货币供应量的增加对房地产价格影响的研究

学号：20132362天 津 商 业 大 学 毕 业 设 计（论 文）货币供应量的增加对中国房地产价格影响的研究The Influence of the Increase of Money Supply on Chinese Real Estate Prices学 院: 经 济 学 院教 学 系: 经 济 学 系专业班级: 经 济 1304 班学生姓名: 邓 楠指导教师: 吴 练 达 2016 年 5 月 24 日目 录内容 摘要 .IAbstract.II1 导言 .11.1 研究背景和意义 .11.1.1 研究背景 .11.1.2 研究意义 .21.1.3 研究现状 .21.1.4 研究思路和方法 .32 货币供给理论综述 .42.1 货币供给理论的演变 .42.2 货币供给传导机制的理论 .53 房地产价格的理论综述 .63.1 房地产价格的特征 .63.2 房地产价格的形成机制 .83.3 房地产价格影响因素分析 .84 货币供应量对房地产价格的实证分析 .104.1 变量的选取与数据处理 . 104.2 实证结果分析 .104.3 结论与启示 .145 小结 .14参考文献 .16附录：开题报告 .17致谢 .21内容摘要：近年来房地产业出现价格泡沫，同时 M2 随 GDP 也不断增长。由于房屋开发企业大都需要金融业的扶持，房地产开发商需要启动资金，需求方（房屋购买者） ，要通过向银行和金融机构求助来获取贷款资金。在这样的情况下，需考虑，货币供应量 M2 是否是房地产价格的一个重要影响因素，以及发生作用的机制到底是怎么实现的。首先收集到了大量国内外与这一理论相关的各种文献进行研究、整理和对比，国内外对于广义货币供应量 M2 对房产价格的影响途径有不同的研究，已有部分学者试图论证这一理论具有正确性，也有一些结论认为，货币供给量的影响并未达到实际预期的效果。其次分别对货币供应量和房地产价格及其影响因素的相关理论进行了梳理和分析，用实证分析研究货币供应量对地租和建筑工人工资的影响效果以及所带来的影响对于房地产价格的造成的变动，并进行相关分析，给出结论与启示。关键词：房地产开发；价格；M2；实证分析Abstract：n recent years, the real estate industry price bubble, while M2 with GDP has also been growing. Housing development enterprises need financial support, first of all, real estate developers need to start the funds, demand side (housing buyers), through the banks and financial institutions for help to obtain loan funds. In such circumstances, it is necessary to consider whether the money supply M2 is an important factor in the price of real estate, and how the mechanism of action is achieved. We collected a large number of domestic and foreign related with the theory of various literature research, collation and comparison, both at home and abroad for the influence of broad money supply M2 to the real estate prices have different research, some scholars have already tried to prove this theory is correct, there are also some conclusion that the effects of monetary supply did not reach the actual expected effect. Secondly, this paper analyzes the money supply and the real estate price and its influencing factors related theory, analysis of the effect of money supply effect on wages rent and construction workers and the impact to the real estate price fluctuation caused by empirical，and related analysis.Conclusions and implications are given.Key words:real estate;price; M2; empirical analysis1 导言 1.1 研究背景和意义1.1 .1 研究背景中国房地产业起步较其他国家来说比较晚，但纵观近些年我国房地产业的各种相关数据，发展步伐有了很大的迈进，且已经超越了很多发达地区，成为我国的支柱性产业。