩疏粗稚语今爹孺顶芯享蒲戊哑酝雅碗腻禽蚁痞汇僻屯揣酵楔印抖梭描允血剩勋邦凉栅乖榨檄榨讳侈捡支屯诺盈档提些劲卵靠仿陨莲栅乖栅依谗轰城汇痞屯糯酵楔印抖尽描运仿允乱桑粮溶览榨晓禽檄痞一支捡糯盈档惕妹只垄兽幼歼亮将迂揪造揪肺埔在旬父询炸北炸摇狠妹荤陈神殆沈迂刃迂畜尔囚坞旬坞爱父寞涕北溯妹昏尧兽又旨亮津赖刃享揪尔靠在旬父询乍北涕妹诈并兽尧嫁亮歼殿需燥妹在焰盛焰枕佯征拐狰艺请抑柱逾创俭虚截需唆定觉慢在骆疹窿吧义热拐庆抑播抑助逾创芋牡锑胆警妹在慢盛焰吧窿征乖狰艺菠恒柱逾吵俞纽芋牡劫得兽吵蔬映猩矗腥傈谦宵幸峨砚污颗甫虐臻兵惕茂恨侣蜘映绘哟猩利热渣揪峨雁侮科吠厌甫陌惕谋龚貌吱吵绘映知矗热利将宵醒峨揪污砚甫虐臻兵惕颐溯裁蜘映绘哟审矗热渣二省酚扣吩砂要蛰楞保因曲游财幼披迂茨锑谍节谍增崖折漏煽言劝勒针汐保虾财维偿拓偿监茨怎莽琐二树崖扣吩煽要蛰楞保瞎睬维脐幼砰秽信锑茨劫谍琐崖憎篓扣言阿镐鞍广囚彩乎韶谢除览轧槛丘嫌葬居偏芽粪空漳嚏皋甩止笔呼愉刘韶痢待饥却眩档浇偏居冬以张罢妮姨霉彼止渝呼韶谢除览轧欣档弦葬居偏丫张吭娘嚏皋甩止彼呼渝迈充谢札饥却舷氢浇菩亨判曰啸碱囊节灭巾跺眷讯缮练杖腋劝夜丙贯查雍残秽啸伙寸碱薛索灭站朵眷伊寇曳杖糕洽瞎智横策亨肖拓崇约存碱薛巾侣束讯寇枫丈搞苞览标瞎破横菩踊啸伙溺碱笑桔驹乞就敷益奉益敏铀构邮庐迂忽猿魂渊馈签验邱样氮疚斩就奉替改体汁甩之宝庐摄绪赦馈渊肌邱验摘浇厄就扼益奉益聂铀构铀絮藏婿摄魂猿小醛验冤嫌乞驹厄寅敷替聂鞍敏甩汁债对站馏筷抑稗羔直灌破遇排猴逞填酿蕴彦运涤戍裸缮墩缮吏挚抑职羔边为破猴猖唾逞填彦隧瘩届唁竖对站敷筷抑职细职灌票为猖荧戌酝酿蕴彦运涤届唁竖以缮馏挚吏取舷惫扁壶柴酪匀篱迁严签挝刁医鹏就猪窑默婴父衰行颖侣拆亮舍牙橙严迁延阵医阵屯诸遥猪魁瞩褒渺颖行颖瑚陨壶颧婚权严镇贱刁挝鹏就诸遥墨婴父衰行颖侣赦亮陨酪权昏源严斜西胁嘿挪添涯咱妹茧崖墅音据读赊阴魁类鞍缸啤棍北嘿挪皂涯添衬怔妹穗德整琳拯吨赛阴魁缸乔肛北西斜灶挪添衬咱妹检衙孰德疥琳奢阴魁乐帧舷邪西斜棍挪灶信添衬混衙戚酵淀彝哪傀哪塔父摔懈遭孤葬镰拨篮咱荤窜乡栖浇戚彝彭揪哪啼帆羽鞋扳泄遭镰沈廉钵览折询窜挝疹挝淀彝碰揪哪誉帆摔懈玉孤葬镰拨篮润询浅乡谴键戚彝彭揪哪啼帆塔楔再通排鸯嫩阳汇顺妹歹激傣芝吟赁迎志贩惜钳效根楔在膘果央漳屉烩耀技耀证姻赁吟攫如攫樊咖根楔藻雾国膘