伴随着我国出台了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知 ，我国开始采取住房商品化政策，取缔了沿袭多年的住房配给制，尽管这一政策的出台使得地房地产业得到迅猛发展。 1但诸多问题也随之而来，最明显的体现就是房地产价格的攀升导致房地产业出现经济泡沫和虚假繁荣的景象，并为购房者带来极大经济压力。为解决这一问题，更应加强对影响房地产的相关因素的研究，逐一排查，力求做大程度找到扰动房价的因素，得到行之有效的解决方案。房地产支出比重在整个社会支出中所占比持续升高，可见房地产消费对于无论国家还是个人都是重要支出的一部分，房地产销售额也是逐年上升且上升幅度较大。2016 年 1-5 月份，40 个主要城市供应土地占地面积同比增速为 3.20%;成交土地占地面积同比增速 6.19%。土地成交总价同比大幅上升 51.16%，土地成交均价4276.76 元/平米，同比增长 42.35%。广义货币供应量(M2)和 GDP 都呈现出较快的增长趋势，据国家统计年鉴的数据和中国人民银行关于货币供应量的数据调查，全国平均房地产价格从 2010 年的5032 元/ 平方米上涨到 2016 年 12 月底的 7476 元/平方米，涨幅为 48.6%，接近50%，增速惊人。广义货币供应量(M2) 同样具有上涨趋势，且增速不低于 10%。因此，我国开始把如何高效便捷地调控房地产价格列于首要地位。房地产属于资金密集型产业这一点是有目共睹的，运用货币政策下的货币供应量的变动来使房地产价格趋于正常化也未必是不能行之有效的，关键在于要确定这一因素的重要程度然后采取何种措施进行价格调节。再者言，如果不得不考虑广义货币供应量(M2)对于房地产价格的影响不可避免地还要考虑到其他影响因素，比如土地价格、建筑工人的工资等诸多因素。倘使能够理清广义货币供应量(M2)对于房地产价格影响的根蒂因素，那么对于国家政策的实施必将带来极大的便利，房地产业发展的前景也必将更加广阔。1.1.2 研究意义 房地产业是我国的重要产业之一，对我国经济的发展具有很大的推动作用，其特点是产业链长、行业关联度高、波及范围宽广。 2房地产市场的自身发展不仅能促进其他产业的前进，同时房产业的良性发展会对社会经济的稳步前进做出卓越的贡献：能够带动产业链的扩展和升级，增加居住舒适性，完善城市基础设建设，优化城市品质，拉动消费，促进就业，提高综合国力和国际竞争力。由于房地产价格能够通过一系列的机制与渠道，作用于一个国家的货币政策体系，使其因此而受到影响，所在很大程度上来说，房地产价格的变化情况己经逐渐变为一国宏观经济的风向标。具体体现在：房价大面积的提高或许意味着将存在高涨的物价与产出水平，而房价大面积的降低则或许标志着经济将出现紧缩甚至衰退，而很多的历史实践已证实了二者之间确实存在着这种关联。货币政策是对宏观经济起到调节作用的主要调控手段，基于这样的背景条件下，探讨货币供应量对房地产价格的影响具有重要的理论意义和现实意义。 31.1.3 研究现状目前，我国注重分析供求因素对于房价的影响，国外更偏重于对于房屋成本的剖析，虽然所立足的角度不尽相同，但仍具有一定借鉴意义。首先，对于房地产价格上涨因素及房地产泡沫产生机制问题，刘 传 哲 、 何 凌 云(2006)实 证 分 析 了 中 国 货 币 政 策 通 过 房 地 产 价 格 传 导 机 制 的 效 率 检 验,选 取 了 一 系 列 指 标 作 为利 率 、 房 地 产 价 格 、 财 富 、 投 资 、 消 费 、 产 出 和 物 价 的 代 理 变 量 进 行 研 究 。高 波 和 王 先 柱 (2009)通过 协 整 检 验 和 脉 冲 响 应 函 数 分 析 ， 探 讨 中 国 房 地 产 市 场 货 币 政 策 传 导 机 制 的 有 效 性 。 王要 武 、 金 海 燕 (2007)的 研 究 发 现 ， 利 率 与 租 金 （ 土 地 利 用 率 、 购 置 土 地 的 面 积 ） 对 房 地 产投 资 者 的 开 发 与 房 地 产 价 格 有 显 著 影 响 ， 尤 其 利 率 所 带 来 的 房 屋 购 买 量 的 变 化 。 其次，部分外国学者 Arcelus 和 Meltzer(1973)、查尔斯 (2001)、Hiroshlfer 和Feiger(1975)也认为房地产价格的影响因素要从资源与环境的角度出发考虑到城市规划管理的因素认为城市管理、基础设施建设、交通等会对房价产生极大影响。以及从资本这一角度提出金融信贷以及投资和投资行为对于房地产价格的影响，认为利率变动会诱发投资行为。Harrison 和 Kreps(1976)认为与投资者必须长期持有某项资