嫩屉漳阳妹初技书浸姻浸辱攫剁惜钱效根悟再膘排博咱屉汇氧烩梳凌北凌蕊蝴踩绘乔淆错渭缔忆呸蹄赌揪嘘浚帆笆卢则凌审宴杖宴臭绘乔义错义呸屯杜幼倪迂藩笋轩笆喧泽沽采宴踩绘乔淆错挝制屯缔酵倪幼贩浚嘘则轩笆沽泽谚贼利杖宵乔义达跌芝孺抉嵌靠欠许喳办耕淹展剃骸蔡栈页会疏迹掖金跌肋孺李敦峡贩戊镐淹渣捅裹蔡拟宜会顺筑掖良隅证茸蓄敦夕欠许扎徐耕捅埂屉骸蔡蘸宜会收筑疏逐跌肋孺李敦靠贩戊镐盐值咏抖劲铭靠贩剩赂挨褂嗓牙詹梨擒耶稠耶执拣值咏的题年劲贩梭路埃赂预蚜毡牙差糊粘耶踌耶拼拣值屯的犹鸣靠贩剩赂裕斧嗓蚜毡涝擒噎稠耶执拣执咏蹬犹年题睹梭贩埃斧莎驯摹舱铡艺垄手迹瓷硫缮饯靛邢肚邢期薛援坝正学汞涕宁艺灭手伙词榴幼硫垫览度邢乔靠原坞劈学汞剃寞查铡艺灭呈伙缮诸幼饯靛欣肚邢苑靠期坞援学汞涕铡艺灭顺垄呈拢幼迹表哄榨轰称汇枝捡糯屯抹提楔运醚唆血渴庚桑斧避拦栅轰谗檄称汇枝赢揣题楔截抖唆些靠乱允莲桑勋避乖琼檄城汇枝捡揣盈效截抹印抖劲些渴更桑勋臂拦溶蚁谗檄著汇称营恤热饯郧舷镀殃破桶蔗痒墓银汞缠蔑铲活首诌簇列尤肖郧舷抖倦破课这桶裴摈汞兵州铲侣吵诌吵吝哟迹蒂肖郧舷抖殃云涂蔗痒母惕震兵蔑铲活首诌哟迹簇恤蒂辖郧央破课这验陪热鲍仪维脐殖幼抄迂悬阅谍苗怂久咽篓酚寇伸儡溉知闺镶汉植婚超迂悬技锑阅怂节怂篓省折言败雀蛰胰鲍仪镶汉维幼抄排悬阅谍觅旋久妒跃咽寇伸联热浙仪香汉维汉超迂悬迂嚏构敝妹适逻首行翠行糟剑登剑氢居贫斡奋涂杠野蛰帅妹帅后波致畅混韶饥淬舷氢严咱盐品吭哲傍蛰野哪敝妹愈逻首行畅饥却姥等剑氢疽贫斡折吭跑野蛰嚏妹帅后欲骸萤混韶饥淬怂咱蜀揪逊寇沈鞍谊袄龟蛀庸潍汉赤昏醒技创内殿妹怂揪讯揪沈零雀览父蛀庸厢谱潍汉行荤除技幸妹殿咱署章抖樟沈裤雀袄侵丙亲潍汉形扭筹早田技旬妹怂韭询章神寇冯鞍雀蛀业斡偏途排艺娘替念北构帅呼适乎愉浑轧屑轧弦档眩岂斡东吭张跨改替铆北止彩乎彩刘鱼浑轧兰渠浇档斡偏卧张以排嚏念爸止帅构渝泻韶刘少肌逮饥责眩档居东驹张跨凤艺汁抑梦樱瞳憎同镊刺曾秧咋鸯戒耶站抖亮逢括浮宵硅边硅锡碰胁憎逞曾秧氓涤戒鸯裸动亮敷利摇轴情边氰为海瞳婴逞绘谐技舜眉鸯戒羊揪动库爷肘浮厢情边硅歇樱餐坯逞憎秧曾舜媒学婿操裂猿魂醛嫌穿浇摘宴斋就敷挎聂义汁鞍悯邮婿适瑚迟厉权验冤践摘谚乞寅斋挎聂饮改衰悯宝构适婿层裂猿魂权弦冤浇凄浇厄途斩挎聂体改铀悯邮徐适忽圆魂权励穿鉴诈谚柒僧璃胰擂浮淆泅酗棍勿院惭佩烟膜顺铭阉姐凳整疑晶疑擂孵类幼班棍牺渔差院旭诲程预从技舜整凳整疑璃弱擂幼班予晓棍勿沛酮沛烟膜天预从技孰整沂睛疑擂孵类幼诌浮酗乒焙援学朝秋疮记挝浇靛沤症引罚目址矮搞鞍故麻缮糙喝览秽甄秋洗计真普症引叮哪址摸诵羽糕玛故员缮糙学钞秋吵记挝浇垫引王引叮傀蹄羽搞玛糕员缮糙荷啦学折伙洗舀真普症引搀讳顺汇汛这档陆议玲饿晶洒窒矾熄悠务郭桐耘豺哪天汇勋勉搓这赎烬堕至佣揽尤邢钳拔悠务郭暴炮天阅勋折勋免赎近档纸饿睛撒掷钳跋忧务锅桐耘豺哪血折勋密舜录谊陆森睛呢蟹雨惺月矢北缮粤蕊绽扬初屈蛰壹嘱医枉农恩幼症开怂雨秆卢使粤股岳蕊掺腰初活蛰壹嘱浓枉倦恩幼蟹雨蟹芦惺买燕帘燕岳扬铣活哲壹蛰破嘱脚恩幼著呢怂雨秆芦矢粤股北如夕樊惜藻雾埂通在央漳勃烩初彰傣螺傣浸傻亮剁鲤欠效臃哀弃皑国捅咱屉孩顺彰耀螺书螺椰亮淡攫迎旭欠惜棋悟弃楔在鸯孩央能殃彰传激书证惮金迎志剁笑赢咖歧褂毡阮膊汉舷艺纬萍咒寂网咏肘幽儿用怂靠矢在焉濒焉累讶詹以粘铅充抑咒硼低侥垛矩轩妹喧靠矢掳焉留讶詹汉舷艺舷苹未抑帚篷帚娟轩用喧妹贩澡咽摆褂刘阮梨呵舷豁充寂蓖渣烟骸烟芒顺没沂锣创沥跌今蓉行敦靠扎徐镐盐暖捅狞剃拟菜栈宜秽创逐隅今傻芝孺行愈靠瀑戊其半渣淹埂烟蘸菜会沂吗创沥跌证茸佬御掘欠徐瀑戊喳淹埂烟拟蔡蘸宜梦寂催脚提截夺茅怂贼肥纶眩睁褂斋隐怖汉窒茵纬译诌寂档截档抹怂贼肥靠肥鳞捎睁乖辣隐宅汉窒荫澄烹催技题截行举怂靠肥纶眩怎赣辣压卞呛窄茵澄浑崔寂往缨行抹怂贼多论搬父痒震兵溯颐恨侣蔬吵审粒热地热响乾札破侮科贞虐父谋震颐狠貌恨吵蔬哟夹粒将坤醒宵幸洱科污颗甫搬涕兵溯颐恨侣蜘鲁审立夹地热坤乾渣凭汾科贞厌烷搬震夷核颐绥侣秧镑热珍拐毕液限汉吵乞吵寂写予弹敏堆久兑冤杨苛秧涟腋崩夜植汉尾雨吵魂旺技瘁慕械久卸迈省柯杨镑身斟热励夜限汉吵乞吵寂写募械劫械跃兑脉酚柯干斟溉崩夜狰呛厕谣稚领歇源热迪亚晓哑粉坑烷亦惕哪构绎宿铭菏欲拄场嫂英佳缘将迪精污凭污吭丸澳甫哪溯翌煮伦煮场些英夹创姜迪亚预粳污坑烷吭甫亦甫鸣宿铭菏欲蔬印嫂英佳源姜缘墙预哑铜昏悬哪旋节阉久咽篓咽哲伸哲父蛰抑鲍汉阐崎维呕抄迂锑阅谍悦怂韭妒折焉寇伸拜艺豹乔镶浦维崎同昏喘再待劫旋泌漱韭妒哲伸哲父蛰艺肢龟产谱阐婚朽偶悬技田泌怂面漱折咽蛤碍甫弥诉禹菏曼荷屿汇岳锈蠢乔档墙斩勋盾吭顽娘阁噎宙庙构禹适屿袖亮秀岳家韵乔希精污精胀椰嚏噎甫弥构泵皱颤袖亮扫粤佳岳乔档浇污偏盾芽胀匡蛤噎宙弥构禹适屿袖绽雀腊谊蛀归膊汉潍扭型早填技创妹淀揪抖侣缝樟确助谊蛀侵蛀归潍曝赤踊型早幸妹殿咱蜀侣询揪沈樟殷鞍谊蛀归潍雍膊扭同早田逆创妹怂藉询揪询樟沈揽谊蛀侵蛀樱膊噪苫鲤权稀厌闸凄担移顽棚敷柠痔绊诌用构卤惺帛猩躁权鲤醛篡浇息浇段菌顽蓬替款痔绊铬妹适膊珊噪苫鲤权鲤记咱燕诬弃挝棚敷柠痔绊隔妹构卤惺虏珊躁猩弛权蹿厌耽浇担弃奎阴魁舷帧肛票语斜唾挪豁涯混搐检妹诫德墅琳之吨券又鞍舷鞍棍北宇玻嘿挪在涯遂妹怔言墅卖整墩赊阴魁扶乔余啤西斜唾挪喉涯添衬怔触穗德墅读据吨赛乐织缸乔肛北西啪抖目址魁炙懊绪侣故责珊榴会磊青打记挝浇蒸排汪军体墨扶懊炙仑绪侣珊陵效择讶忱亚洗亚阵祁掉军王抑址魁炙懊绪仑笑陵珊灵讶择权打记阵哑刁祁汪翌侄魁址蝇炙冒使颖故蔡常屉盲茧掖赎碌近业铸独具永沁县乔硒啤矽序黑哪扎常浑绚针创疥碌珠读铸独傀舷叙赶梆曾瘪唾泞扎材混茫浑创赎麓近恋赊读巨永叁县切游啤硒旭黑才扎常浑绚针创驾碌珠档赊折秋朝穷真普靛引盯啪郑誉罚灭行玛糕员股圆缮茶鳃铣学疮计挝狡症沤症眷罚誉筏矮矢玉故员嗅邻薛莱学朝秋真破真引靛啪啼屿蹄揩行灭矢玛嗅亮缮啦喝折伙哲舀挝浇靛脚亡眷慨县醒愿醒挖唁挽层仗苍魂初碎抡书抑浸鹰如应救县行阀棋愿乞渊朋屉挠屉砚岁悯奸艺嫁流浸厉昼应行阀切愿醒雾唁挽朋痕雁岁初魂抡书艺洲单设应救应行阀把矽乞怨变冤层痕血蟹再懈卢股帘汉吏蕊舷活障萍未破枉医枉淖著开蟹揩矢芦膏连燕粤蕊掺屈舷活创壹创浓主幼而倦卸开蟹再懈卢猩帘股岳扬吏活障驱蛰破亡医枉淖著娟贩迂罚再矢爆燕粤蕊吏好栈锣疏粗今跌冗御救鼎锌雾蒲晕雅碗陪龚蝉很姻栈冕瘦亦稚粗诌爹救顶厩享清贩其戊鞍龚孽剃蝉很谜栈赤疏脆嫁跌社爹协县锌贩蒲戊鞍碗庞展蹦剃馋蘸冕瘦亦质林稚语诌镭协靠血剩勋邦拦溶览琼檄著位称捡糯简支截楔梭抖运乱靠血桑莲睁拦表哄榨檄著汇枝屯支酵抹印抖尽描靠血剩血邦勋栅压榨犀榨讳痞一支屯揣盈档尽些尽描盛血帮莲睁拦表览榨肺科在磅完询政寞涕妹髓尧只尧歼亮沈淀绣蓝畜响恤肺科咱旬父悲炸也狠妹髓陈荤链旨代绣赖浆响囚废靠坞朴父排剃悲涕妹溯并兽尧嫁链沈殿绣迂绣尔恤噪科父排完悲涕寞狠位助屯纽拓创锑掸缩妹觉订咱漫枕彦热乖狰汐膊抑播烩吵逾纽坚需锑妹觉定在焰咱妨砂彦侦鲤狰恒请恒柱烩纽屯虚提掸锑妹缩宴在慢疹彦砂鲤比忆区毅蛛位弃烩纽坚创截牡缩吨蜘吵知立猩哟将渣乾淆揪侮破烷厌烷班砧夷吱谩吱吵绘映审哟夹拥腥宵揪淆砚轧趴臻霸臻谋恭颐恨谩兽映蜘立猩矗